新柴股份：資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

銀信評(píng)報(bào)字(2023)第C00087號(hào)2023年5月23日?qǐng)?bào)告編碼：合同編號(hào)：報(bào)告類型：法定評(píng)估業(yè)務(wù)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告報(bào)告文號(hào)：銀信評(píng)報(bào)字(2023)第C00087號(hào)報(bào)告名稱：浙江新柴股份有限公司擬資產(chǎn)減值測試涉及的資產(chǎn)組評(píng)估項(xiàng)目評(píng)估結(jié)論：800,690,060.52元評(píng)估報(bào)告日：2023年05月23日評(píng)估機(jī)構(gòu)名稱：銀信資產(chǎn)評(píng)估有限公司簽名人員：何江南(資產(chǎn)評(píng)估師)會(huì)員編號(hào)：33180091(可掃描二維碼查詢備案業(yè)務(wù)信息)說明：報(bào)告?zhèn)浒富貓?zhí)僅證明此報(bào)告已在業(yè)務(wù)報(bào)備管理系統(tǒng)進(jìn)行了備案，不作為聲明 摘要 正文 一、委托人(產(chǎn)權(quán)持有人)概況及資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人 二、評(píng)估目的 三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍 四、價(jià)值類型及其定義 五、評(píng)估基準(zhǔn)日 六、評(píng)估依據(jù) 八、評(píng)估程序?qū)嵤┻^程和情況 九、評(píng)估假設(shè) 十、評(píng)估結(jié)論 十一、特別事項(xiàng)說明 十二、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用限制說明 十三、評(píng)估報(bào)告日 十四、資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員簽名和資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)印章 附件 一、本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告依據(jù)財(cái)政部發(fā)布的資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則和中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)發(fā)布的資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則和職業(yè)道德準(zhǔn)則編制。二、評(píng)估對(duì)象涉及的資產(chǎn)清單以及評(píng)估所需的預(yù)測性財(cái)務(wù)信息、權(quán)屬證明等資料，由委托人(產(chǎn)權(quán)持有人)申報(bào)并經(jīng)其簽章確認(rèn)；所提供資料的真實(shí)性、合法性、完整性，恰當(dāng)使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告是委托人和相關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任。三、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員在評(píng)估對(duì)象中沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益，與相關(guān)當(dāng)事人沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系，對(duì)相關(guān)當(dāng)事人不存在偏見。四、資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員已對(duì)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查；資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員已對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬資料進(jìn)行了查驗(yàn)，并對(duì)已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行了如實(shí)披露，且已提請(qǐng)委托人及相關(guān)當(dāng)事人完善產(chǎn)權(quán)以滿足出具資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的要五、委托人或者其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)按照法律、行政法規(guī)規(guī)定和資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告；委托人或者其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人違反前述規(guī)定使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員不承擔(dān)責(zé)任。六、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告僅供委托人、資產(chǎn)評(píng)估委托合同中約定的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人使用；除此之外，其他任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人不能成為資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的使用人。七、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)正確理解和使用資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論，評(píng)估結(jié)論不等同于評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格，評(píng)估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對(duì)評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證。八、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)關(guān)注評(píng)估結(jié)論成立的假設(shè)前提、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告特別事項(xiàng)說明和使用限制。九、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員遵守法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正的原則，并對(duì)所出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告依法承擔(dān)責(zé)任。銀信資產(chǎn)評(píng)估有限公司 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告銀信評(píng)報(bào)字(2023)第C00087號(hào)二、委托人(產(chǎn)權(quán)持有人):浙江新柴股份有限公司七、評(píng)估基準(zhǔn)日：2022年12月31日九、評(píng)估結(jié)論：在評(píng)估基準(zhǔn)日2022年12月31日，評(píng)估對(duì)象賬面價(jià)值銀信資產(chǎn)評(píng)估有限公司銀信資產(chǎn)評(píng)估有限公司銀信評(píng)報(bào)字(2023)第C00087號(hào)程序，對(duì)浙江新柴股份有限公司擬資產(chǎn)減值測試涉及的資產(chǎn)組在2022年12月31日一、委托人(產(chǎn)權(quán)持有人)概況及資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人(一)委托人(產(chǎn)權(quán)持有人)類型：股份有限公司(上市、自然人投資或控股)住所：浙江新昌大道西路888號(hào)成立日期：2007年06月15日經(jīng)營范圍：一般項(xiàng)目：通用設(shè)備制造(不含特種設(shè)備制造);機(jī)械零件、零部件銀信資產(chǎn)評(píng)估有限公司 (不含危險(xiǎn)廢物經(jīng)營)(除依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目外，憑營業(yè)執(zhí)照依法自主開展經(jīng)營活動(dòng))。許可項(xiàng)目：特種設(shè)備制造；檢驗(yàn)檢測服務(wù)；特種設(shè)備檢驗(yàn)檢測(依法須經(jīng)批準(zhǔn)序號(hào)建成年月賬面原值(元)賬面凈值(元)1昌縣不動(dòng)產(chǎn)權(quán)物鋼混2009年8月2昌縣不動(dòng)產(chǎn)權(quán)鋼2012年12月附房工程鋼2012年12月機(jī)加工車間鋼2012年12月3昌縣不動(dòng)產(chǎn)權(quán)臨時(shí)倉庫鋼2012年12月4昌縣不動(dòng)產(chǎn)權(quán)鋼2012年12月5昌縣不動(dòng)產(chǎn)權(quán)鋼2012年12月62012年12月—5—浙江新柴股份有限公司銀信資產(chǎn)評(píng)估有限公司電子郵箱：valuer@序號(hào)建成年月賬面原值(元)賬面凈值(元)昌縣不動(dòng)產(chǎn)權(quán)究院7昌縣不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0017739號(hào)物鋼2018年6月82018年8月9昌縣不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0021438號(hào)目房屋2019年1月2019年1月昌縣不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0005463號(hào)二期廠房2021年7月固定資產(chǎn)裝修2、構(gòu)筑物情況如下：序號(hào)名稱建成年月賬面原值(元)賬面凈值(元)1道路、圍墻砼2013年1月2E工廠廠外附屬工程2019年2月32019年11月42019年8月52021年7月6鑄造工廠附房鋼2021年11月7鑄造工廠場外停車混凝土砼2021年11月8精密車間工具倉庫更衣室夾層鋼結(jié)構(gòu)工程鋼2021年11月9鑄造工廠機(jī)體加工東面外搭建鋼結(jié)構(gòu)零星工程鋼2021年11月鑄造工廠機(jī)修車間內(nèi)鋼結(jié)構(gòu)鋼2021年11月鑄造工廠廢鐵池2021年6月鑄造工廠污水處理站2022年11月合計(jì)(二)列入評(píng)估范圍的無形資產(chǎn)-—國有土地使用權(quán)情況如下：序號(hào)面積(m2)值(元)賬面價(jià)值(元)1新國用(2011)道西路888號(hào)(2號(hào)地塊)2,781,000.002昌縣不動(dòng)產(chǎn)權(quán)道西路888號(hào)(2-6幢)41,403,084.82—6—浙江新柴股份有限公司電子郵箱：valuer@序號(hào)面積(m2)值(元)賬面價(jià)值(元)3昌縣不動(dòng)產(chǎn)權(quán)10月4昌縣不動(dòng)產(chǎn)權(quán)道9-1號(hào)(1、2幢)10月(三)列入評(píng)估范圍的其他資產(chǎn)如下：賬面金額(元)現(xiàn)狀、特點(diǎn)2,386臺(tái)、套廠區(qū)各車間，正常使用電子設(shè)備1,164臺(tái)、套空調(diào)、電腦等，存放各辦公區(qū)，正常使用存放公司，正常使用27項(xiàng)72項(xiàng)軟件等，部分報(bào)廢、閑置，其余公司各部門正常使用委托人(產(chǎn)權(quán)持有人)聲明，截至評(píng)估基準(zhǔn)日，委估資產(chǎn)無任何擔(dān)保、抵押、質(zhì)銀信資產(chǎn)評(píng)估有限公司 本次評(píng)估基準(zhǔn)日為2022年12月31日，與委托人擬進(jìn)行減值測試的財(cái)務(wù)報(bào)表日(一)法律、法規(guī)依據(jù)1、《中華人民共和國公司法》(2018年中華人民共和國主席令第15號(hào))2、《中華人民共和國證券法》(2019年中華人民共和國主席令第37號(hào));3、《中華人民共和國資產(chǎn)評(píng)估法》(2016年中華人民共和國主席令第46號(hào))4、《中華人民共和國車輛購置稅法》(2018年中華人民共和國主席令第19號(hào));5、《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào))6、《中華人民共和國增值稅暫行條例》(2017年中華人民7、《財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整增值稅稅率的通知》(財(cái)稅〔2018〕32號(hào));8、《財(cái)政部稅務(wù)總局海關(guān)總署關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告-2019第399、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(2019年8月26日第十三屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十二次會(huì)議通過修訂);10、《中華人民共和國土地管理法》(2019年中華人民共和國主席令第32號(hào));11、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》(國務(wù)院令第138號(hào));13、《中華人民共和國專利法》(2020年10月17日第十三屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十二次會(huì)議通過修訂);14、《中華人民共和國專利法實(shí)施細(xì)則》(2010年中華人民共和國國務(wù)院令第569號(hào));15、《中華人民共和國商標(biāo)法》(2019年中華人民共和國主席令第29號(hào));16、《計(jì)算機(jī)軟件保護(hù)條例》(國務(wù)院令第339號(hào));17、《國務(wù)院關(guān)于修改<計(jì)算機(jī)軟件保護(hù)條例>的決定》(國務(wù)院令第632號(hào));18、《中華人民共和國民法典》(2020年中華人民共和國主席令第45號(hào))。(二)評(píng)估準(zhǔn)則依據(jù)1、《資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則》財(cái)資〔2017〕43號(hào)；2、《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則》中評(píng)協(xié)〔2017〕30號(hào)；4、《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》中評(píng)協(xié)〔2018〕35號(hào)；5、《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則資產(chǎn)評(píng)估委托合同》中評(píng)協(xié)(2017)33號(hào)；10、《專利資產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見》中評(píng)協(xié)〔2017〕49號(hào)；11、《商標(biāo)資產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見》中評(píng)協(xié)〔2017〕51號(hào)。12、《著作權(quán)資產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見》中評(píng)協(xié)〔2017〕50號(hào)；13、《知識(shí)產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)評(píng)估指南》中評(píng)協(xié)〔2017〕44號(hào)；14、《資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制指南》中評(píng)協(xié)〔2017〕46號(hào)；15、《資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型指導(dǎo)意見》中評(píng)協(xié)〔2017〕47號(hào)；16、《資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》中評(píng)協(xié)〔2017〕48號(hào)；17、《以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估指南》中評(píng)協(xié)〔2017〕45號(hào)；(三)產(chǎn)權(quán)依據(jù)1、委托人(產(chǎn)權(quán)持有人)營業(yè)執(zhí)照；2、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證(3項(xiàng))、國有土地使用證(1項(xiàng));3、車輛行駛證(48項(xiàng));(四)取價(jià)依據(jù)1、產(chǎn)權(quán)持有人提供的委托評(píng)估資產(chǎn)清查明細(xì)表及相關(guān)的會(huì)計(jì)資料；2、機(jī)械工業(yè)出版社2011年出版的《資產(chǎn)評(píng)估常用方法與參數(shù)手冊(cè)》;3、機(jī)械工業(yè)出版社出版的《2022年機(jī)電產(chǎn)品報(bào)價(jià)手冊(cè)》、“淘寶網(wǎng)”等國內(nèi)知名4、原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部1985年1月1日頒發(fā)全國統(tǒng)一的《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》和《鑒定房屋新舊程度的參考依據(jù)》以及《房屋不同成新率的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)及修正系數(shù)》;5、產(chǎn)權(quán)持有人所在地國土資源局指定的有關(guān)規(guī)定、文件等；6、委估資產(chǎn)組的歷史生產(chǎn)經(jīng)營資料和經(jīng)管理層批準(zhǔn)的相關(guān)資產(chǎn)組盈利預(yù)測申報(bào)7、行業(yè)統(tǒng)計(jì)資料、市場發(fā)展及趨勢分析資料、類似業(yè)務(wù)公司的相關(guān)資料；8、行業(yè)及市場容量、市場前景、定價(jià)策略及未來營銷方式等資料；10、全國銀行間同業(yè)拆借中心受權(quán)公布的貸款市場報(bào)價(jià)利率(LPR)11、評(píng)估專業(yè)人員對(duì)資產(chǎn)核實(shí)、勘察、檢測、分析等所搜集的佐證資料；(五)其他依據(jù)1、《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第8號(hào)—資產(chǎn)減值》;3、其他與評(píng)估有關(guān)的資料。七、評(píng)估方法(一)評(píng)估方法的選擇根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第8號(hào)—資產(chǎn)減值》與《以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估指南》的規(guī)定，資產(chǎn)減值測試應(yīng)當(dāng)估計(jì)其可收回金額，然后將所估計(jì)的資產(chǎn)可收回金額與其賬面價(jià)值比較，以確定是否發(fā)生減值。資產(chǎn)可收回金額的估計(jì)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其公允價(jià)值減去處置費(fèi)用后的凈額與資產(chǎn)預(yù)計(jì)未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值兩者之間較高者確定。列入本次評(píng)估范圍的資產(chǎn)組具備獨(dú)立獲利能力，可以對(duì)其未來收益進(jìn)行合理預(yù)測，故本次評(píng)估以采用收益法計(jì)算的委估資產(chǎn)組預(yù)計(jì)未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值和公允價(jià)值減去處置費(fèi)用后的凈額孰高者作為委估資產(chǎn)的可收回金額。(二)公允價(jià)值減處置費(fèi)用后的凈額介紹1、公允價(jià)值的確定公允價(jià)值是指市場參與者在計(jì)量日發(fā)生的有序交易中，出售一項(xiàng)資產(chǎn)所能收到或者轉(zhuǎn)移一項(xiàng)負(fù)債所需支付的價(jià)格。公允價(jià)值評(píng)估的基本方法包括成本法、市場法和收益法：成本法：成本法是指按照重建或者重置評(píng)估對(duì)象的思路，將評(píng)估對(duì)象的重建或者重置成本作為確定資產(chǎn)價(jià)值的基礎(chǔ)，扣除相關(guān)貶值，以確定資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估方法的總市場法：市場法是指通過將評(píng)估對(duì)象與可比參照物進(jìn)行比較，以可比參照物的市場價(jià)格為基礎(chǔ)確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方法的總稱。收益法：收益法是指將評(píng)估對(duì)象的預(yù)期收益資本化或者折現(xiàn)，以確定其價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱。(1)建筑物類固定資產(chǎn)列入評(píng)估范圍的車間、倉庫等房屋建筑物，用地性質(zhì)為工業(yè)用地，缺乏相同用地性質(zhì)的房產(chǎn)交易案例，故不采用市場法；待估房產(chǎn)未來租金變化情況難以準(zhǔn)確預(yù)計(jì)，故本次評(píng)估不采用收益法。結(jié)合評(píng)估目的、土地性質(zhì)和資料收集情況，本次選用成本法評(píng)估。該類建筑物的評(píng)估值不包含相應(yīng)土地使用權(quán)的評(píng)估價(jià)值。成本法是通過用現(xiàn)時(shí)條件下重新購置或建造一個(gè)全新狀態(tài)的待估建筑物所需的全部成本，減去待估建筑物已經(jīng)發(fā)生的各項(xiàng)貶值，得到的差額作為公允價(jià)值的評(píng)估方法。本次評(píng)估采用成新折扣的方法來確定待估建筑物已經(jīng)發(fā)生的各項(xiàng)貶值?；竟焦蕛r(jià)值=重置價(jià)值×成新率A.重置價(jià)值的評(píng)估重置價(jià)值一般由建安工程造價(jià)、前期及其它費(fèi)用、建筑規(guī)費(fèi)和資金成本組成，結(jié)合評(píng)估對(duì)象具體情況的不同略有取舍。a.建安工程造價(jià)對(duì)于產(chǎn)權(quán)持有人能提供完整的竣工決算資料的房屋建(構(gòu))筑物，本次評(píng)估采用預(yù)決算調(diào)整法確定其建筑安裝工程造價(jià)，即以待估建(構(gòu))筑物預(yù)決算建筑安裝工程費(fèi)為依據(jù)，按現(xiàn)行工程預(yù)算定額、綜合費(fèi)率、基準(zhǔn)日建材市場價(jià)格測算并結(jié)合類似建(構(gòu))筑物相關(guān)數(shù)據(jù)，確定綜合調(diào)整系統(tǒng)，最終確定基準(zhǔn)日建安工程造價(jià)。b.前期費(fèi)用和其他費(fèi)用結(jié)合基本建設(shè)的有關(guān)規(guī)定和產(chǎn)權(quán)持有人的實(shí)際發(fā)生情況，按綜合造價(jià)計(jì)取。建筑規(guī)費(fèi)主要為新型墻體材料專項(xiàng)基金、散裝水泥基金、白蟻防治費(fèi)和城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等，根據(jù)財(cái)稅[2016]11號(hào)、財(cái)稅[2017]18號(hào)、財(cái)稅[2017]20號(hào)和新昌縣有關(guān)文件通知，上述建筑規(guī)費(fèi)均免征收。d.資金成本指籌資成本，按正常建設(shè)工期確定計(jì)息周期，利率取評(píng)估基準(zhǔn)日當(dāng)月全國銀行間同業(yè)拆借中心受權(quán)公布的貸款市場報(bào)價(jià)利率(LPR),資金視為在建設(shè)期內(nèi)B.成新率的確定A)主要房屋建筑物對(duì)于主要房屋建筑物分別按年限法、完損等級(jí)打分法確定的成新率，經(jīng)加權(quán)平均，確定綜合成新率。依據(jù)待估建筑物的經(jīng)濟(jì)耐用年限、已使用年限及使用維護(hù)保養(yǎng)情況、使用環(huán)境等預(yù)估其尚可使用年限，最終計(jì)算確定成新率。計(jì)算公式為：年限法成新率(K1)=尚可使用年限/經(jīng)濟(jì)耐用年限×100%b.完損等級(jí)打分法即將建筑物分為結(jié)構(gòu)、裝飾和設(shè)備等部分，按具體建(構(gòu))筑物確定其造價(jià)比例，然后將每部分中具體項(xiàng)目結(jié)合標(biāo)準(zhǔn)打分，綜合打分情況確定每一部分成新率，最后以各部分的成新率和所占造價(jià)比例加權(quán)得出整項(xiàng)建(構(gòu))筑物的成新率，用公式表示如下：完損等級(jí)評(píng)定系數(shù)(K2)=結(jié)構(gòu)部分比重x結(jié)構(gòu)部分完損系數(shù)+裝飾部分比重×裝飾部分完損系數(shù)+設(shè)備比重x設(shè)備完損系數(shù)打分標(biāo)準(zhǔn)參照原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部1985年1月1日頒發(fā)全國統(tǒng)一的《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》和《鑒定房屋新舊程度的參考依據(jù)》以及《房屋不同成新率的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)及修正系數(shù)》的有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行。c.綜合成新率的確定將上述兩種方法的計(jì)算結(jié)果取加權(quán)平均值確定成新率：K1為年限法成新率，K2為完損等級(jí)評(píng)定成新率。B)其他房屋建筑物對(duì)于其他房屋建筑物以年限法為基礎(chǔ)，結(jié)合其實(shí)際使用情況、維修保養(yǎng)情況和評(píng)估專業(yè)人員現(xiàn)場勘察時(shí)的經(jīng)驗(yàn)判斷綜合評(píng)定。(2)無形資產(chǎn)——國有土地使用權(quán)A.評(píng)估方法的選擇待估宗地為工業(yè)用地，新昌縣土地市場上存在真實(shí)交易案例，可根據(jù)替代原則，選擇與待估宗地處在同一供需區(qū)內(nèi)區(qū)位條件、規(guī)模、宗地基本狀況等類似的土地出讓案例采用市場法評(píng)估。因待估宗地所在地基準(zhǔn)地價(jià)公布日期距今已超過3年，基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)難以反映目前土地市場價(jià)格水平，故不選用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行評(píng)估；因待估宗地當(dāng)?shù)氐耐恋厝〉觅M(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)等相關(guān)資料過于老舊，因而不選用成本逼近法進(jìn)行評(píng)估。由于待估宗地的未來收益情況難以準(zhǔn)確預(yù)測，故無法采用收益法進(jìn)行評(píng)估；由于待估宗地為已使用的工業(yè)用地，并不具有投資開發(fā)或再開發(fā)的條件，故不宜采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行評(píng)估。根據(jù)以上分析，結(jié)合評(píng)估對(duì)象特點(diǎn)、價(jià)值類型、資料收集情況等相關(guān)因素，確定采用市場法進(jìn)行評(píng)估。B.評(píng)估方法介紹市場法的基本思路為根據(jù)替代原則，將待估宗地與具有替代性的，且在評(píng)估基準(zhǔn)日近期市場上交易的類似地產(chǎn)進(jìn)行比較，并依據(jù)后者的成交價(jià)格，比較交易案例與待估宗地的交易時(shí)間、交易情況、交易方式、土地使用年限、區(qū)位、權(quán)益以及實(shí)物等因素的差異，修正得出比準(zhǔn)地價(jià)，再考慮土地剩余使用期限的修正，得出待估宗地的評(píng)估單價(jià)，乘以待估土地面積，計(jì)算確定土地使用權(quán)公允價(jià)值。計(jì)算公式為：比準(zhǔn)地價(jià)=可比實(shí)例價(jià)格x交易情況修正系數(shù)x交易日期修正系數(shù)×區(qū)位因素修正系數(shù)×權(quán)益因素修正系數(shù)x實(shí)物因素修正系數(shù)評(píng)估單價(jià)=比準(zhǔn)地價(jià)x土地使用年限修正系數(shù)公允價(jià)值=評(píng)估單價(jià)×土地面積1.2設(shè)備類固定資產(chǎn)根據(jù)本次評(píng)估目的，結(jié)合列入本次評(píng)估范圍的各項(xiàng)資產(chǎn)的特點(diǎn)和評(píng)估師所收集的資料，本次評(píng)估采用成本法進(jìn)行評(píng)估，確定其公允價(jià)值減去處置費(fèi)用后的凈額。設(shè)備類固定資產(chǎn)公允價(jià)值基本計(jì)算公式如下： 銀信資產(chǎn)評(píng)估有限公司 (1)重置價(jià)值的確定重置價(jià)值=設(shè)備現(xiàn)價(jià)×(1+運(yùn)雜、安裝費(fèi)費(fèi)率)+其它合理費(fèi)用一可抵扣增值稅金額車輛重置價(jià)值=車輛購買價(jià)格+車輛購置稅+其他費(fèi)(2)成新率的確定1)重要設(shè)備成新率的確定確定經(jīng)濟(jì)耐用年限N,并據(jù)此初定設(shè)備的尚可使用年限n;再按照現(xiàn)場勘查的設(shè)備技術(shù)2)普通設(shè)備成新率的確定成新率=(經(jīng)濟(jì)使用年限-已使用年限)÷經(jīng)濟(jì)使用年限×100%3)車輛成新率的確定年限成新率=(經(jīng)濟(jì)使用年限一已使用年限)/經(jīng)濟(jì)使用年限×100%里程成新率=(允許使用里數(shù)-已使用里數(shù))/允許使用里數(shù)×100%銀信資產(chǎn)評(píng)估有限公司 綜合成新率=現(xiàn)場勘察確定成新率x權(quán)重+理論成新率×權(quán)重對(duì)于部分早期購置的設(shè)備由于技術(shù)更新，型號(hào)已經(jīng)停產(chǎn)，無法得到近期全新購置價(jià)，但在二手市場上成交較活躍，可得到交易實(shí)例，因此采用市場法評(píng)估，采用將評(píng)估對(duì)象與相同或類似可比交易案例進(jìn)行比較，確定評(píng)估對(duì)象公允價(jià)值。在建工程為設(shè)備安裝工程，本次評(píng)估采用成本法進(jìn)行評(píng)估，按照正常情況下在評(píng)估基準(zhǔn)日重新形成該在建工程的工程款項(xiàng)確定重置價(jià)值。評(píng)估人員核查了在建工程的有關(guān)財(cái)務(wù)記錄，核對(duì)了項(xiàng)目的購建合同和支付記錄等，按財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度核實(shí)，未發(fā)現(xiàn)不符情針對(duì)正常處于安裝、調(diào)試階段的設(shè)備，本次評(píng)估采用成本法評(píng)估。計(jì)算公式如下：公允價(jià)值=核實(shí)后的賬面價(jià)值+資金成本針對(duì)因項(xiàng)目終止已處于閑置且待報(bào)廢狀態(tài)的在建工程。其評(píng)估方法如下：公允價(jià)值=設(shè)備重量×廢鋼回收價(jià)格1.4無形資產(chǎn)其他無形資產(chǎn)近期購入軟件，由于取得時(shí)間距離評(píng)估基準(zhǔn)日較近，市場價(jià)格波動(dòng)較小，因此按照取得價(jià)確定公允價(jià)值?；居?jì)算公式如下：2、處置費(fèi)用的確定處置費(fèi)用包括與資產(chǎn)處置有關(guān)的法律費(fèi)用、相關(guān)稅費(fèi)、搬運(yùn)費(fèi)以及為使資產(chǎn)達(dá)到可銷售狀態(tài)所發(fā)生的直接費(fèi)用等。3、公允價(jià)值減去處置費(fèi)用后的凈額的確定公允價(jià)值減去處置費(fèi)用后的凈額=公允價(jià)值一處置費(fèi)用(三)預(yù)計(jì)未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值(收益法)介紹收益法是指將預(yù)期收益資本化或折現(xiàn)以確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方法。它是根據(jù)資產(chǎn)未來預(yù)期收益，按適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將其換算成現(xiàn)值，并以此收益現(xiàn)值作為委托評(píng)估資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。1、收益法的適用前提(1)評(píng)估對(duì)象的未來收益可以預(yù)期并用貨幣計(jì)量；(2)收益所對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)能夠度量；(3)收益期限能夠確定或者合理預(yù)期。其中：稅前企業(yè)自由現(xiàn)金流=息稅前利潤+折舊/攤銷一資本性支出一營運(yùn)資金增R:未來第i年的稅前企業(yè)自由現(xiàn)金流；鋪底營運(yùn)資金=經(jīng)營性流動(dòng)資產(chǎn)一經(jīng)營性流動(dòng)負(fù)債；《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第8號(hào)資產(chǎn)減值》規(guī)定了"建立在該預(yù)算或者預(yù)測基礎(chǔ)上的預(yù)計(jì)現(xiàn)金流量最多涵蓋5年，企業(yè)管理層如能證明更長的期間是合理的，可以涵蓋更長的期間”。企業(yè)對(duì)相關(guān)資產(chǎn)組在2023年至2027年各年的現(xiàn)金流進(jìn)行了詳細(xì)預(yù)計(jì)，過簡單更新或追加的方式延長使用壽命，相關(guān)資產(chǎn)組2027年以后年度達(dá)到K.=R,+β×ERP+R=R,+β×(RnR——無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率(一)明確評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)委托人(產(chǎn)權(quán)持有人)及評(píng)估報(bào)告使用者等相關(guān)當(dāng)事方、評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象基本情(二)簽訂資產(chǎn)評(píng)估委托合同(三)編制資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃集情況，委托人(產(chǎn)權(quán)持有人)過去委托資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)歷、誠信狀況及提供資料的可(四)現(xiàn)場調(diào)查(五)收集資產(chǎn)評(píng)估資料評(píng)估人員通過與委托人(產(chǎn)權(quán)持有人)溝通并指導(dǎo)其對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行核實(shí)等方式，銀信資產(chǎn)評(píng)估有限公司 (六)財(cái)務(wù)分析(七)經(jīng)營分析(八)盈利預(yù)測的復(fù)核(九)評(píng)定估算(一)基礎(chǔ)性假設(shè)銀信資產(chǎn)評(píng)估有限公司(三)預(yù)測假設(shè)8、假設(shè)預(yù)測期評(píng)估對(duì)象所涉及企業(yè)應(yīng)收款項(xiàng)能正常收回，應(yīng)付款項(xiàng)需正常支付；9、假設(shè)評(píng)估對(duì)象所涉及企業(yè)未來年度可通過高新技術(shù)企業(yè)復(fù)審，可持續(xù)享受15%10、假設(shè)無其他不可預(yù)測和不可抗力因素對(duì)評(píng)估對(duì)象所涉及企業(yè)經(jīng)營造成重大影(四)評(píng)估對(duì)象于評(píng)估基準(zhǔn)日狀態(tài)假設(shè)1、除評(píng)估師所知范圍之外，假設(shè)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的購置、取得或開發(fā)過程均符合國家有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定。2、除評(píng)估師所知范圍之外，假設(shè)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)均無附帶影響其價(jià)值的權(quán)利瑕疵、負(fù)債和限制，假設(shè)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)之價(jià)款、稅費(fèi)、各種應(yīng)付款3、除評(píng)估師所知范圍之外