太原武家莊市場策略建議20141113

武家莊項目市場策略建議2014勢取道優(yōu)術(shù)明——大勢如何——風(fēng)漸起，將何往？——非常道，道如何？——如何優(yōu)？順勢而上則事半功倍，逆勢而動則事倍功半道為術(shù)之靈，術(shù)為道之體；以道統(tǒng)術(shù)，以術(shù)得道子有何術(shù)可導(dǎo)我耶?——已取也優(yōu)，明己為重——術(shù)分千重，有三可定思維導(dǎo)圖——初步定位建議形勢分析結(jié)構(gòu)導(dǎo)圖——Part1策略建議勢取道優(yōu)市場分析Part2Part3Part4術(shù)明PART

1大勢分析——全國及太原經(jīng)濟(jì)、行業(yè)、政治情況如何？勢取

1、三季度GDP增速7.4%，國民經(jīng)濟(jì)增速有所放緩前三季度國內(nèi)生產(chǎn)總值419908億元，按可比價格計算，同比增長7.4%。分季度看，一季度同比增長7.4%，二季度增長7.5%，三季度增長7.3%。投資回落是導(dǎo)致GDP增速放緩的主要原因之一。雖然與政府全年目標(biāo)7.5%相差無幾，但這預(yù)警經(jīng)濟(jì)下行的風(fēng)險在繼續(xù)，想要完成全年增長目標(biāo)，仍需繼續(xù)采取寬松的財政和貨幣政策來支持。

2、房地產(chǎn)投資增速持續(xù)下降，固定資產(chǎn)投資增速放緩前三季度，固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）357787億元，同比名義增長16.1%（扣除價格因素實際增長15.3%），增速比上半年回落1.2個百分點，創(chuàng)下近13年來的最低點。前三季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資68751億元，同比名義增長12.5%（扣除價格因素實際增長11.7%），增速比上半年回落1.6個百分點%。

3、金融數(shù)據(jù)有所回升，貨幣信貸增勢平穩(wěn)前三季度人民幣貸款增加7.68萬億元，同比多增4045億元。相較7、8月份金融數(shù)據(jù)，9月數(shù)據(jù)略向好，新增貸款量的加大，一定程度反應(yīng)了央行的態(tài)度。結(jié)合9月份央行SLF操作和9月底住房按揭貸款政策的調(diào)整來看，四季度資金面將會比上半年寬松許多。

4、9月進(jìn)出口超出預(yù)期，出口增幅同比大漲

9月我國進(jìn)出口總值3964億美元，同比增長11.3%，其中，出口2137億美元，增長15.3%；進(jìn)口1827億美元，增長7%；貿(mào)易順差310億美元，擴(kuò)大37.8%。與上月數(shù)據(jù)相比，9月出口增速表現(xiàn)搶眼，從上月的9.4%的攀升到15.3%，增長勢頭強(qiáng)勁，考慮到出口去年同期基數(shù)較低等綜合原因，外需并沒有全面的復(fù)蘇，以及大宗商品持續(xù)下跌，表明內(nèi)需仍然疲弱，國內(nèi)消費(fèi)動力不足。三季度GDP增速略有放緩，但結(jié)構(gòu)調(diào)整穩(wěn)步推進(jìn)，轉(zhuǎn)型升級勢頭良好市場的新變化——全國經(jīng)濟(jì)增速放緩【走勢研判】近期各方救市政策頻出，短期內(nèi)可以迅速提升市場信心，降低購房者觀望情緒，但無力改變長期市場格局。房地產(chǎn)市場目前供大于求的基本面已經(jīng)形成，僅僅靠幾則刺激政策很難改變目前整體格局。房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展還需政府長期來調(diào)控和規(guī)范,用市場手段調(diào)節(jié)好供求關(guān)系。對城市項目來說,隨著政策效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)，樓市上行趨勢有望持續(xù)，加快去庫存的窗口期還將延續(xù)，企業(yè)應(yīng)積極迎合剛性需求和改善型需求購房心理，繼續(xù)以價換量。10月房地產(chǎn)成交面積創(chuàng)新高樓市有望回暖央行政策的托市效應(yīng)顯現(xiàn)，市場樂觀情緒顯現(xiàn)。中國10月30個典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比連續(xù)第四個月增長，并創(chuàng)下年內(nèi)最高，表明“央四條”托市效應(yīng)顯現(xiàn)，四季度樓市成交有望回暖。30個城市中有九成的城市環(huán)比亦呈增長，同比增幅不斷收窄，市場樂觀情緒顯現(xiàn)。中央政府再度發(fā)力提振市場信心。10月，中央政府三部委聯(lián)合印文，降低公積金使用門檻、提高公積金使用效率。早已蠢蠢欲動的地方政府快速響應(yīng)，廣州、深圳等9城相繼出臺細(xì)則，提振市場信心。而寧波、濰坊、天津和北京等城市則采用購房補(bǔ)貼、調(diào)整契稅、調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)等方式直接或間接減輕購房壓力。政策面加大扶持，地產(chǎn)股開始回彈。10月，限購政策的進(jìn)一步放松促進(jìn)了房企的銷售，同時增加了投資者對于近期房地產(chǎn)市場的信心，滬深兩市地產(chǎn)股本月均出現(xiàn)大幅增長，上證地產(chǎn)指數(shù)上漲3.58%，深圳地產(chǎn)指數(shù)上漲2.92%。市場的新變化——樓市有望回暖10月29日，國務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，要求重點推進(jìn)住房等六大領(lǐng)域消費(fèi)。國務(wù)院總理李克強(qiáng)要求重點推進(jìn)住房等六大領(lǐng)域消費(fèi)數(shù)據(jù)層面：京滬市場回暖跡象明顯，中低檔產(chǎn)品和剛需戶型成交領(lǐng)跑市場。

剛需戶型市場表現(xiàn)較好，整體成交比較平穩(wěn)。市場的新變化——政策導(dǎo)向樓市企穩(wěn)反彈29日晚國務(wù)院常務(wù)會議明確提出未來要“穩(wěn)定住房消費(fèi)”，這標(biāo)志著2011年以來持續(xù)緊縮的房地產(chǎn)調(diào)控終于明確定調(diào)要“穩(wěn)定”；同時，也將住房定性為“消費(fèi)”，是滿足基本居住需求，對于把住房作為投機(jī)投資的行為，同樣不鼓勵。煤炭、制造業(yè)是城市支柱產(chǎn)業(yè)煤炭市場持續(xù)不景氣第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展主要依托其豐富的煤炭和鐵礦資源，以煤炭開采和鋼鐵冶煉等大型企業(yè)為主。大規(guī)模能源型企業(yè)的發(fā)展是其經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱，同時也帶來了大量城市中高端收入群體。市場的新變化——財富階層資產(chǎn)縮水中國太原煤炭交易中心太原鋼鐵集團(tuán)煤炭上市公司整體年報不佳

2013年我國煤炭市場延續(xù)了2012年以來的不景氣局面，且價格在2012年的基礎(chǔ)上出現(xiàn)了更大幅度下滑。

煤炭市場的不景氣導(dǎo)致全行業(yè)經(jīng)營困難，煤炭上市公司經(jīng)營質(zhì)量也繼續(xù)下降，由于經(jīng)濟(jì)下行壓力增大加之環(huán)境約束不斷增加，整個行業(yè)經(jīng)營狀況短期難以改善。

太原礦藏堪稱豐富，在礦物資源中以煤蘊(yùn)藏最豐，鐵礦次之，石膏居三。太原鋼鐵（集團(tuán)）有限公司、山西省煤炭運(yùn)銷集團(tuán)有限公司、山西焦煤集團(tuán)有限責(zé)任公司、美錦能源集團(tuán)有限公司、太原煤炭氣化(集團(tuán))有限責(zé)任公司等是太原蓬勃發(fā)展的第二產(chǎn)業(yè)中典型能源企業(yè)。支柱行業(yè)景氣度下降，對城市經(jīng)濟(jì)影響較大。對企業(yè)高管及財富階級都有巨大影響?！胺锤瘮Ω叨藰潜P影響，事實上還是很大的。反腐敗對于高端盤的影響，不是少了一批腐敗官員，而是一批跟這個事直接或間接相連的包括產(chǎn)業(yè)、人、以及一批人對于持有高端樓盤的疑惑心理。各個城市不一樣，比如山西省，我們也關(guān)注了星河灣這個項目，他影響到了煤炭整個行業(yè)。我們?nèi)f科在北京的高端樓盤，過去的三周，僅接待檢察院、紀(jì)檢委，就多大14-15次，我們從一個樓盤配合調(diào)查的之密集(售價在4、5萬元每平)，其他開發(fā)商更貴的樓盤更不敢想想是什么情況。……”萬科副總裁毛大慶內(nèi)部講話山西成為反腐風(fēng)暴“重災(zāi)區(qū)”近期，紀(jì)委官網(wǎng)接連發(fā)布了5條來自山西的案件查處信息：陽泉市委常委、紀(jì)委書記王民等3名官員被調(diào)查；2名官員被“雙開”。2014年以來，山西已有7名省部級官員被調(diào)查。被調(diào)查的這5名官員，多來自該7名省部級官員此前主政過的地市縣。深陷反腐風(fēng)暴的山西，官場余震在這些官員主政過的地區(qū)發(fā)酵。走馬上任的山西省委書記王儒林履新山西25天7次表態(tài)“高壓反腐”。市場的新變化——豪宅市場遇冷繼太原樓市限購松綁后，貸款利率新政和住房公積金新政先后出臺，一系列利于房地產(chǎn)市場回暖的政策利好購房者。但目前市場最大問題仍是供大于求，總體而言樓市回暖尚需時日。太原取消限購房貸還清算首套取消住房公積金貸款保險放寬公積金支付房租條件太原近期政策時間軸8月4日9月30日10月13日10月29日8月4日，太原全面放開限購的政策橫空出世，太原為期多年的限購史徹底終結(jié)。隨后9月30日，市場期盼已久的房貸松綁終于“千呼萬喚始出來”雖然樓市利好政策頻出，但多家樓盤沒有落到實處，因此一些剛需購房者仍處于觀望階段。目前省城樓市的成交量略微上漲，并未出現(xiàn)“井噴”的現(xiàn)象。從今年的情況來看，市場最大的問題還是供求問題。隨著限購放開，之前困擾多套房購房者的資格問題已經(jīng)解決，但并未帶來市場的反轉(zhuǎn)。本輪市場轉(zhuǎn)冷更多是由于前期供應(yīng)量過大、房價過快上漲等市場本身風(fēng)險因素積累，以及前期成交集中釋放帶來的需求斷檔。因此，雖然放松了限購、限貸政策，但是總體而言難以大幅度拉動市場成交量，樓市回暖還需時日。市場的新變化——限購限貸政策放松樓市觸底反彈趨勢明顯財富階層資產(chǎn)縮水三季度GDP增速略有放緩中央地方頻繁救市勢取市場的新變化

將何往風(fēng)漸起限購限貸政策放松豪宅市場遇冷——大勢如何PART

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住宅市場——行業(yè)觸底反彈在即，城市短期內(nèi)難以煥發(fā)全部活力，那市場表現(xiàn)如何？道優(yōu)年度數(shù)據(jù)從年度數(shù)據(jù)上來看，太原房地產(chǎn)市場保持了穩(wěn)中有增的良好態(tài)勢，成交量逐年小幅增加，成交均價保持了年均12.5%的漲幅。2014年截至目前，半年多的成交量已經(jīng)超過去年全年的成交量。太原城市成交量穩(wěn)定，年均成交量約為238萬平米。2014年房地產(chǎn)市場保持穩(wěn)定，截至9月份，在同比供應(yīng)量減少40%的情況下，已經(jīng)完成333.88萬平米的成交量，已經(jīng)超過2013年全年的成交量。太原市場住宅成交均價整體保持穩(wěn)定，均價年均漲幅約為12.7%。2014年成交均價為8488元/平米，同比上漲2.6%。太原商品住宅年度供求變化太原商品住宅年度價格變化月度供求2013年以來，太原住宅市場表現(xiàn)較為穩(wěn)定，月均成交量為35萬平米。住宅價格月均漲幅為1.0%，整體上價格維持在去年水平。住宅市場供求比為1.2，供求基本平衡。2014年9月，住宅成交量為46.6萬平，環(huán)比增加2.24%，同比增加48.55%。成交均價為8825元/平米，環(huán)比下跌9.2%，同比上漲12.52%。太原商品住宅月度供求變化月份供應(yīng)面積（萬平米）成交面積（萬平米）成交均價（元/平米）供求比2013年1月49.93903416.42013年2月32.90.61319651.62013年3月20.59.879132.12013年4月33.923.681991.42013年5月25.330.180760.82013年6月28.531.685670.92013年7月48.939.285421.22013年8月49.737.583341.32013年9月50.231.379201.62013年10月46.627.384671.72013年11月10232.783463.12013年12月44.119.475882.32014年1月46.93177431.52014年2月11.313.279540.92014年3月1624.379670.72014年4月33.244.581960.72014年5月24.739.581900.62014年6月20.147.384910.42014年7月21.0842.0683800.52014年8月20.9945.5897190.52014年9月8.4646.688250.2單價段成交2013年以來，太原住宅市場成交的主力單價段為5000-9000元/平米，其中，7000-9000元/平米單價段成交套數(shù)最多。10000元以上單價段，成交占比僅為14.2%。太原商品住宅單價段成交情況太原商品住宅單價段成交套數(shù)占比情況單價段成交面積（萬平米）成交套數(shù)成交均價（元/平米）成交金額（億元）成交套數(shù)占比5000以下

63.725,4334,05325.8211.7%5000-7000

159.3614,4406,14397.8931.0%7000-9000

191.5216,9367,951152.2736.4%9000-10000

36.463,1399,54234.796.7%10000-15000

57.534,56411,87768.339.8%15000-30000

35.851,99619,37569.454.3%30000以上

1.795033,9306.060.1%數(shù)據(jù)2013年1月至2014年7月豪宅成交2013年以來，太原住宅市場單價在萬元以上的商品住宅共成交95.17萬平米，成交均價為15116元/平米。太原高端住宅月均成交量為5.01萬平米。太原高端住宅市場均價在15000元/平米左右。月份成交面積（萬平米）成交套數(shù)成交均價（元/平米）成交金額（億元）2013年1月0.5820195591.142013年2月0.3416184960.622013年3月1.3784144941.992013年4月4.05269148396.012013年5月4.09267158196.482013年6月5.28346164078.672013年7月6.814531604210.922013年8月6.45522144139.302013年9月4.63371144236.672013年10月4.85352173098.402013年11月5.68411160409.112013年12月3.03272144704.382014年1月3.43251172765.922014年2月1.94137144642.812014年3月3.38245155055.252014年4月7.474671467310.962014年5月7.314951384910.122014年6月10.076801379613.892014年7月14.409521473021.21匯總95.17661015116143.85太原高端商品住宅（成交單價萬元以上）月度供求變化數(shù)據(jù)2013年1月至2014年7月市場表現(xiàn)一：溢價·豪宅★綠地塞納公館麗澤花苑華泰御景灣陽光汾河灣天鵝堡項目名稱銷售均價(元/㎡)華泰御景灣(項目證件辦理中暫不對外銷售)8600陽光汾河灣10000麗澤花苑8700綠地塞納公館8800天鵝堡8500競品篩選原則——根據(jù)區(qū)位、價格及產(chǎn)品類型，選取區(qū)域主要競爭項目，判斷項目在區(qū)域中競爭格局競品情況分析競品價格梯度比較——區(qū)域豪宅銷售均價主要集中在8500-10000元/平。項目名稱銷售均價(元/㎡)主要在售戶型總價段華泰御景灣(項目證件辦理中暫不對外銷售)8600三居：176；四居：190-230150-200萬陽光汾河灣10000二居：85-111；三居：142-200二居：80-120萬140-200萬麗澤花苑8700三居：148、164三居：120-150萬綠地塞納公館8800二居：90三居：140-160二居：80-85三居：120-140天鵝堡8500三居：156-200四居：224三居：157-170四居：190競品房源面積及總價段競品情況分析競品產(chǎn)品形態(tài)比較——競爭的主力戶型以大戶型為主，同質(zhì)化嚴(yán)重。項目名稱規(guī)模已去化量剩余存量華泰御景灣(項目證件辦理中暫不對外銷售)34萬平米24萬10萬陽光汾河灣120萬平米32萬88萬麗澤花苑15萬平米6萬9萬綠地塞納公館19萬平米16萬3萬天鵝堡15萬平米4.4萬10萬合計120萬競品情況分析競品項目未來供應(yīng)：競爭項目未來剩余存量較多，市場競爭激烈。項目名稱建筑面積容積率總戶數(shù)物業(yè)費(fèi)綠化率銷售均價(元/㎡)主要在售戶型銷售情況開發(fā)商特點華泰御景灣30萬㎡4.5576戶1.530%8600三居：176；四居：190-230——太原華泰醫(yī)院有限公司小產(chǎn)權(quán)房陽光汾河灣123萬㎡3.511941.8740%10000二居：85-111；三居：142-200推出部分已去化50%，150㎡以上大戶型銷售較好山西陽光大地集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司溫泉入戶、石材外立面麗澤花苑15萬㎡3.59861.2740%8700三居：148、164已銷售80%，剩余148㎡低層房源較多，160㎡高層房源較多山西九昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司獲得國家康居示范工程綠地塞納公館18.79萬㎡3.519971.9540%8800二居：90三居：140-160推售部分已去化80%以上，小戶型銷售快綠地集團(tuán)知名開發(fā)商天鵝堡14.48萬㎡3.488101.040%8500三居：156-200四居：224140-150平米、230-240平米及150-160平米三類產(chǎn)品去化比例較高山西海天世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司高端住宅小區(qū)臨近汾河競品掃描——競品已推出部分去化均已在50%以上，剩余戶型同質(zhì)化嚴(yán)重競品情況分析豪宅遇冷；城市支柱產(chǎn)業(yè)不景氣；政治反腐削弱城市財富購買力勢——道——豪宅以（區(qū)位&資源）支撐；項目位置非傳統(tǒng)豪宅區(qū)；豪宅房源同質(zhì)化，競爭激烈術(shù)——不建議打造為大戶型、高單價的純豪宅項目市場表現(xiàn)二：快銷·普宅★萬景城歡樂頌君威玉泉龍苑蘭亭御湖城項目名稱銷售報價(元/㎡)蘭亭御湖城7500歡樂頌停盤——萬景城尚未開盤正在辦證——君威玉泉龍苑二期尚未開盤正在辦證7000圣湖觀瀾國際7000-8000汾水灣停盤5500（停盤前報價）競品情況分析周邊項目價格——周邊項目多數(shù)報價集中在7000-8000，萬景城、玉泉龍苑、歡樂頌及汾水灣因五證不全正在辦證或停盤。圣湖觀瀾國際汾水灣競品房源面積及總價段競品情況分析周邊產(chǎn)品形態(tài)比較——主力戶型集中在90-130㎡的二三居。項目名稱銷售均價(元/㎡)

戶型面積區(qū)間總價段一居二居三居四居五居蘭亭御湖城7500——92㎡99-147㎡142-170㎡180-228㎡二居：69萬；三居74-110；四居：106-127；五居：135-171歡樂頌————85㎡105-137㎡——————萬景城——75㎡72-104㎡120㎡——————君威玉泉龍苑700062㎡66-95㎡110-161㎡185-238㎡——一居：43萬；二居46-66萬；三居77-112萬；四居129-166萬圣湖觀瀾國際7000-8000——100-110㎡116-122㎡144㎡——二居：72-79萬；三居：83-88萬；四居：103萬汾水灣5500——97-142㎡106-130㎡————二居：53-78；三居58-71㎡項目名稱規(guī)模已去化量剩余存量蘭亭御湖城80萬728萬歡樂頌13萬停盤——萬景城約30萬（一期）未開盤30萬君威玉泉龍苑約25萬（二期）未開盤25萬圣湖觀瀾國際136萬50萬86萬汾水灣7停盤——合計149萬競品情況分析競品項目未來供應(yīng)：圣湖觀瀾國際及萬景城均為大盤規(guī)劃，待周邊項目取得相關(guān)證件后，未來市場競爭將比較激烈。競品掃描——周邊項目目前僅蘭亭御湖城正在對外銷售，其余項目在辦理證件。主力戶型集中在90-130㎡面積段。競品情況分析項目名稱建筑面積（萬㎡）容積率總戶數(shù)物業(yè)費(fèi)綠化率銷售均價(元/㎡)主要在售戶型開發(fā)商建筑形態(tài)銷售情況蘭亭御湖城803.560571.2738%750090-122㎡為主廣電地產(chǎn)高層住宅23-33層90%已售完，目前剩最后一棟樓部分房源在售歡樂頌13.274900133%——85-137㎡山西忠盛基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司一期5棟（四棟33層的高層，一棟25層的高層）目前停盤萬景城約30萬（一期）3.52700（一期）——37%——70-120㎡，主力戶型為94-104㎡山西臻宇祥泰房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司為晉源區(qū)城中村改造項目，一期規(guī)劃有七棟高層，三層商業(yè)環(huán)繞未開盤，正在辦理證件君威玉泉龍苑約25萬（二期）3.22000（二期）——35%700090-238㎡太原市晉源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司由9棟32-33層高層住宅組成一期售罄，二期正在辦理土地證，目前不對外銷售圣湖觀瀾國際136萬218000145%7000-8000——山西華德成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司一期17棟樓，20—33層高層住宅；二期規(guī)劃未定一期售罄，二期未規(guī)劃汾水灣74.8300——30%——97、102、140㎡山西眾茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司住宅25層，寫字樓部分12層目前售樓處關(guān)門，暫停銷售受嚴(yán)格審查房源合規(guī)影響，證照齊全的項目優(yōu)勢將越來越明顯勢——道——市場雖有周期性起伏，但剛性需求仍是最穩(wěn)定的置業(yè)驅(qū)動；區(qū)域內(nèi)項目受證照不齊影響，市場出現(xiàn)剛需產(chǎn)品空白期；項目區(qū)位較好，具備打造剛需改善樓盤的條件術(shù)——建議打造為中小戶型的快銷項目月均成交量為35萬平米。住宅價格維持在去年水平。市場供求比為1.2，供求基本平衡年度數(shù)據(jù)穩(wěn)中有增均價年均漲幅約為12.7%2014年均價為8488元/平米，同比上漲2.6%7000-9000元/平米單價段成交套數(shù)最多如何突圍競爭激烈豪宅市場競爭激烈區(qū)域內(nèi)剛需旺盛——住宅市場如何道優(yōu)萬元以上住宅月均成交量為5.01萬平米PART

3初步定位建議——分析項目現(xiàn)狀，解剖項目本質(zhì)，把脈市場風(fēng)險術(shù)明——已取也優(yōu)，明己為重重點發(fā)展方向重點發(fā)展方向城市認(rèn)知城市規(guī)劃-根據(jù)太原“十二五”規(guī)劃的，太原市規(guī)劃發(fā)展方向為南移，西進(jìn)，東擴(kuò)，北展?！澳弦啤笔侵笜?gòu)建以長風(fēng)街為軸的行政文化中心，建設(shè)商業(yè)副中心。迎澤區(qū)杏花嶺區(qū)萬柏林區(qū)尖草坪區(qū)太原傳統(tǒng)中心小店區(qū)城市認(rèn)知項目位于晉陽湖濱商務(wù)區(qū)?？拷髣≡?、博物館、美術(shù)館、圖書館、科技館、中國(太原)煤炭交易中心等六大場館，地理位置優(yōu)越。晉陽湖濱商務(wù)區(qū)長風(fēng)廣場項目認(rèn)知項目容積率為3.52，適合打造為高層住宅產(chǎn)品。地塊方正，可以滿足正南正北的排布要求。由規(guī)劃路為界，可以分為東西兩區(qū)，做兩期開發(fā)。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項目單位數(shù)值總用地面積m257691總建筑面積m2236504地上總建筑面積m2203023其中住宅m2185237商業(yè)m216364幼兒園m21422地下總建筑面積m233481其中地下儲藏室m211363車庫及設(shè)備房m222118容積率3.52項目認(rèn)知項目南側(cè)臨近南中環(huán)街，北側(cè)住宅臨路，下面為底商，住宅品質(zhì)也有一定影響。從規(guī)劃樓座排布來看，7#東單元，5#西單元，2#西單元住宅品質(zhì)較高，適合作為溢價樓王產(chǎn)品。臨路劣勢臨路劣勢樓王樓王樓王100-120100-12090-100100-120100-120100-120100-12090-10090-100120-140120-140100-120100-12090-10090-100100-120100-120120-140120-14090-10090-100100-120100-120100-120100-12070-8070-8070-8070-80120-140120-140100-120100-12090-10090-100100-120100-120100-120100-12090-10090-100100-120100-120100-120100-12070-8070-8070-8070-80項目認(rèn)知對項目樓座進(jìn)行初排，規(guī)劃戶型面積段如下。100-120平米為主力戶型，其次是90-100平米。建筑形式以一單元3戶為主，西區(qū)臨路兩座樓規(guī)劃住宅品質(zhì)較低，建議為一單元4戶。南中環(huán)街規(guī)劃路規(guī)劃路主力戶型主力面積面積段中值套數(shù)套數(shù)比例面積面積比例（㎡）(㎡)（套）(㎡)兩房兩房二廳一衛(wèi)70-807529016.3%21774.312%三房三房二廳一衛(wèi)90-1009539922.4%37902.320%三房二廳兩衛(wèi)100-12011087349.0%96002.652%四房四房二廳兩2%28248.615%戶均面積1041779100%185237100%戶型配比建議我們對產(chǎn)品配比提出以下初步建議：“實用第一，同房型下最小戶型面積”=區(qū)域內(nèi)最低置業(yè)門檻乘勢而為激活城市及項目活力需要的是——深刻理解房地產(chǎn)和這個城市的銷售團(tuán)隊——而我們也具備十多年的豪宅及財富客群經(jīng)營經(jīng)驗明術(shù)PART

4營銷策略·建議核心價值點——快速傳播——精準(zhǔn)捕捉客戶——武家莊·未來內(nèi)在價值梳理清晰市場競爭力&客戶認(rèn)可度對外價值點傳導(dǎo)到位品牌推廣&項目宣傳營銷動作精準(zhǔn)捕捉活動組織&攜老帶新快速精準(zhǔn)強(qiáng)調(diào)品牌的絕對影響力落實三個基本點事件|體驗|圈層整合資源平安好房、代客通、銀行有大額存款客戶、廣電。。。。。武家莊——德國武家莊的再現(xiàn)武家莊下階段營銷重點——賣的不只是房子123武家莊能帶給客戶一種什么樣的生活？快速全方位撒網(wǎng)后篩客-精準(zhǔn)鎖定營銷重點價值點梳理營銷手段雙線進(jìn)行明線——事件品牌圈層暗線——優(yōu)惠打折促銷通過事件達(dá)到傳播樓盤品牌及價值點的目的，再通過一系列圈層活動精準(zhǔn)鎖客讓客戶覺得這是我想要的房子（生活）與眾多精英選擇同樣的產(chǎn)品品牌附加值讓客戶認(rèn)同地位+享受+品味+面子無限放大1-2個優(yōu)勢營銷重點價值點梳理傳播渠道——看房動線傳播沿看房動線傳播導(dǎo)旗圍擋用鮮明的推廣語突出產(chǎn)品優(yōu)勢體驗式、點對點服務(wù)圍擋導(dǎo)旗體驗區(qū)動線售樓處布置銷售物料樣板間銷售人員服務(wù)售樓處提升尊貴感銷售物料定制化、區(qū)別于小區(qū)其他產(chǎn)品售樓動線縮短，加強(qiáng)細(xì)節(jié)打造樣板間突出尺度感及互動性傳播策略推廣宣傳外圍媒體傳播傳播渠道——建議通過策劃事件引爆，并整合所有資源進(jìn)行大范圍爆炸式推廣高端論壇品牌嫁接公關(guān)活動廣告代言平面媒體微博戶外廣告小眾飯局財經(jīng)雜志寫字樓電梯間機(jī)場貴賓VIP室黨報網(wǎng)絡(luò)媒體微信論壇網(wǎng)站公關(guān)活動傳播策略推廣宣傳事件營銷——通過事件快速傳到品牌及項目價值點，引發(fā)熱議品牌項目價值通過整合營銷重塑項目價值、突出武家莊產(chǎn)品高生活品質(zhì)、實用主義的概念貼合時事可議論性項目優(yōu)勢事件點傳播策略推廣宣傳實戰(zhàn)案例活動本身+獎品+油卡+餐+物業(yè)安保+網(wǎng)絡(luò)推+報紙+雜志+戶外+巡展所有費(fèi)用700萬左右三盛國際城“藍(lán)精靈嘉年華”活動時間及費(fèi)用實際效果別墅80套銷量7天24036人造訪12天（2014.09.25-10.07）參與自媒體賬號：24個微信自媒體和網(wǎng)站（覆蓋受眾近40萬人）傳播策略推廣宣傳實戰(zhàn)案例恒泰時間?！叭沃緩?qiáng)不退休粉見會”活動實際效果開盤熱銷500套轉(zhuǎn)發(fā)1.2億人次傳播策略推廣宣傳1、如何通過營銷活動維系老客戶，形成老帶新及老客戶回購？營銷活動機(jī)制（對內(nèi)）精準(zhǔn)營銷獎勵機(jī)制設(shè)置減免物業(yè)費(fèi)贈送購物卡新房直減房款客戶粘性培養(yǎng)暖場活動定期上門拜訪私人夜宴微信群維護(hù)Eg:老帶新成交：老客戶直減X年物業(yè)費(fèi)、新成交客戶送X年物業(yè)費(fèi)Eg:老帶新成交：贈送老客戶X萬購物卡、新成交客戶送X萬購物卡Eg:老客戶再購：新房總房款上直減X萬Eg:老業(yè)主維系：定期舉辦親子類、互動類、DIY類暖場活動，活躍案場氣氛，同時增加老業(yè)主對案場的粘性，提高美譽(yù)度，形成老業(yè)主朋友圈之間的口碑傳播Eg:老業(yè)主維系：利用口罩、綠植、花卉、食品（新疆大棗、中寧枸杞等具有代表性的食物）等，結(jié)合天氣、節(jié)假日等社會熱點，上門拜訪，給老業(yè)主尊貴的體驗感Eg:老業(yè)主維系：免費(fèi)提供高端會所或用餐場地，針對老業(yè)主制定私人夜宴，對象可以是業(yè)主家人或朋友，由老業(yè)主的置業(yè)顧問進(jìn)行安排，增強(qiáng)老業(yè)主的Eg:老業(yè)主維護(hù)：建立園區(qū)微信群，提供業(yè)主溝通平臺，避免負(fù)面消息傳播，需專人在群內(nèi)進(jìn)行引導(dǎo)，釋放項目正面形象2、針對市場客戶的稀缺，如何在深挖老業(yè)主的同時做到對外拓客？營銷活動機(jī)制（對外）精準(zhǔn)營銷Eg:和奢侈品公司合作，進(jìn)行客戶資源互換：例如紅酒品鑒、新車試駕、豪華品牌車友會、藝術(shù)品古玩鑒賞等Eg:和銀行、央企等單位合作：提供場地為以上單位高端客戶提供活動資源，釋放項目信息，挖掘潛在資源Eg:外項目銷售人員介紹客戶并成交：提供外聯(lián)人員X元轉(zhuǎn)接費(fèi)，成交后提供X萬外聯(lián)傭金Eg:老帶新成交：老客戶直減X年物業(yè)費(fèi)、新成交客戶送X年物業(yè)費(fèi)Eg:老帶新成交：贈送老客戶X萬購物卡、新成交客戶送X萬購物卡Eg:維護(hù)外項目銷售人員：定期組織外聯(lián)人員聚餐活動，釋放最新外聯(lián)政策，獎勵傭金機(jī)制，提高外聯(lián)人員積極性Eg:針對市場所有人群：結(jié)合熱點策劃事件炒作，增加項目在市場上的聲音，結(jié)合線