房地產(chǎn)中介特許連鎖機構(gòu)運作中的主要風(fēng)險及防范措施

房地產(chǎn)中介特許連鎖機構(gòu)運作中主要風(fēng)險及防范方法 從房地產(chǎn)中介比較發(fā)達國家和地域來看，伴隨市場成熟和競爭不停加劇，為了適應(yīng)市場不停改變和發(fā)展，房地產(chǎn)中介組織發(fā)展軌跡是由單店到直營連鎖，再由直營連鎖向特許連鎖轉(zhuǎn)變。在競爭過程中，中介機構(gòu)逐步經(jīng)過專業(yè)化、規(guī)模化、品牌化等發(fā)展策略來建立自己競爭優(yōu)勢，從而達成占領(lǐng)一定市場份額，獲取利潤目標(biāo)。特許經(jīng)營是連鎖經(jīng)營高級形式，與直營連鎖相比較，其特點是具備較強快速擴張能力，以及較高市場應(yīng)對能力和創(chuàng)新能力。正是因為其具備這些優(yōu)點，世界上著名中介機構(gòu)，都采取了特許經(jīng)營方式來拓展市場，如二十一世紀(jì)不動產(chǎn)、Coldwellbanker、Re/max、ERA等。在國內(nèi)沿海地域，房地產(chǎn)中介市場已開始走向成熟，各地房地產(chǎn)中介直營連鎖品牌為了占領(lǐng)市場，取得競爭優(yōu)勢，也開始采取特許經(jīng)營方式進行擴張，如上房金豐易居、我愛我家、智恒等，房地產(chǎn)中介特許經(jīng)營熱潮開始形成。房地產(chǎn)中介特許連鎖中加盟店是其基本組織，因為加盟店是獨立擁有和運行主體，即使具備能動性和靈活性強特點，但管理控制難度較大，在實際運作中對組織管理能力和水平要求較高。在現(xiàn)在房地產(chǎn)中介直營連鎖向特許連鎖快速轉(zhuǎn)變形勢下，對房地產(chǎn)中介特許方和體系發(fā)展來講，詳細(xì)運作中主要面臨品牌、服務(wù)質(zhì)量、快速擴張等三方面風(fēng)險，這些風(fēng)險需要在詳細(xì)運作中加以注意和防范，只有處理好這些問題，才能夠發(fā)揮房地產(chǎn)特許連鎖優(yōu)勢，達成經(jīng)營最終目標(biāo)。一．品牌風(fēng)險及控制品牌是房地產(chǎn)中介連鎖機構(gòu)競爭最寶貴財富，他代表著中介企業(yè)未來，它能夠帶來客戶，是中介企業(yè)取得競爭優(yōu)勢主要路徑之一。誰擁有品牌，誰就擁有客戶，擁有市場擁有率。好中介特許經(jīng)營品牌，是經(jīng)過長久誠信優(yōu)質(zhì)服務(wù)，在用戶心中形成認(rèn)知，他是一個無形資產(chǎn)，是特許經(jīng)營基礎(chǔ)。在房地產(chǎn)中介特許經(jīng)營中，特許方將品牌授權(quán)給授許方使用，在有些時候，個別授許方會過分考慮本身短期利益,做一些有損品牌形象事情，如依照個人喜好，私自修改品牌視覺識別；坑騙客戶不誠信行為；等等。豎立品牌需要中介企業(yè)長久積累，但毀壞是非常輕易。以上問題發(fā)生將會給品牌帶了傷害，影響其余授許者長久利益，必須加以防范和阻止。能夠在特許經(jīng)營協(xié)議中，明確要求品牌視覺識別系統(tǒng)不許調(diào)整，設(shè)定嚴(yán)厲處罰條款；在對特許商以及通常員工培訓(xùn)中，加強品牌意識培養(yǎng)，對有損品牌形象行為嚴(yán)加處罰；在對加盟商選擇上需要嚴(yán)格把關(guān)，要選擇有很好信譽紀(jì)錄中介商加盟；另外還需要建立品牌定時檢驗制度來防范品牌以上風(fēng)險。二．服務(wù)質(zhì)量風(fēng)險及控制消費者要買房租房，之所以找中介商代理，是相信中介能夠提供專業(yè)服務(wù)，所以說房地產(chǎn)中介是專業(yè)化服務(wù)業(yè)，誰能夠為消費者提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，誰就能夠取得用戶滿意，而且取得源源不停房源和客戶推薦，從而提升市場擁有率，提升本身競爭優(yōu)勢。所以，服務(wù)質(zhì)量控制和不停提升是特許體系發(fā)展主要方面，假如在詳細(xì)用運作中，特許者不能夠很好地處理服務(wù)質(zhì)量方面問題，就會給體系和品牌帶來很大損害，特許事業(yè)難認(rèn)為續(xù)?，F(xiàn)在，首先，中介從業(yè)人員素質(zhì)較低，加盟房地產(chǎn)中介企業(yè)基礎(chǔ)較微弱；另首先，加盟者獨立運作傾向較直營連鎖大，控制難度也就較大，從而增加了質(zhì)量服務(wù)管理難度和風(fēng)險。為了有效預(yù)防服務(wù)質(zhì)量方面風(fēng)險，特許方需要建立系統(tǒng)質(zhì)量服務(wù)管理體系。詳細(xì)應(yīng)該包含以下幾方面方法。1．建立標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)程序。如服務(wù)操作程序、服務(wù)口徑等方面需要不停明晰和透明，并通知消費者，激勵消費者監(jiān)督加盟店服務(wù)，從而提升服務(wù)水平。2．定時對加盟者進行優(yōu)質(zhì)服務(wù)培訓(xùn)。應(yīng)該不停地向加盟者提供從經(jīng)紀(jì)人到店主系列培訓(xùn)，灌輸優(yōu)質(zhì)服務(wù)基本理念。幫助加盟者豎立誠信職業(yè)觀，提升經(jīng)紀(jì)人對優(yōu)質(zhì)服務(wù)認(rèn)同，不停地提升客戶滿意度。3．制訂日常服務(wù)監(jiān)督制度特許者能夠?qū)用说晁?wù)過客戶進行調(diào)查回訪，及時了解在服務(wù)過程中出現(xiàn)問題，包含客戶滿意程度和客戶對體系提議和意見。幫助加盟者完善其服務(wù)，提升服務(wù)質(zhì)量。經(jīng)過日常監(jiān)督及時發(fā)覺問題，處理問題。4．制訂有效投訴處理制度在碰到客戶投訴時，將所發(fā)生情況了解清楚后，可要求加盟店在24小時內(nèi)必須給予回復(fù)。另外，在其加盟時，除了繳納加盟費以外，還應(yīng)該要求加盟者繳納一定質(zhì)量服務(wù)確保金，對于加盟店給客戶造成損失特許方應(yīng)該給予先行賠付。從而，能夠經(jīng)過客戶投訴處理，最大程度地將不滿客戶變成忠實客戶。5．建立嚴(yán)格處罰制度對于加盟店或經(jīng)紀(jì)人不誠信行為如作黑單、坑騙客戶等，不按特許要求服務(wù)流程操作，特許者應(yīng)該在協(xié)議中要求多個處罰方法：從教育、警告、罰款、直至開除出特許體系等。這么能夠加大違規(guī)組員“不誠信行為”風(fēng)險成本，有效地遏制“不誠信行為”發(fā)生。三．快速擴張風(fēng)險及控制快速擴張是加盟連鎖優(yōu)勢之一，但在發(fā)展特許加盟過程中也要預(yù)防擴張速度過快，不然會引發(fā)一系列問題，如：特許者支持不到位、加盟店良莠不齊，甚至一些加盟者欠費不交等現(xiàn)象；另外，因為授許人獨立擁有和運行，一些加盟者有時會存在過渡獨立自主傾向，造成加盟店之間商業(yè)信息分享不充分，沒有整體合作意識，市場步調(diào)難以統(tǒng)一，最終會降低特許體系應(yīng)對市場能力，特許體系整體優(yōu)勢發(fā)揮不出來，影響整個特許加盟事業(yè)發(fā)展。以上都是特許體系快速發(fā)展中輕易發(fā)生風(fēng)險，在特許體系建設(shè)過程中能夠經(jīng)過以下路徑加以防范。1．選擇適宜加盟商。并不是全部人都適合從事特許經(jīng)營，對于那些自主意識非常強，不愿意接收特許體系規(guī)則約束中介商，是不適合加盟特許體系。另外，不恪守國家法規(guī)，沒有誠信中介商也不適合加盟特許體系。特許商應(yīng)該建立嚴(yán)格加盟標(biāo)準(zhǔn)，而且嚴(yán)格按照政府房地產(chǎn)主管機構(gòu)以及相關(guān)機構(gòu)要求基本條件來審核加盟者，嚴(yán)格挑選加盟者，只有這么才能夠選擇到適宜加盟者。2．經(jīng)過協(xié)議談判建立加盟者對加盟體系理念認(rèn)同。特許經(jīng)營體系是理念共同體，有什么樣理念，就會產(chǎn)生什么樣行為表現(xiàn)。實際上，協(xié)議談判是向加盟者灌輸共同理念一個主要過程。經(jīng)過對理念不停灌輸使加盟者認(rèn)同特許體系理念。從而確保加盟者加入體系后，步調(diào)一致，按照加盟體系標(biāo)準(zhǔn)行事。3．建立連續(xù)發(fā)展專業(yè)人才支持團體。房地產(chǎn)中介是專業(yè)化服務(wù)業(yè)，采取特許經(jīng)營來經(jīng)營房地產(chǎn)中介，實際上又是知識產(chǎn)業(yè)。特許加盟快速規(guī)?；l(fā)展，需要有強有力專業(yè)人才團體支持，不然難認(rèn)為續(xù)。特許經(jīng)營體系能否成功，關(guān)鍵在于專業(yè)人才支持。為了確保中介特許體系不停發(fā)展，需要建立房地產(chǎn)中介營銷、加盟店管理等專業(yè)人才支持團體。4．建立信息管理系統(tǒng)房地產(chǎn)中介行業(yè)是一個信息密集型行業(yè)，信息準(zhǔn)確性和及時性，信息量多少都直接影響著中介業(yè)務(wù)成?。煌瑫r特許體系在運作過程中信息量也非常大。怎樣有效地利用好這些信息，關(guān)系到特許經(jīng)營體系發(fā)展。這需要在管理中采取專業(yè)房地產(chǎn)中介軟件和網(wǎng)絡(luò)來提升管理