9-第三篇-代建制案例篇正文

/第一章XX市XX項(xiàng)目的代建實(shí)施過(guò)程關(guān)于代建單位的招標(biāo)一、項(xiàng)目概況ＸX市ＸX項(xiàng)目的遷建工程，項(xiàng)目占地總面積約9萬(wàn)平方米,其中:征用城市道路用地面積16２00平方米，建設(shè)用地73４７0平方米?？偨ㄖ娣e約72０00平方米.該代建項(xiàng)目由政府全額投資，屬于XＸ市重點(diǎn)工程。根據(jù)《XX市政府投資建設(shè)項(xiàng)目代建制管理辦法（試行）》,政府投資占項(xiàng)目總投資60%以上的公益性建設(shè)項(xiàng)目必須實(shí)施代建制，因此，該市發(fā)改委確定該工程通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)的方式選擇代建單位。在工程建設(shè)期間，由代建單位按照合同約定代行項(xiàng)目建設(shè)的投資主體職責(zé).二、招標(biāo)文件的組成招標(biāo)的組織：其中招標(biāo)人是XX市發(fā)改委，招標(biāo)組織及代理機(jī)構(gòu)為該市某招標(biāo)代理A公司。該項(xiàng)目關(guān)于代建人的招標(biāo)文件由以下幾部分組成：圖3-1－1邀請(qǐng)函規(guī)定了招標(biāo)的方式為公開(kāi)招標(biāo)；招標(biāo)的對(duì)象是項(xiàng)目的全過(guò)程代建單位。招標(biāo)文件中規(guī)定的代建人的工作內(nèi)容為：組織編制項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告及申報(bào)工作;組織完成項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)及報(bào)批手續(xù)、初步設(shè)計(jì)及申報(bào)施工圖設(shè)計(jì)進(jìn)行審查；組織完成項(xiàng)目的土地征用手續(xù)；組織完成項(xiàng)目紅線外大市政規(guī)劃、市政設(shè)計(jì)、市政施工等工作和相關(guān)辦理手續(xù)；組織完成項(xiàng)目的施工、監(jiān)理和設(shè)備、主要材料采購(gòu)的招標(biāo),簽署相關(guān)合同，并對(duì)其活動(dòng)進(jìn)行全面管理和協(xié)調(diào);負(fù)責(zé)取得政府相關(guān)部門的批復(fù)和手續(xù)；負(fù)責(zé)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收、移交等工作；負(fù)責(zé)項(xiàng)目的投資、質(zhì)量和進(jìn)度控制，實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的投資目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)，并為本項(xiàng)目提供保修服務(wù)；投標(biāo)文件包括投標(biāo)函部分、技術(shù)部分、投標(biāo)保證金等內(nèi)容組成，其中投標(biāo)報(bào)價(jià)是中標(biāo)人完成本項(xiàng)目所需要的全部代建管理費(fèi)用,在投標(biāo)文件中，明確了投標(biāo)人的報(bào)價(jià)系數(shù)在本項(xiàng)目投資估算的1．2％－２。0％之間(投資估算額為項(xiàng)目建議書(shū)的批復(fù)額).超出本范圍的投標(biāo)報(bào)價(jià),投標(biāo)報(bào)價(jià)視為廢標(biāo)。投標(biāo)文件技術(shù)部分包含：項(xiàng)目大綱和項(xiàng)目管理組織機(jī)構(gòu)；三、代建人招標(biāo)的程序此項(xiàng)目關(guān)于代建人的招標(biāo)程序（見(jiàn)下圖)和其它模式的招標(biāo)基本相同,它的主要特點(diǎn)是使用人和委托人不是同一法人，它的中標(biāo)方案必須同時(shí)征求ＸX市發(fā)改委和使用人的意見(jiàn)。為確保投標(biāo)者在盡可能平等的條件下競(jìng)爭(zhēng),按照國(guó)際慣例,招標(biāo)代理A公司將業(yè)主方參與招標(biāo)工作的人員限制在盡可能小的范圍,以盡量避免在招標(biāo)評(píng)標(biāo)工作中人為因素的干擾。整個(gè)招標(biāo)活動(dòng)的每一個(gè)環(huán)節(jié)，都嚴(yán)格地按招標(biāo)程序進(jìn)行，同時(shí)必須制定公開(kāi)透明的招標(biāo)約束制度，杜絕了各種非正常行為,確保擇優(yōu)選擇中標(biāo)者。1．資格預(yù)審資格預(yù)審主要有以下工作過(guò)程:確定長(zhǎng)名單；發(fā)出資審問(wèn)卷;評(píng)閱資審問(wèn)卷；組織答辯會(huì);評(píng)審、打分；向使用人和ＸX市發(fā)改委提交報(bào)告；確定短名單。由于此項(xiàng)目關(guān)于代建人的招標(biāo)是全過(guò)程代建,它的資格預(yù)審有其獨(dú)特性,發(fā)出資審的問(wèn)卷主要強(qiáng)調(diào)了以下幾個(gè)方面：（１）注意對(duì)其全過(guò)程成功組織實(shí)施項(xiàng)目的能力、經(jīng)驗(yàn)的考察。包括：大型項(xiàng)目的組織、指揮的能力和經(jīng)驗(yàn)；管理人員的素質(zhì)、能力和經(jīng)驗(yàn)；技術(shù)設(shè)計(jì)人員的素質(zhì)、能力和經(jīng)驗(yàn)等.（2)注意對(duì)其工程投資控制能力、經(jīng)驗(yàn)的考察。由于基于全過(guò)程代建的特點(diǎn),全過(guò)程代建人必須具有很強(qiáng)的項(xiàng)目投資估算能力和豐富的項(xiàng)目投資控制經(jīng)驗(yàn),能對(duì)工程投資進(jìn)行有效的全過(guò)程、全方位控制。（3）注意對(duì)其招標(biāo)發(fā)包、合同管理能力、經(jīng)驗(yàn)的考察.全過(guò)程代建人要進(jìn)行一系列的承包商（設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工等)招標(biāo)，管理項(xiàng)目的各項(xiàng)合同,因此其必須具有很強(qiáng)的招標(biāo)發(fā)包能力、合同管理能力及經(jīng)驗(yàn)。(4）注意對(duì)其處理項(xiàng)目?jī)?nèi)外環(huán)境關(guān)系及內(nèi)部協(xié)調(diào)管理的能力、經(jīng)驗(yàn)的考察.全過(guò)程代建人必須具有很強(qiáng)的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、處理各方關(guān)系的能力，才能確保項(xiàng)目的順利實(shí)施。(５)注意對(duì)其社會(huì)信譽(yù)、財(cái)務(wù)狀況的考察。全過(guò)程代建人只有滿足以上五個(gè)主要條件，才具備合格的投標(biāo)資格，以保證該項(xiàng)工程的順利實(shí)施。圖3－1—22．評(píng)標(biāo)的方法和標(biāo)準(zhǔn)本項(xiàng)目評(píng)標(biāo)考慮的主要的因素有以下幾個(gè)方面:(1)投標(biāo)人文件的工作方案:包括項(xiàng)目的各項(xiàng)實(shí)施方案;（２）投標(biāo)人成功組織實(shí)施大型項(xiàng)目的能力和經(jīng)驗(yàn)；（3)投標(biāo)人的項(xiàng)目投資控制能力和經(jīng)驗(yàn);（4）投標(biāo)人的招標(biāo)發(fā)包、合同管理的能力和經(jīng)驗(yàn)；（5）投標(biāo)人處理項(xiàng)目?jī)?nèi)外部關(guān)系及協(xié)調(diào)管理的能力和經(jīng)驗(yàn)；（6)投標(biāo)文件中項(xiàng)目部的組織結(jié)構(gòu)設(shè)置，配備的人員素質(zhì)和力量;（7）投標(biāo)人的完善的功能策劃、質(zhì)量和安全控制能力；（８）投標(biāo)人的社會(huì)信譽(yù)、財(cái)務(wù)狀況。該項(xiàng)目關(guān)于代建人的評(píng)標(biāo)方法采用綜合評(píng)估法，由招標(biāo)人根據(jù)評(píng)標(biāo)結(jié)果擇優(yōu)確定中標(biāo)人。評(píng)標(biāo)總分100分，其中：投標(biāo)報(bào)價(jià)（代建管理費(fèi)）１0分，項(xiàng)目管理大綱６０分，項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)及人員配備10分，業(yè)績(jī)１0分，現(xiàn)場(chǎng)答辯１0分。其中投標(biāo)報(bào)價(jià)最高得分10分,最低得分5分.其中項(xiàng)目管理大綱、管理機(jī)構(gòu)、類似業(yè)績(jī)?cè)u(píng)分的具體內(nèi)容見(jiàn)表3-1－１表３-１-1序號(hào)項(xiàng)目分值評(píng)審依據(jù)得分備注1項(xiàng)目管理的具體內(nèi)容0-１0根據(jù)項(xiàng)目管理工作具體內(nèi)容的準(zhǔn)確性進(jìn)行評(píng)審說(shuō)明：項(xiàng)目管理措施中：項(xiàng)目管理質(zhì)量管理措施1０分；項(xiàng)目管理工期管理措施10分；項(xiàng)目管理投資控制管理措施10分；項(xiàng)目管理的重點(diǎn)和難點(diǎn)分析和建議6分;其它4分2項(xiàng)目管理工作實(shí)施程序0-10根據(jù)項(xiàng)目管理工作實(shí)施程序的合理性進(jìn)行評(píng)審３項(xiàng)目管理措施0-40目標(biāo)是否完整、準(zhǔn)確；項(xiàng)目管理目標(biāo)的控制方法和保證措施是否完整、有效；不同工作內(nèi)容的實(shí)施方案是否具有針對(duì)性4項(xiàng)目管理組織機(jī)構(gòu)0—１0根據(jù)管理機(jī)構(gòu)的組織形式、崗位設(shè)置及人員配置情況進(jìn)行評(píng)審５投標(biāo)人的社會(huì)信譽(yù)和類似業(yè)績(jī)0－１０根據(jù)所承擔(dān)類似項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、管理工作內(nèi)容等進(jìn)行評(píng)審評(píng)標(biāo)委員會(huì)由招標(biāo)人代表和有關(guān)管理、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)方面的專家組成，其中招標(biāo)人以外的專家不得少于三分之二，成員人數(shù)為７人以上的單數(shù)組成，評(píng)標(biāo)專家從招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)的專家?guī)熘须S機(jī)抽取。評(píng)標(biāo)委員會(huì)向招標(biāo)人推薦中標(biāo)候選人,由該市發(fā)改委從中標(biāo)候選人中確認(rèn)中標(biāo)人.并授予委托代建合同。經(jīng)專家委員會(huì)評(píng)選,中標(biāo)單位為項(xiàng)目管理Ｂ公司(簡(jiǎn)稱B公司)同時(shí)具有招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)甲級(jí)資質(zhì)、工程造價(jià)咨詢甲級(jí)資質(zhì)、工程監(jiān)理企業(yè)甲級(jí)資質(zhì)，具有甲級(jí)工程咨詢資格，是一家專門從事建設(shè)項(xiàng)目全過(guò)程管理的企業(yè).承擔(dān)了許多具有大型項(xiàng)目的全過(guò)程項(xiàng)目管理,其中包括政府投資的大型項(xiàng)目，具有豐富的項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)。他們以專業(yè)化的管理服務(wù)幫助建設(shè)項(xiàng)目投資人實(shí)現(xiàn)投資收益和社會(huì)效益的最大化，完全能勝任該工程的代建工作。3.關(guān)于代建人招標(biāo)的評(píng)價(jià)該項(xiàng)目關(guān)于代建人招標(biāo)的優(yōu)點(diǎn)在于：該項(xiàng)目招標(biāo)的對(duì)象是全過(guò)程代建單位，從資格預(yù)審起，招標(biāo)代理單位就強(qiáng)調(diào)了全過(guò)程代建的特點(diǎn)，資格預(yù)審的問(wèn)卷既強(qiáng)調(diào)了代建單位的施工管理能力，又強(qiáng)調(diào)了代建單位項(xiàng)目的可研能力和投資控制能力.該項(xiàng)目關(guān)于代建單位的招標(biāo)明確規(guī)定了代建費(fèi)取費(fèi)的上限和下限，因此在投標(biāo)中，避免了代建單位在代建費(fèi)方面存在無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)的現(xiàn)象。關(guān)于代建單位的評(píng)標(biāo)方法中,項(xiàng)目管理大綱、管理機(jī)構(gòu)、類似業(yè)績(jī)占總分中的80分,投標(biāo)報(bào)價(jià)只占１０分，由于投標(biāo)報(bào)價(jià)在總分中占很少的比例，這樣有利于選擇代建管理費(fèi)取費(fèi)比較高的高水平的項(xiàng)目管理公司,對(duì)提高該項(xiàng)目的項(xiàng)目管理水平有很大的益處.該項(xiàng)目關(guān)于代建人招標(biāo)的缺點(diǎn)，主要有兩條：由于該項(xiàng)目是政府投資項(xiàng)目，招標(biāo)文件沒(méi)有針對(duì)政府投資項(xiàng)目的特點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)代建單位要具有豐富的項(xiàng)目前期工作的經(jīng)驗(yàn)，必須熟悉項(xiàng)目報(bào)批的手續(xù)。項(xiàng)目代建費(fèi)率比較低,招標(biāo)文件規(guī)定代建人的履約保函是項(xiàng)目概算的１0％，由于代建工程的總造價(jià)比較高，工期比較長(zhǎng),對(duì)代建單位的財(cái)政壓力比較大，而代建管理費(fèi)率相對(duì)而言比較低,對(duì)代建單位而言,有些得不償失。四、委托代建合同1．項(xiàng)目的合同結(jié)構(gòu)任何項(xiàng)目建設(shè)都有合同結(jié)構(gòu)，并隨著各種承發(fā)包模式區(qū)別而有自己的特定形式。該項(xiàng)目也有自己的項(xiàng)目合同結(jié)構(gòu),如圖3—該代建合同的結(jié)構(gòu)關(guān)系歸納起來(lái)有如下特點(diǎn)：（1）ＸX市發(fā)改委、使用單位和單位B簽訂項(xiàng)目代建合同，由B公司代理項(xiàng)目的建設(shè)實(shí)施的管理工作，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、主要設(shè)備材料采購(gòu)公開(kāi)招標(biāo)，并與他們簽訂承包合同。而ＸX市發(fā)改委和使用單位與設(shè)計(jì)、勘察、監(jiān)理和施工單位之間無(wú)直接的合同關(guān)系。（2）B公司代行項(xiàng)目建設(shè)的投資主體職責(zé)與各承包商簽訂承包合同，它的目的是解決“建設(shè)、管理、使用”多位一體的弊端，這一方面增加了代建單位對(duì)承包商的管理強(qiáng)度,另一方面也加大了代建單位的責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn).（３）B公司與勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等各承包商的資格評(píng)審、招標(biāo)、評(píng)標(biāo)以及簽約,必須接受ＸX市發(fā)改委和使用單位的監(jiān)督,經(jīng)過(guò)XX市發(fā)改委的確認(rèn)才有效。（4）B公司從項(xiàng)目建議書(shū)批復(fù)以后就開(kāi)始介入,一直延續(xù)到代建項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收，屬于項(xiàng)目的全過(guò)程代建管理.(5）項(xiàng)目代建合同采用保證最大費(fèi)用加酬金的方式，代建單位在簽訂項(xiàng)目代建合同時(shí)，投資控制總額事先確定，以ＸX市發(fā)改委批復(fù)的初步設(shè)計(jì)投資概算為準(zhǔn)。圖3-１－３2。項(xiàng)目代建合同類型根據(jù)各種計(jì)價(jià)方法的不同，工程承包合同可以分為三種類型：,如圖3－１-4此項(xiàng)目代建合同計(jì)價(jià)采用了保證最大費(fèi)用加酬金一GＭＰ方式,代建Ｂ公司的報(bào)酬分為四個(gè)部分，如圖３-1—圖3-1—4建安工程承包合同的分類圖其中代建管理費(fèi)是指Ｂ公司完成在合同中約定的ＸＸ市發(fā)改委委托的代建工作而獲得的報(bào)酬，計(jì)算方法:發(fā)改委初步設(shè)計(jì)批復(fù)的投資概算乘以X%（Ｘ%為代建管理費(fèi)率）.附加工作報(bào)酬是指由于以下工作,B公司獲得的報(bào)酬:（1)XX市發(fā)改委委托代建范圍以外，通過(guò)書(shū)面協(xié)議另外增加的工作內(nèi)容；（2)由于委托人或使用人原因，使代建工作受到阻礙或延誤,造成因增加工作量或持續(xù)時(shí)間而增加的工作。附加工作報(bào)酬計(jì)算方法:按經(jīng)XX市發(fā)改委同意的實(shí)際附加工作日歷天數(shù)乘以Y元（Y元為B公司每天的附加工作的報(bào)酬）。額外工作報(bào)酬是指由于以下工作，B公司獲得的報(bào)酬：正常工作和附加工作以外或由于XX市發(fā)改委和使用人原因而暫?；蚪K止代建業(yè)務(wù)，其善后工作及恢復(fù)代建業(yè)務(wù)的工作。額外工作報(bào)酬計(jì)算方法:按經(jīng)XX市發(fā)改委同意的實(shí)際額外工作日歷天數(shù)乘以Ｚ元(Z元為B公司每天的額外工作的報(bào)酬）。節(jié)約資金獎(jiǎng)勵(lì)是指項(xiàng)目建成竣工驗(yàn)收后，并經(jīng)過(guò)竣工財(cái)務(wù)決算審核批準(zhǔn),如果決算投資比XX市發(fā)改委批復(fù)的初步設(shè)計(jì)投資概算有節(jié)余，單位B參與的分成,為節(jié)約資金的3０%。3。GMP—保證最大工程費(fèi)用加酬金該項(xiàng)目代建合同類型——ＧMP（GｕaｒanｔeｅdMaxiｍumPrｉｃｅ)就是在代建公司代理項(xiàng)目的建設(shè)實(shí)施的管理工作中，保證實(shí)際工程投資控制金額不超過(guò)預(yù)先確定的目標(biāo)值,這個(gè)目標(biāo)值是B公司向ＸＸ市發(fā)改委保證的最大的合同價(jià)格，即ＸX市發(fā)改委批復(fù)的初步設(shè)計(jì)投資概算,稱為保證最大工程費(fèi)用。GＭP—保證最大工程費(fèi)用加酬金有以下幾個(gè)方面的含義:單位Ｂ對(duì)其施工階段的工作要承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任，即它必須按ＧMＰ的限制來(lái)計(jì)劃和組織施工。它不但有控制工程費(fèi)用的義務(wù),并要對(duì)此承擔(dān)直接的經(jīng)濟(jì)責(zé)任。GＭP表明了B公司向XX市發(fā)改委保證的最大的合同價(jià)格,但并不表明代建單位按這個(gè)固定數(shù)字向投資人承包。投資人實(shí)際支付的費(fèi)用將小于或等于GMＰ。因此，GMP區(qū)別于施工總承包中的固定合同總價(jià)。如果決算投資超出了ＧMP,將有代建單位承擔(dān);反之如果決算投資低于ＧMP,結(jié)余部分代建單位參與分成，其余的上繳XＸ市財(cái)政.如下圖3-1—實(shí)際費(fèi)用實(shí)際費(fèi)用保證最大工程費(fèi)用實(shí)際費(fèi)用保證最大工程費(fèi)用實(shí)際費(fèi)用++超出由B公司承擔(dān)--節(jié)余單位B參與分成３0％，剩余部分上繳XX市財(cái)政圖3—（３）此項(xiàng)目代建合同采用GＭＰ—保證最大工程費(fèi)用加酬金的最根本目的,就是為了減少政府的費(fèi)用控制風(fēng)險(xiǎn)，將政府承擔(dān)的工程費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)由B公司來(lái)承擔(dān)，同時(shí)為政府控制工程費(fèi)用提供一個(gè)明確的標(biāo)準(zhǔn)。因此，采用GMP從根本上是保護(hù)了政府的利益，對(duì)政府是十分有利的;另外,對(duì)B公司的管理同時(shí)也是一種鞭策。第二節(jié)代建人的項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)一、代建項(xiàng)目的組織結(jié)構(gòu)模式所謂代建制模式的組織結(jié)構(gòu)，是指在代建制模式下，代建單位與投資人，使用單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、供貨商等單位之間的監(jiān)督、指令和協(xié)調(diào)關(guān)系.該項(xiàng)目的組織結(jié)構(gòu)模式如圖3-１-7所示。該組織結(jié)構(gòu)模式有以下特點(diǎn):?圖3—１-７1.XX市發(fā)改委只向B公司發(fā)指令,不越級(jí)直接指揮施工單位、供貨商、設(shè)計(jì)單位等承包商,而由Ｂ公司向分包商、供貨商、設(shè)計(jì)單位發(fā)指令,以保持命令源的唯一性.如果ＸX市發(fā)改委對(duì)各承包商有指標(biāo)或要求,應(yīng)通過(guò)B公司傳達(dá);２.B公司向XＸ市發(fā)改委負(fù)責(zé),各承包商向B公司負(fù)責(zé)；3.Ｂ公司與各承包商的資格評(píng)審、招標(biāo)、評(píng)標(biāo)以及簽約,必須經(jīng)過(guò)XX市發(fā)改委的確認(rèn)才有效，并接受使用單位的監(jiān)督；4．B公司的項(xiàng)目部是項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的總指揮和總負(fù)責(zé)人;5．XX市財(cái)政局對(duì)代建制項(xiàng)目的財(cái)務(wù)活動(dòng)實(shí)施財(cái)政管理和監(jiān)督,B公司通過(guò)專用賬戶支付的資金必須經(jīng)過(guò)XX市發(fā)改委和財(cái)政局的審核；6．Ｂ公司必須接受ＸX市審計(jì)部門和政府其它建設(shè)主管部門的監(jiān)管。二、代建人項(xiàng)目部的組織結(jié)構(gòu)１.代建人項(xiàng)目部組織結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)由于本項(xiàng)目歷經(jīng)前期、設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收、運(yùn)行、保修多個(gè)階段，不同的階段有不同的項(xiàng)目管理重點(diǎn)，也就有不同的人力資源配置要求。為此，B公司在確保項(xiàng)目管理部高層、中層管理人員穩(wěn)定的前提下，根據(jù)項(xiàng)目階段的特點(diǎn)適時(shí)調(diào)整基層管理人員的配置（如開(kāi)工前,重點(diǎn)配備有設(shè)計(jì)工作經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)工程師、前期手續(xù)人員；在開(kāi)工后，重點(diǎn)配備有施工管理經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)工程師)，同時(shí)充分發(fā)揮公司支持系統(tǒng)在不同階段的作用，使現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目管理部的人員能精簡(jiǎn)、高效，并保持不同階段的工作連貫協(xié)調(diào)，使項(xiàng)目管理工作的連續(xù)性和針對(duì)性能得到很好地結(jié)合,滿足本項(xiàng)目全過(guò)程管理不同階段任務(wù)的需要。項(xiàng)目管理部是管理公司依據(jù)委托管理合同派出的專職管理機(jī)構(gòu)，項(xiàng)目管理部經(jīng)理作為該部的負(fù)責(zé)人,在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，代表管理公司履行合同責(zé)任和義務(wù),直接向管理公司負(fù)責(zé),直接負(fù)責(zé)向招標(biāo)人及使用人代表匯報(bào)、請(qǐng)示工作，負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目管理部成員并協(xié)調(diào)管理公司專業(yè)支持系統(tǒng)完成合同規(guī)定的各項(xiàng)管理工作，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理的工作目標(biāo)。代建人項(xiàng)目部組織結(jié)構(gòu)圖如圖３-1-８所示(２8４頁(yè)）。該項(xiàng)目部組織結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)為有效的責(zé)權(quán)分配與制衡體系。項(xiàng)目管理部經(jīng)理得到公司的充分授權(quán)，是代表公司履行項(xiàng)目《委托代建合同》的代表,負(fù)責(zé)項(xiàng)目管理部工作的計(jì)劃安排、項(xiàng)目管理部員工的考核，項(xiàng)目管理部副經(jīng)理、總工程師及其它管理人員根據(jù)項(xiàng)目經(jīng)理部經(jīng)理的書(shū)面授權(quán)負(fù)責(zé)授權(quán)范圍內(nèi)的工作,建立責(zé)權(quán)一致、明確的分配體系。這樣就能夠最大限度的發(fā)揮項(xiàng)目建設(shè)機(jī)構(gòu)工作的完整性和主動(dòng)性,使與項(xiàng)目管理相關(guān)的工作得到快速反應(yīng)。B公司通過(guò)落實(shí)項(xiàng)目管理部經(jīng)理責(zé)任制對(duì)項(xiàng)目管理工作質(zhì)量的定期評(píng)價(jià),對(duì)項(xiàng)目部經(jīng)理的工作績(jī)效進(jìn)行考核、評(píng)價(jià)和改進(jìn),項(xiàng)目管理部經(jīng)理依據(jù)公司制訂的各項(xiàng)項(xiàng)目管理工作程序和考核制度，對(duì)項(xiàng)目管理部員工工作的職責(zé)、權(quán)力適時(shí)進(jìn)行監(jiān)控和調(diào)整，以確保項(xiàng)目管理工作的健康實(shí)施.2.項(xiàng)目管理崗位設(shè)置及職責(zé)為了做到有效的責(zé)權(quán)分配，B公司特定為項(xiàng)目部設(shè)定了一系列的項(xiàng)目部人員的職責(zé)范圍，如下文所示:項(xiàng)目部經(jīng)理職責(zé)代表公司履行與招標(biāo)人和使用人簽訂的委托代建合同；負(fù)責(zé)與公司、招標(biāo)人和使用人及相關(guān)方的溝通與協(xié)調(diào)；負(fù)責(zé)項(xiàng)目管理部各項(xiàng)工作的安排與檢查落實(shí)；負(fù)責(zé)對(duì)外發(fā)文、對(duì)外合同的審批；負(fù)責(zé)涉及工程費(fèi)用、工期的設(shè)計(jì)變更、洽商的審批；負(fù)責(zé)項(xiàng)目管理部?jī)?nèi)部管理費(fèi)用開(kāi)支的審批;負(fù)責(zé)組織編制項(xiàng)目管理規(guī)劃、工作計(jì)劃及月報(bào)；參與項(xiàng)目管理中重大問(wèn)題的處理、決策。土建工程師職責(zé)參與初步設(shè)計(jì)的評(píng)審、施工圖紙的會(huì)審,提出結(jié)構(gòu)專業(yè)的審查意見(jiàn);負(fù)責(zé)結(jié)構(gòu)專業(yè)分包工程的招標(biāo)及技術(shù)評(píng)標(biāo);負(fù)責(zé)基礎(chǔ)及主體結(jié)構(gòu)工程的施工質(zhì)量、進(jìn)度管理；負(fù)責(zé)組織結(jié)構(gòu)材料及工程的驗(yàn)收；負(fù)責(zé)結(jié)構(gòu)工程設(shè)計(jì)變更、洽商的審核；負(fù)責(zé)結(jié)構(gòu)工程的工程量審核；負(fù)責(zé)工程總體質(zhì)量驗(yàn)收與質(zhì)監(jiān)站的協(xié)調(diào)。給排水工程師職責(zé)（１）參與初步設(shè)計(jì)的評(píng)審、施工圖紙的會(huì)審，提出給排水專業(yè)的審查意見(jiàn)；負(fù)責(zé)給排水專業(yè)分包工程的招標(biāo)及技術(shù)評(píng)標(biāo)；負(fù)責(zé)給排水工程的施工質(zhì)量、進(jìn)度管理;負(fù)責(zé)組織給排水材料及工程的驗(yàn)收;負(fù)責(zé)給排水工程設(shè)計(jì)變更、洽商的審核；負(fù)責(zé)給排水工程工程量的審核；負(fù)責(zé)工程總體質(zhì)量驗(yàn)收與質(zhì)監(jiān)站的協(xié)調(diào).強(qiáng)電工程師職責(zé)（１)參與初步設(shè)計(jì)的評(píng)審、施工圖紙的會(huì)審，提出強(qiáng)電專業(yè)的審查意見(jiàn)；負(fù)責(zé)強(qiáng)電專業(yè)分包工程的招標(biāo)及技術(shù)評(píng)標(biāo);負(fù)責(zé)強(qiáng)電工程的施工質(zhì)量、進(jìn)度管理;負(fù)責(zé)組織強(qiáng)電材料及工程的驗(yàn)收；負(fù)責(zé)強(qiáng)電工程設(shè)計(jì)變更、洽商的審核；負(fù)責(zé)強(qiáng)電工程量的審核;負(fù)責(zé)工程總體質(zhì)量驗(yàn)收與質(zhì)監(jiān)站的協(xié)調(diào).投資工程師職責(zé)(1)負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目投資總控制計(jì)劃；主持對(duì)設(shè)計(jì)概算和標(biāo)底的審核;主持設(shè)計(jì)變更費(fèi)用增減、暫估價(jià)及索賠的審批；參與招投標(biāo)文件中商務(wù)部分的審核，參與商務(wù)部分的評(píng)標(biāo)；參與商務(wù)談判，制訂談判策略；負(fù)責(zé)月工程量和工程款的審批；主持工程結(jié)算的審核；編制資金使用計(jì)劃;負(fù)責(zé)填報(bào)資金用款申請(qǐng)和建立支付臺(tái)帳.負(fù)責(zé)對(duì)合同內(nèi)容的審核、管理，建立合同臺(tái)帳安全主管職責(zé)(1）在項(xiàng)目經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，監(jiān)督總包施工現(xiàn)場(chǎng)安全技術(shù)工作的執(zhí)行情況，協(xié)助項(xiàng)目部貫徹上級(jí)有關(guān)安全生產(chǎn)的指示和規(guī)定,并檢查監(jiān)督強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行情況,在業(yè)務(wù)上受企業(yè)安全技術(shù)部門指導(dǎo),有權(quán)直接向主管安全部門匯報(bào)工作.(2)參與制定、修改有關(guān)安全生產(chǎn)管理制度和總包安全技術(shù)措施的針對(duì)性，并檢查執(zhí)行情況。參與審查總包的安全技術(shù)措施計(jì)劃，并檢查執(zhí)行情況。監(jiān)督總包搞好工人安全教育和安全技術(shù)考核工作，督促總包檢查班組、崗位安全教育執(zhí)行情況.安排好本單位安全日活動(dòng)，經(jīng)常組織應(yīng)急學(xué)習(xí)。檢查落實(shí)總包、分包各級(jí)動(dòng)火措施，確保動(dòng)火安全.每天深入現(xiàn)場(chǎng)組織總包安全部門進(jìn)行檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)隱患,制止違章作業(yè),對(duì)緊急情況和不聽(tīng)勸阻者，有權(quán)停止其工作，并立即報(bào)請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)處理.負(fù)責(zé)監(jiān)督總包的安全設(shè)施、防護(hù)器材、滅火器材的管理、審查工作.市政主管職責(zé)（1)負(fù)責(zé)組織對(duì)項(xiàng)目前期資料的評(píng)價(jià)，提出評(píng)價(jià)報(bào)告；(２）負(fù)責(zé)組織制訂和實(shí)施前期市政工作計(jì)劃;（3)負(fù)責(zé)組織辦理項(xiàng)目前期的立項(xiàng)、規(guī)劃、計(jì)劃、土地、開(kāi)工手續(xù)；（4）負(fù)責(zé)組織辦理市政各專業(yè)方案及報(bào)裝、開(kāi)工手續(xù)；(5)負(fù)責(zé)組織市政工程的招投標(biāo);（6)負(fù)責(zé)組織市政工程的現(xiàn)場(chǎng)施工質(zhì)量、進(jìn)度管理；(7）負(fù)責(zé)組織市政工程的驗(yàn)收、接用。圖3—第三節(jié)代建單位工作的專業(yè)化管理一、代建單位的前期工作由于該項(xiàng)目的代建工作屬于全過(guò)程代建管理，Ｂ公司項(xiàng)目管理部對(duì)該項(xiàng)目的管理工作劃分為另外兩個(gè)不同的工作階段,前期工作主要有以下內(nèi)容:(１）立項(xiàng)階段各項(xiàng)協(xié)調(diào)和管理工作編制《可行性研究報(bào)告》;協(xié)助使用單位編制《項(xiàng)目功能需求報(bào)告》;編制《投資估算報(bào)告》;編制《設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)》；《可行性研究報(bào)告》論證、報(bào)批的各項(xiàng)工作；配合設(shè)計(jì)單位進(jìn)行的與設(shè)計(jì)有關(guān)的各項(xiàng)工作;《設(shè)計(jì)方案》咨詢、論證、審批、報(bào)批的各項(xiàng)工作；制訂項(xiàng)目合同網(wǎng)絡(luò)圖;制訂項(xiàng)目投資總控制計(jì)劃;制訂項(xiàng)目進(jìn)度總控制計(jì)劃。(2)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段管理的具體工作內(nèi)容建筑設(shè)計(jì)方案招標(biāo)工作(建筑設(shè)計(jì)方案開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)、確定中標(biāo)設(shè)計(jì)方案、選定設(shè)計(jì)單位)；設(shè)計(jì)單位正式與代建人商議《建筑方案設(shè)計(jì)合同》及簽訂合同工作，代建人開(kāi)始項(xiàng)目管理工作;《設(shè)計(jì)合同》執(zhí)行及監(jiān)督工作;設(shè)計(jì)階段各項(xiàng)協(xié)調(diào)和管理工作；與各合作單位的協(xié)調(diào)工作;組織監(jiān)理單位的招標(biāo)工作；商談、簽訂《工程建設(shè)監(jiān)理委托合同》；組織施工單位招標(biāo)工作;施工計(jì)劃制定工作；談判、簽訂《施工總承包合同》;施工前各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，包括施工許可證、臨時(shí)上水、臨時(shí)排水；物資市場(chǎng)調(diào)研、論證及建設(shè)材料準(zhǔn)備工作；工程項(xiàng)目宣傳推廣和市場(chǎng)開(kāi)發(fā)工作；施工準(zhǔn)備期各項(xiàng)協(xié)調(diào)和管理工作。B公司項(xiàng)目管理部前期工作的主要程序見(jiàn)圖３－1-9。圖３—二、代建單位前期工作的重點(diǎn)和難點(diǎn)（一）項(xiàng)目報(bào)批的重點(diǎn)和難點(diǎn)1．決定建設(shè)程序的主要因素(1)政府建設(shè)主管部門依法對(duì)建設(shè)項(xiàng)目行使的特別管轄權(quán)，上述“特別管轄權(quán)”是指除對(duì)建設(shè)單位的一般政府管理行為外,政府建設(shè)主管部門對(duì)建設(shè)單位實(shí)施項(xiàng)目建設(shè)行為所行使的特別管理行為，主要包括房屋土地權(quán)屬的管轄、城市規(guī)劃?rùn)?quán)的管轄、城市建設(shè)行為的管轄及市政公用條件使用權(quán)的管轄等,其中多數(shù)由政府分管部門直接行使權(quán)力。（2)項(xiàng)目投資主管部門為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資目標(biāo)而行使的審批監(jiān)控權(quán)。由于該項(xiàng)目是非經(jīng)營(yíng)性政府投資項(xiàng)目，完全由國(guó)家財(cái)政撥款支持，由國(guó)家投資主管部門控制審批，這一審批具有嚴(yán)格的程序性要求。(３）項(xiàng)目建造的必然步驟、管理的科學(xué)過(guò)程。如建筑設(shè)計(jì)須從宏觀(粗的方案)到細(xì)化(施工圖),項(xiàng)目的功能策劃要與設(shè)計(jì)過(guò)程反復(fù)互動(dòng)等.除此之外,一些主管機(jī)構(gòu)為方便工作也會(huì)提出一些辦事的程序性要求,經(jīng)辦人員基于自己的工作習(xí)慣和理解還會(huì)提出程序性要求,但這些辦事程序則往往具有外在、主觀及非本質(zhì)性。2．報(bào)批的重要性和難點(diǎn)（1）依照建設(shè)程序辦理政府的審批手續(xù)，在項(xiàng)目管理知識(shí)體系中稱為“項(xiàng)目的報(bào)批管理"。申請(qǐng)與審批這一對(duì)行為的主導(dǎo)是政府建設(shè)主管部門，如果未得到審批就強(qiáng)制開(kāi)工,政府將對(duì)此予以查處，從這個(gè)意義上講，報(bào)批及與此相關(guān)的程序是強(qiáng)制性的。報(bào)批管理貫穿于項(xiàng)目建設(shè)行為的始終，但密集于項(xiàng)目建設(shè)的前期(即一般所指從立項(xiàng)到開(kāi)工的階段），如果項(xiàng)目報(bào)批不順利將可能極大影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總周期,加大項(xiàng)目成本，影響市場(chǎng)與社會(huì)效益的預(yù)測(cè)與分析結(jié)果。從這一角度看，建設(shè)程序與項(xiàng)目報(bào)批管理的重要性是不言而喻的.(2)項(xiàng)目報(bào)批的難點(diǎn).一般建設(shè)項(xiàng)目政府手續(xù)報(bào)批的難點(diǎn)主要在于土地權(quán)屬、市政條件的復(fù)雜及規(guī)劃條件的模糊。其中土地權(quán)屬主要影響拆遷建設(shè)用地的難度、進(jìn)度及成本,并間接影響拆遷地塊的使用條件.因XX市規(guī)委一般均要求建設(shè)單位與原用地使用權(quán)方及周邊相鄰單位自行搞好協(xié)調(diào)、處理好可能的矛盾，所以就土地而發(fā)生的歷史遺留問(wèn)題與矛盾此時(shí)將集中爆發(fā)；市政條件的復(fù)雜主要是因中國(guó)的基礎(chǔ)設(shè)施投資與回收體制不完備，市政部門往往需借新建項(xiàng)目的機(jī)會(huì)完備鄰近地區(qū)的管網(wǎng)改造建設(shè),這使其市政工程的接用條件極具彈性,市政方案的確定及接用條件的談判成功與否對(duì)市政工程費(fèi)用影響極大，因關(guān)乎市政公用部門利益談妥也不容易;規(guī)劃條件的模糊則使項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的確認(rèn)與報(bào)批具有相當(dāng)大的風(fēng)險(xiǎn),有費(fèi)用的但更多是時(shí)間的風(fēng)險(xiǎn)。上述難點(diǎn)產(chǎn)生的原因除相關(guān)手續(xù)自身的復(fù)雜外,還與下列情況有關(guān),如交叉審批，同一審批事項(xiàng)需幾個(gè)政府部門都出具同意批準(zhǔn)的意見(jiàn),但因不同政府部門間有不同的角度往往出現(xiàn)理解的差異,進(jìn)而產(chǎn)生哪一部門對(duì)此負(fù)責(zé)的問(wèn)題；又如因政府機(jī)構(gòu)改革主管部門內(nèi)的機(jī)構(gòu)設(shè)置／經(jīng)辦人員近年變動(dòng)頻繁,往往產(chǎn)生新的報(bào)批困難，甚至已辦妥的手續(xù)被顛覆的情況亦有發(fā)生；再如使用單位的過(guò)高利益訴求要求代建單位超常規(guī)辦事，就極易與政府的管制產(chǎn)生沖突，而建設(shè)單位（主要指國(guó)家投資公益項(xiàng)目)內(nèi)部審批過(guò)于刻板無(wú)彈性,誰(shuí)也不愿承擔(dān)必要責(zé)任，都去“公事公辦”就極易使審批事項(xiàng)久拖不決或造成浪費(fèi),圖３-1—10為該項(xiàng)目在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中需要報(bào)批的手續(xù)。（二)投資目標(biāo)中的重點(diǎn)和難點(diǎn)分析及建議1。編制成本總控制計(jì)劃為項(xiàng)目代建前期工作的工作重點(diǎn)XX市發(fā)展和改革委員會(huì)對(duì)項(xiàng)目建議書(shū)的批復(fù)中,確定了該項(xiàng)目的總投資包括有：前期費(fèi)用、土地出讓金、供電貼、田園建設(shè)費(fèi)、市政、大市政建設(shè)費(fèi)、綠化建設(shè)費(fèi)、三通一收費(fèi)、建安費(fèi)(總包、分包）、市政工程費(fèi)(道路雨污水、給排水、電信、有線電視外線、熱力外線、天然氣線、電力外線、園林綠化、室外照明、其它)設(shè)計(jì)費(fèi),項(xiàng)目管理費(fèi)、監(jiān)理費(fèi),建設(shè)工程許可證費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、招投標(biāo)手續(xù)費(fèi)、標(biāo)底編制費(fèi)、散裝水泥費(fèi)、印花稅、工程保險(xiǎn)費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi).針對(duì)本項(xiàng)目的特點(diǎn)：上述各項(xiàng)費(fèi)用建安費(fèi)占總投資比例的較大，如何規(guī)定上述各項(xiàng)指標(biāo)占總投資的比例是B公司項(xiàng)目管理部控制的側(cè)重點(diǎn)，各項(xiàng)指標(biāo)都側(cè)重于技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，系統(tǒng)配置。因此B公司項(xiàng)目部在項(xiàng)目前期的工作中利用ＷBS把項(xiàng)目進(jìn)行分解,編制了投資（成本）總控制計(jì)劃,B公司項(xiàng)目部利用自身的經(jīng)驗(yàn)把對(duì)各分項(xiàng)工程進(jìn)行投資估算，作為工程投資控制的目標(biāo)。投資總控制計(jì)劃見(jiàn)表２.２．通過(guò)工程項(xiàng)目合同網(wǎng)絡(luò)圖進(jìn)行投資控制由于本項(xiàng)目比較復(fù)雜，含有市政、綠化、土建、大型設(shè)備的采購(gòu)等，投資總控制比較困難。Ｂ公司項(xiàng)目管理部通過(guò)合同網(wǎng)絡(luò)圖對(duì)本項(xiàng)目合同關(guān)系有一個(gè)清晰思路,成本的控制建立在合同的管理中,從而對(duì)成本進(jìn)行有效的管理和控制。在代建制期間B公司項(xiàng)目部與有關(guān)單位直接合同關(guān)系有二十幾項(xiàng),如總承包方、設(shè)計(jì)方、監(jiān)理、市政施工等單位，每一個(gè)合同都可以一起成本的變化,項(xiàng)目部采用招標(biāo)的形式,確定設(shè)備的暫估價(jià)、專業(yè)分包單位、市政施工單位進(jìn)而達(dá)到控制成本和項(xiàng)目質(zhì)量的目的.另外在簽訂合同時(shí)注意工程變更，工程索賠的具體條款.最大限度的保護(hù)代建單位在執(zhí)行合同的利益，避免發(fā)生因成本增加造成的代建時(shí)間成本超過(guò)估算的現(xiàn)象。本項(xiàng)目的工程項(xiàng)目合同網(wǎng)絡(luò)見(jiàn)表３—圖3—XX項(xiàng)目投資(成本）總控制計(jì)劃(表3－1－2)ｘ年x月x日單位:萬(wàn)元序號(hào)類別獨(dú)立承包合同分包合同控制指標(biāo)合同履行期限備注（主要品牌檔次描述)1建安工程建安工程總承包xx結(jié)構(gòu)、初裝工程ｘx2xx機(jī)電及設(shè)備工程xx3Ａ:動(dòng)力照明ｘx4B:給排水xｘ5C:采暖xx６Ｄ:通風(fēng)xｘ7其它xｘ８代建人指定專業(yè)分包xx基坑工程xx９玻璃幕墻、外門窗工程xx10外墻石材工程xｘ11公寓精裝工程xx12公共部位精裝工程(A）xx１3公共部位精裝工程(B）xx1４群房精裝工程xｘ1５機(jī)電工程xx16電梯工程ｘx17變配電工程xｘ18消防工程xｘ19熱力站工程xx20室內(nèi)燃?xì)夤こ蘹ｘ21弱電工程xx22特種外墻裝飾工程xx23其它xx24代建人指定供貨xx戶門及防火門供貨xx25電梯供貨xx26低壓柜供貨ｘx２7柴油發(fā)電機(jī)組供貨xｘ2８循環(huán)水泵供貨ｘx29空調(diào)機(jī)組、盤(pán)管供貨ｘx30冷水機(jī)組供貨xx３1冷卻塔供貨安裝xx３２中水設(shè)備供貨安裝xx３3衛(wèi)生潔具供貨ｘx34廚房設(shè)備供貨安裝xｘ35石材供貨xｘ36其它ｘx3７市政工程道路工程xx38xx雨污水管線工程xｘ39自來(lái)水外線工程ｘx40電信工程外線ｘx41有線電視外線工程ｘx4２熱力外線工程xx43天然氣外線工程ｘx44電力外線工程xx45園林綠化xｘ46室外照明xx47其它xx48工程設(shè)計(jì)建安工程設(shè)計(jì)ｘx4９xx園林綠化設(shè)計(jì)xｘ50精裝修設(shè)計(jì)ｘx51弱電工程二次設(shè)計(jì)ｘｘ52燃?xì)夤こ淘O(shè)計(jì)xx53熱力工程設(shè)計(jì)xx54市政外線各專業(yè)設(shè)計(jì)ｘx５5其它設(shè)計(jì)xｘ５６管理、監(jiān)理費(fèi)項(xiàng)目管理費(fèi)ｘx5７xx監(jiān)理費(fèi)xx58項(xiàng)目前期費(fèi)用項(xiàng)目前期費(fèi)用xｘ５９xx土地出讓金xx60供電貼費(fèi)xx66市政基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)ｘx6７綠化建設(shè)費(fèi)ｘｘ68三通一平費(fèi)xx69其它費(fèi)用建設(shè)工程許可證費(fèi)ｘｘ7０xx工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)xｘ7１招投標(biāo)手續(xù)費(fèi)xx72標(biāo)底編制費(fèi)xx73散裝水泥費(fèi)xx74印花稅ｘx75工程保險(xiǎn)費(fèi)xx76不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)xx77其它xｘ78總計(jì)xxxｘxｘｘｘｘxxｘ圖3—三、代建項(xiàng)目部在建設(shè)實(shí)施階段的主要工作B公司項(xiàng)目部在建設(shè)實(shí)施階段主要有以下工作:1．施工準(zhǔn)備階段工作內(nèi)容指從初步設(shè)計(jì)批準(zhǔn)開(kāi)始,在使用人已完成的工作成果之上至取得施工許可證具備開(kāi)工條件，完成各項(xiàng)前期手續(xù)、施工圖設(shè)計(jì)、施工條件準(zhǔn)備及監(jiān)理、總包單位的招標(biāo)確定等。施工準(zhǔn)備階段的不確定性影響因素多，需要項(xiàng)目管理公司有較強(qiáng)的綜合技術(shù)、政策、法規(guī)的組織協(xié)調(diào)能力,是決定項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、功能、投資、質(zhì)量、進(jìn)度的關(guān)鍵階段，該階段主要工作包括但不限于以下內(nèi)容：制定的項(xiàng)目進(jìn)度總控制計(jì)劃和專項(xiàng)市政前期計(jì)劃;規(guī)劃許可證、“三通一平”等協(xié)議；辦理施工許可證;ＸＸ市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站備案.2．安裝階段工作內(nèi)容工程協(xié)調(diào)和管理工作;工期合作單位的協(xié)調(diào)管理工作；市政及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的協(xié)調(diào)管理工作;工程項(xiàng)目的進(jìn)度、資金和質(zhì)量控制及協(xié)調(diào)工作；與周邊、政府單位的配合和協(xié)調(diào)工作;建安工程與專業(yè)分包工程協(xié)調(diào)配合工作；試運(yùn)行的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作；設(shè)備系統(tǒng)的調(diào)試、驗(yàn)收;各市政專業(yè)工程的驗(yàn)收、接用；移交運(yùn)行、維護(hù)的培訓(xùn)工作;施工階段各項(xiàng)協(xié)調(diào)和管理工作；整體工程的竣工驗(yàn)收移交；項(xiàng)目試運(yùn)行及運(yùn)行期間的保修。3．項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段管理的具體工作內(nèi)容制訂工程驗(yàn)收移交工作計(jì)劃;組織設(shè)備、系統(tǒng)的調(diào)試和驗(yàn)收；組織各專項(xiàng)工程驗(yàn)收(如電梯、消防、人防、衛(wèi)生防疫、環(huán)保）驗(yàn)收;組織市政各專業(yè)工程驗(yàn)收、接用；組織規(guī)劃驗(yàn)收;組織竣工驗(yàn)收和質(zhì)監(jiān)站備案；組織檔案館的竣工資料驗(yàn)收；組織保修合同的簽訂；組織工程的移交;組織保修責(zé)任和保修費(fèi)用的落實(shí)；督促保修方案的制訂和實(shí)施;保修尾款的報(bào)審、支付;保修資料的歸檔、保管和移交。４.項(xiàng)目的運(yùn)行、維護(hù)和培訓(xùn)管理的具體工作內(nèi)容編制工程移交工作計(jì)劃；編制項(xiàng)目運(yùn)行、維護(hù)工作方案;編制項(xiàng)目運(yùn)行、維護(hù)人員培訓(xùn)計(jì)劃;編制項(xiàng)目運(yùn)行、維護(hù)人員參與項(xiàng)目設(shè)備系統(tǒng)的調(diào)試、驗(yàn)收;協(xié)助項(xiàng)目運(yùn)行、維護(hù)人員辦理工程驗(yàn)收手續(xù)；編制項(xiàng)目運(yùn)行程序和操作規(guī)范；編制項(xiàng)目維護(hù)程序和維護(hù)規(guī)范;組織對(duì)項(xiàng)目運(yùn)行、維護(hù)人員的培訓(xùn);制訂項(xiàng)目管理部配合運(yùn)行、維護(hù)工作方案；協(xié)助解決項(xiàng)目運(yùn)行、維護(hù)中的問(wèn)題;資料的歸檔、保管、移交。代建項(xiàng)目部在建造階段主要工作流程圖見(jiàn)圖3—1－1２四、代建公司項(xiàng)目部對(duì)各承包商的招標(biāo)1．代建項(xiàng)目部采取的項(xiàng)目實(shí)施組織方式按國(guó)際工程項(xiàng)目管理的一般作法，投資人與工程咨詢管理公司在確定工程組織架構(gòu)時(shí)，非常注意由一個(gè)有實(shí)力的施工承包商承擔(dān)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目總工期及項(xiàng)目整體質(zhì)量目標(biāo)的責(zé)任,并由其協(xié)調(diào)管理其他分包商的工作。這是因?yàn)槿绻唇ㄔO(shè)工程技術(shù)上的可分割性，強(qiáng)行將工程分解招標(biāo)施工，雖可能在單項(xiàng)專業(yè)工程上降低造價(jià)，但將不可避免地產(chǎn)生工程內(nèi)部界面過(guò)多,沒(méi)有單位對(duì)工期與質(zhì)量控制總目標(biāo)負(fù)責(zé)的不利情況。B公司項(xiàng)目部在該項(xiàng)目中采用的設(shè)計(jì)/施工總承包模式下的項(xiàng)目實(shí)施組織方式。B公司項(xiàng)目部將工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)任務(wù)全部發(fā)包給一家C設(shè)計(jì)單位、將工程項(xiàng)目的施工任務(wù)發(fā)包給一家D施工單位。Ｃ設(shè)計(jì)單位就是設(shè)計(jì)承包單位，D施工單位就是施工總承包單位。采用設(shè)計(jì)/施工總承包模式時(shí),Ｄ公司項(xiàng)目部直接面對(duì)的是設(shè)計(jì)總承包商和施工總承包商，設(shè)計(jì)總承包商和施工總承包商之間是平行的，沒(méi)有合同關(guān)系,他們各對(duì)B公司項(xiàng)目部負(fù)責(zé)，其實(shí)施組織方式如圖3-１—

圖3—圖3—2．設(shè)計(jì)/施工總承包模式的特點(diǎn)設(shè)計(jì)/施工總承包模式下,ＸＸ市發(fā)改委、代建人以及總承包商的關(guān)系如圖３—圖3－1-14設(shè)計(jì)/施工總承包模式下的XX市發(fā)改委、代建人以及總承包商的關(guān)系首先他們?nèi)叩墓ぷ骶鶉@著項(xiàng)目目標(biāo):XＸ市發(fā)改委是項(xiàng)目目標(biāo)的制定者(XX市發(fā)改委是項(xiàng)目建議書(shū)的審批人）,代建公司是項(xiàng)目目標(biāo)的執(zhí)行者，設(shè)計(jì)/施工總承包商則是項(xiàng)目目標(biāo)的具體實(shí)施者；其次,三者基于共同的項(xiàng)目目標(biāo)形成了利益共同體：只有當(dāng)總承包商的具體的生產(chǎn)結(jié)果符合代建人的要求時(shí),并且符合委托代建合同的要求時(shí),總承包商和代建公司才能取得相應(yīng)的報(bào)酬.否則，XX市發(fā)改委和使用單位會(huì)向代建公司提出索賠,并且代建公司也沒(méi)有能力支付總承包商的費(fèi)用和利潤(rùn)。再次，該模式下，代建公司與各分包單位(除指定分包外）沒(méi)有直接的合同關(guān)系,向代建公司負(fù)責(zé)的總承包單位分別組織與管理分包單位。從合同管理角度來(lái)看，代建公司只需處理好設(shè)計(jì)總包和施工總包之間出現(xiàn)的矛盾和問(wèn)題，因此代建公司的組織協(xié)調(diào)工作量較小,合同管理也相對(duì)簡(jiǎn)單。該模式充分發(fā)揮了總承包單位的專業(yè)協(xié)調(diào)、組織能力，這有利于代建公司把精力用在項(xiàng)目的總控與管理上。代建公司作為建造服務(wù)的提供者,利用其專業(yè)組織、協(xié)調(diào)和管理能力，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的具體實(shí)施工作，并提供成本控制服務(wù)、建造管理以及合同管理等服務(wù),是項(xiàng)目目標(biāo)的具體執(zhí)行與控制者、以及責(zé)任的承擔(dān)者.由于該項(xiàng)目在項(xiàng)目概算批復(fù)以后，項(xiàng)目的總投資的上限已經(jīng)確定，當(dāng)采用設(shè)計(jì)/施工總承包模式時(shí)，總承包價(jià)格可以較早地確定，有利于代建公司的總體投資控制。當(dāng)然同時(shí)也需要代建公司具有豐富的成本控制、和處理索賠的經(jīng)驗(yàn)。３．代建項(xiàng)目部對(duì)承包商的招標(biāo)代建項(xiàng)目部招標(biāo)的范圍包括設(shè)計(jì)招標(biāo)、監(jiān)理招標(biāo)、施工總承包的招標(biāo)和指定分包商和指定供貨商的招標(biāo)，所有的招標(biāo)必須是公開(kāi)招標(biāo)，由于B公司具有招標(biāo)的甲級(jí)資質(zhì),所以可以自行招標(biāo)，評(píng)標(biāo)委員會(huì)由招標(biāo)人代表和有關(guān)管理、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)方面的專家組成，其中招標(biāo)人以外的專家不得少于三分之二，成員人數(shù)為5人以上的單數(shù)組成,評(píng)標(biāo)專家從招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)的專家?guī)熘须S機(jī)抽取。Ｂ公司在招標(biāo)的過(guò)程中必須接受XX市發(fā)改委和使用單位的監(jiān)督,并且經(jīng)過(guò)ＸX市發(fā)改委的確認(rèn)才有效。由于該項(xiàng)目的建筑方案的設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)和設(shè)計(jì)總承包同一家即C設(shè)計(jì)公司,并且在代建人招標(biāo)前，ＸX市發(fā)改委和使用單位通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)的方式已經(jīng)確定，Ｂ公司項(xiàng)目部只負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)合同條款，并且和C設(shè)計(jì)公司簽訂合同，因此本文只介紹Ｂ公司項(xiàng)目部對(duì)施工總承包商的招標(biāo)。施工總承包招標(biāo)文件由五部分組成：(1)招標(biāo)書(shū):A．投標(biāo)方須知;B．資審文件;C.招標(biāo)范圍及報(bào)價(jià)要求;D.工程規(guī)范和技術(shù)說(shuō)明;E.評(píng)標(biāo)辦法；F.授權(quán)委托書(shū)樣本；G。投標(biāo)書(shū)樣本;I．投標(biāo)保函樣本；J．履約保函樣本；K。保留金保函樣本;(2)招標(biāo)圖紙（目錄)及工程量清單；（３）投標(biāo)文件商務(wù)部分格式；（4）投標(biāo)文件技術(shù)部分格式；(5）該項(xiàng)目的建筑安裝施工總承包合同條款.在發(fā)售招標(biāo)文件前，評(píng)標(biāo)委員會(huì)對(duì)投標(biāo)人已進(jìn)行了資格預(yù)審，資格預(yù)審要求投標(biāo)人具有規(guī)定的資格和有足夠的資產(chǎn)及能力來(lái)有效地履行合同。經(jīng)過(guò)評(píng)標(biāo)委員會(huì)的評(píng)審,選出八家投標(biāo)人發(fā)售招標(biāo)文件.其中招標(biāo)的范圍包括雙方確認(rèn)的施工圖紙中確定的全部建筑安裝工程。招標(biāo)方式為公開(kāi)招標(biāo)方式，經(jīng)過(guò)資格預(yù)審進(jìn)入短名單的投標(biāo)人將被邀請(qǐng)參與投標(biāo).合同類型：總價(jià)式合同,招標(biāo)原則：按照“中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法”及ＸＸ市建設(shè)委員會(huì)相關(guān)文件的規(guī)定,遵循公開(kāi)、公平、公正及誠(chéng)實(shí)信用的原則.該項(xiàng)目對(duì)施工總承包的評(píng)標(biāo)辦法有以下內(nèi)容:（１）對(duì)投標(biāo)文件符合性與完整性的評(píng)審。評(píng)標(biāo)委員會(huì)根據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定，對(duì)投標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容進(jìn)行符合性與完整性評(píng)審，判定是否滿足招標(biāo)文件要求。如果投標(biāo)文件屬實(shí)質(zhì)上不響應(yīng)招標(biāo)文件規(guī)定的，招標(biāo)人將予以拒絕。其中對(duì)招標(biāo)文件響應(yīng)程度評(píng)定的內(nèi)容包括:是否承諾招標(biāo)文件規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和工期,以及對(duì)實(shí)施工程的各項(xiàng)要求等。其中招標(biāo)文件要求的工期被合理地提前了的投標(biāo)工期屬于響應(yīng)招標(biāo)文件要求.（2)通過(guò)經(jīng)濟(jì)標(biāo)評(píng)審的主要條件:投標(biāo)報(bào)價(jià)合理:不低于投標(biāo)企業(yè)成本，單價(jià)構(gòu)成和水平合理,無(wú)嚴(yán)重不平衡報(bào)價(jià);未提出與招標(biāo)文件中的合同條款相悖的要求；投標(biāo)人的資格條件仍能夠滿足資格預(yù)審文件的要求；財(cái)務(wù)能力、信譽(yù)良好。（3）通過(guò)技術(shù)標(biāo)評(píng)審的主要條件：工期合理，能滿足招標(biāo)文件要求；進(jìn)度計(jì)劃安排合理,進(jìn)度控制措施科學(xué)可靠；機(jī)械、設(shè)備齊備，配置合理;組織機(jī)構(gòu)和專業(yè)技術(shù)力量能滿足施工需要；施工方案重點(diǎn)突出,擬用的技術(shù)先進(jìn)、科學(xué)和可行；工程質(zhì)量、安全及環(huán)保保證措施可靠。（4）對(duì)投標(biāo)人的信譽(yù)、實(shí)力和履約能力進(jìn)行評(píng)定。（5)投標(biāo)人對(duì)項(xiàng)目工期、成本、質(zhì)量控制目標(biāo)的確定與承諾。（６）投標(biāo)人近五年從事工程項(xiàng)目施工的業(yè)績(jī)。(７）擬委派施工項(xiàng)目經(jīng)理的素質(zhì)及近五年以施工項(xiàng)目經(jīng)理或主要技術(shù)負(fù)責(zé)人身份承擔(dān)過(guò)的施工項(xiàng)目以及完成的情況和獲獎(jiǎng)情況.(8)擬組建的施工項(xiàng)目經(jīng)理部人員的素質(zhì)、專業(yè)構(gòu)成、年齡結(jié)構(gòu)、施工經(jīng)驗(yàn)及組織協(xié)調(diào)能力。（9)投標(biāo)人通過(guò)ＩＳO9000認(rèn)證情況。(１０)對(duì)施工組織設(shè)計(jì)評(píng)定的內(nèi)容包括：工期、質(zhì)量保證措施；現(xiàn)場(chǎng)施工平面布置；重點(diǎn)、難點(diǎn)部分施工控制措施;安全、文明施工及環(huán)保措施；分包計(jì)劃和對(duì)分包隊(duì)伍的管理措施;勞動(dòng)力、材料及機(jī)械的組織計(jì)劃等.(1１）綜合考評(píng)是對(duì)投標(biāo)人綜合能力的考評(píng)，包括招標(biāo)人對(duì)投標(biāo)人實(shí)地考察的評(píng)價(jià)、投標(biāo)人的社會(huì)行業(yè)聲譽(yù)、經(jīng)營(yíng)狀況、財(cái)務(wù)狀況、履約信譽(yù)及面談?dòng)∠蟮取Ｕ袠?biāo)人并且在招標(biāo)文件中規(guī)定了投標(biāo)文件的內(nèi)容，主要包括以下內(nèi)容：（1）施工組織設(shè)計(jì);(2)現(xiàn)場(chǎng)組織管理架構(gòu)圖／表；（3)重要的施工機(jī)械明細(xì)表;(4）擬定的工程分包，擬用分包人名單、資質(zhì)、業(yè)績(jī)、實(shí)力等；(５)法人代表身份證明文件或法人代表授權(quán)委托書(shū);(6）投標(biāo)保證金或保函；（７)合同價(jià)格組成明細(xì)單、合同價(jià)格組成匯總表、主要材料設(shè)備價(jià)格清單、請(qǐng)款計(jì)劃和計(jì)日工清單;（８）有利于招標(biāo)人降低造價(jià)或加快進(jìn)度的替代方案及其報(bào)價(jià)（非必須，由投標(biāo)人根據(jù)自身具體情況考慮）；（９）對(duì)進(jìn)度目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的承諾;（10)對(duì)代建人指定分包管理和協(xié)調(diào)工作的設(shè)想；(11）投標(biāo)人資審表；（12）投標(biāo)人現(xiàn)場(chǎng)施工項(xiàng)目經(jīng)理部主要組成人員資審表；（１3)投標(biāo)人近五年承包類似工程業(yè)績(jī)資審表；(14）投標(biāo)方承諾書(shū);（１5)施工項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)預(yù)定目標(biāo)的工作設(shè)想；（16)擬在本項(xiàng)目使用的主要儀器、設(shè)備一覽表；（１7)補(bǔ)充說(shuō)明;（18）如何處理好總承包條件下總包人與監(jiān)理工程師、設(shè)計(jì)人、分包人（包括指定分包人)的關(guān)系,以及如何充分體現(xiàn)總承包管理和協(xié)調(diào)優(yōu)勢(shì)的管理措施、方法和必要的承諾。（19）其它有利于招標(biāo)人降低本工程造價(jià)的承諾或措施。(20）對(duì)本工程擬采用的科學(xué)可行的新技術(shù)、新工藝和新材料等降低成本和提高科技含量的措施。從以上的內(nèi)容看，代建人對(duì)施工總承包商的招標(biāo)主要強(qiáng)調(diào)了投標(biāo)人的實(shí)力和履約能力,以及投標(biāo)人的報(bào)價(jià)的合理性,在投標(biāo)人的工程施工管理業(yè)績(jī)、企業(yè)信譽(yù)、履行合同的能力滿足該項(xiàng)目的需要的前提下,代建人采用的評(píng)標(biāo)方式并不是最低價(jià)中標(biāo)，而是合理的最低價(jià)中標(biāo),經(jīng)過(guò)專家委員的評(píng)審和推薦,Ｂ公司項(xiàng)目部選擇了D公司作為施工總承包，并與其簽訂了施工總承包合同.五、關(guān)于施工總承包的合同管理B公司項(xiàng)目部與施工總承包D公司簽訂的施工總包合同中，B公司項(xiàng)目部詳細(xì)的界定了乙方的承包范圍，關(guān)于工期和質(zhì)量的要求，它還包括以下內(nèi)容：關(guān)于合同價(jià)、合同價(jià)調(diào)整及設(shè)計(jì)變更;關(guān)于工程分包的要求；對(duì)乙方供應(yīng)的材料、設(shè)備的要求；施工組織設(shè)計(jì)的要求;隱蔽工程及中間驗(yàn)收的要求;安全、文明施工；工程量的核實(shí)和確認(rèn)；質(zhì)量保修；工程款的支付及結(jié)算;擔(dān)保及工程保險(xiǎn)；甲方責(zé)任；乙方責(zé)任;保密及知識(shí)產(chǎn)權(quán);違約及索賠；關(guān)于不可抗力的解釋;合同的變更和解除的解釋；爭(zhēng)議解決的辦法;合同生效、失效及其它等內(nèi)容。其中比較核心和難以處理的在于工程變更和索賠的處理，它在合同管理中占有極其重要的地位。(一)Ｂ公司項(xiàng)目部關(guān)于項(xiàng)目的變更管理1．項(xiàng)目變更產(chǎn)生的原因B公司項(xiàng)目部在項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程中，總結(jié)出項(xiàng)目的變更主要是有以下原因引起的：任何技術(shù)信息的修改;工藝包或基礎(chǔ)設(shè)計(jì)的修改；工程的延誤、中止和干擾；任何不可預(yù)見(jiàn)的地下條件;主合同任何部分或?qū)嵤┖贤娜魏涡薷?、改正、補(bǔ)遺、增加、刪除、省略和改變；任何工程或任何執(zhí)行工程的任何修改、改正、補(bǔ)遺、增加、刪除、省略和改變；2．項(xiàng)目變更產(chǎn)生的影響項(xiàng)目變更對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)程和結(jié)果將產(chǎn)生影響,這些影響一般會(huì)影響到項(xiàng)目的各個(gè)方面。項(xiàng)目目標(biāo)。主要是項(xiàng)目的進(jìn)度、費(fèi)用和質(zhì)量帶來(lái)影響。項(xiàng)目資源。項(xiàng)目變更會(huì)帶來(lái)項(xiàng)目資源消耗量或消耗結(jié)構(gòu)的變化。項(xiàng)目組織。項(xiàng)目變更引起項(xiàng)目組織人員、結(jié)構(gòu)以及任務(wù)的變化。3．項(xiàng)目變更控制的程序B公司項(xiàng)目部在項(xiàng)目變更的處理上遵循以下的程序.（1）合同用款申請(qǐng)?jiān)陂_(kāi)始進(jìn)行任何可能導(dǎo)致的用款額度貨合同進(jìn)度計(jì)劃變更的工作之前，應(yīng)首先獲得項(xiàng)目部對(duì)用款申請(qǐng)的批準(zhǔn)。項(xiàng)目部規(guī)定了內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)的審批權(quán)限，對(duì)用款申請(qǐng)的批準(zhǔn)依照程序文件進(jìn)行.超過(guò)項(xiàng)目部權(quán)限的，應(yīng)向使用單位和XX市發(fā)改委申請(qǐng).在委托代理合同中規(guī)定:如果變更建設(shè)規(guī)模、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)內(nèi)容和投資額,如確需變更的,變更金額在2萬(wàn)-1０萬(wàn)元人民幣內(nèi)的情況，需報(bào)使用人審核，超過(guò)1０萬(wàn)元人民幣以上的，還需報(bào)發(fā)改委審核。當(dāng)承包商被要求直接執(zhí)行變更工作，或者雙方就變更工作帶來(lái)的時(shí)間和費(fèi)用調(diào)整已經(jīng)達(dá)成一致并簽發(fā)了變更令時(shí),項(xiàng)目部應(yīng)該給承包商發(fā)一份用款申請(qǐng)表格。（2)變更通知變更通知是指由項(xiàng)目部簽發(fā)的,用于通知承包商潛在的或直接的變更文件。直接的變更通知所產(chǎn)生的對(duì)費(fèi)用或工期的影響均由項(xiàng)目部直接負(fù)責(zé)賠償給承包商,但一般不會(huì)及時(shí)支付。變更通知用于：將所有新的或修訂過(guò)的圖紙，數(shù)據(jù)或任何其他的通知發(fā)給承包商；要求就新的價(jià)格或進(jìn)度提交建議書(shū);在合同總的范圍內(nèi)產(chǎn)生的直接變更（修訂、增加或刪除）。變更通知要求承包商有兩種選擇：一是確認(rèn)項(xiàng)目部的調(diào)整;二是對(duì)工期和費(fèi)用的調(diào)整提交建議書(shū).(3）建議書(shū)承包商在收到項(xiàng)目部的變更通知后,應(yīng)編制項(xiàng)目建議書(shū)。變更建議書(shū)包括以下內(nèi)容。由于工作變更引起的人工時(shí)和總費(fèi)用增加或減少的估計(jì)數(shù)目。提交的工作變更估計(jì)是建立在按合同附錄費(fèi)率計(jì)算的承包商可補(bǔ)償人員成本，以及計(jì)算的承包商或機(jī)構(gòu)人員、材料費(fèi)用的基礎(chǔ)上。此類工作變更或執(zhí)行工作可能對(duì)主合同其他條款造成的影響,應(yīng)包括但不局限于目標(biāo)預(yù)算、項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃或激勵(lì)安排。其他需要說(shuō)明的明細(xì)情況在建議書(shū)被審核之后，需要決定是進(jìn)行協(xié)商還是拒絕這份建議書(shū).承包商會(huì)得到關(guān)于建議書(shū)的處理方案的書(shū)面通知。（4）合同變更令變更令是一份合同文件，它代表了對(duì)于合同變更引起的商務(wù)和技術(shù)的解決方案.變更令描述了變更的范圍、費(fèi)用和工期的支付方法。變更令可以由雙方達(dá)成一致并簽字認(rèn)可，也可由項(xiàng)目部單方?jīng)Q定做出公平的調(diào)整。對(duì)合同做出的所有變更必須采取變更令的形式。所有變更令的支持文件匯集成一個(gè)文件包，貫穿于審核和實(shí)施的全過(guò)程.在獲得了項(xiàng)目部的批準(zhǔn)后（或提交到使用單位或ＸX市發(fā)改委,獲得批準(zhǔn)后)，將變更令正是轉(zhuǎn)給承包商，但變更令文件包中的其他文件不轉(zhuǎn)給承包商,因?yàn)槔锩嬗胁辉撟尦邪炭吹降谋Ｃ苄畔ⅰ?二)關(guān)于項(xiàng)目的索賠處理索賠的實(shí)質(zhì)是對(duì)合同價(jià)進(jìn)行公平合理的調(diào)整,一般分為工期索賠和進(jìn)度索賠。Ｂ公司項(xiàng)目部在索賠的程序中,一般要完成以下工作:1．了解有關(guān)承包商提出的合同變更要求、索賠或其他斷定構(gòu)成費(fèi)用或進(jìn)度變更的來(lái)往信函、會(huì)議紀(jì)要及其他文件；2．對(duì)于承包商斷定構(gòu)成可賠償性變更而提出的任何書(shū)面或口頭的索賠、主動(dòng)提交的建議書(shū)和變更要求,都應(yīng)記錄到承包商建議書(shū)／索賠日志上;3．要求承包商履行其合同義務(wù),在索賠產(chǎn)生時(shí)對(duì)導(dǎo)致索賠的實(shí)事、合同基礎(chǔ)、工程量影響、文件政局和建議的解決方案提供詳細(xì)、完整地解釋;4．協(xié)調(diào)各方進(jìn)行實(shí)事求是的討論和溝通，已確定適用此問(wèn)題的所有外部環(huán)境和事實(shí)；５．保持對(duì)承包商的建議書(shū)／索賠日志的更新，并在月進(jìn)度報(bào)告中記錄詳細(xì)信息.６.與承包商進(jìn)行公開(kāi)、坦誠(chéng)地討論,防止索賠欺詐；７。如果索賠情況復(fù)雜并可能導(dǎo)致費(fèi)用的增加，則與總部的主任工程師聯(lián)系。變更管理和索賠管理是Ｂ公司項(xiàng)目部合同管理的重要內(nèi)容,項(xiàng)目部在變更和索賠的處理過(guò)程中非常謹(jǐn)慎，通過(guò)嚴(yán)格的程序和層層審批的方法控制變更和索賠的數(shù)量。由于工程總投資的上限是確定的,因此項(xiàng)目部在做工程估算和預(yù)算的時(shí)候,一般都要?jiǎng)澇鲆欢ǖ馁Y金用于變更和索賠的處理。第四節(jié)項(xiàng)目代建管理的評(píng)價(jià)體系由于該項(xiàng)目還在建設(shè)實(shí)施過(guò)程的后期，還沒(méi)有竣工驗(yàn)收，所以對(duì)該項(xiàng)目的代建管理還沒(méi)有進(jìn)行評(píng)價(jià),但XX市發(fā)改委讓B公司提交了一份評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，Ｂ公司根據(jù)《FIDIC咨詢專家工作成果評(píng)價(jià)指南》和中咨協(xié)會(huì)指定的《工程咨詢成果質(zhì)量評(píng)價(jià)辦法》所制定的原則,優(yōu)選出了評(píng)價(jià)的主要指標(biāo),分四類，分別是項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)、項(xiàng)目管理實(shí)務(wù)、項(xiàng)目管理裝備、項(xiàng)目管理成果。一、項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)是代建公司派駐負(fù)責(zé)履行委托合同的組織機(jī)構(gòu).關(guān)于它的評(píng)價(jià)包括五個(gè)指標(biāo):專業(yè)配置、人員資質(zhì)、人員數(shù)量、工作態(tài)度、工作程序與制度（如下表3—1-1表3—指標(biāo)含義或內(nèi)容主要評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)專業(yè)配置項(xiàng)目管理部專業(yè)結(jié)構(gòu)或協(xié)作專業(yè)結(jié)構(gòu)應(yīng)合理，分工明確、協(xié)作好人員資質(zhì)包括資質(zhì)證書(shū)、經(jīng)歷符合有關(guān)法規(guī)及招標(biāo)文件人員數(shù)量指人員實(shí)際到位情況滿足項(xiàng)目管理工作需要工作態(tài)度指項(xiàng)目管理過(guò)程中的主觀表現(xiàn)工作積極、責(zé)任心強(qiáng)、誠(chéng)信、公正工作程序包括工作程序和規(guī)章制度工作程序詳細(xì)合理、責(zé)權(quán)分明、嚴(yán)格規(guī)章制度、有內(nèi)部考核與獎(jiǎng)懲制度二、項(xiàng)目管理裝備項(xiàng)目管理裝備是項(xiàng)目管理的“物”的保障,分檢測(cè)儀、辦公條件兩個(gè)指標(biāo)。表３-1-4指標(biāo)含義或內(nèi)容主要評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)監(jiān)測(cè)儀器包括常規(guī)檢測(cè)工具、測(cè)量?jī)x器檢測(cè)工具、監(jiān)測(cè)儀器齊全、先進(jìn)辦公條件包括日常辦公條件、通訊條件等辦公條件、通訊條件好三、項(xiàng)目管理實(shí)務(wù)項(xiàng)目管理實(shí)務(wù)包括質(zhì)量控制、進(jìn)度控制、投資控制、合同管理四大考察目標(biāo)，其中質(zhì)量控制的評(píng)價(jià)內(nèi)容包括以下部分，見(jiàn)表３—表3－1-5指標(biāo)指標(biāo)評(píng)價(jià)內(nèi)容質(zhì)量控制計(jì)劃質(zhì)量控制方法和措施得當(dāng)，質(zhì)量控制點(diǎn)設(shè)置合理,目標(biāo)明確施工單位質(zhì)保體系工程開(kāi)工前項(xiàng)目部總工審查承包單位現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量體系、專業(yè)工程師審查分包單位資格施工組織設(shè)計(jì)及技術(shù)審核開(kāi)工前項(xiàng)目部總工組織專業(yè)工程師審查施工組織設(shè)計(jì)方案,總控審核認(rèn)定；施工階段對(duì)施工組織設(shè)計(jì)的調(diào)整、補(bǔ)充或變動(dòng)進(jìn)行審查確認(rèn)；專業(yè)工程師對(duì)重點(diǎn)部位］關(guān)鍵工序的施工工藝和技術(shù)措施的審查認(rèn)定材料設(shè)備質(zhì)量檢查和試驗(yàn)對(duì)承包商實(shí)驗(yàn)時(shí)進(jìn)行考核；對(duì)你進(jìn)廠的材料購(gòu)配件設(shè)備的質(zhì)量證明資料進(jìn)行審核并按規(guī)定檢驗(yàn)；定期檢查計(jì)量設(shè)備的技術(shù)情況工程質(zhì)量檢驗(yàn)與評(píng)定重點(diǎn)部位旁站,隱蔽工程現(xiàn)場(chǎng)檢查、資料簽認(rèn)；分部分項(xiàng)、單位工程的質(zhì)量驗(yàn)評(píng)材料審核、現(xiàn)場(chǎng)檢查，竣工驗(yàn)收質(zhì)量問(wèn)題的處理出現(xiàn)重大質(zhì)量缺陷或重大質(zhì)量隱患要求承包商整改；對(duì)質(zhì)量時(shí)許的處理過(guò)程和處理結(jié)果跟蹤檢查驗(yàn)收進(jìn)度控制的評(píng)價(jià)內(nèi)容包括以下部分，見(jiàn)表3—指標(biāo)指標(biāo)評(píng)價(jià)內(nèi)容進(jìn)度計(jì)劃審核總工對(duì)施工進(jìn)度計(jì)劃及年、季、月進(jìn)度計(jì)劃審核進(jìn)度控制和風(fēng)險(xiǎn)防范專業(yè)工程師依據(jù)施工合同、施工圖、批準(zhǔn)的施工組織設(shè)計(jì)制定進(jìn)度控制方案，并對(duì)進(jìn)度進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析，制定防范措施進(jìn)度檢查及措施專業(yè)工程師對(duì)進(jìn)度進(jìn)行檢查,并做好記錄，進(jìn)度滯后采取相應(yīng)措施進(jìn)度報(bào)告及建議項(xiàng)目經(jīng)理在管理月報(bào)中向使用單位和XX市發(fā)改委報(bào)告進(jìn)度的執(zhí)行情況,并提出合理建議表３－1—6投資控制的評(píng)價(jià)內(nèi)容包括以下部分,具體內(nèi)容見(jiàn)表3-１—表3－1-7指標(biāo)指標(biāo)評(píng)價(jià)內(nèi)容工程計(jì)量專業(yè)工程師按合同約定規(guī)則現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行脊梁;未驗(yàn)收合格工程量拒絕計(jì)量工程款簽證及竣工結(jié)算按規(guī)定的程序和約定規(guī)則項(xiàng)目經(jīng)理簽證；未驗(yàn)收合格的工程量拒絕支付申請(qǐng)?jiān)靸r(jià)風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策專業(yè)工程師依據(jù)施工合同、施工圖對(duì)造價(jià)目標(biāo)進(jìn)行造價(jià)風(fēng)險(xiǎn)分析、制定防范對(duì)策工作量統(tǒng)計(jì)分析及報(bào)告項(xiàng)目管理部每月建立完成工程量和工作量統(tǒng)計(jì)表，對(duì)實(shí)際完成量與計(jì)劃完成量對(duì)比、分析、制定調(diào)整對(duì)策，分析,并在管理月報(bào)中向XＸ市發(fā)改委和使用單位報(bào)告合同管理的評(píng)價(jià)內(nèi)容包括以下部分,具體內(nèi)容見(jiàn)表3-1－8：表3－１—指標(biāo)指標(biāo)評(píng)價(jià)內(nèi)容招投標(biāo)管理按相關(guān)法規(guī)和程序進(jìn)行招投標(biāo)管理合同網(wǎng)絡(luò)體系根據(jù)各部分工作的復(fù)雜程度及相關(guān)搭接關(guān)系，確定合理的合同網(wǎng)絡(luò)圖工程變更管理按規(guī)定的程序和要求進(jìn)行工程變更管理費(fèi)用索賠管理有依據(jù)、按程序、公正的處理工程延期延誤處理按合同的具體條款處理合同糾紛處理包括合同爭(zhēng)議和合同解除四、項(xiàng)目管理成果項(xiàng)目管理成果是評(píng)價(jià)項(xiàng)目管理服務(wù)質(zhì)量的重大指標(biāo).它包括四項(xiàng)內(nèi)容，具體內(nèi)容見(jiàn)表3—表3—指標(biāo)指標(biāo)評(píng)價(jià)內(nèi)容質(zhì)量指標(biāo)達(dá)到與評(píng)價(jià)階段相應(yīng)的質(zhì)量目標(biāo)進(jìn)度指標(biāo)達(dá)到與評(píng)價(jià)階段相應(yīng)的進(jìn)度目標(biāo)投資目標(biāo)達(dá)到與評(píng)價(jià)階段相應(yīng)的投資目標(biāo)其他目標(biāo)達(dá)到其他規(guī)定得目標(biāo)第五節(jié)項(xiàng)目實(shí)施代建制的效果評(píng)估一、項(xiàng)目實(shí)施代建制的優(yōu)勢(shì)由于該項(xiàng)目目前還在建設(shè)過(guò)程中，還沒(méi)有進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，所以對(duì)該項(xiàng)目應(yīng)用代建管理的效果還沒(méi)有定量的結(jié)果，只能對(duì)該項(xiàng)目實(shí)施代建制的效果進(jìn)行定性的分析，現(xiàn)總結(jié)如下：1．項(xiàng)目實(shí)施代建制能有效地節(jié)約了資金由于××市代建制突破政府工程舊有方式,政府選擇利益相關(guān)主體三分開(kāi)。項(xiàng)目利益方主要是投資人、代建人和使用人，代建制模式將三方分開(kāi)，從而提高管理效率.投資人是政府,職能部門為XＸ市發(fā)改委，負(fù)責(zé)對(duì)使用人提出的項(xiàng)目需求、項(xiàng)目建議審批,招標(biāo)代建人,安排項(xiàng)目資金。代建人是承擔(dān)政府投資建設(shè)項(xiàng)目組織管理實(shí)施工作的法人。使用人是指項(xiàng)目建成后實(shí)際接收、使用、管理并擁有項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)的法人。三者都有各自的權(quán)利、責(zé)任和義務(wù)。使用人在提出項(xiàng)目建議書(shū)以后,項(xiàng)目的投資的最高額度已經(jīng)基本確定，沒(méi)有出現(xiàn)以前政府投資項(xiàng)目的三超現(xiàn)象。該項(xiàng)目代建合同采用了保證最大費(fèi)用加酬金——ＧＭP方式,代建人收益來(lái)自代建管理費(fèi)和項(xiàng)目投資節(jié)余獎(jiǎng)勵(lì),所以該項(xiàng)目B公司項(xiàng)目部從項(xiàng)目的前期就非常重視資金控制管理，制定了項(xiàng)目投資(成本）總控制計(jì)劃和合同網(wǎng)絡(luò)圖，嚴(yán)格控制變更和索賠，并且對(duì)可能出現(xiàn)的變更或索賠采取預(yù)防措施。該項(xiàng)目現(xiàn)在已到了建設(shè)實(shí)施階段的后期,從變更和索賠實(shí)施的結(jié)果看,該項(xiàng)目在保質(zhì)和按期完成項(xiàng)目前提下，能夠節(jié)約總投資額的２％到5%，這樣不僅避免了三超的現(xiàn)象還節(jié)約了大量的政府資金。2．實(shí)施代建制能夠充分發(fā)揮代建公司的專業(yè)優(yōu)勢(shì),減少資源浪費(fèi)為了把該項(xiàng)目建設(shè)好，B公司項(xiàng)目部選派出精兵強(qiáng)將，管理力量非常強(qiáng)大。具有結(jié)構(gòu)工程師、造價(jià)工程師、合同工程師、設(shè)備工程師、安全工程師、強(qiáng)電工程師、弱電工程師、市政部副經(jīng)理等十人組成,其中高級(jí)工程師五名，他們中的許多人都是復(fù)合型人才，具有兩項(xiàng)以上的技術(shù)從業(yè)資質(zhì)。項(xiàng)目管理部各部門的人員采取交叉任職的管理方式，使參與工程管理的人員大大減少，更便于統(tǒng)一管理、統(tǒng)一指揮，工作效率得到了很大提高.而傳統(tǒng)模式的許多建設(shè)單位的項(xiàng)目管理者大多不是工程管理的專業(yè)人才,對(duì)工程的專業(yè)知識(shí)不是十分的了解,出現(xiàn)的結(jié)果常常是教師負(fù)責(zé)蓋教學(xué)樓，醫(yī)生負(fù)責(zé)建醫(yī)院,警察負(fù)責(zé)建監(jiān)獄,造成了大量的人才浪費(fèi)，并且導(dǎo)致了我國(guó)政府工程的建設(shè)管理始終處于一個(gè)較低的水平。代建制使監(jiān)理方的職能發(fā)生一些變化,新體制下的監(jiān)理方不能僅對(duì)委托人(代建人）負(fù)責(zé)，而且還要站在公正的第三方的角色進(jìn)行監(jiān)督管理，要多承擔(dān)一些責(zé)任。由于代建人也是專業(yè)的項(xiàng)目管理公司，有些還具有建立甲級(jí)資質(zhì),所以監(jiān)理的作用在弱化，但如果代建人利用私人信息獲取私利,監(jiān)理工程師必須通過(guò)按照嚴(yán)格的程序、運(yùn)用嚴(yán)格的手段對(duì)工程進(jìn)行防范。３．代建制項(xiàng)目管理具有嚴(yán)格的約束機(jī)制在該項(xiàng)目中,XX市發(fā)改委為了有效地控制代建風(fēng)險(xiǎn)，在委托代建合同中設(shè)計(jì)了約束機(jī)制，其大致可以為3個(gè)層面：（1）主要涉及代建合同的賠償責(zé)任,如果代建單位未能完全履約致使投資增加或工程質(zhì)量不合格,所造成的損失或投資增加額一律將從其銀行履約保函中補(bǔ)償，履約保函金額不足的,相應(yīng)扣減項(xiàng)目代建費(fèi)，仍不足的,扣減B單位自有資金;(2）主要涉及質(zhì)量責(zé)任追索保證,即Ｂ公司承諾對(duì)該項(xiàng)工程質(zhì)量終身負(fù)責(zé);（3）從政府監(jiān)管的角度，如出現(xiàn)重大違約,B公司除了賠償外，還要接受三年市場(chǎng)禁入處罰。而且ＸX市發(fā)改委對(duì)履約保證金條款制定的比較嚴(yán)格,表現(xiàn)為：第一,履約保函的出具人限制在銀行；第二,履約保函比例訂得較高為10%，由于從銀行中獲得大額履約保函相對(duì)較困難。這樣無(wú)形中就對(duì)B公司就加大了約束.二、代建制項(xiàng)目試點(diǎn)中暴露出的問(wèn)題1.使用單位的權(quán)力過(guò)大政府投資項(xiàng)目實(shí)施代建制的意圖之一就是實(shí)現(xiàn)“建設(shè)、管理、使用”三位一體的分離。但在代建制管理的實(shí)施過(guò)程中，由于使用單位是項(xiàng)目建設(shè)完工后的項(xiàng)目法人,代建人在辦理項(xiàng)目的建設(shè)手續(xù)時(shí)，這些手續(xù)必須首先加蓋使用單位的章，否則審批部門不予辦理，例如B公司項(xiàng)目部在向××市發(fā)改委提交可研報(bào)告時(shí)，必須首先征的使用單位的同意，如果一些使用單位為了部門利益,原本就不希望將項(xiàng)目交給代建單位管理,因此會(huì)對(duì)代建工作橫加干涉,在一定程度上影響代建單位的項(xiàng)目管理，進(jìn)而影響到項(xiàng)目順利實(shí)施。2.代建單位處于弱勢(shì)地位,責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)不對(duì)等代建單位管理費(fèi)普遍偏低。根據(jù)財(cái)政部頒布的有關(guān)建設(shè)單位管理費(fèi)的取費(fèi)規(guī)定以及《關(guān)于切實(shí)加強(qiáng)政府投資項(xiàng)目代建制財(cái)政財(cái)務(wù)管理有關(guān)問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》(財(cái)建[２0０4］３00號(hào)文)規(guī)定的項(xiàng)目代建單位管理費(fèi)開(kāi)支標(biāo)準(zhǔn)和核算辦法，“代建單位管理費(fèi)不得高于建設(shè)單位管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”,一般低于設(shè)計(jì)單位的取費(fèi)。該項(xiàng)目的代建管理費(fèi)比設(shè)計(jì)費(fèi)低接近20%，但是代建管理是整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中周期最長(zhǎng)、范圍最廣、管理責(zé)任也是最大的工作。并且由于工程的投資比較大，XＸ市發(fā)改委規(guī)定的履約保證金比較高，這對(duì)Ｂ公司而言,是一個(gè)比較重的負(fù)擔(dān)。因此，提高代建管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)勢(shì)在必行，否則會(huì)影響代建單位的積極性，最終也將阻礙代建制的發(fā)展。3。缺乏工程擔(dān)保和工程保險(xiǎn)制度工程擔(dān)保是指承包商或代建單位委托第三方向業(yè)主提供一定金額的經(jīng)濟(jì)和責(zé)任保證，如承包商不能履行工程建設(shè)合同，或代建單位不能履行代建合同，則由擔(dān)保方承擔(dān)由此產(chǎn)生的一切后果。工程擔(dān)保是建筑業(yè)中的一種懲戒機(jī)制,它通過(guò)保函的無(wú)條件支付功能實(shí)現(xiàn)快速理賠，是建筑經(jīng)濟(jì)中的內(nèi)在穩(wěn)定器。由于擔(dān)保人在提供擔(dān)保時(shí)要求反擔(dān)保,因此工程擔(dān)保實(shí)質(zhì)上是讓風(fēng)險(xiǎn)的制造者成為風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)者，所以能夠有效地約束承包商或代建單位。工程保險(xiǎn)有利于規(guī)避因設(shè)計(jì)工作疏忽或過(guò)失引起質(zhì)量問(wèn)題造成的風(fēng)險(xiǎn)，由于以及由于施工、材料或使用過(guò)程中由于疏忽或過(guò)失引起質(zhì)量問(wèn)題造成的風(fēng)險(xiǎn).由于代建制項(xiàng)目大都是公益性項(xiàng)目,和民眾的利益息息相關(guān)。并且由于代建公司承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大，如果沒(méi)有工程擔(dān)保與保險(xiǎn)等相應(yīng)的配套措施，如果工程在實(shí)施過(guò)程中,一旦出現(xiàn)重大失誤，不僅對(duì)代建公司帶來(lái)致命的打擊,并且對(duì)國(guó)家和民眾帶來(lái)許多不利的影響.目前我國(guó)的工程保險(xiǎn)制度尚在試點(diǎn)中，但總體上我國(guó)工程保險(xiǎn)方面的法律法規(guī)還不完善,勢(shì)必對(duì)代建制的推行帶來(lái)負(fù)面影響.總之,代建制是適應(yīng)現(xiàn)代工程建設(shè)的需要而產(chǎn)生的一種新型項(xiàng)目管理模式。在該模式下，代建方受投資方的委托，對(duì)代建項(xiàng)目實(shí)施全過(guò)程、全方位的組織管理，雖然“代建制”在我國(guó)處于起步階段，但隨著法律法規(guī)的進(jìn)一步完善，政府相關(guān)代建制管理方法和管理程序的進(jìn)一步優(yōu)化，社會(huì)配套保險(xiǎn)和擔(dān)保體制的健全，我們能夠預(yù)見(jiàn)，代建制的前途是光明的，代建制將會(huì)有更好的發(fā)展前景。第二章XX市ＸＸ公司國(guó)際物流中心工程代理建設(shè)案例分析第一節(jié)代建單位的選擇一、項(xiàng)目概況XX市XX外資公司(以下簡(jiǎn)稱Ａ公司）國(guó)際物流中心工程是一項(xiàng)物資倉(cāng)儲(chǔ)的工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目。該工程包括倉(cāng)庫(kù)約２0000平方米，堆場(chǎng)約４5６0平方米，以及道路、管網(wǎng)設(shè)施、圍墻和大門、綠化和原建筑物改造工程?？傉嫉孛娣e約７0０００平方米.二、A公司對(duì)代建單位的選擇該代建項(xiàng)目由Ａ公司全額投資，為項(xiàng)目甲方,并同時(shí)行使項(xiàng)目使用單位的權(quán)利。本著“投資、建設(shè)、管理、使用”四職能分離的原則，為提高投資效率，保證工程質(zhì)量，在國(guó)家及地方法律法規(guī)的指導(dǎo)下,Ａ公司考察XX市代建單位,根據(jù)情況,直接委托B公司為項(xiàng)目代建管理單位.1．委托方對(duì)代建單位資質(zhì)的要求由于Ａ公司本身沒(méi)有項(xiàng)目建設(shè)管理能力，因此根據(jù)市場(chǎng)規(guī)律，A公司對(duì)XX市具有代建資格的11家項(xiàng)目管理單位進(jìn)行綜合比較，重點(diǎn)考察代建單位以下方面資質(zhì)：注意對(duì)其全過(guò)程成功組織實(shí)施項(xiàng)目的能力、經(jīng)驗(yàn)的考察。包括：對(duì)項(xiàng)目的組織、指揮的能力和經(jīng)驗(yàn)；儲(chǔ)備的管理人員的人才素質(zhì)、能力和經(jīng)驗(yàn);技術(shù)設(shè)計(jì)人員的素質(zhì)、能力和經(jīng)驗(yàn)等。注意對(duì)其工程投資控制能力、經(jīng)驗(yàn)的考察?；谌^(guò)程代建管理的特點(diǎn),全過(guò)程代建人必須具有很強(qiáng)的項(xiàng)目投資估算預(yù)算能力和豐富的項(xiàng)目投資控制經(jīng)驗(yàn),對(duì)工程投資進(jìn)行全過(guò)程、全方位控制。注意對(duì)其招標(biāo)發(fā)包、合同管理能力、經(jīng)驗(yàn)的考察。全過(guò)程代建人要進(jìn)行一系列的承包商（設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工等）招標(biāo),管理項(xiàng)目的各項(xiàng)合同，因此其必須具有很強(qiáng)的招標(biāo)發(fā)包能力、合同管理能力及經(jīng)驗(yàn).注意對(duì)其處理項(xiàng)目?jī)?nèi)外環(huán)境關(guān)系及內(nèi)部協(xié)調(diào)管理的能力、經(jīng)驗(yàn)的考察.全過(guò)程代建人必須具有很強(qiáng)的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、處理各方關(guān)系的能力,才能確保項(xiàng)目的順利實(shí)施。注意對(duì)其社會(huì)信譽(yù)、財(cái)務(wù)狀況的考察.全過(guò)程代建人只有滿足以上五個(gè)主要條件,才基本具備合格的投標(biāo)資格，才能保證該項(xiàng)工程的順利實(shí)施.2．代建單位具備的資質(zhì)B公司作為項(xiàng)目管理公司，具備項(xiàng)目管理的基本資質(zhì)：具有為委托方（業(yè)主）提供建設(shè)項(xiàng)目的可行性研究、立項(xiàng)、規(guī)劃、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理及工程竣工驗(yàn)收、備案等全過(guò)程工程項(xiàng)目管理咨詢服務(wù)的能力。具有對(duì)在建和竣工的建設(shè)工程質(zhì)量事故及質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行安全性、可靠性的評(píng)估、論證,制定加固、修復(fù)、整改方案，并組織實(shí)施的能力.具備工程招標(biāo)代理甲級(jí)資質(zhì)。具備工程造價(jià)咨詢甲級(jí)資質(zhì)。能提供消防及市政工程專業(yè)技術(shù)咨詢.具備為建設(shè)相關(guān)企事業(yè)單位提供項(xiàng)目的整體形象策劃與環(huán)境藝術(shù)創(chuàng)意設(shè)計(jì)咨詢的能力。該公司是將建設(shè)工程、房地產(chǎn)及城市建筑專業(yè)技術(shù)與相關(guān)專業(yè)緊密結(jié)合融為一體的專業(yè)性、復(fù)合型社會(huì)咨詢服務(wù)機(jī)構(gòu).它有助于項(xiàng)目的順利建設(shè)及實(shí)施。A公司作為外資公司，在中國(guó)境內(nèi)進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目投資，需要代建單位具有專業(yè)的建設(shè)項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)希望能夠在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中對(duì)可能出現(xiàn)的各種經(jīng)濟(jì)、投資風(fēng)險(xiǎn)提供全程的咨詢，考慮到B公司的業(yè)績(jī)：已完成多項(xiàng)重大工程造價(jià)咨詢、工程招標(biāo)代理和項(xiàng)目管理等各類技術(shù)咨詢服務(wù)，并取得了成功的經(jīng)驗(yàn)和業(yè)績(jī)已為本市多項(xiàng)有較大社會(huì)影響并與建設(shè)相關(guān)專業(yè)交織的重大違規(guī)案例進(jìn)行了成功的全案代理和操作,取得了較好的社會(huì)效益基于此，A公司認(rèn)為,B公司完全有能力進(jìn)行該項(xiàng)目的全過(guò)程代理管理，因此直接委托B公司為代建單位，與其簽訂代建管理合同。3．該項(xiàng)目關(guān)于代建單位選擇的評(píng)價(jià)該項(xiàng)目對(duì)于代建單位選擇的優(yōu)點(diǎn)分析:Ｂ公司是一家集建設(shè)工程造價(jià)編審,建設(shè)工程招投標(biāo)代理及對(duì)工程建設(shè)項(xiàng)目提供投資咨詢和全程管理咨詢服務(wù)的企業(yè)。具體業(yè)務(wù)范圍包括建筑安裝工程、公路、道橋工程及市政園林工程的概、預(yù)、結(jié)算的編制、審核工作；建設(shè)工程設(shè)計(jì)、施工及大型設(shè)備采購(gòu)的招投標(biāo)代理工作;建設(shè)項(xiàng)目的可行性研究分析,建筑市場(chǎng)調(diào)研,建筑產(chǎn)品的定位,建設(shè)方案的建議;建設(shè)項(xiàng)目全程策劃、全程代建服務(wù)。因此減少了委托方的人力投入和管理、監(jiān)督成本.由于B公司是一家集建設(shè)工程項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)咨詢和相關(guān)專業(yè)咨詢于一身的項(xiàng)目管理公司,因此避免了項(xiàng)目代建全過(guò)程中可能出現(xiàn)的糾紛。A公司本身不具備項(xiàng)目管理能力,因此選擇代建單位為其進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目的專業(yè)化管理，能夠有效保證資金的使用效率和建設(shè)質(zhì)量，確保工期的按期進(jìn)行。該項(xiàng)目對(duì)于代建單位選擇的主要缺點(diǎn)分析如下:建設(shè)項(xiàng)目實(shí)行代建制的主要目的是在市場(chǎng)機(jī)制下，通過(guò)代建單位的專業(yè)化管理，使項(xiàng)目投資方的資金能夠有效運(yùn)作，產(chǎn)生最大效益，節(jié)約成本。但是本項(xiàng)目采取了直接委托的形式，雖然是在對(duì)市場(chǎng)上現(xiàn)有的代建單位進(jìn)行一番比較的基礎(chǔ)上做出的決定，但由于沒(méi)有完全采取市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，因此存在不能從完全意義上取得投資效益最大化及質(zhì)量管理最優(yōu)化的目標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn).三、委托代建合同對(duì)于建設(shè)項(xiàng)目的委托代建管理,必須簽訂委托合同,該項(xiàng)目的合同結(jié)構(gòu)如圖3—從該結(jié)構(gòu)圖可以看出該項(xiàng)目合同的特點(diǎn)：由于A公司本身同時(shí)既為項(xiàng)目投資方,又是項(xiàng)目使用方,所以此項(xiàng)目合同為委托方和代建方的雙方合同。Ａ公司非項(xiàng)目管理專業(yè)機(jī)構(gòu),因而其對(duì)項(xiàng)目管理組織B公司采取弱勢(shì)控制,因此從體制、機(jī)制和管理模式上建立和保證了“小業(yè)主、大代建、授權(quán)與監(jiān)督并行”的模式,有利于對(duì)投資、質(zhì)量、工期等方面的控制。對(duì)于各設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、勘察單位、施工單位和供貨單位招標(biāo)、評(píng)標(biāo)工作的管理實(shí)施由Ｂ公司提供專業(yè)化的服務(wù)，并與之簽訂合同開(kāi)展管理工作.此代建活動(dòng)為全過(guò)程代建,從項(xiàng)目建議書(shū)批復(fù)以后就開(kāi)始介入,一直延續(xù)到代建項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收。Ｂ公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目全過(guò)程代建管理,目的是達(dá)到“投資、建設(shè)、管理、使用”四職能分離的目的，這增大了委托人的投資效率，但同時(shí)也增大了代建單位的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。圖３—委托代建合同規(guī)定的內(nèi)容該項(xiàng)目委托代建合同由標(biāo)準(zhǔn)條件、專用條件、實(shí)施過(guò)程中雙方共同簽署的補(bǔ)充與修正文件組成。合同標(biāo)準(zhǔn)條件中規(guī)定了委托人義務(wù)、代建人義務(wù)、委托人權(quán)力、代建人權(quán)力、委托人責(zé)任、代建人責(zé)任.在專用條件中明確規(guī)定了代建項(xiàng)目管理范圍和項(xiàng)目管理工作內(nèi)容包括:工程建設(shè)前期階段的工作；工程建設(shè)準(zhǔn)備階段的工作;勘察、設(shè)計(jì)階段的工作;工程招標(biāo)階段的工作;工程施工階段的工作；工程竣工、保修階段的工作;委托的全過(guò)程非訴訟及訴訟的法律服務(wù)。合同中規(guī)定的項(xiàng)目管理報(bào)酬計(jì)算方法為：包括正常的項(xiàng)目管理工作、附加工作和額外工作的報(bào)酬.其中：正常工作報(bào)酬是指雙方在約定的委托人委托的項(xiàng)目管理工作范圍和內(nèi)容的工作報(bào)酬附加工作報(bào)酬是指B公司進(jìn)行以下工作時(shí)獲得的報(bào)酬：ｅq\o\ac(○,1)委托人委托項(xiàng)目管理工作范圍以外,通過(guò)雙方書(shū)面協(xié)議另外增加的工作內(nèi)容；eq\o\ac(○，2）由于委托人或承包人原因,使項(xiàng)目管理工作受到阻礙或延誤,因增加工作量或持續(xù)工作時(shí)間而增加的工作。附加工作報(bào)酬=附加工作日數(shù)合同報(bào)酬/項(xiàng)目管理服務(wù)日額外工作報(bào)酬是指Ｂ公司從事以下工作獲得的報(bào)酬：除正常工作和附加工作以外,項(xiàng)目管理人必須完成的工作,或非項(xiàng)目管理人自己的原因而暫?；蛑兄鬼?xiàng)目管理業(yè)務(wù)，其善后工作及恢復(fù)項(xiàng)目管理業(yè)務(wù)的工作.額外工作報(bào)酬按實(shí)際發(fā)生，由合同雙方另行約定.對(duì)于因?yàn)轫?xiàng)目代建人在項(xiàng)目管理工作過(guò)程中提出的合理化建議和進(jìn)行有效的管理，使委托人得到了經(jīng)濟(jì)利益或節(jié)余的經(jīng)濟(jì)獎(jiǎng)勵(lì)，合同中并無(wú)約定.對(duì)委托代建合同的評(píng)價(jià)根據(jù)該項(xiàng)目的委托代建合同的特點(diǎn)和項(xiàng)目合同的內(nèi)容,對(duì)該項(xiàng)目合同進(jìn)行如下評(píng)析:該項(xiàng)目管理合同充分體現(xiàn)了B公司的特色業(yè)務(wù)，即工程建設(shè)項(xiàng)目提供投資咨詢和全程管理服務(wù),從而可以有效避免項(xiàng)目從報(bào)批到竣工全過(guò)程的可能糾紛并影響項(xiàng)目進(jìn)度質(zhì)量問(wèn)題的出現(xiàn)。由于B公司具有雙甲資質(zhì)（工程招標(biāo)代理、工程造價(jià)),因此，從項(xiàng)目前期到竣工過(guò)程中能夠極大的保證項(xiàng)目專業(yè)化、科學(xué)化、規(guī)范化的管理與運(yùn)作。對(duì)于項(xiàng)目的管理報(bào)酬計(jì)費(fèi)方法,只是包含正常工作、附加工作和額外工作的報(bào)酬,并未涉及因?yàn)轫?xiàng)目代建人的合理化建議及有效管理而使委托人得到經(jīng)濟(jì)利益或獎(jiǎng)勵(lì)，這樣不能有效地對(duì)B公司進(jìn)行激勵(lì)，使其合理有效的控制工程投資，保障Ａ公司的最大利益，達(dá)不到項(xiàng)目代建的根本目的。因此可以考慮采用保證最大費(fèi)用加酬金的合同方式，對(duì)代建單位采取激勵(lì)措施，實(shí)現(xiàn)雙贏.第二節(jié)代建單位項(xiàng)目部組織結(jié)構(gòu)一、代建項(xiàng)目組織模式所謂代建項(xiàng)目的組織結(jié)構(gòu)模式是指投資建設(shè)項(xiàng)目在實(shí)行代建制模式下,代建單位、投資方、使用方、施工單位、建設(shè)單位、監(jiān)理單位、供貨單位以及其他相關(guān)行政管理單位之間的監(jiān)督、指揮和協(xié)調(diào)關(guān)系。該項(xiàng)目的組織結(jié)構(gòu)如圖3-2－1.該項(xiàng)目的委托人Ａ公司同時(shí)也是項(xiàng)目使用人;2。與各施工、供貨、設(shè)計(jì)承包商的合同是由Ｂ公司簽訂，由B公司向施工分包單位、供貨單位、設(shè)計(jì)單位發(fā)指令，以保持命令源的唯一性。如果A公司對(duì)各承包單位有指標(biāo)要求，則通過(guò)B公司傳達(dá)；3。B公司對(duì)Ａ公司負(fù)責(zé)，各承包單位對(duì)B公司負(fù)責(zé);4。B公司的項(xiàng)目部是項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的總指揮和總負(fù)責(zé)人；５．B公司必須接受政府相關(guān)建設(shè)主管部門的監(jiān)管。圖３-２—2（注:實(shí)線表示直接管理關(guān)系，虛線表示監(jiān)督、監(jiān)管關(guān)系)二、代建單位項(xiàng)目部組織結(jié)構(gòu)１．代建單位項(xiàng)目部的組織結(jié)構(gòu)工程項(xiàng)目部在B公司“嚴(yán)謹(jǐn)、誠(chéng)信、科學(xué)、高效"精神指導(dǎo)下，為保證工程質(zhì)量，做到有效的責(zé)權(quán)分配，實(shí)現(xiàn)A公司對(duì)工程項(xiàng)目的計(jì)劃目標(biāo)，制定了如下圖3－2－３所示的項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)。2．代建單位項(xiàng)目部組織結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)針對(duì)全過(guò)程代建項(xiàng)目的特點(diǎn),在項(xiàng)目的進(jìn)行中,項(xiàng)目管理的任務(wù)是不斷變化的，Ｂ公司項(xiàng)目部在確保項(xiàng)目部中高層管理人員比較固定的情況下，在項(xiàng)目進(jìn)行的不同階段不斷調(diào)整項(xiàng)目部的組織結(jié)構(gòu)和人員配備,派出不同的專業(yè)化技術(shù)人才:土建工程師、水暖工程師、造價(jià)合同工程師、前期工程師、資料管理工程師，以及專業(yè)咨詢顧問(wèn)。在各類專業(yè)化工程師的背后，還有B公司總部的專家項(xiàng)目組進(jìn)行后援支持,以提供更為完備的技術(shù)支撐.項(xiàng)目管理部作為Ｂ公司依據(jù)委托管理合同派出的專職管理機(jī)構(gòu),項(xiàng)目部經(jīng)理是該部的負(fù)責(zé)人,在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中,代表管理公司履行合同責(zé)任和義務(wù),直接向管理公司負(fù)責(zé)，直接負(fù)責(zé)向投資人及使用人代表匯報(bào)、請(qǐng)示工作，負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目管理部成員并協(xié)調(diào)管理公司專業(yè)支持系統(tǒng),完成合同規(guī)定的各項(xiàng)管理工作，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理的工作目標(biāo)。項(xiàng)目部各工程師在項(xiàng)目的各階段行使具體工作的義務(wù)。B公司通過(guò)落實(shí)項(xiàng)目管理部經(jīng)理責(zé)任制對(duì)項(xiàng)目管理工作質(zhì)量的定期評(píng)價(jià)，對(duì)項(xiàng)目部經(jīng)理的工作績(jī)效進(jìn)行考核、評(píng)價(jià)和改進(jìn)，項(xiàng)目管理部經(jīng)理依據(jù)公司制訂的各項(xiàng)項(xiàng)目管理工作程序和考核制度，對(duì)項(xiàng)目管理部員工工作的職責(zé)、權(quán)力適時(shí)進(jìn)行監(jiān)控和調(diào)整，以確保項(xiàng)目管理工作的健康實(shí)施。圖3—３.項(xiàng)目部崗位職責(zé)根據(jù)項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)設(shè)置,制定各崗位職責(zé)，如下：項(xiàng)目部經(jīng)理職責(zé):組建項(xiàng)目班子并明確各工作崗位和職責(zé);保持與使用單位的聯(lián)系，充分了解建設(shè)意圖和服務(wù)要求;組織制定工作計(jì)劃，并根據(jù)該計(jì)劃組織、實(shí)施和檢查工程項(xiàng)目工作，保證工程項(xiàng)目各項(xiàng)工作順利完成；負(fù)責(zé)與相關(guān)單位聯(lián)系，確定服務(wù)過(guò)程中相互配合問(wèn)題和要求提供的各項(xiàng)資料;負(fù)責(zé)建立項(xiàng)目的合同管理體系，嚴(yán)格履行合同管理任務(wù)；主持項(xiàng)目招標(biāo),協(xié)助簽署承包合同；主持設(shè)備、材料的選型定貨工作;組織復(fù)核工程技術(shù)材料的分析、收集、整理、歸檔;監(jiān)督檢查各承包單位履行合同約定的實(shí)施情況；審定工程索賠事件;主持審定工程結(jié)算和決算書(shū)；定期向委托單位提交工程項(xiàng)目部實(shí)施的單位情況報(bào)告，接受建設(shè)單位的指令；負(fù)責(zé)組織有關(guān)工程事宜的審查及工地協(xié)調(diào)會(huì)議；主持重大的安全、質(zhì)量事故的處理;負(fù)責(zé)組織移交工程檔案和辦理“產(chǎn)權(quán)證"。項(xiàng)目部副經(jīng)理職責(zé)：在項(xiàng)目經(jīng)理不在現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，主持項(xiàng)目部日常工作;協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)理編制有關(guān)報(bào)表、報(bào)告;負(fù)責(zé)進(jìn)行技術(shù)、進(jìn)度、合同管理和與承包單位協(xié)調(diào)；負(fù)責(zé)對(duì)承包單位的報(bào)表、報(bào)告、施工組織設(shè)計(jì)進(jìn)行審定，報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理審批；協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)理完成其他工作.土建專業(yè)工程師職責(zé)：編制土建專業(yè)工作計(jì)劃；工作過(guò)程中核實(shí)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人是否下達(dá)必要的工作指示;協(xié)助辦理前期手續(xù);負(fù)責(zé)所有土建項(xiàng)目的設(shè)計(jì)委托、向設(shè)計(jì)單位提供相關(guān)資料，起草計(jì)劃設(shè)計(jì)書(shū),制定設(shè)計(jì)工作計(jì)劃安排落實(shí);參與招投標(biāo)工作，配合選擇勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理施工單位和沉降觀測(cè)單位；審查設(shè)計(jì)圖紙，組織圖紙會(huì)審核交底會(huì)議;審核《施工組織設(shè)計(jì)》及《監(jiān)理規(guī)劃》，并監(jiān)督落實(shí);監(jiān)督設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位等嚴(yán)格執(zhí)行合同,協(xié)助辦理有關(guān)工程審查和協(xié)調(diào)會(huì)議，協(xié)調(diào)各方之間的關(guān)系;檢查工程的進(jìn)度、質(zhì)量、協(xié)助監(jiān)控工程的投標(biāo)；監(jiān)督組織進(jìn)行的分部、分項(xiàng)工程的驗(yàn)收，對(duì)驗(yàn)收結(jié)論進(jìn)行評(píng)估，組織參與地基驗(yàn)槽和重要、重點(diǎn)分部工程驗(yàn)收及備案、竣工驗(yàn)收備案；負(fù)責(zé)土建設(shè)計(jì)變更，洽商及現(xiàn)場(chǎng)簽字工作，對(duì)于涉及到造價(jià)的工程洽商，先與造價(jià)工程師進(jìn)行協(xié)商后簽字；收集、整理、分析信息資料，對(duì)于偏差采取措施進(jìn)行調(diào)整，完善管理日志，參與專業(yè)會(huì)議,定期進(jìn)行工作匯報(bào);負(fù)責(zé)竣工資料的審核和驗(yàn)收、歸檔工作;參與工程保修書(shū)的編制和簽字；進(jìn)行施工索賠管理，配合造價(jià)工程師完成土建專業(yè)結(jié)算與決算。電氣專業(yè)工程師職責(zé)：編制電氣專業(yè)工作計(jì)劃;工作過(guò)程中核實(shí)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人是否下達(dá)必要的工作指示;協(xié)助辦理前期手續(xù);配合技術(shù)、監(jiān)理和施工單位,參與招投標(biāo)工作,負(fù)責(zé)所有電氣項(xiàng)目的設(shè)計(jì)委托；審查電氣專業(yè)設(shè)計(jì)圖紙,組織圖紙會(huì)審和交底會(huì)議;審核《施工組織設(shè)計(jì)》及《監(jiān)理規(guī)劃》電氣專業(yè)部分，并監(jiān)督落實(shí)監(jiān)督設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位等嚴(yán)格執(zhí)行合同,協(xié)調(diào)各方之間的關(guān)系；檢查工程的進(jìn)度、質(zhì)量，協(xié)助監(jiān)督工程的招標(biāo)；監(jiān)督監(jiān)理的組織進(jìn)行的分部、分項(xiàng)工程的驗(yàn)收，對(duì)驗(yàn)收結(jié)論進(jìn)行評(píng)估，參