買賣合同-商品房買賣合同中出賣人交付內(nèi)容的確定標(biāo)準(zhǔn)

買賣合同:商品房買賣合同中出賣人交付內(nèi)容的確定標(biāo)準(zhǔn)

由于買受人擔(dān)當(dāng)?shù)慕桓秲?nèi)容很簡單確定，即為金錢。但如何確認(rèn)出賣人的交付內(nèi)容?在這里，出賣人擔(dān)當(dāng)?shù)闹饕桓读x務(wù)是給付商品房，但不限于商品房，還包括綠化、公共配套設(shè)施等。買賣合同的標(biāo)的條款系合同的不行或缺的條款，標(biāo)的必需明確、詳細(xì)，否則合同亦無法成立。合同的標(biāo)的可以是種類物，也可以是特定物。假如是種類物，如大米、水果等，則對其數(shù)量的要求必需確定，否則買賣無法進(jìn)行。假如是特定物，則必需在合同中載明明確的特征，使該物具有惟一性或排他性。而商品房買賣合同所涉主要標(biāo)的物即為商品房，由于商品房所處的位置確定是惟一的、排他的，所以合同所涉標(biāo)的是特定物。一、對于出賣方交付內(nèi)容的確定標(biāo)準(zhǔn)(一)合同所約定的套房是合同的核心內(nèi)容，內(nèi)容包括位置、樓層、面積、建筑質(zhì)量、裝潢以及套房本身的配套設(shè)施。(二)由于商品房系屬于某幢高樓分割成若干小塊而成，這不僅涉及買賣人的自有部分，還要區(qū)分共有部分。這也是商品房不同于其他商品之處。所以，對于商品房標(biāo)的的認(rèn)定，不僅指套房，還有包括綠化、公共配套設(shè)施等。二、對于實(shí)際交付是否符合約定的認(rèn)定原則審定實(shí)際交付是否符合約定的依據(jù)主要有以下幾個(gè)方面：(一)合同，合同系約束雙方當(dāng)事人的最主要組成部分。其中關(guān)于商品房的一些特征以及綠化、配套設(shè)施的約定，均應(yīng)被視為對于標(biāo)的的描述。(二)規(guī)劃說明。由于規(guī)劃必需經(jīng)國家行政部門審批通過后，出賣人才能進(jìn)行施工，而出賣人施工也必需根據(jù)規(guī)劃方案進(jìn)行。由于規(guī)劃方案將確定買受人房屋的朝向、采光、通風(fēng)，以及公共面積分?jǐn)偟膯栴}，這些雖然在合同中有所體現(xiàn)，但不行能全部體現(xiàn)，因此，開發(fā)商所交付的房屋必需如規(guī)劃設(shè)施。(三)樣板房。出賣人為促銷，常制作樣板房以吸引消費(fèi)者。但這屬于憑樣品的買賣。在樣品買賣中，出賣人應(yīng)擔(dān)保其交付標(biāo)的物與貨樣有同一品質(zhì)。《合同法》第186條規(guī)定：憑樣品買賣的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)封存樣品，并可以對樣品質(zhì)量予以說明。出賣人交付的標(biāo)的物應(yīng)當(dāng)與樣品及其說明的質(zhì)量相同。而樣板房其應(yīng)擔(dān)保其他所售房屋與其同樣的品質(zhì)。一般樣板房都進(jìn)行了裝潢，對于裝潢是否屬樣品，這應(yīng)視出賣人如何處理而定，如出賣人在樣板房內(nèi)或有關(guān)附加說明中，明確裝潢僅為參觀所需，而不屬樣板之列，則裝潢不具有樣板效力，若出賣人未予明示，則買受人有權(quán)將其視為樣板之列，出賣人對買受人取得的房屋應(yīng)盡相同標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行裝潢。如何對待樣板房的隱藏瑕疵，購買者的房屋是否也允許有此瑕疵?這里所指隱藏瑕疵，是指買方盡交易上的留意未能發(fā)覺的、且非賣方有意不告知的瑕疵。《合同法》第169條規(guī)定：憑樣品買賣的買受人不知道樣品有隱藏瑕疵的，即使交付的標(biāo)的物與樣品相同，出賣人交付的標(biāo)的物的質(zhì)量仍舊應(yīng)當(dāng)符合同種物的通常標(biāo)準(zhǔn)。這樣的規(guī)定類似于《美國統(tǒng)一商法典》第2—213條規(guī)定的“適銷性品質(zhì)”，即：(1)合同項(xiàng)下的貨物在該行業(yè)中可以無異議地通過檢驗(yàn);(2)假如出售的貨物是種類物，則賣方所交的貨物應(yīng)在該規(guī)格范圍內(nèi)具有平均良好品質(zhì);(3)貨物應(yīng)適合于該商品的一般用途;(4)除非允許有差異外，全部貨物的每一單位在品種、品質(zhì)和數(shù)量方面都應(yīng)當(dāng)相同。因此對于樣板房隱藏瑕疵，假如買受人購買時(shí)并不知曉，買受人所購房屋的質(zhì)量仍應(yīng)按同種物的通常標(biāo)準(zhǔn)處理。三、各種詳細(xì)狀況下的認(rèn)定規(guī)范(一)關(guān)于位置和樓層。這在各商品房合同中都會有規(guī)定。而出賣人所交付的房屋的位置以及樓層均應(yīng)與約定相符，這是最至少的要求。假如，出賣人所交付的房屋與約定的不符，這就構(gòu)成了根本性違約。(二)關(guān)于房屋朝向、間距：房屋因外面環(huán)境不同，可分為景觀房和非景觀房。景觀房系指憑樓可遠(yuǎn)眺大海、樹林、青山等風(fēng)景的樓房，這些樓房以風(fēng)景為賣點(diǎn)，價(jià)格較一般非景觀房價(jià)格要偏高，而這些房屋對朝向、間距的要求特別高。假如朝向、間距誤差干脆導(dǎo)致景觀效果反差很大，應(yīng)即視為根本性違約。而相對于非景觀房，即一般景觀房而言，朝向、間距問題主要影響通風(fēng)、采光，但這種影響要小于對于景觀房的影響?，F(xiàn)出賣人從考慮采光角度，開發(fā)樓盤一般都選擇偏南方向，至于違約認(rèn)定，應(yīng)依據(jù)受朝向變更影響通風(fēng)、采光程度而定。對于間距，這將干脆影響部分樓層房屋的日照時(shí)間，假如購買人所購房屋由于樓房前后造之間間距縮小而導(dǎo)致日照影響，應(yīng)視為違約，至于違約程度，應(yīng)依據(jù)受影響程度而定。(三)關(guān)于房屋面積。由于商品房一般都實(shí)行預(yù)售方案。簽訂預(yù)售合同，房屋一般都處于建立之中，由于房屋建立允許與規(guī)劃設(shè)計(jì)要求之間存在肯定的誤差。合理的誤差不能認(rèn)定為出賣人的過錯(cuò)，所以對于該合理的誤差，不能