成都寫(xiě)字樓調(diào)研報(bào)告

2021年3月

成都寫(xiě)字樓市調(diào)調(diào)研報(bào)告成都市典型寫(xiě)字樓價(jià)格走勢(shì)

2009年9月2009年10月2009年11月2009年12月2010年1月2010年2月喜年廣場(chǎng)130001300014500145001450016000新希望大廈130001400014000145001500016500新希望國(guó)際790068007500750080008000郭嘉新世界120001200012000140001400020000商業(yè)場(chǎng)新座9180918091809180919092801〕從09年以來(lái)，成都市房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲，很多樓盤(pán)價(jià)格突破15000元/平米。2〕目前成都市領(lǐng)漲的寫(xiě)字樓均是銷售進(jìn)入尾盤(pán)或工程資金壓力較小的樓盤(pán)，從而帶動(dòng)整個(gè)成都市寫(xiě)字樓市場(chǎng)。3〕成都市2021初房地產(chǎn)價(jià)格上漲的原因還在于，年初局部樓盤(pán)銷售任務(wù)較低。成都市典型寫(xiě)字樓成交量走勢(shì)

2009年9月2009年10月2009年11月2009年12月2010年1月2010年2月喜年廣場(chǎng)5067558750471090112831000新希望大廈135146951096232512481148新希望國(guó)際1992211951406313516107457081從上面工程備案看，隨著價(jià)格的上漲，成交量逐漸下降。喜年廣場(chǎng)開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2009/4/1入住時(shí)間：2010/3/30占地面積：9039.37平方米竣工日期：2009/10/30容積率：12.38建筑面積：132217.68平方米物業(yè)管理費(fèi)：16元/平方米·月綠化率：20%物業(yè)管理附加信息：寫(xiě)字樓16元/月/平米（含中央空調(diào)）樓層狀況：A座地上49層寫(xiě)字樓大堂面積

寫(xiě)字樓大堂高度8.7電梯數(shù)量13電梯服務(wù)面積51692.31總面積6.7萬(wàn)平米單層面積1400層高

車位數(shù)606個(gè)喜年廣場(chǎng)位于成都市東大街，緊鄰春熙路，靠近2號(hào)地鐵站出口。喜年廣場(chǎng)總占地13畝，總建面約13萬(wàn)平米，會(huì)聚了國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓、精裝公寓、國(guó)際酒店、精品商業(yè)四大物業(yè)形態(tài)，是一個(gè)多功能的城市商務(wù)復(fù)合體。

甲級(jí)寫(xiě)字樓五星級(jí)酒店精裝公館喜年廣場(chǎng)分為東西兩個(gè)塔樓，其中東塔為49層〔3-49層寫(xiě)字樓〕的超高層寫(xiě)字樓，建筑高度約190米。西塔為32層、建筑高度約100米的國(guó)際酒店和精裝公寓的綜合樓，其中3-14層為星級(jí)酒店，15-32層為精裝修公寓。

周邊配套：太平洋百貨、王府井百貨、伊藤洋貨堂、新世界百貨等；中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、工商銀行、民生銀行、農(nóng)業(yè)銀行等面積區(qū)間套數(shù)總面積套比面積7536%21%131-160233448.937%5%161-190000%0%191-22081637.272%3%221-25011927535.7836%43%250-3306317944.7919%28%總計(jì)33363867.52100%100%產(chǎn)品配比價(jià)格趨勢(shì)

目前喜年廣場(chǎng)僅剩下43樓以上一些房源，剩余房源約有40多套，銷售是16000-28000元/平米，49層28000元。一次性優(yōu)惠5%，按揭優(yōu)惠3%。243.78225.53266.58225.81226.92320234.84106.69111.53267110117109231150已售罄價(jià)格上漲原因分析1〕目前喜年廣場(chǎng)工程的外立面以呈現(xiàn)，寫(xiě)字樓物業(yè)在外立面呈現(xiàn)后，往往價(jià)格會(huì)上調(diào)。2〕目前喜年廣場(chǎng)工程在售的43樓以上的物業(yè)，寫(xiě)字樓物業(yè)的銷售價(jià)格是從低到高價(jià)格逐漸增加，因此喜年廣場(chǎng)價(jià)格上漲。3〕目前喜年廣場(chǎng)銷售率在80%以上，工程銷售進(jìn)入尾盤(pán)銷售期，工程銷售壓力減小，因此工程銷售價(jià)格上漲。4〕目前成都市在售甲級(jí)寫(xiě)了樓物業(yè)價(jià)格上漲幅度均較大，如國(guó)嘉新視界僅剩下的900平米，銷售價(jià)格是20000元/平米，新希望大廈銷售價(jià)格在17000元/平米左右，因此喜年廣場(chǎng)價(jià)格上漲。5〕喜年廣場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商，把戲年在香港上市，開(kāi)發(fā)商資金充足，因此開(kāi)發(fā)商要求的會(huì)快任務(wù)不大，工程價(jià)格上漲。6〕2021年以來(lái)，開(kāi)發(fā)商對(duì)政策〔房地產(chǎn)政策平穩(wěn)〕和房地產(chǎn)宏觀政策看好，因此價(jià)格較高。新希望大廈開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2009/4/22入住時(shí)間：2010/12/30容積率：8.5建筑面積：81140.06平方米停車位：300綠化率：27%物業(yè)管理費(fèi)：18.50元/平方米·月樓層狀況：地上25層，地下3層，建筑總高度93.95米寫(xiě)字樓大堂面積500寫(xiě)字樓大堂高度9電梯數(shù)量10電梯服務(wù)面積5771.2平米/臺(tái)總面積5.7712萬(wàn)平米單層面積2900層高

車位數(shù)300新希望大廈位于人民南路和航空路交匯處，與首座和火車南站向往，緊鄰商鼎國(guó)際、國(guó)航大廈、豐德國(guó)際廣場(chǎng)等一大批高端寫(xiě)字樓，商務(wù)氣氛濃厚。

新希望大廈工程總建筑面積8.2萬(wàn)平方米，地上24層，地下3層，寫(xiě)字樓從4-25層，總高93.95米。

周邊配套：富豪酒店、凱賓斯基酒店、首座、商鼎國(guó)際、國(guó)航大廈、豐德國(guó)際廣場(chǎng)等一大批高端寫(xiě)字樓，商務(wù)氣氛濃厚。

產(chǎn)品分析面積區(qū)間套數(shù)總面積套比面積比200-3006115174.2838%26%300-4003913667.5624%24%400-5004018080.825%31%500-600201078913%19%總計(jì)16057711.64100%100%新希望大廈主要是200-500平米的房源，整個(gè)房源可以自由組合。單層主要面積是2900平米。

新希望大廈主要是從底樓層向高樓層開(kāi)始銷售，目前主要銷售20-22層，價(jià)格是15000-17000元/平米，一次性優(yōu)惠2%,分期優(yōu)惠1%，按揭無(wú)優(yōu)惠情況。價(jià)格趨勢(shì)工程價(jià)格上漲分析1〕目前新希望大廈工程的封頂，價(jià)格會(huì)上調(diào)。2〕寫(xiě)字樓物業(yè)的銷售價(jià)格是從低到高價(jià)格逐漸增加，新希望大廈在低樓層銷售價(jià)格從12500元/平米不段上漲，目前在售20-22層，因此價(jià)格上漲。3〕工程在人民南路三段，緊鄰豐德國(guó)際廣場(chǎng)，傳統(tǒng)的商務(wù)區(qū)域，商務(wù)價(jià)值高，工程銷售壓力減小，因此工程銷售價(jià)格上漲。4〕目前成都市在售甲級(jí)寫(xiě)了樓物業(yè)價(jià)格上漲幅度均較大，如國(guó)嘉新視界僅剩下的900平米，銷售價(jià)格是20000元/平米，喜年廣場(chǎng)銷售價(jià)格在16000-28000元/平米左右。5〕目前新希望在成都市開(kāi)發(fā)工程有新希望大廈和新希望國(guó)際，而新希望國(guó)際價(jià)格較低，公司定位為快速銷售，而新希望大廈是尋找利潤(rùn)。6〕2021年以來(lái)，開(kāi)發(fā)商對(duì)政策〔房地產(chǎn)政策平穩(wěn)〕和房地產(chǎn)宏觀政策看好，因此價(jià)格較高。新希望國(guó)際開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2009/3/1入住時(shí)間：2011-6-00占地面積：16667.50平方米建筑面積：133643.66平方米容積率：6.6物業(yè)管理費(fèi)：6元/平方米·月寫(xiě)字樓大堂面積550寫(xiě)字樓大堂高度9.7電梯數(shù)量8電梯服務(wù)面積

總面積28萬(wàn)平米單層面積2000層高3.7車位數(shù)1160新希望國(guó)際位于天府新城科技商務(wù)核心區(qū)，包括A區(qū)兩座5A甲級(jí)Poweroffice和B區(qū)Moco無(wú)間隔彈性商務(wù)樓，總建筑面積逾28萬(wàn)平米。

周邊配套：中、小學(xué)：成都七中〔初/高中〕，美視國(guó)際學(xué)校、四中〔規(guī)劃中〕、九中〔規(guī)劃中〕、軟件園國(guó)際小學(xué)等商場(chǎng)：歐尚、宜家、富森美家居；規(guī)劃中的有伊藤洋華堂、茂業(yè)百貨、美美力誠(chéng)旗艦店等。周邊寫(xiě)字樓未來(lái)寫(xiě)字樓有國(guó)航世紀(jì)中心，水電大廈、高新國(guó)際廣場(chǎng)等等，寫(xiě)字樓供給量巨大。

B座A座B棟產(chǎn)品分析面積區(qū)間套數(shù)總面積套比面積比100-20026342351.7349%34%200-30017343225.7732%35%300-4005518306.6410%15%400-5004619605.599%16%總計(jì)537123489.73100%100%B座A座單層平面圖價(jià)格趨勢(shì)新希望國(guó)際主要是100-300平米的房源，整個(gè)房源可以自由組合。單層主要面積是2000平米。

新希望大廈主要是從底樓層向高樓層開(kāi)始銷售，目前主要銷售20-25層，價(jià)格是7000-9000元/平米，一次性優(yōu)惠2%,分期優(yōu)惠1%，按揭無(wú)優(yōu)惠情況。商業(yè)場(chǎng)·新座王府井商場(chǎng)背后王府井商場(chǎng)背后商業(yè)場(chǎng)·新座位于總府路，王府井百貨的后面，整個(gè)工程為商業(yè)裙樓形式，整個(gè)樓22層高。1-5層為商場(chǎng)，6-22層位寫(xiě)字樓。

開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2008/10/18入住時(shí)間：2010/12/31開(kāi)工日期：2007/11/1竣工日期：2009/6/1占地面積：3330平方米建筑面積：32828平方米容積率：9.2樓層狀況：22層323戶物業(yè)管理費(fèi)：12元/平方米·月

工程周邊配套：王府井百貨、伊勢(shì)丹百貨、百盛、伊藤洋華堂~工程周邊寫(xiě)字樓：第一城、正熙國(guó)際、時(shí)代廣場(chǎng)、財(cái)富ID等。面積區(qū)間套數(shù)總面積套比面積比40-50973888.2631%21%50-60683569.3921%19%60-701026847.0632%36%70-80171328.85%7%90-100343180.3511%17%總計(jì)31818813.86100%100%

整棟寫(xiě)字樓共22層，1-5樓為商場(chǎng)〔只租不賣〕6-22樓為寫(xiě)字間，其中6樓自用，另9、10、14、15、20、21樓為開(kāi)零層，其它樓層為整層銷售。目前工程主要銷售均價(jià)從7800元/平米，逐漸漲到9200元/平米。目前工程價(jià)格在10000元/平米左右。產(chǎn)品分析價(jià)格走勢(shì)工程特點(diǎn)1〕交通環(huán)境：春熙路交通較堵塞，上班交通不便利；2〕稀缺性：商業(yè)場(chǎng)·新座位于春熙路，工程周邊寫(xiě)字樓多，如時(shí)代廣場(chǎng)，第一城、正熙國(guó)際、香檳廣場(chǎng)、財(cái)富ID、華敏世家、未來(lái)還有喜年廣場(chǎng)、鐵獅門、九龍倉(cāng)等甲級(jí)、乙級(jí)寫(xiě)字樓。3〕租賃情況：華敏世家，入住率只在70%，時(shí)代廣場(chǎng)入住率88%，中環(huán)廣場(chǎng)71%的入住率，未來(lái)該工程周邊寫(xiě)字樓工程眾多，且交通堵塞，未來(lái)租賃令人擔(dān)憂。4〕商業(yè)場(chǎng)新座處于王府井背后，周邊均是超高層建筑，工程展示效果不好，地標(biāo)性不強(qiáng)。

項(xiàng)目名稱租金范圍（m2）空置率物管費(fèi)用（m2/元）1川信大廈70-8513%152時(shí)代廣場(chǎng)80-10512%123中環(huán)廣場(chǎng)85-11529%164華敏世家85-11530%165國(guó)航世紀(jì)中心85-10515%186冠城廣場(chǎng)60-9030%157城市之心90-1107%208匯日央擴(kuò)90-11013%159力寶大廈65-11030%1810威斯頓聯(lián)邦大廈90-1209%1711香格里拉120-15026%20紫金樂(lè)章紫金樂(lè)章座落在二環(huán)路北三段21號(hào)，二環(huán)路北三段主干道上，交通便利，配套設(shè)施完善，整個(gè)工程包含住宅、商務(wù)酒店、寫(xiě)字間、商業(yè)為一體的綜合型樓盤(pán)。該工程臨近火車北站,西臨荷花池批發(fā)商圈，東靠青龍場(chǎng)-高筍塘建材商圈，北望沙河源板塊。寫(xiě)字樓紫金樂(lè)章設(shè)計(jì)為兩梯一戶，面積220-570平米，從開(kāi)盤(pán)到現(xiàn)在一直售價(jià)是9500平米左右。銀璽國(guó)際商務(wù)公寓住宅銀璽國(guó)際位于廠北路上，距離本工程僅500遠(yuǎn)。工程的商務(wù)公寓是位于大商業(yè)上的一棟。面積區(qū)間套數(shù)總面積套比面積比30-3525773.347%5%36-4018708.755%5%41-4528112106.7380%82%46-50261260.867%