物業(yè)管理常見法律問題分析解答課件

以案說法—————物業(yè)管理常見法律問題分析解答物業(yè)管理常見法律問題分析解答(PPT34頁)物業(yè)管理常見法律問題分析解答(PPT34頁)物管問題法律責任分析思路問題分析物管是否違約、是否未盡管理義務是否不作為侵權(quán)承擔責任是否承擔責任是否查找原因，落實責任主體或根據(jù)過錯劃分責任問題一業(yè)主在小區(qū)樓頂鍛煉時墜樓身亡，物業(yè)有沒有責任？（案例一）

雙方爭議受害方：樓頂外圍防護欄高度低于我國建筑規(guī)范的相應要求，存在重大缺陷，房屋建設方及物業(yè)公司有嚴重過錯。兩公司應承擔責任。建設方：該房屋是由設計單位所設計，該房屋經(jīng)質(zhì)檢合格，該房屋的樓頂設計是不上人屋面。物業(yè)公司：樓頂本身就不是鍛煉身體的地方，死者對此有重大過錯，因此不承擔責任。法條《民法通則》第一百零六條第二款規(guī)定：“公民、法人由于過錯侵害國家的、集體的財產(chǎn)，侵害他人財產(chǎn)、人身的，應當承擔民事責任?！薄睹穹ㄍ▌t》第一百三十一條：受害人對于損害的發(fā)生也有過錯的，可以減輕侵害人的民事責任。律師提示分析物管有沒有責任應首先從物業(yè)服務合同中雙方權(quán)利義務的約定出發(fā)，對未約定的，應分清造成損失的原因，根據(jù)主次原因分清責任。另外，對物業(yè)服務合同中未明確約定或?qū)τ谝桩a(chǎn)生傷人事件的小區(qū)公共部分和共用設施設備或管理設備，物管公司應盡提醒義務，在顯眼位置設立警示標志，以消除安全隱患、避免風險發(fā)生。問題二歹徒入戶殺人并搶劫，業(yè)主起訴物業(yè)公司，是否應承擔責任？（案例二）分析作為物業(yè)管理部門的安全服務僅限于防范性的安全保衛(wèi)活動，并不能全方位保證業(yè)主的人身和財產(chǎn)安全及排除治安、刑事案件的發(fā)生。且此案發(fā)生在原告家內(nèi)，對外無任何異常。此時被告即使履行了正常的防范安全保衛(wèi)義務，也無法避免其室內(nèi)發(fā)生蓄謀已久的犯罪行為，因此被告的行為與原告家損害結(jié)果的發(fā)生無法律上的因果關系。法條

《物業(yè)管理條例》第四十七條物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。。律師意見此類問題關鍵是要查清事故原因，對不屬于物管控制管理的部分造成的損失不應承擔責任。另外，此類問題也提醒我們，物管過程中一定要把定期檢查維修公共設施設備和人員出入登記制度落到實處，及時發(fā)現(xiàn)安全隱患，避免損害事故的發(fā)生。問題三下水道堵塞造成業(yè)主損失，物業(yè)不知情不擔責。（案例三）分析朱先生住在一樓，且堵塞時不在家，可以推定堵塞物是從二樓以上某住家沖進下水道的，下水道堵塞導致污水外泄浸泡了朱先生的物品，兩者之間具有因果關系，且樓上五居戶均無法證明自己沒有用水沖下堵塞物，所以相互間應承擔連帶賠償責任。朱先生發(fā)現(xiàn)下水道堵塞后，不及時清理積水，導致?lián)p失在一定范圍內(nèi)擴大，具有一定過錯，依法應承擔一定的責任。物業(yè)公司對此不知情，沒有過錯，對此不承擔責任。法條《民法通則》第一百三十條二人以上共同侵權(quán)造成他人損害的，應當承擔連帶責任。第一百三十一條受害人對于損害的發(fā)生也有過錯的，可以減輕侵害人的民事責任。問題四高空墜物砸車，物業(yè)公司巧妙取證免責。（案例四）法條

第一百二十六條建筑物或者其他設施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應當承擔民事責任，但能夠證明自己沒有過錯的除外?！段飿I(yè)管理條例》第四十七條物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。物業(yè)管理常見法律問題分析解答(PPT34頁)培訓課件培訓講義培訓ppt教程管理課件教程ppt物業(yè)管理常見法律問題分析解答(PPT34頁)培訓課件培訓講義培訓ppt教程管理課件教程ppt物業(yè)管理常見法律問題分析解答(PPT34頁)培訓課件培訓講義培訓ppt教程管理課件教程ppt物業(yè)管理常見法律問題分析解答(PPT34頁)培訓課件培訓講義培訓ppt教程管理課件教程ppt分析建筑物以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應當承擔民事責任。綜合事實，參考現(xiàn)場照片，可認定原告車輛的損害是B大廈的所有人，應對損害負民事責任。某物業(yè)管理公司不是建筑物的所有人或管理人，不須承擔責任。物業(yè)管理常見法律問題分析解答(PPT34頁)培訓課件培訓講義培訓ppt教程管理課件教程ppt物業(yè)管理常見法律問題分析解答(PPT34頁)培訓課件培訓講義培訓ppt教程管理課件教程ppt物業(yè)管理常見法律問題分析解答(PPT34頁)培訓課件培訓講義培訓ppt教程管理課件教程ppt物業(yè)管理常見法律問題分析解答(PPT34頁)培訓課件培訓講義培訓ppt教程管理課件教程ppt律師提示物業(yè)管理活動中發(fā)生意外，可能導致糾紛時，物業(yè)管理公司可從本案中借鑒以下幾點：1、應協(xié)助事主查明事件的真實過程，才能徹底解決事件，避免糾紛。僅證明自己沒有責任是不夠的，也無法完全打消事主的疑慮。2、全面加強證據(jù)意識。根據(jù)目前最高人民法院舉證規(guī)則的規(guī)定，設施設備造成的損害賠償，設施設備的管理人和所有人依法負有舉證責任，通過拍照、現(xiàn)場記錄、無利害關系目擊證人等方式固定證據(jù)，既有利于協(xié)助事主解決糾紛，又能分清自己應不應承擔責任、應承擔多大的責任等問題。

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