房地產(chǎn)泡沫評價

武漢理工大學(xué)2017年數(shù)學(xué)建模與仿真課程論文題目：抑制房地產(chǎn)泡沫問題姓名:張彭學(xué) 院：資源與環(huán)境工程學(xué)院專業(yè)：地理科學(xué)類1502學(xué) 號：0121508900212選課老師:高飛2017年5月10日抑制房地產(chǎn)泡沫問題摘要：近幾年來，我國各大城市的房價出現(xiàn)了普遍持續(xù)上漲、高居不下的情況。房價的上漲使生活成本大幅增加，導(dǎo)致許多中低收入人群買房難。因此如何有效地抑制房地產(chǎn)價格上揚(yáng)，是一個備受關(guān)注的社會問題。本文就以房價為切入點，并為其建立數(shù)學(xué)模型，以期對房價的形成、演化機(jī)理進(jìn)行深入細(xì)致的分析，并通過分析找出影響房價的主要因素，從而給出抑制房地產(chǎn)價格的政策、建議。關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)泡沫建模matlab影響指標(biāo)建議所謂泡沫指的是一種資產(chǎn)在一個連續(xù)的交易過程中陡然漲價，價格嚴(yán)重背離價值，在這時的經(jīng)濟(jì)中充滿了并不能反映物質(zhì)財富的貨幣泡沫。資產(chǎn)價格在上漲到難以承受的程度時，必然會發(fā)生暴跌，仿佛氣泡破滅，經(jīng)濟(jì)開始由繁榮轉(zhuǎn)向衰退，人稱〃泡沫經(jīng)濟(jì)"(FoamEconomy)。泡沫經(jīng)濟(jì)的兩大特征是:商品供求嚴(yán)重失衡，供給量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求量。而泡沫經(jīng)濟(jì)，是指由于房地產(chǎn)投機(jī)引起的房地產(chǎn)價格與價值嚴(yán)重背離，市場價格脫離了實際使用者支撐的情況。住房問題直接關(guān)系到人民生計，與人民根本利益息息相關(guān)，房地產(chǎn)業(yè)，其運(yùn)行狀態(tài)不僅影響著我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度和水平，更關(guān)系到居民的生活質(zhì)量以及社會治安的穩(wěn)定。因此，如何避免和防治房地產(chǎn)泡沫問題的發(fā)生便顯得尤為重要了。俗話說，知己知彼方能百戰(zhàn)不殆，想要解決這個問題就必須要先了解它。房地產(chǎn)泡沫具有如下的特征，房地產(chǎn)泡沫是房地產(chǎn)價格波動的一種形態(tài)；房地產(chǎn)泡沫是指房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)出的陡升陡降的波動狀況，振幅較大；房地產(chǎn)價格波動不具有連續(xù)性，沒有穩(wěn)定的周期和頻率；房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生主要是由于投機(jī)行為，是貨幣供應(yīng)量在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中短期內(nèi)急劇增加造成的。綜上所述，房價無疑是房地產(chǎn)泡沫問題的最重要和最直接的反映，因此建立一個城市房價的數(shù)學(xué)模型，并且通過這個模型對房價的形成、演化機(jī)理進(jìn)行深入細(xì)致的分析，才能知道其根源在哪，并針對其制定相應(yīng)解決方案。但是由于房價的變化是非常復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)問題，并且經(jīng)濟(jì)、自然和社會等因素對房地產(chǎn)開發(fā)具有后效性影響，使得房價與影響其變化的經(jīng)濟(jì)變量之間的定量關(guān)系無法精確表達(dá)。針對上述問題，利用了網(wǎng)絡(luò)等相關(guān)資源，查找各主導(dǎo)因素間的變化關(guān)系，確立變量，通過建立層次分析模型，找到主要因素大致得出以下幾條對房價的影響產(chǎn)生主導(dǎo)作用的因素：土地價格和建設(shè)成本、居民收入、消費(fèi)者需求、國家政策等。房價模型構(gòu)建過程如下：我們通過當(dāng)前現(xiàn)狀分析，構(gòu)建層次分析模型進(jìn)行理論說明，圖形如下說明：房價利潤Ml；人口因素M5;稅收政策M(jìn)9;土地及建設(shè)成本M2；住房環(huán)境M6;房價：C層投機(jī)行為M3；貨幣政策M(jìn)7；中間層：O層居民收入M4；土地政策M(jìn)8;下層：M層房地產(chǎn)商期望O1 消費(fèi)者需求O2 國家政策O3①建立判斷矩陣C={01,02,03}表示準(zhǔn)則中3個影響因素。TOC\o"1-5"\h\zr 2 4 "血 1/2 1 21/4 1/2 1 「A是三階正互反矩陣，其最大特征值2=3，相應(yīng)的特征向量作歸一化,W1=(0.5414,0.2857,0.1419) T建立判斷矩陣O1={M1,M2,M3}表示準(zhǔn)則中3個影響因素。TOC\o"1-5"\h\z1 2 3B- 1/2 1 2-1/3 1/2 1 」用MATLAB對判斷矩陣進(jìn)行一致性檢驗：九一致性指標(biāo):max=3.0092九-3max —CI=3-10.0046經(jīng)查表得RI=0.58CICR=Ri—0.0079<0.1所以矩陣B可當(dāng)做正互反矩陣使用。經(jīng)過MATLAB求得權(quán)重W2=(0.5396,0.2970,0.1634)T建立判斷矩陣O2二｛M4,M5,M6｝表示準(zhǔn)則中3個影響因素。TOC\o"1-5"\h\z'1 3 5 'C= 1/3 1 31/5 1/3 1用MATLAB對判斷矩陣進(jìn)行一致性檢驗：九一致性指標(biāo): max=2.8955九-3max —CI= 3-1 0.0526經(jīng)查表得RI=0.58CICR=ri—0.0901<0.1所以矩陣C可當(dāng)做正互反矩陣使用。經(jīng)過MATLAB求得權(quán)重W3=(0.6578,0.2320,0.1102)T建立判斷矩陣O3={M7,M&M9}表示準(zhǔn)則中3個影響因素。TOC\o"1-5"\h\z1 4 6D= 1/4 1 4一 1/6 1/4 1 「用MATLAB對判斷矩陣進(jìn)行一致性檢驗：九一致性指標(biāo): max=3.1079九-3max —CI= 3-1 0.0539經(jīng)查表得RI=0.58CICR=Ri—0.0930<0.1所以矩陣D可當(dāng)做正互反矩陣使用。經(jīng)過MATLAB求得權(quán)重W4=(0.6817,0.2363,0.0819) T綜合排序：因為已經(jīng)求出W是方案層對目標(biāo)層的權(quán)重，可以體現(xiàn)不同因素對房價的影響程度，按大小排序可以得出解決方案。九種影響因素的排列順序：已知方案層對目標(biāo)層的權(quán)重W=W1*Wk(k=2,3,4),所以可以得出九種因素的排名情況為：影響因素M1M2M3M4M5M6M7M8M9指標(biāo)0.29210.16080.08850.18790.06630.03150.09670.03350.0116名次135268479由表格可知，其影響房價的主要因素為土地及建設(shè)成本、房價利潤、居民收入和國家政策。其中最主要的影響因素是土地及建設(shè)成本。以北京市為例，從網(wǎng)上摘取了北京2001年至2010年房價變化情況，數(shù)據(jù)如下：

年份土地價格及建設(shè)成本（元/平方米）X1房價利潤（元/平方米）X2居民收入（元）X3房價（元/平方米）Y200130008001128400020023066110511844200200330427081273390020043510821140245002005423413601451580020065616138915647200200710010270216571300020088580223817951100020091808846882021238002010218405372232028000根據(jù)上述資料，從通過層次分析法分析后的所有影響因素中選出占權(quán)重較大的三個指標(biāo)進(jìn)行分析，分別為：房價利潤、居民收入、土地及建設(shè)成本。因為它們與房價線性關(guān)系比較明顯，故選用多元線性方程來建立此模型。用最小二乘法對房價和影響房價的各個因素進(jìn)行線性擬合，其結(jié)果如下：（1）房價（y）與土地價格及建設(shè)成本（X）之間的關(guān)系1回歸方程:y=1.2889X+101.32211相關(guān)系數(shù):r=0.9945567314正相關(guān)很強(qiáng)相關(guān)指數(shù):R"2=0.989143092回歸效果很好

（2）房價（y）與房價利潤（X）之間的關(guān)系2回歸方程:y=5.2076X-491.28622相關(guān)系數(shù):r=0.99455673140正相關(guān)很強(qiáng).相關(guān)指數(shù):R"2=0.989143092回歸效果很好.（3）房價（y）居民收入（X）之間的關(guān)系3回歸方程：y=22X-2.38953相關(guān)系數(shù)：r=0.90191185821066正相關(guān)很強(qiáng)相關(guān)指數(shù)：R"2=0.813445 回歸效果很好

由以上三個方程組合在一起，建立如下線性回歸模型，其表達(dá)式為：Y=p+pX+0X+0X+g利用各年數(shù)據(jù)，對寸線性方程組進(jìn)行求解，確定自變量的系數(shù)，即求出P、0、0、012P的值。3將3以上數(shù)據(jù)代入公式利用MATLAB求解如圖所示：參數(shù)參數(shù)估計值參數(shù)置信區(qū)間00562.1132[-668.10001792.3000]011.0836[0.9001.300]020.9455[0.2001.700]03-0.5067[-1.5000.500]R"2=0.999821F=11194.979P<0.0001得方程式：Y=562.1132+1.0836X+0.9455X-0.5067X123從該房價模型可知，房價與土地價格及建設(shè)成本、房價利潤為正相關(guān)關(guān)系，與居民收入呈負(fù)相關(guān)關(guān)系。針對上述分析并結(jié)合所查閱資料提出如下建議。1、加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的宏觀監(jiān)控和管理這一點主要是針對居民收入這一重要影響因素，宏觀經(jīng)濟(jì)形勢和政策的改變，往往會引起其他因素的連鎖反應(yīng)，包括國家稅收、勞動就業(yè)、居民收入、金融環(huán)境、企業(yè)利潤等等。政府對宏觀經(jīng)濟(jì)形勢進(jìn)行全方位的監(jiān)控，制定合適的政策，是防止房地產(chǎn)泡沫的首要措施。房地產(chǎn)兼有資產(chǎn)和消費(fèi)品兩重性，正因為如此，房地產(chǎn)市場的投資十分活躍，容易產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫時，就必須加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的管理。首先，要加強(qiáng)對房地產(chǎn)建設(shè)的投資管理，根據(jù)收入的水平來確定投資規(guī)模，使房地產(chǎn)的產(chǎn)與銷基本適應(yīng)，不至于過多積壓；其次，要加強(qiáng)房地產(chǎn)二級市場的管理，防止過分炒高樓市，使房地產(chǎn)泡沫劇增；最后，調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展安居型房地產(chǎn)，同時應(yīng)加強(qiáng)市場統(tǒng)計和預(yù)測工作，從而使房地產(chǎn)行業(yè)成為不含泡沫的實實在在的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。2、 建立全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場運(yùn)行預(yù)警預(yù)報制度加強(qiáng)和完善宏觀監(jiān)控體系應(yīng)當(dāng)通過對全國房地產(chǎn)市場信息及時歸集、整理和分析，就市場運(yùn)行情況做出評價和預(yù)測，定期發(fā)布市場分析報告，合理引導(dǎo)市場，為政府宏觀決策作好參謀。我國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)以較快的速度增長，吸引了大量的企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)投資。因此，國家要加快建立和完善房地產(chǎn)業(yè)的宏觀監(jiān)控體系，通過土地供應(yīng)、稅收和改善預(yù)售管理等手段進(jìn)行必要的干預(yù)和調(diào)控，有效地防止房地產(chǎn)〃泡沫〃的產(chǎn)生。3、 強(qiáng)化土地資源管理政府應(yīng)當(dāng)通過土地資源供應(yīng)量的調(diào)整，控制商品房價格的不合理上漲。要根據(jù)房地產(chǎn)市場的要求，保持土地的合理供應(yīng)量和各類用地的供應(yīng)比例，切實實行土地出讓公開招標(biāo)制度，控制一些城市過高的地價。要堅決制止高檔住宅的盲目開發(fā)和大規(guī)模建設(shè)，防止出現(xiàn)新的積壓、出現(xiàn)由結(jié)構(gòu)性過剩引發(fā)的泡沫。要嚴(yán)格懲處各類違規(guī)行為，嚴(yán)厲查處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)非法圈地、占地行為，避免為獲取臨時和短期的土地收益而擅自占用和交易土地，對凡是超過規(guī)定期限沒有進(jìn)行開發(fā)的土地，政府應(yīng)立即收回。全面清理土地市場，堅決打擊開發(fā)商的圈地和炒地行為，從源頭上防止土地批租領(lǐng)域的不正之風(fēng)和腐敗行為。4、 加強(qiáng)金融監(jiān)管力度，合理引導(dǎo)資金流向首先，要進(jìn)一步健全金融監(jiān)管體系，增加監(jiān)管手段，增強(qiáng)監(jiān)管能力，提高監(jiān)管水平；其次，要加強(qiáng)信用總規(guī)模的控制，不使社會總信用過度脫離實質(zhì)經(jīng)濟(jì)的要求而惡性膨脹，從源頭上防止現(xiàn)代泡沫經(jīng)濟(jì)發(fā)生；再次，要加強(qiáng)投資結(jié)構(gòu)的調(diào)控，通過利率、產(chǎn)業(yè)政策等，引導(dǎo)資金流向生產(chǎn)經(jīng)營等實質(zhì)經(jīng)濟(jì)部門；最后，要加強(qiáng)外資和外債的管理，盡可能引進(jìn)外資的直接投資和借長期外債。推動房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的資金，絕大部