商業(yè)街設(shè)計(jì)的前期分析

商業(yè)街設(shè)計(jì)的前期分析第一頁，共十七頁，編輯于2023年，星期二關(guān)于商業(yè)街的思考？

什么是商業(yè)街？

商業(yè)街就是服務(wù)業(yè)多種業(yè)種、零售業(yè)多種業(yè)態(tài)的有機(jī)組合體，能滿足人們購物、餐飲文化、娛樂、旅游、觀光等多種需求。目前的商業(yè)街，有一些是由政府規(guī)劃的，但更多的是由于歷史因素、經(jīng)過多年的優(yōu)勝劣汰、自然集聚而形成的，如北京的王府井商業(yè)街、上海的南京路、蘇州的觀前街等。中國(guó)目前商業(yè)街的發(fā)展情況？

中國(guó)目前商業(yè)街的發(fā)展，購物功能下降，餐飲、休閑、娛樂、旅游等功能上升已經(jīng)是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。上海南京路改造，購物面積已經(jīng)從90%以上調(diào)整到70%，有關(guān)部門仍在考慮降低購物的比例，使經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)和服務(wù)業(yè)種更加合理。另一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)是，一座城市的著名商業(yè)街可以成為商業(yè)與旅游的黃金結(jié)合點(diǎn)?！跋扔杏^前街，后有蘇州城”，看看春節(jié)期間蘇州觀前街潮水般的人流，就知道旅游在商業(yè)街中的作用。商業(yè)街是城市的商業(yè)最集中的街道，是城市商業(yè)的縮影和精華，是一種多功能、多業(yè)種、多業(yè)態(tài)的商業(yè)集合體，具有城市商業(yè)中心和現(xiàn)代購物中心的雙重功能，其發(fā)展的方向是：（1）功能全。現(xiàn)代商業(yè)街至少應(yīng)具有購物、餐飲、休閑、娛樂、體育、文化、旅游、金融、電信、會(huì)展綜合功能和幾十種業(yè)種。（2）品種多。如北京的王府井、上海南京路和蘇州的觀前街不僅是中國(guó)品牌的窗口也是國(guó)際名牌的展臺(tái)。

第二頁，共十七頁，編輯于2023年，星期二美國(guó)第五大道（FifthAvenue）紐約第五大道是美國(guó)最著名的商業(yè)街之一，全長(zhǎng)幾公里，與20余條街道相交，且條條街道寬綽。第五大道是紐約最華貴的街，也是世界上地價(jià)最昂貴的街之一。除商業(yè)之外，第五大道上還有眾多的銀行大廈、洛克人斐勒中心、帝國(guó)大廈；酒店有半島酒店、廣場(chǎng)酒店等等，還有紐約公共圖書館。第五大道夜幕下閃爍的燈光、繽紛的廣告和躁動(dòng)的人群，使人感受到經(jīng)典名店的風(fēng)采、現(xiàn)代科技的輝煌和美國(guó)文化的濃烈。值得一提的是，在第五大道的兩端有兩個(gè)城市公園，一個(gè)是華盛頓廣場(chǎng)公園，另一個(gè)是著名的中央公園；這兩個(gè)城市公園也是世界上著名城市中心的休閑、旅游勝地。公園周圍的各大博物館、藝術(shù)館為商業(yè)街增添了更多的文化氛圍。第三頁，共十七頁，編輯于2023年，星期二

100年以來始終堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)，使第五大道始終站在成功的頂峰。包攬眾多貨品齊全、受人喜愛的商店是第五大道的一個(gè)特色。貨品豐富、品牌齊全、高檔優(yōu)質(zhì)成為美國(guó)第五大道的特點(diǎn)，品牌的運(yùn)作成為寸土寸金的第五大道的突出特點(diǎn)。第四頁，共十七頁，編輯于2023年，星期二巴黎香榭麗舍大街（AvenuedesChampsElysees）香榭麗舍大街是以凱旋門和戴高樂廣場(chǎng)為軸心呈輻射狀的12條街道中的主干道。中央馬路寬80米，可容納12輛汽車并行，全長(zhǎng)2公里。街道兩側(cè)的人行道平坦寬闊，林立著各種專業(yè)公司、大小商店，從銀行、保險(xiǎn)、時(shí)裝、娛樂到文物谷游玩以及花卉、報(bào)刊攤位。各行各業(yè)應(yīng)有盡有。餐飲也是很值得一提的，法國(guó)蝸牛、意大利比薩、日本的生魚片和中國(guó)隊(duì)的水餃等等世界著名風(fēng)味的食品。香榭麗舍大街東側(cè)，還有著名的大皇宮、小皇宮和協(xié)和廣場(chǎng)。大、小皇宮都是法國(guó)建筑藝術(shù)的代表，其文化藝術(shù)展覽為香榭麗舍大街增添了豐富的文化內(nèi)涵。巴黎的香榭麗舍大街商業(yè)氣氛濃厚，使人感受到法國(guó)人的悠閑、輕松和浪漫，大型集會(huì)、各種慶典在中央廣場(chǎng)上的舉行也使游客們感受到了法國(guó)的政治、經(jīng)濟(jì)和歷史。第五頁，共十七頁，編輯于2023年，星期二東京銀座銀座位于東京的“心臟”地帶，是日本最繁華的商業(yè)區(qū)。長(zhǎng)約1公里半的銀座中央大街由北至南橫貫其間。大街兩旁商店鱗次櫛比，寬綽的櫥窗內(nèi)陳列著各種各樣的商品，五彩繽紛，琳瑯滿目。銀座之所以能成為聞名世界的鬧市之一，主要是這個(gè)區(qū)的行業(yè)齊全，能滿足不同收入階層的多種消費(fèi)需求，銀座既有歷史悠久、各具特色的“三越”、“西武”等大百貨商店，又有為數(shù)眾多的規(guī)模不大、專門經(jīng)營(yíng)某些獨(dú)特產(chǎn)品的“老店”，既有高級(jí)酒店，又有普通飯店。銀座得以迅速發(fā)展的另一個(gè)原因是商業(yè)與娛樂業(yè)相結(jié)合，互相促進(jìn)，共同繁榮。銀座不僅僅是一個(gè)商業(yè)中心，也是一個(gè)娛樂中心，它既能滿足消費(fèi)者物質(zhì)方面的需要，又能適應(yīng)小費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化，，滿足人們的文化娛樂需要。交通便利對(duì)銀座的興旺發(fā)達(dá)具有十分重要的意義。第六頁，共十七頁，編輯于2023年，星期二國(guó)外商業(yè)街的比較、分析、借鑒

從以上世界最著名的三大商業(yè)街的實(shí)例我們可以看到，一個(gè)國(guó)家、一個(gè)城市著名商業(yè)街的形成有其城市發(fā)展的歷史背景，也各有其特色，并在現(xiàn)代城市的建設(shè)中不斷調(diào)整、完善，以適應(yīng)現(xiàn)代人的新生活需要。比較分析后，概括成一下幾點(diǎn)：

1.商業(yè)街必須具有立體化、網(wǎng)絡(luò)化的交通，以保證交通通達(dá)性好

這是城市商業(yè)街建設(shè)的基本要素。即便是商業(yè)街為步行街，主街兩側(cè)的輔街均應(yīng)有良好的交通能力和充足的泊位，并有嚴(yán)格的交通管制。

2.商業(yè)街的行業(yè)結(jié)構(gòu)應(yīng)是三足鼎立，以滿足消費(fèi)者多層次多方位的需求

三足鼎立是指購物、餐飲、休閑娛樂在商業(yè)街中各占有三分之一的比例，一般商品購物占40%，餐飲占30%，休閑娛樂占30%，形成商業(yè)街特有的市場(chǎng)格局。這種格局還有一個(gè)優(yōu)勢(shì)，就是可以提高商業(yè)街的吸附力，白天是游客的觀光勝地，夜晚是當(dāng)?shù)厥忻竦男蓍e娛樂場(chǎng)所，從功能上滿足了旅游者觀光、購物游覽的心理和消遣、休憩、品味都市文化的精神要求。同時(shí)也為當(dāng)?shù)鼐用駝?chuàng)造了休閑消費(fèi)的場(chǎng)所。

3.商業(yè)街應(yīng)具體有獨(dú)特的商業(yè)魅力城市商業(yè)街與一般的社區(qū)商圈不同，它是一個(gè)城市的形象代表，也是一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力、文化歷史的展示窗口，因而每個(gè)城市的商業(yè)街都應(yīng)是有別于其他城市商業(yè)街的獨(dú)特魅力。

4.商業(yè)街應(yīng)有傳統(tǒng)與現(xiàn)代相結(jié)合的文化氣息

一個(gè)城市的形成和發(fā)展有其自身的歷史過程，構(gòu)成商業(yè)街濃郁的文化特色，挖掘商業(yè)街的歷史文脈，突出其歷史文化底蘊(yùn)，是商業(yè)街的品牌要素。

5.商業(yè)街必須突出整體協(xié)調(diào)性和人性化設(shè)計(jì)

商業(yè)街的規(guī)劃、開發(fā)必須注重協(xié)調(diào)性，建筑風(fēng)格、裝飾色彩、經(jīng)營(yíng)類別、項(xiàng)目選擇等都要從商業(yè)街的全局考慮，從人性化要求出發(fā)。第七頁，共十七頁，編輯于2023年，星期二文化館舍：上海南京路商業(yè)街

素有“中華商業(yè)第一街”之譽(yù)的南京路，東起外灘，西至靜安寺與延安西路交匯，全長(zhǎng)5.5公里，兩側(cè)商廈鱗次櫛比，云集著約600多家商店。西藏路以東稱南京東路（原稱花園弄，1865年改名為南京路），以西稱南京西路（從前稱靜安寺路）。南京路是上海最早的一條商業(yè)街，舊有“十里洋場(chǎng)”之稱。近年來南京路發(fā)生了巨變，新的商廈群體及賓館拔地而起，大型商廈與百年老店、名店、特色商店交錯(cuò)林立，互為襯托。老介福商廈、電器商城、曼克頓廣場(chǎng)、海倫賓館、絲綢商廈、新世界商城、華聯(lián)商廈、一百商廈、廣電大廈、輕工大廈、上海商城、錦滄文華大酒店等現(xiàn)代化的大型、高層建筑使南京路更加雄偉、繁榮。每到夜晚，景色分外迷人。南京路商廈群內(nèi)名品薈萃、琳瑯滿目。各地的名、特、優(yōu)、新產(chǎn)品、以及進(jìn)口的名牌商品，不下數(shù)十萬種。幾家老字號(hào)特色商品的商廈，尤為名聲卓著。第八頁，共十七頁，編輯于2023年，星期二王府井商業(yè)街王府井大街是北京最繁華的商業(yè)中心。王府之所以與“井”聯(lián)系在一起，并命名了這處地方，是因?yàn)樵醋砸粋€(gè)傳說，現(xiàn)在王府井步行街地區(qū)是指王府井大街南起東長(zhǎng)安街北至燈市口大街的路段，以及金魚胡同和東安門大街。在世紀(jì)交接之際，王府井商業(yè)街經(jīng)過長(zhǎng)達(dá)八年的改造，百年老街煥然一新，現(xiàn)在人們?nèi)匀豢梢栽谕醺叫薪挚吹健巴醺本?。王府井大街南起東單三條北至金魚胡同路段為步行街。王府井大街南起金魚胡同北至燈市口大街的路段為公交步行街。街道兩旁為著名商場(chǎng)名店和專賣店。在王府井步行街好友商場(chǎng)南側(cè)新近矗立起一座古香古色的牌坊，信步而入，對(duì)面墻上一幅介紹王府井小吃來龍去脈的巨大手書赫然映入眼簾。經(jīng)有關(guān)人士介紹，小吃街建筑房屋均為仿明清制式，且全天營(yíng)業(yè)，薈萃了全國(guó)名小吃六七十家，有天津狗不理，新疆艾瓦爾烤肉，臺(tái)灣品多名美食屋、云南陸記溢香閣等。一房地產(chǎn)策劃朋友的手稿。第九頁，共十七頁，編輯于2023年，星期二上海城隍廟上海市唯一集園林、寺廟、商城為一體，融購物、旅游、餐飲、娛樂為一體的旅游購物中心第十頁，共十七頁，編輯于2023年，星期二南京夫子廟夫子廟體現(xiàn)古都的環(huán)境特色和傳統(tǒng)文化特征，形成自身相對(duì)完整的傳統(tǒng)公共活動(dòng)中心，又使之成為現(xiàn)代城市的一個(gè)有機(jī)組成部分，逐步形成具有多功能和濃云傳統(tǒng)氣息的文化、娛樂、商業(yè)以及游覽中心。第十一頁，共十七頁，編輯于2023年，星期二國(guó)內(nèi)特色商業(yè)街的特點(diǎn)全國(guó)共有17條中國(guó)特色商業(yè)步行街，其中背景王府井、上海南京路步行街、上海城隍廟、南京夫子廟都在其中。我國(guó)商業(yè)步行街發(fā)展大體經(jīng)歷了3個(gè)階段：一是單純的商業(yè)場(chǎng)所，光顧者以購物為主；二是更多體現(xiàn)以人為本思想，配套功能相繼出現(xiàn)；三是成為社會(huì)活動(dòng)中心，成為消費(fèi)者和普通百姓休閑、娛樂的好去處。目前國(guó)際主流商業(yè)步行街的發(fā)展方向大多處在第三個(gè)階段，而我國(guó)的商業(yè)步行街，特別是城市中心和旅游景區(qū)的商業(yè)步行街也大都在朝著第三階段的方向發(fā)展，呈現(xiàn)出以下的特點(diǎn)：注重規(guī)模集群效應(yīng)，建筑風(fēng)格多樣化

國(guó)內(nèi)的商業(yè)步行街都比較注重規(guī)模的集群效應(yīng)，普遍都追求規(guī)模大而全，有的商業(yè)步行街長(zhǎng)度甚至超過3km，例如重慶的南濱路飲食娛樂一條街。另一方面，建筑風(fēng)格多樣，有純古建筑風(fēng)格的，如云南麗江大研古城、安徽黃山屯溪老街等；有人工打造的仿古建筑風(fēng)格的，如成都錦里、麗江國(guó)大花馬街等；還有歐美現(xiàn)代風(fēng)格以及中式現(xiàn)代風(fēng)格的；功能配置組合化，傳統(tǒng)業(yè)態(tài)與現(xiàn)代商業(yè)結(jié)合

目前功能單一的商業(yè)步行街越來越少，取而代之的是多種功能分區(qū)的有機(jī)組合；在業(yè)態(tài)業(yè)種方面也注重如何有機(jī)地將傳統(tǒng)的業(yè)態(tài)如百貨類零售與連鎖專業(yè)（賣）店融合在一起；突出主題與經(jīng)營(yíng)特色，營(yíng)銷推廣手法多元化

一方面城市中心的商業(yè)步行街由于主要面對(duì)本地消費(fèi)者，其消費(fèi)群體數(shù)量有限；而旅游景區(qū)的商業(yè)步行街雖然主要面向外地旅游者，但由于受旅游景區(qū)接待能力和周邊配套設(shè)施完備程度、與外地旅游景區(qū)的激烈競(jìng)爭(zhēng)等因素的影響，其消費(fèi)群體數(shù)量也不可能無限放大。因此，為應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，現(xiàn)在的商業(yè)步行街普遍都比較重視突出自己的鮮明的主題和經(jīng)營(yíng)特色，以與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手形成錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)。另一方面，在營(yíng)銷推廣手法上也追求多元化，應(yīng)用全部銷售、打包銷售、全部出租、部分自營(yíng)部分出租、售后返租、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理、敞開式經(jīng)營(yíng)等經(jīng)營(yíng)推廣手段。第十二頁，共十七頁，編輯于2023年，星期二國(guó)內(nèi)特色商業(yè)街的問題目前，在中國(guó)尤其是北京、上海、廣州都出現(xiàn)了一批非常熱鬧的步行街。據(jù)統(tǒng)計(jì)，大大小小稱為步行街的街道在中國(guó)共有近200條。步行街建設(shè)已經(jīng)成為房地產(chǎn)投資和所謂都市經(jīng)營(yíng)中的一個(gè)重要的熱點(diǎn)。步行街在大城市出現(xiàn)，以其功能全、環(huán)境優(yōu)美、生活方便，并同時(shí)滿足人們購物、休閑、餐飲、娛樂、旅游觀光等多種需要，而成為大都市的商業(yè)窗口。但是，在一些中小城市所建設(shè)的步行街，卻具有很強(qiáng)的跟風(fēng)性質(zhì)，人們把它作為一種時(shí)尚、一種政績(jī)進(jìn)行追求，有街無市，缺少人氣，成為一個(gè)比較嚴(yán)重的問題。中國(guó)目前步行街有一半是旺丁不旺財(cái)?shù)?，有的甚至只是在開街的時(shí)候熱鬧了一陣子就冷落下來了，步行街逐漸演化為“不行街”。那么，為什么在中國(guó)三大都市圈和都市連綿帶以外的中小城市建設(shè)的步行街效果不理想呢？原因大概有以下幾點(diǎn)：

1.盲目模仿

這類步行街多是政府進(jìn)行所謂的城市運(yùn)營(yíng)，照搬照抄大城市的作法建成的。這種決策很少是建立在以市場(chǎng)為導(dǎo)向的研究基礎(chǔ)上的。在大城市中興旺的項(xiàng)目在中小城市并不一定旺，這是一個(gè)基本的事實(shí)。這同城市本身的核心競(jìng)爭(zhēng)力和品牌有很大的關(guān)系。

步行街建設(shè)在北京、上海、廣州這樣的大都市圈里興旺又發(fā)達(dá)，根本的原因不在于步行這一概念，而在于本身城市商業(yè)的強(qiáng)大的輻射能力。也就是說，其目標(biāo)人群是全國(guó)乃至全世界。但是中小城市就缺乏這種天生麗質(zhì)。它的目標(biāo)人群往往只是在本地、本市。而本地市場(chǎng)由于第三產(chǎn)業(yè)嚴(yán)重同質(zhì)化和商業(yè)物態(tài)的惡性競(jìng)爭(zhēng)，僅步行這一概念很難產(chǎn)生強(qiáng)大的吸引力。這些城市也不具有像三大都市圈里城市強(qiáng)大的吸引力和對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)的拉動(dòng)。

2.規(guī)劃而不策劃

許多步行街由于是在政府一手指揮之下完成的，因此，規(guī)劃方案是由一些著名規(guī)劃設(shè)計(jì)院完成的。這些美觀、漂亮也充滿各種風(fēng)格的建筑，外表上看，它可能是仿古的，也可能是現(xiàn)代，但是從使用上看，卻很難同任何商業(yè)物態(tài)相容，因?yàn)樗⒉皇歉鶕?jù)當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)生態(tài)和商業(yè)氣氛策劃設(shè)計(jì)的。

在中小城市，要做一個(gè)同一主題的長(zhǎng)達(dá)800米的商業(yè)步行街，用什么樣的目標(biāo)人群來支撐它，是一個(gè)非常嚴(yán)峻的問題。因?yàn)檫@樣一個(gè)主題步行街，在大城市也需要相當(dāng)?shù)南M(fèi)人群。第十三頁，共十七頁，編輯于2023年，星期二3.定位不明

定位，我們指要根據(jù)當(dāng)?shù)厣倘统鞘刑攸c(diǎn)、人文特點(diǎn)、消費(fèi)能力和目標(biāo)人群的情況，設(shè)計(jì)相應(yīng)的物態(tài)。例如，在做旺人氣方面，我們就要充分考慮兩個(gè)重要的因素：一個(gè)就是對(duì)兒童的吸引力問題。我們知道，小孩子因?yàn)樵诓叫袇^(qū)域里沒有車輛的危險(xiǎn)，可以快樂玩耍，這對(duì)做好步行街人氣是一個(gè)非常重要的因素，因此，兒童天地在步行街里是一個(gè)聚集人氣的很重要的手段，但是，很多步行街卻沒有這種考慮。其二，是對(duì)那些沒有錢的人的吸引，根據(jù)當(dāng)?shù)氐奈幕攸c(diǎn)和節(jié)事活動(dòng)的安排，可以設(shè)計(jì)讓那些周邊的居民有參與性的活動(dòng)，就是做旺人場(chǎng)的一個(gè)很重要的因素。但是，有的步行街的設(shè)計(jì)只一味的追求品味，向高檔次靠攏。其結(jié)果就不倫不類，很難產(chǎn)生共鳴。曲高則和寡，步行街不能和當(dāng)?shù)氐纳倘σ约笆袌?chǎng)緊密結(jié)合，嚴(yán)重背離市場(chǎng)導(dǎo)向，其結(jié)果就將被市場(chǎng)所拋棄。4.貪大求全