中山市黃圃鎮(zhèn)大雁村股份合作經(jīng)濟聯(lián)合社“工改工”宗地項目B地塊“三舊”改造方案

中山市黃圃鎮(zhèn)大雁村股份合作經(jīng)濟聯(lián)合社

“工改工”宗地項目B地塊“三舊”改造方案根據(jù)中山市城市更新（“三舊”改造）專項規(guī)劃和現(xiàn)行控制性詳細(xì)規(guī)劃，黃圃鎮(zhèn)人民政府?dāng)M對位于黃圃鎮(zhèn)大雁村的中山市黃圃鎮(zhèn)大雁村股份合作經(jīng)濟聯(lián)合社（下稱“大雁村經(jīng)聯(lián)社“）舊廠房用地進行改造，由大雁村經(jīng)聯(lián)社自主改造，改造方式為全面改造。改造方案如下：一、改造項目基本情況（一）總體情況改造地塊位于圃靈路與雁東三路交界處，東臨中山市科德隆制冷有限公司，南臨圃靈路，西至黃焯輝、吳韻云、梁建雄用地，北至蔡錫鋒用地，用地面積0.6149公頃（6148.50平方米，折合9.22畝）。（二）標(biāo)圖入庫情況改造地塊已于2012年6月納入“三舊”標(biāo)圖入庫，圖斑編號、，納入改造圖斑面積0.6149公頃（6148.50平方米，折合9.22畝），納入本次改造范圍。（三）權(quán)屬情況改造地塊全部屬大雁村經(jīng)聯(lián)社所有的集體建設(shè)用地，所有權(quán)證號為中府集有（2015）第號，無合法用地手續(xù)，由大雁村民委員會自2004年5月開始使用。（四）土地現(xiàn)狀情況改造地塊現(xiàn)狀為建設(shè)用地0.6149公頃（6148.50平方米，折合9.22畝），不涉及納入改造范圍整體利用的邊角地、夾心地、插花地（下稱“三地”）、其他用地、征地留用地、與原“三舊”用地置換的“三舊”用地或其他存量建設(shè)用地、使用原“三舊”用地復(fù)墾產(chǎn)生的規(guī)模或指標(biāo)的非建設(shè)用地。改造地塊現(xiàn)狀為建設(shè)用地0.6149公頃（6148.50平方米，折合9.22畝），不涉及農(nóng)用地、未利用地。改造地塊現(xiàn)有1棟建筑物，由原大雁村民委員會自2004年5月開始使用。無合法規(guī)劃報建手續(xù)，現(xiàn)有建筑面積4450.43平方米，現(xiàn)狀容積率為0.72,作出租廠房以及配套倉儲使用。該地塊目前已拆除建筑面積4450.43平方米。改造前年產(chǎn)值約為1400萬元，年稅收約為70萬元。改造地塊不涉及閑置、抵押、歷史文化資源要素等情況。（五）規(guī)劃情況改造地塊符合土地利用總體規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃，已納入《中山市“三舊”改造（城市更新）專項規(guī)劃（2017-2020）》o其中，在《黃圃鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃（2010-2020年）調(diào)整完善》中，屬城鎮(zhèn)建設(shè)用地0.6149公頃（6148.50平方米，折合9.22畝）。在《中山市黃圃鎮(zhèn)大雁工業(yè)片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整（2022）》（中府函（2022〕48號）中，一類工業(yè)用地0.6149公頃（6148.50平方米，折合9.22畝），規(guī)劃容積率1.0-3.5,建筑密度35%-60%,綠地率10%-15%,建筑高度W50米。改造地塊位于城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內(nèi)，不涉及永久基本農(nóng)田、生態(tài)保護紅線等管控要求。二、改造意愿及補償情況（一）改造意愿情況改造地塊涉及大雁村經(jīng)聯(lián)社1個權(quán)利主體，大雁村經(jīng)聯(lián)社將按照法律法規(guī)及我市城市更新（“三舊”改造）政策規(guī)定，就改造范圍、土地現(xiàn)狀、改造主體及擬改造情況等事項充分征求大雁村農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和村民的意見，經(jīng)大雁村經(jīng)聯(lián)社股東代表大會三分之二以上成員表決同意后，再將改造地塊辦理完善集體建設(shè)用地手續(xù)并自愿轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地，并將涉及土地、房屋納入改造范圍。（二）補償安置情況改造地塊不涉及補償安置情況。（三）開展社會穩(wěn)定風(fēng)險評估情況改造地塊范圍涉及需辦理集體土地完善轉(zhuǎn)用手續(xù)的土地0.6149公頃（6148.50平方米，折合9.22畝），黃圃鎮(zhèn)人民政府已按規(guī)定開展社會穩(wěn)定風(fēng)險評估，根據(jù)社會穩(wěn)定風(fēng)險初步評估結(jié)果，本改造項目風(fēng)險等級為低風(fēng)險，主要存在社會支持風(fēng)險、利益相關(guān)者聯(lián)合抵制風(fēng)險等。其中，社會支持風(fēng)險的防范與化解措施為：1.加大宣傳力度，公開透明地發(fā)布項目改造前景、前后收益對比以及項目公開遴選市場主體等相關(guān)信息，爭取獲得群眾理解與支持。2.重點加強與土地權(quán)屬集體經(jīng)濟組織及其股東、現(xiàn)經(jīng)營廠企的溝通協(xié)商，在租約清退、收益分配等方面達成一致意見。3.對于相關(guān)利益者的合法合理要求要盡量滿足，對于不合理的訴求要細(xì)心解釋說明，取得相關(guān)利益者傳部門及綜治維穩(wěn)信訪部門。的理解與支持。責(zé)任主體為黃鎮(zhèn)人民政府，協(xié)助單位為黃圃鎮(zhèn)宣的理解與支持。責(zé)任主體為黃鎮(zhèn)人民政府，協(xié)助單位為黃圃鎮(zhèn)宣利益相關(guān)者聯(lián)合抵制風(fēng)險的防范與化解措施為：1.項目實施須對相關(guān)利益者有益。2.項目必須廣泛、深入了解大雁經(jīng)聯(lián)社股東的態(tài)度意見，了解他們的改造意愿以及相關(guān)訴求。3.向相關(guān)利益者耐心說明解釋項目實施的利弊，必須與絕大多數(shù)相關(guān)利益者協(xié)商達成一致意見。4.要重點回應(yīng)經(jīng)聯(lián)社股東普遍關(guān)心的返還物業(yè)等關(guān)鍵問題。責(zé)任主體為黃圃鎮(zhèn)人民政府，協(xié)助單位為綜治維穩(wěn)信訪部門、公安部門等。三、改造主體、需辦理用地手續(xù)及擬改造情況根據(jù)有關(guān)規(guī)劃要求，改造項目嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃管控要求實施建設(shè)。（一）改造主體該改造項目屬“工改工”項目，擬采取產(chǎn)權(quán)人自主改造方式，擬實施全面改造。由大雁村經(jīng)聯(lián)社作為改造主體。（二）需辦理的用地手續(xù)改造范圍內(nèi)0.6149公頃（6148.50平方米，折合9.22畝）用地需辦理集體土地完善轉(zhuǎn)用手續(xù)，由大雁村經(jīng)聯(lián)社自愿申請將該集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地。上述用地完善轉(zhuǎn)用、集轉(zhuǎn)國手續(xù)后，依據(jù)《中山市黃圃鎮(zhèn)大雁片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整（2022）》（中府函〔2022〕48號）供應(yīng)土地。其中，一類工業(yè)用地0.6149公頃（6148.50平方米，折合9.22畝）擬按容積率2.3-3.5采用協(xié)議出讓方式供地給大雁村經(jīng)聯(lián)社。（三）擬改造情況改造后將用于建設(shè)工業(yè)廠房。在符合控制性詳細(xì)規(guī)劃的基礎(chǔ)上,容積率不小于2.3,新建建筑面積不少于14720平方米，不保留原有建筑。項目相關(guān)情況須符合國家《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄》《中山市涉揮發(fā)性有機物項目環(huán)保準(zhǔn)入管理規(guī)定》。地塊建設(shè)投資強度須不低于600萬元/畝，自達產(chǎn)年1起五年內(nèi)有一年所產(chǎn)生的年產(chǎn)值須不低于600萬元/畝，所產(chǎn)生的年稅收自達產(chǎn)年起五年內(nèi)有一年須不低于30萬元/畝。以上指標(biāo)核定均以協(xié)議出讓的一類工業(yè)用地面積計算。四、資金籌措項目改造成本約7000萬元，由村集體自籌資金建設(shè)，計劃不分期投入，以上數(shù)據(jù)以最終實際發(fā)生為準(zhǔn)。五、開發(fā)時序項目地塊開發(fā)周期為2年，自簽訂出讓合同之日起24個月內(nèi)竣工，動工時間2023年8月，不分期投入，主要實施建設(shè)工業(yè)廠房。?達產(chǎn)年，是指協(xié)議出讓地塊約定的全部工程竣工時限節(jié)點起算的第3年當(dāng)年。具體開發(fā)時間、建設(shè)內(nèi)容以簽訂的土地使用權(quán)出讓合同、合作協(xié)議等相關(guān)約定為準(zhǔn)。六、實施監(jiān)督改造主體應(yīng)當(dāng)按規(guī)定與黃圃鎮(zhèn)政府簽訂項目實施監(jiān)管協(xié)議，并按監(jiān)管協(xié)議約定實施改造。在監(jiān)管協(xié)議中需明確：改造主體應(yīng)履行的實質(zhì)性改造、工業(yè)廠房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)義務(wù)；引入的產(chǎn)業(yè)、環(huán)保、能耗等準(zhǔn)入要求；投資強度、產(chǎn)值、納稅強度、分割