房地產估價知識及程序概述

房地產估價概述一、房地產估價的概念房地產估價，也稱房地產價格評估，簡稱房地產評估，是指按照特定的目的，遵循法定或公允的標準，根據(jù)估價程序，運用科學的方法，對房地產的現(xiàn)時價格進行估算與評定。主體、客體、目的、標準、程序、方法、信息和時價是房地產估價的八大基本要素。（一）主體房地產估價主體是估價的執(zhí)行者，即估價人。主要有：房地產評估公司及國家授權的資產評估公司、會計事務所、審計事務所及其他咨詢機構。根據(jù)《國有資產評估管理辦法》的規(guī)定，房地產評估主體,必須獲得省級及以上國有資產管理部門頒發(fā)的國有資產評估資格證書，才能從事國有資產的評估業(yè)務。目前，我國的房地產評估主體資格管理，分為臨時評估資格和正式評估資格兩級。前者是個準評估主體，臨時評估資格為一年。對工作業(yè)績顯著、實力強者，通過主管部門年審，方可取得正式評估資格。房地產評估工作政策性強，涉及工程技術、財務等多方面的專業(yè)知識。估價人員必須具備較高的政策水平，良好的職業(yè)道德，廣博的學識水平和堅實的專業(yè)基礎，豐富的實踐經驗，才能搞好估價工作。目前，我國正在逐步完善房地產估價師資格管理制度，通過考試方法，確定評估人員的抨估資格。（二）客體房地產估價的客體就是房產、地產。房產是具有一定產權關系、房屋、建筑物的總稱。它包括房屋建筑和產權兩個方面的含義。在房產概念中的“房”，它所以要取廣義，是由于構筑物等房屋以外的其他設施，都是勞動產品、商品，在實際工作中執(zhí)行同一建筑規(guī)范和價格體系。因此，房地產中的“房”是房屋、其他建筑物、構筑物及相關基礎設施的代名詞或總稱。在房地產估價分類中，對于“房”這個部分應分為房屋和設施兩個方面，即用“設施”一詞反映除房屋以外的其他建筑物和設施，如水塔、水池、路、橋、煙囪等，以規(guī)范房地產評估報表和房產結構的歸類以及相關的分析和評估工作。地產，是具有一定權屬關系的土地范疇。在估價中，地產中的“地”一般指與房相關聯(lián)的“地皮”，它是地產的物質形態(tài)，包括地表及其有限的上部空間。這種上部空間通過許可的建筑物高度來控制。因此，對于地的物質內容的理解，不僅僅要看到一個平面面積，更應將其作為一個立體空間來認識，即地是由地表面積和規(guī)劃允許其發(fā)展的上部空間所構成的一個立體物質體。地產中的“產”指產權，包括所有權、使用權、收益權和處置權四個方面。對于產權的鑒定與理解，應從產權范圍和擁有時間兩個方面著手，才能得出正確的結論。在房地產估價中，對房地產客觀的認識和表達，尚未規(guī)范化，主要表現(xiàn)是：其一，在物質內容上對房地產的歸類五花八門，或流水帳式的記錄。其二，對房地產產權反映模糊。其三，對估價客體表達不統(tǒng)一。（三）目的房地產估價的總目的是為房地產交易提供符合國家政策的公正的價格尺度。由于交易的性質、方式各異，房地產估價的具體目的就不同。估價的目的就必須為特定的房地產經營管理及交易業(yè)務服務。具體他說，房地產估價的直接目的是：為清產核資，加強房地產的管理服務；為組建中外合資合作經營企業(yè)，在平等互利的基礎上，確定雙方的合法權益服務；為建立股份制企業(yè)、聯(lián)合經營企業(yè)、集團公司，核實各方資產權益，確定利潤分配依據(jù)服務；為完善承包經營、租賃經營方式，正確核定發(fā)包、出租資產額度，處理承發(fā)包、租賃雙方關系及其經濟利益服務；為廣泛開展房地產出售、租賃、抵押，土地使用權出讓、轉讓，房地產保險及處理房地產糾紛等，提供科學的價格依據(jù)。（四）標準房地產估價標準，是法定或公允的估價衡量規(guī)范，包括質量標準、計量標準和價格標準。由于房地產地域的限定性，標準可分為國際標準、國家標準和地方標準。質量和計量標準應以國家法定標準為依據(jù)，逐步實現(xiàn)與國際標準的接軌：價格標準，主要采用地方市場價格及地方規(guī)定的價格標準。具體他說，房屋的質量標準，應以建設部制定的標準為依據(jù)；土地質量標準，以上地等級評定標準統(tǒng)一；計量標準，對于房屋、土地，應以平方米（m2），為計量單位，土地有時也可用畝作單位，價格應以人民幣（元）來統(tǒng)一；價格標準，應以國務院91號令的規(guī)定為依據(jù)，反映評估目的與評估價格之間的匹配關系，價格構成要素要體現(xiàn)我國財務核算制度規(guī)范的原則。（五）程序房地產估價程序，是指房地產估價全過程中各環(huán)節(jié)工作進程的先后順序。根據(jù)國有資產評估管理辦法，評估程序的主要環(huán)節(jié)是：申請立項、資產清查、評定估算、驗證確認。按照科學程序進行房地產估價，既能提高評估工作效率，又能保證評估質量的基本條件。玻蝦（六縮）方施法氏刺房地倡產估胸價方懶法是縮確定綠房地找產價翠格的獻技術赤規(guī)程度、方固式和悔手段神。評鞏估方到法主彩要有嘆：重德置成悅本法匙、收浪益現(xiàn)薪值法爐、市你場價鞭格比館較法健、清御算價霉格等躁。評溪估方躍法的舍選用妥要結病合評耕估目動的確匪定。域田磨（七稼）信啊息粥驚信息例是房銀地產得估價寺工作醒的生防命之凝源。江掌握劑多少醋信息宗量，匯信息燥渠道防暢通恥與否告，處幸理加俱工信寧息能寶力的栗強弱砌，是分衡量奏評估會機構捐及其襪評枯綢人員解實力走的重般要標君志。牧加強部房地訓產估才價信訂息的浮收集武、加些工和揉積累療，是分房地遵產估泡價機遣構和仔人員落的一受項基軟礎性得工作得，是餃客觀址、公變正、咽科學符確定葬房地斯產價沒格的費重要謀保證殘。拴（弊八）魯時價燃舉培時椒價，醬指房崇地產榨評估疼基準番時點酷的價間格。它它是殊估價羨人員部依估者價基挑準時閉點，餡考慮險各種毒價格老因子公而確權定的處一種嬌靜態(tài)蹈價格著。由爹估價父目的悲所決我定的拍估價餅方法偽不同扶，時下價的唐形式挎也就輸不同決。如魯重置殘完全土價格胖、收危益現(xiàn)昂值、暫市場摸交易適比較索價格作，等容等。釀時價益的確游定應懼抓住勒時點屈和與茄評估真目的處相匹砌配的沈價格裳標準紫兩個床基本飄要素倡。具段體他篩說，比對涉擋及產變權轉嘗移的兄房地蝴產估踐價，儲應采聞用市躲場類捕比現(xiàn)慌時價們格；莖對國銀有企乏業(yè)之曉間的輕聯(lián)合棵、合野并，集不涉弱及產鍵權變皂更的涉，應靜采用承重置蜓價格撥，以梢保證足國有忠資產萌核算檔體系弊的統(tǒng)醒一性患及各庭方利邊益關倡系處柄理的盆一致匆性。攻背二、油房地慮產估厭價的劇分類題爬（一布）房帽產評賭估與加地產酬評估憲柄濱房產梨評估拘是以暴房產附為估巷價對膽象，括以時青價來賓反映飯其價舒值的穗技術殼經濟鄙活動薪。房抄產在弊評估林中居頑于標捷識地異位，兵可分邪為兩翁種情朋況：廁過純一是午房產卻所有良權轉竊移的筋估價陶，其田評估醬范圍拼包括精房產隱本身此的價逆格及宏與房路產相坦關聯(lián)較的地春產價爸格的技估算槍。估醒價的下結論索是房高產的捉全部沉價值吼和關蝦聯(lián)土僻地使譽用權互轉讓雅價的支總和爛。僚主二是贏保留落房產誓所有便權的牙房產發(fā)租賃猾價格隆的評畢估，哲其實培質是物房產奸使用叮權零尤星出歉售價葛格的良估算仔，并彈按房笑產的兆使用格年限亭測定遵房產刪的出煙租價保格。否價格蓮構成檔項目刑為：催折舊埋費、瓜修繕加費、派管理垮費、臉地租支、保堂險費洞、稅章金和渠利潤靜七個功因素闖。是呈地產洽評估陵是對雖地產持價格乞的估駐算，瘋并以版時價夕來反央映土緊地財賓富的紹交換辣價格撕。地榜產在盞評估優(yōu)中居狗于標務識性璃地位雖，也?？煞值鵀閮煞鄯N情唯況：弦友陰一是掩土地潔產權逢轉移犧價格磚的評密估，棍包括涼土地峰所有額權的辱轉移械和使秘用權汗的轉呆讓兩便種類臂別。無前者唇發(fā)生廁在集堵體上臥地向訊國有肆土地乒轉移旅的過頑程中普，這搏種轉阻移同液時伴聚隨著綠上地項上一米切附勸著物食及土唐地所倦有權浸、使叮用權儲、收鍬益權錫、最難終處肅置權廚的轉羽移。記評估完范圍脊包括羞，土具地所賞有權病費用碑，土套地使邪用權嗚費用只（如泳勞動感力安要置費爛等）瑞；附余著物對補償卷費用股（如尚房屋廚建筑頌補償課費、慧青苗列補償擔費等弄）三虛個方翼面。泊后者臉常指邀國有檢土地玩使用渴權在桌法律產允許置范圍窗內的捉出讓寶與轉證讓，妥其評沉估范暈圍包搶括土死地使壓用權檔價格祥和附羨著物餅的補次償價鋪格。罷艱嘗二是費保留艘土地孔權屬悟的土擴地租歲賃價環(huán)格評嘩估，悅其實挨質是均對一祝定期充限內筑土地從總收壞益的聾年折聯(lián)算費拘用的古估算魯。費蠢用構堡成項久目包煙括、緊附著打物的族年折軌舊費株、管援理費腔、絕皂對地劣租、漿級差療地租毒、稅范金和漠利潤城。士瓦房產旺評估訓與地鏡產評概估的慮主要核聯(lián)系規(guī)是：揚房離魔不開累地，驗房產恥轉時怠，地疲產也賢隨之揮轉移攝；地櫻上有鞭房，啞地產蔑轉讓屆時房燙產也鍛隨同尋轉移罷。房敏估價箱時要艇考慮李地，報地價皺成為老房價矛的一靠個因侄子。掉地產甜評估健時要黎考房概，房掘價成分為地追價的井一個收因素堪。變壯兩者將的主粘要區(qū)險別是士：房遭產評微估以姥占主識導地吃位，陪房產年是交晉易的樓主體切，交段易的抹目的古是保查留現(xiàn)顯有房瓦產的生續(xù)使剪用，才地產籮只是借房產籮繼續(xù)腎使用僑的一槐個條真件。哲地產底評估籮以地謠占主償導地扣位，母地產顏是交盼易的鍵主體世，取退得地增產是取目的山，土西地上羞的房梳屋及更其附獎著物暴只是客一個絨關聯(lián)拖因素豐，對求土地蒸權屬剝獲得潮者來魚說，援其使息用價強值退句居次下要地任位，銅或僅脈僅只猜考慮餡其殘濕值。扎刊啄因此漠，兩患者無罪論是升在評另估方演法、去價格釀構成倉項目導上，羨還是發(fā)在評寇估的頭重點慎上，雖都有跡一定滑的區(qū)察別。頃從原左則上撲講，嚇對同著一地席段服朗務于梯同一鉤目的紛的對疲象房摧地產劫作分位類估侄價，筆其評川估結厚論應循是一頑致的紹。但滔客觀縣上往態(tài)往是辯評估培目的般不同蜓，評慈估主之體各泡異，內對同歪一對壽象房幸地產申評估蝕所得悠的結碼論，蓬也就浩會出版現(xiàn)差懂異。華糟灰（二她）單送項評外估與底整體晝評估辯畢竟單項澤評估彼是指奧對具區(qū)備完桶整或妨相對帖獨立蘭的可秋確指沈分割婦使用灑功能蛛的房菊地產販作為延估價院對象泉的評妄估。柄具備爛完整驗使用受功能壇的單褲項房扭地產痛如一對棟房亭屋；芳相對想獨立從使用飛功能劣的房誤地產祖，如位一個熟建筑甲群體泳中具敵有某峰一特犯殊功束能的勸局部澡房地央產；結可確獨指分障割使等用功切能的示房地伏產，罩如一鎮(zhèn)棟房穩(wěn)子中號的一蹲套房葬間，符一個嘴門棟距等，破這些養(yǎng)都可低作為饒單項稠評估別對象跳?；驌湔哒f圖房地活產單呀項評透估是泥對可病確指納的具災有相憤對獨虧立使冠用功代能的把并能懲單獨朋界定勁其產灑權的犬單項遺房地錄產所取進行英的評秘估。浪像一芽幢房己子下鹿面的語一平果方米奧土地另、一匯平方晌米建壓筑面皺積，詢不能侍作為萌單項疊資產隱進行頃評估潑，盡幸管在備事實例上它好可確船指，坡但它世不能債具有直相對慰獨立國的使貴用功陰能。蠢再如瞞，房值屋中妙的樓揀梯，底既可漲確指眼，也偽有獨變立的榜使用完功能撤，但吃只能柄是供賺人們賴共同嚷使用遷，不源能單逆獨界蘋定其栽產權條，或澆事實茅上不在可從戲房屋以中將壁它分螞割出豐來。騰將單葉項房辜地產跪資產初評估嬌價格殿匯總聚，可郵以求慢出一悟個相稿對完粉整的減房地尺產綜欄合體龜?shù)目傤A價格表。目薦前，的我國刮對房庫地產蔥資產尊綜合摘體的蓄估價聲，一紛般采塞用棟瓶號和番可確果定其統(tǒng)相對元獨立上功能鉗的設脫施及晃土地決逐一揮列示澆，作含為單鋤項資民產分刻別估江價，飾最后壘匯總括求出討總體懸價值鋪。按渴照系株統(tǒng)論慕的觀另點，股考慮唉單項煎房地章產組尚合的擠群體將效應深及綜博合環(huán)鳴境效渣應，揚房地笑產群慎體的迫總價斧值，考應大判干單黎項房判地產敗價值會之和奏。因毯此，柴對一挨組建彈筑群詢體，備或一礎個相籠對獨府立的吸城市倦地段獨單元穴，甚壁至一際個城減鎮(zhèn)，秒就存險在著朵整體庫評估滑問題耀。歌播房地繭產整璃體評左估，染是對訪某一音特定穴地段粥的地屢產、忠房屋慢及基安礎設榆施作趴為一冠個估禮價對騾象進描行綜繳合估材價。弄如對膜一個凍居住環(huán)小區(qū)市、一沿條商斤業(yè)街傲、一牢座小尤集鎮(zhèn)濃、一艱家大亦型工資業(yè)企望業(yè)作墾全部罷的出藝讓交遇易估尖價，鍵這就濃需要拉將這狡個房石地產莊資產錦作為指一個爪綜合椅體進掃行整鍛體評塔估乙印如對速某一字工業(yè)柳區(qū)房預地產驕作整臂體評朗估，繁各單乳項房創(chuàng)產、齡地產亡的價牧格之淘和，裳只能速作為腥整體去的基賊礎價惕格。撥除了量考慮式各單鹿項資臂產的賓價格放之外躍，還黑應考通慮以如下八沿大因括素：祖一是脹生產寬性房列產的段質量乎及整炊體功痰能；撫二是范非生拾產性郵房產末的整慨體質棄量及年與生登產性柱房產勢的比莖例關扶系；站三是器基礎編設施斃的質旬量功涂能狀變態(tài)及柔生產奸性和笛非生透產性幼房產舊的配麥套性犬；四平是土珍地等到級及飾其使漏用結黎構；額五是喜周邊潮環(huán)境苗狀態(tài)伙；六現(xiàn)是工賞業(yè)區(qū)役的發(fā)寸展前狗景；答七是迷隱含音的元窯形資怪產價廊值；損八是屢潛在貼的相礦關收鼓益能產力。半只有怖將這耽些因蒼素綜竹合起滅來考話慮，攝才能緣正確邪判斷蓄該房館地產店綜合周體的橋整體眾價值飛。歪祥目遼前，死我國延房地利產的膊成片痕出讓六、房綱地產愚整體股的產江權變掘更的錫現(xiàn)象村已有禽發(fā)生獨，但析對整節(jié)體評酷估主碎要是亮從綜狹合收何益的嗓角度亭進行今評價截，或違采用強單項鮮評估爺匯總宅并用福一定哲系數(shù)故作調業(yè)整估帖價，南忽視獎了整甚體房揚地產產的綜邊合價周值效滅應、表環(huán)境笑波及嫂效應災、潛烤在收環(huán)益因伸素、界不可知確指呈元形班資產走價值施等方崖面的墊作用羊。對亦房地看產整螺體評葬估，低建立丈一套貸科學申方法臺，是伏房地濤產估苦價工廟作者楊、理婚論研卡究工啞作者鄭值得芬重視牲的一印個重朋大課析題。喘房地貪產估代價程沒序凈房地扣產估償價程伶序由矛房地慶產估傳價準洋備、心實地棋查勘土、確折定價菠格和坑評估釘報告魂四大式環(huán)節(jié)掙組成潔，每估一環(huán)案節(jié)又啊包括臣許多異具體遺的工載作內歉容。史辯一、胳估價淺前的編準備廈養(yǎng)估價丸準備擇是房命地產鍬估價餃的前塵期工舟作，牽包括滔評估填對象筑的受紀理、川對象胃房地恢產檔蕩案資隆料的管研究役、估坡價依雞據(jù)的弟確定園、作嘴業(yè)計腰劃的矮安排驅等前列期工咬作。買搞好最估價料準備鄰工作兵是正臂確確像定房紙地產識價格著的基累礎。橡修雕(一閣)、腫房地雀產評戚估項宮目的賞受理架房地菊產業(yè)漆主，救依其插特定巧的對怪象房街地產棵和評泰估目依的向惱國家椒主管條機關模（國原有資膛產管乖理機后構）劈提出女評估際立項譜申請渣，經示批準串同意饒后，非委托鵲合法恒評估筐機構括（資艦產評屑估事奇務所件等）跨進行勝評估勵。專泥業(yè)評圾估機皺構依蹄法受岸理。微制虹（二按）、旗房地毛產檔謀案研郵究受扒理房叫地產像估價術之后里，應間研究憲對象霧房地園產檔朱案資筆料。劇主要詢工行計內容斜如下飯。袍鴉1.始房地塊產權淡屬檔員案資糧料傘件包括明房地喊產所丹有權仍證明峽，土逢地使南用權貍證件柄。明福確委峽托人挪對房涂地產竹的權溜屬狀艇況。傭特別纖應注奶意估嚇價對拐象是箏否有勝其他期權利漆的存甘在。恭走僵2.觀房地惹產技鴿術檔狐案資鍛料渾筑主要池包括蹄：房延屋竣柳工圖崖紙，悉地籍新圖冊株、總趟平面技位置渡圖。薄明確坦房地低產的喝地段盯坐落技位置挽、房航屋結陷構特溫征、剖房地閃產戶淡籍異岔動狀徑態(tài)及補異動努證美字3.師房地項產經論濟檔戚案資反料獵短主要爭包括距：委半托方棍提供斷的房差地產罷評估旱申報驢明細看表及尾匯總叛表。遮明確踢房屋鵲的數(shù)橫量、棕建筑暑時間左、購悔置時喘間、馬已使跟用年惡限、列規(guī)定王使用南年限亞、帳樣面原程值及諒凈值趕、結潑構特膠征、子房屋翼功能蜜等內寇容。丙注意宰報表稈是否釀經委蟲托法抗人簽弦章，刮以確濤定其燥申報腎的可愁靠性江。胸染(三報)、君評估僑依據(jù)搬的確俱定爺蟻房地腎產估應價依疑據(jù)包聞括委奮托人保填報齊的房岔地產毀估價救申報以表、有法律臂依摩據(jù)和狀房地夏價格唯政策矛和價場格參礦數(shù)依褲據(jù)。杜涉泳1.演估價荒申報膜表的翻確定謙孕哲估價遼申報集表是砌房地遮產估廉價的掃直接江依據(jù)同。確查定的證內容阿主要詳有：留堂醉(1路)房難地產非估價裙目的出摟傭估價耳目的晴因房奴地產干委托群人的餐具體乎情況怪而不霉同。箏應區(qū)鮮別：聾是服測務于位市場閃交易叫，還鑼是服豬務于頓房地制產糾洽紛處箏理，嚷或組翁建合抗資企紙業(yè)，互組建稅；跨套地區(qū)飼集團疲，組俗建股杰份公賀司等構具體軌情況棒，為鞏估價辛依據(jù)旬的確凱定奠嗓定基非礎。罷減珠(2旅)房恒地產嗚估價做申報昨的內滅容見檢申報盯表所孩列內壺容是嚼估價奔的直活接依鉗據(jù)。平臘振(3疼)估無價日滅期逝鑄估價診日期胡是決銳定對止象房漸地產續(xù)估價簽額的暈基準己日期柳。用中年、疾月、擠日表冬示。樹估價文日期賓的確臭定通讓常與鄉(xiāng)企業(yè)透財務甜核算劇報表憶填報標的結盼算期蒸相一舊致。譯因為認形成炎房地術價格謙的要炕素是壘變動貿的，伐房地校產的街實際石價值況會隨酒時間須的推頁移而否變動烏。申隨報表宜所列嬸數(shù)據(jù)尚必須府注明樂房地本產價誕值中戒止期搖，即毅是哪遵一時倘點的耗價格滑作為伙估價針的基姿準價逐格。刪估價勒日期紅的確將定一拋般可泄采用丑以下悠幾個慶時點垮：頓燦＠委怒托評掩估日訂期為喪估價菜日期露；巡蹤＠企欄業(yè)集文團各寫成員蜘商定陽的財熟產中估止期午為估悲價日磚期；羊抓噸＠合錄資企脫業(yè)組務建簽農約期梳為估仆價日撒期；內仍傷＠房竊地產葡糾紛躁案中拆過去鮮發(fā)生禮爭議挑的時鵝點。定劃獸一般項地，心為便畏于估椒價房朵地產終的核獄定清桌查，脈以估誓價委藍托日乎上月光底財扛務報疑表截陽止期抖為估東價日右期。鳳如委拖托人施于1乞99芬2年熄10釣月2泥0日穿委托朋估價敗，估霧價周摧期可漲定為據(jù)19醋92賠年9濫月3垂0日慣。值暑得注潮意：奸估價肝日期良是確論定對痛象房戴地產是現(xiàn)價壺的基由期，移估算旋的價皂格是喇在這參個時備點上蒸的現(xiàn)依價。剛申報蠅表財芹產截咽止日喇期，敬是委巡托人勻填報顆房地芝產財破務核勝算的冷中止熄期，策它是槍反映登財產惕原價蔽的時霧點。啊這兩失個時憂點可癥以一專致，并也可光以不軋一致篇。估恥價日箏期與語評估紡時期產也不阻同，珠前者壓是決堡定“蕉現(xiàn)價關”的仿時點晶，后模者是卵從開永展評暈估工余作到鵲送達策評估芹結論僑的時曠期。熄一般旨地，盈估價標基準卸日不固要以君將來液某日躺作估刮價時隙點，慌因為券將來虛的價永格受誤多種量情況爹影響艷而難扭以確爆定?；陝袢?.梅法律叔依據(jù)雷的確腎定士與根據(jù)層評估朗目的茅選定擾相應望的法刷律依只據(jù)。才法律福依據(jù)復包括嘉：土尿地法挽、土階地經賄營轉羊讓出裁讓法病、房竿地產嶄抵押轎條例悠等共繩同性爹法規(guī)韻和產羽權證叛等法丑律依數(shù)據(jù)。鬼估價睛過程弄中，偷應依截評估耽目的由不同槽，選慣擇不年同的那法規(guī)邀。特屯別地雄，要攜注意踩地方文法規(guī)統(tǒng)及其客實施湖細則愚的詳常細規(guī)嚇定，能以保偏證房榨地產蛾估價婆的合弟法性僻和針腹對性倚。刃揉3.籃敗策她依據(jù)條的確戰(zhàn)定濕卷主要晉包括塵：國抄家資次產管焰理部壽門制捏定的敗資產不估價唱政策翅，房話地產犯的價窮格政掉策、厚房地閃產價蹄格核醬算財柴務制依度等社，如誕：建柜筑工所程預趴算定趁額、磨工程餃單位戚估價返表、珍建筑可工程斥取費苦標準休等。詠蠶杏4.塊價格鴿參數(shù)集依據(jù)素味溝包括梢當?shù)靥哉贾贫ò虻耐令B地費肺用標狗準、求房屋曾造價輝管理歷辦法頂及測杏算資站料、悔房地鴿產價肥格指購數(shù)測耳算資扁料等夜。注番意：佳價格棒參數(shù)知的確售定，徐既要血貫徹垃現(xiàn)行糧的有鉆關法惡規(guī)和盞政策傘，也特應密帽切聯(lián)漆系房積地產封價格垮變動排的實焦際情駕況。籮特別網是在叼組建紛跨地木區(qū)企悄業(yè)集恢團房旁地產屠估價窩中，蜻要統(tǒng)柳一估附價日墾期、袋統(tǒng)一穿估價萬政策猴、統(tǒng)龍一估文價標伯準。偶如估充價對沾象涉客及某祥省各攏地，伴宜選比用省老政府糊制定鴉的有塌關法亞規(guī)和愿政策俗規(guī)定墻；若領涉及革若干殲省，質宜采傳用國招家標綿準，蹄而不犁應以狀各地寺的具她體政閱策作繪為各淚自的帆標準劇。評盈估人隔應將涉有關瓣評估午依據(jù)星的選煤定及模其理蛛由對只所有唉當事塑人進旬行匯真報，諒達成酸共識湯。做辱（四鄭）、種擬訂扯估價婆作業(yè)嶼計劃但錦延房地目產估隨價作閘業(yè)計元劃，駐是對館房地悅產估舟價工度作的畝進行寒步驟挨及主韻要工資作內評容在臉時間雕上、虛人事檔上、搞工作挖方法撞上進武行綜螞合的膀預安和排。這其主珍要內仰容包售括：擴估價掉人員茅的確晚定、永估價非依據(jù)腳的確蚊定、匪實地懸勘估科方法丙的確告定、筐資料聲搜集醫(yī)與整涌理辦唉法的競設想步、估向價方獨法的資選用攻、試碑算價宅格及訓價格亞的調艙整、干內部毒審核先確定還評估裁結論代、評末估初筋步結險論通圍報、漆疑難遵問題當?shù)膮f(xié)拒商辦聲法、右評估玩報告列的編隸寫及錢送達嬌等。委挑二、脹現(xiàn)場蝶查勘武般房地嘴產現(xiàn)沃場查碗勘是盈對房且地產障實物熄狀況墾進行葬實地壤考察觀。目粥的是褲核實逮房地稀產的戰(zhàn)實際憶功能蠢、核息對帳礙物的托真實癥性、艦可靠忍性，順為正漸確估忍價提溝供第勢一手馳資料舊。落甩（一腸）、鉗現(xiàn)場抹查勘付的主煙要內活容倆請現(xiàn)場槍查勘項的主寨要內襪容可閘分為齒房地斯產物姓體的叮確認呈房地覺產權孕屬關耳系的斬確認乘和房雀地產鄭財務育狀況頑的確氧認三井個部宮分。壇罰纖1.剛房地熟產物軟體的付確認陡箏盲房地闖產物叨體的穗確認痰是對燃象房滋地產弱實物爹狀態(tài)吩的清冒查核牧定。資以地當產為欄主的章評估勾，物縱體的已確認加重點易是坐纖落、搜地號慨、面參積及督附著禿物狀宮態(tài)；家以房栽產為究主的握評估狹，物嫂體的滴確認秀重點鼓是建絹筑構食造、稈用途滴、成逮色狀胡態(tài)及鞭地段正坐落婆。攏透(1撤)對缺象房妖地產朝所在遇位置惹的確霞定島懸主螺要是察核對仇房地尿產的師邊界麥、鄰最地關喇系、幼道路般關系異，查尚對地然號、廢房屋吩門牌投號碼花。殲共（2憲）對鏈象房逗地產宿類別赴的確贊認料梅根據(jù)鏟我國耗的房么地產文管理白體系充，房曬產可趣按用探途分尚類確排認，發(fā)土地聾按地搬段等挑級結貍合用啞途分照類確病認，陶如武譽漢市揀，在慨按產謊權關胃系分謙為直鐵管房啊、自肢管房遵和私巖房的救基礎愛上，久按用迎途分迫為商匹業(yè)、郵工業(yè)丹、居五住及異其他騙用地線等類免別。饒繩棄（3瘦）對戲象房觀地產棉數(shù)量目的確療認替晉房地伶產數(shù)扔量的綠確認辟，中弓心是像確定怪房屋兇建筑被面積米、土鴿地面甩積。解評估臘申報紋上的部面積朽與實嚇際面游積往皺往出魄現(xiàn)差城異，野評估四人員仔往往件不可解能具順體地著計算潮測量兄，而往只是歷以目竿測或望步測食，憑乓經驗衛(wèi)來測槍定。炸當發(fā)盆現(xiàn)整孫幢建繩筑或待其他術設施身漏列存時，貧應建良議委貍托方稱補充庫填報榜。房掌地產北估價霸人員哲對面裳積可蠅不負腎責任誠，但顆為避助免糾駕紛，基最好噴在估固價依廳據(jù)中進列明峰“依迎照委獸托方弦填報寄的面限積評與估”挎的字序樣。川若申弓報面怨積不縱實，話應以豪實測凈面積摟經委多托方股認可施，作趟為估奶價依織據(jù)?；槎洳?.選房地晶產權譜屬關羞系的那確認津旱享權屬萬關系裳的確師認是件在核寬實房霞地實善物有鐘元及銀其狀即態(tài)之礦后，評確認鋸其歸道屬關膨系。歐權屬睬關系員一般女分為臘所有盡權和覺使用葛權，奮但在腫具體粒確認蠅過程釀中，蘋由房彎地經輔營的哈多樣槽性可君派生碌出多轟種權次利關癥系。拘評估州應明吐確確大認房田地產部的一張切權濾利關浴系，腐核實哭其權暮利關盡系是蝕否存躲在及論與其萍委托暖說明妥內容者是否踐一致繳。久推(1桐)所理有權筑的確法認校焦主要膽是查驗對產創(chuàng)權證駝明。肢對于棒土地慰，主循要是啟區(qū)分繩國有諷地和春集體秤所有真地；蜓對于洽房屋塘，主買要是芽區(qū)分申直管熔房（代市房謝產局喉管理卷的房邁產）浪、自學管房見（各乖單位濕自己款管理平的房殺產）拍和私智房（憲或個酬人所踏有）怨產權摘。桃辨(2潮)用除益權驅的確店認復式主要真是查似對房腦地產遵的使窯用與盟經營挑收益貢權利龍，包丙括土埋地的疾使用怒權、著地面乞收益巾權、乞典當窯權等汽。港石(殊3)蓋擔保跟物權波的確徹認誼偽擔保孤物權逢主要復是指死用房梁地作雪為建夫立債責權債扎務關壟系的躁擔保循條件素，如阻抵押韻權。道宿虹(4麗)限釋制性播權利住的確提認損補主要瀉是查正對房日地產甲經營僅、使覆用、停轉租犧等方詢面的核限制欣性權尿利。繡有限載制性晉權禾用臨房謙地產捆，在逐所有夕權與梢使用牲權相刮對分快離時理，其括價格題會發(fā)丑生收逆益結得構性省變化挺。如走所有帽者出廈租房廣地產漸，承御租方頃無轉喪租權逃，則娛承租授權的晌轉讓忙價格瓦會降僑低。枯對房溜地產頌權利路關系好的確拼認實雁質是外對整收體房且地產敬的完溪全價兔格按蘋權屬芬關系燦進行頭分割湯，權班利愈直充分六，其支價格響構成銜因素假就愈攪多。長在當蜓前的賞房地著產估揮價中世，應獲特另渴注意沙所有汪權、筑使用裝權、悟抵押川擔保說權及搞與房策地產竿相關鴉聯(lián)的憲債權扣的確爬定，忍查實皆國家侄主管勿機關私簽發(fā)稱的權違屬證獸明及湯當事?lián)先穗p晨方簽藍訂的藥契約松，區(qū)瞞分權夕利范都圍及噸其對括等利狠益關崖系。洽尚裹3.泉房地褲產財務務狀竹況的獵確認下董勞房地微產財課務狀睛況的科確認協(xié)主要敏是核尼實房汽地產軋的原洪始價橋值、潮凈值征；使嗎用過菠程擴浮建、汽改建饅、修乓繕的尺追，蓮毗值出；地膀產的站使用謊權利洪期、恢費用敘支付妄額、摸土地屬改造滴投資悅、與爺房地農產相漿關聯(lián)貪的債漢權與含債務曠等。劫確認膠主要花依據(jù)尚是：品國家趣有關淡房地去產財旋務管顫理的著辦法裙。財配務狀毒況的育確認叮,應忌與財利務部曬門聯(lián)育系，篇核對松申報歌表數(shù)張字與愁財務未帳卡慕所列地是否抓相符組，并煙詢問鏡當?shù)匚照挠兄仃P財凝務管諷理辦材法。煤抄炮（二材）、等現(xiàn)場滋查勘籍方法遞禮淘現(xiàn)場惹查勘伙是房倘地產咸估價遍的一薦項深膏入調食查研療究工非作，護應做低好充喜分的作準備育，并艇講究店工作韻方法葬。特玩另提旺對大萌中型悲企業(yè)僅全部察房地猜產的焦評估構，其失工作兆方法烏可歸圣結為屈以下愧程序許。脂譜1.束準備靠沫獲＠取愈得有輛關資醬料。份包底去總平裹面圖答、典略型房憤屋的歌竣工孔圖及授其竣社工決失算資掛料、粥申報領表填塵報資難料。賞徒賺＠確狐定參吵與人撫員。軍包括摧委托依方房染產管頌理人株員、錢建筑論工程茫技術害人員集、財壽務人鐵員各摘一人頌，評屈估人品員若鼠干人牧。掘名＠研鵝究資錄料根呀據(jù)總我平面驅圖確服定勘月察線文路，活對重撲點房撕屋和絹邊界強作出輪標記撇。哀念2.估現(xiàn)場旱踏勘虹閘場＠普驚查。傭核對疑帳物功，清療點房怨產棟塘號、僵建設籃年限傳、結季構類票別，裂對重哀列、拿漏列城作好頃記錄形。潔纏＠重周點勘宏察。蘋選定材結構繡相似旺、建渠設期屋相近揀的有醫(yī)代表保性的至房屋京進行來詳細襪勘察帆。對插記錄聞不詳衛(wèi)者，立進行瞞實地沉測量例，作飲好記搶錄。光詞蠻＠記肺錄廠隙區(qū)園掩林等掘環(huán)境絕狀態(tài)槍。如功區(qū)內丙小景糟點、例樹木繳及綠在化、拜建筑攻小品彈等。寫騾霞＠了耍解廠今區(qū)發(fā)金展規(guī)媽劃及翠所需營拆除振、改軌建建式筑。借蹈糖＠對企已竣降工房豈屋建井筑物亂、在測建工寬程，姥未列款入申璃報內鹽容的父作好源記錄申。攀律3.粥整理尊踏勘弱資料戶電搜＠列矛出確亮認的型房地瞧產。芝確認寸其面嫁積、漆房屋驚結構沈、完條好狀刊態(tài)，濃尚可狗使用雄年限援。嘆項＠歸邁類房槳屋。侄根據(jù)垃建設扯年代箱、結養(yǎng)構特劣征、螺建筑犯形式岸和用琴途歸舟類。焰召攏＠確棋定典佳型房這屋，虛作為例估價齊基礎亂房屋亞?？v濾＠查掘對房槐屋建角筑竣耕工圖降紙，平了解紙隱蔽恰工程京，包爐括房萄屋結泥構、克墻體槍厚度之、地情下基溪礎及漏水電覽、設突備管閉線等君情況吃。第塘＠對閃在建場工程簽，尚眨未辦膚理竣渠工決誕算工雨程進謙行清割理，戴并與爪財務激部了量核定陡，避徑免重盲復計漂算。低犧灶＠列富出尚窯未清昆楚的訴問題懂，進仰步調雕查了握解核絞實。侵房地士產估形價程材序（忘一）律房地杏產估出價是塔一項遷復雜規(guī)的經它濟活虧動，歇要想挖使評紗估活狡動高貨效、濾準確們、公稠正，扇必須享使活鋪動過魔程遵是循一檔套嚴宣謹、悟科學旬的工例作程童序。加這套婦工作完程序迎是進繁行房亭地產棒估價購所必傻須經襖過的太工作退階段御，反違映了乞各階勒段之翁間的紋內在澆聯(lián)系很，是吼人們翼對估霉價對謝象形助成立紹師認五識的滅思維輸歷程扣，是漲經過掌千百睜萬次列工作責實踐個總結艷出來軋的客倍觀規(guī)僅律。錫按照剛房地號產估惰價程胖序進病行評殲估可扎以提誤高效榮率，窄減少武失誤摩，確業(yè)保質膛量。始房地違產估攜價程叔序可缺以分繞為以容下幾亭個階慰段；乳估價洋申請湯和業(yè)隊務受李理、嬌制定光估價完作業(yè)拿計劃促、資真料的折收集該與整伙理、戚現(xiàn)場殊查勘僅、綜核合分商析和脹估算儀、撰片寫估苦價報腿告、陣交付既估價泰報告躍書及釣收取男信公宮服務厘費。乖遣操作密一、院估價遵申請掙和業(yè)胖務受災理涂1.忠估價厭申請屆里趴進行拒房地臣產價遼格評降估時忠，當拜事人齊應向且有關驅的專神業(yè)評泄估機抓構提獄出書巾面申陰請，宗并填痛寫評球估委上托書淺。評牽估申喊請書宴或評巖估委舌托書弓應寫撫明的洋事項討包括四：暢（1太）當敬事人禮的姓醉名、慕住址摧、職齡業(yè)等嬌（法列人或畢其他塔組織追名稱催、隸氣屬關春系、薦所在爐地址于、法改定代意表人耍姓名超、職呼務等浮）；則運（2遼）評麻估標烤的物皆的名云稱、塌類型價、面贏積、橋地理潔位置吩和環(huán)脫境條潤件等停；套（3蹈）申宋請評什估的睬原因句和用士途；赤粒（4晉）房誘屋產防權人其、土泰地作棗用人逝的領器勘人沙；尊（5桂）委挎托評仇估的窯要求娛。除洋了評郵估申腦請書槐（委檔托書寄）以賤外，秩申請騙人還構要向艷房地臂產價井格評冰估機隔構提騾供各耗種有漆關證艙明資嫌料，舅如房胃屋所流有權焰證，屈土地時使用影證，迎買方赴單獨幻委托痕評估巧時房蹈地產辟權人及出具櫻的同副意評輛估的隱證明番，設卸計和屑施工清圖紙燒，使領用期勿維修魂、保酸險及舌其他角費用拳資料各等。必艙2.鉛業(yè)務僵受理置慈兼房地籌產價露格評愛估機鳳構在尊收到膠評估哄委托候人的達申請?zhí)茣蛡饔嘘P拘證明稱及資始料后捐，要拉在一核個有菠限的未時間鞋內（頸如3仙天）才作出季是否反受理宣此項隨業(yè)務殖的決雀策并尖通知跟申請彩人。繩估價怒者在譽作出痛接受桃委托廁的決剝策前購要對澤委托扯人和糊評估加標的糕物的貸基本桂情況朱進行擾初步寨了解油，來好界定驕有關悅估價歡的一雁些重痛要問擾題。廟這些皇問題壤主要籌包括溫；估頭價目密的、死估價循對象陽、估真價的棕作業(yè)徹日期警等。廉偉（1樸）估驗價目以的。堅房地僑產價擁格評寫估作牌為房瘦地產路業(yè)的編一項香基礎績工作映，可是以有蜓多方步面的貿用途徑，評盯估委腹托人板也會遵因為涼自己異不同搞的需噸要提體出不眠同的然估價哥目的屆。房繡地產沸估價堅的目綠的可斤以有裹很多雙，如悶：房德地產烈買賣沾、租最賃、每抵押側、補聾償、塘入股遇、清妨產、蔑交換淡、訴野訟、專課稅盞、投刮資決趙策、頭統(tǒng)計雜等。毒由于錢估價術目的泥的不臥同使劇價格讓類型碗也有欄所不苗同，鄰如買寫賣交喬易價何格、叨抵押近價格柱、租野賃價泳格、漁典當物價格良、課搏稅價取格、勺征用舟價格但等。剃不同祖的估齡價目埋的，切對估回價的四精度拖要求季不同勞，對勾市場奴價格約實現(xiàn)才的各添種條鐮件限唯定不芒同，表所采號用的小估價麗方法振也有掛所區(qū)察別。星因此告估伙但者對蛋委托籃人估遲價目厘的的榮明確路把握司是正犧確決茫策和仇做好廟估價居工作勵的前近提條抵件。滑啄（2問）估傾價對禿象。企作為廈具體乖要評快估的援房地咸產到尤底是課土地個還是胳建筑秧物，怠或是吊建筑工物與怨土地階合一白，或姻是其莊中的誘某一爺部分震，這群是受服理估鹿價委嚴托時強必須粱明確琴的基淺本事流項。待除I超要對課估價區(qū)對象家的大畫類加輸以明癢確外溜，還易要對嶼估價舉對象導的一銷些基饞本情毅況進獻行初濃步了岡解。志若是巖土地控，是肢生地蜘〔無陽開發(fā)揮成本蛇）、任新開敘發(fā)地帖（有腫開發(fā)牌成本屋）還然是其誕上附乳有影發(fā)響地榆價的風附屬極建筑武物；榨如果概是房腐地合叢一的豈估價尚對象犯，其數(shù)建筑康物是進依然懷保存晉，還暴是將咽被拆蠅除；肉若是植單純腿的房唯產估捐價，燈則要濤明確堪建筑宏物的助含義蘿，如既為寫慎字樓銜是否雀包括節(jié)其中裝配備筍的設劉備，裙如為犧酒樓恒是否啦包括仗其中伏的家忘具等態(tài)。桌（3自）估最價的穿作業(yè)儀日期雕。所若謂估沖價的辜作業(yè)奶日期耽，是賣指從朝何時扔開始讓估價但至何淺時完燈成估竊價作弓業(yè)，蜓即進件行估殘價的炒起止黨日期榆。完料成估辦價的血日期茂一般賤是委舍托估沙價者撇提出映的，察估價妖者應哀盡量膚滿足居這一待要求懸。但唇當估找價難玩度較教大而擠委托辣人提她出的組時間蠢太短疑以致物不能漢保證史較公左平合穴理地饑評估辦出價趴格時券，估滑價者錘應向佳委托攔人說觸明原太因，芽商定土一個雞較合蘿適的爐時間對。確摧定了動完成稠估價材的日捏期，盾估價悔人員畫必須月按期新保質分地完雀成估程價，刪以確奉保自死身的貴信譽串。從耀理論裳上講皇，估茅價活息動是翅受委釋托而棉進行堡的活碼動，惑應嚴懶格按印照委虹托人輔的要獸求去涼做。衫委托坑人常退會出具于自匆身或糕局部衡利益盜的考柳慮對嘗估價尋者提司出諸唱多具佳體要亡求，鞠估價炊者在兆進行穴估價勤可行院性分津析時穴，一棒方面籮要搞晃清對效方的揀意圖棍，另腎一方跡面要數(shù)考慮顆委托壁人的教要求回是否磚有背涉于估似價行廳業(yè)的忠行為鼠準則價，是梅否超唉越了嶄自己襯的業(yè)避務能寧力，越對有某異議耀的要慮求，請可以艦通過半溝通侍與協(xié)夕商來巾謀求住雙方千達成松共識息。估倡價合全同簽踐訂前舒，雙芝方應果說明幼收費寇標準攝和付似款形堂式。帝如經慶審查資分析貴，不賞能接腐受此槐項業(yè)兼務委潤托，油應盡融快通掠知委夢托人淹并說民明理仁由。含估價走者決律定接茂受委猜托后錫，可擊通知幅委托危人填郊寫正羞式的辛估價腦委托績書并多辦理錄有關捷手續(xù)牢，簽淚訂委盜托合劣同。唐合同芽必須獄對估烈價的竟各種搶具體職要求居、委喪托人異提供輕的有注關證霞件與蜂資料管、估卵價費隙用、顫估價膊時點摔、估棵價完母成日馬期等墊作出棟明確念規(guī)定暖。簽樂訂合廟同后藝，估腰價者撫應按疤合同支的時吊效和師質量葡要求劉，編斜制估剩價計磨劃，根安排快估價誠人員仙。做旋好必已要的槳準備龜工作集。誰房地挑產估蹈價程傍序（危二）撇操作叨二、框制定泛估價至作業(yè)返計劃言碗制定挑房地忌產價巨格評鵝估作倡業(yè)計潑劃是畝為了幼使估丙價工米作有暗條不仇紊、安按時苦、高情效完細成，腥計劃鳥一經遍確定免，一叔般要圖按計課劃逐禿段進收行估朝價工熟作。鐮在規(guī)商模較粘大的架評估陣項目頌中，絞制定張計劃鐵對估訂價作裁業(yè)的課成敗猜與質繁量有屋著極版為重喉要的凳作用再。制河定估溫價作今業(yè)計出劃可婦大體置包括鉤以下謹幾個線內容淡：途1．碌確定六估價偵作業(yè)欄的具抵體因牢素風湯對于訊估價耗作業(yè)研來說梅，僅引僅指練明某聯(lián)塊土晝地或瓣某幢響房屋裳是無購法開報展估股價工任作的姨。為笨了更俱好地調完成侍委托頂?shù)臉I(yè)核務，使必須薪對估幕價對徒宋的鑼各種撈影響鼠價格第的具如體因山素進而一步探確認膏。竿（1眨）確挺定估沾價對貌象的烏品質養(yǎng)特征繪及產遭權狀末態(tài)構①估謊價對輩象的橡品質額特征萌。脊主疏要指旁估價另對象昌的外悶在值羊稅。方估價江對象膠如果灣是土批地，探則需僵確定庫其坐竄落、虹編號何、四湯至、慨面積媽、形膨狀、辛用途彩等；耗如果處是房吸屋或易其它陸建筑效物，魯則需荷確定阻其所蹈在地某（門蜻牌號傍碼）柿、類記型、匹結構丟、占輔地面唉積、拍建筑而面積胃、使鋒用情勉況等偽。此班類情巷況可紫根據(jù)板業(yè)務假需要第采用另填寫堤表格歪的方扁式獲牽得。玩館②龍產權幸狀態(tài)規(guī)確定耐。通創(chuàng)過對萍產權濟狀態(tài)禮的確谷定，切把握余估價悲對象播的內牙在情默況。美房地飯產權霜利是饑一束感權利久的集寧合，富除所珠有權駁外，亮還有該使用樂權、化抵押守權、杠租賃宜權等版，權豆利性居質不妙同，梳其價觸格也哭不一揀樣。暫估價拆者必辭須確傘認是放對所奉有權綁估價泥還是解對使歷用權燦或租罷賃權拌估價貫；是糊對所倆有政狼與使亡用權明合一攪情況及下的拌估價參還是則分離買情況襪下的寧估價劍；是赴在租雷賃行娃為發(fā)驕生還夏是沒限有發(fā)遲生情衡況下暈的估眨價；恥對使祥用權宏估價組，使隸用權嘗年報事為多貫長，田已使虹用了獸多少概年，各還余聽下多蕩少年尋等?；炜傊畠x，估尿價者罰必須旁在明邀確了糕房地騙產的遍權利青內容俗．權航利的長發(fā)生沿與存境續(xù)時唱間等呢產權鎖狀態(tài)住后，剩方能糊對其敢進行房估價豬。瞧（2樂）確版定估碧價范雙圍積軍房地賠產的床內容牙復雜饒，影吵響價屢格的壟因素臉眾多驕，一辣般在裳估價防對象帆得到晉確認沒以后忽，還取必須肌確定借估價債的范抓圍。鍬房地紡產估葡價范苦圍包溫括以寸下：仆4個燥方面喇：傲①土格地估休價。夢土地位估價豆一是文空地多估價各，二嬸是地品塊上括有建排筑物躁，但蟲視為絮空地姨。在星地上乘建筑量物預卸定拆雀遷的終情況確下．辟往往片采用齊這種津方式交。嚼②建紫筑物別估價鞋。在軌土地駛與建倆筑物符筑成敞為一命體的肯狀況回下，皺僅就毒地上下的建支筑物寺進行止估價梁。簡③合絮并估臟價。壞對土葬地和熊地上峽建筑丈物共封同估組價或拘對其灣中一斬部分亭估價半。晝（3某）確矩定估騎價時斷點翁騰估價損時點家是對形估價就對象洲的房勾地產扒決定各其估養(yǎng)價額腹的基蛋準日疾期。嶺由于邀房地鞠產價塌格是營隨時絞間等棗因素根的變販化而臨不斷納變動塔著的漲，因鹽此，低只有緒估價肥時點準確定攪以后也，估懇出的唇價格根才有盯意義帽，估柱價時迫間的萌詳細犧程度零取決仰于所爺要評捐估的麥房地因產價終格類泰型和較市場喇變動陰程度放。一即般說響來，任買賣濱價格及、租沙賃價聚格比添抵押絹價格僅和課探稅價勸格所蘋要求粥的時狠點詳泥司細，鐮通常倉至少突要指鞏明月斃，甚扇至要艘到日炎。時何點越幻詳細得，對匙估價斤精度誼的要尊求就巨越高槽，估禾價也逼就越鎖困難決。估益價時洗點一夾般定靠為委囑托估哄價的意當日燒或現(xiàn)壘場調善查的中當日運。當營然為扯求取遼過去錦某個何特定互時期芽的價缺格（秀如有聰關訴替訟案篩件的輪房地元產價盾格）菠，也蓄可以鋤將過晝去的熱某一創(chuàng)特定黑時與壽作為件估價承時點斧。踐2．技初選吵估價停方法憲和人稿員祖瘡明確悄了估運價作滅業(yè)的巨具體級因素勢后，納應初叫步選熟出擬維采用狀適合房于該向估價攝對象窯房地澤產的之估價魚方法特。初級選估袋價方謹法的井目的唯，是框為了提使后模面的雨資料端收集役與整許理和剝實地慎查勘吵有的切放矢峰，避熱免不迅必要蹤的重丈復勞兼動。液根據(jù)葉估價除對象虛的目護的、碰時點顏、日聰期及題初選克的估南價方要法可革判斷趁委托蘿任務筋的輕酒重、卻易難華和緩抬急程踩度，曾從而兇確定武投入磨多少效人力切參加儲此項堂評信知任務園。評屢估人本員的浴選定罰和工頓作安滋排以帖及評鋒估人疑員各園自分層工負塔責的紡工作劍范圍煙明確竊以后序，有魂利于驅參與騾人員項協(xié)同幅動作軋，相改互配杠合，能提高脅工作未效率巨。冬3，勻估價賄作業(yè)馬的工德作進伴度安雄排話冬估價浩作業(yè)軌的時偷間性收和實具務性田都很芳強，蒸必須貿注意膀時效職。整潔個估雨價工捐作的殼時間膚可以窮從接刷受委眠托之綢日起提到交榮付估悉價報輛告止穩(wěn)。一容般委行托人紫對估脈價完收成的禮日期唱都有衛(wèi)較高爬的要瞇求，煮并在臣簽訂挎委托哲合同棵時作善為重膜要條償款寫昆進合禾同，染能否柱在約捐定時爺間內諸圓滿溫地完府成估隊價任春務，虹不僅易關系墻對估騙價方癥的經膊濟利碑益，尺而且暫對估杠價方汪的信散譽有正著舉喝足輕吊重的飾影響風。因芒此，懲要通悔過估防價作噸業(yè)計稀劃，高把估眉價作耕業(yè)的破流程瓦按程編序規(guī)層定好駕相應飼的時骨間進由度和衣時限肆，使血操作衣的每頑個步享驟既擋科學區(qū)有序色，又潔省時翼省力離。郵4.即估價局作業(yè)裳計劃襖中還行可對屢費用克安排漲、估頁價作聽業(yè)備廁忘錄談的編蜓制等核有關燃事項象作出雞明確史規(guī)定耕。制烤定估掏價作莊業(yè)計井劃的賤方法見可以協(xié)采用墾網絡漸計劃吊技術剛，以關便選打擇最件優(yōu)方近案，膠并在脹計劃氧執(zhí)行喇過程淚中有質效地遷控制席與監(jiān)沉督。到丹房地買產估煌價程仰序（雪三）擇操作腐三、雙資料施的收翅集與贈整理牽漫資料塌的收叨集與輕整理歌是估茶價者禽在計塘劃指氧導下棉充分謠占有夸和利貫用信走息資談源的欺階段設，也橫是為權準確披估價斃尋找壽依據(jù)倆、為滋現(xiàn)場屑查勘匙進行倘準備仿的階設段。裂資驢料收化集的牛深度售和廣永度很扁大程母度上榨取決坑于在稻計劃竟階段浪初選息的估脾價方養(yǎng)法，經一般老應圍劇繞著輩估價棍方法警所賴亡以計紙算的錦資料江數(shù)據(jù)倉進行放收集紅。如念對供軌出租治用的結寫字貿樓擬杏選用鈴收益乖還原趕法來怠評估毀其價咸格，繞則需江收集僻可供城出租扶的面植積、告出租糧率或仁空置認率、遍租金屯水平盤、分野攤折無舊、裳負擔泥利息鐵、運況營管壤理費小、稅絹收等頭方面燈的資鄭料。播如某掛塊土蛾地擬偷選用艷假設牲開發(fā)艘法來匙評估蝕其價看格，子需收辣集規(guī)假定用矩途、面容積反率、淺覆蓋錫率、卸建筑勢高度策等方盆面的橫資料出。喇農資查料收偉集除版了來已源于份評估化委托米人提糟供的吩必要幕資料哈和實過地查谷勘所競得資懼料外約，估棕價人全員還畫可以板從估衣價機逆構建陽立的滾資料汪存儲韻系統(tǒng)照小提刺取有盒關資肚料，道或到注政府以有關房主管坡部門掘去查維詢，話或向文其他頌當事夏者、紅咨詢雪公司肝變問謙。告房元地產危估價厲所需嫩收集衣的資斤料主膨要包漸括以添下幾益部分俯內容怕：米1．肺產權糖資料鍛。產鄉(xiāng)權資豪料是甩反映重房地喪產所詠有權梨歸屬內及其蘭變化屯情況怕的綜墻合資縱料，吐包括索產權川所有拿證、燒土地鐘所有礙證、僅地形摟圖、扮平面箏位置爸圖。系與房謀地產鮮權歸熟屬及業(yè)變更逼的有舉關資蕉料，聲如房朗地產萬登記研的原夾始記神錄，籮接代舉管產螺權資節(jié)料，仆落實煉政策岔資料毫，房濕屋買乒賣、廊租賃豐、抵薪押資算料，鮮征地嶼拆遷授資料漂，私勇房改皺造資簽料等泛。仁2．白房地銷產建戒筑開盛發(fā)資專料。塌主要擊包括鳴建造步開發(fā)推的年砍代，立主要簽結構絲材料窯、內汪部設您計布傻局、熄設備飽裝修貢、建鮮筑造器價等謎。在共估價升中，摔有些瘋必需衫的資榮料無獄法從塑現(xiàn)場持查勘陷中獲騾得，訴可借禽助建銀筑開舅發(fā)的柄原始旦資料花來確超定。翠祝3．陜房地己產使辦用資胡料。尺包括找房地痛產使終用年槍限、確程序然、方竊式，濃房地鐮產出蠢租性疫質、培期限凡、價惰格，遵房地駕產維何修保蜜護及及現(xiàn)存俘的借蝕用、站占用懶情況趙等。顆峽4．舅市場賺資料捉。包障括房照地產悠所處臂的地彩區(qū)環(huán)軋境、距地理程位置奶、繁郊榮程重度、謙交通袋狀況快、客堪觀環(huán)慕境的叢優(yōu)劣木，政走府的滑城市霸規(guī)劃跑、政錦策對湖房地算產征槽用、今改擴柄建的姓限制竹及市個場交橋易的吼限制役，以你及相展似房距地產扎市場莖行情往，包非括成卷交價籠格、岡租賃裕條件騾、維禮修費帳用、搜使用帥收益福及當科前市嘗場供色需狀愧況等企。弄操作青四、燭現(xiàn)場懼查勘距鄙現(xiàn)遇場查哀勘是木指房辣地產額估價穩(wěn)人員辦親臨誠現(xiàn)場嘉對估農價對沿象的導有關曠內容峽進行裝實地絡考查史，以巷便對近待估碼房地覺產的撥實體撇構造降、權觸利狀巾態(tài)、皮環(huán)境端條件把等具劈體內情容進值行充幣分了敵解和代客觀淚確認誘。在薄現(xiàn)場群查勘輝階段疑，評純估委偽托人餅應負單領勒榴之責網，派勺員領飛勘。傳糧現(xiàn)場田查勘裹的主兩要內素容有互：速1．織對土朵地的包查勘栗。評淹估人臟員對隔土地稠的查村勘主席要是祥了解洪地塊變的坐鬧落位蝶置、午土地興使類暗別、鍋面積隊、地架形、戒地貌疏以及釣地上峰和地獲下建藏筑物躲的情藥況，首地塊根與周趨邊地游塊的唉搭界鏡情況云等。嚇臘2.蒸對逃房屋許的查精勘。仁對房從屋查餃勘的廢主要哄項目燭有：滅先（1校）鑒歌定待鏈估房摩屋的農地址仇、坐乏落和污房屋步評估色范圍鳥。房授屋位大置的凳正確半性是帝房屋退估價喜的前質提，蒜必須它認真鞭核對鑼清楚洲。對劍同幢誼異產盟的房泡屋你揉同一傷地點喪內有查多幢詠房屋誓的情施況，雄要認卷真核乓實房戴屋的遵評估聯(lián)范圍娛，正返確區(qū)已分產溉權的味獨有化部分起、共補有部槽分或包他人附所有撫部分逝，以巧免出必現(xiàn)誤距估．麥發(fā)生擴產權沖糾紛勺?？龋?完）確筍認房玉屋的驗結構灣、裝梯修、燕設備難和面緒積。狐房屋呼契證捕上一貼般都填有關露于房句屋的督結構蘆、面叛積的粘記載采，但菊在實隆際中礎由于寸種種蘇情況它，如啦產權凈登記麻時的鏈疏忽決或房俗屋所所有者極自行薯改建瞎裝修執(zhí)等，絨都會竄使房迎屋的茂結構覽、面活積與籍契證注記載膝的情飯況有借差異零。因傘此，振現(xiàn)場綱查勘解時，概應對養(yǎng)房屋哥的結刃構和喂面積京等情濃況進圍一步山核查蘇，防舞止因典契證膨與實繭地不朽符而借出現(xiàn)膝的估片價失跑誤。渡房屋皺的裝郵修、赤設備歐、層特高和鑄朝向艦是房旁屋估橡價的法基本僻內容猛，它惱的主虹要項港目是岸墻體逗、屋弊頂、偽天花昂板，難地面疊、門恥窗、控隔間罪、層鐵高、址衛(wèi)生辱設備釀和暖捕氣設迎備等頁。了尾解房緞屋裝佳修情梯況是簡一件壯細致演繁鎖膝的工寄作。扯拉（3店）確注定房鹿屋的假建造顛年份憐。確御定房疑屋的廉建造所年份薯是房藍屋評崗估不取可缺責少的派組成撤部分惹，是欺評定沾房屋法折舊康情況眾的主撇要依省據(jù)，毒必須綠予以機查明飽。渣（4霸）評產定房吸屋成愉新。察房屋旋成新濃是影國響房腐屋價寧格的偵重要浸因素薄．評狂估人椒員根博據(jù)房真屋的膊新舊極程度典評定閉標準問．采奴取一照聽、圓二看閘、三她查、像四問婦、五后測的魯工作挎方法甩鑒定毫房屋烘的成個新。移一聽項，是晴聽取透住房禍或使解用者狼對房撒屋使寨用狀盒況和屢破損姿情況溜的反箱映；許二看毛，是老根據(jù)適聽到班的的烤反映字，結槐合所況要評庸定的賢結構窮、裝員修、班設備勻部分武，查所看房集屋的輝下部教、墻館體、攪屋面遵的變國形和瑞不均梁勻沉糞降，際以及率梁、辭往變奪形等姨情況充，做革出直館觀上照的判謊斷；畏三查晝，是城對房夢屋承擠重結找構部繩位、燕構件賄本身資的剛研度、吵強度球進行鐵測量燃檢查滅，看田其是波否有蠅潛在聚的危路險；遵四問臺，是禾就查愁出的綱問題牲詢問順使用勢各，源了解遙其有區(qū)關的層情況警；五辮測，跑是在碰條件趨具體尖時，桶用儀錦器測杏量房奧屋的樓結構釀變化湯情況氏，主僑要有餓地基蛾沉降甲、墻喪體傾頸斜、多屋架情變形耐、裂軟縫等驅。從研實際配出發(fā)墻測定閱房屋纖成新孤程度須，對舍解決幫建造象年代避不明筆或年震代久仿遠但驚仍有堆很大付使用航價值終房屋耍的估底價問轟題，源具有券重要師意義總。蝶3．右勘丈躬繪圖題?？睔g立繪燃圖是占指在昌房區(qū)至全面瓶查勘哪丈量狂的基納礎上濃，將前房屋飄的形插狀、山位置賀、層籠次、陡結構箱、內輪部設闖施、豪墻體脖歸屬越以及柿附屬厘搭建肯等，謝按照材一定偶比例巧如實持反映績到房依屋平卻面圖撕上，攤同時概估價命人員府應認崖真逐革項填渣寫“未房地式產查挑勘評押定表廣”，騎作為五估價扯的依排據(jù)。底茶4．偶拍照父、錄乏像。幕現(xiàn)場戶查勘割中對防重要儉的評近估項描目要貌進行送拍照啦或錄間像。抓拍照佳或錄薪像能州直觀宮地反印映評議估對代象的綿特征坑，尤竭其是下文字系敘述繞未能邀達到養(yǎng)對標棚的物斧理想討的描運述目陰的時梁，通挖過拍屠照或溜錄像杏可以屈彌補南其不漂足。遲拍照吸、錄糞像對經那些岸即將余拆遷溪、有槍可能虎發(fā)生藏糾紛塘房屋窄的評歌估很賞有必科要。筍觀5．歡對環(huán)于境條錢件的溝確認矩。環(huán)垃境條遍件也稼是影茶響房蕉地產蒼價格敏的重馬要因頌素，拿而環(huán)匆境條宿件往懶往不勒是契貴書等懲文字宿材料御標明咬的，燭另外態(tài)環(huán)境指條件姥的變歪動性帆很大傘，所增以估鑄價人餅員要燕親臨平現(xiàn)場畫，逐吸步確督認對年待估房房地尖產價虧格有臟影響飯的各收因素獨的狀揮態(tài)，伍通過倘實地漫調查態(tài)，取浸得對季待信敏房地各產周滅邊環(huán)播境的幫客觀詠認識虹。環(huán)何境條漢件包榮括：莫商業(yè)盾服務慕、市剃政設卡施、棉文化籠教育菌、交撥通通壟訊、絮衛(wèi)生津狀況管、生糧態(tài)環(huán)練境、另娛樂啦設施蠅、人筑文自蠶然景喚觀等懼。乒房地確產估爭價程躍序（班四）毯操作紫五、說綜合向分析土和估啊算邁幫綜合企分析鼓和估艙算是天房地慢產估艘價的銹實質燃性階摧段．值根據(jù)屋較完懲備的跳資料岸，估攜價人扛員可圈選擇俘估價副方法墳，最您終估四算出復房地礦產價揮格?？h這一店階段催的作厚業(yè)包漏括2擁項：吵扒1，塵資料亞綜合辦分析歪。資施料綜彼合分盟析的瘦目的須是為回了確疤定房壁地產冠估算清的基協(xié)本數(shù)間據(jù)，暖基本填數(shù)據(jù)翻準確終與否璃對估勒算的坐最終貿結果點有直崗接影體響。鵝如果蒸資料秋綜合甲分析判不能遭如實唐反映做房屋孟建筑阿的各線類技葉術數(shù)咱據(jù)，區(qū)甚至眼發(fā)生戚失誤糟，則模會影污響到駁價格鍵評估騰的正漲確性們，致題使當穗事人蝦蒙受距不應蓬有的除損失幟，也觸會影哭響到獻估價濱者的疼聲譽紅。床軌資料便綜合姓分析矛的重役點是貼：（式1）氏檢查鋼資料狀是否磨為估懷價所睡必需褲的資誤料，畢即注茫意該巾資料獵是否嗓與委精信房僚地產辮的種鮮類、綠委托竭估價句的目器的與啟條件豐相符賀；（花2）鉤房屋頓產權量的歸億屬是假決定炊評估第房屋引的價徒格的電重要量因素柴，一暖定要晨準確驕。鉤2．且價格發(fā)形成赴分析災。房踩地產呼價格紙的形索成，盆一方航面是公基于菜它的嬌實體污因素日，另隔一方行面是賀基于休它的偵影響灘因素倡。房談地產貝價格軟的實噸體因睡素可彼以通勁過確怖認來立把握經，而穗影響燙因素雁則要秒通過泉有經益驗的調評估犧人員搖加以圍分析濁，以療便把男握各防因素盤對價飄格的歪影響晉程度橫。房唱地產撥價格漸的諸曲多影碌響因鉆素可凳以劃慢分為航區(qū)域劈因素會和個湖別因長素兩群大方補面。腥口（l幟）區(qū)辯域分歲析。懸所謂稻區(qū)域描分析偷，就膝是分規(guī)析待護估房箱地產赤屆于月何種腹地區(qū)恒，該漂地區(qū)習有何嚷種特傲征，隨該特乒征對太房地示產價煌格形鎖成有里何改挑I響唉等。還因為星房地紙產價柱格會眉隨其故所處元的地便區(qū)特劍性的叮不同肆而有偽很大忙差別概，如魄不把供握地斗區(qū)特倒征就掌無法湯獲得匪房地義產的姥適當腦價格厭。進逃行區(qū)要域分脹析時胃，主浸要應廚從房筐地產謙的用疊途分羨類著園手，轎如住子宅區(qū)灣、商遍業(yè)區(qū)歸、工討業(yè)區(qū)飄等。捆這種脆分類撤并非皂城市值規(guī)劃憐上的覺使用姻分區(qū)殊，而戶是實懷際上狠的使扔用分偷區(qū)。殿同時昨，房脹地產社的價立格除哨受所柳屬地浮區(qū)特咽性的奶影響荒外，嘩類似雨地區(qū)誓及更缺廣泛擾的同編一供胃需圈葉的特號性也卵會對濃其有鐵重大痰影響屠。村眾因此竿，區(qū)家域分馬析可擠分為毅鄰近問地區(qū)退和類駛似地予區(qū)兩似部分相。鄰莊近地練區(qū)就較是同己類地添區(qū)即各待估菌房地疑產所障屬的避地區(qū)乳類別淺，如老住宅沖區(qū)、級商業(yè)愛區(qū)、勇工業(yè)辰區(qū)、聲文化泊娛樂崇區(qū)等返。估雕價時且首先鬼要判需定類桿別；色其次倡，區(qū)晌域劃杠分的夫范圍框不宜旁過大討；最直后，懷類別兵判定寶要考蔽慮未鏈來發(fā)爐展。促類吸似地都區(qū)是仰指與慢傳估絹房地劣產所幅屬地歲區(qū)相請類似史的其梁他地饑區(qū)。間類似琴地區(qū)稠也可刪以用伍“同丘一供貸需圈枝”的淺概念厭解釋蝴。在匪“同書一供鼓需圈頃內”艱，同距類房溪地產驅可形偉成替稅代關既系，清因面躺對價期格形且成有抽重大陵影響暴。租（2捉）個安別分繭析。鄉(xiāng)是對駝待估懼房地駛產的衫個別如因素腰進行折的分菊析，使是判迷定房竹地產封最有光效使健用方及向的各工作遍過程周，房哈地產種價格擺就是關以該居房地辮產的歉最有男效使際用方遮向為青前提泰而形哪成的證。個勵別分陪析應篩當正傻確掌漸握待蘭估房獵地產辰的地挑塊條千件、鏈街道仿條件時、臨釘近條付件、誘環(huán)境哪條件骨、行莊政條心件等炭方面著的因夢素，男再依疾據(jù)鄰冰近地親區(qū)的膊特征朽，判窄斷出雪最有慶效使黃用方郊向。萍倍3．粗估價針方法拔的選窩擇和園價格陡估算肌。她（1旱）選周擇估奇價方胖法。跑在計梢劃中鳴初選守的估言價方薦法在田這個撓階段創(chuàng)可以勵得到繼最后芳的確答認并宜用于匪計算牙。盡差管房研地產碧估價擔方法輸比較扔多，桶但最蛙基本賞的方港法還灣是成退本估詢價法笑、市烏場比涉較法拜和收盯益還愚原法獻三種乓。在墓進行奪房地徹產估惱價時慘，原惑則上溪應并寺用王張種方迫法。樹因為土三種勞方法傅各有究利弊化，僅渴靠一惕種方屑法不賀易達跡到正倉常價澤格?；\有些臭房地農產不踩適用邪于上跑述三剃種人論法，路可根起據(jù)具伯體情畫況加謊以選櫻擇。年郵（2疫）價甚格估戲算。鑼選定塞估價辮方法來后，螺可開