山東臨沂市房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)辦事流程

臨沂市房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)流程一、前期準(zhǔn)備工作1.機(jī)會(huì)選擇獲取土地信息——→獲得土地相關(guān)資料——→進(jìn)行實(shí)地考察——→市場(chǎng)調(diào)研——→初步可行性分析報(bào)告——→審核——→市場(chǎng)/競(jìng)爭(zhēng)分析——→項(xiàng)目定位——→詳細(xì)可行性分析報(bào)告——→審批——→準(zhǔn)備獲取土地2.土地獲取向土地管理部門報(bào)名參加競(jìng)買并索取有關(guān)文件——→向拍賣人報(bào)送參加競(jìng)買的有關(guān)資料，經(jīng)審核批準(zhǔn)成為競(jìng)買人，交納保證金，領(lǐng)取競(jìng)買號(hào)牌——→在規(guī)定的時(shí)間參加競(jìng)買——→簽訂《拍賣成交確認(rèn)書》——→15日內(nèi)與土地管理部門簽訂土地出讓合同并交付相當(dāng)于地價(jià)總額的10%的定金——→按規(guī)定期限付清地價(jià)款后，依法辦理土地登記，領(lǐng)取土地使用證書。3.項(xiàng)目設(shè)計(jì)招標(biāo)二、行政審批1、辦理選址意見(jiàn)書a.計(jì)委審查可行性研究報(bào)告和進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)。b.國(guó)土資源局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。c.建委辦理投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見(jiàn)書。d.環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項(xiàng)目環(huán)保意見(jiàn)書（表）。e.文化局、地震局、園林局、水利局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。f.規(guī)劃部門辦理項(xiàng)目選址意見(jiàn)書。2、辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》鬧a.防人防宋辦進(jìn)在行人絮防工益程建適設(shè)布秘局審誕查。喝艘b.恥國(guó)土嫩資源框局辦舌理土姐地預(yù)輔審。霧孤c.線公安竹消防制支隊(duì)凳、公繪安交處警支已隊(duì)、尿教育索局、姻水利濤局、貝城管境局、治環(huán)?？椌?、舉園林蓄局、涌文化缺局對(duì)善建設(shè)漏工程腰相關(guān)挽專業(yè)揚(yáng)內(nèi)容歐和范漿圍進(jìn)抹行審配查。挑室d.掩規(guī)劃陸部門縫對(duì)規(guī)屠劃總蔑圖進(jìn)缸行評(píng)石審，行核發(fā)幻《建守設(shè)用很地規(guī)殃劃許見(jiàn)可證該》。欺吐e.迫規(guī)劃專部門宏確定誤建設(shè)盯工程弓規(guī)劃妥設(shè)計(jì)其條件舉。饒3、欄組織建拆遷隱及建單設(shè)工布程、孝監(jiān)理捆招標(biāo)瞎招標(biāo)蜂程序郊：向謎招投廣標(biāo)管堅(jiān)理機(jī)聾構(gòu)報(bào)窮建富——優(yōu)→底核準(zhǔn)倒招標(biāo)窗方式奉和招駐標(biāo)范孤圍未——?jiǎng)e→稻編制川招標(biāo)劇文件手——化→謎發(fā)布錢招標(biāo)憲公告翁或發(fā)魔出投閱標(biāo)邀著請(qǐng)書悼——禁→淋對(duì)潛私在投處標(biāo)人蜘進(jìn)行磚資格嚼審查活——當(dāng)→練發(fā)招宏標(biāo)文浴件并劍報(bào)招頌投標(biāo)娘管理附機(jī)構(gòu)鉗備案辦——魯→其組織介項(xiàng)目派現(xiàn)場(chǎng)偏勘察蠢——為→喉在規(guī)蓄定時(shí)宿間內(nèi)祝接收貧投標(biāo)臣人編橋制投重標(biāo)文扇件扎——證→團(tuán)組建弊評(píng)標(biāo)香委員吩會(huì)京——訴→重開(kāi)標(biāo)貓、評(píng)剝標(biāo)，他提交謝評(píng)標(biāo)笑報(bào)告呼——付→亡確定機(jī)中標(biāo)嚴(yán)人關(guān)——學(xué)→舅15午日內(nèi)炊向招馬投標(biāo)宜管理銅機(jī)構(gòu)狗提交尊施工疼招標(biāo)價(jià)投標(biāo)箭情況淡書面非報(bào)告縣——貝→變發(fā)出俯中標(biāo)宇通知方書予4、次初步離設(shè)計(jì)評(píng)和施屑工圖衡設(shè)計(jì)剪審查豪a.棄規(guī)劃并部門錄對(duì)初倡步設(shè)筍計(jì)的面規(guī)劃睡要求去進(jìn)行維審查磨。炮b.朋公安即消防些支隊(duì)登對(duì)初唇步設(shè)耍計(jì)的地消防寶設(shè)計(jì)棚進(jìn)行看審查午。且c.茅公安供局交圍警支承隊(duì)對(duì)踩初步?jīng)]設(shè)計(jì)牙的交膀通條田件進(jìn)仿行審易查。瑞肥d.鳴人防臘辦對(duì)猛初步心設(shè)計(jì)狀的人陵防設(shè)聲計(jì)進(jìn)夢(mèng)行審養(yǎng)查。屋繩e.童國(guó)土輩資源睜局進(jìn)壽行用填地預(yù)幸審。傘開(kāi)f.繼市政徐部門數(shù)、環(huán)賽保局哲、衛(wèi)析生局帶、地幼震局悲等相膽關(guān)部垃門對(duì)意初步狐設(shè)計(jì)黃的相洗關(guān)專改業(yè)內(nèi)蝕容進(jìn)折行審村查。破久g.直建委疏制發(fā)清初步特設(shè)計(jì)房批復(fù)皺，并帳對(duì)落叮實(shí)初亦步設(shè)恩計(jì)批截準(zhǔn)文揉件的嚼要求犬進(jìn)行跌審查若。迷h.哀建委宅對(duì)施駝工圖伶設(shè)計(jì)粘文件帆進(jìn)行全政策鋒性審徹查，況根據(jù)糠業(yè)主偷單位肝意見(jiàn)栽，核責(zé)發(fā)技泄術(shù)性價(jià)審查毀委托壁通知萌單。飽嘩i.雹建委坐根據(jù)牽施工指圖設(shè)箏計(jì)文濾件審秧查機(jī)農(nóng)構(gòu)發(fā)很出的始《建圈設(shè)工飾程施企工圖匠設(shè)計(jì)檢文件腐審查俊報(bào)告疑》，呈發(fā)放拜《建躍設(shè)工勝程施側(cè)工圖歇設(shè)計(jì)丙文件篩審查找批準(zhǔn)嘆書》倦。頃5、陶辦理煎《建世設(shè)工礙程規(guī)種劃許光可證治》阻a.枝公安內(nèi)消防俘支隊(duì)夕進(jìn)行繩消防那設(shè)計(jì)撓審查林。夫b.失人防貴辦進(jìn)仆行人仔防設(shè)罷施審故查。李清c.楊建委龜、市引政部舒門、歪園林遺局、概環(huán)保座局、玻衛(wèi)生處局按占職責(zé)芽劃分病對(duì)相讓關(guān)專沿業(yè)內(nèi)拿容和籍范圍紐進(jìn)行顯審查駕。劣d.浴規(guī)劃刮部門祥對(duì)變煤更部熔分的屆規(guī)劃棉設(shè)計(jì)圾補(bǔ)充生核準(zhǔn)互規(guī)劃距設(shè)計(jì)軟條件呼，在居建設(shè)效單位謠繳納法有關(guān)袖規(guī)費(fèi)佳后，周核發(fā)佛《建策設(shè)工材程規(guī)畢劃許咽可證樓》（奴副本決）。某6、鳴辦理吵《建療筑工搏程施馳工許壁可證肚》織a.懸建設(shè)憤單位侄辦理災(zāi)施工壯報(bào)建骨登記亮。忽b.泰建設(shè)孩方對(duì)樹工程股進(jìn)行刑發(fā)包考，確優(yōu)定施槐工隊(duì)眨伍。桂招標(biāo)籮類工著程通廟過(guò)招倘標(biāo)確同定施還工隊(duì)叔伍，盼非招市標(biāo)類依工程聲直接敞發(fā)包屯。毅c.留建委景組織化職能況部門早對(duì)工歇程開(kāi)碑工條很件進(jìn)敏行審撞查，懼核發(fā)晴《建搞筑工坑程施焰工許嘉可證書》。門7、辣辦理施《商展品房攝預(yù)售寬許可啦證》腎由房爸地產(chǎn)機(jī)管理唐部門字辦理玩預(yù)售渣登記蒼，核螞發(fā)《薄商品攏房預(yù)做售許吼可證而》。紐慈開(kāi)發(fā)脅企業(yè)狐申請(qǐng)恰辦理謹(jǐn)《商屢品房香預(yù)售禍許可拍證》目應(yīng)當(dāng)錯(cuò)提交悠下列緊證件符（復(fù)錄印件薪）及揮資料零：勞a.保以下寬證明穿材料麥：聾（1爐）已輩交付尚全部桃土地盾使用乓權(quán)出魂讓金德，取紙得土粉地使腫用權(quán)洞證書育；抵（2戀）持思有建絕設(shè)工底程規(guī)雜劃許財(cái)可證轎和施寶工許扮可證包；幸（3河）按撤提供紫預(yù)售球的商沉品房菌計(jì)算頁(yè)，投召入開(kāi)選發(fā)建疊設(shè)的吧資金伙達(dá)到蒼工程榴建設(shè)沾總投橡資的取25微％以捏上，扮并已委經(jīng)確菊定施慨工進(jìn)裳度和添竣工喝交付蠟日期證。漁b.真開(kāi)發(fā)怪企業(yè)丹的《仆營(yíng)業(yè)也執(zhí)照擁》和寄資質(zhì)方等級(jí)憤證書渣；壇c.亞工程污施工詳合同宵；爸d.古商品緒房預(yù)擇售方雅案。舊預(yù)售耗方案撤應(yīng)當(dāng)菊說(shuō)明尊商品仰房的諒位置惜、裝慶修標(biāo)暗準(zhǔn)、昏竣工脆交付熱日期渡、預(yù)廊售總貧面積反、交汪付使腹用后權(quán)的物刊業(yè)管獄理等杠內(nèi)容伐，并運(yùn)應(yīng)當(dāng)塵附商鹽品房紛預(yù)售極總平凳面圖松、分湯層平砌面圖像?；?、鵝辦理蒜建設(shè)奴工程犧竣工響綜合類驗(yàn)收曉備案技a.亮建筑紙工程沿質(zhì)量站監(jiān)督哪站（堪機(jī)構(gòu)歪）對(duì)景建設(shè)滑單位紙?zhí)峁┡宓目椆を?yàn)喂收?qǐng)?bào)依告進(jìn)憑行備鼓案審茫查?？瞎.廢財(cái)政疼部門擊對(duì)建濁設(shè)項(xiàng)將目應(yīng)摩繳納賢的行進(jìn)政事棉業(yè)性賓收費(fèi)攻和基再金進(jìn)蜓行核角實(shí)驗(yàn)紹收。祥瞧c.過(guò)規(guī)劃暈部門訴、市橋政部耗門、抽水利活局、蜻環(huán)保毀局、愿文化祥局、療衛(wèi)生拘局、諒公安介消防鐵支隊(duì)會(huì)、園忍林局賞以及館其他便需要擊參加她驗(yàn)收搖的部饑門，孟按照另法律芒、法府規(guī)、近規(guī)章坦的有奮關(guān)規(guī)夫定對(duì)米相關(guān)子專業(yè)移內(nèi)容伏和范斜圍進(jìn)涉行驗(yàn)帥收。漢規(guī)劃塵部門拳根據(jù)頓上述靈部門布和本稠部門圣驗(yàn)收債情況鐵核發(fā)篇《建種設(shè)工思程規(guī)雀劃許肌可證團(tuán)》（表正本標(biāo)）。驅(qū)悅d.烏建委勉綜合端各部眠門驗(yàn)綁收、將審查蒸意見(jiàn)搭，對(duì)套符合顯審核往標(biāo)準(zhǔn)放和要絹求的添，出蒙具建轟設(shè)工談程項(xiàng)晝目竣賀工綜奮合驗(yàn)燦收備版案證粉明；獲不符京合標(biāo)擋準(zhǔn)或醒要求柿的，友作退拜件處技理并副要求名限期而整改捧。妨三、概效姻底覽權(quán)屬在登記柄1、熔由房場(chǎng)管局森核準(zhǔn)裹新建液商品區(qū)房所均有權(quán)岡初始傷（大言產(chǎn)權(quán)妙證）叛登記聲。監(jiān)2、位開(kāi)發(fā)塑商應(yīng)族提交擔(dān)材料期：拳（1最）申辭請(qǐng)書相；先（2嘆）企擾業(yè)營(yíng)般業(yè)執(zhí)者照；達(dá)餡（3組）用陽(yáng)地證布明文愚件或茫者土珍地使壤用權(quán)距證；發(fā)皮（4乳）建網(wǎng)設(shè)用課地規(guī)筐劃許鋼可證剖；余（5依）建悟設(shè)工悔程規(guī)豈劃許明可證觀；邁（6悅）施貓工許臥可證登；傅（7套）房蜜屋竣口工驗(yàn)注收資割料曠（8滾）房寸屋測(cè)信繪成過(guò)果；滅形（9寄）根種據(jù)有芒關(guān)規(guī)可定應(yīng)額當(dāng)提影交的澆其他牽文件覺(jué)。速房地猜產(chǎn)開(kāi)茂發(fā)流棟程（復(fù)完整旗版）攜——屆轉(zhuǎn)帖針1\業(yè)土地瑞證、投建設(shè)神用地衰規(guī)劃者許可破證、尺規(guī)劃憐要點(diǎn)尖批復(fù)遼階段用停土地鏡證和慣建設(shè)繩用地牛規(guī)劃傻許可悼證這披兩個(gè)衫證，枯加上糠規(guī)劃戀要點(diǎn)揀批復(fù)衰，是滅進(jìn)行梳房地雞產(chǎn)開(kāi)雪發(fā)的填前提茄.但牲是,老這幾舉樣?xùn)|咳西領(lǐng)杯取的靠先后誼順序困，非惱常的裕有學(xué)蛇問(wèn)。視有經(jīng)骨驗(yàn)的佛同志依，一匹看這刻幾樣塊東西顧的發(fā)促出時(shí)定間，飲基本瑞上就屆可以拖判斷扶出地暖塊背哈后的道故事婚。這腹三樣境東西閘涉及渠到國(guó)咐土部犯門和上規(guī)劃則部門霞曠日貍持久脹的權(quán)后力斗喚爭(zhēng)。岔目前嗓我國(guó)縱法律謠也沒(méi)論有很絲好的殿規(guī)范藥這個(gè)防問(wèn)題秧。展吵恩，錄簡(jiǎn)單突的說(shuō)堆一下臉，土葡地證恨由國(guó)道土部誰(shuí)門頒廊發(fā)，捧是土飯地權(quán)乎屬證宮明，釀?shì)d明厘了土芹地用涌途及底使用握期限口（只朋是載坡明）擔(dān)；建穴設(shè)用局地規(guī)臂劃許巨可證兄由規(guī)乞劃部艦門頒槽發(fā)，院是核爐定土吸地用凝途及井用地倉(cāng)界線強(qiáng)的法當(dāng)律依時(shí)據(jù)；被規(guī)劃竊要點(diǎn)勒批復(fù)捆由規(guī)年劃部婚門頒沫發(fā)，釋是確選定土趴地使體用強(qiáng)倆度指鑒標(biāo)的東法律底依據(jù)券，如耗容積館率啊捆建筑蜻密度植啊停修車位技配置屈要求帳啊這姓些指摸標(biāo)都趟在這斷個(gè)批暴復(fù)里匙體現(xiàn)榴出來(lái)痰，包拳括現(xiàn)田在的棵那個(gè)夠小戶鍵型比溉例限歇制要摔求，等也會(huì)桂在這投個(gè)文氏件里紅體現(xiàn)澡出來(lái)每。蝦航一般矮來(lái)說(shuō)媽，一局塊地年，必芝須要淋由規(guī)飯劃部仁門核呼定規(guī)站劃要呢點(diǎn)，擦頒發(fā)楚了建惱設(shè)用屯地規(guī)丙劃許創(chuàng)可證狠（以供下簡(jiǎn)孤稱地芬規(guī)證高）之朽后，芒才能戶領(lǐng)取婚土地專使用緣權(quán)證柄。這杯絕對(duì)軌應(yīng)該福是必欺須的錄程序損。因擾為國(guó)矩土部針門必畫須依腰據(jù)規(guī)腸劃部況門核紛定的賄土地允功能柔及土循地使興用強(qiáng)深度，皆才能寬計(jì)算偉出土帖地出釘讓金公，才查能在怕土地悲證上沾載明皆土地戀用途祖及年拔限。于伸但是染呢，粱在現(xiàn)群實(shí)中熊呢，濕這個(gè)苗想法訂只能蟲是理妹想狀完態(tài)。莖因?yàn)槭ナ紫闰?qū)，很隱多地害方的從國(guó)土典部門辰在出茄讓土唉地的煌時(shí)候某，根蠅本不孩考慮訓(xùn)規(guī)劃緊，直艱接就辭整塊拍出讓較了。軟然后疫給人聚家辦探出商正住用緞地土王地使錦用權(quán)古證。層這種把讓人參無(wú)法糟理解教的土仿地出姑讓模哈式一蜓度非憑常盛頁(yè)行。以然后強(qiáng)受讓重了土蔽地的撐開(kāi)發(fā)暈商，慣再去籮規(guī)劃然部門慎軟磨貍硬泡冷，無(wú)撿論是宜修改贈(zèng)規(guī)劃貸也好竊，還雅是根絨本沒(méi)中有規(guī)產(chǎn)劃都視好，由反正童，我庭的土屢地出丹讓金通是已蝦經(jīng)交腐了，鬼剩下勸的事自情你煎規(guī)劃夕部門垃得給也我搞相定。瞇岸我不濤是批幅評(píng)這餃種土嗎地出少讓模確式容毛易滋透生腐匠敗。察要知駐道，吵我國(guó)泥正式昆搞土恰地出鄰讓也占只不已過(guò)是縫從1攔99婦0年舞開(kāi)始驅(qū)的，菊而以湯公開(kāi)裂交易碧的形隨式搞衫土地偏出讓何，甚雁至都隆只是唐從1阻99臺(tái)7年劍才正殊式開(kāi)斃始。陸而北振京第券一塊隨公開(kāi)培交易忍的土笛地，漸是到綠20毫00飼年之給后才辛上市炮的。厚我只工不過(guò)暴是說(shuō)酸，我王國(guó)在添這個(gè)胳問(wèn)題白上缺鐵乏經(jīng)子驗(yàn)，解國(guó)際爹上也粗沒(méi)有德什么遷可供刑借鑒狂的模容式。病因?yàn)樵\我國(guó)型的房雁地產(chǎn)觀管理錯(cuò)體系芬那絕銀對(duì)是鮮全世詢界獨(dú)虧有的購(gòu)。憤貫青們稱不要?dú)г谶@炸里給銜我指噴三道屈四。肥我在兆這個(gè)材行業(yè)醬浸了粒這些典年了啊，起疾碼我摔個(gè)人豐覺(jué)得料，把自我放替到9處0年童代的爭(zhēng)背景殺里面巴去，汗我也踐想不往出更雞好的宅土地器交易閣模式港。城摩市規(guī)候劃這洪個(gè)概覺(jué)念一續(xù)直到造現(xiàn)在抽都還稠沒(méi)深季入人怎心，策更何耐況當(dāng)便時(shí)呢器。店里不過(guò)媽無(wú)論港如何質(zhì)，這秘種土煉地交暴易模塌式現(xiàn)贈(zèng)在已器經(jīng)只割是歷夫史了粗。捉冷新城濫鄉(xiāng)規(guī)河劃法改第三脫十八鍛條：周在城悶市、謀鎮(zhèn)規(guī)洋劃區(qū)雄內(nèi)以攪出讓拼方式門提供嫩國(guó)有應(yīng)土地樣使用芬權(quán)的息，在帖國(guó)有勇土地睛使用珍權(quán)出看讓前奸，城減市、禿縣人朵民政財(cái)府城晨鄉(xiāng)規(guī)膚劃主迅管部厭門應(yīng)虛當(dāng)依報(bào)據(jù)控畝制性狼詳細(xì)故規(guī)劃飽，提晴出出怕讓地際塊的統(tǒng)位置儲(chǔ)、使偷用性標(biāo)質(zhì)、鬼開(kāi)發(fā)耕強(qiáng)度啟等規(guī)醫(yī)劃條警件，會(huì)作為俯國(guó)有愧土地迎使用敘權(quán)出亦讓合毛同的謎組成扣部分償。未賭確定樣規(guī)劃拔條件味的地狹塊，勞不得增出讓恐國(guó)有麗土地亭使用莫權(quán)。紹絕以出謀讓方杰式取恒得國(guó)幻有土先地使繪用權(quán)亮的建桑設(shè)項(xiàng)野目，奧在簽社訂國(guó)訴有土墊地使階用權(quán)浸出讓戴合同破后，洋建設(shè)只單位煤應(yīng)當(dāng)大持建蘋設(shè)項(xiàng)棋目的額批準(zhǔn)蕉、核緞準(zhǔn)、爐備案昂文件亂和國(guó)壞有土杯地使虎用權(quán)碗出讓似合同創(chuàng)，向勻城市漁、縣菜人民爸政府蘆城鄉(xiāng)秀規(guī)劃博主管勁部門執(zhí)領(lǐng)取繳建設(shè)懷用地棋規(guī)劃孤許可啦證。組舅城市梢、縣謝人民竄政府恥城鄉(xiāng)敘規(guī)劃將主管計(jì)部門起不得您在建融設(shè)用京地規(guī)緒劃許務(wù)可證粥中，嚇擅自固改變款作為鏡國(guó)有臥土地之使用或權(quán)出膏讓合王同組轉(zhuǎn)成部攏分的去規(guī)劃泰條件為。僵勁希望寶在我伏日后截的職獵業(yè)生蟻涯中棄，不踏要再貿(mào)拿著冰商住純用地被土地閥證去薯規(guī)劃友部門砌死磨赴硬泡熱，阿括門。辰2、莊項(xiàng)目食公司著設(shè)立絞、立氏項(xiàng)、籍環(huán)境槐評(píng)估遍、房棒地產(chǎn)凳開(kāi)發(fā)惹資質(zhì)匙這四翻項(xiàng)幾均乎是甚每一愚個(gè)項(xiàng)蜂目要呈開(kāi)始枕的時(shí)先候必緣須要躺搞的輩東西誘。非燕常的嚴(yán)社會(huì)慕主義袍特色肺。不縣過(guò)這恩里也震有些叔東西燕很有獵趣，態(tài)與法字律的萄關(guān)系甜也比裂較大沖，比凈如設(shè)她立項(xiàng)騎目公朽司。舊這里金要注損意一貪下，定母公玉司拍良到的哲土地善，轉(zhuǎn)定到其宅全資捷設(shè)立爛的項(xiàng)址目公角司名喊下，祝按我祥國(guó)法炊律，塊不屬矩于交棒易。憑我再賞次強(qiáng)渣調(diào)一懷下：蜜母公染司與聚其全壁資子希公司年之間哄的土業(yè)地流燈轉(zhuǎn)，鬼不屬圈于交批易。方再次料強(qiáng)調(diào)就：不拴屬于壓交易態(tài)。因閥此，齊房地螞產(chǎn)公戀司可員以任匙意設(shè)延置項(xiàng)扇目子尚公司更，在馳房子住賣完鋸后再沙把它監(jiān)在實(shí)臨體上唱消滅吉，只習(xí)留下稿一個(gè)繩殼。銅這種蒙操作勺模式嫂沒(méi)什帝么法信律風(fēng)晚險(xiǎn)可直言，屠非常柱的經(jīng)梳濟(jì)實(shí)爪用，兵因此旦現(xiàn)在練我國(guó)婚稍微澇有點(diǎn)浸規(guī)模遮的房騾地產(chǎn)尤公司酬都這茅么干四。瓦再云說(shuō)立找項(xiàng)，愿這個(gè)肢東西炊純粹汽是計(jì)畢劃經(jīng)壯濟(jì)時(shí)恩代留哨下的特產(chǎn)物殲，非弟常的群煩，準(zhǔn)也不頭知道夢(mèng)這個(gè)孝東西捕應(yīng)該災(zāi)算什社么。嫌立項(xiàng)侮主要度考察搖的是加項(xiàng)目油的投伐資額列及可購(gòu)行性青。我削不知員道在存目前姑的市死場(chǎng)里稍，可犬行性默這個(gè)犬東西贏，政畫府是向從什耽么角聰度來(lái)筆管理替的。示反正他現(xiàn)在叮各地享由于產(chǎn)市場(chǎng)鋪經(jīng)濟(jì)板的深全度不繭同，肯所以餡在這憐個(gè)事爬情的武管理過(guò)上也哀不同提。有決些地絨方基擺本上丹不太額管，猜有些州地方付就管刻得非偵常嚴(yán)胸。而厚且立固項(xiàng)到騙底需串要什肚么材秒料那得也是沉誰(shuí)都海說(shuō)不存清楚便的事車情。匯立項(xiàng)關(guān)與其郊他程碑序的壤先后糾關(guān)系僑那更卷是異倘常隨賭便的差事情始。譬階如最簽近國(guó)每家的惑政策命，要康求先總把環(huán)預(yù)境評(píng)灣估搞挎了，齒再回緩頭來(lái)抓立項(xiàng)脖。這灑是基謊于加符強(qiáng)環(huán)情境保抽護(hù)促究進(jìn)可氧持續(xù)彈發(fā)展粘的考驅(qū)慮。敢但在尼很多需地方倚，環(huán)卡評(píng)的遠(yuǎn)一項(xiàng)古主要答前提進(jìn)材料功就是鏡立項(xiàng)喘批文郵。立持不了手項(xiàng)根餐本做陜不了討環(huán)評(píng)廚。不謠過(guò)上適有政先策下邀有對(duì)榴策，康事情繭都是造人辦職出來(lái)傾的。減反正便到目名前為據(jù)止，律建設(shè)卻項(xiàng)目誕都在蛇紛紛瞞的上椅馬中射，我判也不謝知道寸大家迅都是旅怎么返在這巡些莫披名其毒妙的漫政策扎中穿討過(guò)來(lái)裹的。姐反正筐我自澡己如爛果操脂辦這埋些事墓情，曾基本旺上都悄是直技接去你這些候部門去，譬蕩如去塔計(jì)劃星部門誓，就帶讓他擾們給償我推狂薦可附行性?shī)Z研究盆報(bào)告祖的編忍制公紛司，擋去環(huán)幣保局凍，就凳讓他隱們給暑我推逮薦環(huán)蝶境評(píng)蹦估報(bào)韻告的倍編制淺公司瓣，然刺后讓架這些嗎公司邪負(fù)責(zé)雀把這宅些手捐續(xù)辦亮出來(lái)插。編螞制費(fèi)壩用稍潛微給賴多點(diǎn)領(lǐng)都沒(méi)并關(guān)系喜。總嘴之我承自己吹一看邀到這擺些手旨續(xù)，墻頭就鍋痛得肯厲害艘。毯房站地產(chǎn)燕開(kāi)發(fā)渾資質(zhì)暴就比朽較有話技術(shù)業(yè)含量墊一點(diǎn)標(biāo)，關(guān)軋鍵是司專業(yè)豪技術(shù)晶人員判難找后?，F(xiàn)筍在這醋些專央業(yè)技評(píng)術(shù)人船員資啊料都郊是省貌內(nèi)聯(lián)炮網(wǎng)了編，想惜搞幾腔個(gè)球右人糊廚弄建丸設(shè)部塊門基員本上漿做不藏到，勤建設(shè)堆部門腫也不織敢在尿這個(gè)伴事情逗上亂若來(lái)，晉因?yàn)樗魏味苋硕加梢月渡暇W(wǎng)喂查到鼻，某稻某是嗽什么屯專業(yè)鴨資質(zhì)眠任職量什么儉公司涂。現(xiàn)蜘在結(jié)股構(gòu)類姐的工排程師袖難找欺啊，午感慨握一個(gè)秩。嘿麥嘿。噴另下一乎篇開(kāi)挽始講暗正式圣的規(guī)韻劃報(bào)抵建：刻總平慈面審桂查階蕩段。和3、鄰總平觀面審磚查階帖段某3、單總平順面審皂查階蹦段塊這狹個(gè)階應(yīng)段各竟地的撲叫法浸不一凈樣，男我聽(tīng)掙得比燭較多謠的叫上“賭修建程性詳恭細(xì)規(guī)酷劃審禍查欲”象。這神個(gè)階爐段就袍是審典查小蟻區(qū)的跡總平收面規(guī)事劃圖巡紙，雪也就弦是審交一個(gè)滴小區(qū)端的建尺筑物晝都是顆怎么毒排的籮，每脾棟單坦體建協(xié)筑有扔多高低，有去多大牙，各疼棟單株體建否筑之吉間怎炒么間愚隔，惡間距幫是多奸少，欠日照握夠不駛夠，敏總?cè)菡?qǐng)積率腥是多默大，炸有沒(méi)現(xiàn)有超躍過(guò)規(guī)袋定的照容積閱率，朋建筑欠密度襲是多者少，翁進(jìn)出勁小區(qū)血的道淘路怎胡么安撓排，暫是不孫是符妄合消禾防規(guī)抹范，鹿等等子等等在，這慈些東篩西都莫是非挑常的曉專業(yè)倦啊專隱業(yè)。嬌協(xié)在這哪里我路要舉聞例說(shuō)常明一藍(lán)下，芹比如循建筑弱密度嬌，這搞個(gè)東誕西看上起來(lái)思很簡(jiǎn)吹單是蔥吧，重就是側(cè)建筑方物基趴底面孝積占開(kāi)整個(gè)欄小區(qū)泄面積愧的比沸例數(shù)恐。譬蘭如這耍個(gè)小辦區(qū)是罷1萬(wàn)賀平方粒米，戀有3惑00寶0平姜方米鞋的地筋面上謠有建弱筑物鬧，那司么建散筑密師度就擺是3客0%映。看榜起來(lái)父這個(gè)很計(jì)算約應(yīng)該亦是沒(méi)俗有什守么爭(zhēng)榨議了源。但卷是且是慢。庭我這堂30濫00坊平方森米的英建筑魔占地島里面屋，有霉20會(huì)00魯平方露米是蓮一個(gè)杜大型鏡的架泊空平演臺(tái)，忠架空銳層下駁是停膊車位冷，上才面是控空中褲綠化熔廣場(chǎng)嬌?，F(xiàn)弓在，關(guān)爭(zhēng)議粘就來(lái)桂了，非我這聰個(gè)2店00東0平燒方米智，到勿底算奪不算蔬建筑向基底顯？你謊之所磁以限減制我頃的建師筑密麻度，彎無(wú)非侄就是涌為了咱保證慣綠化建嘛，摔保障葡居民退的休巨閑空港間嘛背?，F(xiàn)聰在我項(xiàng)雖然元好象略是在四地面勇上建轟了東假西，膝但是選我這棒個(gè)東桌西頂窩上都繞是綠館化啊裙，我巴的綠孩化沒(méi)做有減娘少啊淺，我待的休南閑空麥間沒(méi)某有減談少啊嫌，所識(shí)以這矛個(gè)2片00至0平唇方米料不能邀算在獅建筑煎密度規(guī)里面策。這是種空巷中花天園型誘的架醫(yī)空層劈到底獲要不寫要算肉建筑悅密度敏的問(wèn)車題，街反正黃技術(shù)倦規(guī)范蟻沒(méi)有墊限死柿，有析無(wú)窮或的空帝間可綁以鉆山營(yíng)。桑再舉松個(gè)例疊子，丹容積轎率，引總建癥筑面石積除姑以凈殲用地漲面積持。也同是看擠起來(lái)蝴很簡(jiǎn)慢單。謠但是忠放到米實(shí)踐瞞中一認(rèn)看，途啥是著凈用威地面湊積啊川？從乏哪里釀起算鈔??？疤是純剝粹的眠土地噸使用套權(quán)證先載的賺面積極呢，扣還是炭比這啄個(gè)面朋積大碌那么鑒一點(diǎn)闊，一拌直到銀周邊驚道路役的道窄路中桃線去塌呢？么這個(gè)飄東西蛋根本策說(shuō)不道清楚伶，怎此么算雜都行旦。把替凈用藝地面蜜積一靈加大功，總壁建筑肉面積煤自然銅就水俯漲船美高。副這都供是可達(dá)以鉆銅營(yíng)的輸?shù)胤讲椤Ｊ咂渖谒淖u(yù)地方失，譬稅如消騾防通姓道的儲(chǔ)設(shè)置望，高框?qū)咏ぶ木刂鼙乇氃O(shè)語(yǔ)立環(huán)蛋形消奧防車搞道。謝但是務(wù)這么望一搞抬，小葡區(qū)的貌綠化值基本慨上就帥毀掉賊了。門怎么弱辦？惕設(shè)置派那種傳隱形陳消防副車道鏈，上源面種鞭草保精持綠鉛化，掃就指堵著圖愛(ài)紙說(shuō)疏這就摧是一博條消商防道雅路。花這么恒搞行委不行老？反展正我零個(gè)人名不知遷道行逮不行泉。消糧防車云道的建載重去量那議是有拼非常桃嚴(yán)格科滴設(shè)殺計(jì)要芬求滴燙，反煮正我識(shí)個(gè)人字不知磨道這彎種草潛地能境不能哪承載洽得起線消防怨車。槐侮審總娛平面老是整刑個(gè)開(kāi)柜發(fā)報(bào)歷建過(guò)抱程中灑最有味技術(shù)壺含量導(dǎo)的活妄，這暮個(gè)過(guò)擴(kuò)程一瓜般都烈要2出到3金個(gè)月雨，往冶往都鴨要和憂規(guī)劃滾部門家反復(fù)看修改柳扯皮盛，來(lái)訪回磨野，磨獅到雙茄方都救沒(méi)了業(yè)脾氣演，才扁能通份得過(guò)虛。我柔反正摩幾乎滋沒(méi)有巷見(jiàn)過(guò)痛能順播順當(dāng)陶當(dāng)啥踩工作堵不做型，干壩等著華就能倘通過(guò)顫總平碌面審芝查的辱。我喉也沒(méi)反見(jiàn)過(guò)溉那種魯零缺絹陷的忌總平酬面設(shè)斯計(jì)，咐只要際有心吧，無(wú)年論什禁么公腎司的或總平亂面，擾無(wú)論討是你聽(tīng)萬(wàn)科覽還是睬富力炒還是林雅居望樂(lè)，罰那只殺要一續(xù)挑起珠來(lái)，潛問(wèn)題打都是筑一筐橋筐的緣。不演是消牢防間愁距不房夠，蔽就是諸在不攻能開(kāi)努窗的抵地方桿開(kāi)了冶窗，澤要么趙就是嫂車道防轉(zhuǎn)彎葵半徑再太小教，等鋒等等茫等。雕（在炮這自令夸一膊個(gè)：針本人率不才雨，曾庭經(jīng)試朵過(guò)在外10唇天內(nèi)桃完成案這個(gè)頓工作患，至孩今被吉引為肢傳奇塑故事蔽。嘿雀嘿銅4、迅管線上綜合場(chǎng)審查端、排等水許掃可證桑踩管線斑綜合碑審查黃是規(guī)慎劃部外門的督專業(yè)躁審查瓜內(nèi)容償之一辨，我慈現(xiàn)在將專門旁拿出處來(lái)講蕩，因線為這廳個(gè)東茶西實(shí)竹在是痰非常使，非從常的束專業(yè)姻啊。運(yùn)搞得塊不好妹的話貿(mào)，實(shí)貨在是墓害死昏人啊說(shuō)。而省且，愉被這截個(gè)東乖西害棄死的番公司央比比城皆是靠。各刃位千合萬(wàn)別揪以為臟那些公什么熄保利臭啊合庭生啊泉之類晴的大觀公司弱就不因會(huì)在晶這個(gè)難問(wèn)題更上犯薄重大彩原則問(wèn)性的紙錯(cuò)誤踏，事出實(shí)上催，無(wú)惕論什首么房統(tǒng)地產(chǎn)莫公司停，在薪這個(gè)敲問(wèn)題循上栽浮跟頭就的的仇幾率合，是得一樣豎的，迷這個(gè)旗東西河就跟率擊鼓臨傳花鐘似的淡，一至輪到東就死日。說(shuō)視了半留天，畫管線扯綜合旁是啥著？包妥括三士大項(xiàng)江：小腥區(qū)給盯排水乓管線壁、強(qiáng)礦電線詠路、繁弱電贏線路宣，這碼三項(xiàng)滲綜合閉起來(lái)走考慮納，根撿據(jù)各汗項(xiàng)設(shè)稈計(jì)規(guī)顆范科莫學(xué)統(tǒng)蝴籌安君排，董放到蹦同一教張圖祝紙上蠅。給電排水稻不用裳多解巖釋了籍，就換是怎塊么引受自來(lái)比水進(jìn)今小區(qū)鏟，然附后怎擇么把擔(dān)生活姐污水惠和雨姜水排百出小績(jī)區(qū)；獲強(qiáng)電雨就是移生活遲用電匠，線萬(wàn)路從商哪里謠進(jìn)，卻怎么載上樓蜻，怎溝么進(jìn)輸門；沒(méi)弱電展的內(nèi)捧容就宜多了斯，什巧么有胃線電胖視線綿、各勇類通扎訊線跳路、拍網(wǎng)線憑、內(nèi)悅部監(jiān)弦控線關(guān)路，雷等等雪等等冷，多姻得要滑死。較上面繩這三的樣?xùn)|梯西要姐科學(xué)星的話兄，統(tǒng)瞧統(tǒng)都寨得在戶地下蜻走，少?gòu)牡嘏跸麓┞葸M(jìn)各添?xiàng)潌巫怏w再浴連接卻進(jìn)入性千家責(zé)萬(wàn)戶宗。熔這貴些線絹路啊焰什么駝的，擾必須膜要合擾理的獅安排雕好，扶不能譽(yù)到處潛亂走悅。作屆為非尤專業(yè)參人士牢，要腰判斷魯一個(gè)劉小區(qū)科的官泉線綜姥合設(shè)年計(jì)好短不好睛，只賢需要底看兩爬個(gè)東理西：矩1、柱你就賭這么釘走進(jìn)燈一個(gè)法小區(qū)共，看您它里購(gòu)面是靜不是似有電貫線搭怠在樓胃和樓江之間鉤。只幕要有句這個(gè)億，基止本上群這個(gè)塞小區(qū)揉你就均不用軍多考窄慮了史。2蝴、沙先井蓋挨是不愧是基質(zhì)本沿撒著小洋區(qū)道控路排們布，相不是庭搞到瘋到處手都是厚。如陽(yáng)果什暑么沙曬井蓋廢搞得掠滿地伙都是癥，簡(jiǎn)民直看箭不出革走向許來(lái)的揉，基垃本上貢這個(gè)慶小區(qū)既你就伯可以裁考慮瞇放棄拴了。翅歌為什件么我勝要這統(tǒng)么強(qiáng)寺調(diào)這偏個(gè)管邊線綜詞合呢草？如紗果它沒(méi)設(shè)計(jì)椒不好昂有什扣么后電果呢勢(shì)？首雖先，僻就是知給排首水會(huì)說(shuō)整天可出問(wèn)旋題。妻一下察雨小正區(qū)就每變池喂塘的服事情纏，我痛實(shí)在鋒是見(jiàn)舒得太舒多了擔(dān)；然跪后，蠟對(duì)于蛾年輕煙的我潔來(lái)說(shuō)向，就悔是網(wǎng)少絡(luò)整忙天出恢問(wèn)題籠，小狐區(qū)網(wǎng)顯絡(luò)運(yùn)磨營(yíng)商漂根本眾沒(méi)得晃選，怨因?yàn)閺刂宦癫艘粌蓷l管見(jiàn)，別組的網(wǎng)政絡(luò)運(yùn)插營(yíng)商別想進(jìn)療來(lái)提踏供優(yōu)峽質(zhì)服貸務(wù)都裝不行儉，而惜現(xiàn)在轎的這允家，你不是燭這里艷的線罪路壞敞就是墨那里雞壞，斯整天葛修，爸我這溉正打勉怪呢甲，嘣?shī)^的一飼下，垃斷網(wǎng)漿了。拍再然鹽后，摔夏天漆千萬(wàn)州別開(kāi)首空調(diào)走，一泥開(kāi)就蝶斷電傾跳閘刺。家篇里的表電器處得輪芬著用壁，千隊(duì)萬(wàn)別間一起絞開(kāi)。舞看電吃視的根時(shí)候激千萬(wàn)帆別開(kāi)蹄電腦債，不懂然就鞠得在容黑暗辰之中逝耗一饞晚上樹。這劣都是監(jiān)管線籃綜合壺沒(méi)搞寺好的襖標(biāo)志拒啊?？茨阏f(shuō)太，這彼樣的蜜小區(qū)查，能慚住嗎享？些管舒線綜雜合既拔然如需此重投要，棚那么葛我們酸說(shuō)，說(shuō)我們牲設(shè)計(jì)丑的時(shí)猛候好粗好的眼考慮掛，好構(gòu)好的繞研究跑，不銅就行崖了嗎巷？事欠實(shí)上竹，是質(zhì)不行紅。為椅什么崖？因舞為所劍有的剃線，涼你都切得從頃外面唱引進(jìn)黃來(lái)，饑都得撿跟外匠面有般個(gè)接?？凇９牡窃陆涌趶d在哪毫里呢保？我慚現(xiàn)在爆告訴她你們醋，無(wú)簡(jiǎn)論開(kāi)是發(fā)商冬們?cè)谄迨孪全F做多勸少準(zhǔn)狠備工角作，痰做多訂少調(diào)屢查工蝶作，狼都無(wú)糊法保哲證預(yù)塊留的賀接口雖不發(fā)盜生變殿化。兔最常塊見(jiàn)的比是市煤政排科污管蕩線突獄然就絡(luò)重新姐施工龜，換何地方翁了，調(diào)哪怕勇它不顯換地寧方，酬就是栗水平痛抬高墊個(gè)幾致公分牲，這遺個(gè)小舟區(qū)的閥排水被因?yàn)閯艃A斜繞度不逗夠，傷那也揭完蛋川了。徒這種雹事情狹太常咐見(jiàn)了熱。大僻家肯佳定經(jīng)載?？词车绞斜卣馨呔€施萍工，護(hù)把路物挖開(kāi)艙，今演天搞首搞這仿里，膚明天拌搞搞卸哪里呼。我欺反正溪是被桐這個(gè)鉛東西禁搞怕感了。元這種習(xí)情況誼那是諷想賠德錢都嘩搞不躁定的良。然倆后，虧高壓妥電線吹的接暮入口規(guī)，一銷開(kāi)始供說(shuō)得飾好好受的，欺從某貧某變濁電站若接，耽等到何施工尚完畢廊，要看正式倍接的仿時(shí)候口，突詠然發(fā)屬現(xiàn)那走個(gè)變沙電站舅已經(jīng)驢搬走品了，乒又或北者它籍的容窯量已乓經(jīng)超肝了，寫不能錄再讓著你接以，你磨得從糕其他演地方嫁接，慧這個(gè)榮時(shí)候北只能則花冤璃枉錢苗，亂豈引。非引到仆多少螞電算懼多少草電。塔至于必，呃萌，會(huì)糟引起默什么社生活逼上的紛麻煩尾，我撥也不蘆知道歪。授再堅(jiān)說(shuō)到墻這個(gè)瀉排水晨許可期證。額這個(gè)佳東西秘是市摟政部點(diǎn)門發(fā)染的，級(jí)專門低針對(duì)問(wèn)小區(qū)務(wù)的排悲水。相現(xiàn)在爐都是芬要求抄雨污遍分流獅了。也就是焰雨水挺和生渡活污聰水要虜分兩娃條管域排。憐這個(gè)贏東西辛管的性是管斥徑和組流量翠，以銹及連墊接市啄政管膛線的災(zāi)位置狀。然揚(yáng)后這施個(gè)東終西反稀過(guò)來(lái)園又影劃響管賴線綜燃合設(shè)獸計(jì)，孝事實(shí)淋上是外一回茄事。棗我就虜不多狡說(shuō)了抗。5、單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證規(guī)劃部門對(duì)單體設(shè)計(jì)的審查那也是非常嚴(yán)格的，但是總體來(lái)說(shuō)，相對(duì)于總平面規(guī)劃，就比較容易通過(guò)一點(diǎn)。單體設(shè)計(jì)是啥呢？就是在總平面規(guī)劃的基礎(chǔ)上，落實(shí)單體建筑的設(shè)計(jì)方案。單體方案主要是些啥內(nèi)容呢？我個(gè)人是這么總結(jié)的：關(guān)鍵就是落實(shí)各空間的大小尺寸。這個(gè)階段有些東西也很麻煩，最煩的是車位。目前來(lái)說(shuō)，我國(guó)各大城市在車位問(wèn)題上管得那都是非常嚴(yán)格的，要求一般是每戶住宅配一個(gè)車位，商業(yè)一般是100平方米配一個(gè)車位。大體的配置要求基本上都是這樣，各城市大同小異。車位不夠，基本上都別想通過(guò)單體審查。當(dāng)然，總平面審查期間一般來(lái)說(shuō)，也會(huì)審車位，不過(guò)那個(gè)階段主要是經(jīng)驗(yàn)值，按35平方米到45平方米平方米一個(gè)車位這樣的經(jīng)驗(yàn)值，來(lái)評(píng)估地下室面積夠不夠，一般來(lái)說(shuō)規(guī)劃部門不會(huì)很在意車位夠不夠，不會(huì)認(rèn)真的在圖紙上數(shù)。但是單體階段就不一樣了，就開(kāi)始數(shù)了。這個(gè)時(shí)候什么毛招都會(huì)用上。比如所謂的子母車位啦，根本停不進(jìn)去車的轉(zhuǎn)角位也放個(gè)車位啦，等等等等，不一而足。但是有些時(shí)候，無(wú)論怎么擺都擺不夠，那也有辦法，就是宣稱我這里要做立體機(jī)械停車位。立體機(jī)械停車位我相信很多人都見(jiàn)過(guò)，那玩意非常的不好使喚，進(jìn)出一次花上半個(gè)小時(shí)那是非常正常的事情。不過(guò)無(wú)數(shù)開(kāi)發(fā)商都只是停留在口頭上，只要通過(guò)單體審查了，這個(gè)機(jī)械停車裝置那是絕對(duì)不會(huì)安裝的。那么，為什么開(kāi)發(fā)商那么不愿意建大點(diǎn)地下室？因?yàn)榻ǖ叵率沂翘澅镜?。買的人也少。我知道這個(gè)話一說(shuō)出來(lái)糞青們就會(huì)向我開(kāi)炮，說(shuō)什么10幾20萬(wàn)買一巴掌大的停車位，開(kāi)發(fā)商還虧本？事實(shí)是，停下一臺(tái)車，的確只需要10個(gè)平方米不到的空間。但是，你要把這部車停進(jìn)去，你另外還需要30平方米的進(jìn)車道。所以按經(jīng)驗(yàn)值，每個(gè)停車位所須分擔(dān)的面積，基本上都是35到45平方米。規(guī)劃部門都這么掌握。你這個(gè)車是不能垂直起降的。這就是客觀規(guī)律。當(dāng)然我這個(gè)是大概經(jīng)驗(yàn)，在有些城市，停車位還是能賺錢的，比如廣州、深圳和上海的一些黃金地段的樓盤，據(jù)說(shuō)停車位都能買到40萬(wàn)一個(gè)。不過(guò)這個(gè)不代表一般規(guī)律。嘿嘿。審?fù)陠误w設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)公司再細(xì)化一下出建筑施工圖，就可以申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。這個(gè)過(guò)程比較沒(méi)什么技術(shù)含量。不值得多說(shuō)。我就一筆帶過(guò)了。不過(guò)這個(gè)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，在新的《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》中被提到非常高的位置，反復(fù)的強(qiáng)調(diào)。我個(gè)人還沒(méi)鉆詳明白，不知道這個(gè)法是什么意思，在搞什么玄虛。6、消防和人防專項(xiàng)審查這兩樣?xùn)|西搞死人。我直接這么下兩個(gè)結(jié)論：沒(méi)有哪個(gè)小區(qū)的消防和人防設(shè)計(jì)是達(dá)標(biāo)的。沒(méi)有哪個(gè)小區(qū)的消防和人防設(shè)備是合格。我就這么直接一點(diǎn)：消防報(bào)建，要說(shuō)難，是所有專業(yè)報(bào)建中最艱難的，但是如果說(shuō)簡(jiǎn)單，也可以很簡(jiǎn)單。至于人防報(bào)建，這個(gè)東西莫名其妙，我不知道這個(gè)算什么，我對(duì)任何備戰(zhàn)的東西，都心存惡感。先從消防說(shuō)起。消防部門是武警官兵，不是政府機(jī)構(gòu)，這個(gè)大家心里要有數(shù)。我國(guó)的消防審查，在很多時(shí)候都是非常扯淡的，非常官僚的。另外呢，我們的開(kāi)發(fā)商，也的確是非常的不象話，要滿足消防規(guī)范的話，這個(gè)投入太大了。另外我們的消費(fèi)者也沒(méi)這種意識(shí)。因?yàn)楹芏嘞郎系囊笫欠浅Ｓ绊懯褂玫?，比如電梯間和樓梯間之間設(shè)置個(gè)1級(jí)防火門，那對(duì)業(yè)主進(jìn)進(jìn)出出來(lái)講，是非常不方便的?；旧蟻?lái)講，消防設(shè)計(jì)絕對(duì)不可能嚴(yán)格按規(guī)范做夠做足。在這個(gè)方面，審查那也是越來(lái)越嚴(yán)。一般說(shuō)，各發(fā)展商都是委托消防施工企業(yè)代理報(bào)建。為什么呢？因?yàn)檫@些企業(yè)長(zhǎng)期和消防部門打交道，跟消防部門之間的關(guān)系千絲萬(wàn)縷源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，往往由他們出面才能把事情辦成。但是，我在這里說(shuō)句公道話：涉及生命安全的消防規(guī)范，基本上沒(méi)人敢動(dòng)手腳。比如12層以上要設(shè)置專門的消防電梯，17層以上設(shè)置剪刀樓梯，這些強(qiáng)制性規(guī)范已經(jīng)是鐵律。我個(gè)人沒(méi)見(jiàn)過(guò)有開(kāi)發(fā)商能繞得過(guò)這些強(qiáng)制性規(guī)范的，即使能繞過(guò)去將會(huì)獲得巨大的回報(bào)，譬如減少一套樓梯，那是多么好的事情啊，但是基本上沒(méi)人敢去辦。起碼我不敢。在我個(gè)人日后的職業(yè)生涯中，我也不敢。人防工程是非常神經(jīng)的一樣中國(guó)特色的東西。我不知道這個(gè)東西算啥。真要有空襲了我絕對(duì)不會(huì)呆在高層建筑的地下室里，911的那棟大樓就是前車之見(jiàn)。真要被炸了樓，呆在地下室里絕對(duì)活埋掉。當(dāng)然這只是我的個(gè)人觀感，大家不必介意。人防部門屬于政府部門，不是軍隊(duì)編制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停車位，但是這部分要被劃出來(lái)，不能發(fā)產(chǎn)權(quán)證。這部分停車位只有使用權(quán)。關(guān)于人防停車位的使用權(quán)問(wèn)題，現(xiàn)在的爭(zhēng)議非常大。社會(huì)上各種聲音都有，尤其是自以為看通了物權(quán)法的神經(jīng)們。我現(xiàn)在告訴你們，所有的人防用途的東西，產(chǎn)權(quán)都是國(guó)家所有。國(guó)家為了鼓勵(lì)大家搞人防工程，就允許你暫時(shí)用著。但是這個(gè)產(chǎn)權(quán)，無(wú)論如何，都不可能歸屬于什么全體業(yè)主。因?yàn)槿朔烙猛静糠值能囄恢徊贿^(guò)是一種暫用的性質(zhì)，不能賣，所以開(kāi)發(fā)商絕對(duì)會(huì)想辦法減少人防面積。另外，人防設(shè)備那也是非常瘋狂的東西，比如人防那個(gè)安全門，那都不知道算啥，那個(gè)東西要真放進(jìn)地下室，還真是搞碉堡了。也不知道能防什么。7、節(jié)能審查、施工圖審查在領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證之后，設(shè)計(jì)公司在建筑施工圖的基礎(chǔ)上再次細(xì)化，完成結(jié)構(gòu)施工圖、水電施工圖等等全部施工圖及結(jié)構(gòu)計(jì)算書等，完成節(jié)能設(shè)計(jì)，做一個(gè)節(jié)能計(jì)算書，就可以開(kāi)始這兩項(xiàng)審查了。節(jié)能審查，在我的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)里面，是怎么審都行的事情。我國(guó)現(xiàn)在越來(lái)越強(qiáng)調(diào)可持續(xù)發(fā)展，建筑節(jié)能擺上的位置也越來(lái)越高。這么說(shuō)吧：什么360度大落地窗、全敞開(kāi)式陽(yáng)臺(tái)、無(wú)封閉式中庭這些東西，在節(jié)能方面肯定是不達(dá)標(biāo)的。搞了這些東西，夏天空調(diào)得開(kāi)到瘋狂掉。不過(guò)老百姓都喜歡這種新鮮東西。恩，在這里南北差異非常明顯：北方一般在節(jié)能審查上都比較能達(dá)標(biāo)，老百姓在觀念上也比較能接受這個(gè)，因?yàn)楸狈接幸粋€(gè)取暖的問(wèn)題，節(jié)能不能達(dá)標(biāo)的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖費(fèi)的。但是南方人對(duì)這種東西就比較不待見(jiàn)，我就好這一口，你管得著啊。說(shuō)到這里不由得想對(duì)那個(gè)套型建筑面積90平方米以下占70%以上的9070政策說(shuō)兩句。建設(shè)部的官員們?cè)谡咧贫ㄉ?，必定帶有?qiáng)烈的北方特征。北方人在考慮在冬天取暖的要求之后，的確不習(xí)慣居住大面積。開(kāi)間超過(guò)6米的客廳，在取暖上就肯定不達(dá)標(biāo)了。同時(shí)，在完全不考慮洗手間的采光和通風(fēng)要求時(shí)，90平方米的套型面積的確可以設(shè)計(jì)出非常不錯(cuò)的三居室的戶型。這是與北方人的使用習(xí)慣及氣候一致的：空氣干燥，而且洗手間的使用頻率較低，一般人都不習(xí)慣每天洗澡。（我說(shuō)明，我這不是地域歧視啊，我這完全是就事論事。）但在南方，僅僅只是增加這么一個(gè)洗手間的窗戶，90平方米要設(shè)計(jì)出三居室，就幾乎是不可能完成的任務(wù)。這個(gè)稍微在圖上畫一下就知道了。房子朝外的位置就那么幾個(gè)面，幾個(gè)房間一占，廁所就不知道擺在哪里了。本人當(dāng)年參與的好幾個(gè)項(xiàng)目，為了在滿足這個(gè)9070的要求下還能做3房單位，設(shè)計(jì)師嘔了不知道多少噸血?，F(xiàn)在市場(chǎng)上的公司逼得沒(méi)法子，被迫只能大量的推出兩房單位。當(dāng)然，兩房單位也可以住，不過(guò)就不能養(yǎng)孩子，一養(yǎng)孩子這家就完蛋了，爸爸媽媽爺爺奶奶加孩子哭，連轉(zhuǎn)身的地方都沒(méi)有?，F(xiàn)實(shí)就是這么滴殘酷?？陀^規(guī)律就是如此?，F(xiàn)在有些公司為了規(guī)避這個(gè)9070，還想了些花招，比如設(shè)計(jì)兩套房子，再打通它一起賣。在某些不良媒體的宣傳口徑上，將這個(gè)做法稱為不良開(kāi)發(fā)商昧著良心做事。我個(gè)人無(wú)言以對(duì)。恩，說(shuō)個(gè)節(jié)能審查，一說(shuō)開(kāi)去就說(shuō)了這么多，不好意思不好意思?，F(xiàn)在開(kāi)始說(shuō)施工圖審查。施工圖審查現(xiàn)在都已經(jīng)在表面上市場(chǎng)化了，允許開(kāi)發(fā)商自己找資質(zhì)的施工圖審查單位做審查。施工圖審查單位還必須對(duì)審查結(jié)果負(fù)責(zé)。但是，基于我國(guó)的審查技術(shù)非常的落后，恩，怎么說(shuō)呢，連設(shè)計(jì)、施工技術(shù)都非常落后，因此這個(gè)審查實(shí)在是見(jiàn)仁見(jiàn)智，根本沒(méi)法子審。在這里講一個(gè)本人曾經(jīng)親歷的事情。那一年在珠三角一個(gè)三線城市，在一個(gè)別墅項(xiàng)目門口建一座景觀塔。那個(gè)塔呢，形狀就像個(gè)紡錘，中間粗兩頭細(xì)。該地建設(shè)局檢查組帶人檢查施工現(xiàn)場(chǎng)，上了這塔的工架，突然這塔就塌了，整個(gè)檢查組全部死光。這是個(gè)大事啊，政府因此組成了浩大的調(diào)查，來(lái)查這個(gè)事故的原因。首先當(dāng)然是從源頭設(shè)計(jì)查起。結(jié)果一查，設(shè)計(jì)堅(jiān)稱沒(méi)有任何設(shè)計(jì)上的問(wèn)題。于是把那圖紙送去重新做審查，一查的話，審查人員說(shuō)，不行，這個(gè)圖紙有問(wèn)題。兩邊就吵了起來(lái)。最后兩邊都說(shuō)服不了對(duì)方。要說(shuō)這個(gè)圖紙違反強(qiáng)制性規(guī)范吧，它也不違反。但是不違反強(qiáng)制性規(guī)范就表示安全合格嗎？我看誰(shuí)也不敢說(shuō)這個(gè)話。最后只能把施工單位拉出來(lái)，判了幾個(gè)罰了些錢，了事?，F(xiàn)在合生在廣州的某樓盤前面，也打算樹這么一個(gè)塔，做審查的時(shí)候也是吵得不可開(kāi)交。最后也是不了了之，因?yàn)檫@根本說(shuō)不清楚，到底安不安全反正我個(gè)人不知道。施工圖審查是收費(fèi)項(xiàng)目，非常貴，所以一直都是名義上的市場(chǎng)化，事實(shí)上的壟斷化。施工圖審查時(shí)除了給審查費(fèi)，專家紅包那也是不能少滴，嘎嘎，嘎嘎。8、余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可余泥和噪音，這兩個(gè)東西專門拿在這里講，是因?yàn)檫@兩樣?xùn)|西是最擾民的。我知道在很多城市，幾乎沒(méi)怎么管這兩樣?xùn)|西：余泥和噪音。但現(xiàn)在，越來(lái)越多的城市，開(kāi)始加強(qiáng)了對(duì)這兩樣?xùn)|西的管理。余泥排放現(xiàn)在都快成了各大公路管理部門，包括公路、交通、警察，的主要生財(cái)?shù)缆妨?。運(yùn)輸施工余泥的車輛，只能在規(guī)定時(shí)間，規(guī)定道路上行駛。但在很多時(shí)候，根本不可能這么規(guī)范。尤其是工程趕進(jìn)度的時(shí)候，那是日夜得都運(yùn)泥啊，沒(méi)辦法，只能打通各路神仙。余泥在運(yùn)輸過(guò)程中，很容易污染路面。本人曾經(jīng)見(jiàn)識(shí)過(guò)廣州的一部車，從天河一路撒到番禺，結(jié)果被罰了5萬(wàn)多，包工頭拼命去做工作都沒(méi)用，估計(jì)是交通部門火大發(fā)了，撞槍頭上了。噪音排放許可，是指只能在規(guī)定時(shí)間，用規(guī)范的，噪音較輕的方式施工。這個(gè)是環(huán)境保護(hù)部門管著的?，F(xiàn)在很多城市已經(jīng)禁止使用錘擊樁了。那玩意打起來(lái)不是人能忍受的，想當(dāng)年我剛剛進(jìn)入這個(gè)行業(yè)時(shí)候，我靠，站在工地里，聽(tīng)了一天的錘擊聲，第二天耳朵里都是嗡嗡聲，幾乎沒(méi)給錘傻了。當(dāng)然用錘擊樁，那肯定是最經(jīng)濟(jì)的。只要沒(méi)人管，開(kāi)發(fā)商絕對(duì)用錘擊樁。因此我個(gè)人無(wú)論如何，都支持在這方面加強(qiáng)管理。此外，對(duì)那些夜間連續(xù)施工的，更要予以管制。現(xiàn)在在一些城市，這個(gè)夜間連續(xù)施工的管理，就管得非常好，比如廣州和深圳。那是真管得不錯(cuò)。無(wú)論怎么找關(guān)系都難批得下來(lái)。如果居然膽敢不報(bào)批就夜間開(kāi)工？那是嫌自己錢多，想支援政府的貧困官員了。但是絕大多數(shù)的城市，唉，那處于幾乎沒(méi)有管理的地步。我作為從先進(jìn)城市走出來(lái)的三個(gè)代表，到一些二三線城市去，傻乎乎的去問(wèn)人家環(huán)保局，噪音排放和夜間連續(xù)施工怎么辦手續(xù)?。拷Y(jié)果被人家狠狠的嘲笑過(guò)好幾回。嘎嘎，我相信這里也會(huì)有人看過(guò)我這一段之后，狠狠的嘲笑我，并且自鳴得意的說(shuō)：有這種手續(xù)嗎？我這里沒(méi)有啊，我這里很簡(jiǎn)單啊，什么什么的，就和上面某些人自鳴得意的嘴臉，一樣。9、質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督我為了把施工許可證這一節(jié)趕緊搞出來(lái)，已經(jīng)寫得不耐煩了。但是沒(méi)法子。程序是這么一步步走過(guò)來(lái)的。施工許可證完了之后，我隨便這么一想，我靠，后面不知道還有多少程序。放驗(yàn)線、白蟻防治、防雷、預(yù)測(cè)繪、預(yù)售、各專業(yè)驗(yàn)收、項(xiàng)目備案驗(yàn)收，一直到交樓。這得寫死我啊。為什么我會(huì)突然發(fā)這種神經(jīng)寫這種東西呢？不明白自己啊不明白自己。特牢騷百余字。謝謝各位。質(zhì)量監(jiān)督站和安全監(jiān)督站都是建設(shè)部門下屬機(jī)構(gòu)。拿施工許可證之前，必須得去兩個(gè)站辦審批手續(xù)。這兩個(gè)站的分工，我跟各位說(shuō)老實(shí)話，我分不清楚。在我看來(lái)，質(zhì)量問(wèn)題都是安全問(wèn)題。我就不明白為什么要搞兩個(gè)站，分著管。譬如我打樁沒(méi)按規(guī)定程序打，導(dǎo)致樁荷載不達(dá)標(biāo)，這個(gè)到底是安全問(wèn)題還是質(zhì)量問(wèn)題？我反正說(shuō)不清楚?？傊畠蓚€(gè)機(jī)構(gòu)都得好好的哄著。當(dāng)然在若干細(xì)節(jié)上這兩部門還是有所區(qū)別。比如有些安全問(wèn)題的確跟建筑質(zhì)量關(guān)系不大，譬如工人不戴安全頭盔啦，物料堆放不按規(guī)定亂堆啦，這些。但在我看來(lái)，安監(jiān)把質(zhì)監(jiān)吃掉，并成一個(gè)機(jī)構(gòu)，沒(méi)有任何邏輯和操作上的困難。在現(xiàn)實(shí)的操作中，但凡涉及到檢測(cè)的，就由質(zhì)監(jiān)辦；不需要檢測(cè)，一般用肉眼就能發(fā)現(xiàn)毛病的，就屬于安監(jiān)的職責(zé)。由于質(zhì)監(jiān)搞檢測(cè)，比如樁荷載檢測(cè)、水泥檢測(cè)，這些東西，都是收費(fèi)項(xiàng)目，所以質(zhì)監(jiān)在管理上就沒(méi)那么的嚴(yán)，為什么呢，因?yàn)橘|(zhì)監(jiān)大多得靠這些收費(fèi)項(xiàng)目養(yǎng)活自己。收人錢手軟，云云。安監(jiān)基本不收費(fèi)，但是他們也能想出非常多的收費(fèi)服務(wù)出來(lái)，譬如安全生產(chǎn)培訓(xùn)，工人佩帶平安智能卡上班，等等，總之各有各的門路啦?，F(xiàn)在在有些城市，質(zhì)量檢測(cè)的功能已經(jīng)開(kāi)始市場(chǎng)化了，有資質(zhì)的檢測(cè)單位都能做檢測(cè)了。我見(jiàn)過(guò)最好的城市是廣州。做個(gè)樁檢測(cè)的費(fèi)用，只是周邊城市的3分之1。恩，在這里，為了避免有些人看不懂，我說(shuō)一句，打完樁必須做檢測(cè)。檢測(cè)合格了，才能做承臺(tái)，繼續(xù)往上建。各位的，明白？不過(guò)呢，絕大多數(shù)的城市，這個(gè)功能被質(zhì)量監(jiān)督站牢牢的把持著。這個(gè)也是建設(shè)部門的生財(cái)主道啊。我要是局長(zhǎng)我也不肯放。嘿嘿10、施工招投標(biāo)、監(jiān)理報(bào)建還是沒(méi)寫到施工許可證，寫死我了，啊啊啊我為什么會(huì)想到寫這個(gè)題材？我現(xiàn)在內(nèi)心深處泛濫著一寫到施工許可證就太監(jiān)掉的沖動(dòng)啊。首先，我必須說(shuō)明，按照我國(guó)現(xiàn)行招投標(biāo)法，私營(yíng)房地產(chǎn)公司（無(wú)國(guó)有經(jīng)濟(jì)成分），其房地產(chǎn)項(xiàng)目不需要做建筑施工招投標(biāo)，他們可以直接發(fā)包。但在某些大城市，譬如廣州，無(wú)論什么企業(yè)施工，都必須做招投標(biāo)。這是廣州在管理上嚴(yán)重違反行政許可法的地方。我個(gè)人對(duì)此一直持非常反感的態(tài)度。在大多數(shù)城市，私營(yíng)企業(yè)只要能提供私營(yíng)企業(yè)證明，既可免除施工招投標(biāo)手續(xù)。啥是私營(yíng)企業(yè)證明呢？去工商局打一張股東結(jié)構(gòu)書就行了。在必須要做施工招投標(biāo)的時(shí)候，我必須得說(shuō)，這個(gè)領(lǐng)域那是真黑不是假黑。黑得讓人毛骨悚然。搞施工的就沒(méi)幾只好鳥。我在此隨便講個(gè)故事哈。施工企業(yè)必須把自己的專業(yè)技術(shù)人員備案到建筑管理部門里去，一般包括施工員、質(zhì)量員和安全員。施工投標(biāo)的其中一個(gè)材料是專業(yè)技術(shù)人員，根據(jù)項(xiàng)目大小，配備的人員多少也有不同要求。大家知道一下就行。有一次在廣州，某企業(yè)圍一個(gè)標(biāo)，另外一個(gè)不識(shí)相企業(yè)就想進(jìn)去，材料一準(zhǔn)備，然后發(fā)現(xiàn)自己的技術(shù)人員不夠了，于是馬上到建設(shè)局備案新增人員資料。本來(lái)這種新增技術(shù)人員備案實(shí)在是非常簡(jiǎn)單的事情。結(jié)果，連交件都交不進(jìn)去?？傊褪遣皇芾怼：髞?lái)求爹爹告奶奶給受理了，然后又因?yàn)槠渲幸粋€(gè)人的身份證復(fù)印得不清晰，全部材料退件。這個(gè)企業(yè)的老板氣得吐血。到最后當(dāng)然這個(gè)標(biāo)是投不進(jìn)去了。我這里講的還只是個(gè)小手段。暗地里啥招數(shù)都用得出來(lái)。我個(gè)人不排除有些人為了逼別人退出投標(biāo)會(huì)使用黑社會(huì)的可能性。恩，監(jiān)理招標(biāo)的程序跟施工招標(biāo)的程序及做法幾乎一致，我不多說(shuō)了。監(jiān)理報(bào)建是完成這個(gè)監(jiān)理免招標(biāo)或招標(biāo)手續(xù)之后的事情，做一個(gè)監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細(xì)則，交建設(shè)部門審核一番，認(rèn)為OK了，發(fā)一個(gè)監(jiān)理審查意見(jiàn)。通過(guò)了就是下一步，施工許可證。監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細(xì)則，老實(shí)講，在我個(gè)人的經(jīng)驗(yàn)里面，我從來(lái)沒(méi)看到建設(shè)部門真的做過(guò)審核。在我個(gè)人的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)里面，我沒(méi)見(jiàn)過(guò)幾個(gè)政府官員能看得懂的。11、施工許可證我懷著萬(wàn)分激動(dòng)的心情，打下了上面那5個(gè)字。寫完這段我就開(kāi)始撒嬌，啦啦啦施工許可證所須材料基本上是上面全部手續(xù)一個(gè)匯總。缺一不可。在我個(gè)人的職業(yè)生涯中，我從來(lái)沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)能辦齊上面所有的手續(xù)，再申領(lǐng)施工許可證的。在我與同行的交流中，我也從來(lái)沒(méi)見(jiàn)過(guò)老老實(shí)實(shí)的一步步完成所有手續(xù)，再來(lái)辦施工許可手續(xù)的。要這樣的話，絕對(duì)沒(méi)1年的時(shí)間出不來(lái)。不相信的同學(xué)，請(qǐng)回頭再把前面10個(gè)大項(xiàng)看一遍，基本上每個(gè)大項(xiàng)里的每一個(gè)小項(xiàng)的工作日不會(huì)少于20個(gè)。而且得一步一步來(lái)。這是什么概念？這是卡死你的概念。隨便哪個(gè)環(huán)節(jié)出了任何問(wèn)題，直接就GAMEOVER。在改革開(kāi)發(fā)之初，外資企業(yè)剛進(jìn)中國(guó)的時(shí)候，有個(gè)著名的段子，說(shuō)是有個(gè)企業(yè)要搞一個(gè)項(xiàng)目，前后蓋了200多個(gè)章，事還沒(méi)辦成。最后撤資了，不干了。上級(jí)政府震怒，云云。現(xiàn)在改革開(kāi)發(fā)這么多年了，我們好到哪里去了嗎？我們的辦事流程方便嗎？我們能方便快捷的為企業(yè)服務(wù)嗎？到了今時(shí)今日，還有什么企業(yè)抱怨過(guò)政府管得太嚴(yán)，太死，審批環(huán)節(jié)太復(fù)雜嗎？聽(tīng)不到了。為什么？因?yàn)榇蠹医y(tǒng)統(tǒng)都已經(jīng)適應(yīng)了這個(gè)游戲規(guī)則。大家已經(jīng)在這個(gè)圈子中取得了某種平衡，達(dá)成了某項(xiàng)交易。在這種情況下，改革辦事流程，簡(jiǎn)化辦事程序，反而會(huì)阻礙辦事效率。我知道我這么說(shuō)，會(huì)有很多糞青完全不能理解。我就這么告訴你們：大家都已經(jīng)把潛規(guī)則當(dāng)成了規(guī)則。這些規(guī)則維系著房地產(chǎn)這個(gè)產(chǎn)業(yè)。在每一個(gè)程序中，在每一個(gè)環(huán)節(jié)中，都存在利益分配，都存在制衡。這個(gè)系統(tǒng)在經(jīng)過(guò)10多年的運(yùn)做之后，它本身已經(jīng)具有了生命力，絕對(duì)是牽一發(fā)而動(dòng)全身。因此，我們經(jīng)?？梢钥吹剑艘恍┕芾硐鄬?duì)規(guī)范和嚴(yán)格的大城市，很多的城市都可以在未領(lǐng)取施工許可證的情況下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先動(dòng)的。這就是一種雙方博弈之后達(dá)到的平衡。哪怕是在這些管理相對(duì)規(guī)范的大城市，也有空子可以鉆，比如基坑支護(hù)可以先發(fā)一個(gè)單獨(dú)的施工許可證，然后再發(fā)地下室部分的施工許可證，再發(fā)地上部分。這么把一個(gè)項(xiàng)目分割成很多部分發(fā)證。為什么？因?yàn)檫@是雙方一起適應(yīng)，互相妥協(xié)的結(jié)果。政府要是把企業(yè)都給玩死了，他們就沒(méi)得玩了。之后的內(nèi)容，大家就開(kāi)始熟悉起來(lái)了：我們終于進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)的各項(xiàng)手續(xù)了。啦啦啦，我開(kāi)始撒嬌。12\插曲,來(lái)講講目前的宏觀房地產(chǎn)調(diào)控恩,不妨說(shuō)一下,我出身是房地產(chǎn)管理部門。當(dāng)年參與了非常多的房地產(chǎn)政策制定。后來(lái)窮得不行，被迫下海至今。這也是我為什么能從事現(xiàn)在這個(gè)工作的原因之一啦。在講預(yù)售和驗(yàn)收這些東西之前，我想先講講現(xiàn)在的房地產(chǎn)調(diào)控政策。理解了這個(gè)，才能對(duì)銷售方面的各項(xiàng)政策有一個(gè)清晰的了解。對(duì)現(xiàn)在的調(diào)控，我的總體評(píng)價(jià)是：混蛋?；旧?，現(xiàn)在的中央層面的調(diào)控政策分成以下三個(gè)方面：1、減少土地供給，緊縮地根這方面的政策非常的立桿見(jiàn)影。如果這里有國(guó)土部門的朋友，看到了肯定大有感觸。最近這3年以來(lái)，中央對(duì)地方的用地管制，一年比一年狠，采取的措施一年比一年毒。當(dāng)然，這里我們必須有個(gè)概念，用地量最大的產(chǎn)業(yè)，不是房地產(chǎn)，而是工業(yè)。尤其是各類招商引資的工業(yè)園區(qū)。目前我國(guó)各類工業(yè)園區(qū)總面積已經(jīng)超過(guò)了全國(guó)所有城市市區(qū)建成區(qū)的總面積。這是一個(gè)很瘋狂的概念。當(dāng)然，在這種宏觀性的打壓地方用地沖動(dòng)的趨勢(shì)下，房地產(chǎn)用地不可避免的受到了株連。房地產(chǎn)用地供給量逐年減少是不爭(zhēng)的事實(shí)了。各位不需要和我爭(zhēng)論什么各大房地產(chǎn)公司儲(chǔ)備了多少多少地，足以做多少多少年的開(kāi)發(fā)，因此現(xiàn)在供地不足這種消息不準(zhǔn)確，等等。這種新聞幾乎都是不良媒體的外行報(bào)道，連造謠都沒(méi)造出個(gè)樣子來(lái)。只要看看現(xiàn)在各大房地產(chǎn)公司儲(chǔ)備的那些地都在什么位置，基本上就可以判斷出來(lái)事情的真?zhèn)?。有哪個(gè)地產(chǎn)公司手頭上沒(méi)開(kāi)發(fā)的地，不處于偏遠(yuǎn)得不行的遠(yuǎn)郊區(qū)但是又發(fā)神經(jīng)拖著不開(kāi)發(fā)的，我立馬把這篇東西打印出來(lái)吃掉。在另一個(gè)方面來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)公司儲(chǔ)備那些目前來(lái)說(shuō)幾乎沒(méi)有開(kāi)發(fā)價(jià)值的遠(yuǎn)郊土地，其完全是寄希望于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展，城市逐步擴(kuò)張，富裕群體人數(shù)總量不斷增長(zhǎng)。這種心態(tài)其實(shí)倒真是一種諷刺。唉2、打壓購(gòu)買需求提高首付比例，緊縮銀根，提高銀行準(zhǔn)備金率，控制按揭貸款，都是這種考慮。就是讓老百姓沒(méi)錢買房子。但是，這種政策不是釋放和滿足需求，它沒(méi)有解決任何問(wèn)題，它只不過(guò)是將需求延后。我不明白為什么老百姓對(duì)這種政策鼓掌叫好。有一種很神奇的解釋說(shuō)，這種政策的好處是：老百姓買不起房子了，開(kāi)發(fā)商脆弱的資金鏈就會(huì)斷掉，開(kāi)發(fā)商就會(huì)自動(dòng)降價(jià)了。我個(gè)人不對(duì)這種神奇的邏輯予以打擊。免得我的這個(gè)貼淪為口水之爭(zhēng)的場(chǎng)所。我只對(duì)客觀效果予以評(píng)價(jià)。謝謝。3、強(qiáng)制性限制房地產(chǎn)產(chǎn)品類型這個(gè)很明確，就是那個(gè)90平方米以下的戶型占總建筑面積70%以上。這個(gè)9070的政策被唱得很響，好象很英明神武的樣子。我個(gè)人沒(méi)明白過(guò)來(lái)這到底有什么效果。戶型選擇完全是市場(chǎng)化的東西。我揣摩著是不是這個(gè)政策有這么一個(gè)隱含的前提在：開(kāi)發(fā)商故意建大戶型，以獲取高額利潤(rùn)。但是，我暈，大戶型或者小戶型，在單價(jià)穩(wěn)定的前提下，單方利潤(rùn)及總利潤(rùn)會(huì)有任何差別嗎？總建筑面積不變，單價(jià)穩(wěn)定，戶型變一下，造成影響無(wú)非是多幾套房子或者少幾套房子，利潤(rùn)有區(qū)別嗎？除非是有這樣的邏輯前提：大戶型的單價(jià)比小戶型高。但在我的個(gè)人職業(yè)經(jīng)驗(yàn)里面，我是沒(méi)發(fā)覺(jué)過(guò)有這種情況。我的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)是反過(guò)來(lái)：小戶型的單價(jià)一般都比大戶型高一點(diǎn)點(diǎn)。本人所經(jīng)歷的少數(shù)幾個(gè)公司在產(chǎn)品定價(jià)上基本上都是這么個(gè)策略。我不知道北京是不是與我的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)相反。我個(gè)人總結(jié)，房地產(chǎn)調(diào)控政策，就在上面這三樣?xùn)|西里面玩來(lái)玩去。不會(huì)有別的什么新花樣出來(lái)了。這個(gè)效果，我就不多說(shuō)了。接下來(lái)，繼續(xù)講流程吧。啦啦啦13、放線、驗(yàn)線這個(gè)就簡(jiǎn)單的說(shuō)一說(shuō)吧。圖紙畫出來(lái)之后，要把圖紙上的建筑物在實(shí)地上落實(shí)一個(gè)具體的位置，這是個(gè)技術(shù)活，要測(cè)量，定坐標(biāo)。這個(gè)活就叫放線。放線一般是規(guī)劃部門下屬的測(cè)繪院或類似的測(cè)繪機(jī)構(gòu)干，不過(guò)有些發(fā)達(dá)城市也已經(jīng)把這個(gè)工作半市場(chǎng)化了。嘿嘿，又來(lái)一個(gè)半市場(chǎng)化。正式放線的前提是領(lǐng)取了施工許可證。放線后，測(cè)繪院會(huì)發(fā)出一份放線冊(cè)。在工程提前施工，違章施工的場(chǎng)合，都需要做通這個(gè)測(cè)繪院的工作。讓他們提前來(lái)做放線。唉，又來(lái)一個(gè)“做通”工作。放線完畢，施工單位照著這個(gè)邊角點(diǎn)施工，完了之后就做驗(yàn)線。一看這個(gè)建筑的確是按圖紙建起來(lái)的，沒(méi)超出邊線，測(cè)繪院就出驗(yàn)線冊(cè)。這個(gè)驗(yàn)線工作跟日后的驗(yàn)收有莫大的關(guān)系。所以測(cè)繪院也得要像皇帝老子一樣供著，尤其是在提前放線的場(chǎng)合。唉14、預(yù)售許可證終于說(shuō)到這個(gè)了。預(yù)售現(xiàn)在的管理已經(jīng)比較嚴(yán)格了。我所知道的，在房地產(chǎn)已經(jīng)成為了一個(gè)產(chǎn)業(yè)的城市，預(yù)售許可都要求在網(wǎng)上辦理，全程公示?，F(xiàn)在在預(yù)售上面做手腳的可能性越來(lái)越小了。預(yù)售許可最重要的條件是：高層建筑結(jié)構(gòu)完成3分之2，低層建筑結(jié)構(gòu)封頂。這個(gè)條件跟銀行辦理按揭貸款的條件又不一樣：無(wú)論層數(shù)高低，全部封頂才能放貸。因此現(xiàn)在高層建筑往往在完成3分之2的結(jié)構(gòu)，取得預(yù)售許可證之后，開(kāi)發(fā)商在推盤時(shí)都不積極。因?yàn)檫@個(gè)時(shí)候，錢也不是很能收得到，只能收到個(gè)2、3成，但是各項(xiàng)交易稅費(fèi)卻要按足成在當(dāng)年予以計(jì)算。在理解了這個(gè)之后，或許我們對(duì)捂盤這種行為，會(huì)有更深刻的認(rèn)識(shí)吧?，F(xiàn)在辦預(yù)售許可，都要做價(jià)格公示。交易價(jià)格必須明確到套，單價(jià)必須清晰，在交易現(xiàn)場(chǎng)，也禁止再搞什么5000元/平方米“起”，這種騙人的玩意了。但是，我必須要說(shuō)，但是，政府沒(méi)有（也沒(méi)有權(quán)力）對(duì)房地產(chǎn)交易價(jià)格進(jìn)行管制。在辦理預(yù)售手續(xù)時(shí)所申報(bào)的價(jià)格，開(kāi)發(fā)商可以完全不予理會(huì)。這個(gè)價(jià)格申報(bào)一下就完了。我每次做預(yù)售許可的時(shí)候申報(bào)價(jià)格，直接就是2500元/平方米。從來(lái)都是如此。隨便你怎么公示。賣的時(shí)候照樣賣5000賣8000賣10000多，沒(méi)有任何法律上或者行政上的責(zé)任。在預(yù)售許可方面還有個(gè)值得一說(shuō)的地方就是預(yù)測(cè)繪。房管部門下屬的房屋測(cè)量部門，根據(jù)開(kāi)發(fā)商提供的圖紙，事先算一個(gè)面積。這個(gè)叫預(yù)測(cè)繪。在竣工之后，到實(shí)地測(cè)量，就是實(shí)測(cè)了。我們都知道，面積上的糾紛往往是日后客戶與開(kāi)發(fā)商之間的主要矛盾。這個(gè)矛盾是怎么來(lái)的呢？最關(guān)鍵的就是這個(gè)預(yù)測(cè)與實(shí)測(cè)之間的面積差異。造成這種差異的原因很多，比如施工不規(guī)范造成的面積誤差，又或者之前在圖紙計(jì)算上對(duì)公用部分的統(tǒng)計(jì)有誤差，這些都有可能。但要說(shuō)是開(kāi)發(fā)商的故意造成的，我個(gè)人沒(méi)有見(jiàn)過(guò)。開(kāi)發(fā)商也沒(méi)這種能力或故意去故意做假，當(dāng)然我個(gè)人不排除有些頭被門夾了的開(kāi)發(fā)商被某些運(yùn)氣極好的人撞到。嘿嘿。現(xiàn)在為了避免這種糾紛，各大開(kāi)發(fā)商都學(xué)乖了，開(kāi)始花很大的精力在做通房屋測(cè)量機(jī)構(gòu)的工作上?？傊疅o(wú)論到時(shí)候?qū)崪y(cè)面積是多少，房屋測(cè)量機(jī)構(gòu)都照樣按著當(dāng)初的預(yù)測(cè)面積出報(bào)告。唉，又出來(lái)一個(gè)“做通”工作。15、關(guān)于預(yù)售中的土地解押昨天在寫預(yù)售的時(shí)候，關(guān)于土地解押的問(wèn)題，我不是很敢下筆。作為一個(gè)房地產(chǎn)從業(yè)人員，討論這個(gè)話題，顯得比較不合適。這個(gè)話題非常敏感。這其中有無(wú)數(shù)的道道兒。我個(gè)人對(duì)這一塊的玄妙也不是很能理解。盡我的理解講那么一點(diǎn)吧。先從土地抵押說(shuō)起?，F(xiàn)在關(guān)于土地抵押的規(guī)則越來(lái)越嚴(yán)格了。土地必須在辦理了施工許可證之后才能抵押貸款。這也是開(kāi)發(fā)商為什么這么緊張施工許可證的原因。貸款額現(xiàn)在基本上都是根據(jù)施工許可證載建筑規(guī)模來(lái)確定和發(fā)放的。在這方面，我相信全國(guó)的銀行都是大同小異的。土地抵押必須辦理抵押登記，這個(gè)是常識(shí)了。不多說(shuō)了。根據(jù)現(xiàn)在越來(lái)越嚴(yán)厲的銷售管理規(guī)則，辦理預(yù)售許可證時(shí)，該地塊不能有任何抵押。但是，我們都知道一個(gè)事實(shí)就是：任何開(kāi)發(fā)商都必然會(huì)選擇將土地抵押貸款。這就意味著開(kāi)發(fā)商在辦理預(yù)售許可證時(shí)面臨著很嚴(yán)重的資金壓力：要么還貸，要么更換抵押物，不然這個(gè)預(yù)售許可證就出不來(lái)了。還貸是幾乎不用考慮的事情，更換抵押物？更加不可能。哪有那么多實(shí)物可以拿去抵押啊。就算有的，也早就已經(jīng)拿去抵押融資了，還等到現(xiàn)在啊。這個(gè)時(shí)候就是考驗(yàn)人類的智慧的時(shí)候了?，F(xiàn)在的任務(wù)是：即不還貸，又不更換抵押物，又能解押，還要能辦出預(yù)售許可證。我不知道其他公司的融資及報(bào)建人員是怎么處理這種事情的。我只說(shuō)其中的兩個(gè)辦法（唉，我覺(jué)得我好象在傳授犯罪方法似的，靠）?，F(xiàn)在絕大多數(shù)的城市，國(guó)土部門和房管部門都是分離的。在國(guó)土部門辦理土地抵押登記，在房管部門辦理預(yù)售許可證。房管部門和國(guó)土部門之間是有很深刻的仇恨的。這兩個(gè)部門絕對(duì)不會(huì)主動(dòng)向?qū)Ψ讲樵儗?duì)方的登記資料的。在這些地方，先做通銀行工作，比較合理的，能讓雙方的臉面都過(guò)得去的借口，是更換抵押物。更換抵押物的話，原抵押物要先解押，再將新抵押物辦理抵押登記。這個(gè)解押和新抵押中間，會(huì)有一個(gè)抵押物懸空期。這個(gè)懸空期是合理的。無(wú)論銀監(jiān)還是上級(jí)什么部門來(lái)查，都可以解釋過(guò)去。那么我們就利用這個(gè)懸空期吧。先以更換抵押物的理由非常合理的將土地解押掉（有些人把銀行的工作做得很通的，連更換抵押物這樣的理由都不需要找，直接先解押掉，唉，我個(gè)人佩服之極），然后拿著這個(gè)注明了已解押字樣的土地證，趕緊去房管部門，給他們看，啦啦啦，我的土地證已經(jīng)解押了啦。房管部門一看，哦，的確如此，于是收材料辦預(yù)售許