房地產虹橋中央古北花園項目簡報

壹、項目簡況一﹑項目簡介1、地理位置項目位于紅寶石路、伊犁路交接區(qū)域，屬于古北二期高級涉外居住區(qū)中心區(qū)域，古北二期交通主軸分布項目四周2、交通網絡虹橋路、古北路、延安路高架構筑區(qū)域主要交通網絡，可達市中心主要區(qū)域，交通網絡順暢便捷。古北二期內部公路網路逐步健全，伊犁路、黃金城道作為區(qū)域十字交通的主軸，區(qū)域范圍內尚無公交線路進入，多以私家車作為主要代步工具。3、商服環(huán)境依托古北一期成熟的商業(yè)環(huán)境，擁有眾多購物中心、餐飲、娛樂中心；古北家樂福大賣場、異國情調的餐飲休閑餐廳成為眾多境外人士休閑的場所；構筑區(qū)域商業(yè)的主體。古北二期處于開發(fā)的先導期，項目周邊商服配套尚未形成，伴隨古北商業(yè)廣場的建設，區(qū)域商業(yè)環(huán)境將有本質性轉變。4、房產開發(fā) 新古北國際社區(qū)亦稱古北二期，由正在開發(fā)建設中的古北二期高檔住宅區(qū)、以及規(guī)劃于兩年內施工的古北商務區(qū)組成。預計2005年完工后，該區(qū)域將成為集居住、休閑、教育、商務為一體、上海規(guī)模最大、層次最高的國際化社區(qū)。 整個古北新區(qū)占地面積136公頃，建筑面積約240多萬平方米。一期用地面積52.3公頃，總建筑面積約70多萬平方米，經過10多年開發(fā)建設，形成了古北新區(qū)獨特的人文居住環(huán)境及鮮明的品牌特征。 新古北國際社區(qū)亦稱為古北新區(qū)二期，位于古北一期東側，北至虹橋路，南至古羊路，以伊犁路為小區(qū)南北主干道。規(guī)劃占地面積57.7公頃，建筑面積103萬平方米，公共綠地近8.5公頃，主要以高端住宅為主。 新古北國際社區(qū)的規(guī)劃方案由美國JY建筑設計事務所與上海城市規(guī)劃設計研究院共同編制完成，總體布局上以黃金城道為中軸線來組織南北兩面主體對稱的建筑空間，軸線頂端以半圓弧形空間作為主軸線的高潮和終端，形成古北特色的延續(xù)。工二、縮基地驅現(xiàn)狀單古北獲中央短花園握一期腫項目情情況命：中震央古緞北花秤園（指一期庫），知于2假00囑2年快開發(fā)型，屬正于古云北地寒區(qū)較育早高偽檔樓尤盤，兆于2悅00結4年俱3月潑銷售售完畢盾；總耳戶數碗20累0戶術，主娃力面竹積3講R:那15朋5㎡財－2絕40具㎡;劣產品賣格局仙以裝扭修為么主，騎裝修中單價隸在2戒50啟0－來30椅00駐元/促㎡?；鑳r格稱走勢慧基地男概況缸基本蒜情況擊：項瘋目緊悅鄰古蠢北中雹央花靈園（閣一期梨），蔽呈正蓮方形柜空地逗，由毫圍墻煌包圍酒，目塔前土牛地尚孝處平棒整階敬段。介建筑旨容積督率為車2.越56浴。產饒品類隸型：線以高晨層建焰筑為孫主，滔呈現(xiàn)屠半圍拍合式蘆布局得，突題出中磨心景奉觀綠裳化，艷板式荒結構塵戶型射排布虛，打瞇造舒合適的供居住布空間帖。滿戶型笛類別殖：項別目有蓄三種紋戶型專類別屆1R恐、2影R、榨3R績、6澆R均塵為平疫層，療面積狂從7套9－竭58風3平浴方米鞋；戶部型種悄類較加為齊勻全。棍面積抄構成肯貳、委競爭超分析懷競爭池市場訓解析往1、穴價格貓分析金（注那：選漿取在雞售個淋案4海－5排月市縣場成雀交均鞏價）賢 牽古北泡二期被高檔接住宅娘區(qū)挪作為亮上海帝規(guī)模舌最大縮、層糾次最悄高的事國際次化社歇區(qū)湖；良恢好地浮生活喂環(huán)境摸、完直善區(qū)朵域的弊城區(qū)抖規(guī)劃舟，帶徹動價持格的勻穩(wěn)步管攀升霧，1蒸30安00莊元/溫㎡產剖品均譜價占匙據市電場最記高端塔。劣華麗投家族咬·辮古北家處于蘿古北怠二期致中心肌區(qū)域鍬，外僑部由殼在建準的高歷檔社泳區(qū)所傭環(huán)繞粗，居凝住環(huán)野境理獄想，姻產品品以2唇50燥0－測30沫00移元/榴㎡精石裝修瘡價格秒推入磚市場扒，配督備基竊本家南電系膝統(tǒng)，總產品獻定位厚、檔脹次與親周邊鈔產品宜實行鑄錯位澇競爭孫，位勉于市呆場的舉高端遼。漢杰仕屬豪庭李位于號古北暑外圍吃區(qū)域式，產堂品規(guī)傘模、隱檔次槍與古委北二盆期高語檔居漸住區(qū)專內部固個案貴存在頃較大匪差異生，產謠品推楊出精餃裝修介、全晨配的廈小面錘積公隨寓產暗品以熟17口80然0元篩/㎡絲市場輩價格最推入披市場殃，市逐場認蒙同度寸相對刺較低晶。血未來處價格繪走勢分析類伴隨著區(qū)域周供給這量的箭集中碧釋放離，區(qū)綢域市憶場將睜處于麥白熱諒化競藥爭態(tài)努勢，捐受地兇價、揪產品潮品質糟提升曠的綜窮合影蔑響，貸區(qū)域絡均價翁將持爭續(xù)保敬持小她幅穩(wěn)董步上腐揚的排走勢胳。屯參照凡周邊稻預推作個案恥，裝克修產葉品格描局受究高端塵消費書群體禽的喜周好，隨成為危市場轉的主拒導需霧求，繪毛坯弓房將蛾逐步膨推出隸市場竿，裝部修房告產品潔價格踐將與厘毛坯召房價鑄格差濱距將饞逐步逼拉達陵，精陣裝修蛇產品盡有效象實現(xiàn)碼附加摩值的仙提升難，市隔場前闖景看臨好。洽古北采二期難高檔遲住宅袋區(qū)市植場均艇價位窄于市割場高才位，劑受期暮房現(xiàn)云轉、鳴貸款激緊縮藍等相森關政櫻策的壞影響票，市承場均探價將裝保持狂合理進上漲夏空間集，預登計年漢平均族漲幅熔為6妥％。特2、趟供需波分析分析傾區(qū)域叢市場鎮(zhèn)整體愚去化蚊狀況慣維持亡較高網水平括，目頓前市嫁場推睬案總岡量達太22擋.6煤萬㎡瘦，平齡均銷對售率瞧61眠％，畝在售偶個案按月均樸去化戰(zhàn)集中殊在2做5－僑30耀套/母月，既市場惡呈現(xiàn)剃健康嶺理性斑的發(fā)禽展趨帥勢。修容積駐率作管為水礎平存悼在較語大差博異，悅新建艙產品鋼注重亂內部碑環(huán)境遍的打睜造，殼容積險率水帝平呈站現(xiàn)逐累步下復降發(fā)板展態(tài)頂勢，鍛目前當市場率平均尊容積承率為端3.穴3；踏本案搏容積配率水奉平為芹2.縮56面,存口在較應大可圖操作趙空間糞?；饾撛陂e供應假量分蛙析棄（注援：選中取個猜案均想為2弊00逗5年折推入杰市場疼）麻分析杯：掘由上聰表看迎出古怪北二兵期匯軍聚眾哄多知溫名品五牌，程20紹05迫年將填成為蕩古北類二期寸建設弊的高圣潮期萬，4址9萬鋸㎡市哥場供陜給量摟將與洲20脾05選年－折20吊06甲年推罩入市后場；掙市場苗供求購狀況莖區(qū)域拼平衡膚，市連場趨呈于合故理性隨發(fā)展斜。托未來班品牌尾型、淹規(guī)模奉型個斗案將甘占據館市場甘主導蝦，產誓品內銹部競挺爭成面為主掃導競麗爭模連式，歇尋求灰產品忍面積駱、總混價的撤差異突，將狠成為籠影響富整體略去化烏的關腿鍵因勁素。源3、胃面積保配比淚在售霉個案頂面積換配比鏟戶型瓶面積確(平壽方米論)鑼比例飲(%眼)插1R假64妙-7破0畢4墨2R讀10愉8-燥11感6塊12膊12郊0-谷12失1窩16純3R損14劈0-累15犁8歪14煩16纏1-找17振9場21械18爆7-浩19貞7畏9倉4R杜20貧1-盼23氧3抹14薦復式霉21圾2-曲25顫3辮6青30膽6-陪38遲5你4販合計疑55雖5欺（注貞：選曾取黃蕉金豪百園、題杰仕極豪庭鎮(zhèn)、華愈麗家待族、睡嘉年狼華庭謹、瑞墻仕花義園在溝售戶葉型）臘分析闊：杯3R被:1雜61駛-1歐79獅㎡占旺21血％市艷場份幕額構珍筑區(qū)捐域產工品面掌積的遷主峰貪值，敏預示忘舒適歌型產靈品格麗局占糞據市刊場絕躬對主爸導，時客源超群體單購買惠實力效強勁押。每較高月市場倍投資軋回報欄率，腫受到我投資摟客源頃的追難捧，班2R定:1屑20責-1宵21浩㎡構陷筑區(qū)銳域的億次峰施值，課1R圍少量簽推出啟，同趁樣形槳成市保場的深熱銷圾。帶4、蔬客源煎分析陷受產盡品檔菠次國狡際化腥定位勻，使姑得客烏源來茅源脫說離了岔區(qū)域仗概念蕉，面烤向和話輻射眉到全奴市及復境外底。辣受到殼總價書高、味戶型永面積關大，沿購買墨力的紅限制項，本蛙市客河源居趴住型殃消費云逐步數退出訊市場覺，投齊資性潑消費柔成為埋區(qū)域搜客源穗的主憤要消陵費需萄求，名且市出場占適有份非額有螺逐步燥放大賊的走已勢。墾區(qū)域穩(wěn)傳統(tǒng)咱境外統(tǒng)人士膽聚積堪區(qū)，網是境沒外人撇士購忙房首桐選區(qū)過域，退區(qū)域燭的認即同度株較高劈，客圈源構疲成比霧例占蟻到4絕5％結，略織高于定本地每客源顯，構雞成區(qū)隊域客維源主盆要消泄費群謙體。餓境外喬客源竄以港義臺、戀日韓橫為主摸，主慚要以距在滬竹投資揪辦廠肆、駐押滬高番級代移表的貧性質捆較多綢，同揪時區(qū)邪域內盼分布博駐外代領事鴿館、路駐滬連商貿嘴公司以，為遠區(qū)域費市場逗提供欠歐美葛、東展南亞上客源銀群體病?；⑼馐⊙騾^(qū)客籍源僅帳占有默較少仰比例崖，市弦場占貝有率耀在不幻斷縮耕小，少主要撤以上氧海周世邊省畫區(qū)（冬如浙唯江、派江蘇農）為什主駐叁、床項目算建議專項目麥SW柿OT褲分析優(yōu)勢想外部賊因素禁古北錯二期禿涉外狀居住利區(qū)返將成職為集巷居住乓、休哥閑、手教育削、商來務為姓一體梨、上嶄海規(guī)他模最麥大、焦層次佳最高拒的國瓶際化介社區(qū)??；文本案麗位于趟中心細區(qū)域奪地段瘦優(yōu)勢辭明顯爬吸引洲來自詠歐美款及港槽、臺尼、日緣、韓僻等3前0幾兼?zhèn)€國尤家和拿地區(qū)椒的外偽籍人扮士，斯形成糕了古捧北新淋區(qū)獨掠特的聯(lián)人文社居住猾環(huán)境頁及鮮棵明的葡品牌混特征壓；國臥際化可的購必房群糖體，劈構筑腎區(qū)域進主力泉消費司群體冒，客界源購喚買力蓄強勁樸、潛捧在需創(chuàng)求群雨體旺核盛。痛社區(qū)槳集中辛了上的海大客部分要最早櫻的外廁銷樓捕盤，反市場悶均價枝呈現(xiàn)香長期喊維持蓬高端多水平虎，住乳宅市歐場發(fā)麥展成喘熟，史區(qū)域奪均價擴將繼歉續(xù)保關持小伍幅攀距升的螞態(tài)勢鑄。摟內部習因素款中央閘古北優(yōu)花園過一期瘡屬于零區(qū)域子內較字早推便出高梳檔次飲全裝魯修房潮，產舍品2輕00尺2年駝推出森，產利品檔皇次、褲價格結位于離市場救的頂敢峰，夸良好豆的文林化底帳蘊、五完善狂配套朱，受吹高端通消費敵群體光的推改崇，舒品牌魯效應盛成熟區(qū)，為叢后期愧產品遇市場帝推廣貝奠定巡良好薯的市榜場基沒礎。糾二期醫(yī)戶型晴產品連實現(xiàn)恒多元途化發(fā)筍展趨制勢，揀主力玉戶型炮小面撿積3遣R：陜12晚8桿—預13里2㎡股與周仇邊競挑爭個迷案，嗚形成庫有效傳錯位魯競爭療，無本形中鹿增加真潛在貝客源婆群體深市場陪前景乳看好圓。顛項目扮采取肌半圍晶合產蝶品格漠局，派與一斜起產暮品連獸成一貴體，弦大面缸積綠滴化廣折場、恨高檔帶次的襖會所煌配套羞，無籌形中開提升培產品貝附加晉值。機會獎古北躬二期稠開發(fā)邪定位譜更加闊面向擴國際紡化，內境外限宣傳罩成為銳主體校推廣悲模式護，無輛形中小提升槐區(qū)域注的品義牌知炭名度榜，市沙場潛消在客胡源群刮體巨伴大。經伴隨嫂市政殿規(guī)劃夸的完稈善，舊居住們環(huán)境增進一豪步成菊熟，什古北省二期給區(qū)域葉均價鍬將持毫續(xù)攀射升，血為項解目開拴發(fā)奠飲定良倦好的勿市場背基礎樓，預棉留充伐足的構升值伸空間桐區(qū)域鮮房產謝開發(fā)誰實行舍品牌情性開如發(fā)策蓮略，性產品你檔次螺快速凱提升綱，為爺區(qū)域旬房產極發(fā)展師注入歸“吩強心能劑把”鬧；市案場發(fā)超展?jié)撉嗔尴薮?。劣勢懇舒適性型戶宰型將合占據始市場摘主導牌，消毫費群賺體受益到限從制，掠外籍煩客源幸成為得主力讓消費代群體腳，外疾部經繩濟環(huán)瘋境、鍋宏觀擇政策響、對普客源吵消費膽需求抖的導泉向形掃成較機大的緞影響池；產她品無駱法預夠期的寶風險叮相對郵較大紙。告規(guī)模潔型個壟案占芹據市怎場主慶導，敬20誘05灰年－暮20奧06賓年市街場潛轎在供沫應量堤體達婦49嘩萬㎡帽，區(qū)皇域市除場內豆部競口爭將驅更為鞭激烈姿，本弱案屬舒于小泥規(guī)模水樓盤喪，規(guī)煌模效釀應無槽法體丙現(xiàn)，軍產品緒塑造想空間束得不咸到充壁分體薄現(xiàn)。弦項目歸為純每高層西社區(qū)貴，居惑住密覆度相容應增窯加，涌景觀嘩主要誕依靠貫中心河花園果，活冰動空縫間有堅限，瓣對項頂目品傻質提勁升形吊成負越面影救響。威脅瀉新開拼樓盤紡較多名，勢潤必產廊生客擺源分糕流現(xiàn)畏象，稼高消琴費客友源成復為主幣要爭槐取對濫象。非房產耽調控工政策婆的出艷臺、故房產疑投資飼利潤治的縮嗓小、淘房產醋市場柱觀望穗氣氛鍵濃厚去將導脈致高素價位葬樓盤渠價格具攀升艷放緩族，項疫目價診格升朽值空輔間受胞到一面定程炭度的嘉限制尚?；^(qū)域鉆小戶相型比穗例偏抱低，宏市場根需求把相應沈旺盛買，預館計后錢期市如場供宏給量器有所混放大康，對防本案蔑在產稱品上裁構成投一定鞏的競依爭威扁脅。挨二、術價格左建議毯20址05伏年上度半年屋開盤統(tǒng)價格郵：毅14胡00竟0元壟/㎡涂（毛牧坯）找16索50插0元麥/㎡斜（裝雁修）解析吩區(qū)域皂國際染化程抱度日在漸濃鑰厚和嫩高消退費群嶺體認遇同度鞠高的有優(yōu)勢相點切盡入，朵建議櫻以毛構坯價竊格和雪裝修忙價格彎兩種酸形式勇定位五價格泛，迎學合消施費需飲求多吹元化奸趨勢逼；低考慮具項目全前期辭高品題質樓墨盤形何象定遍位，添建議驗毛坯諒價1窮40看00篇元/忘㎡；日16茄00輔0元灣/㎡糟（裝蒼修）胡價格奉定位么形成孩錯位憤競爭脂，規(guī)嘉避市內場風伍險，軌突出挪項目崗價格宇優(yōu)勢鑒、產蘭品優(yōu)犬勢來泛獲取躁最佳往的市判場收藍益和挑回報溉。鍵可充誼分利酒用產尋品戶寶型面樹積多敬樣性鎮(zhèn)、裝票修配縫套采懲用豪警華裝瞞修標初準來竊提升評物業(yè)膠潛在燥附加閣