北京摩東廣場(chǎng)項(xiàng)目市場(chǎng)分析

摩東廣場(chǎng)工程介紹北京漢博投資參謀說(shuō)明本報(bào)告是由漢博參謀作為獨(dú)立第三方根據(jù)工程真實(shí)情況和實(shí)地調(diào)研作出的研究報(bào)告摘要版，提供給本工程潛在客戶(hù)利用，僅供參考。未經(jīng)漢博參謀的書(shū)面同意，不得復(fù)印，出售或轉(zhuǎn)發(fā)本報(bào)告或其中任何局部。免責(zé)申明本報(bào)告并不提供量身定制的投資建議。報(bào)告的撰寫(xiě)并未慮及讀者的具體財(cái)務(wù)狀況及目標(biāo)。本文件所載信息和意見(jiàn)不是旨在供全面研究、或提供財(cái)務(wù)或法律意見(jiàn)用途，及不應(yīng)被依賴(lài)或用以取代任何有關(guān)個(gè)別情況的個(gè)別建議。2摩東廣場(chǎng)－京東第一MALL3內(nèi)容提要工程簡(jiǎn)介北京宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析摘要工程商圈分析摘要工程核心商圈區(qū)域交通環(huán)境分析摘要工程核心商圈區(qū)域人口環(huán)境分析摘要工程核心商圈區(qū)域商業(yè)物業(yè)供求分析摘要工程定位及開(kāi)展戰(zhàn)略摘要4內(nèi)容提要工程簡(jiǎn)介北京宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析摘要工程商圈分析摘要工程核心商圈區(qū)域交通環(huán)境分析摘要工程核心商圈區(qū)域人口環(huán)境分析摘要工程核心商圈區(qū)域商業(yè)物業(yè)供求分析摘要工程定位及開(kāi)展戰(zhàn)略摘要5工程位置〔北京市〕本項(xiàng)目本工程位于東四環(huán)和東五環(huán)之間，靠近北京市區(qū)東西中軸線；本工程臨近CBD、燕莎和朝外三大商圈，距離CBD、燕莎商圈約10-15分鐘車(chē)程。6工程位置〔區(qū)域〕本工程位于東四環(huán)與東五環(huán)之間，東臨青年路小區(qū)，西靠青年路，南臨朝陽(yáng)北路，北接高檔住宅工程星河灣。工程占地面積8.4萬(wàn)平米，其中建設(shè)用地面積5.9萬(wàn)平米，規(guī)劃總建筑面積〔地上〕28.3萬(wàn)平米，方案建設(shè)成一個(gè)集寫(xiě)字樓、商業(yè)、酒店、高級(jí)公寓各占32%、43%、7%和18%的大型綜合物業(yè)。本工程7工程開(kāi)發(fā)與參謀團(tuán)隊(duì)開(kāi)發(fā)商：北京弘泰基業(yè)房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)：香港巴馬丹拿國(guó)際公司建筑設(shè)計(jì)：香港巴馬丹拿國(guó)際公司景觀設(shè)計(jì)：香港巴馬丹拿國(guó)際公司全案代理：北京漢博投資參謀8工程總體布局示意圖〔初步〕9工程技術(shù)參數(shù)工程總體局部：規(guī)劃建設(shè)用地面積：58958平方米地上總建筑面積：283000平方米建筑占地面積：24000平方米綠地面積：18280平方米容積率：4.8建筑密度：40.8%綠地率：31%建筑高度：100米機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位：約3000個(gè)ShoppingMall局部：建筑占地面積：20000平方米地上總建筑面積：120000平方米地下總建筑面積：地下商業(yè)面積：20000平方米地下停車(chē)與人防面積：50000平方米建筑高度：40米〔地上六層〕進(jìn)深：不小于80米機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位：約2000個(gè)10內(nèi)容提要工程簡(jiǎn)介北京宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析摘要工程商圈分析摘要工程核心商圈區(qū)域交通環(huán)境分析摘要工程核心商圈區(qū)域人口環(huán)境分析摘要工程核心商圈區(qū)域商業(yè)物業(yè)供求分析摘要工程定位及開(kāi)展戰(zhàn)略摘要11北京市行政區(qū)劃與人口總量北京市總面積16807.8平方公里，包括16區(qū)2縣。截至2004年年底，北京市戶(hù)籍人口共計(jì)1,162.9萬(wàn)人，常住人口1492.7萬(wàn)，與1949年的420.1萬(wàn)人相比，55年間常住人口增長(zhǎng)了2.6倍，平均每年增加19.5萬(wàn)人，年均增長(zhǎng)率為2.3%。2021年，北京市總?cè)丝谝?guī)模規(guī)劃將控制在1800萬(wàn)人左右，年均增長(zhǎng)率控制在1.4%以?xún)?nèi)。其中戶(hù)籍人口1350萬(wàn)人左右，居住半年以上外來(lái)人口450萬(wàn)人左右。12經(jīng)濟(jì)周期及GDP增速1981—2004中國(guó)GDP增率移動(dòng)平均結(jié)果資料來(lái)源：2004年中國(guó)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)年鑒1995—2004年北京市與全國(guó)GDP增長(zhǎng)速度之比較資料來(lái)源：中國(guó)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)年鑒及北京市統(tǒng)計(jì)局本輪中經(jīng)濟(jì)周期從2002～2021年2004年為這個(gè)周期性頂峰，2005年開(kāi)始增速回落。預(yù)計(jì)未來(lái)幾年內(nèi)GDP增率有所下降，但仍保持在7%以上。預(yù)計(jì)2005至2021年間北京市的經(jīng)濟(jì)增速不低于9%。13社會(huì)消費(fèi)品零售總額資料來(lái)源：北京市統(tǒng)計(jì)局1995——2004北京市社會(huì)消費(fèi)品零售總額及增率消費(fèi)增長(zhǎng)點(diǎn)向服裝、美容、首飾類(lèi)等商品擴(kuò)散。連鎖企業(yè)成為拉動(dòng)消費(fèi)品市場(chǎng)的主導(dǎo)力量。14城鎮(zhèn)居民人均可支配收入資料來(lái)源：北京市統(tǒng)計(jì)局1999——2004北京市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入及增率2004年北京市城鎮(zhèn)居民消費(fèi)性支出人均消費(fèi)支出為12200.4元，比上年增長(zhǎng)9.7%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)8.6%。城市居民恩格爾系數(shù)為32.2%，15消費(fèi)價(jià)格指數(shù)資料來(lái)源：北京市統(tǒng)計(jì)局1999——2004北京市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入及增率16內(nèi)容提要工程簡(jiǎn)介北京宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析摘要工程商圈分析摘要工程核心商圈區(qū)域交通環(huán)境分析摘要工程核心商圈區(qū)域人口環(huán)境分析摘要工程核心商圈區(qū)域商業(yè)物業(yè)供求分析摘要工程定位及開(kāi)展戰(zhàn)略摘要17商圈分布銀帆·西雅圖核心商圈次級(jí)商圈輻射商圈核心商圈：以東四環(huán)、東五環(huán)、姚家園路和京通快速路為界；次級(jí)商圈：以東三環(huán)、定福莊、東風(fēng)橋和百子灣為界；輻射商圈：可達(dá)阜成門(mén)區(qū)域、望京區(qū)域，亦莊開(kāi)發(fā)區(qū)和通州區(qū)；18商圈人口及銷(xiāo)售額預(yù)測(cè)19內(nèi)容提要工程簡(jiǎn)介北京宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析摘要工程商圈分析摘要工程核心商圈區(qū)域交通環(huán)境分析摘要工程核心商圈區(qū)域人口環(huán)境分析摘要工程核心商圈區(qū)域商業(yè)物業(yè)供求分析摘要工程定位及開(kāi)展戰(zhàn)略摘要20區(qū)域道路系統(tǒng)注：青年路和朝陽(yáng)路將于今年開(kāi)始改造，改造后均為城市主干道。21區(qū)域公共交通分析北東三環(huán)東四環(huán)東五環(huán)京通快速路朝陽(yáng)路朝陽(yáng)北路姚家園路星火路青年路黃木杉路四惠東地鐵站22工程輻射距離與到達(dá)車(chē)次步行5分鐘路程〔18個(gè)車(chē)次〕主要站點(diǎn)：青年路、甘露園、黃木杉路到達(dá)車(chē)次：115、306、342、382、411、718、731、815、831、834、846、859、908、991、運(yùn)通111、120支、412、419步行10分鐘路程〔13個(gè)車(chē)次〕主要站點(diǎn)：十里堡、太平莊、十里堡北里、姚家園、農(nóng)民日?qǐng)?bào)社到達(dá)車(chē)次：112、202夜、364、388、608、808、350、703、705、729、754、989、721步行15分鐘路程〔6個(gè)車(chē)次〕主要站點(diǎn)：高碑店、紅領(lǐng)巾橋、豆各莊到達(dá)車(chē)次：312、397、728、976支、628、302步行20分鐘路程〔2個(gè)車(chē)次〕主要站點(diǎn)：四惠、板井等到達(dá)車(chē)次：322、36323地鐵交通系統(tǒng)地鐵1號(hào)線貫穿北京城市東西，西至蘋(píng)果園，東至四惠東，在復(fù)興門(mén)和建國(guó)門(mén)與地鐵環(huán)形線相連，根據(jù)?北京市軌道交通網(wǎng)規(guī)劃?，北京市軌道交通網(wǎng)由13條線路和3條支線組成。通過(guò)軌道交通網(wǎng)絡(luò)，本區(qū)域能夠與市中心區(qū)、CBD區(qū)域及其它重點(diǎn)功能區(qū)域進(jìn)行方便快捷的聯(lián)系。地鐵八通線也由四惠和四惠東站把通州地區(qū)直線拉近。在靠近區(qū)域南邊是地鐵八號(hào)線和一號(hào)線的換乘站——四惠東站，可以迅速抵達(dá)地鐵沿線各站，輻射范圍極廣，但是此站點(diǎn)距離本工程較遠(yuǎn)，仍需換乘公交車(chē)才能到達(dá)。方案2021年開(kāi)工、2021年完工的地鐵6號(hào)線與朝陽(yáng)路并行，經(jīng)過(guò)星火路和青年路，且將在十里堡、青年路上設(shè)站，屆時(shí)，本工程所在地交通狀況將進(jìn)一步提升。24內(nèi)容提要工程簡(jiǎn)介北京宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析摘要工程商圈分析摘要工程核心商圈區(qū)域交通環(huán)境分析摘要工程核心商圈區(qū)域人口環(huán)境分析摘要工程核心商圈區(qū)域商業(yè)物業(yè)供求分析摘要工程定位及開(kāi)展戰(zhàn)略摘要25區(qū)域現(xiàn)有住宅樓盤(pán)分布26工程核心商圈區(qū)域內(nèi)居民戶(hù)數(shù)27區(qū)域未來(lái)1-2年內(nèi)入住住宅樓盤(pán)分布28工程核心商圈區(qū)域內(nèi)未來(lái)1-2年內(nèi)新增居民戶(hù)數(shù)29工程核心商圈區(qū)域內(nèi)常住人口總數(shù)現(xiàn)有人口：根據(jù)我們對(duì)工程周邊區(qū)域的實(shí)地調(diào)研，現(xiàn)階段地塊核心商圈區(qū)域行政面積約20平方公里，常住人口總量約為20萬(wàn)人，人口密度約為1.0萬(wàn)人/平方公里。未來(lái)新增人口：區(qū)域地處朝青板塊核心區(qū)域，優(yōu)越的地理位置吸引了眾多地產(chǎn)工程會(huì)聚于此。現(xiàn)階段本工程地塊周邊存在20個(gè)左右的新興居住社區(qū)和中高檔公寓，如國(guó)美第一城、青年匯、興隆家園、北京星河灣等，隨著未來(lái)2—3年內(nèi)這些工程的陸續(xù)入住和商業(yè)配套的逐漸完善，預(yù)計(jì)區(qū)域2-3年內(nèi)還將增加約4.6萬(wàn)戶(hù)居民，新增人口將超過(guò)15萬(wàn)人。至本工程shoppingmall開(kāi)業(yè)時(shí)，工程核心商圈區(qū)域內(nèi)常住人口總數(shù)將到達(dá)35萬(wàn)人。30工程核心商圈區(qū)域消費(fèi)者分布特征年齡學(xué)歷職業(yè)婚姻31區(qū)域消費(fèi)行為習(xí)慣家庭收入消費(fèi)支出購(gòu)物場(chǎng)所選擇關(guān)注因素購(gòu)物出行方式32消費(fèi)者對(duì)本工程的看法工程應(yīng)建購(gòu)物場(chǎng)所的類(lèi)型工程應(yīng)經(jīng)營(yíng)的內(nèi)容工程所要的檔次33內(nèi)容提要工程簡(jiǎn)介北京宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析摘要工程商圈分析摘要工程核心商圈區(qū)域交通環(huán)境分析摘要工程核心商圈區(qū)域人口環(huán)境分析摘要工程核心商圈區(qū)域商業(yè)物業(yè)供求分析摘要工程定位及開(kāi)展戰(zhàn)略摘要34工程核心商圈內(nèi)商業(yè)物業(yè)供給現(xiàn)狀從供給上來(lái)看，該區(qū)域內(nèi)現(xiàn)存商業(yè)物業(yè)151310平方米〔建筑面積〕，包括百貨、超市、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、餐飲、專(zhuān)賣(mài)店和休閑、娛樂(lè)設(shè)施。各業(yè)態(tài)供給面積及占比方以下圖所示。區(qū)域各業(yè)態(tài)供給量及比例圖35區(qū)域消費(fèi)需求分析到2006年底，區(qū)域常住人口可達(dá)35萬(wàn)以上按照北京市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2004年北京市城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出12200.4元，近三年人均消費(fèi)性支出增長(zhǎng)率都在8%左右，照此增長(zhǎng)率，可以推算出2006年人均消費(fèi)性支出為14230.5元。到2006年區(qū)域居民消費(fèi)支出可達(dá)：區(qū)域居民消費(fèi)支出=35萬(wàn)×14230.5=49.8億根據(jù)北京市歷史統(tǒng)計(jì)資料顯示，2004年北京市商業(yè)面積單位產(chǎn)出大約為1.6萬(wàn)元/年，由此可以大概推算出區(qū)域應(yīng)有商業(yè)面積為：498000萬(wàn)元/1.6萬(wàn)元/平米=31.3萬(wàn)平方米〔營(yíng)業(yè)面積〕.根據(jù)北京市商委的商業(yè)開(kāi)展規(guī)劃，預(yù)計(jì)在2005年人均商業(yè)面積將到達(dá)0．9平方米〔營(yíng)業(yè)面積〕。商業(yè)營(yíng)業(yè)面積=35萬(wàn)人×0.9平方米/人=31.5萬(wàn)平方米依據(jù)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，商業(yè)物業(yè)建筑面積和營(yíng)業(yè)面積比率為1∶0.56，由此可以推算出本區(qū)域合理的商業(yè)物業(yè)建筑面積為57萬(wàn)平米左右。36區(qū)域商業(yè)物業(yè)存量、未來(lái)供給量及缺口區(qū)域商業(yè)物業(yè)現(xiàn)存量為151310平方米，截止到2006年的新增供給量為253000平方米，到2006年底商業(yè)物業(yè)存量將到達(dá)404310平方米〔建筑面積〕。根據(jù)對(duì)消費(fèi)需求和北京市商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃的分析，到2006年本區(qū)域合理的商業(yè)物業(yè)供給面積應(yīng)到達(dá)57萬(wàn)平方米。到2006年底，本區(qū)域?qū)⑷匀淮嬖?7萬(wàn)平米左右的商業(yè)物業(yè)缺口。37商業(yè)物業(yè)供給、需求結(jié)構(gòu)分析區(qū)域商業(yè)物業(yè)的供給結(jié)構(gòu)和消費(fèi)者對(duì)商業(yè)物業(yè)的需求結(jié)構(gòu)存在著錯(cuò)位，也就是說(shuō)區(qū)域商業(yè)物業(yè)存在結(jié)構(gòu)性缺口。本區(qū)域商業(yè)物業(yè)正面臨著結(jié)構(gòu)升級(jí)，不合理的商業(yè)物業(yè)將逐步退出區(qū)域市場(chǎng)或進(jìn)行改造，規(guī)模、業(yè)態(tài)組合、檔次等更加合理化的商業(yè)物業(yè)將不斷壯大。38內(nèi)容提要工程簡(jiǎn)介北京宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境簡(jiǎn)介工程商圈分析工程核心商圈區(qū)域交通環(huán)境分析工程核心商圈區(qū)域人口環(huán)境分析工程核心商圈區(qū)域商業(yè)物業(yè)供求分析工程定位及開(kāi)展戰(zhàn)略39工程整體定位工程整體定位：圍繞CBD等三大商圈的需求為目標(biāo)，以休閑娛樂(lè)、體驗(yàn)時(shí)尚為核心主題，打造一個(gè)主題鮮明、品質(zhì)一流、功能完善，融辦公、SHOPPINGMALL、酒店及高級(jí)公寓為一體的的大型綜合性建筑集群，成為青年路商圈甚至京東區(qū)域的休閑娛樂(lè)、商業(yè)、商務(wù)中心及標(biāo)志性建筑群。40ShoppingMall定位立足青年路商圈需求，輻射到CBD、燕莎、朝外商圈的商業(yè)核心，集休閑娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)健身、餐飲、購(gòu)物于一體的中高檔休閑時(shí)尚MALL41工程開(kāi)展策略本工程將堅(jiān)持“不分割銷(xiāo)售shoppingmall一平米〞的長(zhǎng)期持有策略，并委托專(zhuān)業(yè)商業(yè)管理公司專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)，保證本工程shoppingmall物業(yè)的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)一致性和連貫性。本工程將堅(jiān)持統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理的MALL經(jīng)營(yíng)理念，堅(jiān)持寧缺勿濫的招商策略，保證本工程shoppingmall的特色。為保證商家的利益，開(kāi)發(fā)商將堅(jiān)