一級開發(fā) 模式終稿

二〇一四年三月土地一級開發(fā)模式2021/5/91目錄什么是一級開發(fā)1一級開發(fā)模式種類2一級開發(fā)模式案例3一級開發(fā)成本及流程4一級開發(fā)收益與風(fēng)險(xiǎn)5案例分析：中天城投62021/5/92什么是一級開發(fā)指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地、鄉(xiāng)村集體土地進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件(熟地)，再對熟地進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程。一級開發(fā)新政策國土部2010年9月3日在《關(guān)于國土資源系統(tǒng)開展“兩整治一改革”專項(xiàng)行動(dòng)的通知》要求，在2011年3月底前，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)必須與其下屬和掛靠的從事土地開發(fā)相關(guān)業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)徹底脫鉤，各地國土資源部門及所屬企事業(yè)單位都不得直接從事土地一級市場開發(fā)。這意味著，中央對一級土地市場的態(tài)度已經(jīng)明確，在政府主導(dǎo)型與企業(yè)主導(dǎo)型兩種開發(fā)模式中，選擇了后者。2021/5/93受托實(shí)施模式一級開發(fā)模式受托管理模式固定收益模式收益分成模式收益分成模式（政府保底）固定收益+收益分成模式政府主導(dǎo)模式企業(yè)負(fù)全責(zé)，收取總成本固定收益，如北京是總成本的8%企業(yè)負(fù)全責(zé)，一級開發(fā)凈收益與政府分成企業(yè)負(fù)全責(zé)，政府給保底收益，如果超過保底則采用一級開發(fā)凈收益分成模式企業(yè)負(fù)全責(zé)，政府每年給固定收益，一級開發(fā)凈收益再分成政府負(fù)責(zé)全過程手續(xù)，企業(yè)只負(fù)責(zé)建設(shè)，收2%管理費(fèi)政府負(fù)全責(zé)包括建設(shè)，企業(yè)出資金，收益與政府分成一級開發(fā)基本模式說明：一級開發(fā)凈收益=

出讓總價(jià)

-一級開發(fā)成本

-政府各項(xiàng)費(fèi)用企業(yè)主導(dǎo)模式2021/5/94部分一級開發(fā)企業(yè)運(yùn)作模式企業(yè)名稱項(xiàng)目地點(diǎn)一級開發(fā)面積一級合作模式收益分成模式特殊約定備注云南城投昆明4.18萬畝收益分成一級凈收益與政府5:5分成保底收益總成本的5%

地方政府背景中天城投貴陽9.53平方公里收益分成一級凈收益與政府7:3分成

地方政府背景漳州發(fā)展漳州660畝固定收益+分成收益每年一級投資的12%+出讓凈收益的18%成本高于32萬元/畝的部分由政府補(bǔ)償國企，主業(yè)汽車銷售及水務(wù)上海城投上海5平方公里收益分成一級凈收益與政府7:3分成出讓收入30%與政府簽訂出讓合同，其余70%與上海城投簽訂一級補(bǔ)償合同

中南建設(shè)海南4500畝收益分成一級凈收益與政府7:3分成

黑牡丹常州17.5平方公里收益分成一級凈收益與政府5:5分成政府按15%的毛利率回購安置房主營紡織業(yè)香江控股廊坊2000畝政府建設(shè)，企業(yè)出資一級凈收益與政府分成企業(yè)分期支付一級費(fèi)用13萬元/畝，一級收益分成

綿世股份成都7000畝收益分成一級凈收益與政府6:4分成

說明1、萬科、中海等通過與云南城投合作，成立合資公司，鎖定項(xiàng)目；2、海爾地產(chǎn)可以直接與政府合作，或者與一級開發(fā)公司合作等模式鎖定項(xiàng)目。52021/5/95一級開發(fā)的成本構(gòu)成1、項(xiàng)目前期費(fèi)用2、征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用3、建設(shè)費(fèi)用：市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用4、管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、招拍掛交易費(fèi)用、公共配套設(shè)施移交前的管理費(fèi)用，開發(fā)過程中發(fā)生的審計(jì)、律師、工程監(jiān)理等費(fèi)用5、不可預(yù)見費(fèi)以及經(jīng)同級財(cái)政和土地主管部門核準(zhǔn)的其它支出6、相關(guān)政府稅費(fèi)一級開發(fā)的基本流程1、原土地所有者或使用者在征得區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上級主管部門得同意后向市國土局提出土地一級開發(fā)申請；2、市國土局受理申請并進(jìn)行土地開發(fā)項(xiàng)目預(yù)審；3、通過土地預(yù)審的項(xiàng)目，根據(jù)項(xiàng)目的性質(zhì)，編制土地儲(chǔ)備開發(fā)實(shí)施方案；4、開發(fā)實(shí)施方案由市國土局會(huì)同市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)、交通、環(huán)保等部門參加的聯(lián)審會(huì)；5、通過聯(lián)審會(huì)的項(xiàng)目確定土地開發(fā)主體，簽訂一級開發(fā)合同；6、開發(fā)企業(yè)向市規(guī)劃部門辦理規(guī)劃意見，向市國土部門辦理用地手續(xù)，向市發(fā)展和改革委員會(huì)辦理核準(zhǔn)手續(xù)，涉及交通、

園林、文物、環(huán)保和市政專業(yè)部門的，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定辦理相應(yīng)手續(xù)；7、如果開發(fā)項(xiàng)目涉及新增集體土地的，要辦理農(nóng)用地征收、農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)或存量國有建設(shè)用地收回國有土地使用權(quán)的，開發(fā)企業(yè)依法辦理相關(guān)手續(xù)，并獲得市人民政府的批準(zhǔn)；8、在取得市人民政府的批準(zhǔn)文件后由開發(fā)企業(yè)到相關(guān)委辦局辦理征地、拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等相關(guān)手續(xù)；9、組織驗(yàn)收市國土局組織相關(guān)委辦局進(jìn)行驗(yàn)收1、審核土地一級開發(fā)成本2、組織驗(yàn)收土地開發(fā)程度是否達(dá)到合同的要求3、根據(jù)委托合同支付相應(yīng)土地開發(fā)費(fèi)或管理費(fèi)4、納入市土地儲(chǔ)備庫2021/5/96一級開發(fā)的綜合益處1、可以低成本拿地：一級開發(fā)土地規(guī)模大，投資大，具有很強(qiáng)的價(jià)格談判優(yōu)勢；2、可獲得杠桿效應(yīng)：采用分期開發(fā)，以小投資控制大地塊；3、可取得增值收益：一級開發(fā)周期長，可以充分分享土地升值收益；4、可控制開發(fā)成本：一級開發(fā)成本并不透明，只要有理有據(jù)，開發(fā)成本都能認(rèn)可；5、可控制上市轉(zhuǎn)讓：既可控制上市時(shí)機(jī)，也可預(yù)設(shè)約束條款，有利于二級拿地；6、可調(diào)節(jié)會(huì)計(jì)利潤：一是保底利潤、固定利潤可以根據(jù)需要確認(rèn)，二是一二級聯(lián)動(dòng)，利潤可以在兩邊予以調(diào)整，可調(diào)稅收負(fù)擔(dān)。一級開發(fā)的綜合風(fēng)險(xiǎn)1、資金難籌措風(fēng)險(xiǎn)：開發(fā)需要大量資金，需要多方長期大量融資；2、資金難回收風(fēng)險(xiǎn)：一是政府承諾可能變化，二是土地有流拍的可能；3、開發(fā)不確定風(fēng)險(xiǎn)：一是可能存在征地、拆遷補(bǔ)償糾紛，二是規(guī)劃修改調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)；4、收支不平衡風(fēng)險(xiǎn)：現(xiàn)金流極不平衡，長期處于支出狀態(tài)，收益兌現(xiàn)嚴(yán)重滯后。72021/5/978金世旗云巖區(qū)政府貴陽云巖建設(shè)云巖區(qū)9.53平方公里，可出讓5622畝，初投7.3億元《綜合開發(fā)合作協(xié)議》授權(quán)開發(fā)100%1、2006年簽訂一級合作協(xié)議金世旗華潤漢威（母公司華潤）中天城投貴陽云巖建設(shè)：更名華潤貴陽《戰(zhàn)略合作協(xié)議》轉(zhuǎn)讓股權(quán)83.3%；2.5億元41%16.67%；5000萬元委派副董事長、總經(jīng)理、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人2、2007年引進(jìn)戰(zhàn)略投資者金世旗華潤貴陽擴(kuò)股4.85億元貴陽國資委中天城投6.08%10.31%增資1.85億41%38.14%擔(dān)保累計(jì)12.7億元3、2008年至2009年增資擴(kuò)股，融資貸款4、2009年戰(zhàn)略投資者退出金世旗中天城投華潤貴陽（更名：中天城投）華潤漢威股權(quán)轉(zhuǎn)讓