社區(qū)商業(yè)發(fā)展與借鑒

香港社區(qū)商業(yè)開展與借鑒目錄香港社區(qū)商業(yè)開展背景與歷程香港社區(qū)商業(yè)開展現狀香港社區(qū)商業(yè)開展模式香港社區(qū)商業(yè)開展規(guī)模與標準香港社區(qū)商業(yè)開展經驗與借鑒1香港社區(qū)商業(yè)發(fā)展背景與歷程大社區(qū)建設與交通配套的同步到目前為止，香港共有約73萬套公屋住房，有超過200萬人租住其中，約占香港總人口的1/3。與此同時，輪候租住公屋的家庭平均等待時間僅為1.9年。香港的房委會就如一個超級規(guī)模的開發(fā)商，唯一不同的是這個開發(fā)商是不盈利的。公屋建設用地是通過政府“土地劃撥〞的形式來解決，建造價格只包含建筑費，不需要包含地價。香港公屋建設中地鐵先行是其鮮明的特色。香港公屋建設與交通配套之同步與默契不得不令人嘆服。在布局上首先考慮為在此居住的中低收入者提供便捷的出行，將交通樞紐和轉換節(jié)點安排在大社區(qū)旁，方便居民轉乘。由于有多種交通工具可以選擇，多數居民的日常交通本錢并不算高。完善大社區(qū)周邊公建配套設施在大社區(qū)建設之初，政府大量投入公建配套設施建設及住宅建設〔類似于經濟適用房〕，待社區(qū)配套完善、人口到達一定規(guī)模后，政府資源開始退出，由社會資金進行開發(fā)建設，實現土地價值最大化。大社區(qū)會聚了大量人流成為商業(yè)聚集地，大型商業(yè)工程帶動附近形成小型商鋪和營業(yè)點，不僅讓居民得到方便實惠，也為當地居民提供了就業(yè)時機。同時，在大社區(qū)周邊設立醫(yī)療、公立學校、運動休閑、公共廣場和綠地等配套。以香港沙田的大型社區(qū)為例：1970-1979年建設之初以建設公共效勞設施為主，共投入公共效勞設施32個，其中學校16個〔包括大學、中學、小學和幼兒園〕；1980-1989年，以政府資助住宅建設和公共效勞設施建設為主，共建設25個政府資助住宅工程和108個公共效勞設施工程〔其中學校工程73個〕；從1990年到現在，政府投資的工程陸續(xù)減少，開發(fā)商陸續(xù)進入投入建設房產及商業(yè)工程。香港社區(qū)商業(yè)的開展背景香港社區(qū)商業(yè)開展之歷程循序漸進推進大社區(qū)建設〔每十年一個階段〕香港循序漸進地推進大型居住社區(qū)建設，分階段、分步驟、有規(guī)劃、有條不紊地實施。如沙田大型社區(qū)建設，從1970年開始，每十年一個階段，直到現在才根本建成；將軍澳的大型社區(qū)開發(fā)從1980年起步，前十年投入大量根底設施建設，90年代起建設工業(yè)及住宅，進入21世紀開始完善商業(yè)、休閑度假設施，并在2021年舉辦東亞運動會。由此可見，香港推進大型居住社區(qū)建設，都進行了中長期的規(guī)劃，分步驟實施，確保大型居住社區(qū)的可持續(xù)開展。由房屋署委托基金公司對物業(yè)進行統(tǒng)一經營管理香港社區(qū)商業(yè)開展之歷程社區(qū)購物中心購物中心超社區(qū)購物中心香港社區(qū)商業(yè)開展之歷程目前香港主要購物中心根本上都是在1979年地鐵通車后落成開業(yè)的，沿地鐵網絡分布的大約30個購物中心，約占香港購物中心總數的五分之三，社區(qū)購物中心與超社區(qū)購物中心由地鐵所連接，提升了各物業(yè)之間的連接性，通達性。德福廣場青衣城綠楊坊杏花新城又一城匯景花園新城市廣場香港IFC太古廣場時代廣場APＭＭＡＬＬ郎豪坊新都城太古城中心荃灣廣場東港城置地廣場信德廣場新都會廣場西九龍中心2香港社區(qū)商業(yè)發(fā)展現狀案例分享—香港社區(qū)商業(yè)借鑒南山商場——內向型——最初級油麗商場——中間型——過渡級香港社區(qū)型購物中心代表—黃埔新天地：輻射性——成熟級南山商場坐落于深水埗區(qū)，落成年份為1977年，位處大坑東街和大坑西街交界，為附近南山屯，大坑東屯，大坑西屯和又一屯的私人屋苑的居民提供日常購物和街市設施。

南山商場共有270余個鋪位和檔位，可出租面積約為3900平方米，分布于平臺和地下兩層。商場地下設有街市，提供日常食用品如肉食、蔬果、鮮花等。平臺店鋪經營的零售和效勞行業(yè)有酒樓，特色食肆和便利店等。商場更經常安排推廣活動，以吸引區(qū)內外客人光臨。

南山商場交通四通八達，商場本身位于停車場旁邊，近處有地鐵石硤尾站、巴士站和小巴站，另有有蓋行人天橋連接商場與南山和大坑東，方便購物人士和居民往來?！簿琵?zhí)琳荆簴|北673米、東鐵線、觀鐵線〕南山商場油麗商場油麗商場是一個由香港房屋委員會興建的公共屋邨商場，座落于油塘的中心點，直接連貫港鐵觀塘線及將軍澳線，主要效勞油麗邨、油塘邨和油翠苑的居民，于2021年開放使用。油麗商場是房屋署“東九龍?zhí)懦迁暤囊痪植浚B接油塘站上架空購物廊及油塘邨第四期“大本型〞。商場連地庫共有7層，由康業(yè)效勞管理。地庫1樓和2樓為停車場及上落貨區(qū)，由康業(yè)效勞同集團的威信停車場管理，2樓平臺設有籃球場，商場出租面積3,270平方米，一般店鋪如麥當勞、大家樂、王老吉、美心西餅、日式餐廳、便利店、百佳超級市場等設于地下至1樓，并提供多個面積約20至30平方米的小型鋪位，供開設美容店、文具店和理發(fā)店等，還設有活動舞臺供活動用，2樓設有中式酒樓及教育中心，而3樓為醫(yī)務所、洗衣店及管理處，及設有綠化平臺。至2021年5月，油麗商場是房屋署轄下僅有3個設有喂哺母乳育嬰室的商場之一。香港社區(qū)型購物中心代表作—黃埔新天地香港最具代表性的社區(qū)型購物中心，以JUSCO作為主力店，成為整體的核心；蔡瀾美食坊作為次主力店，以數量眾多的社區(qū)配店作為主要構成成為獨具餐飲特色的主題商業(yè)區(qū)。2021-03-18/95頁

黃埔新天地占地約14萬平方米，設有超過300多間商鋪，是全港最大型的購物、美食及娛樂中心之一。以流線型郵輪為地標的黃埔新天地，由多個設計獨特的主題商場組成，包括黃埔美食坊、時尚坊、聚寶坊、家居庭、奇妙坊、百寶坊等，會聚各式時裝精品、環(huán)球美食、影音電器及娛樂設施，銳意營造無限購物樂趣黃埔。位于紅磡黃埔花園的黃埔新天地，絕對是國內游客的不二之選。定位及演繹定位：中高檔時尚購物場所，早晚型效勞；目標客戶：18-30歲的年輕人

定位分析：

〔1〕以吉之島百貨、百佳生活超市為主力店，以耐克、必勝客、星巴克、屈臣氏、麥當勞、肯得基等眾多知名的連鎖品牌作為次主力店。以穿插有關產品專賣店突出其時尚特點。香港居民對品牌認知度高，靠知名的時尚品牌專賣店就能吸引到足夠的人氣?！?〕以時尚事件為營銷素材迅速提升知名度與人氣。經常舉辦多元化的推廣節(jié)目，包括星光熠熠的簽唱會、國際級表演、創(chuàng)意無限的宣傳節(jié)目等事件活動。香港社區(qū)型購物中心代表作—黃埔新天地業(yè)態(tài)組合和商戶分析黃埔新天地的規(guī)模較大，業(yè)態(tài)非常齊全，新天地內中、高檔的比例搭配適宜，集購物、娛樂、餐飲、休閑等各種功能于一身，集合了美食餐飲、休閑娛樂、時裝、珠寶、童裝、運動用品、百貨公司、家居用品、影音家電、美容、等各種零售業(yè)態(tài)，能吸引大量的人氣。店鋪組合方面，新天地引入吉之島、百佳超級市場作為主力店，有效的吸引客流并分散租金的風險。其它經營面積均散租給各品牌店，散租的比例很高，通過統(tǒng)一的運營管理，獲得較高的收益。香港社區(qū)型購物中心—黃埔新天地業(yè)態(tài)組合示意百合苑銀行、餐飲、美容棕櫊苑百寶坊超市、酒家青樺苑吉之島百貨黃埔號B2博藝會、電臺黃埔號B1吉之島百貨黃埔號G/F吉之島百貨黃埔號1\2F美容、酒家餐飲、車展香港社區(qū)型購物中心代表作—黃埔新天地業(yè)態(tài)組合示意時尚坊B1服裝、酒樓、化裝品時尚坊G/F餐飲、服裝奇妙坊G/F美容美發(fā)、銀行、影音、糕點紅棉苑G/F鐘表城、幼稚園聚寶坊G/F健身、餐飲、化裝品聚寶坊B1餐飲、娛樂、服裝聚寶坊B2游樂園尖子坊G/F文化、文藝中心美食坊B1娛樂、水療糕點特色餐飲美食坊G/F美食坊1F酒家美食坊2F香港社區(qū)型購物中心代表作—黃埔新天地業(yè)態(tài)組合示意美食坊3F酒家博藝會家居、家私時裝、美容、文化美食坊4F家居庭G/F家居庭B1香港社區(qū)型購物中心代表作—黃埔新天地人流車流動線分析為了方便人流前往商場消費，這個大型屋苑中十一個商場之間都設有人行天橋。這樣起到了人流分散，各個出入口不擁擠。同時，黃埔新天地各期停車場提供約1200個時租車位，兩個免費巴士站、一個公共小巴站和一個公共巴士站。方便駕駛人士前往商場購物玩樂。PPPPPPP工程亮點亮點一：特別一提的是黃埔花園的「黃埔號」擁有獨特的郵輪外型，可說是黃埔花園的地標?！踩鐖D1－1〕圖1－1亮點二：「屏幕圈」內除了戲院外，還設有蔡瀾美食坊。食坊設有十四間美食店，能代表各款香港的地道美食，因此吸引了不少中外食家及國內外游客慕名而來?！踩鐖D1－2〕圖1－2香港社區(qū)型購物中心代表作—黃埔新天地

黃埔新天地定位為年輕人為主要消費對象、以夜間消閑及嘉年華氣氛為概念的大型商場，樹立鮮明的主題定位，走差異化競爭之路。為了迎合年輕人的品位和需求，新天地采用了以流線型郵輪為地標和設計獨特的主題商場，并且延長營業(yè)時間，滿足年輕人夜生活的需求。2.合理的規(guī)模及優(yōu)化的業(yè)態(tài)、店鋪組合新天地的規(guī)模大，業(yè)態(tài)齊全，商場內高、中、低檔的比例搭配適宜，集購物、娛樂、餐飲、休閑等各種功能于一身，集合了超市、個人護理及便利店、時裝、美容、精品、影音、餐飲、娛樂等各種零售業(yè)態(tài)，能吸引大量的人氣。店鋪組合方面，新天地引入吉之島及百佳超級市場作為主力店，有效的吸引客流。其它經營面積均散租給各品牌店，散租的比例很高，通過統(tǒng)一的運營管理，獲得較高的收益。黃埔新天地成功因素借鑒及啟發(fā)1.差異的主題定位香港社區(qū)型購物中心代表作—黃埔新天地香港社區(qū)型購物中心代表作—黃埔新天地4.人性化的細節(jié)設計5.強勁的品牌推廣活動3.有特色的建筑設計在建筑設計方面，新天地引用特的的設計概念，以黃埔號為典型，它擁有獨特的郵輪外型，設計別具一格。另外商場沿途有七彩繽紛的旗桿布置，迎風搖曳的棕櫊樹，以及海濱長廊的維多利亞港的景色，為消費者營造出獨特、舒適的休閑環(huán)境。

為了擴大新天地的知名度，吸引客源，商場進行強勁的品牌推廣。在傳統(tǒng)節(jié)日舉辦一些活動，節(jié)日以外，還不定期舉辦簽唱會、國際級表演、創(chuàng)意無限的宣傳節(jié)目等，并不時創(chuàng)辦攝影、講故事等比賽。這些活動使得年輕人在新天地不僅能享受購物的樂趣，還能近距離接觸明星和觀看趣味節(jié)目，使得新天地迅速在香港名聲鶴起。為了方便顧客購物，新天地還著眼細節(jié)，做了很多人性化的細節(jié)設計，如提供街道圖指南、免費消毒紙巾、急救藥箱、奶瓶加熱、嬰兒車借用、免費雨傘袋、黃頁及針線借用等。香港購物中心必須符合商業(yè)用地選址的一般區(qū)位原那么：最短時間原那么，即應當位于人流集散最方便的區(qū)位；易達性原那么，易達性取決于交通和道路狀況；聚集原那么，集客能力強的地方；接近購置力原那么，維持商業(yè)工程存在的最低效勞人口數量稱為人口門檻。商圈分析的三個重點為：人口特點及購置力分析、經濟根底特點、競爭狀況與市場飽和度；每個商圈都包含三個層次，主要的、次要的和邊緣的。主要商圈容納50％－80％的顧客；次要商圈包含另外15％－25％的顧客；邊緣商圈包括剩下的所有顧客，分布更加分散。香港社區(qū)商業(yè)的開展已經進入成熟時期，其規(guī)劃、布局已經具備現代城市型購物中心的一些根本特點，與傳統(tǒng)意義上的城市型購物中心漸行漸近。社區(qū)商業(yè)共性分析——選址、商圈分析3香港社區(qū)商業(yè)發(fā)展模式香港社區(qū)商業(yè)模式開展階段社區(qū)商業(yè)由社區(qū)中心向外圍延伸，其成型的模式有三種類型香港社區(qū)商業(yè)開展模式解碼政府模式：由政府統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一運營、統(tǒng)一管理。后期可委托基金公司對持有物業(yè)進行統(tǒng)一管理、運營，并且上市。開發(fā)商模式：政府統(tǒng)一要求、開發(fā)商規(guī)劃設計建設，政府限制開發(fā)商銷售、開發(fā)商對物業(yè)進行統(tǒng)一運營、統(tǒng)一管理，打造并提升物業(yè)價值。介入專業(yè)商業(yè)團隊及設計團隊對物業(yè)運營管理及設計進行專業(yè)支持。例如：2005年11月，房屋委員會(房委會)把轄下的180個商場和停車場分拆出售，移交領匯房地產投資信托基金。有關物業(yè)現由專為管理這基金而成立的領匯管理接管和營運。至于未作分拆出售的商場和停車場，那么仍由房委會擁有和管理。例如：香港房屋委員會首次聘請萊坊及世邦魏理仕分別擔任參謀，負責籌劃和出租整個工程。而工程開展由中國建筑國際集團承建，商場那么由享譽國際的建筑設計公司Aedas設計。4香港社區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)模與標準化香港社區(qū)商業(yè)規(guī)模分析香港社區(qū)商業(yè)標準化分析香港社區(qū)商業(yè)標準化分析—鋪位面積硬件規(guī)劃設計如不合理，會導致適宜的業(yè)態(tài)無法進駐，因此，硬件規(guī)劃是社區(qū)商業(yè)能否良好經營的重要環(huán)節(jié)。每種業(yè)態(tài)對于硬件技術指標的要求都不一致，對于鋪位面積的需求也各不相同，結合社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)面積需求，將鋪位按面積區(qū)間分為“30㎡以下、31㎡－80㎡、81㎡－200㎡、201㎡－500㎡、501㎡以上〞五種面積區(qū)間。香港社區(qū)商業(yè)標準化分析—鋪位面積從以上特點看，面積區(qū)間較大的鋪位在面積比例上占有較大的比例，符合輻射型社區(qū)商業(yè)的特點：輻射面較廣的業(yè)態(tài)——如餐飲、美容等的比例相對其他面積區(qū)間的社區(qū)商業(yè)較高，而這些業(yè)態(tài)的經營面積都較大，因此，面積區(qū)間較大的鋪位比例相對應的較高。但是，在個數比例上，“30㎡以下〞和“31㎡－80㎡〞兩種面積區(qū)間的鋪位還是占有較大的比例，雖然其所占面積比例較低，但由于單體面積偏小，在個數上有著較大的優(yōu)勢。香港社區(qū)商業(yè)標準化分析—鋪位面積中間型社區(qū)商業(yè)的輻射力相對于輻射型社區(qū)商業(yè)較弱，經營面積較大的主力店在規(guī)模上會相對的減少，因而該面積區(qū)間中“501㎡以上〞的面積相對應的降低，但個數比例卻有所上升，主要由于在缺少經營面積較大的主力店，為保持商業(yè)的輻射面，相應增加次主力店的數量，形成規(guī)模效應。香港社區(qū)商業(yè)標準化分析—鋪位面積內向型社區(qū)商業(yè)中面積區(qū)間較大的鋪位面積比例下降較多，主要由于內向型社區(qū)商業(yè)的對外輻射力較弱，一些輻射面廣且經營面積較大的業(yè)態(tài)比例會相應的較少。

香港社區(qū)商業(yè)標準化分析—社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合香港社區(qū)商業(yè)標準化分析—社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合香港社區(qū)商業(yè)標準化分析—社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合香港社區(qū)商業(yè)標準化分析—社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)輻射型中間型內向型超市50.12%30.41%29.23%餐飲11.92%24.84%17.23%服務配套6.14%8.98%14.4%便利店0.49%1.84%0.90%美容2.57%6.03%8.58%生活家居0.49%3.43%0.11%休閑23.96%7.59%6.79%服飾精品1.81%4.60%3.50%地產中介0.73%2.87%7.18%雜貨/肉菜/五金/證券0.77%3.38%0.76%其他0.99%6.04%8.80%合計100.00%100.00%100.00%社區(qū)商業(yè)三種類型的業(yè)態(tài)組合各有特點，區(qū)別主要表達在社區(qū)商業(yè)根底業(yè)態(tài)上。香港社區(qū)商業(yè)標準化分析—各業(yè)態(tài)布局特點根據各業(yè)態(tài)的經營特點，對于位置的要求也不盡一致。從方便居民生活及合理分配資源的角度出發(fā)，應該要注意的根本原那么有以下幾點：在商業(yè)布局時，可優(yōu)先考慮表達居民生活便利的業(yè)態(tài)，如超市、效勞配套類和便利店等業(yè)態(tài)的位置，既方便社區(qū)及周邊居民的消費，又兼顧龍頭商家對其它小商家的帶動作用；餐飲等業(yè)態(tài)有噪音、衛(wèi)生等問題，在規(guī)劃業(yè)態(tài)時應防止影響到社區(qū)居民的正常生活；對位置要求不高的業(yè)態(tài)可規(guī)劃于相對較偏的位置，如裝飾公司、美容一般是以二樓為主要承租面積，但必須預留良好的展示面。5香港社區(qū)商業(yè)發(fā)展經驗與借鑒香港大本型大本型座落于社區(qū)的核心地帶，四通八達。

除設有不同的行人天橋貫穿毗鄰主要的住宅區(qū)，并連接油塘港鐵站〔觀塘線及將軍澳線的交匯站〕，倚近東區(qū)海底隧道，吸引各區(qū)的顧客前來。

此外為方便區(qū)外的顧客，商場亦提供超過150個私家車位；另方案興建行人通道，連接鯉魚門廣場，有效帶動人流，吸納更多消費群。零售及時尚生活店鋪總面積多達45,000平方米座落于油塘港鐵站上蓋及公共交通的交匯點，位置優(yōu)越，是群眾消閑及商業(yè)聚集的理想地有效吸納不同層面且最具活力的消費群人流會聚，商機無限未來周邊重建工程將帶來更多消費需求。香港大本型以大自然為設計主調的大本型利用和諧的基調配以雅致的著色，為商場添上繽紛歡樂氣氛之余，亦予人一份開掘新趣的感覺。

此外，以多種生動色調配合獨特建筑，突顯不同主題區(qū)域，以增加商場的多元化和空間感，如以自然為題的大堂和特色幕墻，展現非凡魅力。

與眾不同

有別于一般本地商場，大本型將為活力十足的兒童提供趣味盎然的活動，包括游戲地帶、互動領域及可供親子認識大自然的綠色天地。場內更有多個主題角色人物穿梭，增添主題公園般的歡欣氣氛，確保青少年更投入、更感歡樂。罕有的空中花園備有開放式茶座及露天空間，環(huán)境寬敞舒適，更可享醉人全海景，彷如置身鬧中的「綠洲」。香港大本型將大本型的概念活現人前，有賴幕后的一群精英班底。

香港房屋委員會首次聘請萊坊及世邦魏理仕分別擔任參謀，負責籌劃和