x湖高端商務政務休閑平臺項目可行性研究報告

PAGEPAGE52 獅子湖高端商務政務休閑平臺項目可行性研究報告目錄第一章總論第二章建設單位概況第三章項目建設的背景和意義第四章項目選址及建設條件第五章項目的規(guī)劃建設方案第六章環(huán)境保護與節(jié)能設計第七章建設周期第八章投資估算及資金籌措第九章租售收入和財務效益第十章風險分析第十一章結論附件第一章總論1.項目概況1.1.項目名稱：獅子湖高端商務政務休閑平臺1.2.建設單位：青島某某投資（集團）有限公司1.3.項目內容：碧水丹山高爾夫球度假俱樂部、地中海會議休閑中心、翡翠谷溫泉養(yǎng)生中心、風情人居游艇別墅等1.4.項目地址：廣東清遠市獅子湖山莊1號1.5.項目建設規(guī)模：項目占地3047畝（已經扣除水體和高爾夫球場面積）。規(guī)劃總建筑面積614600平方米，其中：地中海會議休閑中心建筑面積136800平方米；碧水丹山高爾夫版塊建筑面積111000平方米；翡翠谷溫泉養(yǎng)生版塊建筑面積150300平方米；游艇風情人居版塊建筑面積113700平方米；別墅區(qū)建筑面積102800平方米。1.6.項目二總投資：374217萬元1.7.項目資金來源：企業(yè)自籌，部分銀行貸款。2.編制指導思想根據清遠市十一五發(fā)展綱要的建設規(guī)劃，通過本項目的建設，促進清遠市現代服務業(yè)和房地產業(yè)的發(fā)展，改善清遠市投資環(huán)境。同時，配合清遠市的建設與完善，帶動當地的經濟發(fā)展，提高群眾的生活水平。第二章建設單位概況青島某某投資集團有限公司2001年在青島注冊成立，注冊資本貳億柒仟萬元人民幣,涉足電源產業(yè)、房地產行業(yè)、生態(tài)旅游、高科技產業(yè)、國際國內貿易、工程技術咨詢、大型機械租賃和機電設備制造、國際物流等多個領域。集團公司依托深厚的電力產業(yè)背景,在上海、江西、青島、濰坊等地控股經營了上海南山生態(tài)林有限公司、青島眾望置業(yè)有限公司、青島頤杰鴻利科技工程有限公司、青島頤杰鴻運國際物流有限公司、江西頤杰鴻方實業(yè)發(fā)展有限公司、山東電建鐵軍電力工程有限公司等10家子公司，參股魯能集團等4家公司。企業(yè)秉承“誠信立企、創(chuàng)新發(fā)展”的理念和“立足社會、服務社會”的宗旨，經過5年運營發(fā)展，公司規(guī)模不斷壯大，經濟效益穩(wěn)步增長。2005年資產總額達到13.7億元,年收入1.6億元。集團現有員工500余人，各類專業(yè)技術人員412人，其中386人具有中高級專業(yè)技術職稱，70%以上員工擁有大專以上學歷。集團堅持“人本管理”，崇尚團隊精神，積極推行科學合理的激勵分配機制，營造了開放靈活的用人環(huán)境。并力求將員工職業(yè)生涯規(guī)劃發(fā)展與企業(yè)發(fā)展目標有機結合，通過為員工創(chuàng)造發(fā)展空間，激發(fā)員工成功欲望，實現個人價值與企業(yè)目標的高度和諧統(tǒng)一。目前，隨著集團公司在上海、青島等地業(yè)務的拓展和國外項目的推進，各項事業(yè)正蓬勃發(fā)展，在富有創(chuàng)造和機遇、充滿挑戰(zhàn)和希望的征途上，公司求賢若渴，誠邀各類英才加盟，燃燒激情，成就未來，攜手打造一流國際集團，譜寫二十一世紀輝煌的篇章。第三章項目建設的背景和意義3.1地理位置本項目建設基地位于廣東清遠市獅子湖山莊1號。3.2清遠市國民經濟與社會發(fā)展概況2005年全市生產總值達到315.7億元，“十五”期間年均增長14.5%，第一產業(yè)年均增長3.7%，第二產業(yè)年均增長23.1%，第三產業(yè)年均增長17.2%。產業(yè)結構得到調整優(yōu)化，農業(yè)產業(yè)化經營水平不斷提高，工業(yè)化步伐大大加快，旅游、商貿、物流等服務業(yè)加快發(fā)展，各具特色的經濟區(qū)域初步形成，非公經濟比重提高，經濟活力進一步增強，三次產業(yè)結構比例由2000年的39：26：35演變?yōu)?3∶37∶40。地方財政一般預算收入達到13.2億元，比2000年增長1.93倍。3.3項目的背景3.3清遠市是一座年輕而充滿魅力的城市。1988年1月7日經國務院批準設立清遠地級市，同年2月28日正式掛牌成立?，F轄清新縣、佛岡縣、陽山縣、連南瑤族自治縣、連山壯族瑤族自治縣和清城區(qū)5縣1區(qū)，并代管英德、連州兩個縣級市。總面積1.9萬平方公里，總人口387萬人，是廣東省地域最大的地級市和廣東省少數民族主要聚居地。建市以來，清遠市委、市政府在廣東省委、省政府的正確領導和兄弟地區(qū)、海內外社會各界的熱誠關心支持下，順利實現了新市各階段戰(zhàn)略發(fā)展目標，一座現代化濱江新城在北江兩岸巍然聳立。面對世紀之交的新形勢新挑戰(zhàn)，清遠市又旗幟鮮明地提出實施工業(yè)化、城市化、市場化和后花園四大發(fā)展戰(zhàn)略，掀起了“二次創(chuàng)業(yè)”高潮。今日“珠三角后花園”——清遠的良好地區(qū)形象已日益深入人心，招商引資勢頭迅猛，經濟社會發(fā)展加快。2002年2月28日，清遠市成功舉辦了48個重點項目奠基剪彩儀式，總投資額達128.7億元?？梢哉f清遠招商引資的“羊群效應”正在形成和擴大。在新世紀新一輪發(fā)展浪潮中清遠市正以其嶄新的形象、獨特的魄力、美好的前景充分展現其巨大的發(fā)展新優(yōu)勢。3.3隨著時代的變化，休閑也是生產力，并成為巨大的產業(yè)。美國的休閑產業(yè)已占GDP的首位，約占全部消費支出的三分之一。統(tǒng)計顯示，在靠休閑消費驅動經濟模式中，休閑產業(yè)成為美國第一位的經濟活動。世界經濟發(fā)展經驗證明：人均GDP達到1000美元時就會產生巨大休閑需求，去年中國人均GDP已達到1700美元，這意味著中國已經踏入休閑經濟“井噴式”發(fā)展的門檻。中國“十一五”規(guī)劃綱要指出：“要立足擴大國內需求推動發(fā)展，把擴大國內需求特別是消費需求作為促進經濟增長的基本立足點，促使經濟增長由主要依靠投資和出口拉動轉向消費與投資、內需與外需協(xié)調拉動轉變?！敝榻侵奘俏覈洕鷮嵙ψ顝?、發(fā)展最快的增長極之一，服務業(yè)高度發(fā)展，2005年廣東省第三產業(yè)增加值達9579.44億元，比2000年的4755.42億元增長74.2%，年均增速達11.7%，比"九五"時期提高0.3個百分點，繼續(xù)居各省市首位，比第二、三位的江蘇、山東多出3000多億元。休閑經濟，正成為以消費拉動國民經濟增長的生力軍。對于如廣東這樣的中國發(fā)達地區(qū)而言，尤其需要在“休閑消費拉動”方面率先做出榜樣。珠江三角洲眾多經濟發(fā)達的城市群體的密集存在，在造就了數量龐大的財富群體及其巨大高端需求的同時，也付出了生態(tài)環(huán)境普遍惡化的代價，使本區(qū)域內普遍缺乏生態(tài)優(yōu)美天人合一的高端休閑設施建設平臺。本項目的開發(fā)建設，正是填補了這一空缺。3.3.3高爾夫產業(yè)發(fā)展現狀高爾夫作為高端休閑時尚的體育運動在中國發(fā)展已有20個春秋，并且取得了不俗的成就。目前國內的高爾夫消費人群也已突破100萬人，潛在的高爾夫消費者已達2000萬，同時海外每年有30-50萬人次來華進行高爾夫旅游，且逐年在增加。廣東高爾夫球場已達70家，但特色鮮明的球場卻鳳毛麟角，因而多半只是休閑運動的場所，而難以形成復合化休閑交際的魅力平臺。觀瀾湖高爾夫是廣東這片神奇土地孕育出來的一大勝景，但即使經過多年的巨大投入和苦心經營，也依舊存在若干功能性缺陷而不能成為一個名副其實的高端交際平臺。從1992年開始，香港駿豪集團先后投入巨資，在深圳觀瀾湖興建了世界最大規(guī)模和惟一匯聚五大洲球場風格的180洞高爾夫球會。此外，還興建了擁有51片網球場的亞洲最大網球中心，五星級度假酒店，引入了世界最著名的大衛(wèi)利百特高爾夫學院。從單一的高爾夫項目發(fā)展到今天擁有網球、壁球、桌球、排球、羽毛球、健身中心、中西美食、SPA、兒童游樂場、度假物業(yè)等綜合體育休閑設施的大型產業(yè)園區(qū)，觀瀾湖被評為“鵬城十景”之一，并成為國家AAAA旅游度假區(qū)。但由于規(guī)模宏大，眾多球場之間的休閑生活紐帶難以緊密，使其更多的呈現為一種高球大賣場的狀態(tài)，而生活的溫馨氛圍與便利性都難以體現。故其雖然足以號稱世界第一大球會，卻距離第一魅力球會的目標相當距離高爾夫運動作為一項高尚的體育休閑運動，經過在中國的二十多年發(fā)展歷程，已經成為對社會經濟與文化的發(fā)展具有重要影響作用的新興的社會產業(yè)?，F今廣東省擁有觀瀾湖高爾夫球會、中山長江高爾夫球會、佛山市南海桃園楓丹高爾夫俱樂部等較為大型的高爾夫俱樂部，并且各具特色。其中，觀瀾湖高爾夫球會，是目前中國規(guī)模最大，檔次最高，配套最齊全，影響力最大的高爾夫球會,是中國第一個獲職業(yè)高爾夫球員巡回賽事會（PGATOUR）認可的球場。中山長江高爾夫球會位于中山長江旅游風景區(qū)，座擁四通八達交通之便利，同時強調五星級的服務意識，以“向客人提供至高至上的最佳服務，創(chuàng)建國際一流球會”為宗旨。3.4.項目的獨特位置和發(fā)展前景廣州作為珠三角中心城市，其經濟輻射帶動能量之巨大不容置疑。中共中央政治局委員、廣東省委書記張德江給廣州的定位：把廣州建成“帶動全省、輻射華南、影響東南亞”的現代化大都市。在廣州城市發(fā)展最新的戰(zhàn)略部署中，“北優(yōu)”戰(zhàn)略是關鍵的一環(huán)。其“北優(yōu)”雖在官方文件里主要劃定為從化和花都，但事實上清遠在休閑經濟領域卻占據極重要的地位。從化溫泉一向有名，但作為廣東傳統(tǒng)的官方療養(yǎng)基地，無論是設施還是服務，都已呈現老化，再造工程非一日之功?；ǘ紕t由于新白云機場的存在，臨空經濟流成為其核心特色。根據臨空經濟的輻射圈層劃分，在距離機場30-50公里的區(qū)域才是最佳的輻射發(fā)展區(qū)，而清遠正好處于這一最佳區(qū)域，可謂天造地設，物華天寶。事實上，新機場不僅拉近了清遠與廣州的距離，也拉近了清遠與全國和全世界的距離。使清遠在大眾化休閑經濟領域可以更上一層樓，更足以在高端休閑領域大展宏圖。清遠作為廣東重要的產糧區(qū)，地處珠三角與粵北山區(qū)的結合部，在地理上屬于珠江三角洲北端。南靠廣州、佛山，西連肇慶，東鄰韶關，北接湖南、廣西，歷來有粵、湘、桂“三省通衢”之稱，是經濟強省廣東與內地廣大市場連接的重要經濟走廊。具備強大的后發(fā)優(yōu)勢，青山綠水，生態(tài)美食，溫泉、漂流等等已經形成規(guī)模和口碑效應，是近年來廣東旅游休閑經濟最活躍的地級市。但是目前清遠旅游休閑經濟處于比較粗放的大眾化消費階段，高端設施嚴重缺乏，無論對于吸引客商還是提高經濟素質和城市魅力都有不足，迫切需要加以改變。以天賜的優(yōu)美生態(tài)自然條件為基礎，承接大廣州的經濟輻射，利用機場臨空經濟區(qū)位優(yōu)勢，清遠有條件、有必要、也有能力打造一個特色鮮明的服務于珠三角的高端休閑交際平臺，以拉動其城市形象與休閑經濟的全面素質化提升與完善。為了加強城市特色與魅力，清遠市提出了宏大的湖城規(guī)劃，將把北江與大燕河連通起來，造就壯觀的平湖風貌，并使游艇足以通江達海。而地處北江與大燕河之間的獅子湖高爾夫球場，恰好成為湖城景觀中得天獨厚的一塊寶地，利用其自身碧水丹山的優(yōu)美地貌特征與曲線和便捷通暢的水系，既可以形成自成一體的內部水世界，也能夠與外部大湖城形成充分互動循環(huán)，打造一個充分展示親水魅力的高端休閑交際平臺。因此，獅子湖場項目，將成為清遠湖城藍圖中極其靚麗的一道風景，也是其畫龍點睛之所在，在整個廣東省范圍內，都具備排他的唯一性吸引力，市場前景無可限量。3.4.1高爾夫別墅近年來，高爾夫別墅與綠色、自然、健康無限貼近的高爾夫運動，不僅是一種鍛煉的方式，更成為許多人的生活方式、交友平臺，甚至是選擇生意伙伴的途徑。果嶺上的青草綠水成為了上流階層休閑娛樂、生意洽談的主要場所。高爾夫曾被人譽為是貴族的運動，而別墅也被看作是金字塔尖人物的專屬之物，當這兩種象征著頂級生活形態(tài)的奢華享受結合在一起時，便形成了令無數人艷羨的高爾夫別墅。也正是因為高爾夫別墅的橫空出世，才使得高爾夫與地產的夢幻組合，成為富豪們實現休閑娛樂和商務合作的理想所在。如今，高爾夫別墅已經自成一派，成為別墅市場上的新貴。在高爾夫球場進入國內以來，與高爾夫球場伴生的房地產開發(fā)特別是別墅項目進行得非?；鸨?，高爾夫球場成為這類房地產項目的主要賣點?？梢哉f，高爾夫別墅已經成了一種獨自銷售的別墅類型。曾有業(yè)內人士說：“最有價值的別墅不是在山水之間，而是在高爾夫球場之間?！贝_如其言，兩種稀缺性資源的結合將帶來無以倫比的合力作用。數據顯示，具備高爾夫球場的別墅比普通別墅的價值高出60%～80%。也正因為如此，高爾夫別墅猶如雨后春筍一般在神州大地相繼登場。因此，對于高爾夫別墅市場的分析，亦成為時下最令人關注的焦點問題。目前，國內的高爾夫別墅多分布于環(huán)境優(yōu)美、擁有便利交通的沿海城市和內陸省份，其中以深圳、珠海、海南、上海等地的高爾夫別墅項目備受人們矚目，而2005年10月29日在深圳盛大開盤的觀瀾湖私家果嶺別墅，成為吸引業(yè)內人士眼球的極品高爾夫別墅的代表之作。高爾夫別墅會成為高層人物的置業(yè)新選擇，這與兩種象征頂級生活形態(tài)的事物的完美融合密不可分。近年來，高層人士對住房的要求越來越高，從大面積、靠海等要求已逐步轉向綠化好、方便運動的方向，于是高爾夫別墅成為他們最優(yōu)化的選擇。為此本項目具有良好的發(fā)展前景。3.4.2國際會議中心高端政務商務休閑特區(qū)是清遠市的超級客廳，也是廣東省的超級迎賓館。通過高端和個性化的主題酒店、頂級的會議中心和論壇、尊貴的溫泉療養(yǎng)和健康養(yǎng)生服務、多元文化的國際游艇社區(qū)，以及近在咫尺的亞洲最好的富豪商務高爾夫球場，共同構成從清遠到泛珠三角的超級政務商務交際活動、休閑生活和高端會議論壇平臺。本項目希望運用生態(tài)的主體結合國際會議的功能，定期舉辦國際生態(tài)論壇，以此作為中國積極參與國際環(huán)保生態(tài)活動的決心，并作為企業(yè)度假、會議及教育培訓中心，吸引企業(yè)團體的參與，帶動外圍區(qū)域的發(fā)展和開發(fā)。3.4.3溫泉養(yǎng)生溫泉養(yǎng)生谷是以地熱溫泉為基礎，發(fā)展健康養(yǎng)生和現代保健的綜合性養(yǎng)生基地，號稱“生命加油站、人體大修廠”。將整合國內外一系列專業(yè)的水療、體檢、保健、運動專業(yè)組織，共同搭建一個為高端人士提供高質量和人性化的身體技術支持。3.5.項目對整個地區(qū)經濟和社會發(fā)展的意義該項目的地理位置位于廣東省，交通便利，距白云機場僅45分鐘車程。而目前珠江三角洲北部缺乏集高品位的高爾夫俱樂部、國際會議中心、溫泉與一體的商貿休閑養(yǎng)生度假區(qū)，所以該項目有利于吸引省內外的社會精英來此進行會務、休閑、度假，從而拉動消費，參與到清遠的經濟發(fā)展中來。本項目所在的獅子湖位于廣東省清遠市，區(qū)域內經濟的發(fā)展因交通條件和自然地貌受到極大限制，土地利用效益低下，農民的生活水平一直較低，人均年凈收入不足800元。本項目的建設，不僅可以為當地及周邊農民提供就業(yè)機會，提高農民的收入和生活水平。同時又為當地政府帶來豐厚的稅收收入。還可以拉動配套產業(yè)的發(fā)展，為區(qū)域經濟的發(fā)展作出貢獻。項目基地內村民宅基地的貨幣化動遷，也可以提高土地集約化使用率，為農民住宅為建設與完善創(chuàng)造有利條件，進一步改善農民的生活質量。3.6.項目對整個地區(qū)社會環(huán)境和文化的引導意義獅子湖項目的建設和運營，需要大批的高級管理人才和專業(yè)技術人才，必將促進當地的文化教育事業(yè)的發(fā)展。同時所吸引的客戶群中包括大量的社會精英，不僅會為清遠的經濟發(fā)展帶來豐富的人力和財力資源，而且會迅速提高清遠在全國乃至世界的知名度；該項目的運營可以為社會各界提供完美舒適的會議、休閑、養(yǎng)生場所，不僅會彌補廣東省、清遠市近年來經濟迅速發(fā)展而現代化服務業(yè)發(fā)展的不足，為把世界高端的人才和項目引進清遠、留在清遠創(chuàng)造良好的條件，而且會和當前清遠主導產業(yè)生態(tài)農業(yè)、旅游業(yè)形成經濟互動，拉動清遠特別是獅子湖的經濟快速發(fā)展。第四章項目選址及建設條件4.1項目選址廣東清遠市獅子湖山莊1號4.2土地的取得項目建設用地以土地批租方式取得。高爾夫球場用地與水域以租賃方式取得。4.3基地現狀及規(guī)劃條件分析4.3.1現狀已建有18洞高爾夫球場和配套會所，以及占地約100畝的高爾夫別墅區(qū)。項目周邊為農田和水塘。4.3.2區(qū)域條件清城區(qū)總面積927平方公里，人口55萬，下轄7個鎮(zhèn)、5個街道和1個場，境內屬亞熱帶季侯風氣候，年平均氣溫22℃，年降雨量2215毫米，氣候宜人，春色常駐。礦產資源豐富，其中儲量大、品位高的有鈉長石、鉀長石、鐵礦、高嶺土、稀土等，為當地建材業(yè)提供了充足原料。經濟狀況良好。工業(yè)是清城區(qū)經濟的主體，尤以輕工業(yè)為發(fā)達，初步形成電線電纜、陶瓷、電子、建材、塑料、制衣等支柱產業(yè)。農業(yè)比較發(fā)達，現有耕地25.7萬畝，農產品以水稻為主，經濟作物有蔬菜、花卉、水果、筍等，清遠麻黃雞、烏棕鵝馳名中外，生豬和水產品產量較大，是天、珠三角鮮活農副產品生產基地。近年來，房地產業(yè)、旅游業(yè)和商貿流通業(yè)加快發(fā)展已逐步成為清城區(qū)國民經濟重要支柱。4.3.3規(guī)劃優(yōu)勢條件中國的發(fā)展正處于一個快速增長階段，因此，中國也正處于一個大轉折時期；珠三角是中國的經濟前沿地帶，在新經濟的影響下，珠三角也正迎來了新的發(fā)展浪潮。獅子湖項目未來將被打造成珠三角的超級客廳，整個廣東省的超級迎賓館，未來將具備高端商務、政務休閑交流功能。在當前國際一體化的形式下，項目在市場需求方面也面臨著前所未有的機遇。從休閑產業(yè)的發(fā)展來看，休閑產業(yè)主要以旅游、娛樂、運動為基礎，涉及旅游業(yè)、服務業(yè)、健身業(yè)、娛樂業(yè)、零售業(yè)、交通業(yè)、會展業(yè)、體育產業(yè)等由此連帶的產業(yè)群。據預測：十年后，休閑消費支出將占到城市人口消費支出的50%以上。休閑經濟的發(fā)展有著無限巨大的潛力，以休閑居住、旅游休閑、商務休閑、康體養(yǎng)生、休閑體驗為主的休閑產業(yè)將成為休閑經濟的支柱。休閑經濟必將成為21世紀中國的朝陽經濟。珠三角作為中國經濟的前沿地帶，在這樣的大好形勢下，必然也會迎來新的發(fā)展機遇，實現珠三角的再次飛躍，而項目所處的地段，在新的歷史發(fā)展機遇前，具有超越常規(guī)的跨越式發(fā)展?jié)摿?，這是與大廣州的發(fā)展階段密切相關的。從珠三角休閑度假的需求來看，目前珠三角財富增長迅速、人均GDP、人均收入位居全國前列，人們不但具有休閑度假的意愿，也有很強的休閑度假的能力；人們一年中有近三分之一的假期，休閑度假也從過去有錢階層的時尚“專利”，變成普羅大眾的生活方式，這些方面促使休閑消費的效應日益明顯。與強烈的需求相比，珠三角目前休閑經濟的主要問題是有特點、有個性、能吸引人的休閑項目供給不足。而從清遠的資源、區(qū)位、交通、生態(tài)等條件來看，完全可以加大對高端休閑產品的供給，為城市經濟發(fā)展尋找新的增長路徑。清遠的旅游資源底蘊豐富、品種多樣，更主要的是：清遠與珠三角其他城市相比，山清水秀、生態(tài)宜人，在珠三角能有如此大片的生態(tài)風光發(fā)展會務休閑、商務休閑十分難得對于項目來說也是一個千載難逢的好機會。4.4清遠市第三產業(yè)發(fā)展規(guī)劃4.4.1旅游業(yè)推動以旅游業(yè)為龍頭的第三產業(yè)發(fā)展，明確旅游業(yè)的支柱性產業(yè)地位。整合區(qū)域旅游資源，把資源優(yōu)勢轉化為產品優(yōu)勢，積極拓展觀光、休閑、度假、康體、療養(yǎng)、會議等多功能多層次的產品體系。4.4.2房地產隨著經濟結構的轉型，服務業(yè)、商業(yè)、房地產業(yè)等以消費為目的的第三產業(yè)開始發(fā)育。珠三角大都市連綿帶是中國經濟最發(fā)達、城市化水平最高和人口密度最大的地區(qū)之一，廣州未來的發(fā)展趨勢是人口達到1000萬的高密度大都市區(qū)，居住郊區(qū)化是大都市拓展的必然趨勢，這一傾向在廣州已開始顯現。碧桂園已經投資清遠的房地產正預示著一個敏感的信號。廣州龐大的高中收入階層、成功人士潛藏了一個巨大的高級住宅消費市場。4.4.3知識密集型服務業(yè)大力發(fā)展通訊、信息、教育、科技、咨詢、衛(wèi)生等知識密集型服務業(yè)；加快發(fā)展文化、體育、社區(qū)服務、中介服務、城鎮(zhèn)社區(qū)等現代服務業(yè)，擴大消費需求，改善消費環(huán)境，挖掘市場的潛力，擴大經濟增長的空間。4.5建設條件4.5.1區(qū)位環(huán)境清遠獅子湖項目位于中國內地經濟最發(fā)達、最具市場活力和投資吸引力的地區(qū)之一廣東省境內的清遠市。廣東省位于我國大陸的南部，珠江三角洲區(qū)域內，是著名的魚米之鄉(xiāng)，擁有“綠水丹崖”的秀麗景色和別具魅力的嶺南文化。同時廣東省毗鄰港澳，是國際資本和跨國公司、國際大財團投資最活躍的地區(qū)之一，也是全球最重要的制造業(yè)基地之一。隨著經濟的發(fā)展，不僅為該地區(qū)帶來了眾多的投資資本，也集聚了大量的境內外高級管理人士。這部分人群的出現，為廣東省帶來了眾多的時尚生活理念和運動休閑理念。清遠——美麗的珠江三角洲后花園，交通十分便利，隨著廣清高速公路開通，到廣州只需45分鐘，而通過廣州的高速公路網，直接連通東莞、深圳、佛山、珠海；東面，106國道將清遠與韶關、江西連接；向西，323國道通達廣西、“清四公路”直通肇慶。在清遠境內有石坑崆、大霧山、大羅山、云臺山等大山名山，有北江、連江、翁江、濱江等大河名川，相互交結，孕育出個性鮮明的高山峽谷、河流湖泊、原始森林、溶洞溫泉等得天獨厚的自然景觀以及古樸的瑤、壯兩族民俗風情，這些充滿天然氣息的生態(tài)旅游資源，給渴求回歸大自然的現代人提供了一個不可多得的高品味的好去處。清遠市具有非常獨特的區(qū)位、自然與環(huán)境優(yōu)勢。區(qū)位優(yōu)勢：清遠市地處珠三角與粵北山區(qū)的結合部，在地理上屬于珠江三角洲北端。南靠廣州、佛山，西連肇慶，東鄰韶關，北接湖南、廣西，歷來有粵、湘、桂“三省通衢”之稱，是經濟強省廣東與內地廣大市場連接的重要經濟走廊。市區(qū)距離香港、澳門均只有200公里左右，

距離廣州市中心只有50多公里。資源優(yōu)勢：清遠是廣東省重點糧產區(qū)、重要用材林、水源林和新興蠶桑、水果、茶葉、甘蔗、煙草、中藥材、反季節(jié)蔬菜出口基地。獨特的氣候資源為發(fā)展特色農業(yè)創(chuàng)造了良好條件。擁有清遠麻黃雞、烏鬃鵝、駱坑筍、北江河鮮，英德紅茶、苦丁茶、連州白茶、水晶梨、東坡臘味，連山沙田柚等聞名省內外的地方土特產。環(huán)境優(yōu)勢：清遠是廣東省自然生態(tài)環(huán)境最優(yōu)越的地區(qū)，有利于順應國際發(fā)展潮流，吸引高科技產業(yè)和興辦生態(tài)式企業(yè)。全市林業(yè)用地面積達139.07萬公頃，其中有林地面積100.7萬公頃，森林活立林總蓄積量5009.65萬立方米；森林覆蓋率達66.5%；已建立國家級、省級、市級森林自然保護區(qū)14個，面積15.03萬公頃。綜上所述，清遠市，山清水秀，空氣清新，河水清澈，一河兩岸，環(huán)境優(yōu)美，是一個非常適合發(fā)展高爾夫項目的地區(qū)。4.5.2環(huán)境現狀清遠獅子湖項目約5970畝，其中1000畝為游艇區(qū)，500畝為發(fā)展備用地?；匚挥谇暹h市清城區(qū)橫荷街道，原獅子頭水庫及周圍小丘陵區(qū)域，水系眾多，自然環(huán)境優(yōu)越。在對外交通上，位于清遠市南（面）、東距107國道約5公里，到清遠市區(qū)只需10分鐘左右的路程，到廣州約60公里。本項目北面緊鄰清三公路（清遠至三水），西面為鄉(xiāng)間道路，東、南側目前為小山丘、水塘?，F有的高爾夫球場及配套設施已建成十二年，已全部完成表土覆蓋、綠化和道路建設等工作，盡量保留了原有植被，做好生態(tài)恢復和保護工作，切實落實了水土保持和生態(tài)保護措施，目前不存在水土流失情況，最大限度地減少了項目對生態(tài)環(huán)境的影響。4.5基地所處的地域氣候溫和，雨量充沛，夏長冬短，冬天少見霜，不見雪，屬于南亞熱帶季風氣候。年平均氣溫21.6，最高氣溫37.5（極端高溫38.7），最低氣溫-0.6。陸生生態(tài)：項目所在區(qū)域土壤為清遠地區(qū)普遍存在的紅壤，鐵、錳、鋅含量較高，除地表一層為褐壤外，全部為紅壤，粘性較大。本項目所在地大部分為山地，周圍覆蓋灌木、雜草，周邊有少量竹叢、桉樹、柳樹、榕樹等，植被覆蓋率達到80%以上，本區(qū)域有少量小動物。4.5.2獅子湖水庫有大藻、鳳眼蘭、紅萍、青萍等水草、輪蟲、水蚤、螺、河蚌、昆蟲水生幼蟲及鯽魚、鯉魚等魚類，沿岸好濕性植物生長茂盛，有細枝柃、冬青、毛竹、青皮竹等灌木。4.5.本項目在地形地貌與生態(tài)環(huán)境以及水景資源方面具有獨特性優(yōu)勢，其地處北江與大燕河之間，基地內池塘水泊星羅棋布，在清遠市連通二河打造湖城的戰(zhàn)略框架中，成為得天獨厚的一塊山水寶地，既與中心城區(qū)近在咫尺，又遠離煩囂，丘陵起伏多致，隨處茂林修竹，入目碧水丹山，丹霞地貌是本項目的重要特色與亮點之一，在珠江三角洲地區(qū)具備鮮明的特色化魅力。具備優(yōu)秀的韻味天成的高端休閑渡假居住開發(fā)潛力。4.5.4基礎設施目前，項目基地北側和東、西側均有公路通過。項目一期內上下水、電力、通訊等基礎設施齊全。隨著清遠市城市基礎設施的建設與完善，本項目所需上下水、電力、通訊等基礎設施條件均能得到滿足。第五章項目的規(guī)劃建設方案5.1規(guī)劃目標：湖城明珠休閑天堂5.1本項目立足實際，目標高遠，著力落實“天人合一，碧水丹山”的規(guī)劃宗旨，以清遠湖城戰(zhàn)略為依托，以高端會議休閑為支柱，以高端運動與養(yǎng)生保健為支撐，對地塊進行全方位的整合，引進最先進的理念為珠三角和清遠市搭建一個世界一流的賓館。5.11．在東方傳統(tǒng)理念的基礎上如何運用現代技法并結合國外的優(yōu)秀建筑風格使之升華到另一境界？2．如何使得各種人為型生態(tài)休閑場館與山、水、植物等純自然物態(tài)達到完美結合？3．已建建筑和已有的高爾夫球場與新擴建部分如何結合，怎么從原有過渡到新區(qū)域，從而整合整個獅子湖高端政務商務休閑區(qū)，達到煥然一新協(xié)調統(tǒng)一的效果？5.2設計理念本規(guī)劃結合當地的地域文化特色以及現狀條件，努力打造一個“天人合一，碧水丹山”的高端政務商務休閑中心。在中國傳統(tǒng)文化中，天人合一的觀念源遠流長。天人合一在人與自然親密的基礎上形成了一種相關的文化心理，這是人以詩意的情懷去體悟自然的結果，認為人與自然本為一體，是一種親和關系。人既不是自然的主宰，也不是自然的奴隸，而是人即自然，自然即人。天人合一的境界就是是天人和諧境界。在總體概念規(guī)劃中，我們根據基地的現狀努力的體現天人合一地境界。在中國傳統(tǒng)風水學中有“風水之法，得水為上”之說，“仁者樂山，智者樂水”更是肯定了水對人性的影響力。因此我們在規(guī)劃中體現了“水凝”的概念。中心的政務商務休閑中心為一水珠，接受著來自四方各小水珠（圍繞中心的各個半島）的聚攏，這也正好體現了合一的概念。至此，使現實意義上獅子湖的水性有了質上的提升。5.3規(guī)劃原則5.3項目開發(fā)與資源、生態(tài)環(huán)境保護相結合。堅持獅子湖休閑區(qū)生態(tài)環(huán)境保護與合理開發(fā)利用相結合的原則，維護獅子湖區(qū)域的生物多樣性及生態(tài)系統(tǒng)結構和功能的完整性，應在全面保護的基礎上合理利用，對個別地塊因人為干擾而遭到破壞的地塊，應結合實際進行整體修復，發(fā)揮其環(huán)境、經濟、社會效益。5.3獅子湖高端政務商務休閑區(qū)，以植被與水體相結合的自然風光為特色，丹霞地貌為亮點，生態(tài)環(huán)境優(yōu)雅。規(guī)劃注重自然生態(tài)保護和現代科技相結合，充分利用地形環(huán)境特點，解決好室內室外、地上地下、水面和陸地之間對立統(tǒng)一的關系。努力創(chuàng)造新穎獨特的景觀格局，達到步移景異、景賦情的效果。繼承東方的歷史文化理念，策劃具有西方異域風情的高檔休閑活動，賦其新意，增添地域文化氛圍。5.3規(guī)劃設計以人與自然為本。設施建設和項目設計要符合地域的自然條件，充分尊重和理解人與自然的親和關系，體現“人性化”。保持景觀綠化的公共性和開放性，盡量形成連續(xù)的公共空間，為游客創(chuàng)造獨特的休閑氛圍，努力實現“物我同一”的境界。5.3本區(qū)的開發(fā)應將舊區(qū)的改造與新區(qū)發(fā)展相接軌，使規(guī)劃布局、休閑設施、交通道路、綠化系統(tǒng)等在新舊兩區(qū)的發(fā)展相協(xié)調，形成一個環(huán)境優(yōu)雅、布局協(xié)調的空間整體。5.3充分重視生態(tài)環(huán)境營造對社會經濟發(fā)展和人類生存的重要性，把建設良好的生態(tài)環(huán)境、確保社會經濟的可持續(xù)發(fā)展擺在突出位置，高度注重資源的有效保護和集約利用，注重投資效益，在創(chuàng)造良好的環(huán)境效益與社會效益的同時，爭取實現良好的經濟效益，使獅子湖休閑區(qū)的建設更具科學性、可行性。5.3在明確長遠的基礎上統(tǒng)一規(guī)劃，強調突出整體形象，體現科學性、高起點、高立意和適度超前性，使環(huán)境、經濟、文化形成體系，在地域結構與空間布局上日趨合理，使開發(fā)建設成為優(yōu)化工程。同時，著眼于現實的可操作性，實行分步分期實施、分階段滾動發(fā)展的方式，使有限的資金發(fā)揮更大的效益，實現資源配置的優(yōu)化。5.4功能分區(qū)根據基地的現狀情況，規(guī)劃將基地分成四個功能區(qū)，即“一個中心，三大板塊”。其中一個中心為地中海會議休閑中心，三大板塊為碧水丹山高爾夫板塊、翡翠谷溫泉養(yǎng)生板塊、游艇風情人居板塊。地中海會議休閑中心主要是利用周邊現狀豐富的水域資源及便利的道路交通，將其規(guī)劃成以主題會議酒店、主題度假酒店、濱水漁人碼頭、企業(yè)商務會館為核心的政務商務休閑區(qū)。高爾夫板塊以休閑健身度假為出發(fā)點，根據現狀條件，規(guī)劃為27洞高爾夫球場以及健身運動中心、精英俱樂部、高爾夫大宅。以溫泉養(yǎng)生為主要項目的翡翠谷溫泉養(yǎng)生板塊依托現有良好的地質優(yōu)勢，根據不同特質風貌，規(guī)劃為溫泉養(yǎng)生中心、溫泉養(yǎng)生酒店、養(yǎng)生度假會館。游艇風情人居板塊這一區(qū)域主要是利用良好的對外水上交通，將其規(guī)劃為游艇碼頭、游艇俱樂部、游艇別墅、半島水上豪宅和運河人家社區(qū)的度假休閑中心。5.5交通規(guī)劃5.5基地的主出入口位于東西向的清三公路上，其為基地對外的一條主要交通道路，其余基本為鄉(xiāng)村級公路。在規(guī)劃中，基地周邊將形成便捷的道路系統(tǒng)，為本基地經濟的發(fā)展提供了便利的交通。5.5基地內通過“一橫一縱一環(huán)”的道路交通系統(tǒng)將四個功能區(qū)串連起來，組成一個既連續(xù)又便捷的道路交通系統(tǒng)，各功能區(qū)內部道路成網狀自成交通體系。一級道路：路面寬8-12米，在保證交通順暢的前提下，適當增加線形的曲折，有利于限制車速，同時豐富了空間層次，達到步移景異的效果。二級道路：路面寬6-7米，方便小車到達各區(qū)域內。三級道路：路面寬2米，主要為高爾夫球場內的電瓶車道路。綠化步行道：寬1-2米，結合景觀綠化布置，串聯不同層次的綠化，線形曲折有致，與車行道忽近忽遠，顯得更為自然別致。5.5規(guī)劃范圍內基地北側的清三公路、東側的在建公路以及南側的公路上分別設一個主要出入口，次入口位于基地西面規(guī)劃公路上，基地的輔助路口位于基地南側的公路上。5.5本基地（一）共有“一個中心，三大板塊”四個功能區(qū)，在每個功能區(qū)內，沿區(qū)內的一級道路邊設置有大型的集中公共停車場，以作為進入各區(qū)內的交通集散點和換乘點。通過此交通節(jié)點，將人流有序地分散至各功能區(qū)內，以達到綠化環(huán)保交通規(guī)劃的目的。5.5大型旅游巴士及私家自備車主要沿清三公路進入本基地，并停放于各區(qū)域內的大型公共停車場。而后通過各區(qū)域內的公共交通體系，將人流疏散至各區(qū)域，形成綠色環(huán)保型的交通體系。利用各區(qū)域內的公共交通工具（電動車），形成環(huán)形路網結構，為區(qū)內提供便捷而完善的公共交通。各區(qū)域內設有完善而合理的人行系統(tǒng)，根據各功能區(qū)的不同地域特色，設計有合理的徒步旅行線路、休閑養(yǎng)生步行道路。并且各步行系統(tǒng)與區(qū)內環(huán)形交通網相銜接，以利于游客在區(qū)域內方便的通行。充分利用現有的獅子湖水系，在規(guī)劃中對其進行調整，形成連續(xù)貫通的水系系統(tǒng)，使游艇能方便快捷的到達地塊內的各區(qū)域。5.5在仔細分析現有地形的基礎上，對現狀地形適當整治改造，依托山勢和溪流，合理組織場地排水走向。道路設計及豎向規(guī)劃應結合地形。5.6景觀綠化規(guī)劃5.6中國園林，外師造化，中得心源，成就極高。江南園林模范自然、意在筆先，講究以小見大、由奧至曠、借景無因、觸情皆是?！皠尤舜荷辉诙唷?，講究的是因勢造形。本基地有山有水，頗具曠奧之妙。通過“隱、顯、疏、密”的安排，達成江南園林“貴有層次、妙于曲折、在于深秀”的韻致。平崗小坡，曲岸回沙，雖由人作，宛自天開?；赜蛇吘壷林行?，由高至低、由平淡入幽深，山水相依、高低相盈、曲轉回合，又有岸沙草樹、曲道飛橋點綴其間，得林野之風致，去塵谷之煩慮。5.6基地的整體環(huán)境特征確定為建筑聚落鑲嵌在景觀綠化之中，充分利用并呈現自然景觀，建筑風格結合自然環(huán)境，起到點綴的效果?；匾归g燈光布置圍繞“天池夜景、五云明珠”這一主題展開，在主要標志物、構筑物、大樹集中地、游憩地、廊道等處，設各色激光燈、泛光燈加以渲染，將丹山碧水白天的意境向夜晚延伸，特別是橋上彩光密布，尤若仙境。5.6自然式的獅子湖依托山體形成山水相依的主題景觀。建筑輪廓線不破壞背景山體輪郭線，而起到豐富和增強的作用，兩者是一種相互依存、相互促進的關系。5.6主要道路串聯各大功能區(qū)，山林景點由次要道路和步行游憩系統(tǒng)串通，形成山林、坡地、小溪的立體化的景觀系統(tǒng)。沿林蔭道前行、參差屋舍，小溪處處碧水汪汪，斜陽疊翠。路上景觀序列見山有水、有屋有林、有幽有敞，具有節(jié)奏和變化，真正作到了步移景異的效果。5.6.5在設計整體景觀方案時，特別注意以下幾個方面：

1．景觀意境通過景觀體現出某種文化形式或情調、使人產生聯想，達到一種藝術的境界。營造與當地的文化背景和特點相仿的景觀意境。通過借景周邊的環(huán)境素材營造出江南水鄉(xiāng)澤田、兩國沙灘椰林、丘陵起伏延綿等的景觀效果。并使球場景觀融入自然環(huán)境之中而又富有特色。2．突出重點為客人營造輕松自然、賞心悅目的景觀，是高爾夫球場景觀營造的根本目的?？腿嗽谇驁鰞然顒幼铑l繁、逗留時間最長的地方是會館(所)，包括餐館(廳)，所以，這里是景觀布置的重點。規(guī)劃中特意保留的原有景物和特殊景觀。設立獨特的、標志性景觀，使客人留下深刻的印象。另外，精心營造客人中途休息亭、賣品店等休閑小品。3．統(tǒng)一和變化

在設計時，保持球場的總體景觀特色一致，但各個球洞之間又各有特點，富于變化。包括品種變化、高低變化、疏密變化、體量變化、色彩變化等等。在設計中，選定一種或兩種樹種，作為整個球場的基本樹種。在景觀點的總體布置時，注重點、線、面的結合。點：即獨立的、重點的個體景觀或景觀點。

線：由兩個以上連續(xù)的景觀連成的觀賞線，在視覺效果上具有延續(xù)性。面：多個景觀個體在特定區(qū)域(如會館四周)組成的景觀群，體量較大，在視覺效果上具有成片及中心擴散的感覺。4．景觀材料的選擇

在制定整體景觀方案時，考慮使用不同的景觀材料，以達到不同的景觀效果。體現原始自然的風貌，盡量選用當地的天然石材、原木、青竹、枯藤、茅草、野花等，以營造融入周邊環(huán)境的、返樸歸真的景觀效果。

5．水景俗話說"山因水而活"，水景在高爾夫球場中也是必不可少的，它為球場增添了靈性和流動的美景。在設計中，重點處理水體的駁岸，既追求美觀，又講究實用。規(guī)劃的

駁岸形式和所用材料是多種多樣的，可用石塊整齊砌壘，可用竹、木排列成籬，或者用石子、粗沙營造海灘，也可用磚瓦、卵石營造小溪等等。植物在水景的營造上也是必不可少的。設計中在岸邊栽植桃、柳及迎春、黃荊條等臨水植物，在水中、岸邊栽種野生水生植物，使水景變得自然而有野趣。在溪邊栽植蘭草、菖蒲等，使溪流變得歡快。在池中布置荷花、睡蓮等，使水景變得生動而有活力。此外，在水體中放養(yǎng)魚、蝦等水生動物，則更為球場增添了無窮的生機。5.7分區(qū)說明“一個中心”地中海會議休閑中心——獅子湖的門戶形象區(qū)5.7地中海會議休閑中心位于基地的中心區(qū)域，以會議、休閑為核心功能，打造獅子湖水上休閑天堂的交通門戶、形象焦點、功能中樞和特色亮點。5.7借用了中國水鄉(xiāng)的獨一無二的空間肌理，此區(qū)將成為度假區(qū)（積極）的休閑和娛樂核心區(qū)。它位于基地的中心位置，建筑的形式將是具有完全現代的風格。其焦點是中央的水灣，它由一系列混合的（積極）活動內容組成，并設有水邊的可供人就座的親水臺階。水灣呈半圓形，面對度假村主體的開放湖面。水灣尺度適宜，使兩岸的空間從視覺上感到是一個整體，具有很強的向心感和場所感。在水灣的后面，是一條特色的水系空間，強調了主題和造型。這里將混合多樣的休閑和商業(yè)的功能。處于整個地中海會議休閑中心的核心位置，具備了人流集散、表演、展示等多種功能。并且是聯系區(qū)內其他項目的主要節(jié)點。而且應當形成整個區(qū)域的標志景觀。5.7.3緊鄰著中央水灣的五星級商務度假酒店。寬敞舒適的豪華客房，每間均有眺望獅子湖的露臺，盡覽壯觀的湖面景致。多選擇的餐飲服務、多元化的娛樂設施、全方位的商務服務。提供高品質的服務，接待以國際游客為主的環(huán)境。既可以為公司提供非正式的會議場所，可供商旅人士居住，也可為游客提供一個豪華和獨特的度假享受。5.7.3主題會議中心以舉辦國際性商業(yè)會展以及提供各種商業(yè)會晤的場所?？梢晕龂鴥韧飧鞔笾匾獣h和博覽會。會展場館主體以展覽，會議為主兼作與展覽和會議有關的展示、演示、表演、宴會等。場館外部設置公園式廣場和綠地，促成經貿活動、文化交流與旅游相結合；內部配以商務，運輸旅游票務、郵政、通訊、海關、金融、餐飲、停車場等服務設施，為會展活動提供直接服務。5.7.3緊鄰酒店開發(fā)用地，可以作為高檔會務別墅的開發(fā)，本區(qū)域提供了良好的水景、山景和綠化的環(huán)境以及提供高檔服務的會所。濱水漁人碼頭依內湖而建的漁人碼頭商業(yè)區(qū)，有充滿西方嘉年華氛圍的美食廣場、專賣店、電子游戲、各式酒吧、西餐廳等。湖上40多艘各式游船。游客或乘船賞景品茗，或湖上泛舟，或閑庭信步，享受美食和購物之樂。夜幕降臨，可于觀景臺上盡情領略濃郁的異國風情。5.7項目單塊建筑面積基地總建筑面積基地用地面積容積率主題會議酒店80000136800平方米697畝(已扣除水體面積850畝)(464899平方米)0.29主題度假酒店企業(yè)商務會館濱水漁人碼頭14200會務別墅426005.8碧水丹山高爾夫板塊“三大板塊”碧水丹山高爾夫板塊——以碧水丹山為背景，重點演繹珠三角商務文化5.8高爾夫板塊處于基地的南端,占地2063畝。基地內原生態(tài)植物豐富，并有變化的自然地質地貌。獅子湖，湖光山色，果嶺青翠，令人著迷，生活於此，有如世外桃源。1733畝為高爾夫球場，球場綠茵，氣派盡顯。高爾夫大宅，座擁都市罕有和不可復制的自然與人文資源優(yōu)勢，以其得天獨厚的環(huán)境、無以倫比的大宅設計,營造生活與享受的最佳空間，盡情展示商務社交的獨特魅力。高爾夫會所由蜿蜒的球道和青翠的果嶺環(huán)抱其中，環(huán)境優(yōu)雅，設施齊全。設有中西食肆、貴賓房、宴會廳以及為會員度身設置的各種康體健身設施，引領自然健康的休閑時尚。高爾夫大宅薈萃意大利托斯卡尼建筑的高貴氣質與夏威夷熱帶建筑的休閑個性。建筑面積開闊，實用空間超乎想像，高爾夫精致別墅黃金嶺承襲了大宅典雅、方正的風格，空間設計精致緊湊，功能分區(qū)完美，和諧的居家生活氣氛更濃厚。5.8項目單塊建筑面積基地總建筑面積基地用地面積容積率健身運動中心16000111000平方米330畝(已扣除高爾夫球場面積1733畝)(220110平方米)0.50精英俱樂部高爾夫會所10000高爾夫大宅850005.9翡翠谷溫泉養(yǎng)生板塊“三大板塊”翡翠谷溫泉養(yǎng)生板塊——生命加油站、人體大修廠5.9位于基地的東部,占地740畝，建筑面積15萬㎡。主要建筑群體包括溫泉養(yǎng)生會所,康體休閑中心,養(yǎng)生度假酒店及別墅和相關的文化、娛樂、休閑設施等。5.9翡翠谷溫泉養(yǎng)生度假區(qū)打破了傳統(tǒng)模式，成為具有休閑度假、溫泉沐浴、運動健身、體檢休養(yǎng)等功能，配套完善、多元一體的新型旅游度假樂園。三大體驗：健康、歡樂、享受——生命的加油站；健康體驗——純正的SPA水療、熱療、保健按摩，精心設計的健康檢查；歡樂體驗——高科技的機動游戲、湖面泛舟、主題晚會、街頭表演、風情酒吧、經典KTV；享受體驗——眾多的項目，人性化的服務，無處不充滿著享受。釋放壓力、陶冶情趣,為生命加油！5.9翡翠谷溫泉養(yǎng)生谷內山巒起伏，樹木蔥蘢，空氣新鮮，水相擁，景色秀麗，實為珠三角地區(qū)一個難得的“天然氧吧”。于此度假休閑，一如置身于“世外桃源”，感受到身、心、神的放松與愉悅。巧奪天工的開放豪華溫泉浴場與座座溫泉別墅臨水而立，融入秀美的大自然。這里匯聚著當今最時尚的潮流經典及頂級護理設施，融合世界美容科技的最新理念及東方古法調理方式。為您度身訂做香熏、纖體、美容、排毒、水療等護理療程，讓您在完全自我的世界里，和諧身心，體驗悠然。溫泉養(yǎng)生會所內分為歐洲區(qū)、東方區(qū)、日式天體浴區(qū)，室外溫泉毗鄰水面，有溫泉娛樂區(qū)、世界溫泉文化區(qū)及兒童戲水區(qū)。古老的羅馬浴、中國的蓮花浴、日本風呂、以色列死海浴，現代熱力按摩浴、熱輻射浴、景觀洞穴迷宮浴，私人至尊溫泉等形狀、風格各異的溫泉池，展現了不同國家最具特色的沐浴形式?？刁w由專業(yè)體檢和康體運動兩個部分組成。體檢中心有先進的醫(yī)療設備，富有經驗的醫(yī)師和導檢人員，提供沐浴更衣和營養(yǎng)餐，為個人或團體提供全面的身體檢查、健康評估和保健指導。器械健身、球類、體操、射箭、電子競技等數十項運動項目供客人選擇。由一座五星級共400間客房的酒店和單體豪華別墅房組成。養(yǎng)生度假酒店設中西餐廳、大堂吧、酒廊和各式多功能宴會廳。度假區(qū)設有豪華私人會所，設施齊全，配備溫泉，盡享獨立的私人空間。5.9項目單塊建筑面積基地總建筑面積基地用地面積容積率溫泉養(yǎng)生酒店38000150300平方米740畝(493580平方米)0.30溫泉養(yǎng)生會所22300養(yǎng)生度假別墅900005.10游艇風情人居板塊5.10游艇風情人居板塊位于基地的最南端,北臨高爾夫球場.板塊內別墅沿環(huán)島路和環(huán)島河布置，與水系有機結合，做到沿湖別墅都有專用游艇碼頭，同時內配設獨立高級游艇俱樂部。5.10半島水上豪宅獨創(chuàng)一島二湖三水泊岸規(guī)劃，戶戶臨水，家家枕湖，大花園、大主臥，國際尊崇品質，極致品位生活。15000平方米“私家湖面”戀戀水色，清澈明凈、連通大燕河。池、溪、泉、榭、橋串起流動語匯，兩岸遍植奇花異樹，特設親水平臺、觀景噴泉，最大限度與水相親，盡享自然尊貴生活港灣式游艇碼頭極盡奢華，眾多私家專屬游艇泊位。打開游艇的天窗，數著天上的繁星，任由船舷激起白色的浪花，時尚、刺激的休閑娛樂，成功的象征，身份的體現，品味的彰顯。國際游艇俱樂部超大游泳池、高級中西餐廳、壁球室、水幕休閑廳游艇會、雪茄節(jié)、雞尾酒會國際級CLUB，極致品味專屬俱樂部。5.10項目單塊建筑面積基地總建筑面積基地用地面積容積率澳洲游艇別墅16400113700平方米780畝(已扣除水體面積220畝)(520260平方米)0.22半島水上豪宅32000運河人家社區(qū)44300游艇灣俱樂部21000第六章環(huán)境保護與節(jié)能6.1.環(huán)保方針本項目以“預防為主，防治結合，綜合治理”為指導方針，在規(guī)劃設計階段突出環(huán)境保護的重點，充分考慮各建設項目對環(huán)境的影響和治理措施，在建設項目實施中運用生物工程手段，通過綠化措施，防治大氣、噪音污染。運用綜合防治的方法，防治土壤、水土污染。6.2環(huán)保規(guī)劃6.2.1污水處理對本基地內的生活污水進行預處理后排放至污水處理廠集中處理。并且游艇碼頭處設計有專門的油污處理站，處理游艇碼頭及游艇和游艇維修所產生的油污和生活污物。針對游艇度假區(qū)內的環(huán)保規(guī)劃采取如下的措施：1）游艇必須具備國家船檢規(guī)范規(guī)定的生活污水存儲倉和生活垃圾儲存器，游艇靠岸后由俱樂部（或港池管理部門）統(tǒng)一組織環(huán)衛(wèi)部門進行接受處理。不得隨意將生活污水、糞便、垃圾拋入海上或港池內2）游艇的機艙艙底油污水不得隨意排入，應由俱樂部（或港池管理部門）同意接受后送污水處理廠回收。3）游艇的維修車間、場地應與港池、綠地分隔，獨立布置。使清潔、修理游艇的油污水、垃圾不會被潮水或雨水沖如港池中，便于收集處理。6.2.2垃圾處理在各分區(qū)及綜合服務點、主干道兩側設置景觀式垃圾箱，并配置沖洗用的水龍頭；在管理服務區(qū)內設一處垃圾轉運站。6.2.3球場盡量選擇耐旱抗蟲的草種與植物，減少農藥化肥使用與灌溉用水量。6.3.節(jié)能系統(tǒng)設計所有建筑物均依照國際可持續(xù)發(fā)展建筑設計標準進行設計，達到采用自然光，降低人工光源的使用：利用方位、開窗及景觀設計，盡可能采用自然通風換氣，降低空調的使用率；采用輕質構造或是木構造，避免二氧化碳的產生，亦可達到垃圾減量之目的；采用省水、省電設備，降低能源損耗；所有裝修材料均以再生建材及減少產生揮發(fā)性氣體之黏著劑使用量，可避免空氣污染源的發(fā)生；建筑物設計時，需考慮方位及遮陽設計，避免能源消耗。包括污水、雨水的收集、處理，經達標后再利用。燈光球場采用高效節(jié)能燈具。第七章建設周期7.1項目實施規(guī)劃本項目建設規(guī)模較大，為使本項目開發(fā)計劃能順利地推動，考慮分期分區(qū)發(fā)展的方案，以先建設會議中心、高爾夫球場和溫泉度假養(yǎng)生中心，后建設游艇碼頭及別墅區(qū)為原則，自2007年初起至2010底年止，分二期全部建設完成，投入使用。球場及原別墅區(qū)為一期項目。7.1.1第二期建設2007年1月1日起至2009年107.1.2第三期建設2009年1月1日起至2011年12月31日7.2建設的主要內容7.2.1二期建設主要內容地中海會議休閑中心，總建筑面積136800平方米。包括五星級酒店客房700間、會議中心12000平方米、會務別墅92幢和漁人碼頭14200平方米。碧水丹山高爾夫球場總建筑面積111000平方米。包括高爾夫球場、健身運動中心、精英俱樂部16000平方米、高爾夫會所10000平方米和高爾夫大宅113幢。翡翠谷溫泉養(yǎng)生中心總建筑面積150300平方米。包括溫泉養(yǎng)生酒店客房7.2.2三期建設主要內容游艇風情人居總建筑面積113700平方米。包括游艇別墅41套別墅（每套400M2）、半島水上豪宅80套豪宅（每棟400M2）、運河人家社區(qū)高級住宅443套每套二房一廳，（每套100M2）和游艇灣俱樂部70幢別墅（每幢300M2）別墅區(qū)總建筑面積102800平方米，包括257幢別墅（每套400M2）。第八章投資估算及資金籌措8.1估算依據（1）土地價格；（2）本市有關各類建筑工程造價參考標準；（3）本市房地產開發(fā)各類管理費用標準；（4）本市有關的法律、法規(guī)、規(guī)章；（5）規(guī)劃建設方案；8.2總投資估算經測算，本項目總投資537520萬元，二期項目建設投資為374217萬元，三期項目建設投資為163303萬元，詳見附表一“項目投資估算表”。8.3總投資估算說明1、土地價格：包括征地補償費和土地使用權出讓金。2、建安費：酒店與經營別墅等已考慮裝修和家具家電費用，商業(yè)用房包括一次裝修；其他建安費包括建設用地綠化、道路、圍墻、照明和太陽能等四新技術采用的費用。3、基礎配套費：包括基地內外大市政配套費和基地內供配電費(含電纜溝、配電房)、供配燃氣費、自來水管網費、泵房費、排污費、環(huán)衛(wèi)設施、有線電視、電話和智能化等費用。4、不可預見費：按建安費用和基礎配套費用的2%計取。8.4資金籌措經測算，項目總投資為537520萬元。二期投資為374217萬元，三期等投資為163303萬元。資金來源為企業(yè)自籌和部分銀行貸款解決。第九章租售收入和財務效益9.1租售收入經測算，本項目總銷售收入為564897萬元，上交稅金為34427萬元；經營項目年收益為98973萬元，年上交稅金6498萬元。詳見附表二“收益表”。9.2財務效益分析根據項目投資和租售收入的情況，并考慮每5年收益遞增5%來計算。該項目在I＝10%時，財務凈現值為436938萬元，項目財務內部收益率為36.8%，投資回收期為3.67年。（詳見附表三現金流量表）第十章風險分析10.1SWOT分析優(yōu)勢（Strengths）分析清遠市的高起點整體規(guī)劃。作為廣州后花園的整體規(guī)劃和湖城規(guī)劃的確立與建設，為發(fā)展現代服務業(yè)和本項目的開發(fā)建設提供了巨大的平臺。經過多年的建設和培育，獅子湖高爾夫俱樂部地塊內清山綠水，綠樹成蔭。同時，項目周邊山清水秀，空氣清新，河水清澈，山體植被基本未遭破壞，原生態(tài)環(huán)境保護較好。生態(tài)美食、溫泉、漂流等在省內外已有一定聲譽。地塊內僅有少量農民，動拆遷相對容易。特別是已獲得近500畝的土地開發(fā)權，一但規(guī)劃設計方案落實，就可及時啟動。清遠市距白云機場僅45分鐘車程。地處珠三角與粵北山區(qū)的結合部。南靠廣州、佛山，西連肇慶，東鄰韶關，北接湖南、廣西，歷來有奧、湘、桂“三省通衢”之稱，是經濟強省廣東與內地廣大市場連接的重要經濟走廊。劣勢（Weaknesses）分析一個地區(qū)的成熟需要時間，傳統(tǒng)農業(yè)產業(yè)區(qū)的形象與新興生態(tài)旅游區(qū)的定位短期內難以轉變。目前，清遠市基礎配套設施的建設還遠落后于珠江三角洲等其他發(fā)達城市，城市面貌有待進一步改善。市場機遇（Opportunities）廣東省乃至中國經濟飛速發(fā)展，對會務和休閑產業(yè)的需求增加迅猛廣東省、清遠市大力發(fā)展現代服務業(yè)的契機國內外知名企業(yè)參于清遠市的整體規(guī)劃開發(fā)，有助于提升該區(qū)域整體開發(fā)水平和知名度潛在威脅（Threats）分析廣東省境內已有多個高爾夫俱樂部和國際會議中心，區(qū)域內及區(qū)域之間類似未來競爭態(tài)勢激烈類似項目產品同質化競爭現象日益明顯，產品定位是本案最大的威脅政府控制建設用地供應量，抑制房地產業(yè)發(fā)展的政策導向10.2項目財務效益風險分析首先對本項目租售價格下降的情況進行分