x湖高端商務(wù)政務(wù)休閑平臺(tái)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

PAGEPAGE52 獅子湖高端商務(wù)政務(wù)休閑平臺(tái)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目錄第一章總論第二章建設(shè)單位概況第三章項(xiàng)目建設(shè)的背景和意義第四章項(xiàng)目選址及建設(shè)條件第五章項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)方案第六章環(huán)境保護(hù)與節(jié)能設(shè)計(jì)第七章建設(shè)周期第八章投資估算及資金籌措第九章租售收入和財(cái)務(wù)效益第十章風(fēng)險(xiǎn)分析第十一章結(jié)論附件第一章總論1.項(xiàng)目概況1.1.項(xiàng)目名稱：獅子湖高端商務(wù)政務(wù)休閑平臺(tái)1.2.建設(shè)單位：青島某某投資（集團(tuán)）有限公司1.3.項(xiàng)目內(nèi)容：碧水丹山高爾夫球度假俱樂部、地中海會(huì)議休閑中心、翡翠谷溫泉養(yǎng)生中心、風(fēng)情人居游艇別墅等1.4.項(xiàng)目地址：廣東清遠(yuǎn)市獅子湖山莊1號(hào)1.5.項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模：項(xiàng)目占地3047畝（已經(jīng)扣除水體和高爾夫球場面積）。規(guī)劃總建筑面積614600平方米，其中：地中海會(huì)議休閑中心建筑面積136800平方米；碧水丹山高爾夫版塊建筑面積111000平方米；翡翠谷溫泉養(yǎng)生版塊建筑面積150300平方米；游艇風(fēng)情人居版塊建筑面積113700平方米；別墅區(qū)建筑面積102800平方米。1.6.項(xiàng)目二總投資：374217萬元1.7.項(xiàng)目資金來源：企業(yè)自籌，部分銀行貸款。2.編制指導(dǎo)思想根據(jù)清遠(yuǎn)市十一五發(fā)展綱要的建設(shè)規(guī)劃，通過本項(xiàng)目的建設(shè)，促進(jìn)清遠(yuǎn)市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，改善清遠(yuǎn)市投資環(huán)境。同時(shí)，配合清遠(yuǎn)市的建設(shè)與完善，帶動(dòng)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展，提高群眾的生活水平。第二章建設(shè)單位概況青島某某投資集團(tuán)有限公司2001年在青島注冊成立，注冊資本貳億柒仟萬元人民幣,涉足電源產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)、生態(tài)旅游、高科技產(chǎn)業(yè)、國際國內(nèi)貿(mào)易、工程技術(shù)咨詢、大型機(jī)械租賃和機(jī)電設(shè)備制造、國際物流等多個(gè)領(lǐng)域。集團(tuán)公司依托深厚的電力產(chǎn)業(yè)背景,在上海、江西、青島、濰坊等地控股經(jīng)營了上海南山生態(tài)林有限公司、青島眾望置業(yè)有限公司、青島頤杰鴻利科技工程有限公司、青島頤杰鴻運(yùn)國際物流有限公司、江西頤杰鴻方實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司、山東電建鐵軍電力工程有限公司等10家子公司，參股魯能集團(tuán)等4家公司。企業(yè)秉承“誠信立企、創(chuàng)新發(fā)展”的理念和“立足社會(huì)、服務(wù)社會(huì)”的宗旨，經(jīng)過5年運(yùn)營發(fā)展，公司規(guī)模不斷壯大，經(jīng)濟(jì)效益穩(wěn)步增長。2005年資產(chǎn)總額達(dá)到13.7億元,年收入1.6億元。集團(tuán)現(xiàn)有員工500余人，各類專業(yè)技術(shù)人員412人，其中386人具有中高級(jí)專業(yè)技術(shù)職稱，70%以上員工擁有大專以上學(xué)歷。集團(tuán)堅(jiān)持“人本管理”，崇尚團(tuán)隊(duì)精神，積極推行科學(xué)合理的激勵(lì)分配機(jī)制，營造了開放靈活的用人環(huán)境。并力求將員工職業(yè)生涯規(guī)劃發(fā)展與企業(yè)發(fā)展目標(biāo)有機(jī)結(jié)合，通過為員工創(chuàng)造發(fā)展空間，激發(fā)員工成功欲望，實(shí)現(xiàn)個(gè)人價(jià)值與企業(yè)目標(biāo)的高度和諧統(tǒng)一。目前，隨著集團(tuán)公司在上海、青島等地業(yè)務(wù)的拓展和國外項(xiàng)目的推進(jìn)，各項(xiàng)事業(yè)正蓬勃發(fā)展，在富有創(chuàng)造和機(jī)遇、充滿挑戰(zhàn)和希望的征途上，公司求賢若渴，誠邀各類英才加盟，燃燒激情，成就未來，攜手打造一流國際集團(tuán)，譜寫二十一世紀(jì)輝煌的篇章。第三章項(xiàng)目建設(shè)的背景和意義3.1地理位置本項(xiàng)目建設(shè)基地位于廣東清遠(yuǎn)市獅子湖山莊1號(hào)。3.2清遠(yuǎn)市國民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展概況2005年全市生產(chǎn)總值達(dá)到315.7億元，“十五”期間年均增長14.5%，第一產(chǎn)業(yè)年均增長3.7%，第二產(chǎn)業(yè)年均增長23.1%，第三產(chǎn)業(yè)年均增長17.2%。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)得到調(diào)整優(yōu)化，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營水平不斷提高，工業(yè)化步伐大大加快，旅游、商貿(mào)、物流等服務(wù)業(yè)加快發(fā)展，各具特色的經(jīng)濟(jì)區(qū)域初步形成，非公經(jīng)濟(jì)比重提高，經(jīng)濟(jì)活力進(jìn)一步增強(qiáng)，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例由2000年的39：26：35演變?yōu)?3∶37∶40。地方財(cái)政一般預(yù)算收入達(dá)到13.2億元，比2000年增長1.93倍。3.3項(xiàng)目的背景3.3清遠(yuǎn)市是一座年輕而充滿魅力的城市。1988年1月7日經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立清遠(yuǎn)地級(jí)市，同年2月28日正式掛牌成立?，F(xiàn)轄清新縣、佛岡縣、陽山縣、連南瑤族自治縣、連山壯族瑤族自治縣和清城區(qū)5縣1區(qū)，并代管英德、連州兩個(gè)縣級(jí)市?？偯娣e1.9萬平方公里，總?cè)丝?87萬人，是廣東省地域最大的地級(jí)市和廣東省少數(shù)民族主要聚居地。建市以來，清遠(yuǎn)市委、市政府在廣東省委、省政府的正確領(lǐng)導(dǎo)和兄弟地區(qū)、海內(nèi)外社會(huì)各界的熱誠關(guān)心支持下，順利實(shí)現(xiàn)了新市各階段戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，一座現(xiàn)代化濱江新城在北江兩岸巍然聳立。面對(duì)世紀(jì)之交的新形勢新挑戰(zhàn)，清遠(yuǎn)市又旗幟鮮明地提出實(shí)施工業(yè)化、城市化、市場化和后花園四大發(fā)展戰(zhàn)略，掀起了“二次創(chuàng)業(yè)”高潮。今日“珠三角后花園”——清遠(yuǎn)的良好地區(qū)形象已日益深入人心，招商引資勢頭迅猛，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展加快。2002年2月28日，清遠(yuǎn)市成功舉辦了48個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目奠基剪彩儀式，總投資額達(dá)128.7億元。可以說清遠(yuǎn)招商引資的“羊群效應(yīng)”正在形成和擴(kuò)大。在新世紀(jì)新一輪發(fā)展浪潮中清遠(yuǎn)市正以其嶄新的形象、獨(dú)特的魄力、美好的前景充分展現(xiàn)其巨大的發(fā)展新優(yōu)勢。3.3隨著時(shí)代的變化，休閑也是生產(chǎn)力，并成為巨大的產(chǎn)業(yè)。美國的休閑產(chǎn)業(yè)已占GDP的首位，約占全部消費(fèi)支出的三分之一。統(tǒng)計(jì)顯示，在靠休閑消費(fèi)驅(qū)動(dòng)經(jīng)濟(jì)模式中，休閑產(chǎn)業(yè)成為美國第一位的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)證明：人均GDP達(dá)到1000美元時(shí)就會(huì)產(chǎn)生巨大休閑需求，去年中國人均GDP已達(dá)到1700美元，這意味著中國已經(jīng)踏入休閑經(jīng)濟(jì)“井噴式”發(fā)展的門檻。中國“十一五”規(guī)劃綱要指出：“要立足擴(kuò)大國內(nèi)需求推動(dòng)發(fā)展，把擴(kuò)大國內(nèi)需求特別是消費(fèi)需求作為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的基本立足點(diǎn)，促使經(jīng)濟(jì)增長由主要依靠投資和出口拉動(dòng)轉(zhuǎn)向消費(fèi)與投資、內(nèi)需與外需協(xié)調(diào)拉動(dòng)轉(zhuǎn)變?！敝榻侵奘俏覈?jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)、發(fā)展最快的增長極之一，服務(wù)業(yè)高度發(fā)展，2005年廣東省第三產(chǎn)業(yè)增加值達(dá)9579.44億元，比2000年的4755.42億元增長74.2%，年均增速達(dá)11.7%，比"九五"時(shí)期提高0.3個(gè)百分點(diǎn)，繼續(xù)居各省市首位，比第二、三位的江蘇、山東多出3000多億元。休閑經(jīng)濟(jì)，正成為以消費(fèi)拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)增長的生力軍。對(duì)于如廣東這樣的中國發(fā)達(dá)地區(qū)而言，尤其需要在“休閑消費(fèi)拉動(dòng)”方面率先做出榜樣。珠江三角洲眾多經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市群體的密集存在，在造就了數(shù)量龐大的財(cái)富群體及其巨大高端需求的同時(shí)，也付出了生態(tài)環(huán)境普遍惡化的代價(jià)，使本區(qū)域內(nèi)普遍缺乏生態(tài)優(yōu)美天人合一的高端休閑設(shè)施建設(shè)平臺(tái)。本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，正是填補(bǔ)了這一空缺。3.3.3高爾夫產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀高爾夫作為高端休閑時(shí)尚的體育運(yùn)動(dòng)在中國發(fā)展已有20個(gè)春秋，并且取得了不俗的成就。目前國內(nèi)的高爾夫消費(fèi)人群也已突破100萬人，潛在的高爾夫消費(fèi)者已達(dá)2000萬，同時(shí)海外每年有30-50萬人次來華進(jìn)行高爾夫旅游，且逐年在增加。廣東高爾夫球場已達(dá)70家，但特色鮮明的球場卻鳳毛麟角，因而多半只是休閑運(yùn)動(dòng)的場所，而難以形成復(fù)合化休閑交際的魅力平臺(tái)。觀瀾湖高爾夫是廣東這片神奇土地孕育出來的一大勝景，但即使經(jīng)過多年的巨大投入和苦心經(jīng)營，也依舊存在若干功能性缺陷而不能成為一個(gè)名副其實(shí)的高端交際平臺(tái)。從1992年開始，香港駿豪集團(tuán)先后投入巨資，在深圳觀瀾湖興建了世界最大規(guī)模和惟一匯聚五大洲球場風(fēng)格的180洞高爾夫球會(huì)。此外，還興建了擁有51片網(wǎng)球場的亞洲最大網(wǎng)球中心，五星級(jí)度假酒店，引入了世界最著名的大衛(wèi)利百特高爾夫?qū)W院。從單一的高爾夫項(xiàng)目發(fā)展到今天擁有網(wǎng)球、壁球、桌球、排球、羽毛球、健身中心、中西美食、SPA、兒童游樂場、度假物業(yè)等綜合體育休閑設(shè)施的大型產(chǎn)業(yè)園區(qū)，觀瀾湖被評(píng)為“鵬城十景”之一，并成為國家AAAA旅游度假區(qū)。但由于規(guī)模宏大，眾多球場之間的休閑生活紐帶難以緊密，使其更多的呈現(xiàn)為一種高球大賣場的狀態(tài)，而生活的溫馨氛圍與便利性都難以體現(xiàn)。故其雖然足以號(hào)稱世界第一大球會(huì)，卻距離第一魅力球會(huì)的目標(biāo)相當(dāng)距離高爾夫運(yùn)動(dòng)作為一項(xiàng)高尚的體育休閑運(yùn)動(dòng)，經(jīng)過在中國的二十多年發(fā)展歷程，已經(jīng)成為對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)與文化的發(fā)展具有重要影響作用的新興的社會(huì)產(chǎn)業(yè)?，F(xiàn)今廣東省擁有觀瀾湖高爾夫球會(huì)、中山長江高爾夫球會(huì)、佛山市南海桃園楓丹高爾夫俱樂部等較為大型的高爾夫俱樂部，并且各具特色。其中，觀瀾湖高爾夫球會(huì)，是目前中國規(guī)模最大，檔次最高，配套最齊全，影響力最大的高爾夫球會(huì),是中國第一個(gè)獲職業(yè)高爾夫球員巡回賽事會(huì)（PGATOUR）認(rèn)可的球場。中山長江高爾夫球會(huì)位于中山長江旅游風(fēng)景區(qū)，座擁四通八達(dá)交通之便利，同時(shí)強(qiáng)調(diào)五星級(jí)的服務(wù)意識(shí)，以“向客人提供至高至上的最佳服務(wù)，創(chuàng)建國際一流球會(huì)”為宗旨。3.4.項(xiàng)目的獨(dú)特位置和發(fā)展前景廣州作為珠三角中心城市，其經(jīng)濟(jì)輻射帶動(dòng)能量之巨大不容置疑。中共中央政治局委員、廣東省委書記張德江給廣州的定位：把廣州建成“帶動(dòng)全省、輻射華南、影響東南亞”的現(xiàn)代化大都市。在廣州城市發(fā)展最新的戰(zhàn)略部署中，“北優(yōu)”戰(zhàn)略是關(guān)鍵的一環(huán)。其“北優(yōu)”雖在官方文件里主要?jiǎng)澏閺幕突ǘ迹聦?shí)上清遠(yuǎn)在休閑經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域卻占據(jù)極重要的地位。從化溫泉一向有名，但作為廣東傳統(tǒng)的官方療養(yǎng)基地，無論是設(shè)施還是服務(wù)，都已呈現(xiàn)老化，再造工程非一日之功。花都則由于新白云機(jī)場的存在，臨空經(jīng)濟(jì)流成為其核心特色。根據(jù)臨空經(jīng)濟(jì)的輻射圈層劃分，在距離機(jī)場30-50公里的區(qū)域才是最佳的輻射發(fā)展區(qū)，而清遠(yuǎn)正好處于這一最佳區(qū)域，可謂天造地設(shè)，物華天寶。事實(shí)上，新機(jī)場不僅拉近了清遠(yuǎn)與廣州的距離，也拉近了清遠(yuǎn)與全國和全世界的距離。使清遠(yuǎn)在大眾化休閑經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域可以更上一層樓，更足以在高端休閑領(lǐng)域大展宏圖。清遠(yuǎn)作為廣東重要的產(chǎn)糧區(qū)，地處珠三角與粵北山區(qū)的結(jié)合部，在地理上屬于珠江三角洲北端。南靠廣州、佛山，西連肇慶，東鄰韶關(guān)，北接湖南、廣西，歷來有粵、湘、桂“三省通衢”之稱，是經(jīng)濟(jì)強(qiáng)省廣東與內(nèi)地廣大市場連接的重要經(jīng)濟(jì)走廊。具備強(qiáng)大的后發(fā)優(yōu)勢，青山綠水，生態(tài)美食，溫泉、漂流等等已經(jīng)形成規(guī)模和口碑效應(yīng)，是近年來廣東旅游休閑經(jīng)濟(jì)最活躍的地級(jí)市。但是目前清遠(yuǎn)旅游休閑經(jīng)濟(jì)處于比較粗放的大眾化消費(fèi)階段，高端設(shè)施嚴(yán)重缺乏，無論對(duì)于吸引客商還是提高經(jīng)濟(jì)素質(zhì)和城市魅力都有不足，迫切需要加以改變。以天賜的優(yōu)美生態(tài)自然條件為基礎(chǔ)，承接大廣州的經(jīng)濟(jì)輻射，利用機(jī)場臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)位優(yōu)勢，清遠(yuǎn)有條件、有必要、也有能力打造一個(gè)特色鮮明的服務(wù)于珠三角的高端休閑交際平臺(tái)，以拉動(dòng)其城市形象與休閑經(jīng)濟(jì)的全面素質(zhì)化提升與完善。為了加強(qiáng)城市特色與魅力，清遠(yuǎn)市提出了宏大的湖城規(guī)劃，將把北江與大燕河連通起來，造就壯觀的平湖風(fēng)貌，并使游艇足以通江達(dá)海。而地處北江與大燕河之間的獅子湖高爾夫球場，恰好成為湖城景觀中得天獨(dú)厚的一塊寶地，利用其自身碧水丹山的優(yōu)美地貌特征與曲線和便捷通暢的水系，既可以形成自成一體的內(nèi)部水世界，也能夠與外部大湖城形成充分互動(dòng)循環(huán)，打造一個(gè)充分展示親水魅力的高端休閑交際平臺(tái)。因此，獅子湖場項(xiàng)目，將成為清遠(yuǎn)湖城藍(lán)圖中極其靚麗的一道風(fēng)景，也是其畫龍點(diǎn)睛之所在，在整個(gè)廣東省范圍內(nèi)，都具備排他的唯一性吸引力，市場前景無可限量。3.4.1高爾夫別墅近年來，高爾夫別墅與綠色、自然、健康無限貼近的高爾夫運(yùn)動(dòng)，不僅是一種鍛煉的方式，更成為許多人的生活方式、交友平臺(tái)，甚至是選擇生意伙伴的途徑。果嶺上的青草綠水成為了上流階層休閑娛樂、生意洽談的主要場所。高爾夫曾被人譽(yù)為是貴族的運(yùn)動(dòng)，而別墅也被看作是金字塔尖人物的專屬之物，當(dāng)這兩種象征著頂級(jí)生活形態(tài)的奢華享受結(jié)合在一起時(shí)，便形成了令無數(shù)人艷羨的高爾夫別墅。也正是因?yàn)楦郀柗騽e墅的橫空出世，才使得高爾夫與地產(chǎn)的夢幻組合，成為富豪們實(shí)現(xiàn)休閑娛樂和商務(wù)合作的理想所在。如今，高爾夫別墅已經(jīng)自成一派，成為別墅市場上的新貴。在高爾夫球場進(jìn)入國內(nèi)以來，與高爾夫球場伴生的房地產(chǎn)開發(fā)特別是別墅項(xiàng)目進(jìn)行得非?；鸨?，高爾夫球場成為這類房地產(chǎn)項(xiàng)目的主要賣點(diǎn)?？梢哉f，高爾夫別墅已經(jīng)成了一種獨(dú)自銷售的別墅類型。曾有業(yè)內(nèi)人士說：“最有價(jià)值的別墅不是在山水之間，而是在高爾夫球場之間?！贝_如其言，兩種稀缺性資源的結(jié)合將帶來無以倫比的合力作用。數(shù)據(jù)顯示，具備高爾夫球場的別墅比普通別墅的價(jià)值高出60%～80%。也正因?yàn)槿绱?，高爾夫別墅猶如雨后春筍一般在神州大地相繼登場。因此，對(duì)于高爾夫別墅市場的分析，亦成為時(shí)下最令人關(guān)注的焦點(diǎn)問題。目前，國內(nèi)的高爾夫別墅多分布于環(huán)境優(yōu)美、擁有便利交通的沿海城市和內(nèi)陸省份，其中以深圳、珠海、海南、上海等地的高爾夫別墅項(xiàng)目備受人們矚目，而2005年10月29日在深圳盛大開盤的觀瀾湖私家果嶺別墅，成為吸引業(yè)內(nèi)人士眼球的極品高爾夫別墅的代表之作。高爾夫別墅會(huì)成為高層人物的置業(yè)新選擇，這與兩種象征頂級(jí)生活形態(tài)的事物的完美融合密不可分。近年來，高層人士對(duì)住房的要求越來越高，從大面積、靠海等要求已逐步轉(zhuǎn)向綠化好、方便運(yùn)動(dòng)的方向，于是高爾夫別墅成為他們最優(yōu)化的選擇。為此本項(xiàng)目具有良好的發(fā)展前景。3.4.2國際會(huì)議中心高端政務(wù)商務(wù)休閑特區(qū)是清遠(yuǎn)市的超級(jí)客廳，也是廣東省的超級(jí)迎賓館。通過高端和個(gè)性化的主題酒店、頂級(jí)的會(huì)議中心和論壇、尊貴的溫泉療養(yǎng)和健康養(yǎng)生服務(wù)、多元文化的國際游艇社區(qū)，以及近在咫尺的亞洲最好的富豪商務(wù)高爾夫球場，共同構(gòu)成從清遠(yuǎn)到泛珠三角的超級(jí)政務(wù)商務(wù)交際活動(dòng)、休閑生活和高端會(huì)議論壇平臺(tái)。本項(xiàng)目希望運(yùn)用生態(tài)的主體結(jié)合國際會(huì)議的功能，定期舉辦國際生態(tài)論壇，以此作為中國積極參與國際環(huán)保生態(tài)活動(dòng)的決心，并作為企業(yè)度假、會(huì)議及教育培訓(xùn)中心，吸引企業(yè)團(tuán)體的參與，帶動(dòng)外圍區(qū)域的發(fā)展和開發(fā)。3.4.3溫泉養(yǎng)生溫泉養(yǎng)生谷是以地?zé)釡厝獮榛A(chǔ)，發(fā)展健康養(yǎng)生和現(xiàn)代保健的綜合性養(yǎng)生基地，號(hào)稱“生命加油站、人體大修廠”。將整合國內(nèi)外一系列專業(yè)的水療、體檢、保健、運(yùn)動(dòng)專業(yè)組織，共同搭建一個(gè)為高端人士提供高質(zhì)量和人性化的身體技術(shù)支持。3.5.項(xiàng)目對(duì)整個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的意義該項(xiàng)目的地理位置位于廣東省，交通便利，距白云機(jī)場僅45分鐘車程。而目前珠江三角洲北部缺乏集高品位的高爾夫俱樂部、國際會(huì)議中心、溫泉與一體的商貿(mào)休閑養(yǎng)生度假區(qū)，所以該項(xiàng)目有利于吸引省內(nèi)外的社會(huì)精英來此進(jìn)行會(huì)務(wù)、休閑、度假，從而拉動(dòng)消費(fèi)，參與到清遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中來。本項(xiàng)目所在的獅子湖位于廣東省清遠(yuǎn)市，區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展因交通條件和自然地貌受到極大限制，土地利用效益低下，農(nóng)民的生活水平一直較低，人均年凈收入不足800元。本項(xiàng)目的建設(shè)，不僅可以為當(dāng)?shù)丶爸苓呣r(nóng)民提供就業(yè)機(jī)會(huì)，提高農(nóng)民的收入和生活水平。同時(shí)又為當(dāng)?shù)卣畮碡S厚的稅收收入。還可以拉動(dòng)配套產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展作出貢獻(xiàn)。項(xiàng)目基地內(nèi)村民宅基地的貨幣化動(dòng)遷，也可以提高土地集約化使用率，為農(nóng)民住宅為建設(shè)與完善創(chuàng)造有利條件，進(jìn)一步改善農(nóng)民的生活質(zhì)量。3.6.項(xiàng)目對(duì)整個(gè)地區(qū)社會(huì)環(huán)境和文化的引導(dǎo)意義獅子湖項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營，需要大批的高級(jí)管理人才和專業(yè)技術(shù)人才，必將促進(jìn)當(dāng)?shù)氐奈幕逃聵I(yè)的發(fā)展。同時(shí)所吸引的客戶群中包括大量的社會(huì)精英，不僅會(huì)為清遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來豐富的人力和財(cái)力資源，而且會(huì)迅速提高清遠(yuǎn)在全國乃至世界的知名度；該項(xiàng)目的運(yùn)營可以為社會(huì)各界提供完美舒適的會(huì)議、休閑、養(yǎng)生場所，不僅會(huì)彌補(bǔ)廣東省、清遠(yuǎn)市近年來經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展而現(xiàn)代化服務(wù)業(yè)發(fā)展的不足，為把世界高端的人才和項(xiàng)目引進(jìn)清遠(yuǎn)、留在清遠(yuǎn)創(chuàng)造良好的條件，而且會(huì)和當(dāng)前清遠(yuǎn)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)生態(tài)農(nóng)業(yè)、旅游業(yè)形成經(jīng)濟(jì)互動(dòng)，拉動(dòng)清遠(yuǎn)特別是獅子湖的經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。第四章項(xiàng)目選址及建設(shè)條件4.1項(xiàng)目選址廣東清遠(yuǎn)市獅子湖山莊1號(hào)4.2土地的取得項(xiàng)目建設(shè)用地以土地批租方式取得。高爾夫球場用地與水域以租賃方式取得。4.3基地現(xiàn)狀及規(guī)劃條件分析4.3.1現(xiàn)狀已建有18洞高爾夫球場和配套會(huì)所，以及占地約100畝的高爾夫別墅區(qū)。項(xiàng)目周邊為農(nóng)田和水塘。4.3.2區(qū)域條件清城區(qū)總面積927平方公里，人口55萬，下轄7個(gè)鎮(zhèn)、5個(gè)街道和1個(gè)場，境內(nèi)屬亞熱帶季侯風(fēng)氣候，年平均氣溫22℃，年降雨量2215毫米，氣候宜人，春色常駐。礦產(chǎn)資源豐富，其中儲(chǔ)量大、品位高的有鈉長石、鉀長石、鐵礦、高嶺土、稀土等，為當(dāng)?shù)亟ú臉I(yè)提供了充足原料。經(jīng)濟(jì)狀況良好。工業(yè)是清城區(qū)經(jīng)濟(jì)的主體，尤以輕工業(yè)為發(fā)達(dá)，初步形成電線電纜、陶瓷、電子、建材、塑料、制衣等支柱產(chǎn)業(yè)。農(nóng)業(yè)比較發(fā)達(dá)，現(xiàn)有耕地25.7萬畝，農(nóng)產(chǎn)品以水稻為主，經(jīng)濟(jì)作物有蔬菜、花卉、水果、筍等，清遠(yuǎn)麻黃雞、烏棕鵝馳名中外，生豬和水產(chǎn)品產(chǎn)量較大，是天、珠三角鮮活農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)基地。近年來，房地產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)和商貿(mào)流通業(yè)加快發(fā)展已逐步成為清城區(qū)國民經(jīng)濟(jì)重要支柱。4.3.3規(guī)劃優(yōu)勢條件中國的發(fā)展正處于一個(gè)快速增長階段，因此，中國也正處于一個(gè)大轉(zhuǎn)折時(shí)期；珠三角是中國的經(jīng)濟(jì)前沿地帶，在新經(jīng)濟(jì)的影響下，珠三角也正迎來了新的發(fā)展浪潮。獅子湖項(xiàng)目未來將被打造成珠三角的超級(jí)客廳，整個(gè)廣東省的超級(jí)迎賓館，未來將具備高端商務(wù)、政務(wù)休閑交流功能。在當(dāng)前國際一體化的形式下，項(xiàng)目在市場需求方面也面臨著前所未有的機(jī)遇。從休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展來看，休閑產(chǎn)業(yè)主要以旅游、娛樂、運(yùn)動(dòng)為基礎(chǔ)，涉及旅游業(yè)、服務(wù)業(yè)、健身業(yè)、娛樂業(yè)、零售業(yè)、交通業(yè)、會(huì)展業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等由此連帶的產(chǎn)業(yè)群。據(jù)預(yù)測：十年后，休閑消費(fèi)支出將占到城市人口消費(fèi)支出的50%以上。休閑經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著無限巨大的潛力，以休閑居住、旅游休閑、商務(wù)休閑、康體養(yǎng)生、休閑體驗(yàn)為主的休閑產(chǎn)業(yè)將成為休閑經(jīng)濟(jì)的支柱。休閑經(jīng)濟(jì)必將成為21世紀(jì)中國的朝陽經(jīng)濟(jì)。珠三角作為中國經(jīng)濟(jì)的前沿地帶，在這樣的大好形勢下，必然也會(huì)迎來新的發(fā)展機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)珠三角的再次飛躍，而項(xiàng)目所處的地段，在新的歷史發(fā)展機(jī)遇前，具有超越常規(guī)的跨越式發(fā)展?jié)摿?，這是與大廣州的發(fā)展階段密切相關(guān)的。從珠三角休閑度假的需求來看，目前珠三角財(cái)富增長迅速、人均GDP、人均收入位居全國前列，人們不但具有休閑度假的意愿，也有很強(qiáng)的休閑度假的能力；人們一年中有近三分之一的假期，休閑度假也從過去有錢階層的時(shí)尚“專利”，變成普羅大眾的生活方式，這些方面促使休閑消費(fèi)的效應(yīng)日益明顯。與強(qiáng)烈的需求相比，珠三角目前休閑經(jīng)濟(jì)的主要問題是有特點(diǎn)、有個(gè)性、能吸引人的休閑項(xiàng)目供給不足。而從清遠(yuǎn)的資源、區(qū)位、交通、生態(tài)等條件來看，完全可以加大對(duì)高端休閑產(chǎn)品的供給，為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展尋找新的增長路徑。清遠(yuǎn)的旅游資源底蘊(yùn)豐富、品種多樣，更主要的是：清遠(yuǎn)與珠三角其他城市相比，山清水秀、生態(tài)宜人，在珠三角能有如此大片的生態(tài)風(fēng)光發(fā)展會(huì)務(wù)休閑、商務(wù)休閑十分難得對(duì)于項(xiàng)目來說也是一個(gè)千載難逢的好機(jī)會(huì)。4.4清遠(yuǎn)市第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃4.4.1旅游業(yè)推動(dòng)以旅游業(yè)為龍頭的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，明確旅游業(yè)的支柱性產(chǎn)業(yè)地位。整合區(qū)域旅游資源，把資源優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品優(yōu)勢，積極拓展觀光、休閑、度假、康體、療養(yǎng)、會(huì)議等多功能多層次的產(chǎn)品體系。4.4.2房地產(chǎn)隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型，服務(wù)業(yè)、商業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等以消費(fèi)為目的的第三產(chǎn)業(yè)開始發(fā)育。珠三角大都市連綿帶是中國經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)、城市化水平最高和人口密度最大的地區(qū)之一，廣州未來的發(fā)展趨勢是人口達(dá)到1000萬的高密度大都市區(qū)，居住郊區(qū)化是大都市拓展的必然趨勢，這一傾向在廣州已開始顯現(xiàn)。碧桂園已經(jīng)投資清遠(yuǎn)的房地產(chǎn)正預(yù)示著一個(gè)敏感的信號(hào)。廣州龐大的高中收入階層、成功人士潛藏了一個(gè)巨大的高級(jí)住宅消費(fèi)市場。4.4.3知識(shí)密集型服務(wù)業(yè)大力發(fā)展通訊、信息、教育、科技、咨詢、衛(wèi)生等知識(shí)密集型服務(wù)業(yè)；加快發(fā)展文化、體育、社區(qū)服務(wù)、中介服務(wù)、城鎮(zhèn)社區(qū)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，擴(kuò)大消費(fèi)需求，改善消費(fèi)環(huán)境，挖掘市場的潛力，擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)增長的空間。4.5建設(shè)條件4.5.1區(qū)位環(huán)境清遠(yuǎn)獅子湖項(xiàng)目位于中國內(nèi)地經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)、最具市場活力和投資吸引力的地區(qū)之一廣東省境內(nèi)的清遠(yuǎn)市。廣東省位于我國大陸的南部，珠江三角洲區(qū)域內(nèi)，是著名的魚米之鄉(xiāng)，擁有“綠水丹崖”的秀麗景色和別具魅力的嶺南文化。同時(shí)廣東省毗鄰港澳，是國際資本和跨國公司、國際大財(cái)團(tuán)投資最活躍的地區(qū)之一，也是全球最重要的制造業(yè)基地之一。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，不僅為該地區(qū)帶來了眾多的投資資本，也集聚了大量的境內(nèi)外高級(jí)管理人士。這部分人群的出現(xiàn)，為廣東省帶來了眾多的時(shí)尚生活理念和運(yùn)動(dòng)休閑理念。清遠(yuǎn)——美麗的珠江三角洲后花園，交通十分便利，隨著廣清高速公路開通，到廣州只需45分鐘，而通過廣州的高速公路網(wǎng)，直接連通東莞、深圳、佛山、珠海；東面，106國道將清遠(yuǎn)與韶關(guān)、江西連接；向西，323國道通達(dá)廣西、“清四公路”直通肇慶。在清遠(yuǎn)境內(nèi)有石坑崆、大霧山、大羅山、云臺(tái)山等大山名山，有北江、連江、翁江、濱江等大河名川，相互交結(jié)，孕育出個(gè)性鮮明的高山峽谷、河流湖泊、原始森林、溶洞溫泉等得天獨(dú)厚的自然景觀以及古樸的瑤、壯兩族民俗風(fēng)情，這些充滿天然氣息的生態(tài)旅游資源，給渴求回歸大自然的現(xiàn)代人提供了一個(gè)不可多得的高品味的好去處。清遠(yuǎn)市具有非常獨(dú)特的區(qū)位、自然與環(huán)境優(yōu)勢。區(qū)位優(yōu)勢：清遠(yuǎn)市地處珠三角與粵北山區(qū)的結(jié)合部，在地理上屬于珠江三角洲北端。南靠廣州、佛山，西連肇慶，東鄰韶關(guān)，北接湖南、廣西，歷來有粵、湘、桂“三省通衢”之稱，是經(jīng)濟(jì)強(qiáng)省廣東與內(nèi)地廣大市場連接的重要經(jīng)濟(jì)走廊。市區(qū)距離香港、澳門均只有200公里左右，

距離廣州市中心只有50多公里。資源優(yōu)勢：清遠(yuǎn)是廣東省重點(diǎn)糧產(chǎn)區(qū)、重要用材林、水源林和新興蠶桑、水果、茶葉、甘蔗、煙草、中藥材、反季節(jié)蔬菜出口基地。獨(dú)特的氣候資源為發(fā)展特色農(nóng)業(yè)創(chuàng)造了良好條件。擁有清遠(yuǎn)麻黃雞、烏鬃鵝、駱坑筍、北江河鮮，英德紅茶、苦丁茶、連州白茶、水晶梨、東坡臘味，連山沙田柚等聞名省內(nèi)外的地方土特產(chǎn)。環(huán)境優(yōu)勢：清遠(yuǎn)是廣東省自然生態(tài)環(huán)境最優(yōu)越的地區(qū)，有利于順應(yīng)國際發(fā)展潮流，吸引高科技產(chǎn)業(yè)和興辦生態(tài)式企業(yè)。全市林業(yè)用地面積達(dá)139.07萬公頃，其中有林地面積100.7萬公頃，森林活立林總蓄積量5009.65萬立方米；森林覆蓋率達(dá)66.5%；已建立國家級(jí)、省級(jí)、市級(jí)森林自然保護(hù)區(qū)14個(gè)，面積15.03萬公頃。綜上所述，清遠(yuǎn)市，山清水秀，空氣清新，河水清澈，一河兩岸，環(huán)境優(yōu)美，是一個(gè)非常適合發(fā)展高爾夫項(xiàng)目的地區(qū)。4.5.2環(huán)境現(xiàn)狀清遠(yuǎn)獅子湖項(xiàng)目約5970畝，其中1000畝為游艇區(qū)，500畝為發(fā)展備用地?；匚挥谇暹h(yuǎn)市清城區(qū)橫荷街道，原獅子頭水庫及周圍小丘陵區(qū)域，水系眾多，自然環(huán)境優(yōu)越。在對(duì)外交通上，位于清遠(yuǎn)市南（面）、東距107國道約5公里，到清遠(yuǎn)市區(qū)只需10分鐘左右的路程，到廣州約60公里。本項(xiàng)目北面緊鄰清三公路（清遠(yuǎn)至三水），西面為鄉(xiāng)間道路，東、南側(cè)目前為小山丘、水塘?，F(xiàn)有的高爾夫球場及配套設(shè)施已建成十二年，已全部完成表土覆蓋、綠化和道路建設(shè)等工作，盡量保留了原有植被，做好生態(tài)恢復(fù)和保護(hù)工作，切實(shí)落實(shí)了水土保持和生態(tài)保護(hù)措施，目前不存在水土流失情況，最大限度地減少了項(xiàng)目對(duì)生態(tài)環(huán)境的影響。4.5基地所處的地域氣候溫和，雨量充沛，夏長冬短，冬天少見霜，不見雪，屬于南亞熱帶季風(fēng)氣候。年平均氣溫21.6，最高氣溫37.5（極端高溫38.7），最低氣溫-0.6。陸生生態(tài)：項(xiàng)目所在區(qū)域土壤為清遠(yuǎn)地區(qū)普遍存在的紅壤，鐵、錳、鋅含量較高，除地表一層為褐壤外，全部為紅壤，粘性較大。本項(xiàng)目所在地大部分為山地，周圍覆蓋灌木、雜草，周邊有少量竹叢、桉樹、柳樹、榕樹等，植被覆蓋率達(dá)到80%以上，本區(qū)域有少量小動(dòng)物。4.5.2獅子湖水庫有大藻、鳳眼蘭、紅萍、青萍等水草、輪蟲、水蚤、螺、河蚌、昆蟲水生幼蟲及鯽魚、鯉魚等魚類，沿岸好濕性植物生長茂盛，有細(xì)枝柃、冬青、毛竹、青皮竹等灌木。4.5.本項(xiàng)目在地形地貌與生態(tài)環(huán)境以及水景資源方面具有獨(dú)特性優(yōu)勢，其地處北江與大燕河之間，基地內(nèi)池塘水泊星羅棋布，在清遠(yuǎn)市連通二河打造湖城的戰(zhàn)略框架中，成為得天獨(dú)厚的一塊山水寶地，既與中心城區(qū)近在咫尺，又遠(yuǎn)離煩囂，丘陵起伏多致，隨處茂林修竹，入目碧水丹山，丹霞地貌是本項(xiàng)目的重要特色與亮點(diǎn)之一，在珠江三角洲地區(qū)具備鮮明的特色化魅力。具備優(yōu)秀的韻味天成的高端休閑渡假居住開發(fā)潛力。4.5.4基礎(chǔ)設(shè)施目前，項(xiàng)目基地北側(cè)和東、西側(cè)均有公路通過。項(xiàng)目一期內(nèi)上下水、電力、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施齊全。隨著清遠(yuǎn)市城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)與完善，本項(xiàng)目所需上下水、電力、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施條件均能得到滿足。第五章項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)方案5.1規(guī)劃目標(biāo)：湖城明珠休閑天堂5.1本項(xiàng)目立足實(shí)際，目標(biāo)高遠(yuǎn)，著力落實(shí)“天人合一，碧水丹山”的規(guī)劃宗旨，以清遠(yuǎn)湖城戰(zhàn)略為依托，以高端會(huì)議休閑為支柱，以高端運(yùn)動(dòng)與養(yǎng)生保健為支撐，對(duì)地塊進(jìn)行全方位的整合，引進(jìn)最先進(jìn)的理念為珠三角和清遠(yuǎn)市搭建一個(gè)世界一流的賓館。5.11．在東方傳統(tǒng)理念的基礎(chǔ)上如何運(yùn)用現(xiàn)代技法并結(jié)合國外的優(yōu)秀建筑風(fēng)格使之升華到另一境界？2．如何使得各種人為型生態(tài)休閑場館與山、水、植物等純自然物態(tài)達(dá)到完美結(jié)合？3．已建建筑和已有的高爾夫球場與新擴(kuò)建部分如何結(jié)合，怎么從原有過渡到新區(qū)域，從而整合整個(gè)獅子湖高端政務(wù)商務(wù)休閑區(qū)，達(dá)到煥然一新協(xié)調(diào)統(tǒng)一的效果？5.2設(shè)計(jì)理念本規(guī)劃結(jié)合當(dāng)?shù)氐牡赜蛭幕厣约艾F(xiàn)狀條件，努力打造一個(gè)“天人合一，碧水丹山”的高端政務(wù)商務(wù)休閑中心。在中國傳統(tǒng)文化中，天人合一的觀念源遠(yuǎn)流長。天人合一在人與自然親密的基礎(chǔ)上形成了一種相關(guān)的文化心理，這是人以詩意的情懷去體悟自然的結(jié)果，認(rèn)為人與自然本為一體，是一種親和關(guān)系。人既不是自然的主宰，也不是自然的奴隸，而是人即自然，自然即人。天人合一的境界就是是天人和諧境界。在總體概念規(guī)劃中，我們根據(jù)基地的現(xiàn)狀努力的體現(xiàn)天人合一地境界。在中國傳統(tǒng)風(fēng)水學(xué)中有“風(fēng)水之法，得水為上”之說，“仁者樂山，智者樂水”更是肯定了水對(duì)人性的影響力。因此我們在規(guī)劃中體現(xiàn)了“水凝”的概念。中心的政務(wù)商務(wù)休閑中心為一水珠，接受著來自四方各小水珠（圍繞中心的各個(gè)半島）的聚攏，這也正好體現(xiàn)了合一的概念。至此，使現(xiàn)實(shí)意義上獅子湖的水性有了質(zhì)上的提升。5.3規(guī)劃原則5.3項(xiàng)目開發(fā)與資源、生態(tài)環(huán)境保護(hù)相結(jié)合。堅(jiān)持獅子湖休閑區(qū)生態(tài)環(huán)境保護(hù)與合理開發(fā)利用相結(jié)合的原則，維護(hù)獅子湖區(qū)域的生物多樣性及生態(tài)系統(tǒng)結(jié)構(gòu)和功能的完整性，應(yīng)在全面保護(hù)的基礎(chǔ)上合理利用，對(duì)個(gè)別地塊因人為干擾而遭到破壞的地塊，應(yīng)結(jié)合實(shí)際進(jìn)行整體修復(fù)，發(fā)揮其環(huán)境、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益。5.3獅子湖高端政務(wù)商務(wù)休閑區(qū)，以植被與水體相結(jié)合的自然風(fēng)光為特色，丹霞地貌為亮點(diǎn)，生態(tài)環(huán)境優(yōu)雅。規(guī)劃注重自然生態(tài)保護(hù)和現(xiàn)代科技相結(jié)合，充分利用地形環(huán)境特點(diǎn)，解決好室內(nèi)室外、地上地下、水面和陸地之間對(duì)立統(tǒng)一的關(guān)系。努力創(chuàng)造新穎獨(dú)特的景觀格局，達(dá)到步移景異、景賦情的效果。繼承東方的歷史文化理念，策劃具有西方異域風(fēng)情的高檔休閑活動(dòng)，賦其新意，增添地域文化氛圍。5.3規(guī)劃設(shè)計(jì)以人與自然為本。設(shè)施建設(shè)和項(xiàng)目設(shè)計(jì)要符合地域的自然條件，充分尊重和理解人與自然的親和關(guān)系，體現(xiàn)“人性化”。保持景觀綠化的公共性和開放性，盡量形成連續(xù)的公共空間，為游客創(chuàng)造獨(dú)特的休閑氛圍，努力實(shí)現(xiàn)“物我同一”的境界。5.3本區(qū)的開發(fā)應(yīng)將舊區(qū)的改造與新區(qū)發(fā)展相接軌，使規(guī)劃布局、休閑設(shè)施、交通道路、綠化系統(tǒng)等在新舊兩區(qū)的發(fā)展相協(xié)調(diào)，形成一個(gè)環(huán)境優(yōu)雅、布局協(xié)調(diào)的空間整體。5.3充分重視生態(tài)環(huán)境營造對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人類生存的重要性，把建設(shè)良好的生態(tài)環(huán)境、確保社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展擺在突出位置，高度注重資源的有效保護(hù)和集約利用，注重投資效益，在創(chuàng)造良好的環(huán)境效益與社會(huì)效益的同時(shí)，爭取實(shí)現(xiàn)良好的經(jīng)濟(jì)效益，使獅子湖休閑區(qū)的建設(shè)更具科學(xué)性、可行性。5.3在明確長遠(yuǎn)的基礎(chǔ)上統(tǒng)一規(guī)劃，強(qiáng)調(diào)突出整體形象，體現(xiàn)科學(xué)性、高起點(diǎn)、高立意和適度超前性，使環(huán)境、經(jīng)濟(jì)、文化形成體系，在地域結(jié)構(gòu)與空間布局上日趨合理，使開發(fā)建設(shè)成為優(yōu)化工程。同時(shí)，著眼于現(xiàn)實(shí)的可操作性，實(shí)行分步分期實(shí)施、分階段滾動(dòng)發(fā)展的方式，使有限的資金發(fā)揮更大的效益，實(shí)現(xiàn)資源配置的優(yōu)化。5.4功能分區(qū)根據(jù)基地的現(xiàn)狀情況，規(guī)劃將基地分成四個(gè)功能區(qū)，即“一個(gè)中心，三大板塊”。其中一個(gè)中心為地中海會(huì)議休閑中心，三大板塊為碧水丹山高爾夫板塊、翡翠谷溫泉養(yǎng)生板塊、游艇風(fēng)情人居板塊。地中海會(huì)議休閑中心主要是利用周邊現(xiàn)狀豐富的水域資源及便利的道路交通，將其規(guī)劃成以主題會(huì)議酒店、主題度假酒店、濱水漁人碼頭、企業(yè)商務(wù)會(huì)館為核心的政務(wù)商務(wù)休閑區(qū)。高爾夫板塊以休閑健身度假為出發(fā)點(diǎn)，根據(jù)現(xiàn)狀條件，規(guī)劃為27洞高爾夫球場以及健身運(yùn)動(dòng)中心、精英俱樂部、高爾夫大宅。以溫泉養(yǎng)生為主要項(xiàng)目的翡翠谷溫泉養(yǎng)生板塊依托現(xiàn)有良好的地質(zhì)優(yōu)勢，根據(jù)不同特質(zhì)風(fēng)貌，規(guī)劃為溫泉養(yǎng)生中心、溫泉養(yǎng)生酒店、養(yǎng)生度假會(huì)館。游艇風(fēng)情人居板塊這一區(qū)域主要是利用良好的對(duì)外水上交通，將其規(guī)劃為游艇碼頭、游艇俱樂部、游艇別墅、半島水上豪宅和運(yùn)河人家社區(qū)的度假休閑中心。5.5交通規(guī)劃5.5基地的主出入口位于東西向的清三公路上，其為基地對(duì)外的一條主要交通道路，其余基本為鄉(xiāng)村級(jí)公路。在規(guī)劃中，基地周邊將形成便捷的道路系統(tǒng)，為本基地經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了便利的交通。5.5基地內(nèi)通過“一橫一縱一環(huán)”的道路交通系統(tǒng)將四個(gè)功能區(qū)串連起來，組成一個(gè)既連續(xù)又便捷的道路交通系統(tǒng)，各功能區(qū)內(nèi)部道路成網(wǎng)狀自成交通體系。一級(jí)道路：路面寬8-12米，在保證交通順暢的前提下，適當(dāng)增加線形的曲折，有利于限制車速，同時(shí)豐富了空間層次，達(dá)到步移景異的效果。二級(jí)道路：路面寬6-7米，方便小車到達(dá)各區(qū)域內(nèi)。三級(jí)道路：路面寬2米，主要為高爾夫球場內(nèi)的電瓶車道路。綠化步行道：寬1-2米，結(jié)合景觀綠化布置，串聯(lián)不同層次的綠化，線形曲折有致，與車行道忽近忽遠(yuǎn)，顯得更為自然別致。5.5規(guī)劃范圍內(nèi)基地北側(cè)的清三公路、東側(cè)的在建公路以及南側(cè)的公路上分別設(shè)一個(gè)主要出入口，次入口位于基地西面規(guī)劃公路上，基地的輔助路口位于基地南側(cè)的公路上。5.5本基地（一）共有“一個(gè)中心，三大板塊”四個(gè)功能區(qū)，在每個(gè)功能區(qū)內(nèi)，沿區(qū)內(nèi)的一級(jí)道路邊設(shè)置有大型的集中公共停車場，以作為進(jìn)入各區(qū)內(nèi)的交通集散點(diǎn)和換乘點(diǎn)。通過此交通節(jié)點(diǎn)，將人流有序地分散至各功能區(qū)內(nèi)，以達(dá)到綠化環(huán)保交通規(guī)劃的目的。5.5大型旅游巴士及私家自備車主要沿清三公路進(jìn)入本基地，并停放于各區(qū)域內(nèi)的大型公共停車場。而后通過各區(qū)域內(nèi)的公共交通體系，將人流疏散至各區(qū)域，形成綠色環(huán)保型的交通體系。利用各區(qū)域內(nèi)的公共交通工具（電動(dòng)車），形成環(huán)形路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，為區(qū)內(nèi)提供便捷而完善的公共交通。各區(qū)域內(nèi)設(shè)有完善而合理的人行系統(tǒng)，根據(jù)各功能區(qū)的不同地域特色，設(shè)計(jì)有合理的徒步旅行線路、休閑養(yǎng)生步行道路。并且各步行系統(tǒng)與區(qū)內(nèi)環(huán)形交通網(wǎng)相銜接，以利于游客在區(qū)域內(nèi)方便的通行。充分利用現(xiàn)有的獅子湖水系，在規(guī)劃中對(duì)其進(jìn)行調(diào)整，形成連續(xù)貫通的水系系統(tǒng)，使游艇能方便快捷的到達(dá)地塊內(nèi)的各區(qū)域。5.5在仔細(xì)分析現(xiàn)有地形的基礎(chǔ)上，對(duì)現(xiàn)狀地形適當(dāng)整治改造，依托山勢和溪流，合理組織場地排水走向。道路設(shè)計(jì)及豎向規(guī)劃應(yīng)結(jié)合地形。5.6景觀綠化規(guī)劃5.6中國園林，外師造化，中得心源，成就極高。江南園林模范自然、意在筆先，講究以小見大、由奧至?xí)?、借景無因、觸情皆是?！皠?dòng)人春色不在多”，講究的是因勢造形。本基地有山有水，頗具曠奧之妙。通過“隱、顯、疏、密”的安排，達(dá)成江南園林“貴有層次、妙于曲折、在于深秀”的韻致。平崗小坡，曲岸回沙，雖由人作，宛自天開?；赜蛇吘壷林行?，由高至低、由平淡入幽深，山水相依、高低相盈、曲轉(zhuǎn)回合，又有岸沙草樹、曲道飛橋點(diǎn)綴其間，得林野之風(fēng)致，去塵谷之煩慮。5.6基地的整體環(huán)境特征確定為建筑聚落鑲嵌在景觀綠化之中，充分利用并呈現(xiàn)自然景觀，建筑風(fēng)格結(jié)合自然環(huán)境，起到點(diǎn)綴的效果?；匾归g燈光布置圍繞“天池夜景、五云明珠”這一主題展開，在主要標(biāo)志物、構(gòu)筑物、大樹集中地、游憩地、廊道等處，設(shè)各色激光燈、泛光燈加以渲染，將丹山碧水白天的意境向夜晚延伸，特別是橋上彩光密布，尤若仙境。5.6自然式的獅子湖依托山體形成山水相依的主題景觀。建筑輪廓線不破壞背景山體輪郭線，而起到豐富和增強(qiáng)的作用，兩者是一種相互依存、相互促進(jìn)的關(guān)系。5.6主要道路串聯(lián)各大功能區(qū)，山林景點(diǎn)由次要道路和步行游憩系統(tǒng)串通，形成山林、坡地、小溪的立體化的景觀系統(tǒng)。沿林蔭道前行、參差屋舍，小溪處處碧水汪汪，斜陽疊翠。路上景觀序列見山有水、有屋有林、有幽有敞，具有節(jié)奏和變化，真正作到了步移景異的效果。5.6.5在設(shè)計(jì)整體景觀方案時(shí)，特別注意以下幾個(gè)方面：

1．景觀意境通過景觀體現(xiàn)出某種文化形式或情調(diào)、使人產(chǎn)生聯(lián)想，達(dá)到一種藝術(shù)的境界。營造與當(dāng)?shù)氐奈幕尘昂吞攸c(diǎn)相仿的景觀意境。通過借景周邊的環(huán)境素材營造出江南水鄉(xiāng)澤田、兩國沙灘椰林、丘陵起伏延綿等的景觀效果。并使球場景觀融入自然環(huán)境之中而又富有特色。2．突出重點(diǎn)為客人營造輕松自然、賞心悅目的景觀，是高爾夫球場景觀營造的根本目的?？腿嗽谇驁鰞?nèi)活動(dòng)最頻繁、逗留時(shí)間最長的地方是會(huì)館(所)，包括餐館(廳)，所以，這里是景觀布置的重點(diǎn)。規(guī)劃中特意保留的原有景物和特殊景觀。設(shè)立獨(dú)特的、標(biāo)志性景觀，使客人留下深刻的印象。另外，精心營造客人中途休息亭、賣品店等休閑小品。3．統(tǒng)一和變化

在設(shè)計(jì)時(shí)，保持球場的總體景觀特色一致，但各個(gè)球洞之間又各有特點(diǎn)，富于變化。包括品種變化、高低變化、疏密變化、體量變化、色彩變化等等。在設(shè)計(jì)中，選定一種或兩種樹種，作為整個(gè)球場的基本樹種。在景觀點(diǎn)的總體布置時(shí)，注重點(diǎn)、線、面的結(jié)合。點(diǎn)：即獨(dú)立的、重點(diǎn)的個(gè)體景觀或景觀點(diǎn)。

線：由兩個(gè)以上連續(xù)的景觀連成的觀賞線，在視覺效果上具有延續(xù)性。面：多個(gè)景觀個(gè)體在特定區(qū)域(如會(huì)館四周)組成的景觀群，體量較大，在視覺效果上具有成片及中心擴(kuò)散的感覺。4．景觀材料的選擇

在制定整體景觀方案時(shí)，考慮使用不同的景觀材料，以達(dá)到不同的景觀效果。體現(xiàn)原始自然的風(fēng)貌，盡量選用當(dāng)?shù)氐奶烊皇?、原木、青竹、枯藤、茅草、野花等，以營造融入周邊環(huán)境的、返樸歸真的景觀效果。

5．水景俗話說"山因水而活"，水景在高爾夫球場中也是必不可少的，它為球場增添了靈性和流動(dòng)的美景。在設(shè)計(jì)中，重點(diǎn)處理水體的駁岸，既追求美觀，又講究實(shí)用。規(guī)劃的

駁岸形式和所用材料是多種多樣的，可用石塊整齊砌壘，可用竹、木排列成籬，或者用石子、粗沙營造海灘，也可用磚瓦、卵石營造小溪等等。植物在水景的營造上也是必不可少的。設(shè)計(jì)中在岸邊栽植桃、柳及迎春、黃荊條等臨水植物，在水中、岸邊栽種野生水生植物，使水景變得自然而有野趣。在溪邊栽植蘭草、菖蒲等，使溪流變得歡快。在池中布置荷花、睡蓮等，使水景變得生動(dòng)而有活力。此外，在水體中放養(yǎng)魚、蝦等水生動(dòng)物，則更為球場增添了無窮的生機(jī)。5.7分區(qū)說明“一個(gè)中心”地中海會(huì)議休閑中心——獅子湖的門戶形象區(qū)5.7地中海會(huì)議休閑中心位于基地的中心區(qū)域，以會(huì)議、休閑為核心功能，打造獅子湖水上休閑天堂的交通門戶、形象焦點(diǎn)、功能中樞和特色亮點(diǎn)。5.7借用了中國水鄉(xiāng)的獨(dú)一無二的空間肌理，此區(qū)將成為度假區(qū)（積極）的休閑和娛樂核心區(qū)。它位于基地的中心位置，建筑的形式將是具有完全現(xiàn)代的風(fēng)格。其焦點(diǎn)是中央的水灣，它由一系列混合的（積極）活動(dòng)內(nèi)容組成，并設(shè)有水邊的可供人就座的親水臺(tái)階。水灣呈半圓形，面對(duì)度假村主體的開放湖面。水灣尺度適宜，使兩岸的空間從視覺上感到是一個(gè)整體，具有很強(qiáng)的向心感和場所感。在水灣的后面，是一條特色的水系空間，強(qiáng)調(diào)了主題和造型。這里將混合多樣的休閑和商業(yè)的功能。處于整個(gè)地中海會(huì)議休閑中心的核心位置，具備了人流集散、表演、展示等多種功能。并且是聯(lián)系區(qū)內(nèi)其他項(xiàng)目的主要節(jié)點(diǎn)。而且應(yīng)當(dāng)形成整個(gè)區(qū)域的標(biāo)志景觀。5.7.3緊鄰著中央水灣的五星級(jí)商務(wù)度假酒店。寬敞舒適的豪華客房，每間均有眺望獅子湖的露臺(tái)，盡覽壯觀的湖面景致。多選擇的餐飲服務(wù)、多元化的娛樂設(shè)施、全方位的商務(wù)服務(wù)。提供高品質(zhì)的服務(wù)，接待以國際游客為主的環(huán)境。既可以為公司提供非正式的會(huì)議場所，可供商旅人士居住，也可為游客提供一個(gè)豪華和獨(dú)特的度假享受。5.7.3主題會(huì)議中心以舉辦國際性商業(yè)會(huì)展以及提供各種商業(yè)會(huì)晤的場所。可以吸引國內(nèi)外各大重要會(huì)議和博覽會(huì)。會(huì)展場館主體以展覽，會(huì)議為主兼作與展覽和會(huì)議有關(guān)的展示、演示、表演、宴會(huì)等。場館外部設(shè)置公園式廣場和綠地，促成經(jīng)貿(mào)活動(dòng)、文化交流與旅游相結(jié)合；內(nèi)部配以商務(wù)，運(yùn)輸旅游票務(wù)、郵政、通訊、海關(guān)、金融、餐飲、停車場等服務(wù)設(shè)施，為會(huì)展活動(dòng)提供直接服務(wù)。5.7.3緊鄰酒店開發(fā)用地，可以作為高檔會(huì)務(wù)別墅的開發(fā)，本區(qū)域提供了良好的水景、山景和綠化的環(huán)境以及提供高檔服務(wù)的會(huì)所。濱水漁人碼頭依內(nèi)湖而建的漁人碼頭商業(yè)區(qū)，有充滿西方嘉年華氛圍的美食廣場、專賣店、電子游戲、各式酒吧、西餐廳等。湖上40多艘各式游船。游客或乘船賞景品茗，或湖上泛舟，或閑庭信步，享受美食和購物之樂。夜幕降臨，可于觀景臺(tái)上盡情領(lǐng)略濃郁的異國風(fēng)情。5.7項(xiàng)目單塊建筑面積基地總建筑面積基地用地面積容積率主題會(huì)議酒店80000136800平方米697畝(已扣除水體面積850畝)(464899平方米)0.29主題度假酒店企業(yè)商務(wù)會(huì)館濱水漁人碼頭14200會(huì)務(wù)別墅426005.8碧水丹山高爾夫板塊“三大板塊”碧水丹山高爾夫板塊——以碧水丹山為背景，重點(diǎn)演繹珠三角商務(wù)文化5.8高爾夫板塊處于基地的南端,占地2063畝?；貎?nèi)原生態(tài)植物豐富，并有變化的自然地質(zhì)地貌。獅子湖，湖光山色，果嶺青翠，令人著迷，生活於此，有如世外桃源。1733畝為高爾夫球場，球場綠茵，氣派盡顯。高爾夫大宅，座擁都市罕有和不可復(fù)制的自然與人文資源優(yōu)勢，以其得天獨(dú)厚的環(huán)境、無以倫比的大宅設(shè)計(jì),營造生活與享受的最佳空間，盡情展示商務(wù)社交的獨(dú)特魅力。高爾夫會(huì)所由蜿蜒的球道和青翠的果嶺環(huán)抱其中，環(huán)境優(yōu)雅，設(shè)施齊全。設(shè)有中西食肆、貴賓房、宴會(huì)廳以及為會(huì)員度身設(shè)置的各種康體健身設(shè)施，引領(lǐng)自然健康的休閑時(shí)尚。高爾夫大宅薈萃意大利托斯卡尼建筑的高貴氣質(zhì)與夏威夷熱帶建筑的休閑個(gè)性。建筑面積開闊，實(shí)用空間超乎想像，高爾夫精致別墅黃金嶺承襲了大宅典雅、方正的風(fēng)格，空間設(shè)計(jì)精致緊湊，功能分區(qū)完美，和諧的居家生活氣氛更濃厚。5.8項(xiàng)目單塊建筑面積基地總建筑面積基地用地面積容積率健身運(yùn)動(dòng)中心16000111000平方米330畝(已扣除高爾夫球場面積1733畝)(220110平方米)0.50精英俱樂部高爾夫會(huì)所10000高爾夫大宅850005.9翡翠谷溫泉養(yǎng)生板塊“三大板塊”翡翠谷溫泉養(yǎng)生板塊——生命加油站、人體大修廠5.9位于基地的東部,占地740畝，建筑面積15萬㎡。主要建筑群體包括溫泉養(yǎng)生會(huì)所,康體休閑中心,養(yǎng)生度假酒店及別墅和相關(guān)的文化、娛樂、休閑設(shè)施等。5.9翡翠谷溫泉養(yǎng)生度假區(qū)打破了傳統(tǒng)模式，成為具有休閑度假、溫泉沐浴、運(yùn)動(dòng)健身、體檢休養(yǎng)等功能，配套完善、多元一體的新型旅游度假樂園。三大體驗(yàn)：健康、歡樂、享受——生命的加油站；健康體驗(yàn)——純正的SPA水療、熱療、保健按摩，精心設(shè)計(jì)的健康檢查；歡樂體驗(yàn)——高科技的機(jī)動(dòng)游戲、湖面泛舟、主題晚會(huì)、街頭表演、風(fēng)情酒吧、經(jīng)典KTV；享受體驗(yàn)——眾多的項(xiàng)目，人性化的服務(wù)，無處不充滿著享受。釋放壓力、陶冶情趣,為生命加油！5.9翡翠谷溫泉養(yǎng)生谷內(nèi)山巒起伏，樹木蔥蘢，空氣新鮮，水相擁，景色秀麗，實(shí)為珠三角地區(qū)一個(gè)難得的“天然氧吧”。于此度假休閑，一如置身于“世外桃源”，感受到身、心、神的放松與愉悅。巧奪天工的開放豪華溫泉浴場與座座溫泉?jiǎng)e墅臨水而立，融入秀美的大自然。這里匯聚著當(dāng)今最時(shí)尚的潮流經(jīng)典及頂級(jí)護(hù)理設(shè)施，融合世界美容科技的最新理念及東方古法調(diào)理方式。為您度身訂做香熏、纖體、美容、排毒、水療等護(hù)理療程，讓您在完全自我的世界里，和諧身心，體驗(yàn)悠然。溫泉養(yǎng)生會(huì)所內(nèi)分為歐洲區(qū)、東方區(qū)、日式天體浴區(qū)，室外溫泉毗鄰水面，有溫泉娛樂區(qū)、世界溫泉文化區(qū)及兒童戲水區(qū)。古老的羅馬浴、中國的蓮花浴、日本風(fēng)呂、以色列死海浴，現(xiàn)代熱力按摩浴、熱輻射浴、景觀洞穴迷宮浴，私人至尊溫泉等形狀、風(fēng)格各異的溫泉池，展現(xiàn)了不同國家最具特色的沐浴形式?？刁w由專業(yè)體檢和康體運(yùn)動(dòng)兩個(gè)部分組成。體檢中心有先進(jìn)的醫(yī)療設(shè)備，富有經(jīng)驗(yàn)的醫(yī)師和導(dǎo)檢人員，提供沐浴更衣和營養(yǎng)餐，為個(gè)人或團(tuán)體提供全面的身體檢查、健康評(píng)估和保健指導(dǎo)。器械健身、球類、體操、射箭、電子競技等數(shù)十項(xiàng)運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目供客人選擇。由一座五星級(jí)共400間客房的酒店和單體豪華別墅房組成。養(yǎng)生度假酒店設(shè)中西餐廳、大堂吧、酒廊和各式多功能宴會(huì)廳。度假區(qū)設(shè)有豪華私人會(huì)所，設(shè)施齊全，配備溫泉，盡享獨(dú)立的私人空間。5.9項(xiàng)目單塊建筑面積基地總建筑面積基地用地面積容積率溫泉養(yǎng)生酒店38000150300平方米740畝(493580平方米)0.30溫泉養(yǎng)生會(huì)所22300養(yǎng)生度假別墅900005.10游艇風(fēng)情人居板塊5.10游艇風(fēng)情人居板塊位于基地的最南端,北臨高爾夫球場.板塊內(nèi)別墅沿環(huán)島路和環(huán)島河布置，與水系有機(jī)結(jié)合，做到沿湖別墅都有專用游艇碼頭，同時(shí)內(nèi)配設(shè)獨(dú)立高級(jí)游艇俱樂部。5.10半島水上豪宅獨(dú)創(chuàng)一島二湖三水泊岸規(guī)劃，戶戶臨水，家家枕湖，大花園、大主臥，國際尊崇品質(zhì)，極致品位生活。15000平方米“私家湖面”戀戀水色，清澈明凈、連通大燕河。池、溪、泉、榭、橋串起流動(dòng)語匯，兩岸遍植奇花異樹，特設(shè)親水平臺(tái)、觀景噴泉，最大限度與水相親，盡享自然尊貴生活港灣式游艇碼頭極盡奢華，眾多私家專屬游艇泊位。打開游艇的天窗，數(shù)著天上的繁星，任由船舷激起白色的浪花，時(shí)尚、刺激的休閑娛樂，成功的象征，身份的體現(xiàn)，品味的彰顯。國際游艇俱樂部超大游泳池、高級(jí)中西餐廳、壁球室、水幕休閑廳游艇會(huì)、雪茄節(jié)、雞尾酒會(huì)國際級(jí)CLUB，極致品味專屬俱樂部。5.10項(xiàng)目單塊建筑面積基地總建筑面積基地用地面積容積率澳洲游艇別墅16400113700平方米780畝(已扣除水體面積220畝)(520260平方米)0.22半島水上豪宅32000運(yùn)河人家社區(qū)44300游艇灣俱樂部21000第六章環(huán)境保護(hù)與節(jié)能6.1.環(huán)保方針本項(xiàng)目以“預(yù)防為主，防治結(jié)合，綜合治理”為指導(dǎo)方針，在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段突出環(huán)境保護(hù)的重點(diǎn)，充分考慮各建設(shè)項(xiàng)目對(duì)環(huán)境的影響和治理措施，在建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施中運(yùn)用生物工程手段，通過綠化措施，防治大氣、噪音污染。運(yùn)用綜合防治的方法，防治土壤、水土污染。6.2環(huán)保規(guī)劃6.2.1污水處理對(duì)本基地內(nèi)的生活污水進(jìn)行預(yù)處理后排放至污水處理廠集中處理。并且游艇碼頭處設(shè)計(jì)有專門的油污處理站，處理游艇碼頭及游艇和游艇維修所產(chǎn)生的油污和生活污物。針對(duì)游艇度假區(qū)內(nèi)的環(huán)保規(guī)劃采取如下的措施：1）游艇必須具備國家船檢規(guī)范規(guī)定的生活污水存儲(chǔ)倉和生活垃圾儲(chǔ)存器，游艇靠岸后由俱樂部（或港池管理部門）統(tǒng)一組織環(huán)衛(wèi)部門進(jìn)行接受處理。不得隨意將生活污水、糞便、垃圾拋入海上或港池內(nèi)2）游艇的機(jī)艙艙底油污水不得隨意排入，應(yīng)由俱樂部（或港池管理部門）同意接受后送污水處理廠回收。3）游艇的維修車間、場地應(yīng)與港池、綠地分隔，獨(dú)立布置。使清潔、修理游艇的油污水、垃圾不會(huì)被潮水或雨水沖如港池中，便于收集處理。6.2.2垃圾處理在各分區(qū)及綜合服務(wù)點(diǎn)、主干道兩側(cè)設(shè)置景觀式垃圾箱，并配置沖洗用的水龍頭；在管理服務(wù)區(qū)內(nèi)設(shè)一處垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站。6.2.3球場盡量選擇耐旱抗蟲的草種與植物，減少農(nóng)藥化肥使用與灌溉用水量。6.3.節(jié)能系統(tǒng)設(shè)計(jì)所有建筑物均依照國際可持續(xù)發(fā)展建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)，達(dá)到采用自然光，降低人工光源的使用：利用方位、開窗及景觀設(shè)計(jì)，盡可能采用自然通風(fēng)換氣，降低空調(diào)的使用率；采用輕質(zhì)構(gòu)造或是木構(gòu)造，避免二氧化碳的產(chǎn)生，亦可達(dá)到垃圾減量之目的；采用省水、省電設(shè)備，降低能源損耗；所有裝修材料均以再生建材及減少產(chǎn)生揮發(fā)性氣體之黏著劑使用量，可避免空氣污染源的發(fā)生；建筑物設(shè)計(jì)時(shí)，需考慮方位及遮陽設(shè)計(jì)，避免能源消耗。包括污水、雨水的收集、處理，經(jīng)達(dá)標(biāo)后再利用。燈光球場采用高效節(jié)能燈具。第七章建設(shè)周期7.1項(xiàng)目實(shí)施規(guī)劃本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模較大，為使本項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃能順利地推動(dòng)，考慮分期分區(qū)發(fā)展的方案，以先建設(shè)會(huì)議中心、高爾夫球場和溫泉度假養(yǎng)生中心，后建設(shè)游艇碼頭及別墅區(qū)為原則，自2007年初起至2010底年止，分二期全部建設(shè)完成，投入使用。球場及原別墅區(qū)為一期項(xiàng)目。7.1.1第二期建設(shè)2007年1月1日起至2009年107.1.2第三期建設(shè)2009年1月1日起至2011年12月31日7.2建設(shè)的主要內(nèi)容7.2.1二期建設(shè)主要內(nèi)容地中海會(huì)議休閑中心，總建筑面積136800平方米。包括五星級(jí)酒店客房700間、會(huì)議中心12000平方米、會(huì)務(wù)別墅92幢和漁人碼頭14200平方米。碧水丹山高爾夫球場總建筑面積111000平方米。包括高爾夫球場、健身運(yùn)動(dòng)中心、精英俱樂部16000平方米、高爾夫會(huì)所10000平方米和高爾夫大宅113幢。翡翠谷溫泉養(yǎng)生中心總建筑面積150300平方米。包括溫泉養(yǎng)生酒店客房7.2.2三期建設(shè)主要內(nèi)容游艇風(fēng)情人居總建筑面積113700平方米。包括游艇別墅41套別墅（每套400M2）、半島水上豪宅80套豪宅（每棟400M2）、運(yùn)河人家社區(qū)高級(jí)住宅443套每套二房一廳，（每套100M2）和游艇灣俱樂部70幢別墅（每幢300M2）別墅區(qū)總建筑面積102800平方米，包括257幢別墅（每套400M2）。第八章投資估算及資金籌措8.1估算依據(jù)（1）土地價(jià)格；（2）本市有關(guān)各類建筑工程造價(jià)參考標(biāo)準(zhǔn)；（3）本市房地產(chǎn)開發(fā)各類管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)；（4）本市有關(guān)的法律、法規(guī)、規(guī)章；（5）規(guī)劃建設(shè)方案；8.2總投資估算經(jīng)測算，本項(xiàng)目總投資537520萬元，二期項(xiàng)目建設(shè)投資為374217萬元，三期項(xiàng)目建設(shè)投資為163303萬元，詳見附表一“項(xiàng)目投資估算表”。8.3總投資估算說明1、土地價(jià)格：包括征地補(bǔ)償費(fèi)和土地使用權(quán)出讓金。2、建安費(fèi)：酒店與經(jīng)營別墅等已考慮裝修和家具家電費(fèi)用，商業(yè)用房包括一次裝修；其他建安費(fèi)包括建設(shè)用地綠化、道路、圍墻、照明和太陽能等四新技術(shù)采用的費(fèi)用。3、基礎(chǔ)配套費(fèi)：包括基地內(nèi)外大市政配套費(fèi)和基地內(nèi)供配電費(fèi)(含電纜溝、配電房)、供配燃?xì)赓M(fèi)、自來水管網(wǎng)費(fèi)、泵房費(fèi)、排污費(fèi)、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、有線電視、電話和智能化等費(fèi)用。4、不可預(yù)見費(fèi)：按建安費(fèi)用和基礎(chǔ)配套費(fèi)用的2%計(jì)取。8.4資金籌措經(jīng)測算，項(xiàng)目總投資為537520萬元。二期投資為374217萬元，三期等投資為163303萬元。資金來源為企業(yè)自籌和部分銀行貸款解決。第九章租售收入和財(cái)務(wù)效益9.1租售收入經(jīng)測算，本項(xiàng)目總銷售收入為564897萬元，上交稅金為34427萬元；經(jīng)營項(xiàng)目年收益為98973萬元，年上交稅金6498萬元。詳見附表二“收益表”。9.2財(cái)務(wù)效益分析根據(jù)項(xiàng)目投資和租售收入的情況，并考慮每5年收益遞增5%來計(jì)算。該項(xiàng)目在I＝10%時(shí)，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為436938萬元，項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為36.8%，投資回收期為3.67年。（詳見附表三現(xiàn)金流量表）第十章風(fēng)險(xiǎn)分析10.1SWOT分析優(yōu)勢（Strengths）分析清遠(yuǎn)市的高起點(diǎn)整體規(guī)劃。作為廣州后花園的整體規(guī)劃和湖城規(guī)劃的確立與建設(shè)，為發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)提供了巨大的平臺(tái)。經(jīng)過多年的建設(shè)和培育，獅子湖高爾夫俱樂部地塊內(nèi)清山綠水，綠樹成蔭。同時(shí)，項(xiàng)目周邊山清水秀，空氣清新，河水清澈，山體植被基本未遭破壞，原生態(tài)環(huán)境保護(hù)較好。生態(tài)美食、溫泉、漂流等在省內(nèi)外已有一定聲譽(yù)。地塊內(nèi)僅有少量農(nóng)民，動(dòng)拆遷相對(duì)容易。特別是已獲得近500畝的土地開發(fā)權(quán)，一但規(guī)劃設(shè)計(jì)方案落實(shí)，就可及時(shí)啟動(dòng)。清遠(yuǎn)市距白云機(jī)場僅45分鐘車程。地處珠三角與粵北山區(qū)的結(jié)合部。南靠廣州、佛山，西連肇慶，東鄰韶關(guān)，北接湖南、廣西，歷來有奧、湘、桂“三省通衢”之稱，是經(jīng)濟(jì)強(qiáng)省廣東與內(nèi)地廣大市場連接的重要經(jīng)濟(jì)走廊。劣勢（Weaknesses）分析一個(gè)地區(qū)的成熟需要時(shí)間，傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)的形象與新興生態(tài)旅游區(qū)的定位短期內(nèi)難以轉(zhuǎn)變。目前，清遠(yuǎn)市基礎(chǔ)配套設(shè)施的建設(shè)還遠(yuǎn)落后于珠江三角洲等其他發(fā)達(dá)城市，城市面貌有待進(jìn)一步改善。市場機(jī)遇（Opportunities）廣東省乃至中國經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，對(duì)會(huì)務(wù)和休閑產(chǎn)業(yè)的需求增加迅猛廣東省、清遠(yuǎn)市大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的契機(jī)國內(nèi)外知名企業(yè)參于清遠(yuǎn)市的整體規(guī)劃開發(fā)，有助于提升該區(qū)域整體開發(fā)水平和知名度潛在威脅（Threats）分析廣東省境內(nèi)已有多個(gè)高爾夫俱樂部和國際會(huì)議中心，區(qū)域內(nèi)及區(qū)域之間類似未來競爭態(tài)勢激烈類似項(xiàng)目產(chǎn)品同質(zhì)化競爭現(xiàn)象日益明顯，產(chǎn)品定位是本案最大的威脅政府控制建設(shè)用地供應(yīng)量，抑制房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策導(dǎo)向10.2項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益風(fēng)險(xiǎn)分析首先對(duì)本項(xiàng)目租售價(jià)格下降的情況進(jìn)行分