財(cái)務(wù)評價(jià)報(bào)告(范本)

PAGEPAGE3 --武漢××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司CB項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)報(bào)告選題代碼姓名學(xué)號專業(yè)班級級工程管理完成時(shí)間年月成績評定湖北工業(yè)大學(xué)土木工程與建筑學(xué)院選題一：編制財(cái)務(wù)評價(jià)報(bào)告（一）項(xiàng)目地塊基本情況地塊面積197畝；綜合容積率1.8，土地價(jià)格為240萬元/畝，土地用途為住宅用地。開發(fā)建設(shè)期5年。（二）基本計(jì)算數(shù)據(jù)序號項(xiàng)目名稱單價(jià)計(jì)算單位備注1基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)1.1供排水工程費(fèi)用15元/m2按總建筑面積計(jì)算1.2排水工程費(fèi)30元/m2按總建筑面積計(jì)算1.3供電工程費(fèi)用45元/m2按總建筑面積計(jì)算1.4公共綠化費(fèi)80元/m2按總建筑面積計(jì)算1.5小區(qū)安防智能化20元/m2按總建筑面積計(jì)算2建筑安裝工程費(fèi)2.1多層框架住宅1000元/m22.2小高層住宅1200元/m2含電梯及安裝3工程建設(shè)其他費(fèi)3.1土地使用費(fèi)3.2建設(shè)單位管理費(fèi)按建安造價(jià)的5%計(jì)算3.3工程設(shè)計(jì)費(fèi)建安工程費(fèi)用的2%3.4工程勘察費(fèi)綜合估算，設(shè)計(jì)費(fèi)的15%3.5前期工作費(fèi)工程費(fèi)用的0.8%3.6工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)工程費(fèi)用的1%3.7質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)工程費(fèi)用的0.2%3.8竣工圖編制費(fèi)工程設(shè)計(jì)費(fèi)的5%3.9標(biāo)的編制及招標(biāo)管理費(fèi)工程費(fèi)用的0.1%3.10工程保險(xiǎn)費(fèi)工程費(fèi)用的0.2%3.11施工圖預(yù)算編制費(fèi)工程設(shè)計(jì)費(fèi)的10%4基本預(yù)備費(fèi)按(1+2+3)項(xiàng)和的3%計(jì)算5折現(xiàn)系數(shù)按6%計(jì)算6資金來源自有資金40%，銀行貸款40%說明：1、本項(xiàng)目不考慮流動資金、漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。（三）報(bào)告要求1、報(bào)告外觀形式封面：報(bào)告名稱、編制單位、日期；2、報(bào)告內(nèi)容1）報(bào)告中主要表格構(gòu)成：（1）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表（2）建筑安裝工程費(fèi)估算表表2項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表項(xiàng)目20042005200620072008341234123412341234前期一期二期三期二項(xiàng)目投資估算與資金安排（一）建設(shè)投資估算1、投資估算范圍本項(xiàng)目建設(shè)投資估算范圍包括多層、小高層住宅、別墅、聯(lián)排別墅、復(fù)式洋房等房屋建筑工程，室外工程，以及前期準(zhǔn)備工程費(fèi)用和工程建設(shè)其他費(fèi)用等。2、投資估算編制依據(jù)1）國家、湖北省、武漢市相關(guān)的政策法規(guī)和基本建設(shè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；2）《全國統(tǒng)一建筑工程預(yù)算定額湖北省統(tǒng)一基價(jià)表》及類似工程經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；3）《全國統(tǒng)一市政工程預(yù)算定額湖北省統(tǒng)一基價(jià)表》及類似工程經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；4）《全國統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額湖北省單位估價(jià)表》及類似工程經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；5）《湖北省建筑安裝工程費(fèi)用定額》；6）《項(xiàng)目開發(fā)協(xié)議書》。3、投資估算說明1）建筑工程費(fèi)估算建筑工程費(fèi)估算主要為房屋建筑物工程，主要采用單位建筑工程投資估算法，以單位建筑工程量投資乘以建筑工程總量計(jì)算。一般建筑設(shè)計(jì)包含的建筑裝飾工程部分包括在房屋建筑物工程造價(jià)之內(nèi)，不再單獨(dú)估算。詳見《建筑安裝工程費(fèi)估算表》。2）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算基礎(chǔ)設(shè)施主要包括供水、供電、道路、綠化等工程。詳見《基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表》。3）工程建設(shè)其他費(fèi)用估算工程建設(shè)其他費(fèi)用按各項(xiàng)費(fèi)用科目的費(fèi)率或者取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。詳見《工程建設(shè)其他費(fèi)用估算表》。4）基本預(yù)備費(fèi)估算基本預(yù)備費(fèi)以建筑工程費(fèi)、設(shè)備及工器具購置費(fèi)、安裝工程費(fèi)及工程建設(shè)其他費(fèi)用之和為計(jì)算基數(shù)，基本預(yù)備費(fèi)費(fèi)率為5%。詳見《項(xiàng)目投資估算匯總表》。5）建設(shè)期利息估算項(xiàng)目債務(wù)資金的各項(xiàng)建設(shè)借款均假定在每年的年中支用，建設(shè)期利息的計(jì)算公式為：各年應(yīng)計(jì)利息=（年初借款本息累計(jì)+本年借款額/2）×年利率建設(shè)期利息估算詳見《項(xiàng)目投資估算匯總表》。（二）項(xiàng)目投入總資金及分年投入計(jì)劃經(jīng)測算，本項(xiàng)目建設(shè)投資總額為：141563.80萬元。其中，靜態(tài)部分為：138279.72萬元；動態(tài)部分為：3284.08萬元。本項(xiàng)目不考慮流動資金。項(xiàng)目投入總資金合計(jì)為：141563.80萬元。項(xiàng)目建設(shè)期為6年，建設(shè)投資（不含建設(shè)期利息）第一年投入22.82%，第二年投入21.46%，第三年投入19.15%，第四年投入17.88%，第五年投入11.21%，第六年投入7.47%。項(xiàng)目投入總資金及分年投入計(jì)劃分別見《投資計(jì)劃與資金籌措表》、《項(xiàng)目開發(fā)分期安排》、《項(xiàng)目分期投資計(jì)劃表》。三項(xiàng)目融資方案（一）項(xiàng)目融資主體項(xiàng)目融資組織形式為新設(shè)項(xiàng)目法人融資形式。項(xiàng)目融資主體為武漢C房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。注冊資本3000萬元。（二）項(xiàng)目資金來源1、項(xiàng)目資本金籌措項(xiàng)目資本金籌措主要通過項(xiàng)目法人自籌解決。資金來源主要有自有資金，項(xiàng)目預(yù)售資金（銷售收入轉(zhuǎn)用于建設(shè)投資）。為保證銷售收入能順利足額到位，需申請銀行能為顧客提供按揭服務(wù)。2、項(xiàng)目債務(wù)資金籌措項(xiàng)目債務(wù)資金主要通過向銀行貸款的形式解決。貸款總額為：24000萬元；其中，貸款本金為：24000.00萬元；建設(shè)期利息：3284.08萬元。申請銀行貸款的方式有兩種選擇：一是提供足夠數(shù)量的優(yōu)質(zhì)抵押物，通過辦理抵押獲得貸款；二是以項(xiàng)目法人已經(jīng)投入的自有資金和項(xiàng)目未來取得的銷售收入及經(jīng)營利潤作為擔(dān)保，通過項(xiàng)目自身獲得貸款。鑒于國內(nèi)普遍采用的做法，暫按抵押方式考慮。銀行貸款在建設(shè)期內(nèi)逐年足額付息，視還款資金來源情況按最大還款能力償還貸款本金。項(xiàng)目進(jìn)入現(xiàn)房銷售期后主要是償還貸款（包括計(jì)入本金的建設(shè)期利息）本金。還款期內(nèi)的利息作為財(cái)務(wù)費(fèi)用計(jì)入項(xiàng)目經(jīng)營的總成本當(dāng)中。建設(shè)期內(nèi)的利息為：3284.08萬元。償還貸款及建設(shè)期內(nèi)利息的資金來源主要是兩個部分，一是項(xiàng)目可用于還本的銷售收入，即銷售收入扣除應(yīng)納稅金、銷售成本后的余額，除掉轉(zhuǎn)作為項(xiàng)目投資后的部分。這部分資金按最大額度優(yōu)先用于償還貸款本息。二是企業(yè)可用于還款的其他資金。當(dāng)自有資金籌措和取得預(yù)售收入困難時(shí)，可適當(dāng)考慮讓項(xiàng)目承包商和供應(yīng)商帶資或墊資。但只可作為應(yīng)對未來風(fēng)險(xiǎn)的措施，且比例不可偏大。（三）融資方案分析1、資本金來源可靠性分析本項(xiàng)目融資方案中屬于項(xiàng)目法人自有資金的份額不高，項(xiàng)目法人武漢C房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，自籌資金的能力可以得到保證。項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)對應(yīng)年份的預(yù)售和現(xiàn)房銷售收入的預(yù)測值遠(yuǎn)高于作為項(xiàng)目自籌資金的來源部分，使自籌資金來源的可靠性進(jìn)一步提高。雖然，銀行對房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款控制較嚴(yán)，但由于銀行貸款在總投資中比例不高，項(xiàng)目承辦方擁有足夠數(shù)量的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，以及所取得的開發(fā)地塊的土地使用權(quán)證，可以滿足銀行的抵押要求，項(xiàng)目自身獲利能力強(qiáng)，市場風(fēng)險(xiǎn)相比較而言并不大，因此，獲得銀行支持是可能的。就目前國內(nèi)金融市場的形勢而言，銀行對于按揭的形式是比較歡迎的。相應(yīng)的，銷售資金的及時(shí)回籠亦能得到保證。2、融資結(jié)構(gòu)分析在項(xiàng)目投入總資金中，項(xiàng)目法人自籌：34.45%，銷售收入：46.28%。債務(wù)資金占：19.27%。融資結(jié)構(gòu)合理3、融資成本分析和利用債券、招股、商業(yè)貸款等相比，本項(xiàng)目使用的銀行資金因當(dāng)前的利率水平不高，借款期限較短，需由開發(fā)商承擔(dān)的利息總額占比較低，資金成本率要明顯的低于項(xiàng)目的收益率水平?？赡芾脩?yīng)付賬款而發(fā)生的利息成本，也因銀行利率較低，資本金的融資成本也大為降低。四項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)（一）財(cái)務(wù)評價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選擇1、財(cái)務(wù)價(jià)格項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)對未來的償債收入和建設(shè)投資進(jìn)行分析時(shí)所采用的價(jià)格是預(yù)測價(jià)格。由于項(xiàng)目未來的償債收入和建設(shè)投資支出等會受到政策的調(diào)控，故在整個計(jì)算期內(nèi)都使用預(yù)測的固定價(jià)格。2、利率根據(jù)本項(xiàng)目的融資方案和融資特點(diǎn)，考慮商業(yè)銀行長期貸款利率和融資成本費(fèi)率的水平，項(xiàng)目債務(wù)資金的借款利率確定為：5.5%。3、項(xiàng)目計(jì)算期選取根據(jù)本報(bào)告其它部分，項(xiàng)目的建設(shè)期為6年。因此類項(xiàng)目包括銷售在內(nèi)，預(yù)計(jì)項(xiàng)目在7年內(nèi)可以銷售完畢。建設(shè)期和銷售期套在一起共需7年時(shí)間。4、財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率（Ic）設(shè)定根據(jù)國家此類項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和同類項(xiàng)目的情況，財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率（Ic）設(shè)定為8%。（二）營業(yè)收入與成本費(fèi)用估算1、銷售收入估算本項(xiàng)目建設(shè)階段，可以根據(jù)規(guī)定開展樓盤預(yù)售工作。項(xiàng)目整個銷售期需要7年時(shí)間。項(xiàng)目一期、二期的銷售價(jià)格根據(jù)本報(bào)告其它部分確定為：各年的銷售價(jià)格、比率和銷售收入詳見《銷售收入、經(jīng)營稅金與附加估算表》。營業(yè)稅按銷售收入總額的5%計(jì)算；城鄉(xiāng)維護(hù)建設(shè)稅按營業(yè)稅稅額的7%計(jì)算；教育費(fèi)附加按營業(yè)稅稅額的3%計(jì)算。2、成本費(fèi)用估算項(xiàng)目銷售成本費(fèi)用主要是銷售期間的銷售成本，包括：管理費(fèi)1%，廣告宣傳代理費(fèi)等各項(xiàng)雜費(fèi)5%。三項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)算基數(shù)均為當(dāng)期銷售收入。有關(guān)內(nèi)容詳見《總成本費(fèi)用估算表》和《利潤和利潤分配表》。（三）項(xiàng)目利潤估算與財(cái)務(wù)評價(jià)表項(xiàng)目利潤估算詳見《利潤和利潤分配表》。本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)所編制的財(cái)務(wù)評價(jià)報(bào)表主要有：《現(xiàn)金流量表(全部投資)》、《現(xiàn)金流量表(資本金)》、《利潤和利潤分配表》等。（四）盈利能力分析1、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率1）全部投資內(nèi)部收益率項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為：20.67%。詳見《現(xiàn)金流量表(全部投資)》。2）資本金內(nèi)部收益率項(xiàng)目資本金收益率為：17.16%詳見《現(xiàn)金流量表(資本金)》。2、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為：18107.09萬元。所得稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為：10575.76萬元。詳見《現(xiàn)金流量表(全部投資)》。3、投資回收期靜態(tài)投資回收期為：4.34年。所得稅后靜態(tài)投資回收期為：4.76年。動態(tài)投資回收期為：4.62年。所得稅后動態(tài)投資回收期為：5.29年。4、投資利潤率本項(xiàng)目的投資利潤率為21.69%；投資利稅率為29.26%。有關(guān)內(nèi)容詳見《主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表》。（五）不確定性分析本項(xiàng)目分別就項(xiàng)目容積率、銷售收入、總投資三個主要因素，對項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈