房地產基本知識培訓資料

PAGEPAGE1房地產基本知識培訓資料（范文）第一篇：房地產基本知識培訓資料（范文）房地產基礎知識一、房地產基礎概念1、房地產的概念房地產具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質實體和依托于物質實體上的權益。又稱不動產，是房產和地產的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。包括：土地、建筑物及地上附著物、房地產物權。2、房地產的特征1）房地產的自然特征a)位置的固定性；b)使用的耐久性；c)資源的有限性；d)物業(yè)的差異性。2）房地產的經濟特征a)生產周期性；b)資金密集性；c)相互影響性；d)受政策限制性；e)房地產的增值性3、房地產的類型1）按用途劃分：a)居住房地產；b)商業(yè)房地產；c)旅游房地產；d)工業(yè)房地產；e)農業(yè)房地產2）房地產住宅的層數劃分的規(guī)定：a)低層：1-3層；b)多層：4-6層；c)小高層：7-11層；d)中高層：12-16層；e)16層以上為高層住宅4、房地產市場房地產市場：主要包括地產買賣、租賃市場。含一級市場、二級市場和三級市場：一級市場：是指國家土地管理部門按土地供應計劃，采用協(xié)議、招標、拍賣的方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權以一定的年限、規(guī)定的用途及一定的價格出讓給房地產發(fā)展商或其它用土地者的市場；二級市場：是指房地產發(fā)展商根據土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應的土地使用權轉讓給單位或個人的市場；三級市場：是指單位、個人之間的房地產產權轉讓、抵押、租賃的市場，它是二級市場基礎上的第二次或多次轉讓房地產交易活動的市場；5、房地產產權是指產權人對房屋的所有權和對該房屋所占用土地的使用權。具體內容是產權人對房地產的占有、使用、收益和依法處分的權利。6、房屋建筑結構分類標準1）按以其承重結構所用的材料來劃分：a)鋼結構：承重的主要結構是用鋼材料建造的，包括懸索結構。b)鋼筋混凝土結構：承重的主要結構是用鋼筋混凝上建造的。c)磚混結構：是指建筑物中豎向承重結構的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑。d)磚木結構：承重的主要結構是用磚、木材建造的。2）按承重結構來劃分：a）鋼筋混凝土框架結構：是由鋼筋混凝土柱、縱梁、橫梁組成的框架來支承屋頂與樓板荷載的結構。b)剪力墻：剪力墻結構是用鋼筋混凝土墻板來代替框架結構中的梁柱，能承擔各類載荷引起的內力，并能有效控制結構的水平力，這種用鋼筋混凝土墻板來承受豎向和水平力的結構簡稱剪力墻結構。這種結構在高層房屋中被大量運用。c)混合結構：指磚墻及鋼筋混凝土樓板構成的房屋，墻壁是承重構件，故不可隨意拆移，否則會有垮下來的危險。二、土地基礎概念1、土地使用權土地使用權：是指土地使用權擁有者對土地使用的權限，包括開發(fā)權、收益權、處置權。政府以拍賣、招標、協(xié)議的方式，將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者。土地使用權期滿后，如該土地用途符合當時城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請續(xù)用，經批準并補清地價后可以繼續(xù)使用。2、取得土地使用權的途徑1）行政劃撥方式；2）國家出讓方式；3）房地產轉讓方式；4）土地、房地產租賃方式國有土地使用權公開出讓三種方式：1）招標出讓國有土地使用權，是指市、縣人民政府土地行政主管部門（以下簡稱出讓人）發(fā)布公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓?、法人和其他組織參加國有土地使用權投標，根據投標結果確定土地使用者的行為。(要求投標人或者競買人不少于三人)2）拍賣出讓國有土地使用權，是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據出價結果確定土地使用者的行為。(要求投標人或者競買人不少于三人)3）掛牌出讓國有土地使用權，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬定出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用者的行為。劃撥土地和出讓土地的區(qū)別：1.國有劃撥土地是指國家無償或成本價向用地單位供應的土地、主要是公益事業(yè)，學校，醫(yī)院，軍事用地。國家機關辦公用地，公路。國家重點建設工程，國有企業(yè)等。一般不可抵押。不能轉讓。出租。2.通過出讓取得國有土地使用權的。是交納土地出讓金以貨幣等形式有償使用土地的。主要是經營性用地，房地產。住宅。商業(yè)。工業(yè)等?？梢砸婪ǔ鲎尅⒊鲎?、享受收益、可以抵押貸款等。土地出讓金：各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部價款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者，將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規(guī)定補交的土地出讓價款。3、土地常用計量單位換算：1平方千米(km2)=100公頃；1平方千米(km2)=100萬m2；1公頃＝10000平方米；1公頃=15畝；1畝=666.666...m2;4、土地使用年限土地使用年限：指國家將土地使用權出讓給土地使用者，雙方約定土地使用者可以使用2的年限。※居住用地70年；※工業(yè)用地50年；※教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；※商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；※綜合及其他用地50年；三、專業(yè)名詞及基礎知識1、五證兩書五證：《國有土地使用證》《建設用地規(guī)劃許可證》《建設工程規(guī)劃許可證》《建設工程施工許可證》《商品房預售許可證》兩書：《住宅質量保證書》《住宅使用說明書》；可以作為商品房買賣合同的補充約定，并且是房地產開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時向購房人提供的對商品房住宅承擔質量責任的法律文件和保證文件。2、所有權證：指由縣級以上房產管理部門向房屋所有人核發(fā)的對房屋擁有合法所有權利的證書。共有權證：指由縣級以上房產管理部門對共有的房屋向共有權人核發(fā)，每個共有權人各持一份的權利證書。是《房屋所有權證》的附件，用以證明共有房屋的歸屬。他項權證：指在他項權利登記后，由房管部門核發(fā)、由抵押權人持有的權利證書。3、容積率：是指總建筑面積與建設用地面積之比值。（如：在10萬平方米的土地上，有20XX方米的建筑總面積，其容積率為2.0）建筑覆蓋率（建筑密度）：建設用地范圍內所有建筑物基底面積之和與建設用地面積的比率；（如：在10萬平方米的土地上，建筑用地凈面積為8萬平方米，其建筑覆蓋率為0.8〈建筑密度為80%〉）備注：建筑密度與建筑容積率考量的對象不同，相對于同一建筑地塊，建筑密度的考量對象是建筑物的占用面積，建筑容積率的考量對象是建筑物的使用空間。4、面積總用地面積：經城市規(guī)劃行政主管部門劃定的用地范圍內的土地面積；建設用地面積（凈用地面積）：經城市規(guī)劃行政主管部門劃定的建設用地范圍內的土地面積；總建筑面積：指在建設用地范圍內單棟或多棟建筑物地面以上及地面以各層建筑面積之和；建筑面積：指建筑物外墻或結構外圍水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋、結構牢固、層高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑?；酌娣e：基底面積是指建筑物底層勒腳以上外圍水平投影面積。套內建筑面積：房屋按單元計算的建筑面積，為單元門內范圍的建筑面積，包括套（單元）內的使用面積、墻體面積及陽臺面積；套內使用面積：指室內實際能使用的面積，不包括墻體、柱子等結構面積，使用面積的計算應符合以規(guī)定：室內使用面積：按結構墻體內表面尺寸計算，墻體有復合保溫、隔熱層、按復合層內皮尺寸計算；煙囪、通風道、各種管道豎井等均不計入使用面積；非公用樓梯（包括躍層住宅中的套內樓梯）按自然層數的使用面積總和計入使用面積；住宅使用面積包括：臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、餐廳、過廳、過道、前室、貯藏室等。公共建筑面積：各產權主共同占有或共同使用的建筑面積，指各套（單元）以外為各戶共同使用，不可分割的建筑面積。可分為應分攤的公共建筑面積和不能分攤的公共建筑面積；房屋預測面積：預測面積是指在商品房期房（有預售銷售證的合法銷售項目）銷售中，根據國家規(guī)定，由房地產主管機構認定具有測繪資質的房屋測量機構，主要依據施工圖紙、實地考察和國家測量規(guī)范對尚未施工的房屋面積進行一個預先測量計算的行為，它是開發(fā)商進行合法銷售的面積依據。房屋實測面積：實測面積是指商品房竣工驗收后，工程規(guī)劃相關主管部門審核合格，開發(fā)商依據國家規(guī)定委托具有測繪資質的房屋測繪機構參考圖紙、預測數據及國家測繪規(guī)范之規(guī)定對樓宇進行的實地勘測、繪圖、計算而得出的面積。是開發(fā)商和業(yè)主的法律依據，是業(yè)主辦理產權證、結算物業(yè)費及相關費用的最終依據。公攤面積：商品房分攤的公用建筑面積主要由兩部分組成：1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務的公共用房和管理用房的建筑面積；2、各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50％。得房率：是指套內建筑面積與套（單元）建筑隊面積之比。套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積。套（單元）建筑面積=套內建筑隊面積+分攤得公用建筑隊面積。5、房地產面積的測算方法A、計算全部建筑面積有哪些？1）永久性結構的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積總和計算。2）屋內的夾層、插層、技術層及樓梯、電梯間等其高度在2.20XX上部位計算建筑面積。3）穿過房屋的通道，房屋內的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內的回廊部分，層高在2.20XX上的，按其水平投影面積計算。4）樓梯間、電梯（觀井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然層計算面積。5）房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20XX上的樓梯間、冰箱間、電梯機房及斜面構屋頂設計在2.20XX上的部位，按外圍水平投影面積計算。6）挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。7）屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算建筑面積，無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積一半計算建筑面積。8）與房屋相連的柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。9）建筑間永久性的封閉架空通廊，按其外圍水平投影面積計算建筑面積。10）地下室、半地下室及其相應出入口，層高在2.20XX上的，按其外圍（不包括采光井、防潮層及保護墻）水平投影面積計算。11）有柱或有圍護結構的門廊，門斗、按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。12）有玻璃幕墻、金屬板幕墻、石材幕墻或組合幕墻作為房屋外圍的，當幕墻框架突出主體結構距離已有設計數據或實際測量數據時，按幕墻外圍水平投影面積計算建筑面積；在4建筑施工圖報建時，還沒有設計數據的，幕墻框架突出主體結構距離一律按150毫米計算，竣工后計算竣工面積時仍采用150毫米的數據。13）屬永久性建筑柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。14）依坡地建筑的房屋利用吊腳做架空層，有圍護結構的，按其高度在2.20XX上部分的外圍水平面積計算。15）有伸縮的房屋，若其與室內相通的，伸縮縫計算建筑面積。B、計算一半的建筑面積有哪些？1）有蓋無柱的外走廊、檐廊、掃頂蓋水平投影面積一半計算面積。2）獨立柱在雨篷，單排柱的車棚、貨棚、站臺等，按其頂蓋水平投影面積的一半計算面積。3）未封閉的陽臺，按其水平投影面積一半計算面積。4）建筑物外有頂蓋，無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計算面積。5）建筑物間有頂蓋的架空通廊，按其投影面積的一半計算面積。C、不計算建筑面積的有那些?1）空出房屋墻面構件、藝術裝飾，如柱、垛、無柱雨篷、懸挑窗臺等。2）檢修、消防等室外爬梯。3）沒有圍護結構的屋頂水箱、建筑物上無頂蓋的平臺（露臺）、游泳池等。4）建筑物如獨立煙囪、油罐、貯油（水）池、地下人防干道、支線等。5）舞臺及后臺懸掛幕布、布景的天橋、挑臺。6）建筑物內外的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺。D、哪些公用面積應分攤？應分攤的公用面積包括套（單元）門以外的室內外樓梯、內外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設備層、設備用房、結構轉換層、技術層、空調機房、消防控制室、為整棟樓層服務的值班警衛(wèi)室、建筑物內的垃圾房以及空出屋面有圍護結構的樓梯間、電梯機房、水箱間等。E、哪些公用面積不能分攤？不能分攤的公用面積為底層架空層中作為公共使用的機動車庫、非機動車庫、公共開放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公用開放使用的建筑面積、消防避難層；為了整棟建筑物使用的配電房；公民防護地下室以及地下車庫、地下設備用房等。6、綠化率：建設用地范圍內所有綠化面積之和與建設用地面積之比率。綠地率：建設用地范圍內所有綠地面積之和與建設用地面積之比率。（主要包括公共綠地、宅旁綠地、配套公建所屬綠地和道路綠地等，不包括屋頂、曬臺的人工綠地。公共綠地內占地面積不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等綠化小品建筑可視為綠地。但需要明確的是并不是長草的地方都可以算做綠地率，距建筑外墻1.5米和道路邊線1米以內的土地和地表覆土達不到3米深度的土地，不管它們上面是否有綠化，都不計入綠地面積。）綠化覆蓋率：指綠化植物的垂直投影面積占總用地面積的比值。綠化覆蓋率（%）=總綠地面積/總用地面積×100%。備注：在通常的情況下，許多開發(fā)商都是在售樓書上印制出“綠化率”一詞，其實這是不準確、不規(guī)范的用詞，國家有關園林綠化用語根本就沒有這個用語，準確的只有“綠地率”和“綠化覆蓋率”兩種說法。7、道路用地：道路用地是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。道路紅線：道路紅線是指城市道路含居住區(qū)級道路用地的規(guī)劃控制線。8、誠意金：指商品房在未取得預售證之前，開發(fā)商收取客戶的可退回的款項（一般可以獲得開發(fā)商的折扣承諾）。定金：定金是指當事人約定由一方向對方給付的，作為債權擔保的一定數額的貨幣，它屬于一種法律上的擔保方式，目的在于促使債務人履行債務，保障債權人的債權得以實現。根據我國發(fā)法通則和《擔保法》八十九條規(guī)定，定金應當以書面形式約定，當事人在定金合同中應約定交付定金的期限。定金合同從實際交付定金之日起生效，定金的數額由當事人約定，但不得超出合同標的額的20XX如果購房者交了定金之后改變主意決定不買，開發(fā)商有權以購房者違約為由不退定金；如果開發(fā)商將房屋賣給他人，應當向購房者雙倍返還定金。違約金：違約金是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應該付給對方的一定數量的貨幣。違約金是對違約方的一種經濟制裁，具有懲罰性和補償性，但主要體現懲罰性。只要當事人有違約行為且在主觀上有過錯，無論是否給對方造成損失，都要支付違約金。9、商品房：是指由房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設并出售、出租的房屋。經濟適用住房：是指根據國家經濟適用住房建設計劃安排建設的住宅。由國家統(tǒng)一下達計劃，用地一般實行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對各種經批準的收費實行減半征收，出售價格實行政府指導價，按保本微利的原則確定。廉租房：是指政府和單位在住房領域實施社會保障職能，向具有城鎮(zhèn)常住居民戶口的最低收入家庭提供的租金相對低廉的普通住房。存量房：是指已被購買或自建并取得所有權證書的房屋。10、期房是指開發(fā)商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證大產證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同?，F房是指開發(fā)商已辦妥房地產權證（大產證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應簽出售合同。在通常意義上指的現房是指項目已經竣工可以入住的房屋。毛坯房是指沒有裝修，只留有線路與排水位的房屋。入伙是指業(yè)主領取鑰匙，接房入住。11、一級開發(fā)：是指由政府或其授權委托的企業(yè)，對一定區(qū)域范圍內的城市國有土地(毛地)或鄉(xiāng)村集體土地(生地)進行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補償，并進行適當的市政配套設施建設，使該區(qū)域范圍內的土地達到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設條件(熟地)，再對熟地進行有償出讓或轉讓的過程。（生地是指不具備城市基礎設施的土地。毛地是指城市基礎設施不完善、地上有房屋拆遷的土地。熟地是指具備完善的城市基礎設施、土地平整能直接進行建設的土地。）二級開發(fā)：房地產開發(fā)企業(yè)在獲得土地后，從事經營性開發(fā)的活動。及場地平整；12、三通一平：是指水通、電通、路通七通一平：是指水通、電通、路通、排水通、排污通、通訊通、煤氣通及場地平整；紅線圖：又叫（宗地圖），是按一定比例尺制作的用以標示一宗地的用地位置、界線和面積的地形平面圖。它由政府土地管理部門頒發(fā)給土地使用權受讓者，受讓者只能在紅線范圍內施工建房；13、板樓：是對建筑結構的構筑物的稱呼，和塔樓相對應。板樓一般建筑層數不高。板樓的平面圖上，長度明顯大于寬度，板樓有兩種類型，一種是長走廊式的，各住戶靠長走廊連6在一起；第二種是單元式拼接，若干個單元連在一起就拼成一個板樓。優(yōu)勢：南北通透，便于采光通風；戶型方正，平面布局合理；管理成本低；使用率高。劣勢：建筑密度低，房價較高；戶內房間格局不宜改變。塔樓：是對不同建筑結構的構筑物的稱呼，是指外觀像塔的樓型，平面的長度和寬度大致相同，一般塔樓是指高層建筑，同層住戶在6戶以上。（又稱點式樓，又稱桶子樓。一般是高層，以電梯為中心，圍繞著很多戶型，朝北、朝南、朝東、朝西的都有，所以有部分戶型終年不見太陽。）優(yōu)勢：建筑密度較高，房價較低；空間結構靈活，易于改造；結構強度高，抗震性好。劣勢：均好性較差，同一層總有一些戶型在采光、通風方面比較差；面積使用率低；居住品質相對較差，很容易出現沒有自然采光的暗廚、暗衛(wèi)等。14、層高：是指住宅高度以“層“為單位計量，每一層的高度國家在設計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。（層高=凈高+樓板厚度）凈高：是指層高減去樓板厚度的凈剩值。即樓板上表面至上層樓板下表面的距離。進深：在建筑學上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實際長度。進深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風條件，住宅的進深在設計上有一定的要求，不宜過大。常用參數：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。開間：住宅設計中，住宅的寬度是指一間房屋內一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。常用參數：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。15、復式：復式住宅在概念上是一層，并不具備完整的兩層空間，但層高比普通住宅高，可在局部隔出夾層，安排臥室或書房等。其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高住宅的空間利用率。躍層：指住宅占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過公共樓梯而采用戶內獨用小樓梯連接。錯層：指一套住宅內的各種功能用房在不同的平面上，用一定的高低落差進行空間隔斷，7層次分明，立體性強，但未分成兩層，適合大面積住宅。標準層：是指平面布置相同的住宅樓層。陽臺：是指供居住者進行室外活動、晾曬衣物等的空間。平臺：是指供居住者進行室外活動的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。走廊：是指住宅套外使用的水平交通空間。地下室：是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／2者。半地下室：是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／3，且不超過1／2者。16、建筑小品：建筑小品是指既有功能要求，又具有點綴、裝飾和美化作用的、從屬于某一建筑空間環(huán)境的小體量建筑、游憩觀賞設施和指示性標志物等的統(tǒng)稱。玄關：玄關就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。居室是家庭的“領地“，講究一定的私密性，大門一開，有玄關阻隔，外人對室內就不能一覽無余。玄關一般與廳相連，由于功能不同，需調度裝飾手段加以分割。17、商品房預售的基本條件：※土地出讓金已繳清，取得國有土地使用證；※取得建設用地規(guī)劃許可證；※投入工程總建設資金達到20XX上（不含土地出讓金）；※施工進度已明確，交房日期已明確；※竣工驗收前；18、相關稅費1）契稅是在土地、房屋不動產所有權發(fā)生轉移，按當事人雙方訂立契約等對產權隨人征收的一種稅。征稅范圍及納稅人契稅的征稅對象是發(fā)生產權轉移變動的土地、房屋。在中國境內轉移土地房屋權屬承受的單位和個人為契稅的納稅人。（1）國有土地使用權出讓；（2）土地使用權轉讓，包括出售、贈予、交換；（3）房屋買賣；（4）房屋贈予。2）維修基金：又稱“公共維修基金”“專項維修基金”，是指住宅物業(yè)的業(yè)主為了本物業(yè)區(qū)域內公共部位和共用設施、設備的維修養(yǎng)護事項而繳納一定標準的錢款至專項賬戶，并授權業(yè)主委員會（或其他主管部門）統(tǒng)一管理和使用的基金。19、貸款個人住房商業(yè)貸款是中國公民因購買商品房而向銀行申請的一種貸款，是銀行用其信貸資金所發(fā)放的自營性貸款。具體指具有完全民事行為能力的自然人，購買本市城鎮(zhèn)自住住房時，以其所購買的產權住房（或銀行認可的其他擔保方式）為抵押，作為償還貸款的保證而向銀行申請的住房商業(yè)性貸款。抵押貸款是商業(yè)性貸款中的一種貸款方式。公積金：全稱“住房公積金”，指城鎮(zhèn)住房制度改革中，國家機關、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企事業(yè)單位及其在職職工按國家規(guī)定繳存的，專項用于住房消費的資金（144㎡以下普通住房）。繳存比例：均不得低于職工上一年度月平均工資的5%，有條件的城市，可以適當提高繳存比例。等額本金：是指一種貸款的還款方式，是在還款期內把貸款數總額等分，每月償還同等數額的本金和剩余貸款在該月所產生的利息，這樣由于每月的還款本金額固定，而利息越來越少，貸款人起初還款壓力較大，但是隨時間的推移每月還款數也越來越少。等額本息：是指一種購房貸款的還款方式，是在還款期內，每月償還同等數額的貸款(包括本金和利息)。20XX業(yè)管理物業(yè)管理：指由專業(yè)公司或機構，接受業(yè)主（或使用人）的委托，對物業(yè)實話專業(yè)化管理，并向業(yè)主（或使用人）提供高效、周到服務的行為。業(yè)主大會：指由物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成的，對本區(qū)域內物業(yè)管理具有決定權的組織形式。業(yè)主代表大會：由物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主代表組成的對本區(qū)域內物業(yè)管理具有決定權的組織。業(yè)主委員會：由物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主代表組成，代表全體業(yè)主對物業(yè)實施自治管理的組織，由業(yè)主代表大會或業(yè)主代表選舉產生。21、項目開發(fā)及有關單位說明發(fā)展商：指負責開發(fā)建設房地產項目并籌資建設的房地產公司；投資商：實際相該項目投入資金的單位；承建商:負責房地產項目建設施工的單位；監(jiān)理單位：整個項目建設過程中負責監(jiān)督其質量的單位；代理商：指負責項目具體宣傳推廣及策劃銷售的房地產中介機構；四、影響房價的因素1、成本因素：土地價格、建安成本、利潤、管理費用等；2、經濟因素：國民生產總值、CPI指數、經濟走勢等；3、政治因素：房地產政策、法律法規(guī)等；4、社會因素：開發(fā)商實力、地段、交通、周邊環(huán)境、配套設施、綠化、升值、政府規(guī)劃、潛力、客戶定位、產品設計、物業(yè)管理、市場供求、品牌、銷售技巧等；（非住宅還包括定位、客戶群、人流量等）；5、其他因素：樓層層高、戶型、朝向、景觀、外圍功能、面積、建筑結構等。第二篇：房地產基本知識第一部分房地產基本知識一．建筑的分類：（一）按主要承重結構材料分：1．磚木結構2．磚混結構3．鋼筋混凝土結構——框架剪力墻結構4．鋼結構5．鋼結構6．其他：生土結構建筑、塑料結構建筑、充氣塑料建筑等（二）按層數分：低層：1－3層；多層：4－7層；小高層：11層；高層：11－30層。二．基本概念：1．住宅：供家庭居住使用的建筑2．套型：按不同使用面積、居住空間組成的成套住宅類型3．居住空間：指臥室、起居室（廳）的使用空間4．臥室：供居住者睡眠、休息的空間5．起居室（廳）：供居住者會客、娛樂、團聚等活動的空間6．廚房：供居住者進行炊事活動的空間7．衛(wèi)生間：供居住者進行便溺、洗浴等活動用的空間8．陽臺：供居住者進行室外活動、晾曬衣物等的空間9．過道：住宅套內使用的水平交通空間10.壁柜：住宅套內與墻壁結合而成的落地貯藏空間11.吊柜：住宅套內上部的貯藏空間12.走廊：住宅套外使用的水平交通空間13.地下室：房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／2者14.半地下室：房間地面低于室外地平面高度超過該房間凈高的1／3且不超過1／2者15.平臺：供居住者進行室外活動的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分16.使用面積：房間實際能使用的面積，不包括墻、柱等結構和保溫層的面積17.標準層：平面布置相同的住宅樓層18.層高：由本層樓地面至上層樓板上表面的距離19.凈高：由本層樓地面至上層樓板板底的距離20XX間：平行于建筑物寬度方向的尺寸為開間21.進深：垂直于建筑物寬度方向的尺寸為進深22.磚混結構：由磚和砂漿砌筑而成的，墻承重的結構23.框架結構：由梁、板、柱作為承重體系的結構24.框架剪力墻結構：由梁、板、柱承受荷載，由墻承受剪力的結構25.得房率：套內面積／建筑面積26.建筑面積=套內建筑面積（含陽臺）+公用分攤面積27.容積率：建筑總面積／土地總面積28.建筑密度：建設用地和基地面積的比率29.平均層數：住宅總面積／住宅基底總面積30.居住區(qū)總建筑面積：包括居住建筑面積、公共建筑面積31.棟間距：兩棟樓之間的距離，以日照間距為依據來確定32.日照間距：建筑物自身高度與北鄰建筑物之間的距離之比33.錯層：指一套住宅內的各種功能用房間在不同的平面上，用30－60cm的高差進行空間隔斷34.復式：即“房中房”，指一套房屋沿高度方向分為兩層。35.躍層：指一套房屋內空間跨躍兩層及以上的住宅36.房地產：是指土地、建筑及固著在土地、建筑物上不可分離的部分，由于其位置固定，不可移動，因而又稱不動產。簡單來看，房地產有三種存在形式：（1）單純的土地，如一塊無建筑物的城市空地；（2）單純的建筑物，如在特定的情況下把地上的建筑物單獨看待時；（3）土地和建筑物結合的“房地”，如把建筑物和其坐落的土地作為一個整體來考慮，這也就是說，土地和建筑物既有各自獨立的物質內容，又是一個密不可分的整體，不論土地和建筑物是以獨立的形式存在或是以結合的形式存在，都屬于房地產，是房地產的一個部分。土地的一級市場，即政府以所有者的身份向土地經營單位有償有限期地出讓土地使用權并收取土地轉讓金。二級市場：土地使用者或土地經營單位，有償地將土地使用權橫向轉讓的方式也包括土地使用權出租。劃撥：縣級以上人民政府依法批準，在土地使用交納補償安置等費用后或者將土地使用權交付，無償交付土地使用者使用的行為。征用：A、具有強制性被征用土地，單位個人必須服從。B、只有國家才是征用土地的主體，任何單位個人不得向農村征用土地。C、土地征用是土地所有權的轉移，也就是集體所有土地變更為國家所有土地。D、征用時必須妥善安置被征用土地老百姓的生活。出租：A、土地租賃關系雙方當事人的使用土地權發(fā)生，但不發(fā)生物權的使用的轉移，這是與土地使用權轉讓的主要區(qū)別B、必須有法律依據，必須是法律合法的地塊C、土地租賃合同是有償合同D、土地租賃合同中承租人法律地位具有特殊性，當出租人的土地使用權發(fā)生轉移，新的土地使用權也必須新生承租人的合法權益。生地：待開發(fā)的國有土地，離城鎮(zhèn)較遠，無市政基礎設施，未開發(fā)利用的土地。毛地：已有地上建筑物及附屬設施的建筑物，將被改建的土地。熟地：已完成市政基礎設施建設的土地。七通一平：通上水、下水、通污水、通電力、通電訊、通煤氣、通交通、場地平整。三通一平：水通、電通、路通，場地平整。一書兩證：任何單位和個人在城市規(guī)范中必需要選址用建議書、建設用地規(guī)劃許可證，建設工程規(guī)劃許可證。37.土地使用權：是指使用國有土地所享有的權利38.國有土地使用證：是指合法使用土地的證明材料，它主要載明所有者的名稱、性質、使用年限及四至和面積39.房產證：是指房屋竣工驗收后，在開發(fā)計劃、土地證，規(guī)劃許可證，施工許可證、竣工報告，竣工圖等資料齊全情況下，由房屋所有者的名稱，房屋的面積，間數，幢數，層數及鄰里姓名及交納契稅情況40.房地產市場分為：土地市場、二手房市場、商品房市場41.配套：為方便生活所提供的各種設施，如供水、供電、供暖氣、供煤氣、通訊入網、有線電視入網，交通車站及學校、幼托、醫(yī)院、郵電等42.地皮：是指不含規(guī)劃、建筑內容的土地43.樓花：是指土地附著政府批準的有效規(guī)劃內容，主要是指附著法定許可的建筑面積44.五證：國有土地使用證；建設用地規(guī)劃許可證；建設工程規(guī)劃許可證；建設工程施工許可證；商品房預售許可證45.兩書：房屋使用說明書；房屋質量保證書46.安居房：是國家為推動住房制度改革，在全國統(tǒng)一實施的國家安居工程，面向廣大中低收入家庭而修建的非盈利性且具有一定規(guī)模的住房。建設資金由國家安排專項貸款和地方自籌相結合。47.解困房：是指各級地方政府專為解決當地城鎮(zhèn)居民住房特困房、困難房、擁擠戶和三十歲以上大齡青年居住難的問題而修建的住房。48.經濟適用房：是指國家，當地政府和房地產開發(fā)企業(yè)為解決本地中低收入家庭住房緊張問題而修建的普通住宅，在同一地段同一質量的情況下，其造價成本要比普通商品房低一些。49.房改房：是指機關、團體、企業(yè)和事業(yè)單位按照《國務院關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》要求嚴格執(zhí)行房改價格標準，把已經分配和將要分配的住房出售或出租給本單位的職工居住，有的只擁有42.5%的部分產權，有的正在按規(guī)定補足全部款額，向全部產權過渡。50.商品房：是指房地產開發(fā)企業(yè)按市場經濟規(guī)律，經當地政府相關部門批準，面向境內外客戶，以盈利為目的興建的商用房或高中檔別墅或普通住宅。51.征用土地批準權限的規(guī)定：a)征用耕地1000畝以上，其它土地20XX畝以上的，由國務院批準；b)征用耕地3畝以上1000畝以下，其他土地10畝以上20XX畝以下的，由省級人民政府批準；c)征用耕地3畝以下，其他土地10畝以下的，由縣級人民政府批準52.土地使用權的出讓最高年限：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或其他用地50年53.我國房地產開發(fā)程序分八個階段：a)項目建議書階段b)可行性研究階段c)設計階段d)開工準備階段e)施工階段f)竣工驗收階段g)租售階段h)使用階段54.房地產轉讓:指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為55.房地產抵押：指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為56.房屋租賃：指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。57.房地產產權：房地產所有權包含房屋的所有權和所占有土地的使用權58.物業(yè)管理：是指物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托，以商業(yè)經營的手段管理物業(yè)，為業(yè)主和承租人提供高效、優(yōu)質和經濟的服務，使物業(yè)發(fā)揮最大的經濟價值和使用價值59.如何評價房型的優(yōu)劣？1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、活動區(qū)與休息區(qū)明確分開，休息區(qū)相對集中，動靜分明。盡量減少在活動區(qū)開門相互聯(lián)系方便客廳朝南或朝景觀的方向客廳平面應避免有銳角式的，要方正的在廳內墻上忌諱多處開門影響廳的使用，門與門相對開會沖風水廳、臥室均有良好的朝向，采光通風，沒有暗房居室、主臥室遠離電梯間與樓梯廚房間外最好配陽臺，既通風又好充足廚房間的不足食寢分離，居寢分離11、入門處最好有玄關12、餐廳與起居室相互貫通，形成自然通風13、衛(wèi)生間不易離主臥太遠61、新建住宅交付使用應達到怎樣要求？A、生活用水應納入城市自來水管網，使用地下水必須經城市公用事業(yè)管理部門審核批準。B、用電應納入城市供電網絡，不得使用臨時電和不規(guī)范電。C、污水的排放應納入永久性城市排放系統(tǒng)，不能客觀條件限制一時無法納入的須擬定經市主管部門審批同意的實施方案，并經環(huán)保水利部門同意的方可在規(guī)定期限內采取臨時排放設施。D、道路與外界交通干道之間必須有直達的道路相連E、應按規(guī)劃要求配公交站F、小區(qū)須按照規(guī)劃要求配教育，醫(yī)療保健，商業(yè)網點，環(huán)衛(wèi)，郵電，社區(qū)服務和行政管理等公共設施。G、周邊應做到場地清潔，道路平整，并與施工工地有明顯的隔離設施，不影響居民出入并保持環(huán)境整潔。62、產權證的概念：是指房屋所有權人向政府房地產管理部門領取房屋所有權證明，分兩種：房屋所有權證，房屋共有權證。形式：樓花：期房可能是一塊空地，但有預售批文。樓寓：封頂以后，基本上是現房期房——遠期房：空地、正負零（可以做地面以上的建筑）；近期房：封頂群房指與高層建筑緊密連接組成一個整體的多層、低層建筑物，群房高度不得超過24米，超過則算高層建筑。60、轉換層：指在群房頂，高度在2.2米，是居于主樓，供上下水道使用。61、為什么規(guī)定棟距？要讓每戶人家都有一個采光的確定時間。三．基礎問答1．墻面上為什么會出現“爆裂”、“起鼓”現象？石灰分為正火石灰、欠火石灰、過火石灰①使用正火石灰的抹面工程質量最好，若含有過火石灰則在抹面后會進一步熟化，則漿體膨脹而引起墻面“爆裂”“起鼓”。②墻體濕潤不夠，石灰漿體收縮太大，出現裂縫。③原材料質量不好，石灰多，砂子少。2.混凝土強度：混凝土是經過對抗壓強度、抗拉強度的測試而通過驗收的?；炷辆哂泻芎玫目?jié)B性、抗凍性和耐侵蝕性，所以一般在房屋中，廚房、衛(wèi)生間均采用現澆砼做樓地面。3、屋頂的橫向裂縫問題：若樓面結構層為預制板，且裂縫是沿板長方向的通長縫，則是由于預制板的不均勻沉降造成的，一般不影響房屋的使用年限。若樓地面為現澆砼地面，則會影響建筑物使用壽命及質量。4、陶瓷面磚：①外墻磚：常見規(guī)格20XX100MM及150×75MM，優(yōu)點：強度高、耐磨抗凍、防水、易清洗，保護墻體。②內墻磚：規(guī)格：108×108MM、152×152MM，20XX20XXM，20XX300MM，300×300MM。特點：表面平整、防水、抗腐蝕、熱穩(wěn)定性能好、易清洗、美觀。③地磚：規(guī)格：150×150MM，100×20XXM，20XX300MM，300×300MM，300×400MM。特點：質堅、耐磨、抗折強度高。5．房地產轉讓合同有什么要求？合同中必須載明土地使用權的取得方式，當事人姓名（法人名稱）、地址、房地產的坐落、面積、四至界限，房屋的結構、設施的狀況，房屋或土地的用途，房地產的價金及價金支付方式，履約期限及交付方式，違約責任，糾紛解決途徑及當事人認為必須注明的其它事項等。6．房地產的特性：位置的固定性或不可預算性；經濟壽命的可延續(xù)性；適應性；不一致性；需要管理；能從周圍社區(qū)環(huán)境改善中獲得收益。7．房地產市場的特性：是房地產權益的交易市場；是地區(qū)性市場；需要專業(yè)人員提供服務；易于出現市場的不均衡和壟斷。8．房地產業(yè)務的特性：固定性；單一性；投資大、周期長；保值性增值性；耐久性；綜合性9．房地產投資的優(yōu)點：能夠得到稅收方面的好處；易于獲得金融機構的支持；能抵消通貨膨脹的影響；提高投資者的資信等級10．房地產市場的需求影響因素：收入的變化；其它商品價格的變化；對未來的預期；政府政策的變化11．房地產銷售過程中的三個階段：一是為使?jié)撛诘淖饪突蛸徺I者了解房屋、物業(yè)等狀況而進行的宣傳、溝通階段；二是就有關價格或租金及合同條件而進行的談判階段；三是雙方協(xié)商一致后的簽約階段12．建筑面積的計算范圍：①單層建筑物無論其高度如何，均按建筑物勒腳以上外墻外圍水平面積計算。單層建筑物內如果帶有部分樓層者，亦應計算建筑面積。高低聯(lián)跨需分別計算建筑面積時，按高低跨相鄰處高跨柱外線為分界線②多層或高層建筑物按分層建筑面積總和計算，每層建筑面積按建筑物勒腳以上外墻外圍的水平面積計算③建筑物內的技術層、層高超過2.2m的，按技術層外圍水平面積計算建筑面積。技術層層高雖不超過2.2m，但從中分離出來作為辦公室、倉庫等，應按分隔出來的使用部分外圍水平面積計算建筑面積四．戶型圖識圖（配例圖）1．門2．窗3．樓梯4．讀圖順序五．工程圖識圖1、平面圖2、剖面圖3、讀圖順序4、尺寸標注第三篇：房地產培訓資料房地產基礎知識第一部分房地產業(yè)概述一、房地產業(yè)的基本概念及特性1、房地產基本概念1）、“房地產”顧名思義是房產和地產的總稱，在法律上一般叫不動產。它主要是相對于動產而言，其要求特點就是不能移動位置，具有長時期的穩(wěn)定性，正因此房地產經常作為公司或個人投資保值或升值取利的主要方式。在我國房地產的所有及買賣行為主要指房產產權的移動及土地使用權的轉讓，土地產權是我國所有，至高無上不可以買賣的。2）、“房地產業(yè)”，房地產業(yè)屬于第三產業(yè)的范疇，是指從事房地產經營、開發(fā)、銷售、租賃等活動而取得經濟效益的行業(yè)，在高速發(fā)展的國家中房地產業(yè)總是扮演著國民經濟中極其重要的角色，在現代的社會中任何企業(yè)與個人的發(fā)展都離不開房地產，企業(yè)需要辦公場所、生產場所、經營場所，職工需要安排住所，同時企業(yè)的發(fā)展需要更換公司工作環(huán)境擴大規(guī)模、改變形象，個人的發(fā)展也需要更換居住生活環(huán)境來提高自我價值和生活品質，所以房地產業(yè)從它誕生那天起，就決定了它的地位。2、房地產的特性（1）不可移動性（2）獨一無二性（3）壽命長久性（4）數量有限性（5）用途多樣性（6）相互影響性（7）易受限制性（8）價值高大性（9）難以變化性（10）保值增值性二、房地產業(yè)的分類房地產業(yè)可分為房地產投資開發(fā)業(yè)和房地產服務業(yè)。房地產經紀業(yè)是房地產服務業(yè)的一種。房地產經紀業(yè)是指進行房地產投資開發(fā)、轉讓、抵押、租賃的當事人提供房地產居間介紹、代理的經營活動。主要是接受開發(fā)商的委托銷售其開發(fā)的新商品房和二手房的買賣、租賃、置換等業(yè)務。房地產中介服務是房地產經營活動中一個重要的組成部分。20XX年8月15日建設部頒發(fā)的第97號令《中介服務管理規(guī)定》對房地產中介服務機構的管理、中介服務人員資格管理、中介業(yè)務活動管理等的要求等內容做出了明確的規(guī)定，房地產行政主管部門是房地產中介服務的行業(yè)主管部門。1、中介服務人員的資格管理①房地產經紀人員職業(yè)資格包括房地產經紀人執(zhí)業(yè)資格和房地產經紀人協(xié)理從業(yè)資格。凡從事房地產經濟活動的人員，必須取得房地產經紀人員相應職業(yè)資格證書并經注冊生效。經紀活動的人員，必須取得房地產經紀人員相應職業(yè)資格證書并經注冊生效。2、中介服務機構的管理設立房地產中介服務機構的條件：①有自己的名稱、組織機構：②有固定的服務場所；③有規(guī)定數量的財產和經費。④有規(guī)定數量的專業(yè)人員。從事房地產咨詢業(yè)的，具有房地產及相關專業(yè)中等以上學歷、初級以上專業(yè)技術職稱人員須占總人數的50％以上；從事房地產評估業(yè)務的，須有規(guī)定數量的房地產估價師；從事房地產經濟業(yè)務的，須有規(guī)定數量的房地產經紀人。⑤法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。設立房地產中介服務機構的資金和人員條件，應當經房地產行政主管部門審察批準后，向當地工商行政管理部門申請設立登記。在領取營業(yè)執(zhí)照后一個月內，應當到登記機關所在地的縣級以上房地產行政主管部門備案。三、房地產代理房地產代理是指房地產經紀人在受托權限內，以委托人名義與第三者進行交易，并由委托人直接承擔相關法律責任的經濟行為。商品房銷售代理是目前房地產代理活動的主要形式，一般由房地產經紀機構接受房地產開發(fā)商委托，負肅商品房的市場推廣和具體的銷售工作。目前，在我國房地產市場上，最為普遍、從業(yè)機構和人數最多的業(yè)務形式是房地產二級市場的商品房銷(預)售代理業(yè)務及房地產三級市場的存量房租售居間業(yè)務這兩種形式。其中，從事商品房銷售、存量房買賣、租賃和交換業(yè)務是房地產經濟行業(yè)中最主要的類型。四、房地產經紀人員技術能力與職責凡從事房地產經紀活動的人員，必須取得房地產經紀人員相應職業(yè)資格證書并經注冊生效。取得房地產經紀人執(zhí)業(yè)資格是進入房地產經紀活動關鍵崗位和發(fā)起設立房地產經紀機構的必備條件：取得房地產經紀入協(xié)理從業(yè)資格，是從事房地產經紀活動的基本條件。l、房地產經紀人員職業(yè)技術能力①具有一定的房地產經濟理論和相關經濟理論水平，并具有豐富的房地產專業(yè)知識；②能夠熟練掌握和運用與房地產經濟業(yè)務相關法律、法規(guī)和行業(yè)管理的各項規(guī)定；③熟悉房地產市場的流通環(huán)節(jié)，具有熟練的實務操作的技術和技能；④具有豐富的房地產經紀實踐經驗和一定資歷，熟悉市場行情變化，有較強的創(chuàng)新和開拓能力，能創(chuàng)立和提高企業(yè)的品牌；⑤有—定的外語水平。房地產經紀人協(xié)理的職業(yè)技術能力：①了解房地產的法律、法規(guī)及有關行業(yè)管理的規(guī)定；②具有一定的房地產專業(yè)知識；③掌握一定的房地產流通的程序和實務操作技術及技能。2、房地產經紀人員的權利房地產經紀人享有以下權利：①依法發(fā)起設立房地產經紀機構；②加入房地產經紀機構，承擔房地產經紀機構關鍵崗位；③指導房地產經紀人協(xié)理進行各種經紀業(yè)務；④經所在機構授權訂立房地產經紀合同等重要文件；⑤要求委托人提供與交易有關的資料；⑥有權拒絕執(zhí)行委托人發(fā)出的違法指令；⑦執(zhí)行房地產經紀業(yè)務并獲得合理的傭金。房地產經紀人協(xié)理享有以下權利：①有權加入房地產經濟機構；②協(xié)助房地產經紀人處理經濟有關事務并獲得合理的報酬；3、房地產經紀人、房地產經紀人協(xié)理應當履行的義務①遵守法律、法規(guī)及有關行業(yè)管理的規(guī)定和職業(yè)道德規(guī)范；②不得同時受聘于兩個或兩個以上房地產經濟機構執(zhí)行業(yè)務；③接受職業(yè)繼續(xù)教育，不斷提高業(yè)務水平；④向委托人披露相關信息，充分保障委托人的權益，完成委托業(yè)務；⑤為委托人保守商業(yè)秘密。五、房地產市場的涵義房地產市場的涵義有廣義和狹義之分，狹義房地產市場，是指專門用來進行房地產買賣、租賃、抵押等交易活動的經營場所，主要指房地產交易所。廣義的房地產市場，是指整個社會房地產交易關系的總和，而一個完整的房地產市場是由市場主體、客體、媒介體、價格、資金運行機制等因素構成的綜合系統(tǒng)。六、房地產市場的特點1、市場信息不充分。價格不公開，買賣方缺少溝通，有時不能真實反映物業(yè)價值。2、市場區(qū)域性強，因其不動固定，無法流通，具有明顯區(qū)域性。3、市場對商品短期供求變化反映不靈敏，因其生產工期長，投資大。4、市場壟斷與競爭并存，土地地產國家壟斷。5、市場調節(jié)機制與計劃調節(jié)機制共同作用。七、房地產市場的分類房地產市場分為地產市場和房產市場兩大類◆地產市場按流通形式劃分，可以分為土地買賣市場，土地使用權出讓市場（一級市場）和土地使用權轉讓市場（二級市場）?！舴慨a市場按流通形式劃分房產市場可分為買賣市場，房屋租賃市場、房屋調換市場三種。第二部分房地產建筑基礎知識一、建筑物的分類1、按建筑物的使用性質分類建筑物按使用性質（即用途），通常分為生產性建筑，即工業(yè)建筑、農業(yè)建筑：非生產性建筑，即民用建筑。民用建筑根據建筑物的使用功能，可分為居住建筑和公共建筑兩大類。（1）居住建筑居住建筑是供人們生活起居用的建筑物，主要有普通住宅、高檔住宅、公寓、別墅等。（2）公共建筑公共建筑是供人們進行各項社會活動的建筑物，公共建筑按使用特點，可以分為以下一些建筑類型；生活服務性建筑：食堂、菜場、浴室、理發(fā)店等；文教建筑：學校、圖書館、學生實驗室等；托幼建筑：托兒所、幼兒園等；科研建筑：研究所、科學實驗樓等；醫(yī)療建筑：醫(yī)院門診所、療養(yǎng)院、急救中心等；商業(yè)建筑：商店、商場、貿易市場、飯店、餐廳以及相關設施；體育建筑：體育場(館)、游泳池(館)等服務于體育運動的房屋建筑；文娛建筑：劇院、會堂、博物館、文化館、展覽館等；交通、郵電建筑：火車站、汽車站、航空港、水上客運站、郵政大樓、電報、電話局等用于交通、郵政、電訊的建筑；其他建筑：如園林建筑、紀念性建筑、加油站、煤氣站、消防站等設施。2、按建筑物的結構類型和材料分類建筑物按結構類型和所用的建筑材料可分為磚木結構建筑、磚混結構建筑、鋼筋混凝土結構建筑、鋼結構建筑。一般說來，低層建筑采用磚木結構的較多，多層建筑采用磚混結構的較多，高層建筑采用鋼筋混凝土結構，有大跨度要求的體育館、大劇院多采用鋼結構。3、按建筑物的層數分類低層建筑：一般指一至三層的房屋，多為住宅、別墅、幼兒園、中小學校、小型的辦公樓以及輕工業(yè)廠房等。多層建筑：一般指四至七層的房屋，多為居民住宅樓、普通辦公樓等。高層建筑：一般指七層以上的房屋。一般地，12層以下又稱小高層住宅。對于高層建筑，國際上通行的做法是劃分為4類：1.低高層建筑：層數為9～16層，建筑總高度25～50m；2.中高層建筑：層數為17～25層，建筑總高度50～75m；3.高高層建筑：層數為26～40層，建筑總高度75～100m；4.超高層建筑：層數在40層以上，建筑總高度在100m以上。二、房屋建筑的構造—幢建筑物，一般是由基礎、墻、柱、梁、樓板層、地坪層、樓梯、屋頂、門窗、陽臺和雨蓬等幾大部分構成，它們在不同的部位，發(fā)揮著各自的作用。1、基礎：是位于建筑物最下部的承受構件，承受著建筑物的全部荷載，并將這些荷載傳給地基，使之穩(wěn)定安全的結構體系，一般均設在地面以下。2、墻：墻是建筑物的承受構件和圍護構件，與外界直接接觸的建筑圍護結構部分統(tǒng)稱為外墻。3、樓板層：樓板層是房屋建筑中與土層相接的部分，它承受著底層房屋的荷載。4、樓梯：樓梯是房屋建筑的垂直交通設施，供人們上下樓層和緊急疏散之用。5、屋頂：屋頂是建筑物頂部的外部圍護構件和承受構件。平屋頂（坡度5％，通常2％-3％）、坡屋頂（大于10％）和其它形式三類作用：防水、結構、保溫、隔熱、建筑藝術要求。屋頂分類：①屋頂是由層面、屋頂承重結構、隔熱層、頂棚組成。四大類：平頂、坡屋頂、曲面屋頂、多波式屋頂②屋頂：剛性〈可承重〉柔性〈不可承重〉③屋頂防漏：三氈四油④屋頂隔熱：水泥蛭石⑤交通、環(huán)境、地理位置與小區(qū)的重要性。⑥總體的建筑風格的表現形式〈以具體實例為標準〉⑦門窗：建筑中各隔斷間的通行口，有扇或無扇（門洞）謂門，用來采光、通風或傳遞、觀察的洞口（不作通行用）謂窗。門和窗是解決建筑使用功能主要手段。門主要起內外交通和分隔房間之用；窗的主要作用是采光和通風，同時也起分隔和圍護的作用。門和窗是解決建筑使用功能主要手段。⑧陽臺：樓層建筑中，人們與外界空間聯(lián)系的主要方式，有三面敞開的，也有半敞開的，或一面敞開的，或封閉的。⑨隔斷：區(qū)別使用功能，使之互不干擾，是建筑設計中組織功能空間、劃分平面的主要手段。有全隔、半隔、透明、半透、不透等區(qū)別。二、房地產基礎知識名詞解釋1、用地性質：指規(guī)劃用地的使用功能，一般分為住宅用地、公共服務設施用地、道路用地、綠化用地。2、用地面積：指規(guī)劃地塊規(guī)定的面積范圍。3、占地總面積：建筑占用土地的面積，又稱建筑占地。小區(qū)占地面積包括所有占用的面積（包括綠化道路等等）。4、建筑總面積：一般指某小區(qū)或某組團所有建筑物（包括公共設施建筑）的面積之和。5、建筑密度：規(guī)劃地塊內各類建筑基底占地面積與用地面積之比，用以說明建筑物分布的疏密程度和土地利用率。通常以上限控制。6、建筑高度：指由室外明溝面或散水坡面量至建筑物主體最高點的垂直距離。7、紅線：由政府有關部門規(guī)定的用地范圍。一般以紅筆在地形圖上圈定。，寫上批準意見及日期、簽字、蓋章后生效。8、建筑紅線后退距離：指建筑相對于規(guī)劃內道路紅線后退的距離，通常以下限控制。9、容積率：指規(guī)劃地塊內各類建筑的總面積與建筑用地面積之比。容積率可根據需要制定上限和下限，容積率的下限保證地塊開發(fā)的效益，防止無效益或低效益開發(fā)造成的土地浪費；容積率上限防止過度開發(fā)帶來的城市基礎設施超負荷運行。10、建筑間距：建筑物與建筑物外墻水平線之間的直線距離，一般以間距和樓高度之比表示。11、綠化率：規(guī)劃地塊內各類綠地面積的總和占規(guī)劃用地面積的比率，用以說明綠化分布的疏密程度。通常以下限控制。（綠地不包括屋頂、曬臺的人工綠地）12、配套：使功能達到完善的措施；建筑中有社會公共設施配套，小區(qū)生活環(huán)境配套；住宅內部有生活設施配套等，其程序由于標準不同而不同。13、生地：只是一塊土地，未達到可蓋房的要求（水、電、煤都沒有）。14、熟地：達到三通一平的稱為熟地，三通一平只是達到施工要求。15、何為“三通一平”“三通”指通電、通水、通路，“一平”指土地平整。16、何為“七通一平”達到了人口居住的要求，“七通”是指通電、通水、通煤氣、通電訊、通下水、通上水、通道路，“一平”指土地平整。17、土地使用權的最高出讓年限？1.居住用地70年；2.工業(yè)用地50年；3.教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年；4.商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；5、.綜合或其它用地50年。18、.房屋的保修內容與保修期限？答：1.屋面防水為5年；2.土建為1年，具體包括：a.墻面、樓（地）面空鼓、開裂、起砂；b.墻面、頂棚抹灰層脫落、吊頂破損；c.墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室管道滲漏；d.門窗翹裂、粉刷起殼、開裂、脫落，五金件損壞；3.衛(wèi)生潔具為1年；4.電氣管線、上下水管線及燈具、電器開關為2年；5.管道堵塞為2個月；6.供冷、供熱系統(tǒng)和設備為2個供冷期及2個供暖期。19、樓花：即未完成的商品房，也叫期房。20XX住人口密度：居住人口密度＝居住總人口/總用地面積（600～800人/公頃）21、公共建筑比例：公共建筑比例＝公共建筑面積/住宅建筑面積，一般為16%～20XX配套商業(yè)面積比例：配套商業(yè)面積/住宅建筑面積（規(guī)定為5%22、何為磚混結構建筑？答：磚混結構建筑的豎向承重構件采用磚墻或磚柱，水平承重構件采用鋼筋混凝土樓板、屋頂板，其中也包括少量的屋頂采用木屋架。這類建筑物的建造層數一般在6層以下，造價較低，但抗震性能較差，開間和進深的尺寸及層高都受到一定的限制，所以，這類建筑物正逐步被鋼筋混凝土結構的建筑物所替代。23、何為鋼筋混凝土結構建筑？答：鋼筋混凝土的承重構件如梁、板、柱、墻（剪力墻）、屋架等，是由鋼筋和混凝土兩大材料構成。其圍護構件如外墻、隔墻等，是由輕質磚或其它砌體做成。它的特點是結構的適應性強，抗震性能好，耐用年限較長。從多層到高層，甚至超高層建筑都可以用此類結構。鋼筋混凝土結構房屋的結構主要有：框架結構、框架剪力墻結構、剪力墻結構、筒體結構、框架筒體結構和筒中筒等。24、預售房屋需要那些基本條件？答：1.已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；2.持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；3.按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；4.開發(fā)企業(yè)向城市、縣人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。25、土地使用權出讓：是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。26、土地使用權劃撥：是指有批準權的人民政府依法批準，在用地者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交其使用，或者將土地使用權無償交給土地使用者使用的行為。三、建筑識圖一套完整的建筑施工圖包括建筑總平面圖、建筑施工圖、結構施工圖、暖通幾空調施工圖、給排水施工圖、電器施工圖等。1、總平面圖：用來說明建筑物所在具體位置和周圍環(huán)境關系的平面圖，一般在圖上標出擬建建筑物和周圍已建建筑物的外形、層數和它們的相對位置關系，標出建筑物周圍的地形、道路、水源、電源等，圖上一般繪有指北針。2、建筑施工圖：包括建筑平面圖，建筑立面圖、建筑剖面圖。建筑平面圖：按一定比例繪制的建筑物水平剖視圖，表示建筑物的平面形狀、水平方向(出入口、走廊、樓梯、房間、陽臺等)的布置和組合關系。是全套圖紙中具有重要引導作用的圖紙。建筑立面圖：按一定比例繪制的建筑物在垂直方向上的投影圖，主要表示建筑物的外觀形狀，是做外部裝修的外部依據。建筑剖面圖：按一定比例繪制的把建筑物沿豎直方向剖開的投影圖，主要表示建筑物的內部結構形式、空間關系。3、結構施工圖：主要表明建筑結構專業(yè)的設計內容，同時反映建筑、給排水、暖通、電氣等專業(yè)對結構的要求。在房屋銷售中最常用的是戶型圖，它是將建筑平面圖簡化，以便清楚地表示每一套房屋的平面布局和房間的相對位置。4、效果圖：有小區(qū)總體效果圖和裝修效果圖，是由專業(yè)人員設計的，在建筑物尚未建成前對建筑物的多種描述，是一種對建筑物進行美化的方法。五、房屋面積的規(guī)定和測算1、各種面積概念（1）住宅結構面積：是指住宅的所有承重墻或柱和非承重墻所占面積的總和，即外墻、內墻、柱等結構所占面積的總和。人們常說的居住面積和使用面積都不含結構面積。（2）居住面積：是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。所謂凈面積就是除去墻、柱等建筑構件所占有的水平面積（即結構面積）。（3）使用面積：扣除公用（樓梯、電梯、公用的配電間、走道、電梯間、管道間）面積，房屋結構占用面積，以及戶內走道、樓梯、玄關等面積后，所剩實際生活使用的面積。（4）建筑面積：建筑物全部面積，分每戶建筑面積、單元建筑面積和每幢樓建筑面積，系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，層高2.20XX上（含2.20XX的永久性建筑。(5)房屋的產權面積：系指產權主依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積。房屋產權面積由直轄市、市、縣房地產行政主管部門登記確權認定。(6)房屋的共有建筑面積：系指各產權主共同占有或共同使用的建筑面積。（7）出房率（得房率）：指住宅的凈使用面積占銷售面積（包括公用部分面積）之比。銷售面積一樣的凈使用面積不一定相同，出房率高的商品房就物有所值。如果商品房的公用面積分攤得多，出房率就要低一些。（8)套內建筑面積：由套內房屋的使用面積、套內墻體面積、套內陽臺建筑面積三部分組成；(9)套內房屋使用面積：為套內房屋使用空間的面積，以水平投影面積計算。(10)套內墻體面積：是套內使用空間周圍的維護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積。2、有關房屋面積的規(guī)定和測算（1）多層房屋的建筑面積按每層建筑面積的總和計算。（2）穿過房屋的通道、房屋內的門廳、大廳不分層高均按一層面積計算，回廊部分按其投影計算面積。（3）房屋內的技術層、夾層、地下室、半地下室，層高超過2.20XX，按其上口外墻外圍水平面積計算。（4）封閉式陽臺按其外圍投影面積計算。凸陽臺按其投影面積的一半計算。（5）共有公共面積的分攤計算：每戶應攤面積=共有公用房屋建筑面積的總和/各戶房屋建筑面積之和*該戶房屋建筑面積3、商品房分攤的公用建筑面積包括兩部分：（1）電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等其功能上為整樓建筑服務的公共設施用房和管理用房的建筑面積（2）各單元與樓房公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影的一半六、商品房銷售常用名詞1、住宅：供人們生活居住的建筑。2、通風：保持室內空氣流通，更換新鮮空氣。3、朝向：建筑主要房間面對的方向（東、西、南、北）。4、隔音：建筑圍護結構（墻體屋面）減低噪聲的能力以減少分貝（DB）數表示。5、噪聲級：不同使用功能的房間，要求達到允許的噪聲量的等級（一般住宅為50DB以下）6、隔熱：建筑圍護結構(墻體屋而)減少熱量傳遞的能力，以隔熱系數表示。7、戶型：居住建筑中表示臥室、廳房、衛(wèi)生間的構成類型簡化的名稱，如二室——廳一衛(wèi)、三室二廳二衛(wèi)等。各種戶型可設計成多種平面組合，戶型優(yōu)劣是購房者主要關心的因素。8、什么是住宅的開間、進深、層高和凈高？(1)住宅的開間：住宅的開間就住宅的寬度。在1987年頒布的《住宅建筑模數協(xié)調標準》中，對住宅的開間在設計上有嚴格的規(guī)定。磚混結構住宅建筑的開間常采用下列參數：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。(2)住宅的進深：住宅的進深就是指住宅的實際長度。在1987年實施的《住宅建筑模數協(xié)調標準》中，明確規(guī)定了磚混結構住宅建筑的進深常用參數：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。為了保證住宅具有良好的自然采光和通風條件，進深不宜過長。（3）住宅的層高：住宅的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。在1987年發(fā)布的《住宅建筑模數協(xié)調標準》中，明確規(guī)定了磚混結構住宅建筑層高采用的參數：2.6米、2.7米、2.8米。(4)住宅的凈高：住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關系可以用公式來表示：凈高：層高—樓板厚度，即層高和樓板厚度的差叫“凈高”。商品住宅的開間、進深和層高(即住宅的寬度、長度和高度)，這三大指標是確定住宅價格的重要因素。如果住宅的尺寸越大(即開間、進深、層高越大)，建筑工藝相應就越復雜，建造的難度就越大，同時所消耗的建材也會越多，導致建造的成本也就越高。當然人們居住的空間會有所增大，但要付出的房價就會更高。因此，購房者在購買商品住宅時，應當根據自己的實際需要和經濟支付的能力來考慮，住宅的面積適宜即可。9、承重墻：需支承建筑重量和使用荷重的墻休，對房屋會直接產生安全影響的墻體，對房屋會直接產生安全影響的墻體。10、非承重墻：對整體建筑不起承重受力作用，但有可能對局部構件有支持、荷重作用的墻休。11、彈性空間(可變空間)：指在一定程度上有可能改變平面大小形狀，或可改變凈空高度的平面或立體范圍。12、日照：建筑物能迎受到陽光的程度。各建筑對日照要求不同。住宅一般要求在冬日少有1小時的日照。日照間距：日照間距＝建筑物高度/建筑物相鄰距離（國家標準為1.2倍）13、物業(yè)管理：為居民提供生活、文化、安全、衛(wèi)生、設施維修等服務的管理機構，其業(yè)務范圍隨社會進步、生產力發(fā)展而不斷增加。14、什么是復式住宅？復式住宅是受躍層式住宅啟發(fā)而創(chuàng)造設計的一種經濟型住宅。這類住在建造上仍每戶占有上下兩層，實際是在層高較高的一層樓中增建一個1.2米的夾層，兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅(復式為3.3米，而一般躍層為5.6米)，復式住宅的下層供起居用，炊事、進餐、洗浴等，上層供休息睡眠和貯藏用，戶內設多處入墻式壁柜和樓梯，中間樓板也即上層的地板。因此復式住宅具備了省地、省工、省料又實用的特點，特別先例子三代、四代同堂的大家庭居住，既滿足了隔代人的相對獨立，又達到了相互照應的目的。雖然復式住宅在設計施工和使用上有面寬大、進深小、部分戶型朝向不佳、自然通風采光較差，層高過低、隔音、防火功能差，房間的私密性、安全性較差等缺點，但這種精巧實用的住宅類型，由于經濟效益十分明顯，價格相對偏低，必然會成為住宅市場上的熱銷產品。15、什么是公有住宅？公有住宅，在我國也稱公產住房、國有住宅。它在指由國家(中央政府或地方政府、城市政府)以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產權(擁有權、占有權、處分權、收益權)歸國家所有。公有住宅主要由本地政府建設，主要向本城市居民出租出售；由企業(yè)建設的住宅，向本企業(yè)職工出租、出售。16、什么是躍層式住宅？躍層式住宅是近年來推廣的一種新穎住宅建筑形式。這類住宅的特點是，內部空間借鑒了歐美小二樓獨院住宅的設計手法，住宅占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過公共樓梯而采用戶內獨用小樓梯聯(lián)接。躍層式住宅的優(yōu)點是每戶都有二層或二層合一的采光面，即使朝向不好，也可通過增大采光面積彌補，通風較好，戶內居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確，相互干擾較小。不足之處是安全出口相對狹小。在東南沿海的廣東、福建的一些開放城市建設較多。近年來在北方城市的一些高級住宅設計中，也開始得到推廣。17、什么是花園洋房？狹義的“花園洋房”：就是GardenVilla（花園別墅），也就是通常所說的花園式住宅、西式洋房、小洋樓，帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二、三層小樓，強調戶戶有花園，包括市場中的洋式聯(lián)排（或雙拼）的TOWNHOUSE，戶型較大，居住舒適程度高。廣義的花園洋房：廣義的花園洋房已不再是別墅，在某種意義上稱之為GardenHouse或者GardenApartment更貼切些，目前市場中存在的花園洋房大多為廣義的花園洋房，從全國房地產市場的情況來看，廣義的花園洋房可定義為：6層以下多層板式建筑，以四層為主，外國建筑風格明顯，強調景觀均好，綠化率比較高，普遍存在遠郊區(qū)一帶，一般首層贈送花園，頂層贈送露臺，也有將戶外綠化景觀引入室內的情況。18、居住小區(qū)：具備相應規(guī)模的生活、文化、商業(yè)、衛(wèi)生、教育、娛樂等設施為居住建筑群服務的有組織規(guī)劃的區(qū)域。19、組團：由數幢住宅樓組合成共同生活空間的院落。由數個組團形成居住小區(qū)。20XX區(qū)服務半徑：此環(huán)境泛指生活、文化、教育、商業(yè)、衛(wèi)生保健、綠化、交通、環(huán)衛(wèi)等一系列外條件，是衡量居住水平的總稱。21、社區(qū)服務半徑：各類日常生活設施服務的范圍，以服務中心為圓點，以米為單位計范圍大小。22、節(jié)能環(huán)保型建筑：采用現代科技對水資源再利用、廢棄物再生再用，太剛能蓄電、照明，供熱、隔熱、保溫，空氣凈化，防蟲、防霉、空調省電等—系列措施而設計成的未來居住建筑。23、建筑風格：指建筑造型所采用的美學文脈。當前盛行的歐陸風格是對歐美傳統(tǒng)建筑藝術的借鑒。24、車位：自行車、私家車泊位，分收費和免費兩種，—般指公用停場，不同于私家車庫，居住小區(qū)必須有足夠車位。車不能停在道路上。25、“五證俱全”是指哪五證？①建筑施工許可證②房屋預售許可證③建筑用地規(guī)劃許可證④國有土地使用證⑤建設工程規(guī)劃許可證26、何為是房屋的所有權、占有權、使用權、收益權和處分權房屋的所有權：是指對房屋全面支配的權利。《中華人民共和國民法通則》規(guī)定，房屋的所有權分為占有權、使用權、收益權和處分權四項權能，這也是房屋所有權的四項基本內容。房屋的占有權：通常由所有權人來行使，但有時也由別人來行使，這就是使用權與所有權分離的情況。例如，房屋出租，就將房屋一定時期內的占有、使用權讓渡給承租人來行使。房屋的使用權：是對房屋的實際利用權力。通過一定法律契約，非房屋所有權人也可獲得房屋的使用權，如房主將房屋租給他人使用。房屋的收益權：是指房主收取房屋財產所產生的各種收益。例如出租房屋，房主從房客處收取租金。房屋的處分權：是所有權中一項最基本的權能。房屋的處分權由房主行使。有時房屋處分權也受到一定的限制。如房主作為債務人以住房作抵押向債權人借債，若是到期不能清償債務，債權人可以處分房屋并優(yōu)先受償。27、何為內銷房、外銷房、平價房內銷房、外銷房的根本區(qū)別在于土地的特質。(1)外銷房的土地是批租或出讓的，是按照容積率來計算樓面價的，針對的客源是外籍人士、港澳臺或本地人，土地是有年限的。(2)內銷房的土地是沒有所限的（可認為不保險），針對的客源是本地人或外地人從98年開始內銷房也實行土地批租，一般來講批租的年限為70年，內銷房的類型有外資內銷、內資內銷、高標準內銷（僑匯房）。(3)平價房，土地便宜，價格便宜，政府用來解決特困戶，五年不準上市交易。第三部分房地產價格基礎知識一、房地產價格構成房地產價格主要由以下十個方面組成：l、土地取得費用有四種情況：一是征用農地取得土地的征地費；二是在城市中取得土地的房屋拆遷補償安置費；三是通過政府有償出讓取得土地的地價款；四是通過二三級市場有償轉讓取得土地的購買價款。2、前期工程費前期工程費主要包括以下幾個方面：三通一平費：是指為了房屋的建筑施工，需要進行的如建筑地塊上的土地平整，以達到通電、通路等投入的資金。地質勘察費：是指委托專業(yè)人員對建筑施工的地塊進行地質勘察的費用。規(guī)劃設計費：是指委托設計單位對房屋建沒進行規(guī)劃設計而支付的費用。3、房屋建筑安裝工程費是指建造房屋所需的工程費用，是施工企業(yè)建造房屋的出廠價格，包括各種材料費、機械使用費、管理費、施工企業(yè)利潤和稅金等；4、基礎設施建設費包括建造小區(qū)內道路、供水、供電、煤氣、排水、排污、照明、通訊，綠化、環(huán)境等基礎設施的建5、公共配套設施建設費6、經營管理費指房屋由生產過程轉入流通過程中，即由房屋建成到出售過程中，房屋開發(fā)經營單位的管理人員所7、銷售費用是指在銷售房屋的過程中發(fā)生的營銷策劃費、廣告宣傳費、中介代理費等。1、利息是指為建造房屋而向銀行借取資金的利息，包括融資過程中的各種費用，如資產評估費、抵押登記費、保險費等，自有資金也視同貸款計算利息。2、稅費稅費是應向國家繳納的費用的，反映了單位或個人對國家的貢獻，稅費包括營業(yè)稅、城市維護建設教育費附加、土地使用稅、房產稅、增值稅、所得稅等。3、利潤利潤是房地產開發(fā)經營單位應得到的收益，是在經營活動中實現的剩余產品價值的貨幣表現，是企業(yè)擴大再生產的資金來源。二、影響房地產價格的因素房地產的價格是由眾多影響房地產價格的因素相互作用的結果，主要有以下九大類：1、供求狀況：房地產的供給和需求是形成房地產價格的兩個最終因素。房地產的供給一定，其需求增加，則房地產的價格上升；房地產需求一定，而其供給增加，則房地產價格下跌。2、理化因素：是指那些對房地產價格有影響的反映房地產自身狀況的各種因素，如地理位置、地質條件、地形、地勢、土地面積、土地形狀、日照、通風、溫度，降水，天然周期性災害等。3、環(huán)境因素；是指房地產周圍的環(huán)境狀況對房地產價格有影響的因素，包括噪聲、空氣質量、視覺、衛(wèi)生狀況等方面。4、行政因素：是指影響房地產價格的制度、政策、法律法規(guī)、行政措施等方面的因素。包括土地制度、住房制度、城市制度、城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、房地產價格政策、稅收政策、交通管制等。5、經濟因素：指影響房地產價格的各種經濟因素，如城市的經濟發(fā)展狀況、居民收入、投資水平、儲蓄、消費水平、物價水平、金融狀況等。6、人口因素：房地產的需求主體是人，人口數量、人的素質、家庭人口規(guī)模、人口分布等，都會對房地產價格有很大的影響。7、社會因素：主要指政治安定狀況、社會治安程度、城市化水平等。8、心理因素：心理因素對房地產價格的影響不可忽視，主要有購買或出售心態(tài)、欣賞趣味、時尚風氣、講究風水、價值觀等。