中原戶型知識與戶型評價方式探討演示文稿

中原戶型知識與戶型評價方式探討演示文稿當前第1頁\共有85頁\編于星期二\0點中原戶型知識與戶型評價方式探討當前第2頁\共有85頁\編于星期二\0點戶型知識與評價探討序戶型知識1戶型評價2當前第3頁\共有85頁\編于星期二\0點戶型·知識當前第4頁\共有85頁\編于星期二\0點課程講授目的向發(fā)展商、建筑設計院提出住宅戶型的建筑平面推介；評審戶型平面時，用中原特有的專業(yè)方法，對戶型方案提出評價意見或修改建議評價=設計，設計或修改設計主要是建筑設計院的工作當前第5頁\共有85頁\編于星期二\0點中國民居對朝向的選擇北回歸線以北：向北房終年無陽光，選擇南向房是購房前提；北回歸線以南：向南房冬日有陽光，夏日無陽光；向北房冬日無陽光，夏日有陽光，選擇南向房可以冬暖夏涼。南方沿海地區(qū)：寸土寸金、空調(diào)調(diào)溫、港島景觀，不講究朝向(十里銀灘、石梅灣）當前第6頁\共有85頁\編于星期二\0點景觀與朝向選擇純就朝向而言，選擇建議：東南向>南向>西南向>東向>東北向>北向>西向>西北向目前市場情況：自然景觀>朝向>小區(qū)景觀海景、湖景、山景、高爾夫景中心花園、組團綠化當前第7頁\共有85頁\編于星期二\0點第一篇建筑平面分析當前第8頁\共有85頁\編于星期二\0點建筑平面評價類型優(yōu)點缺點備注

點式可一梯多戶1.容積率可充分利用2.建筑外立面富于變化3.室外管道便于安排4.便于戶型布置5.結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性強1.通風差2.戶型間可能產(chǎn)生對視，影響私密性1.高層建筑常采用2.高密度居住區(qū)域或高地價住宅區(qū)多采用

板式一般一梯二戶1.通風采光好，易形成穿堂風2.朝向好，可做到戶戶向陽3.私密性好1.總平面布置呆板，顯得沒有檔次（兵營式排列）1.多層較常使用2.大戶型高檔住宅采用

點式聯(lián)體一般用于一梯四戶平面拼接1.便于圍合布置，土地利用率高2.部分戶型能南北通透3.可做到戶戶向陽1.處理不好,易形成東西向房2.圍合太死,對區(qū)內(nèi)通風不利，且易形成回聲等噪音影響1.南方城市較常用當前第9頁\共有85頁\編于星期二\0點經(jīng)典平面推介（1）一梯八戶優(yōu)點缺點1.戶型方正,實用率高2.有陽臺、凸窗3.各房采光理想4.北向二房、南向三房銷售壓力小1.東、西戶型廚房離大門較遠2.電梯廳、消防樓梯不能通風采光當前第10頁\共有85頁\編于星期二\0點經(jīng)典平面推介（2）一梯八戶

優(yōu)點

缺點1.臥室、客廳采光通風好2.每戶有陽臺3.方正實用、通風采光4.電梯廳、消防樓梯能通風采光1.實用率較低2.北向、西向戶型可能成銷售難點（碧海藍天）

）當前第11頁\共有85頁\編于星期二\0點經(jīng)典平面推介（3）一梯六戶

優(yōu)點

缺點1.戶戶南向2.多數(shù)房間方正3.電梯廳、消防樓梯能通風采光4.A、F戶型南北通透1.A、F、C、D戶型客廳欠方正

案例：香市1號（

長益花園）當前第12頁\共有85頁\編于星期二\0點經(jīng)典平面推介（5）一梯四戶

優(yōu)點

缺點1.大部主要產(chǎn)品房間方正實用2.戶戶向南3.所有房間均能通風采光4.戶戶有玄關(guān)5.人流通道互不干擾6.電銻廳、消防樓梯通風采光1.1、2戶型廚房不方正（無大礙）（廣州銀海大廈

）當前第13頁\共有85頁\編于星期二\0點經(jīng)典平面推介（4）一梯四戶

優(yōu)點

缺點1.所有房間方正實用2.戶戶向南3.所有房間均能通風采光4.E、G戶型南北通透5.消防樓梯通風采光1.E、G戶型客廳采光面較小2.無生活陽臺（可添加）3.電梯廳不能通風采光（

百仕達花園

）當前第14頁\共有85頁\編于星期二\0點經(jīng)典平面推介（6）一梯四戶

優(yōu)點

缺點1.所有房間方正實用2.戶戶向南、戶戶有陽臺3.所有房間均能通風采光4.A、D戶型南北通透5.電梯廳、消防電梯通風采光1.實用率稍低2.管道外露影響建筑外立面3.C、B戶型餐廳較小當前第15頁\共有85頁\編于星期二\0點經(jīng)典平面推介（7）一梯三戶

優(yōu)點

缺點1.戶戶南向2.后兩戶型南北通透3.所有房間方正實用4.電梯廳、消防樓梯通風采光1.北二套房工作陽臺與生活陽臺混用2.電梯廳間接通風采光案例:森林湖當前第16頁\共有85頁\編于星期二\0點經(jīng)典平面推介（8）一梯二戶

優(yōu)點

缺點1.戶戶南向、南北通透2.所有房間方正實用3.消防樓梯通風采光1.電梯廳不能通風采光當前第17頁\共有85頁\編于星期二\0點經(jīng)典平面推介（9）一梯二戶(紫荊苑）

優(yōu)點

缺點1.戶戶南向、南北通透2.所有房間方正實用3.餐廳獨立且通風采光3.電梯廳、消防樓梯通風采光1.對土地要求高（東西向有充足地塊條件）一梯二戶當前第18頁\共有85頁\編于星期二\0點經(jīng)典平面推介（10）一梯十八戶

優(yōu)點

缺點1.一房、二房戶型所有房間方正實用,所有主人房采光充分，景觀面大2.所有房間均能自然通風采光3.電梯廳、消防樓梯通風采光1.一梯18戶,電梯的高峰期使用緊張與環(huán)境的干擾可想而知2.單間戶型不方正布局：蛙型，外大內(nèi)小當前第19頁\共有85頁\編于星期二\0點戶型·評價當前第20頁\共有85頁\編于星期二\0點專業(yè)標準人居標準民俗標準123當前第21頁\共有85頁\編于星期二\0點住宅分類住宅戶型分類表（表1-1）單位：㎡戶型分類

戶型

高層

豪宅三房二廳一工三衛(wèi)

150—180四房二廳一工三衛(wèi)200—240五房二廳一工多衛(wèi)250—350

大戶型

二房二廳二衛(wèi)85—95三房二廳一工二衛(wèi)130—150四房二廳一工二衛(wèi)

160—180

[專業(yè)標準]當前第22頁\共有85頁\編于星期二\0點住宅分類

住宅戶型分類表（表1-2）單位：㎡戶型分類

戶型

高層

中戶型

二房二廳一衛(wèi)

75—85

三房二廳一/二衛(wèi)

90—120

四房二廳二衛(wèi)

110—130

小戶型

一房一廳一衛(wèi)

35—45

二房一廳一衛(wèi)

55—65

三房二廳一衛(wèi)

70—80

[專業(yè)標準]當前第23頁\共有85頁\編于星期二\0點住宅性能標準

參考：建設部商品住宅性能認定標準

戶型性能標準豪宅大戶型中戶型小戶型

主臥室使用面積（㎡）≥16≥14≥12≥10

其它臥室使用面積㎡

≥14≥12≥9≥7

小臥室使用面積（㎡）

≥12≥10

≥8≥7

客廳使用面積（㎡）

≥30≥25≥12≥10

客廳開間（m）≥4.2≥3.9≥3.6≥3.3

客廳實墻面長度（m）

≥5≥4.2≥3≥3

餐廳使用面積（㎡）≥16≥12≥8≥6

餐廳采光通風狀況

采光通風

采光通風——

生活陽臺進深（m）

≥1.5≥1.5≥1.5≥1.2[專業(yè)標準]住宅性能標準一（表2-1）（套內(nèi)面積）當前第24頁\共有85頁\編于星期二\0點住宅性能標準住宅性能標準一（表2-2）（套內(nèi)面積）

戶型性能標準豪宅大戶型中戶型小戶型服務陽臺進深（m）

≥1.2

≥1.2

≥1.2

≥1.0

儲藏間使用面積（㎡）

≥4≥3≥1廚房使用面積（㎡）

≥8

≥6≥4

≥3廚房凈寬（m）≥2.1≥1.8≥1.8≥1.5廚房廚具操作面長（m）≥3≥2.7≥2.4≥2.1單間衛(wèi)生間使用面積（㎡）

≥3.5≥2雙衛(wèi)生間總使用面積（㎡）

≥8≥7≥6.5三衛(wèi)生間總使用面積（㎡）

≥10≥9層高（m）

3.13.02.92.8[專業(yè)標準]當前第25頁\共有85頁\編于星期二\0點住宅

戶型

評價表住宅戶型評價戶型型號建筑面積

標準總體評價總評分戶型等級6棟2單元02四房二廳三衛(wèi)

大戶型

方正實用89良好評價序號建筑面積

176標準參數(shù)評價參數(shù)評價意見權(quán)重評分

一專業(yè)性(40%)1客廳使用面積m2528滿足要求442客廳開間m3.94.8未滿足要求32.4………………………20層高m3.03.0滿足要求33

二合理性(50%)21總體評價戶型方正44…………………49儲藏室位置得當,設置合理11

三市場性(10%)50

可能存在的風水問題大門不沖電梯門、不對長走廊11……………56衛(wèi)生間不在戶型中央22

四1戶型優(yōu)點戶型方正2實用率高

五1戶型缺點不滿足專業(yè)性評價標準款項2可能存在的風水問題

六1修改建議修改不滿足標準款項2修改可能存在的風水問題住宅戶型評價表（表3）[專業(yè)標準]當前第26頁\共有85頁\編于星期二\0點專業(yè)標準人居標準民俗標準123當前第27頁\共有85頁\編于星期二\0點市場對戶型的關(guān)注點

客戶在購房時考慮居室各部分優(yōu)先順序客廳：方正好用（面積、家私布置、布局等）主臥室：合理性（面積、采光）、私密性餐廳：相對獨立，通風采光廚房：寬敞實用，有服務陽臺衛(wèi)生間：便利性、隱蔽性次臥室：作書房、客房適宜陽臺：生活陽臺的休閑、觀賞性在戶型評價時，要尊重這種市場需求，并據(jù)此有重點、有層次、有步驟地逐一加以評價[人居標準]當前第28頁\共有85頁\編于星期二\0點

功能空間分類住宅的“七大”使用功能

起居、就餐、廚衛(wèi)、就寢儲藏、工作學習、陽臺住宅的“三類”空間

公共空間：客廳、餐廳、陽臺私密空間：臥室、書房、衣帽間主臥衛(wèi)生間服務空間：廚房、公用衛(wèi)生間工人房、儲藏間服務陽臺[人居標準]當前第29頁\共有85頁\編于星期二\0點

功能分區(qū)合理

動靜分區(qū)

活動區(qū)和休息區(qū)分開動區(qū)

客廳、餐廳和廚房——

應靠近入戶門設置靜區(qū)

臥室——

位置應比較深入

動區(qū)與靜區(qū)之間

衛(wèi)生間——

方便使用，室內(nèi)交通線盡可能便捷廳、室分設的戶型是戶型發(fā)展的主流方向

[人居標準]當前第30頁\共有85頁\編于星期二\0點動靜分區(qū)案例（1）躍式戶型最易實現(xiàn)“動靜分區(qū)”動區(qū)靜區(qū)[人居標準]當前第31頁\共有85頁\編于星期二\0點動靜分區(qū)案例（2）平面戶型也可以作到“動靜分區(qū)”動區(qū)靜區(qū)[人居標準]當前第32頁\共有85頁\編于星期二\0點空間尺度合理各功能空間尺度合理、舒適客廳：寬敞明亮、通風，有好朝向、好景觀開間不應小于3.6米，寬深比不大于1：2

要留出擺放家具的穩(wěn)定空間

臥室：主臥：應具有好的朝向,開間應不小于3米,

面積應大于12㎡,且應帶有主衛(wèi)生間次臥：面積應不小于8㎡餐廳：餐廳和客廳宜相對獨立．既有關(guān)系又有分隔廚房：廚房應緊鄰餐廳，宜帶一服務性陽臺衛(wèi)生間：凈寬不宜小于1.6米陽臺：保證客廳有良好的視野，采光欄板最好做成全透明或半透明[人居標準]當前第33頁\共有85頁\編于星期二\0點空間比例失當案例客廳、進深太大，空間比例失當，形成面積浪費[人居標準]3900當前第34頁\共有85頁\編于星期二\0點面積比例適宜

除了大戶型豪宅以外，如何經(jīng)濟、有效地安排各功能房的面積、比例、關(guān)系，是戶型設計、評價中應關(guān)注的主題之一各房室具有與其戶型相匹配的比例大戶型不應出現(xiàn)過小房間主臥應明顯大于次臥[人居標準]當前第35頁\共有85頁\編于星期二\0點房室比例失當案例（1）廚房面積過大(13㎡)，比次臥室大得多，甚至大過主臥面積。而小臥室僅7㎡。[人居標準]當前第36頁\共有85頁\編于星期二\0點房室比例均衡案例（1）113平米,四室兩廳兩衛(wèi);2臥室開間2.9米,空中花園2.6米開間,比例均衡。[人居標準]案例:江南第一城82#01單元01房當前第37頁\共有85頁\編于星期二\0點各房室合理性要求（1）

客廳空間獨立

客廳開口不易過多要有兩面完整的墻方正開闊

方正完整，是實用的布局開間至少應大于3.6米，但開間不宜大于5米長寬比不應失調(diào)

深度開間比不宜大于2：1入口設玄關(guān)

入戶門廳（玄關(guān)）是住宅內(nèi)外的空間過渡避免廳內(nèi)被外人一目了然，保障私密性

[人居標準]當前第38頁\共有85頁\編于星期二\0點客廳開口過多案例客廳開口過多，使客廳很多面積成為公共交通面積，不易布置家具[人居標準]當前第39頁\共有85頁\編于星期二\0點各房室合理性要求（2）餐廳

相對獨立

餐廳和客廳空間宜相對獨立餐廳和客廳既有關(guān)系又有分隔餐廳至少要有兩面夾一角

與廚房應有關(guān)聯(lián)又獨立成區(qū)

西式廚房與餐廳在空間上可以實現(xiàn)一體化[人居標準]當前第40頁\共有85頁\編于星期二\0點餐廳不獨立案例(1)上圖客廳與餐廳分區(qū)不明顯，餐廳成為過道幾乎沒有辦法利用；客廳的形狀不利于家具的擺放。廚房位置使客廳顯得更加局促下圖經(jīng)修改后既有玄關(guān)有使餐廳相對獨立[人居標準]當前第41頁\共有85頁\編于星期二\0點餐廳不占角案例餐廳雖然與客廳形成明顯分區(qū)，但餐廳不占一角(兩面墻夾角)，周邊門開口過多，幾乎成為過道，不便使用。[人居標準]當前第42頁\共有85頁\編于星期二\0點餐廳占角案例餐廳占一角(兩面墻夾角)，空間相對獨立，便于使用[人居標準]當前第43頁\共有85頁\編于星期二\0點西式廚房改善餐廳案例上圖采用中式廚房，餐廳采光較差下圖采用西式廚房，廚房與餐廳在空間上實現(xiàn)了一體化，改善了餐廳空間和采光條件[人居標準]當前第44頁\共有85頁\編于星期二\0點各房室合理性要求（3）廚房

應靠近餐廳離大門不要太遠（進出雜物多）直接對外采光通風廚具按洗、切、燒的順序合理布置有一定長度的柜臺擺放電器，煤氣灶，洗菜盆等設備廚、廁最好不要做緊鄰[人居標準]當前第45頁\共有85頁\編于星期二\0點各房室合理性要求（4）主臥室

擴大主臥室的面積，房間進深可以適當增加最好有好的朝向（南向），比客廳的南向要求更甚大戶型的主臥室應帶一個專用衛(wèi)生間進入式衣帽間（WALK－IN－CLOSET）的出現(xiàn)，使主臥室布局更為靈活，近年成為流行趨勢次臥室次臥室的面積宜大于10㎡按照生活起居方便的要求，臥室位置要求深一些[人居標準]當前第46頁\共有85頁\編于星期二\0點各房室合理性要求（5）衛(wèi)生間

應有明窗通風和采光公共衛(wèi)生間為廁浴分離、干濕分離，以利于清潔衛(wèi)生和使用上的便利僅有一個衛(wèi)生間，則衛(wèi)生間與主臥室的位置要近，避免不必要的穿堂越室儲藏室（工人房）對于面積標準較高的戶型應設儲蓄空間全封閉獨立進入式空間，面積在3平方米以上陽臺（也稱“露臺”）

保證客廳有良好的視野和采光客廳不設陽臺，而在主臥設陽臺，則生活中的晾衣、休閑將通過主人的臥室，會干擾主人的私密性[人居標準]當前第47頁\共有85頁\編于星期二\0點專業(yè)標準人居標準民俗標準123當前第48頁\共有85頁\編于星期二\0點尊重市場研究民俗風水的市場性

廣東沿海一帶，包括潮汕人、福建人，對住宅的選擇，無論是城市、農(nóng)村都極信風水，山區(qū)尤甚尊重而不迷信

市場中，為數(shù)不少的客戶在講究“風水”，從研究客戶的購房心理與行為著手，我們不得不研討居家風水評價戶型可能存在的風水問題

順應市場需求，作為一個評審戶型的一個環(huán)節(jié)，使講究風水的客戶選擇到理想戶型[民俗標準]當前第49頁\共有85頁\編于星期二\0點戶外不良風水現(xiàn)象住宅朝向忌諱有道路直沖本戶型(御園)有建筑墻角正對本戶型(森林湖)有桿正對本戶型(江南第一城)有兩棟夾逢對者本戶型(森林湖)有天橋斜過本戶型(外灘8號)

窗外見墳場(御泉香山)對著教堂、廟宇對著醫(yī)院對著警署[民俗標準]當前第50頁\共有85頁\編于星期二\0點戶型風水評價要素陽宅二要門房門大門在戶型設計中應講究避讓

大門正對電梯或樓梯是犯沖大門口直對長走廊是沖煞

大門不能正對廁門大門不直對客廳落地門窗廁所的門不與廚房的門相對

其它門盡量不相對[民俗標準]當前第51頁\共有85頁\編于星期二\0點典型門沖案例(1)B戶型大門直對電梯門，A戶型大門直對消防樓梯門，在銷售中可能會引起講究風水客戶的不認同[民俗標準]當前第52頁\共有85頁\編于星期二\0點典型門沖案例(2)典型“葫蘆串”戶型，私隱性較差[民俗標準]富通天邑灣6-9#樓03號房B2戶型2室2廳1衛(wèi)當前第53頁\共有85頁\編于星期二\0點典型門沖案例(3)主衛(wèi)門直沖主臥床不妥[民俗標準]當前第54頁\共有85頁\編于星期二\0點設玄關(guān)案例在建筑設計中設置玄關(guān)，自然解決“門沖”問題[民俗標準]當前第55頁\共有85頁\編于星期二\0點門沖修改案例玄關(guān)可在裝修時設置[民俗標準]當前第56頁\共有85頁\編于星期二\0點大門不對客廳門窗案例港商開發(fā)的城市綠洲花園注意風水忌諱——大門不直對客廳門窗（蓄氣）[民俗標準]當前第57頁\共有85頁\編于星期二\0點戶型風水評價要素房詳見《住宅戶型分析方法》之四：評價戶型可能存在的風水問題“橫梁壓頂”不利[民俗標準]當前第58頁\共有85頁\編于星期二\0點當前第59頁\共有85頁\編于星期二\0點ThanksforyourattentionWishyouagoodday!當前第60頁\共有85頁\編于星期二\0點優(yōu)秀戶型賞析東莞中原劉樹新

當前第61頁\共有85頁\編于星期二\0點PART1CHAP

1

戶型優(yōu)點規(guī)律性描述CHAP2創(chuàng)新戶型亮點解析當前第62頁\共有85頁\編于星期二\0點CHAP

1全明設計南北通透設計戶型結(jié)構(gòu)方正合理，浪費面積少各功能空間尺度合理各功能空間布局合理戶型功能性設計當前第63頁\共有85頁\編于星期二\0點戶型優(yōu)點規(guī)律性闡述——全明設計

一般邊套均能做到全明設計，中間套往往會通過局部空間的內(nèi)凹來實現(xiàn)部分空間的采光。當前第64頁\共有85頁\編于星期二\0點戶型優(yōu)點規(guī)律性闡述——南北通透設計

東莞濕度較高的氣候特點使得人們對通風采光的要求很高，往往將此作為評價戶型優(yōu)劣的指標之一。

板樓和點樓里的邊套基本能做到南北通風，而點樓里的中間套則無法避免南北透風的問題，這類戶型

受歡迎的程度較低，開發(fā)商往往通過定價策略來促進這部分戶型的消化。

A1

A1戶型北側(cè)為消防梯等公共空間，

無法避免南北通透問題當前第65頁\共有85頁\編于星期二\0點戶型優(yōu)點規(guī)律性闡述——戶型結(jié)構(gòu)方正合理，浪費面積少

戶型設計時應方正，盡量避免墻銳角，

這些空間較難利用，會造成面積浪費。

過道等過度空間面積應合理，不應過

多，造成面積浪費。案例:御泉香山當前第66頁\共有85頁\編于星期二\0點戶型優(yōu)點規(guī)律性闡述——各功能空間尺度合理

空間尺度是評價戶型優(yōu)劣性重要指標，且不同戶型在空間尺度上的要求不一樣。

對于90方左右的緊湊型戶型來說，應保證各空間的均好性，滿足使用上的基本要求。如：臥室

開間最好不小于3米；衛(wèi)生間面積不小于4平米；廚房面積不小于5平米等。

對于160方以上的舒適戶型來說，在保證各空間功能的前提下，還要保證客戶對于尊貴感、居住

的舒適度等的追求。如客廳開間不小于4.2米；主臥開間不小于3.9米，面積不下于15平米等。

合理的開間進深比。

一般進深的長度不應大于開間長度兩倍。

進深過長會造成內(nèi)部空間采光和通風問題，短進深、大開間常常也代表著戶型的舒適度。當前第67頁\共有85頁\編于星期二\0點戶型優(yōu)點規(guī)律性闡述——各功能空間布局合理

關(guān)聯(lián)性空間設計在一起，避免相互穿越

時的干擾

動靜分區(qū)合理。動空間：廚房、餐廳、客

廳等，靜空間如臥室、書房等。

廚房和餐廳應設計在一起。

主臥、書房、主衛(wèi)、衣柜等主人活動空間

在一起。

舒適戶型有傭人空間的，主人空間與傭人

空間應適度分離。當前第68頁\共有85頁\編于星期二\0點戶型優(yōu)點規(guī)律性闡述——戶型功能性設計

對于中小戶型，往往由于面積的限制，無法保證戶型功能的完備，造成部分功能的缺

失。對于中小戶型而言，在現(xiàn)有面積條件下，保持各空能空間合理的尺度是第一位的。

目前中小戶型功能設計上的亮點主要是休閑陽臺和生活陽臺雙陽臺設計，衛(wèi)生間的干

濕分離。

對于舒適戶型或豪華戶型，則需要考慮戶型功能的完備。

獨立儲藏空間的設計。

四房戶型至少配置2個衛(wèi)生間。

主臥獨立走入式衣柜設計。

180方以上豪華戶型可設計保姆房。當前第69頁\共有85頁\編于星期二\0點休閑陽臺和生活陽臺雙陽臺設計衛(wèi)生間的干濕分離當前第70頁\共有85頁\編于星期二\0點入戶方式CHAP

2借景和增加采光面灰空間設計過度空間設計當前第71頁\共有85頁\編于星期二\0點戶型亮點解析——入戶方式

入戶方式設計，一是保證私密性，二是方便進門后換鞋、放置雨傘等簡單事宜

可設置獨立的玄關(guān)

設計入戶花園

無玄關(guān)入戶方式設計（戶型結(jié)構(gòu)上無法滿足設置玄關(guān)或小戶型面積不允許）當前第72頁\共有85頁\編于星期二\0點戶型亮點解析——入戶方式

獨立玄關(guān)設計當前第73頁\共有85頁\編于星期二\0點戶型亮點解析——入戶方式

入戶花園設計當前第74頁\