淺論房地產(chǎn)企業(yè)所得稅實踐中的若干問題與解決方法

SHAPE企業(yè)所得稅法論文房地產(chǎn)企業(yè)論文：淺析房地產(chǎn)企業(yè)所得稅實踐中的若干問題及解決方法摘要:新的企業(yè)所得稅法實施已3年多了，雖然我國在出臺所得稅法和所得稅實施條例后，也出臺了若干解釋和規(guī)定，但據(jù)筆者在房地產(chǎn)企業(yè)實踐中的經(jīng)驗，很多現(xiàn)實問題仍困擾著企業(yè)，本文就以列舉的方式將筆者所接觸到的一些實際問題加以探討。關(guān)鍵詞:企業(yè)所得稅法房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)實踐納稅調(diào)整一、企業(yè)籌辦期的結(jié)束以什么作為標志一般房地產(chǎn)企業(yè)以一個項目注冊一個公司，所以這是所有企業(yè)面臨的問題。從理論上講應(yīng)當以企業(yè)取得第一筆收入作為標志，在此之前的作為開辦費處理，在此之后的作為正常的費用處理。但實際操作中取得第一筆收入作為標志沒有法律依據(jù)，且增大了稅務(wù)機構(gòu)的執(zhí)法風險，所以實踐中一般以納稅人取得營業(yè)執(zhí)照上標明的設(shè)立日期為準。二、計入開辦費中的業(yè)務(wù)招待費，是否受60%和千分之五的限制根據(jù)《企業(yè)所得稅法實施條例》第43條規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費支出，按照發(fā)生額的60%扣除，但最高不得超過當年銷售（營業(yè)）收入的5‰。條例并未區(qū)分計入管理費用中的業(yè)務(wù)招待費還是計入開辦費中的業(yè)務(wù)招待費，因此即使是計入開辦費中的業(yè)務(wù)招待費，也要受條例43條比例限額的限制。三、查補收入是否可以作為計提業(yè)務(wù)招待費、廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費的基數(shù)，能否彌補以前年度虧損查補收入是否可以作為計提以上三項費用的扣除基數(shù)問題，其實由于當期納稅的時候是按照原來的收入作為基數(shù)的，已經(jīng)對三費進行了調(diào)整，如果允許作為基數(shù)，意味著稽查是否同時要對企業(yè)進行調(diào)減處理？以廣告費為例：某企業(yè)2023年收入為1000萬元，發(fā)生了廣告費200萬元，則只允許扣除150萬，企業(yè)納稅調(diào)增50萬元廣告費，2023年進行檢查的時候發(fā)現(xiàn)，該企業(yè)2023年隱瞞收入500萬元，如果允許查補收入作為三項費用基數(shù)，則意味著2023年應(yīng)該調(diào)增500萬元所得額，同時廣告費的允許扣除數(shù)增加50萬，即200萬廣告費全部允許扣除。但在實際稽查工作中，查補收入大都不允許作為計提以上三項費用的扣除基數(shù)?；鶎诱鞴芑橐话阏J為三項費用是以企業(yè)在匯算時《企業(yè)所得稅年度納稅申報表》主表中填列的第一行營業(yè)收入為準。所以查補收入不能補提。至于是否允許彌補以前年度虧損問題，國家稅務(wù)總局2023年第20號公告已經(jīng)明確規(guī)定允許彌補。四、企業(yè)向非金融企業(yè)及個人借款發(fā)生的利息支出，在不超過金融企業(yè)同期同類貸款利率計算的數(shù)額的部分允許扣除由于各金融企業(yè)的浮動利率不一致，在計算利息扣除時如何掌握關(guān)于這個問題，國家稅務(wù)總局沒有明確規(guī)定，據(jù)筆者的實際經(jīng)驗及相關(guān)了解，目前全國各省對該問題規(guī)定不一：有的地方規(guī)定只能在基準利率內(nèi)扣除。而有的地方如上海則規(guī)定實際發(fā)生的利息支出，只要不超過司法部門的上限，均可以扣除。也有的地方規(guī)定，如果該企業(yè)既向金融機構(gòu)借款，也向非金融企業(yè)或個人借款，就按照該金融機構(gòu)的利率，如果全部都是向非金融機構(gòu)或個人借款，則按照基準利率扣除。雖然上海市的規(guī)定比較合理、人性化。但在實際操作中，“不超過司法部門的上限”很難把握，沒有多少可操作性?！霸诨鶞世蕛?nèi)扣除”是基層稅務(wù)機關(guān)的處理尺度。所以最好還是在借款時使用基準利率，避免風險。五、企業(yè)向非金融企業(yè)或個人借款發(fā)生的利息支出，是否需要地稅局代開的發(fā)票才能在稅前扣除？對個人借款支付的利息支出，是否需要代扣代繳個人所得稅的憑證作為企業(yè)所得稅扣除的憑證羨關(guān)于湊這個奉問題論，國臂家稅字務(wù)總遠局有勸規(guī)定蟲，無長發(fā)票譜不能狹扣除旗。但改所得堪稅司民解釋所又說租可以熟扣除玻。但銳從基糞層稅襪務(wù)實廳踐來想看，詞還是倦要取德得發(fā)拖票和蹲代扣唇代繳磚個人帖所得販稅，鳳以規(guī)陶避風擊險。瘦六、銀向關(guān)剝聯(lián)企努業(yè)或組非關(guān)禍聯(lián)企何業(yè)的緞無償費借款疤是否攝需要參核定懼利息疊支出霉，納先入應(yīng)墓納稅由所得威額征桌稅？亞例如弟：某擦公司鏡借款步10疾00換萬元四給關(guān)乞聯(lián)企瞧業(yè)，軟沒有毀收取傳利息壓第一寫，如梁果兩砍個公飛司不謀是關(guān)蹤聯(lián)企洗業(yè)，梢沒有案法定宅依據(jù)專核定供利息航調(diào)整借應(yīng)納晝稅所澇得額干；硬第二獎，如鍬果兩顆個公永司是旺關(guān)聯(lián)狼企業(yè)名，則抱按照山《特最別納尊稅調(diào)晶整辦絞法》擔處理廊，如四果兩悠個公膀司均棒是居杏民企殘業(yè)，撇且稅撒負相共同，齒不宜龜進行妖關(guān)聯(lián)瘦交易弄調(diào)整御。不痛過實伐踐中春也有善被征少管調(diào)脖整的且，要腔補營忠業(yè)稅毛。唐七、溉房地庭產(chǎn)開腹發(fā)企炊業(yè)未培簽訂蒼預(yù)售續(xù)合同枯收取乖的定異金是拒否征安稅競實踐敢中，脅許多呀基層脅稅務(wù)艦局對叉定金呢作為逮收入梢來征掘稅。搖如某箭地的赴稅務(wù)順函中接規(guī)定價企業(yè)提銷售姻未完士工開損發(fā)產(chǎn)怒品取仿得的辭收入陡（包帝括預(yù)喝收款敲定金膊、預(yù)大約保鍛證僑金、系合同掀保證創(chuàng)金）言等按演預(yù)計飽計稅路毛利們率分醒季（膠或月到）計痕算出栽當期仍毛利繡額，享扣除井相關(guān)約營業(yè)盯稅金榨及附陶加、婚土地錦增值筑稅后切，作擇為納疲稅調(diào)役整增笨加額蹦計入覆當期穴應(yīng)納駕稅所私得額滿。起納稅教人未選將定偉金計殊算預(yù)付計毛飲利額辰，可覆能面譯臨補咬稅風陰險。夠八、葡企業(yè)帳為職杜工報必銷通洋訊補薯貼，心如何晴扣除陳拿發(fā)稼票報掃銷，寸這是凱與經(jīng)銷營活嫂動有泊關(guān)的沸通訊蜘支出散，計秀入管庭理費僑用。境直接河發(fā)放復(fù)現(xiàn)金附補貼在，計沖入職境工福撈利費困，并勞繳納控個人該的得假稅。摔報銷邀與補奪貼是義兩個序不同丘的概公念。固九、宋20肆10生年1賴2月身已經(jīng)汽計提穴的工推資，計在2蔑01罩1年委3月遍支付驅(qū)，是苗否允療許在荒企業(yè)掩所得錫稅前偽扣除字？如江果在元匯算誠清繳沖期仍啄未支贏付的維，是造否允玉許扣趴除棄《企乘業(yè)所市得稅磁法實作施條杜例》暢第3做4條某規(guī)定構(gòu)，支膛付的番工資未方可桃扣除粱，而床國稅岔函【站20馳09吐】0雹03蜂號文在件規(guī)革定，劃實際軌支付侄的工攏資可戀以在躁所得森稅前錘扣除康，但尊是為意了減朵少過取多的紋稅收挺同會堂計差燙異，僚如果巾在匯繪算清止繳結(jié)錢束前證支付野的，鞋應(yīng)當智允許較在所臭得稅甲前扣稻除，策如果莊在匯森算清練繳結(jié)杠束后匙仍未辣支付義的，瓶應(yīng)當標在支漠付年霸度扣駕除。命十、味20璃10崗年1腸2月汁31懇日之喘前已山經(jīng)計酸提，舅但尚柴未支音付的斬五險投一金蛾，如貞果在稻20模11說年5指月3模1日誓前繳堪納的縱，是含否允勻許在仇企業(yè)喂所得倆稅前狠扣除引？如朽果在姐匯算株清繳輕期仍竹未支范付的貍，是爭否允緊許在割企業(yè)陰所得卻稅前懶扣除講五限懇一金何的性風質(zhì)同享工資忘相似紐，因赤此應(yīng)薯當比雨照工風資費跟用的柳規(guī)定康在企謙業(yè)所寬得稅拐前扣碧除。詢十一河、房對地產(chǎn)利企業(yè)芬的未染完工派收入勇是否搖允許引作為籍三項撞費用委（福露利費缸、工逐會經(jīng)創(chuàng)費和灑教育障經(jīng)費豆）扣郵除基言數(shù)敢根據(jù)碎國稅咽發(fā)【近20辮09錦】3飲1號戒文件買第6聯(lián)條規(guī)畝定，反已經(jīng)竄簽訂踐預(yù)售說合同贊的收騙入為納銷售崇收入灣，銷導售收游入是黎三項傷費用樓的扣塔除基持數(shù)，澆因此肥房地甚產(chǎn)企殼業(yè)的壤未完凈工收匯入允悼許作原為三斑項費瞧用扣信除基辟數(shù)。脖但是漆，待謹完工塘年度棵該項嬌收入才結(jié)轉(zhuǎn)釋為會墓計收滲入時逮，不詠能再摔次作廁為三閃項費逃用扣柱除基圍數(shù)。吼當然缸實際雁操作才中，曲也有訓一些皺地方勸稅務(wù)眠機關(guān)謠理解倍不同淚，使鴿得不賊能作誼為三艙項費交用扣譯除基雨數(shù)。腿十二剪、企甘業(yè)工數(shù)資薪躬金支菌出的麗扣除乳，是招否以咐繳納努了個成人所榨得稅撒作為魔前提翠根據(jù)他國稅柱函【蠻20本09衣】0允03菌號文防件規(guī)礎(chǔ)定，盜合理鑄的工釋資萍薪金樸支出喊要件據(jù)之一受為已殃經(jīng)代頁扣代罩繳了浴個人腎所得唉稅或怪自行抗繳納借、未客達起肌征點晴。因愈此企陽業(yè)發(fā)旦放的叢工資捧薪金黨，如葛果沒賀有繳秀納個次人所呀得稅擠或未悠達起旺征點住，不橡允許爪在企廈業(yè)所灰得稅許前扣迅除。示十三干、企悄業(yè)支濃付的禽差旅創(chuàng)費補套貼，鄉(xiāng)按照閘什么土標準語在稅贏前扣喉除鞋應(yīng)當揚由企頁業(yè)自辱行制業(yè)定標坐準，霸并且施在企洋業(yè)所惹得稅沃年度舍納稅嗽申報嚇時附帥報稅嶄務(wù)機伯關(guān)，嚇按照索該標回準發(fā)珍放的哈差旅螞費補較貼，譯并且威有規(guī)島范的龜領(lǐng)取瞧手續(xù)豎，允辯許在零企業(yè)鄙所得鏟稅前民扣除素。蕉十四弱、房痕地產(chǎn)記企業(yè)舉預(yù)售鏈年度瞇是否史允許犁扣除潔未完踢工收臭入繳蝦納的蝶營業(yè)收稅及鴉附加屋根據(jù)做國稅繼發(fā)【蒜20奧09著】3慧1號難文件盆第1摩2條饑規(guī)定傲，允橡許扣洽除未察完工監(jiān)收入閃繳納強的營拖業(yè)稅偷金及替附加換。但汗實際奇操作嚼中各聾地主距管稅何務(wù)機牲關(guān)執(zhí)掘行不迎一。貨文件懸規(guī)定預(yù)“企避業(yè)發(fā)座生的棋期間編費用艷、已攏銷開招發(fā)產(chǎn)硬品計限稅成麗本、嘩營業(yè)能稅金愉及附練加、誤土地禍增值疾稅準被予當脂期按醋規(guī)定懂扣除洗?！本叩珜σ耙丫噤N開乳發(fā)產(chǎn)巾品”免是指面完工瘦產(chǎn)品買，還真是包適括未暫完工熟產(chǎn)品鑰，各腎地理粗解不怨同。躁十五錢、房無地產(chǎn)緣企業(yè)勻是否達允許繼在完邪工年盤度對溝整個伴項目蔬進行狗匯算財，多郵退少究補境對整準個項幣目進緩行匯頓算，佛稅款膀多退而少補晝，是猾過去桂外商豎投資惱企業(yè)何稅款眼計算醒方式挪，國堤稅發(fā)史【2邀00易9】頑31市號文開件對重未完司工收饑入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