物業(yè)管理師技能模擬試題

2023年物業(yè)管理師技能模擬試題1、物業(yè)管理對物業(yè)的基本要求？227物業(yè)管理對物業(yè)的基本要求，不僅是從物業(yè)交付使用后便于管理的角度考慮，更要從業(yè)主和使用人的角度考慮。具體要求有：1）、物業(yè)的設計要“科學、合理、適用、美觀”，并要方便維修和養(yǎng)護。2）、建筑質(zhì)量要好減少使用成本。3）、設施齊全，能為使用人提供多種服務。4）環(huán)境優(yōu)美、安全、舒適。5）、為物業(yè)管理提供必要的設施。2、物業(yè)管理早期介入的物質(zhì)準備包括那些方面的工作？2281）、人員準備，綜合素質(zhì)高。2）、資料準備，對方的資料和法規(guī)。3）、設備準備，車輛、器材。4）、資金準備。3、規(guī)劃設計階段的工作應該注意反映那些問題？2321）、配套設施的完善問題。2）、水電供應容量問題。3）、安全保衛(wèi)系統(tǒng)。4）、垃圾處理方式。5）、高層建筑物外觀的清潔問題。6）、消防設施問題。7）、物業(yè)管理需要的設備問題。8）、對建筑材料得意見。9）、其他問題。4、物業(yè)建設階段的工作應從哪些方面對工程進行監(jiān)督？2321）監(jiān)督工程質(zhì)量，漏水、滲水問題，水電管線的布置。2）監(jiān)督建設工程，是否按圖紙施工，建筑材料的規(guī)格質(zhì)量。3）監(jiān)督物業(yè)附屬設施設備的配套建設過程。4）監(jiān)督特殊附屬設施設備的建設過程。5、擬管項目全面情況調(diào)查研究的主要內(nèi)容？2321）項目的位置。2）項目的面積。3）項目建筑情況。4）配套交通狀況。5）消防、安保、清潔等設施狀況。6）項目性質(zhì)及特色。7）政府的支持、扶持和介入程度。8）開發(fā)商的背景。9）周邊環(huán)境狀況。6、竟標項目進行全面調(diào)查的主要內(nèi)容，從什么渠道得到信息？2361）派人實地考察。2）從新聞媒介收集信息。3）向政府有關部門了解。4）其他途徑。7、怎樣對住區(qū)人員自然狀況進行分析？2361）總?cè)藬?shù)，它決定需求的總體規(guī)模。2）性別，不同性別具有需求的差異性。3）年齡，不同年齡段有需求的特殊性。4）職業(yè)和學歷，這決定了需求的種類和檔次。5）民族，不同民族的生活習慣各異。6）經(jīng)濟收入，收入水平直接決定需求水平。8、我們應該按什么思路對住區(qū)人員需求進行分析？2361）按需求的對象分為物質(zhì)需求和精神需求。2）按需求的彈性分為小彈性需求和大彈性需求。滿足需求彈性小的公共設施是必須的，滿足彈性大的公共設施應從實際出發(fā)，注意提高其效益。3）按需求的條件分為現(xiàn)實的需求和潛在的需求。4）馬斯洛的需求層次劃分法：生理、安全、社會、尊重、自我實現(xiàn)需求。5）人的需求是由低級向高級不斷發(fā)展。6）既要定性分析又要定量分析制定方案才有針對性。9、怎樣分析用戶需求特性？2371）對象性，人的需求總是指向某種物品和事物的，管區(qū)的各種設施越能滿足人們的需求，就越能激發(fā)人的需求。2）條件性，人的需求是在一定條件下產(chǎn)生的，最主要的條件是購買能力。3）欲求性，需求一旦產(chǎn)生就會形成一種欲望，進而產(chǎn)生消費動機。4）關連性，前一種需求得到滿足，后一種需求就會產(chǎn)生。5）反復性，有些需求會產(chǎn)生周而復始的現(xiàn)象。6）選擇性，對品種或地點的選擇。10、如何進行對競爭對手企業(yè)情況的調(diào)查？2371）競爭對手總體情況調(diào)查，對手有多少，分布如何，具體競爭對手是誰？2）競爭對手能力調(diào)查，資金、規(guī)模、業(yè)績、技術水平和經(jīng)營水平。3）競爭者成功的奧妙。4）本企業(yè)與之競爭成功的機會有多大。11、擬定物業(yè)管理方案前企業(yè)應該做好哪些準備工作？1）組建工作班子。2）對人員進行培訓。3）準備經(jīng)費。4）準備設備。5）準備相關資料。12、物業(yè)管理方案包括哪些內(nèi)容？2401）物業(yè)管理檔次，物業(yè)的類型、功能將決定不同的物業(yè)消費水平，從而確定物業(yè)管理的不同檔次。物業(yè)管理檔次的確定是制定物業(yè)管理方案的基礎，管理檔次不同決定了管理與服務的項目、標準及費用的不同。2）物業(yè)管理服務的標準，物業(yè)的類型、功能、和檔次決定物業(yè)管理服務的項目和質(zhì)量標準。3）物業(yè)管理財務收支預算，物業(yè)管理是有償?shù)姆张c管理，物業(yè)管理方案的核心是物業(yè)管理檔次決定管理應達到的服務標準和收費標準。13、物業(yè)管理方案的基本結(jié)構(gòu)？2411）項目管理的整體設想與策劃。2）管理模式，包括：運作模式、工作流程、組織架構(gòu)、激勵機制、信息反饋處理機制。3）人力資源管理，人員的配備、培訓、管理。4）規(guī)章制度建設，規(guī)章制度的建立、檔案的建立與管理、辦公自動化管理。5）經(jīng)營管理指標，經(jīng)營、管理指標承諾及采取的措施。6）社區(qū)文化建設與社會服務。7）財務管理及經(jīng)費收入測算。8）日常管理。9）物業(yè)維修養(yǎng)護計劃和實施。14、制定物業(yè)管理方案的主要步驟？1）成立機構(gòu)、培訓人員。2）準備經(jīng)費、設備、資料。3）項目、使用人需求、競爭對手調(diào)查。4）研究分析調(diào)查資料。5）確立管理檔次、管理目標。6）確立主要措施和服務管理項目。7）經(jīng)費預算。8）草擬方案文本。9）向?qū)＜翌檰栕稍儭?0）送公司領導審閱。11）修改、研討、可行性研究。12）定稿、實施、反饋。15、制定物業(yè)管理方案的主要方法？2421）經(jīng)理意見法。經(jīng)理意見為主，征求意見為基礎。2）內(nèi)部征詢法。廣泛征求意見，綜合歸納后制訂。3）學習借鑒法。借鑒國內(nèi)外對相似物業(yè)管理的思路。4）專家意見法。在向?qū)＜胰娼榻B調(diào)查結(jié)果的基礎上，請專家協(xié)助制訂。5）綜合制定法。綜合運用以上四種方法制定。16、物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部制度的建立主要有哪些內(nèi)容？2451）員工管理條例：勞動用工制度，員工行為規(guī)范，員工福利制度，企業(yè)獎懲制度。2）各部門的職責范圍：辦公室、財務部、管理部門、服務部門。3）員工崗位責任制：經(jīng)理室人員、辦公室人員、管理處人員崗位職責。17、建立物業(yè)管理企業(yè)外部制度，應該從哪些方面著手建立？2511）物業(yè)接管驗收規(guī)定。2）樓宇入住規(guī)定：入住通知單書，收樓須知，入住手續(xù)書，入住合約。3）物業(yè)管理合約：明確業(yè)主、開發(fā)商、管理者的權(quán)利與責任，明確對物業(yè)公共部位及公共設施的管理，對物業(yè)損壞無法正常使用的規(guī)定，管理費用的規(guī)定，法律責任和其他事項。4）住戶手冊：居住區(qū)概況與管理，業(yè)主須知，日常管理與維修，物業(yè)管理條理，綜合服務和有關部門號碼。5）住宅區(qū)房屋及設施接代管制度：對接管范圍、標準程序的規(guī)定，對房屋代管權(quán)責的規(guī)定。6）房屋管理服務制度：房屋維修養(yǎng)護規(guī)定，房屋裝修管理規(guī)定。7）住宅區(qū)管理規(guī)定：治安消防車輛，衛(wèi)生綠化，樓宇市場管理，禁止違章。8）業(yè)主公約和業(yè)主委員會章程。18、制定物業(yè)管理制度的程序？1）研究所管物業(yè)的實際情況。2）研究業(yè)主及使用人的全面情況。3）正確評價本企業(yè)現(xiàn)狀。4）學習有關政策法規(guī)，借鑒外企業(yè)經(jīng)驗。5）形成規(guī)章制度條目及思路。6）分頭草擬，征求意見，討論修改。7）定稿-批準-執(zhí)行。19、業(yè)主公約其法律依據(jù)？1）《民法通則》規(guī)定：不動產(chǎn)的相林各方，應當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理藏水、排水、通行、通風、采光等相臨關系。2）建設部《城市異產(chǎn)毗連房屋暫行規(guī)定》：所有人和使用人對公用的部位和設施，應共同合理使用并承擔相應義務。20、業(yè)主公約的特點？2611）公約的主體是全體業(yè)主。2）公約的客體是物業(yè)使用、維修和管理等方面的行為。3）公約的內(nèi)容是有關物業(yè)使用維修管理方面的權(quán)利和義務，既有法律規(guī)范又有社會公德的內(nèi)容。4）公約經(jīng)業(yè)主簽約，大會審議通過，對全體業(yè)主和使用人都具有約束力。5）公約的立足點是訂約主體的自我意識與行為的把握。21、業(yè)主公約的主要內(nèi)容？262業(yè)主公約一般由政府行政管理部門統(tǒng)一制訂示范文本。業(yè)主大會可根據(jù)本物業(yè)區(qū)域的實際情況進行修改補充，經(jīng)業(yè)主簽約或業(yè)主大會通過后，上報行政主管部門備案。業(yè)主公約應包括的內(nèi)容有：1）物業(yè)的名稱、地點、面積及戶數(shù)。2）公共場所及公共設施狀況。3）業(yè)主大會的召集程序及決定重大事項的方式。4）業(yè)主使用公共場所及公共設施的權(quán)益。5）業(yè)主參與管理和監(jiān)督的權(quán)利。6）各項維修，養(yǎng)護和管理費的交納。7）業(yè)主應遵守的行為準則。8）違約責任及其他有關事項。22、業(yè)主公約訂立的原則？2621）合法性原則。符合有關政策法規(guī)和土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定。2）集體性原則。以全體業(yè)主的集體利益為目標。3）民主性原則。通過業(yè)主大會的形式訂立，反應全體業(yè)主的利益和要求。23、首次制訂業(yè)主公約一般按什么程序進行？1）組織人員學習有關政策法規(guī)，研究“示范文本”。2）結(jié)合實際情況，依照“示范文本”制定公約草案。3）公約草案提交業(yè)主大會討論修改。4）業(yè)主大會通過。5）業(yè)主簽字，業(yè)主公約生效。24、《業(yè)主公約》和《物業(yè)管理公約》有什么區(qū)別？265二者約束的主體不一樣。在物業(yè)管理中，用來約束主體行為的公約有《業(yè)主公約》和《物業(yè)管理公約》?！稑I(yè)主公約》的主體是全體業(yè)主，《物業(yè)管理公約》的主體是業(yè)主、使用人、物業(yè)管理經(jīng)營者。因此，違反《公約》行為一般分為三種：1）業(yè)主違反《公約》。2）使用人違反《公約》。3）物業(yè)管理公司違反《公約》。25、裝修時違反《公約》的行為界定？265裝修時違反公約的行為有：6）隨意改動房屋結(jié)構(gòu)，拆出承重墻，改變水電氣管線走向。7）外墻任意添裝防護欄和晾衣架。8）裝修時違章使用或損壞公共設施設備。9）拒絕交納裝修垃圾清運費。26、搬遷時違反《公約》的行為如何界定？搬遷時違反公約的行為有：1）占用或損壞公共部位和設施設備，違章使用電梯等設備。2）不按規(guī)定時間搬遷，妨礙滋擾他人。3）用超長超重易污染物品損壞公物或傷害他人。27、日常違反《公約》的行為怎樣界定？265日常違反公約的行為有：1）違規(guī)轉(zhuǎn)租房屋。2）不執(zhí)行業(yè)主大會決議。3）拒絕交納管理費和毗連部位的維修養(yǎng)護費。4）任意搭建放置自用設施。5）違章使用水電氣和電梯設備。6）占用或損壞公共部位和公共設施。7）隨意堆放雜物，丟棄垃圾和高空拋物。8）違規(guī)存放易燃易爆等危險品。9）踐踏占用綠化用地。10）亂設攤點、廣告牌。11）隨意停車，噪聲擾民。12）違規(guī)飼養(yǎng)家畜家禽。28、做到及時發(fā)現(xiàn)各種違章行為應該注意哪些方面？2661）物管人員要加強責任心，認真履行崗位職責。2）各部門負責人經(jīng)常檢查員工是否到位，及時發(fā)現(xiàn)并處理業(yè)主或使用人的違約行為。3）提高業(yè)主和使用人自覺遵守公約的意識，建立有效的監(jiān)督機制，認真接待并處理業(yè)主和使用人反映的違約行為。29、公約與物業(yè)管理制度有哪些共性和個性？違反了公約或管理制度應如何正確處理？2671）公約與管理制度的共性有：1目的相同，都是為了維護物業(yè)的完好及正常使用。2實質(zhì)內(nèi)容相近，都是規(guī)范主體在物業(yè)管理活動中的行為。2）公約與管理制度的個性有：1制訂者不同，管理制度由物業(yè)管理企業(yè)制訂；公約由業(yè)主委員會制訂。2承諾人與制約人不同，管理制度由物業(yè)管理公司承諾，制約業(yè)主和使用人；公約由全體業(yè)主或業(yè)主、使用人和物業(yè)管理公司共同承諾，相互制約。3性質(zhì)不同：制度是管理性，屬于硬性約束；公約是承諾制約性，具有軟約束的特點。4對違反者處理方式不同，違反管理制度輕者批評教育，嚴重者給予民事或刑事處理；違反公約只能按公約約定的方式處理。3）正確處理違反公約行為的方法有：1規(guī)勸。2制止。3批評。4警告。5按管理制度處理。6提起民事訴訟。30、有關裝修管理規(guī)定？（裝修的流程）2681）住戶裝修申報：1業(yè)主裝修前必須向工程部提出申請。2工程部對業(yè)主的資格進行確認并提供有關資料。3業(yè)主盡快請設計公司設計并選擇合格的裝修單位。4業(yè)主15天內(nèi)將裝修設計圖紙交工程部。2）物業(yè)管理公司審批：1業(yè)主遞交裝修方案一周后，工程部會同安保部對方案進行審核。2裝修方案最終由物業(yè)管理公司批準后方可實施。3方案批準后按規(guī)定簽協(xié)議，領取裝修許可證。3）裝修施工單位：1與物業(yè)管理公司簽訂《裝修施工責任書》，領取施工許可證。2按批準的方案進行施工，不得有任何更改。3在施工期間嚴格遵守管理規(guī)定。4嚴格執(zhí)行建設部《建筑內(nèi)部裝修設計防火規(guī)范》。4）物業(yè)公司驗收：1裝修完工后由業(yè)主通知有關部門驗收。2隱蔽工程必須在隱蔽前進行驗收。3驗收合格后由工程部向業(yè)主出具竣工驗收單。4業(yè)主貧驗收單到管理部和安保部辦理必要的手續(xù)。31、物業(yè)管理資金的概念、物業(yè)資金管理的概念？2701）物業(yè)管理資金是：為保持物業(yè)及附屬設備設施的狀態(tài)完好和使用安全，充分發(fā)揮物業(yè)的各項功能以滿足業(yè)主需要而投入的貨幣總和。物業(yè)管理資金根據(jù)所處階段不同，分為物業(yè)管理啟動資金和日常物業(yè)管理資金。2）物業(yè)資金的管理是：物業(yè)管理企業(yè)對管理資金的籌措、使用、運作所進行的財務管理活動的整個過程。管理對象是物業(yè)管理資金，管理目的是有計劃低成本、最大限度地籌集資金和提高資金的運用效率。32、物業(yè)管理啟動資金的來源？270物業(yè)管理啟動資金是物業(yè)管理企業(yè)開展工作初始階段所需各項必要開支的資金，以及物業(yè)公共設施專用維修基金。其中包括兩部分：1）管理企業(yè)形成、建立、組成所需的資金。來源-房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)單位組織及個人出資入股形式。用于-企業(yè)的注冊資本、辦公場所、辦公用品、職工工資等。2）物業(yè)公共設施維修基金。來源-從三方面收?。簢?、集體、個人。用于-物業(yè)的意外事故大修及日常維護。33、物業(yè)公共設施維修基金如何進行管理？2711）物業(yè)管理委員會設帳存入銀行專戶。2）使用時?？顚Ｓ茫晒芪瘯O(jiān)察批準。3）不宜由管理企業(yè)掌管，防止短期行為。4）近期不用時應在確保安全的基礎上，爭取合理運作使其增值。34、日常物業(yè)管理資金的來源與管理？2711）物業(yè)管理服務費。由管委會、管理企業(yè)和政府物價部門幾方面考慮，共同協(xié)商制定。2）物業(yè)管理企業(yè)開展多種經(jīng)營收入。3）其他收入。政府政策性撥款、單位個人捐贈、物業(yè)升值、投機性收入。日常物業(yè)管理資金的管理主要有兩個方面：1）收取使用管理。及時有效地收取各種費用，有計劃地使用、量收支出、?？顚Ｓ谩?）財務方面管理。加強財會制度的建立和監(jiān)督力度；杜絕內(nèi)部財務漏洞，避免發(fā)生意外事故；防止貪污冒領等現(xiàn)象發(fā)生；加強安全保衛(wèi)工作。35、物業(yè)管理資金的性質(zhì)？2731）根據(jù)物業(yè)管理所有者不同可分為國有資金、集體所有資金、私有資金、多產(chǎn)權(quán)所有資金。2）根據(jù)物業(yè)管理的對象和目的分為經(jīng)營性資金和消費資金。3）物業(yè)管理資金性質(zhì)的不同，決定了經(jīng)營者對物業(yè)管理資金的管理與使用方式不同。36、物業(yè)管理資金的使用要實行總量控制法，既要集中統(tǒng)一計劃，又要保證一定的靈活性，具體包括哪些方面？2741）成本性資金支出與使用。用貨幣形式表現(xiàn)的勞動生產(chǎn)耗費，包括勞動對象如原材料、勞動手段如設備、勞動力工資福利。必須支出無資金回收，是管理企業(yè)必須保障的資金。2）公益性資金支出與使用。物業(yè)管理企業(yè)必須承擔社會責任與義務的資金性支出，包括各種捐資、贊助，做公益性廣告。必須支出無資金回收，有利于樹立企業(yè)形象。3）投資性資金支出與使用。為了籌集發(fā)展使用的資金，把暫時不用的資金用于受益性投資以求得更大的資金回報。四注意：選好投資的方向，資金的安全性，資金的回收周期，占整體資金的比例。37、物業(yè)管理資金使用責任制？2761）管理資金的使用由單位領導負領導責任，財務人員負管理責任，使用人員負使用責任。2）領導下達資金使用指令與計劃，財務人員負責把資金撥給使用人使用。3）領導與財務人員及資金使用人之間互相監(jiān)督，各負其責。4）責任到人，層層負責，互相監(jiān)督，使資金安全準確地使用到位。38、物業(yè)管理資金的預算及其所必須的前提條件？277物業(yè)管理資金的預算管理是以物業(yè)管理目標為導向，以提高管理效益為出發(fā)點，以財務管理體系為保障，全面控制物業(yè)管理與經(jīng)營活動的一種計劃管理模式。物業(yè)管理資金的預算及管理要達到目標必須具備的條件是：1、扎實的會計工作和基礎管理工作。2、完善的制度體系。3、好的領導體制與領導集體。4、充分利用管理會計的職能。39、物業(yè)管理資金預算編制程序和編制原則？278資金預算的編制程序有：1）資金預算的編制由預算專業(yè)部門負責。2）根據(jù)往年的資金使用情況及預測今年物業(yè)管理的發(fā)展。3）根據(jù)現(xiàn)有管理資金的掌握情況，于每年初編制出本單位的資金預算計劃。4）領導審批后執(zhí)行。5）較大的管理企業(yè)應分層編制，層層審核把關，最后匯總論證。6）資金預算的編制可以自上而下、自下而上，或上下結(jié)合論證。資金預算的編制原則有：1）目標性原則。預算的編制應圍繞管理經(jīng)營目標進行。2）全面性原則。做到全面、系統(tǒng)、平衡、完整。3）范圍與周期性原則。確定預算單位范圍和預算周期。4）人本原則。預算應成為激勵人，使人看到希望，適合人完成。40、房屋修繕定額都包括哪些內(nèi)容？如何選用修繕定額？3241）總說明。綜合說明修繕定額的編制原則、指導思想、編制依據(jù)、適用范圍、組成和作用，同時還要說明編制定額時已考慮和沒有考慮的因素。2）分部工程說明。說明本分部工程定額的編制依據(jù)，項目劃分原則，施工方法的確定，定額的主要內(nèi)容及換算方法，選用材料的規(guī)格和各種材料的損耗率的確定。3）分部工程量計算原則。計算方法、計量單位、尺寸起止范圍、應扣除和應增加的部分、計算附表。工程量是以物理計量單位或自然計量單位表示的房屋修繕工程中各分項工程項目的實物量。工程量是修繕預算的基本數(shù)據(jù)，工程量的準確性直接影響到修繕預算的準確性。4）定額項目表。規(guī)定了各分項工程項目的人工、材料消耗用量指標，還列有人工工資標準、材料預算價格及匯總的基價。項目表上方為該分項工程的工作內(nèi)容和計量單位。5）附錄。包括各種混凝土沙漿配比表，建筑材料名稱及規(guī)格表。選用修繕定額時應注意：1）應選用當?shù)噩F(xiàn)行的修繕定額。2）利用附近地區(qū)的修繕定額。3）利用工程預算定額。注意增加工料消耗數(shù)量，舊料回收利用。41、房屋修繕預算的編制步驟包括哪些？3251）熟悉施工圖紙，收集預算材料。2）計算工程量。3）選用修繕預算單價。4）編制