商業(yè)房屋租賃合同法律風(fēng)險(xiǎn)及防范(定稿)

商業(yè)房屋租賃合同

常見法律風(fēng)險(xiǎn)防范2014年11月監(jiān)察審計(jì)中心劉臻當(dāng)前第1頁\共有31頁\編于星期二\4點(diǎn)目錄第一章前言第二章房屋租賃合同主要條款第三章房屋租賃合同糾紛主要類型第四章相關(guān)法律法規(guī)、司法解釋當(dāng)前第2頁\共有31頁\編于星期二\4點(diǎn)第一章前言一、房屋租賃合同的定義二、房屋租賃合同的法律特性

當(dāng)前第3頁\共有31頁\編于星期二\4點(diǎn)一、房屋租賃合同的定義 《合同法》第212條：租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

《城市房地產(chǎn)管理法》第53條：房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

使用占有收益處分占有使用收益處分租賃關(guān)系當(dāng)前第4頁\共有31頁\編于星期二\4點(diǎn)二、房屋租賃合同的法律特性 1、房屋租賃合同是租賃合同的一種，具有租賃合同的一般特征，應(yīng)適用《合同法》有關(guān)租賃合同的一般規(guī)定。 2、租房合同與一般租賃合同不同之處，主要在于合同標(biāo)的物是屬于不動產(chǎn)的房屋，由此也帶來某些法律規(guī)則上的特殊性，如房屋的承租人有優(yōu)先購買權(quán)，房屋租賃要向房屋管理部門登記備案等。當(dāng)前第5頁\共有31頁\編于星期二\4點(diǎn)第二章房屋租賃合同主要條款一、房屋租賃合同主要條款《商品房租賃管理辦法》第七條：房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依法訂立租賃合同。房屋租賃合同的內(nèi)容由當(dāng)事人雙方約定，一般應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

（一）房屋租賃當(dāng)事人的姓名（名稱）和住所；

（二）房屋的坐落、面積、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施，家具和家電等室內(nèi)設(shè)施狀況；

（三）租金和押金數(shù)額、支付方式；

（四）租賃用途和房屋使用要求；

（五）房屋和室內(nèi)設(shè)施的安全性能；

（六）租賃期限；

（七）房屋維修責(zé)任；

（八）物業(yè)服務(wù)、水、電、燃?xì)獾认嚓P(guān)費(fèi)用的繳納；

（九）爭議解決辦法和違約責(zé)任；

（十）其他約定。

問題一：預(yù)租合同是否有效？問題二：房屋未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，能不能租？問題三：承租人擅自變動房屋結(jié)構(gòu)，作為出租人，怎么辦？問題四：如何避免優(yōu)先購買權(quán)糾紛問題五：房屋損壞了，誰來維修？當(dāng)前第6頁\共有31頁\編于星期二\4點(diǎn)第三章房屋租賃合同糾紛案例分析一、房屋租賃合同效力糾紛二、房屋租賃合同履行、解除糾紛三、優(yōu)先購買權(quán)糾紛四、其他

當(dāng)前第7頁\共有31頁\編于星期二\4點(diǎn)

一、房屋租賃合同效力糾紛 1、預(yù)租 2、在建工程出租

當(dāng)前第8頁\共有31頁\編于星期二\4點(diǎn)一、預(yù)租一、背景二、概念

出租人尚未建成房屋或尚未取得房屋所有權(quán)時(shí)，與有意承租該房屋的預(yù)租人訂立的，預(yù)定將來待租賃的房屋具備合法使用條件時(shí)，訂立房屋租賃合同，并由預(yù)租人向出租人支付一定預(yù)付款的行為。三、預(yù)租合同法律效力疑問預(yù)約合同？房屋租賃合同？詳見在建工程出租部分分析當(dāng)前第9頁\共有31頁\編于星期二\4點(diǎn)四、法律法規(guī)及地方規(guī)范1、全國性的法律或行政法規(guī)：無專門規(guī)定2、地方性法規(guī)和地方政府規(guī)章：《上海市房屋租賃條例》第九條《哈爾濱市城市房屋租賃管理辦法》第七條《呼和浩特市房屋租賃管理辦法》第十八條五、案例

北京和德俱樂部有限公司與北京中糧廣場發(fā)展有限公司房屋租賃糾紛案當(dāng)前第10頁\共有31頁\編于星期二\4點(diǎn)二、在建工程出租一、背景二、案例分析三、法律風(fēng)險(xiǎn)提示當(dāng)前第11頁\共有31頁\編于星期二\4點(diǎn)二、案例分析（續(xù)）2010年4月12日，原告A與被告B簽訂了租賃合同，原告A將其廠房租給被告B使用。租賃合同約定：由于B在A出租的空置廠房上投入昂貴的硬件、軟件資源，故A不得以任何借口將房屋使用權(quán)收回，否則A賠償B的一切損失。合同簽訂后原告即將房屋交付給被告，被告即投入資金對房屋進(jìn)行裝修。被告自認(rèn)2010年7月因故停產(chǎn)。但又占用房屋至今，被告除了支付原告租賃（水電）押金50000元之外，至今未付租金。雙方致成糾紛。另經(jīng)查明，該廠房于2004年6月24日由相關(guān)部門頒發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，房屋建成后，2011年9月22日由相關(guān)部門頒發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證（一審法庭辯論終結(jié)前）。經(jīng)第三方鑒定，裝飾裝修建設(shè)工程的造價(jià)735354元。在訴訟過程中，原告自認(rèn)第一年和第二年的租金總共450000元。

2011年2月24日原告訴至法院，請求判令（1）解除租賃合同；（2）被告支付租金共計(jì)450000元；（3）要求被告騰房并拆除裝修裝飾等添附物并恢復(fù)原狀；（4）被告承擔(dān)合同解除之日至被告實(shí)際交房之日房屋占有使用費(fèi)。被告反訴判決（1）租賃合同無效；（2）A向B返還押金并賠償經(jīng)濟(jì)損失。問題與討論：1、房屋未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，合同是否有效？2、合同解除后，裝飾裝修殘值損失如何承擔(dān)？當(dāng)前第12頁\共有31頁\編于星期二\4點(diǎn)本案的爭議焦點(diǎn)如下：

一、關(guān)于本案租賃合同的效力問題。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定，“出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效”，對照本案情形，青田某制傘有限公司在2011年9月22日取得了出租廠房的建設(shè)工程規(guī)劃許可證，該時(shí)間在一審?fù)忁q論終結(jié)前，故本案的租賃合同應(yīng)認(rèn)定為有效。

二、關(guān)于本案合同解除后剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失如何分擔(dān)的問題。因本案雙方均同意租賃合同解除，但對合同解除后已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十一條第（三）項(xiàng)規(guī)定，“因雙方違約導(dǎo)致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過錯承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任”。本案中承租方雖未按照合同約定的期限支付租金，但出租方也存在將無建設(shè)工程規(guī)劃許可證的房屋交付承租方，對承租方正常生產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)生一定影響的過錯，故雙方均應(yīng)對合同解除后剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。當(dāng)前第13頁\共有31頁\編于星期二\4點(diǎn)三、法律風(fēng)險(xiǎn)提示一、關(guān)于租賃合同效力《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（法釋[2009]11號）

1、未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋：租賃合同無效，可補(bǔ)正

2、未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑：租賃合同無效，可補(bǔ)正二、關(guān)于租賃合同無效后法律后果

1、房租使用費(fèi)：有效對待

2、損害賠償：當(dāng)前第14頁\共有31頁\編于星期二\4點(diǎn)租賃合同無效經(jīng)出租人同意的裝飾裝修未形成附和的裝飾裝修物出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有。不同意利用的，可由承租人拆除、應(yīng)拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。已形成附和的裝飾裝修物出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有。不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯分擔(dān)現(xiàn)值損失。未經(jīng)出租人同意的裝飾裝修、擴(kuò)建由承租人負(fù)擔(dān)。出租人有權(quán)請求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。當(dāng)前第15頁\共有31頁\編于星期二\4點(diǎn)

二、房屋租賃合同履行、解除糾紛1、房屋維修2、房屋結(jié)構(gòu)變動當(dāng)前第16頁\共有31頁\編于星期二\4點(diǎn)一、房屋維修根據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定，出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外。

承租人在租賃物需要維修時(shí)可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長租期。質(zhì)量保證瑕疵擔(dān)保維修義務(wù)當(dāng)前第17頁\共有31頁\編于星期二\4點(diǎn)當(dāng)前第18頁\共有31頁\編于星期二\4點(diǎn)二、房屋結(jié)構(gòu)變動一、案情盧某租用農(nóng)某的一開間門面經(jīng)營加工鋁合金門窗，租期三年，同時(shí)又租用隔壁張家一樓作生活區(qū)。在租賃期間，盧某為了出入生活區(qū)到店鋪方便，未經(jīng)農(nóng)某和張某同意，便在隔墻中間打通一道門，對此，張某未提出異議。2014年6月的一天，農(nóng)某到店鋪抄水電表，發(fā)現(xiàn)盧某在隔墻上打通一道門，農(nóng)某認(rèn)為該墻壁是承重墻，盧某的行為改變了房屋結(jié)構(gòu)，危害到房屋的安全，盧某違反合同約定（租賃合同中約定有：未經(jīng)房東同意，不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)條款），要求盧某恢復(fù)房屋原狀，但盧某不予理睬。經(jīng)交涉無果，農(nóng)某向人民法院起訴要求解除與盧某的房屋租賃合同。當(dāng)前第19頁\共有31頁\編于星期二\4點(diǎn)二、法律依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（法釋[2009]11號）第七條：承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀，出租人請求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法第二百一十九條的規(guī)定處理?！逗贤ā返诙僖皇艞l：承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。

當(dāng)前第20頁\共有31頁\編于星期二\4點(diǎn)三、救濟(jì)手段擴(kuò)展（討論）

古藺酒街案例《物權(quán)法》第三十五條：妨害物權(quán)或者可能妨害物權(quán)的，權(quán)利人可以請求排除妨害或者消除危險(xiǎn)。

當(dāng)前第21頁\共有31頁\編于星期二\4點(diǎn)三、優(yōu)先購買權(quán)糾紛 1、優(yōu)先購買權(quán) 2、如何避免優(yōu)先購買權(quán)糾紛當(dāng)前第22頁\共有31頁\編于星期二\4點(diǎn)一、優(yōu)先購買權(quán)一、概念二、背景三、法律規(guī)定出租人：徐某承租人：肖某買受人：李某當(dāng)前第23頁\共有31頁\編于星期二\4點(diǎn)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（法釋[2009]11號）第二十一條：

出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。在買賣合同的主要條件確定后，即履行通知承租人的義務(wù)，通知的內(nèi)容建議包括買賣合同的主要內(nèi)容，如交易價(jià)格、付款方式、付款時(shí)間等。如承租人在受到通知后15日內(nèi)未明確表示購買的，根據(jù)最高法院司法解釋的規(guī)定，即視為承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。當(dāng)前第24頁\共有31頁\編于星期二\4點(diǎn)二、如何避免優(yōu)先購買權(quán)糾紛通知范圍：2005.7《最高人民法院關(guān)于承租部分房屋的承租人在出租人整體出賣房屋時(shí)是否享有優(yōu)先購買權(quán)的復(fù)函》建議： 1、如果出租人出售的房屋在物理上可以劃分為數(shù)個(gè)獨(dú)立的房屋單元，在法律上也可以實(shí)現(xiàn)分別管理和登記的，建議允許承租人對其承租部分行使優(yōu)先購買權(quán)，出租人避免借口整體轉(zhuǎn)讓而拒絕。 2、如果房屋不可分割或雖可分割單分開出售會對出租人造成重大影響的，一般不允許承租人對其承租部分行使優(yōu)先購買權(quán)。建議保障承租面積達(dá)到50%以上面積的承租人的優(yōu)先購買權(quán)。 3、租賃合同中明確放棄優(yōu)先購買權(quán)

（1）需要明確放棄優(yōu)先購買權(quán)承諾的生效時(shí)間；

（2）需要明確該承諾不可撤銷；

（3）應(yīng)預(yù)先考慮到可能出現(xiàn)的轉(zhuǎn)租的情形；建議在相關(guān)條款中約定承租人保證次承租人在其簽訂的轉(zhuǎn)租合同中承諾放棄優(yōu)先購買權(quán)的義務(wù)，并將其承諾作為出租人同意轉(zhuǎn)租的條件。當(dāng)前第25頁\共有31頁\編于星期二\4點(diǎn)四、其他 1、租賃備案 2、租賃房屋租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動 3、承租人欠繳物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司能否要求出租人付款？當(dāng)前第26頁\共有31頁\編于星期二\4點(diǎn)1、租賃備案：《商品房屋租賃管理辦法》第十四條房屋租賃合同訂立后三十日內(nèi)，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)阶赓U房屋所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門辦理房屋租賃登記備案。房屋租賃當(dāng)事人可以書面委托他人辦理租賃登記備案。第二十三條違反本辦法第十四條第一款、第十九條規(guī)定的，由直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門責(zé)令限期改正；個(gè)人逾期不改正的，處以一千元以下罰款；單位逾期不改正的，處以一千元以上一萬元以下罰款。當(dāng)前第27頁\共有31頁\編于星期二\4點(diǎn)2、租賃房屋租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動《合同法》（1999）第229條：租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》（2000）第65條：抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效。:

第66條：抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。

抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時(shí)，如果抵押人未書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任；如果抵押人已書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自已承擔(dān)