佛山市三水區(qū)住宅小區(qū)建設工程項目申請報告

目錄HYPERLINK第一章 總論 -5-HYPERLINK1.1項目背景 -5-HYPERLINK1.1.1項目概述 -5-HYPERLINK1.1.2項目承辦單位概況 -5-HYPERLINK1.1.3可行性研究報告編制依據(jù) -6-HYPERLINK1.1.4可行性研究報告編制范圍 -7-HYPERLINK1.1.5可行性研究報告編制原則 -7-HYPERLINK1.2項目概況 -8-HYPERLINK1.2.1擬建地點 -8-HYPERLINK1.2.2建設規(guī)模 -8-HYPERLINK1.2.3建設目標 -8-HYPERLINK1.2.3項目總投資 -9-HYPERLINK1.2.4建設周期周期 -9-HYPERLINK1.2.5主要技術經(jīng)濟指標 -9-HYPERLINK第二章項目建設的必要性 -10-HYPERLINK2.1項目的建設將促進永德縣保障性住房的建設 -10-HYPERLINK2.2項目的建設將緩解永德縣交通壓力 -11-HYPERLINK2.3項目的建設將提高永德縣城市道路網(wǎng)絡化 -11-HYPERLINK2.4項目的建設將完善永德縣城市市政管網(wǎng)網(wǎng)絡化 -12-HYPERLINK2.5項目的建設將提升永德縣城市園林綠化品質 -12-HYPERLINK2.6項目的建設將促進永德縣城市文化設施建設 -13-HYPERLINK2.7項目的建設能夠推動永德縣城市經(jīng)濟發(fā)展 -13-HYPERLINK第三章建設內容及建設規(guī)模 -14-HYPERLINK3.1永德縣2011年保障性住房描述 -14-HYPERLINK3.2市政配套建設規(guī)模確定 -15-HYPERLINK3.3用地規(guī)模 -16-HYPERLINK第四章場址選擇 -16-HYPERLINK4.1項目場址現(xiàn)狀 -16-HYPERLINK4.1.1地點與地理位置 -16-HYPERLINK4.1.2場址土地權屬及占地面積 -16-HYPERLINK4.2場址條件 -16-HYPERLINK4.2.1地形、地貌 -16-HYPERLINK4.2.2氣象 -17-HYPERLINK4.2.3水文 -17-HYPERLINK4.2.4工程地質、地震 -17-HYPERLINK4.2.5城市規(guī)劃或區(qū)域規(guī)劃要求 -18-HYPERLINK4.2.6社會環(huán)境條件 -18-HYPERLINK4.2.7公共設施條件 -18-HYPERLINK4.2.8征地拆遷條件 -18-HYPERLINK4.2.9施工條件 -18-HYPERLINK第五章工程方案 -19-HYPERLINK5.1區(qū)域位置描述 -19-HYPERLINK5.2市政配套建設方案 -19-HYPERLINK第六章節(jié)能減排措施 -20-HYPERLINK6.1節(jié)能減排的原則和要求 -20-HYPERLINK6.2節(jié)水原則和要求 -21-HYPERLINK6.3項目能耗分析及指標 -21-HYPERLINK6.4節(jié)能減排措施 -21-HYPERLINK第七章環(huán)境影響評價 -22-HYPERLINK7.1環(huán)境保護標準 -22-HYPERLINK7.2主要污染源狀況 -23-HYPERLINK7.3項目建設及營運對環(huán)境的影響 -23-HYPERLINK7.4環(huán)境保護措施 -24-HYPERLINK7.4.1施工期環(huán)保措施 -25-HYPERLINK7.5.2營運期環(huán)保措施 -26-HYPERLINK7.5環(huán)評結論 -27-HYPERLINK第八章勞動安全與衛(wèi)生消防 -27-HYPERLINK8.1主要危害因素及危害程度分析因素 -27-HYPERLINK8.2安全衛(wèi)生防范措施 -28-HYPERLINK8.3消防措施 -29-HYPERLINK第九章項目組織機構與建設管理 -29-HYPERLINK9.1組織機構設置 -29-HYPERLINK9.2組織管理方式 -29-HYPERLINK9.3項目建設資金的管理 -30-HYPERLINK9.4項目的建設管理 -30-HYPERLINK第十章項目實施進度及招投標 -31-HYPERLINK10.1項目實施進度 -31-HYPERLINK10.1.1項目建設周期 -31-HYPERLINK10.1.2項目實施進度計劃表（橫道圖） -31-HYPERLINK10.2項目的招投標 -32-HYPERLINK第十一章投資估算與資金籌措 -36-HYPERLINK11.1建設投資估算 -36-HYPERLINK11.1.1建設投資估算編制范圍與說明 -36-HYPERLINK11.1.2投資估算的依據(jù) -36-HYPERLINK11.1.3材料價格 -37-HYPERLINK11.1.4其他 -38-HYPERLINK11.1.5投資估算表 -38-HYPERLINK12.2資金籌措 41HYPERLINK12.2.1項目建設資金來源 41HYPERLINK第十二章社會評價 41HYPERLINK12.1社會經(jīng)濟效益 41HYPERLINK12.2項目對社會的影響分析 41HYPERLINK12.2.1積極的社會影響 41HYPERLINK12.2.2可能出現(xiàn)的消極社會影響 43HYPERLINK12.3項目與所在地互適性分析 44HYPERLINK12.3評價結論 46HYPERLINK第十三章風險分析 47HYPERLINK13.1主要風險因素的識別 47HYPERLINK13.2風險程度分析 48HYPERLINK13.3防范和降低主要風險的措施 49HYPERLINK第十四章研究結論與建議 50HYPERLINK14.1方案總體描述 50HYPERLINK14.2結論 50HYPERLINK14.2建議 51HYPERLINK14.2.1規(guī)劃設計方案階段的建議 51HYPERLINK14.2.2項目實施階段的建議 52HYPERLINK14.2.3項目運營階段的建議 54HYPERLINK第十五章附件、附圖 55HYPERLINK附圖: 55HYPERLINK項目區(qū)域位置圖 55第一章申報單位及項目概況1.1項目申報單位概況1.1.1項目申報單位名稱：xxyyzz房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱zz公司）住所：yy區(qū)西南街布心下渦開發(fā)區(qū)九小區(qū)法定代表人姓名：何惠友注冊資本：人民幣壹佰萬元實收資本：人民幣壹佰萬元公司類型：有限責任公司1.1.2項目申報單位主營業(yè)務zz公司的經(jīng)營范圍包括房地產開發(fā)（持有效資質證經(jīng)營），銷售。1.1.3項目申報單位經(jīng)營年限zz公司經(jīng)營年限自成立日期二〇〇四年二月十日至長期。1.1.4項目申報單位股東構成xxyyzz房地產開發(fā)有限公司的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照注冊號為4406832001096，住所位于yy區(qū)西南街布心下渦開發(fā)區(qū)九小區(qū)，法定代表人何惠友，注冊資本人民幣壹佰萬元，實收資本壹佰萬元，何惠友占股份的100%，公司類型為有限責任公司。1.1.5項目申報單位資產負債情況zz公司資產負債情況見下表1-1。從表1-1知道zz公司的資產主要為“應收賬款”、“其他應收款”和“固定資產凈值”，分別為643，251.00元、2，933，823.13元和4，745，463.46元；而負債主要為“應付賬款”、“應付工資”和“其他應付款”分別為1，680，034.50元、101，243.50元和5，469，130.10元。房地產行業(yè)資金流動速度比較快、資產變現(xiàn)能力強的特點也使得zz公司的資產狀況總體來說是比較安全的。表1-1zz公司資產負債表編制單位：xxyyzz房地產有限公司2009年9月30日金額單位：元資產行次年初數(shù)期末數(shù)負債及所有者權益行次年初數(shù)期末數(shù)流動資產：流動負債：貨幣資金1368754.20367843.21短期借款27短期投資2應付票據(jù)28應收票據(jù)3應付賬款2965437.501680034.50應收股息4應付工資3030280.00101243.50應收賬款5643251.00應付福利費31其他應收款62320186.772933823.13應付利潤32存貨7165687.77409527.34應交稅金33待攤費用8其他應交款34一年內到期的長期債券投資9其他應付款351291236.825469130.10其他流動資產10預提費用36流動資產合計112854628.744354444.68一年內到期的長期負債37長期投資：其他流動負債38長期股權投資12流動負債合計391386954.327250408.10長期債權投資13長期負債：長期投資合計140.000.00長期借款40固定資產：長期應付款41固定資產原價1590680.005090680.00其他長期負債42減：累計折舊1636503.38345216.54固定資產凈值1754176.624745463.46長期負債合計430.000.00工程物資18在建工程19負債合計441386954.327250408.10固定資產清理20所有者權益：固定資產合計2154176.624745463.46實收資本451000000.001000000.00資本公積46無形資產22盈余公積47長期待攤費用23其中：法定公益金48其他長期資產24未分配利潤49521851.04849500.04無形及其他資產合計250.000.00所有者權益（股東權益）合計501521851.041849500.04資產合計：262908805.369099908.14負債及權益（股東權益）合計：512908805.369099908.14企業(yè)負責人：何惠友會計機構負責人：鐘健生制表人：盧雪芬zz公司的損益情況見下表1-2。zz公司本年累計盈利327，649.00元，而盈利的原因主要是公司建設的商住樓正在銷售回籠資金階段中。相信隨著xxyy區(qū)金域華庭項目的開工、建設，zz公司的盈利情況更加樂觀。表1-2zz公司利潤表編制單位：xxyyzz房地產有限公司2009年9月金額單位：元項目行次本月數(shù)本年累計數(shù)一、主營業(yè)務收入1296845.001008861.95減：主營業(yè)務成本294177.10383908.30主營業(yè)務稅金及附加315250.6036216.60二、主營業(yè)務利潤（虧損以“-”號填列）4187417.30588737.05加：其他業(yè)務利潤（虧損以“-”號填列）5減：營業(yè)費用6管理費用747348.60281361.10財務費用869.70692.95三、營業(yè)利潤（虧損以“-”號填列）9139999.00306683.00加：投資收益（損失以“-”號填列）10營業(yè)外收入1120966.00減：營業(yè)外支出12四、利潤總額（虧損以“-”號填列）13139999.00327649.00減：所得稅14五、凈利潤（凈虧損以“-”號填列）15139999.00327649.00企業(yè)負責人：何惠友會計機構負責人：鐘健生制表人：盧雪芬1.1.6項目申報單位主要投資項目1.1.7項目申報單位現(xiàn)有人員和資質xxyyzz房地產開發(fā)有限公司經(jīng)營房地產開發(fā)業(yè)務的現(xiàn)有員工為25人，設有銷售部、綜合部、工程部及財務部四個職能部門。擁有一批具有房地產開發(fā)經(jīng)驗豐富的工程、銷售、財務、綜合等管理人員，暫缺崗位人員目前正在招聘補充。zz公司擁有房地產開發(fā)四級資質。相信隨著資本的不斷積累和人員素質的不斷提高加上股東在房地產開發(fā)方面的綜合運營能力已經(jīng)比較成熟，相信zz公司房地產開發(fā)業(yè)務部有足夠的能力開發(fā)大中型商品房項目。1.2項目概況1.2.1擬建項目的建設背景宏觀背景我國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要提出“‘十一五’時期是全面建設小康社會的關鍵時期，‘十一五’時期要努力實現(xiàn)國內生產總值年均增長7.5%、城鎮(zhèn)化率提高到47%，…，產業(yè)結構、產品結構和企業(yè)組織結構更趨合理，城鄉(xiāng)、區(qū)域間公共服務、人均收入和生活水平差距擴大的趨勢得到遏制”等。xx國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要發(fā)展目標為：“十一五”期間，xx生產總值年均增長12%，…，初步建成產業(yè)布局合理且具先進技術水平的制造業(yè)基地，圍繞建設產業(yè)強市、文化名城、現(xiàn)代化大都市與富裕和諧佛山總目標，實現(xiàn)四大發(fā)展戰(zhàn)略，即“產業(yè)集聚優(yōu)化創(chuàng)新戰(zhàn)略、生態(tài)組團城市發(fā)展戰(zhàn)略、科教興市人才強市戰(zhàn)略、城鄉(xiāng)一元和諧發(fā)展戰(zhàn)略”，并明確“十一五”期間yy區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展的具體目標：“…yy要借助后發(fā)優(yōu)勢資源，實現(xiàn)跨越發(fā)展，努力成為可持續(xù)發(fā)展的示范地區(qū)?！鞅辈康膟y區(qū)通過承接市內外產業(yè)梯度轉移，加大招商引資和區(qū)域協(xié)調合作力度，在提高產業(yè)快速發(fā)展的基礎上，不僅要注重量的擴張，更要注重質的提高，實現(xiàn)跨越式發(fā)展，整合、提升區(qū)域競爭力。”yy區(qū)“十一五”期間和到2020年的發(fā)展目標是：到2010年，全區(qū)生產總值比2000年增長5.2倍(翻兩番多)，人均GDP達到8,000美元以上；每萬元GDP能耗下降20%左右，年均下降5%；經(jīng)濟實力進一步增強，人民富裕安康，社會更加和諧，率先基本實現(xiàn)社會主義現(xiàn)代化；到2020年，全區(qū)生產總值比2010年再翻一番多，人均生產總值達到20,000美元以上，建設經(jīng)濟繁榮、生活富裕、環(huán)境優(yōu)美、城鄉(xiāng)協(xié)調、社會和諧的yy，力爭全面實現(xiàn)現(xiàn)代化。城市發(fā)展規(guī)劃背景根據(jù)《yy區(qū)城市總體規(guī)劃（2003～2020）》，西南組團未來發(fā)展重點將集中在西南片區(qū)、云東海片區(qū)、江南片區(qū)以及河口片區(qū)四大區(qū)域。四大片區(qū)職能各有側重，西南片區(qū)是yy區(qū)的政治、經(jīng)濟和文化中心，著力發(fā)展商住以及大型配套設施項目；云東海片區(qū)要在保護生態(tài)環(huán)境的前提下，以云東海湖為核心，發(fā)展諸如旅游、會議、酒店、度假及高檔次的區(qū)域性房地產項目；江南片區(qū)的發(fā)展先以生態(tài)為主，通過規(guī)劃控制手段，適量地發(fā)展區(qū)域性的房地產項目；河口片區(qū)將作為城市發(fā)展的次中心，將發(fā)展服務、商業(yè)、居住、倉儲、物流等。該總體規(guī)劃將yy區(qū)的城市性質定義為：珠三角西、北江交匯處的園林城市，廣佛都市區(qū)西部的交通樞紐和旅游、會議、培訓基地，yy區(qū)的政治、經(jīng)濟、文化中心。主要城市職能為：廣佛都市區(qū)西部交通樞紐與物流基地；廣佛都市區(qū)外圍居住中心和旅游、會議、培訓基地；佛山西部制造業(yè)基地；xx域重要的綠色農產品生產、加工基地。城市經(jīng)濟背景近幾年，yy工業(yè)園區(qū)發(fā)展迅速，極大地帶動了當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展，工業(yè)經(jīng)濟也成為區(qū)域房地產業(yè)發(fā)展的有力引擎。今年以來,yy抓住新興產業(yè)發(fā)展態(tài)勢重點攻關,引進了中建材薄膜太陽能、可口可樂、中移動華南物流配送中心在內的一批大項目；把3月和6月定為動工月,共有124個完工項目和145個在建項目,同時全區(qū)融資70多億元,奠定了經(jīng)濟增長的后勁。今年前三季度,yy實現(xiàn)地區(qū)生產總值356.3億元,增長17%；工業(yè)總產值1076.8億元,增長18.4%；全社會固定資產投資164.3億元,增長26%；地方財政一般預算收入11.6億元,增長8.6%。隨著越來越多的名企、外企進入yy投資，yy的經(jīng)濟開始飛速發(fā)展起來，而yy的房地產業(yè)也進入了快速發(fā)展階段。近年來，yy堅持工業(yè)強區(qū)戰(zhàn)略，建設了數(shù)個高標準工業(yè)園區(qū)，大力招商引資，以新型工業(yè)化帶動三大產業(yè)協(xié)調發(fā)展，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平迅速提高，外來人口明顯增多，市民的收入和消費能力也快速增長，為房地產業(yè)的快速健康發(fā)展奠定了良好的基礎。1.2.2擬建項目的建設地點xxyy區(qū)金域華庭項目位于yy區(qū)西南街道錦江15號。該地段位于xx西南組團中心區(qū)范圍內，中心區(qū)的開發(fā)建設的提出正是適應yy及大佛山社會經(jīng)濟與城市轉型、提高中心城區(qū)積聚與擴散能力、推進城市擴容提質、塑造生態(tài)型現(xiàn)代化濱江城市，提升城市競爭力的有效途徑，中心區(qū)建成后主要為商業(yè)、金融、政治和居住生活用途。項目具體位置見附圖“項目地理位置圖”。1.2.3擬建項目的主要建設內容和規(guī)模金域華庭整個住宅小區(qū)規(guī)劃建4幢的單體建筑，其中樓高17層和樓高18層的都有2幢?，F(xiàn)總體開發(fā)的xxyy區(qū)金域華庭項目規(guī)劃總用地面積18127.8平方米，建筑凈用地面積為11423.6平方米，總建筑面積為45395.72平方米，其中計算容積率建筑面積為33810.72平方米，地下建筑面積為10833平方米；本項目立足于提升yy城市生活品質，在建筑內涵上糅合了國際前沿都市生活風格。有關項目建設內容和規(guī)模的詳細技術經(jīng)濟指標見表1-3。表1-3項目主要技術經(jīng)濟指標一覽表序號項目名稱指標1規(guī)劃總用地18127.8㎡2凈用地面積11423.6㎡3總建筑面積45395.72㎡4其中計算容積率建筑面積33810.72㎡其中住宅建筑面積31810.72㎡商鋪建筑面積2000㎡5配建地下停車場10833㎡（不計入容積率）6建筑基地面積3600㎡7建筑密度19%8容積率1.89綠地率35%10總戶數(shù)38411每戶人數(shù)3.212居住人口122813停車位38014其中地下停車位27415地面停車位60（小區(qū)外）16109（小區(qū)內）17其中套型面積小于90平方米的住宅建筑面積占總住宅面積的比例70%注：本方案符合“國六”條要求1.2.4擬建項目的設計依據(jù)與規(guī)范（一）設計依據(jù)●本建設項目立項批準文件●本工程項目紅線圖●本工程項目地質勘察報告●本工程項目土地使用規(guī)劃設計條件●設計合同及設計任務書●建設單位提供的本項目的其他相關資料●《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》●《城市規(guī)劃編制方法及實施細則》●《廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術導則》●《xx城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術規(guī)定》●國家有關建筑設計工作的指導方針、政策、法規(guī)、規(guī)范、規(guī)定及標準●建設單位認可的設計方案（二）設計規(guī)范1）《住宅設計規(guī)范》（GB50096-1999）；2）《建筑設計防火規(guī)范》（GB50016-2006）；3）《民用建筑設計通則》（GB50015-2003）；4）《建筑給排水設計規(guī)范》（GB50045-95）（2005版）；5)《建筑內部裝修設計防火規(guī)范》（GB50222-95）；6)《建筑物滅火器配置設計規(guī)范》（GB50140-2005）；7)《民用建筑電氣設計規(guī)范》（JGJ/T16-92）；8)《汽車庫、修車庫、停車場設計防火規(guī)范》(GB50067)；9）《民用建筑隔聲設計規(guī)范》（GBJ118-88）；10）《公共建筑節(jié)能設計標準》（GB50189-2005）；11）《建筑結構荷載規(guī)范》（GB50009-2001）（2006版）；12）國家和地區(qū)有關的設計規(guī)范、標準和規(guī)定。1.2.5擬建項目的建筑方案金域華庭項目占地18127.8平方米，總建筑面積為45395.72平方米，建筑密度為19%，建筑容積率為1.8，綠地率為35%。（一）規(guī)劃設計理念1、以人為本，創(chuàng)造引領西南組團中心區(qū)商住人文生活環(huán)境的地標性社區(qū)。2、定位于一個可持續(xù)發(fā)展的社區(qū)，從某種程度上說，在經(jīng)濟、服務和管理上做到自給自足。3、將含地面和地下停車場、商業(yè)、會所、中心花園等服務設施，創(chuàng)造一個生動而友好的居住環(huán)境。4、科學合理利用土地為前提，以高層住宅為主體，采用點式規(guī)劃布局，充分利用項目北側城市森林公園的良好景觀優(yōu)勢，合理規(guī)劃建筑朝向，大道景觀的最大化利用。（二）戶型本項目共規(guī)劃有樓高17、18層的高層住宅，戶型建筑面積由70㎡至130㎡不等。并根據(jù)每幢樓的位置、朝向等情況提出多種相應的戶型設置。每種戶型都做到“三明”設計，適合廣東地區(qū)住戶對住宅的基本要求，住宅主朝向無遮擋，主要為南北朝向，主朝向間距30m以上，局部樓距達到60m。建筑設計本項目小區(qū)在設計構思中，力圖使建筑能夠在優(yōu)美的環(huán)境中，以自身的建筑語言體現(xiàn)出自身的風格，并與周圍環(huán)境融合。立面設計中，以豐富和諧的色彩配合現(xiàn)代的建筑造型，創(chuàng)造出親切、協(xié)調、富有人情味的建筑形象。在形式上，選用了挑板、凸窗、檐口、線角、頂部構架等建筑元素，并對其比例進行商業(yè)部分配以黃色、紅色，形成生動、豐富的立面造型。注重窗、陽臺、空調機等立面構件的細部處理及墻面的材料色彩和組成的變化。立面簡潔、輕松、既節(jié)約造價，又呈現(xiàn)南國居住建筑的秀雅風格。結構設計結構設計基本風壓WO＝0.5KN/㎡；樓面均布活荷載為4KN/㎡，特殊的設備荷載按實際情況考慮。本工程抗震設防烈度為6度，按鋼筋混凝土框架結構設計。擬采用預制管樁基礎，視地質勘察結果定。道路設計本小區(qū)道路系統(tǒng)規(guī)劃遵循“短、捷、順”的原則，以環(huán)狀道路做為小區(qū)主干及消防車道，人車分流的交通系統(tǒng)，小區(qū)主出入口設置在用地北面，順接城市支路——錦江路。道路規(guī)劃設計充分考慮為步行服務，體現(xiàn)對人的關懷。主要表現(xiàn)在：1、汽車繞組團外圍道路進入地下車庫，戶主可通過地下室的樓梯直接進入組團綠化平臺，出入方便，組團內部除留有緊急消防通道以外，是完全的人行空間，形成完全的人車分流系統(tǒng)。人行系統(tǒng)融入景觀系統(tǒng)的規(guī)劃設計中，各個組團的人行流線相串聯(lián)，達到“步移景異”的效果與綠化帶結合的自由式人行道。2、重視道路景觀設計，使駕車或步行是一個愉快的過程。如機動車道兩旁均為綠化，而人行道則是或穿插于綠化之中，或穿過架空層下面的水榭。3、貫徹適用、經(jīng)濟和安全的原則，道路布局合理、流暢且生動?；顒优c綠化結合極容易獲得良好的景觀效果。4、停車場主要通過路邊硬地綠化、半地下及地下室作為停車位，解決停車問題的同時確保環(huán)境綠化的品質。給排水設計本項目用水有生活用水、綠化用水和消防用水。項目供水管道沿道路布置，擬從市政給水管網(wǎng)上引入2根DN150的給水管，能夠滿足項目用水需要。根據(jù)有關消防規(guī)范將生活用水與消防供水系統(tǒng)合一。樓宇排水系統(tǒng)采用雨污分流方式。消防方面用水，小區(qū)內以DN150的管道形成環(huán)狀管網(wǎng)，每隔50米設置一個室外消火栓，型號為SS100-10。室外消防用水由消防泵加壓后提供，消防水池貯水為2小時的室內消防用水量。同時，在室內消防管網(wǎng)上設置水泵接合器通風及空調設計本項目采用自然通風，空調由住戶自行選擇安裝。電氣設計項目內設配電房供電，配電房設置于地下室。變配電房內設1000KVA變壓器一臺。高壓柜采用真空斷路器，變壓器采用新式節(jié)能干式變壓器。系統(tǒng)低壓母線分段運行，相互聯(lián)絡。低壓采用TN-S方式供電。電源，由城區(qū)供電網(wǎng)引1路10KV專線給小區(qū)供電，10KV電纜埋地引入小區(qū)配電房。照明系統(tǒng)。照度按國家標準中間值執(zhí)行，燈具采用節(jié)能燈具。各樓內照明采用多管日光燈,戶外路燈采用高壓鹵素氣體光源照明，景觀用燈采用節(jié)能裝飾燈。防雷接地。按三級防雷建筑考慮，接地按共用接地裝置考慮，接地電阻R≤1歐姆。弱電系統(tǒng)設計電話系統(tǒng)。由城市通訊光纖引入小區(qū)機房，設置ADSL復用設備，提供用戶寬帶上網(wǎng)業(yè)務，小區(qū)內設若干戶外電話分線箱，為用戶提供電話線路。有線電視系統(tǒng)。弱電中心內設有線電視房，小區(qū)配置有線電視雙向傳輸網(wǎng)，采用HFC接入方式向住戶提供寬帶接入。消防設計本項目建筑物為二類高層建筑物，耐火等級為Ⅱ級。所有樓梯間和通道需符合《高層建筑設計防火規(guī)范》GB50045－95。項目設有室內外消火栓系統(tǒng)、自動噴淋滅火系統(tǒng)。電房設水噴霧滅火系統(tǒng)。綜上所述，金域華庭項目建筑方案比較完善,在總平面布置上有效地合理利用空間尤其是道路環(huán)境的設計。建筑設計經(jīng)濟科學,結構牢固可靠,消防符合有關規(guī)范的要求,另外項目的給排水和通風及空調設計也是比較完備的?？傮w來說項目的規(guī)劃設計是經(jīng)濟、適用、可靠的。1.2.6擬建項目的投資規(guī)模和資金籌措方案擬建項目總投資本項目預計總投資約為5610.76萬元，見表1-4。預計項目建設期15個月，即由09年11月（項目現(xiàn)已著手進行前期工作）籌建至2011年1月竣工。項目初始建設投資由自有資金投入，預計2010年上半年進入建設期高峰將產生一定的資金缺口，屆時進行短期融資解決。項目建設后期即2010年下半年項目開始發(fā)售時可回籠大量的資金，則資金狀況可較為寬松。項目具體投資和籌資由xxyyzz房地產開發(fā)有限公司內部詳細策劃。表1-4工程項目開發(fā)建設投資估算表項目名稱總價(萬元)單方造價(元/㎡)一、項目開發(fā)成本二、項目開發(fā)費三、管理及其他不可預見費四、項目總投資擬建項目資本金資金來源主要通過自籌和銀行貸款解決，現(xiàn)土地費用744.06萬元已交納。依照國務院新公布的《關于調整固定資產投資項目資本金比例的通知》(國發(fā)〔2009〕27號)，從2009年5月27日起，對不同行業(yè)固定資產投資項目資本金比例進行了細化，其中，保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產開發(fā)項目的最低資本金比例為30%第二章發(fā)展規(guī)劃、產業(yè)政策和行業(yè)準入分析2.1發(fā)展規(guī)劃分析2.1.1國民經(jīng)濟和社會發(fā)展總體規(guī)劃“十一五”時期是全面建設小康社會的關鍵時期，具有承前啟后的歷史地位，既面臨難得機遇，也存在嚴峻挑戰(zhàn)。我國具備保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展和社會和諧進步的有利條件。城鄉(xiāng)居民消費結構加速升級，將帶動產業(yè)結構加快調整和城鎮(zhèn)化加快發(fā)展，市場潛力巨大。勞動力資源豐富，國民儲蓄率較高，基礎設施不斷改善，產業(yè)配套能力較強，科技教育具有較好基礎，社會政治保持長期穩(wěn)定。改革向縱深推進，社會主義市場經(jīng)濟體制逐步完善，將進一步激發(fā)社會活力和發(fā)展動力。和平、發(fā)展、合作成為當今時代的潮流，世界政治力量對比有利于保持國際環(huán)境的總體穩(wěn)定，經(jīng)濟全球化趨勢深入發(fā)展，科技進步日新月異，生產要素流動和產業(yè)轉移加快，我國與世界經(jīng)濟的相互聯(lián)系和影響日益加深，國內國際兩個市場、兩種資源相互補充，外部環(huán)境總體上對我國發(fā)展有利。根據(jù)全面建設小康社會的總體要求，“十一五”時期要努力實現(xiàn)宏觀經(jīng)濟平穩(wěn)運行。國內生產總值年均增長7.5%，實現(xiàn)人均國內生產總值比2000年翻一番。城鎮(zhèn)新增就業(yè)和轉移農業(yè)勞動力各4500萬人，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在5%。價格總水平基本穩(wěn)定。國際收支基本平衡。“十一五”時期，堅持市場化、產業(yè)化、社會化方向，拓寬領域、擴大規(guī)模、優(yōu)化結構、增強功能、規(guī)范市場，提高服務業(yè)的比重和水平。適應居民消費結構升級趨勢，繼續(xù)發(fā)展主要面向消費者的服務業(yè)，擴大短缺服務產品供給，滿足多樣化的服務需求。積極發(fā)展房地產業(yè)，調整住房供應結構，重點發(fā)展普通商品住房和經(jīng)濟適用住房，嚴格控制大戶型高檔商品房。按照保障供給、穩(wěn)定房價的原則，加強對房地產一、二級市場和租賃市場的調控，促進住房梯次消費。完善房地產開發(fā)融資方式，加強資本金管理，規(guī)范發(fā)展住房消費信貸和保險。規(guī)范物業(yè)管理行為，提高市場化程度。表2-1我國“十一五”時期國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的主要目標類別指標2005年2010年年均增長(%)屬性預期性預期性經(jīng)濟結構服務業(yè)增加值比重（%）服務業(yè)就業(yè)比重（%）研究與試驗發(fā)展經(jīng)費支出占國內生產總值比重（%）城鎮(zhèn)化率（%）

預期性預期性

預期性預期性人口資源環(huán)境全國總人口（萬人）單位國內生產總值能源消耗降低（%）單位工業(yè)增加值用水量降低（%）農業(yè)灌溉用水有效利用系數(shù)工業(yè)固體廢物綜合利用率（%）耕地保有量（億公頃）主要污染物排放總量減少（%）森林覆蓋率（%）

約束性約束性約束性預期性預期性約束性約束性約束性公共服務人民生活國民平均受教育年限（年）城鎮(zhèn)基本養(yǎng)老保險覆蓋人數(shù)（億人）新型農村合作醫(yī)療覆蓋率（%）五年城鎮(zhèn)新增就業(yè)（萬人）五年轉移農業(yè)勞動力（萬人）城鎮(zhèn)登記失業(yè)率（%）城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）農村居民人均純收入（元）

預期性約束性約束性預期性預期性預期性預期性預期性注：國內生產總值和城鄉(xiāng)居民收入為2005年價格；帶[]的為五年累計數(shù)；主要污染物指二氧化硫和化學需氧量。2.1.2專項規(guī)劃對我國房地產行業(yè)的發(fā)展規(guī)劃，《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》第四篇“加快發(fā)展服務業(yè)”第十七章“豐富消費性服務業(yè)”第二節(jié)“發(fā)展房地產業(yè)”指出，“調整住房供應結構，重點發(fā)展普通商品住房和經(jīng)濟適用住房，嚴格控制大戶型高檔商品房。按照保障供給、穩(wěn)定房價的原則，加強對房地產一、二級市場和租賃市場的調控，促進住房梯次消費。完善房地產開發(fā)融資方式，加強資本金管理，規(guī)范發(fā)展住房消費信貸和保險。規(guī)范物業(yè)管理行為，提高市場化程度?！?.1.3區(qū)域規(guī)劃xx規(guī)劃《xx國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》第四章“主要任務和措施”提出要推進現(xiàn)代化大城市建設，加快建設組團城市，全面實施“2+5”組團城市發(fā)展規(guī)劃，加快建設中心組團和大良容桂組團兩個100萬人口以上的新城區(qū)，培育獅山組團、西南組團、西江組團、大瀝組團、九江龍江組團五個30萬～50萬人口規(guī)模的城區(qū)，扶持九個10～20萬人口規(guī)模的城鎮(zhèn)（群），完善其它10萬人口規(guī)模以下的小城鎮(zhèn)，形成四級城鎮(zhèn)等級結構，推進新型城鄉(xiāng)協(xié)調發(fā)展。發(fā)揮中心組團建設的引領和示范帶動作用，突出各組團的發(fā)展特色，提升中心城鎮(zhèn)建設水平。積極參與廣佛都市圈建設，形成在空間形態(tài)上與珠江東西岸的“港深—珠澳”相呼應的現(xiàn)代化大都市圈。到2010年，全市城市化水平達到80%以上，中心城區(qū)城市化水平達到85%。yy區(qū)規(guī)劃（1）《xxyy區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》指出yy區(qū)在未來幾年的發(fā)展戰(zhàn)略是致力打造以“西南組團”為中心，以yy大道為軸線的東部工業(yè)板塊和西部服務業(yè)板塊。形成兩翼齊飛、三大產業(yè)協(xié)調發(fā)展的yy經(jīng)濟社會發(fā)展的總體格局?，F(xiàn)摘錄其中1條戰(zhàn)略如下：城市化戰(zhàn)略。把西南中心城區(qū)和全區(qū)城市化建設結合起來，加快推進西南中心城區(qū)建設，著力發(fā)展第三產業(yè)和文化產業(yè)，輻射帶動城鎮(zhèn)和產業(yè)基地人口、資源、公共服務設施和土地利用向西南中心城區(qū)集中，使城市建設與經(jīng)濟社會發(fā)展相適應，與生態(tài)環(huán)境相協(xié)調，實現(xiàn)人與自然和諧發(fā)展。（2）《xxyy區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》確定yy區(qū)在未來五年的總體發(fā)展目標是：到2010年，全區(qū)生產總值比2000年增長5.2倍(翻兩番多)，人均GDP達到8000美元以上；每萬元GDP能耗下降20%左右，年均下降5%；經(jīng)濟實力進一步增強，人民富裕安康，社會更加和諧，率先基本實現(xiàn)社會主義現(xiàn)代化；到2020年，全區(qū)生產總值比2010年再翻一番多，人均生產總值達到20000美元以上，建設經(jīng)濟繁榮、生活富裕、環(huán)境優(yōu)美、城鄉(xiāng)協(xié)調、社會和諧的yy，力爭全面實現(xiàn)現(xiàn)代化。部分“十一五”發(fā)展具體目標如下：1、整體經(jīng)濟實力實現(xiàn)新跨越?！笆晃濉逼陂g，全區(qū)生產總值年均增長21%，到2010年突破500億元,人均GDP超過8,000美元，年均增長10.2%左右。財政稅收占GDP的比重逐步提高，縣域鎮(zhèn)級經(jīng)濟實力不斷增強，基本形成集群經(jīng)濟。在產業(yè)提高質量和效益的基礎上，擴大經(jīng)濟總量的規(guī)模，經(jīng)濟社會實現(xiàn)跨越式發(fā)展，成為佛山經(jīng)濟發(fā)展新的增長點。2、產業(yè)素質實現(xiàn)新提升。產業(yè)競爭力和可持續(xù)發(fā)展能力顯著提升。初步建成擁有一定創(chuàng)新能力、產業(yè)集群較發(fā)達，生產服務體系較完善，具有較大區(qū)域競爭力的現(xiàn)代新型制造業(yè)基地；加快發(fā)展以現(xiàn)代物流為重點、面向本地優(yōu)勢產業(yè)的服務業(yè)，第三產業(yè)增加值在生產總值中的比重得到提升；科技含量高、外向度高、經(jīng)濟效益高的現(xiàn)代化都市型生態(tài)農業(yè)實現(xiàn)新突破?！笆晃濉逼谀?，全區(qū)工業(yè)生產總值將突破1500億元，年均遞增25%；高新技術產品產值占工業(yè)總產值比重達到35%以上；第三產業(yè)增加值力爭達到90億元，年均遞增13%；農業(yè)總產值達到32.7億元，年均遞增4.5%以上。3、西南中心城區(qū)初具規(guī)模。建設30～50萬人口規(guī)模的中心城區(qū)。交通、通訊、能源、水利、環(huán)保等現(xiàn)代化基礎設施建設不斷推進，城市功能更加完善，環(huán)境綜合治理取得實效，城鄉(xiāng)環(huán)境質量明顯改善，環(huán)境綜合指數(shù)達到90分以上，常住人口接近40萬人，西南中心城區(qū)框架基本形成，建成國家環(huán)保模范城市。（3）《xxyy區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》第四章“主要任務”第（六）條“加強基礎設施建設，加快西南中心城區(qū)建設進程”則對西南街道城區(qū)的建設指明了方向，即“按照合理布局、優(yōu)化結構、增強功能、組團發(fā)展規(guī)劃的要求，大力推進以交通、能源、環(huán)保、水利等為重點的基礎設施建設，加快西南中心城區(qū)建設進程……加快推進西南中心城區(qū)建設步伐。強化西南中心城區(qū)的集聚作用，加快云東海開發(fā)，建設江南新區(qū)，打造我區(qū)‘二江三岸’城市發(fā)展的新格局。到2010年，全區(qū)城鎮(zhèn)化水平達到80%以上，中心城區(qū)城鎮(zhèn)化水平達到85%-90%以上。”2.1.4城市總體規(guī)劃在《xx國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》的指引下，根據(jù)xx“2+5”組團城市發(fā)展戰(zhàn)略，《xxyy區(qū)城市總體規(guī)劃（2003-2020年）》構建了yy建設“一河兩岸”的城市空間形態(tài)，明確了未來15年yy的城市性質、職能、規(guī)模和發(fā)展方向。明確規(guī)劃yy城市建設的目標就是使yy成為珠江三角洲西、北江交匯處的園林城市，廣佛都市圈西部交通樞紐及旅游、會議、培訓基地。yy區(qū)城市總體規(guī)劃確定了西南組團人口規(guī)模為：近期（2010年）城鎮(zhèn)化水平將達到80%左右，城鎮(zhèn)人口規(guī)模26-28萬人；遠期（2020年）城鎮(zhèn)化水平將達到90%左右，城鎮(zhèn)人口規(guī)模36-40萬人；遠景人口規(guī)模達50萬人。西南組團城市建設用地規(guī)模為：近期（2010年）城市建設用地達到33.6k㎡，人均建設用地控制在120㎡。遠期（2020年）城市建設用地控制在48k㎡，人均建設用地120㎡。yy區(qū)城市總體規(guī)劃將我區(qū)的城市性質定義為：珠三角西、北江交匯處的園林城市，廣佛都市區(qū)西部的交通樞紐和旅游、會議、培訓基地，yy區(qū)的政治、經(jīng)濟、文化中心。主要城市職能為：廣佛都市區(qū)西部交通樞紐與物流基地；廣佛都市區(qū)外圍居住中心和旅游、會議、培訓基地；佛山西部制造業(yè)基地；xx域重要的綠色農產品生產、加工基地。此外，本規(guī)劃明確了城市中心區(qū)的位置，并明確了西南、河口、云東海以及江南的功能，確定城市發(fā)展方向以向西、向南發(fā)展為主。我區(qū)未來的建設需加快河口片區(qū)的提升改造，強化其生活居住功能；西南片區(qū)重點向西，近期適當向北，逐步優(yōu)化；江南片區(qū)重視保護環(huán)境，適時開發(fā)。西南組團中心區(qū)的規(guī)劃范圍為東起三達路，南到北江堤岸、西側北段以森林公園邊緣為界，西側南段以口岸大道為界，北至南湖路，規(guī)劃范圍南北長約4600米，東西長約2200米，規(guī)劃用地面積約中心區(qū)規(guī)劃以南北向景觀大道為主軸線，發(fā)揮了沿江的優(yōu)勢，規(guī)劃建設濱江公園、行政服務中心、商務中心、青少年活動中心、體育館、展覽館、圖書館及一系列公共服務設施，以及良好的人居環(huán)境，營造出一系列環(huán)境優(yōu)美的城市開放空間，使yy區(qū)的城市配套項目得到了合理的補充，也為中心區(qū)開發(fā)建設的良性發(fā)展奠定了堅實的基礎。2.1.5項目規(guī)劃內容的銜接和協(xié)調規(guī)劃銜接根據(jù)xx城市規(guī)劃管理有關規(guī)定及《xxyy區(qū)城市總體規(guī)劃（2003-2020年）》的規(guī)劃要求，結合佛山規(guī)劃局yy分局給出的本項目的規(guī)劃設計條件，本項目規(guī)劃目標是立足于以人為本和尊重與保護環(huán)境的基礎上，將小區(qū)打造成為yy當?shù)氐臉酥拘愿邫n生活小區(qū)。本項目依據(jù)xx規(guī)劃局yy分局對本項目給出的規(guī)劃設計條件，已經(jīng)對項目總平面布置進行了周詳?shù)恼撟C和合理的規(guī)劃，使項目規(guī)劃、布局與yy城市規(guī)劃相匹配。其具體規(guī)劃包括項目總平面規(guī)劃、綠地系統(tǒng)規(guī)劃、豎向系統(tǒng)規(guī)劃、道路交通系統(tǒng)規(guī)劃以及單體建筑規(guī)劃等。xx規(guī)劃局yy分局對xxyy區(qū)金域華庭項目地塊土地利用做出用地控制指標。項目的土地使用只須在總體上符合控制指標的，在局部上可適當調整土地利用強度。項目地塊的規(guī)劃技術經(jīng)濟指標需滿足以下要求：①建筑密度（D）：≤28%；②容積率（FAR）：≤1.8；③綠地率（GR）：≥35%；④建筑層數(shù)及高度：宜≤3層，限高12米。⑤按照國家有關規(guī)定要求套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比例必須達到開發(fā)建設住房總面積的70%以上。本次金域華庭項目在用地強度上比較大，但不會影響項目符合土地利用控制指標。經(jīng)xx規(guī)劃局yy分局審核通過了本項目的規(guī)劃建筑密度為19%，容積率為1.8，綠地率為35%，建筑最高層數(shù)為18層。布局協(xié)調房地產行業(yè)是國民經(jīng)濟和社會發(fā)展中的先導性行業(yè)、支柱性產業(yè)，也就是說要發(fā)展一個地區(qū)必然是房地產行業(yè)先行，有了房，才可以居、才可以工、才可以商。上面我們介紹了yy區(qū)的城市總體規(guī)劃，知道西南組團近期（2010年）城鎮(zhèn)化水平將達到80%左右，城鎮(zhèn)人口規(guī)模26-28萬人；遠期（2020年）城鎮(zhèn)化水平將達到90%左右，城鎮(zhèn)人口規(guī)模36-40萬人；遠景人口規(guī)模達50萬人。這樣的城鎮(zhèn)化進程推進就必然需要大量的住宅，故在yy發(fā)展房地產是一項關乎人民生活水平提高、關乎社會進步發(fā)展的大事。本項目不僅位于西南片區(qū)重點發(fā)展方向的位置上，而且還剛好處于西南組團中心區(qū)內，戰(zhàn)略意義重大。如何搞好本項目，是關系到如何把yy區(qū)城市總體規(guī)劃變?yōu)楝F(xiàn)實的關鍵一步?？梢?，本項目的適時而為是順應了yy的城市規(guī)劃發(fā)展的。項目所處位置屬于西南組團重點發(fā)展的區(qū)域，其開發(fā)建設可作為新城開發(fā)建設的排頭兵，一方面配合了規(guī)劃居住區(qū)的實施，另一方面配合了規(guī)劃工業(yè)區(qū)工廠工作人員的住房需要?？傮w來說，項目與有關國民經(jīng)濟與社會發(fā)展規(guī)劃以及yy區(qū)城市總體規(guī)劃是比較銜接和協(xié)調的。2.2產業(yè)政策分析2.2.1房地產市場的產業(yè)政策近年來隨著我國房地產市場的升溫，國家也相繼出臺了相關的調控政策,這些政策對房地產市場起到了一定的調控和引導作用，促進了房地產市場的良性健康發(fā)展。尤其是隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，人民生活水平不斷提高，特別是高收入人群數(shù)量的增加，人民對住宅的多樣化，可選擇性及功能質量和環(huán)境質量的要求越來越高。為了滿足這部分高收入人群對高質量居住環(huán)境的需求，讓他們產生一種強烈的歸屬感，從而在市場上形成較為強烈的需求，故而項目在規(guī)劃、開發(fā)構思上都是針對他們而量體裁出合適的低層戶型?？梢?，本項目積極響應了國家的政策，滿足了市場的需求，盡了企業(yè)的社會責任，是利國利民的好項目?，F(xiàn)就有關對本項目有影響作用的行業(yè)政策陳述如下：（1）2005年3月國務院辦公廳發(fā)出了《國務院辦公廳關于切實穩(wěn)定住房價格的通知》（簡稱“國八條”），國家對房地產市場的調控上升到政治高度。國務院出臺八點穩(wěn)定房價的意見如下：一是高度重視穩(wěn)定住房價格；二是將穩(wěn)定房價提高到政治高度，建立政府負責制；三是大力調整住房供應結構，調整用地供應結構，增加普通商品房和經(jīng)濟住房土地供應，并督促建設；四是嚴格控制被動性住房需求，主要是控制拆遷數(shù)量；五是正確引導居民合理消費需求；六是全面監(jiān)測房地產市場運行；七是積極貫徹調控住房供求的各項政策措施；八是認真組織對穩(wěn)定住房價格工作的督促檢查。2005年5月國務院辦公廳發(fā)出通知，轉發(fā)建設部等七部委《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，要求各地區(qū)、各部門要把解決房地產投資規(guī)模過大、價格上漲幅度過快等問題，作為當時加強宏觀調控的一項重要任務。本次調整指出應該在規(guī)劃審批、土地供應以及信貸、稅收等方面，對中小套型、中低價位普通住房給予優(yōu)惠政策支持，改善住房供給結構。（2）2006年5月17日《關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見》也就是國六條出臺，具體內容是：一是切實調整住房供應結構。重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房。各地都要制定和實施住房建設規(guī)劃，對新建住房結構提出具體比例要求。二是進一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調節(jié)作用。嚴格執(zhí)行住房開發(fā)、銷售有關政策，完善住房轉讓環(huán)節(jié)稅收政策，有區(qū)別地適度調整信貸政策，引導和調節(jié)住房需求?？茖W確定房地產開發(fā)土地供應規(guī)模，加強土地使用監(jiān)管，制止囤積土地行為。三是合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度，減緩被動性住房需求過快增長。四是進一步整頓和規(guī)范房地產市場秩序。加強房地產開發(fā)建設全過程監(jiān)管，制止擅自變更項目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房價行為。五是加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用住房。積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。六是完善房地產統(tǒng)計和信息披露制度。增強房地產市場信息透明度，全面、及時、準確地發(fā)布市場供求信息，堅持正確的輿論導向。（3）進入2007年，廣東省也相應作出了調控動作，出臺了相關的意見，對此華盛公司將全力擁護。《廣東省建設廳印發(fā)2007年廣東省建設工作要點的通知（粵建法字[2007]18號）》指出，2007年全省建設工作的總體要求是，以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導，認真貫徹全國建設工作會議和省委九屆十次全會精神，全面落實科學發(fā)展觀和構建社會主義和諧社會重大戰(zhàn)略部署，發(fā)揮城鄉(xiāng)規(guī)劃的統(tǒng)籌和先導作用，促進城鎮(zhèn)化健康發(fā)展，深入貫徹房地產調控政策，完善住房保障體系，加大建筑節(jié)能和安全生產工作力度，完善市政公用服務設施，提高城鄉(xiāng)人居環(huán)境水平，促進依法行政，加強黨風廉政建設和精神文明建設，開創(chuàng)我省建設事業(yè)的新局面。（4）2008年12月20日《國務院辦公廳關于促進房地產市場健康發(fā)展的若干意見》出臺，具體的內容是：一、加大保障性住房建設。力度爭取用3年時間基本解決城市低收入住房困難家庭住房及棚戶區(qū)改造問題。二、進一步鼓勵普通商品住房消費。加大對自住型和改善型住房消費的信貸支持力度，對住房轉讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實行減免政策。三、支持房地產開發(fā)企業(yè)積極應對市場變化。引導房地產開發(fā)企業(yè)積極應對市場變化，支持房地產開發(fā)企業(yè)合理的融資需求取消城市房地產稅。四、強化地方人民政府穩(wěn)定房地產市場的職責。五、加強房地產市場監(jiān)測。六、積極營造良好的輿論氛圍。（5）進入2009年，廣東省也相應作出了調控動作?；浭鍡l《國務院辦公廳關于促進我省房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》（國辦發(fā)〔2008〕131號）中鼓勵普通住房消費措施和支持房地產開發(fā)企業(yè)積極應對市場變化，要求在2009年重點抓好全面落實房地產市場調控政策，著力構建住房保障體系的工作。切實調整住房供應結構。深入貫徹國家關于房地產的調控政策，適當加大土地供應量，落實年度住宅建設計劃，使商品房供應量基本滿足市場需求；運用規(guī)劃等調節(jié)手段，調整住房供應結構，增加面向中低收入家庭的中低價位、中小套型普通商品住房供給，穩(wěn)定市場供求關系，保持房地產業(yè)合理的發(fā)展規(guī)模和增長水平。（6）在低層住宅建筑產業(yè)政策上，國家國土資源部重申“調整住房戶型結構、嚴格低層用地審批”，明確繼續(xù)限制低層住宅建筑的供應，對于類似用地限制兩年以上的要回收。2.2.2房地產市場發(fā)展的方向1、企業(yè)中心全面轉移。早期，房地產業(yè)是勞動密集型企業(yè)，對資金、技術、人才的需求遠低于低廉、充足的勞動力和優(yōu)惠寬松的稅收環(huán)境的需求。在發(fā)展到一定規(guī)模后，房地產業(yè)開始尋求資本、信息、技術、人才等企業(yè)快速發(fā)展的新生產要素，而這些往往是在企業(yè)的誕生地找不到的。2、上下游開始對接。隨著經(jīng)濟實力與技術力量的發(fā)展，一些房地產企業(yè)已經(jīng)不再是簡單地處在產業(yè)鏈的一個節(jié)點上（如建材等），而是擁有了自己的一些核心技術，企業(yè)的產業(yè)布局開始向相對完整的產業(yè)鏈方向擴張。3、開發(fā)模式發(fā)生革命。在對發(fā)達國家的產業(yè)追趕中，中國的房地產現(xiàn)在有片面重視產品技術與質量，而對生產模式等柔性的工藝技術重視不夠。在信息技術的促進下，世界房地產開發(fā)將從大規(guī)模生產模式轉向大規(guī)模定制（大規(guī)模定制能給用戶提供個性化的產品）模式的改變。4、信息產品進入房地產終端?，F(xiàn)在的房地產終端產品簡單地存在著，在使用中基本上只發(fā)揮相對單一的功能。而隨著信息技術的發(fā)展，在以后的10年中，信息技術將廣泛地應用到房地產的最終產品中。一些舊的樓宇也要進行網(wǎng)絡化的升級，產品信息化（全面數(shù)字化將擁有網(wǎng)絡核心）成為網(wǎng)絡的終端。水泥鋼筋的建筑在網(wǎng)絡的支持下，將更加智能化，從開放的網(wǎng)絡中獲得充分的信息，功能將更加人性化。2.2.3項目所在地yy房地產市場綜述yy地域廣闊，自然環(huán)境優(yōu)美，空氣質量高，非常適合生活居住，yy的房地產依托這個得天獨厚的自然背景大力發(fā)展了一大批高素質樓盤而且深受市場歡迎。根據(jù)yy區(qū)建設局提供的2005年、2006年商品房預售與銷售數(shù)據(jù)顯示：2005年1－11月，共預售1948套，預售面積是20.14萬平方米，實際成交套數(shù)為2959套，實際成交面積則是23.79萬平方米，初顯供不應求的情況。但這種供不應求現(xiàn)象在2006年已得到有力的緩解。2006年1－11月份共預售1124套商品房，預售面積為14.59萬平方米，而實際成交套數(shù)則是1528套，成交面積達14.56萬平方米，實際成交套數(shù)超出預售套數(shù)404套，實際成交面積則比預售面積少了0.03萬平方米。從上述數(shù)據(jù)可看出，雖實際成交套數(shù)上升，但實際成交面積卻有所降低，yy區(qū)樓市供求關系大致平衡。2007年，隨著yy城市環(huán)境的進一步改善和樓盤素質的大幅提升，房地產市場也出現(xiàn)了量價齊升的可喜局面。2007年yy區(qū)商品房成交面積為55.81萬㎡，成交套數(shù)為5787套，月均成交482套，其中160㎡以上商品房成交345套，面積10.40萬㎡，總金額為66641.37萬元。2008年全年yy區(qū)商品房成交面積為33.14萬㎡，成交套數(shù)為3548套，為2007年全年成交套數(shù)的61.3%，月均成交296套，比上年減少2239套，其中160㎡以上商品房成交294套，面積9.02萬㎡比2007年少1.38萬㎡，總金額達72556.10萬元，比2007年高8.86%。同時，2008年商品房成交均價為5587.22元/㎡，同比2007年的4518.36元有23.7%的漲幅，可見yy市場在08年寒冬下，并沒有量價齊跌。進入2009年，前三季度商品房成交套數(shù)為7361套，遠超過去年前三季度的2587套；前三季度商品房成交金額達3，134，101，865.6元，遠超過去年前三季度的1，165，443，766.5元。2009年以來，yy房地產市場量價齊升，部分開發(fā)商乘“回暖之風”低價入市，而更多開發(fā)商則順勢調價，幅度合理則增強消費者的信心，過度則一直剛性需求的釋放，目前各開發(fā)商均處于邊試邊調邊觀察階段。隨著泛珠三角、粵港澳和廣佛都市圈區(qū)域合作的加快推進，珠三角的競爭力不斷加強。珠二環(huán)、佛山一環(huán)等高等級公路的建成通車，使yy與珠三角其他城市地區(qū)的距離大大拉近，往來更加便利。便捷的交通使得yy區(qū)位、資源、生態(tài)等比較優(yōu)勢和后發(fā)優(yōu)勢將更加凸現(xiàn)。2006年，廣東麗日集團、匯銀創(chuàng)展等大型房地產開發(fā)商先后進駐yy開發(fā)超級大盤。這些大型房地產開發(fā)商的到來使得yy樓市熱鬧紛繁，為yy樓市、yy經(jīng)濟注入了高質量的新鮮血液。yy從此開始舊貌換新顏。地處廣佛都市圈后花園的yy，正成為珠三角新一輪房地產開發(fā)的熱土。2.3行業(yè)準入分析2.3.1行業(yè)準入標準介紹《中華人民共和國城市房地產管理法》為房地產行業(yè)的管理法規(guī)，本項目的建設、運作均依照此法進行，現(xiàn)簡介其中部分條文如下：總則第一條為了加強對城市房地產的管理，維護房地產市場秩序，保障房地產權利人的合法權益，促進房地產業(yè)的健康發(fā)展，制定本法。第二條在中華人民共和國城市規(guī)劃區(qū)國有土地（以下簡稱國有土地）范圍內取得房地產開發(fā)用地的土地使用權，從事房地產開發(fā)、房地產交易，實施房地產管理，應當遵守本法。本法所稱房屋，是指土地上的房屋等建筑物及構筑物。本法所稱房地產開發(fā)，是指在依據(jù)本法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。房地產開發(fā)用地第一節(jié)土地使用權出讓第九條土地使用權出讓，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設用地計劃。第十四條土地使用權出讓，應當簽訂書面出讓合同。土地使用權出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。第十五條土地使用者必須按照出讓合同約定，支付土地使用權出讓金；未按照出讓合同約定支付土地使用權出讓金的，土地管理部門有權解除合同，并可以請求違約賠償。房地產開發(fā)第二十四條房地產開發(fā)必須嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設。第二十五條以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發(fā)的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權；但是，因不可抗力或者政府，政府有關部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。第二十七條依法取得的土地使用權，可以依照本法和有關法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價入股、合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產。第二十八條國家采取稅收等方面的優(yōu)惠措施鼓勵和扶持房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設居民住宅。第二十九條房地產開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。設立房地產開發(fā)企業(yè)，應當具備下列條件：（一）有自己的名稱和組織機構；（二）有固定的經(jīng)營場所；（三）有符合國務院規(guī)定的注冊資本；（四）有足夠的專業(yè)技術人員；（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。設立房地產開發(fā)企業(yè)，應當向工商行政管理部門申請設立登記。工商行政管理部門對符合本法規(guī)定條件的，應當予以登記，發(fā)給營業(yè)執(zhí)照；對不符合本法規(guī)定條件的，不予登記。設立有限責任公司、股份有限公司，從事房地產開發(fā)經(jīng)營的，還應當執(zhí)行公司法的有關規(guī)定。房地產開發(fā)企業(yè)在領取營業(yè)執(zhí)照后的一個月內，應當?shù)降怯洐C關所在地的縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門備案。第三十條房地產開發(fā)企業(yè)的注冊資本與投資總額的比例應當符合國家有關規(guī)定。房地產開發(fā)企業(yè)分期開發(fā)房地產的，分期投資額應當與項目規(guī)模相適應，并按照土地使用權出讓合同的規(guī)定，按期投入資金，用于項目建設。2.3.2對本項目符合行業(yè)準入標準分析本項目的建設單位是xxyyzz房地產開發(fā)有限公司，符合房地產行業(yè)的準入規(guī)定，并已取得房地產開發(fā)企業(yè)暫定資質證書。詳見附件。土地方面，項目地塊土地使用權的取得符合《中華人民共和國城市房地產管理法》相關規(guī)定。zz公司在資質范圍內開發(fā)本項目，公司有自己的名稱、固定的經(jīng)營場所，有足夠的注冊資本、足夠的專業(yè)人員（見第一章項目申報單位簡介），在房地產企業(yè)開發(fā)資質、對土地的開發(fā)使用、企業(yè)的經(jīng)營條件等方面，都是符合《中華人民共和國城市房地產管理法》相關規(guī)定的。第三章資源開發(fā)及綜合利用分析本項目并非資源開發(fā)類項目，沒有對金屬礦、煤礦、石油天然氣礦、建材礦以及水（力）、森林等自然和礦產資源的開發(fā)，故不對資源開發(fā)及綜合利用展開分析，只簡要介紹如下。3.1資源開發(fā)方案本項目不屬于資源開發(fā)類項目，對資源開發(fā)方案不予論述。3.2資源利用方案本項目開發(fā)建設過程中需要耗用的自然資源及原材料為：鋼材、水泥、砂、石、環(huán)保磚、拋光磚、瓷磚、水、電等。其中鋼材由外地運輸過來，其余材料在yy各鎮(zhèn)區(qū)有其生產的企業(yè)，可以就近取材。yy本地有豐富的水泥、砂、石資源。尤其是陶瓷與水泥，當?shù)鼐陀卸嗉疑a的企業(yè)，本項目的建設就近取材大大節(jié)約了建材采購費用和運輸費用，且使上游原材料生產企業(yè)得到可觀的業(yè)務收益。3.3資源節(jié)約措施建設資源節(jié)約型的社會如今已成為全國上下的共識，建設行業(yè)是民生性、社會性很強的行業(yè)，在節(jié)約型社會的建設中具有舉足輕重的作用。zz公司將認真落實科學發(fā)展觀,在項目建設過程中注重資源節(jié)約,通過選擇技術水平先進的施工單位,提高對資源的利用效率,降低對環(huán)境的影響,真正做到可持續(xù)發(fā)展。項目在建設過程中會采取以下資源節(jié)約措施：1、多渠道推進建筑節(jié)材，拉動新型建材應用。因地制宜選擇采用新型墻體材料和粉煤灰、礦渣、石粉等工業(yè)廢料資源作為本項目建設的主導墻材。2、大力應用高性能、低材耗的建筑體系和建筑材料。在附屬建筑如車棚、活動場所中運用可循環(huán)利用的新型建筑體系，如鋼結構。3、選擇優(yōu)質的施工企業(yè)并要求其適當提高建筑施工技術裝備水平，全面提升施工現(xiàn)場裝配和機械化生產能力，大幅度提高建筑過程的勞動生產率。4、要求施工單位積極推行“綠色施工”。通過有效應用清潔生產技術，推進“綠色施工”，減少施工對環(huán)境的負面影響。創(chuàng)建節(jié)約型工地，在施工過程中節(jié)約使用煤電油氣等資源，降低建筑施工能耗。第四章節(jié)能方案分析4.1用能標準和節(jié)能規(guī)范xxyy區(qū)金域華庭項目用能標準按照《中華人民共和國節(jié)約能源法》、《國家發(fā)展改革委節(jié)能中長期專項規(guī)劃》、《國務院關于加強節(jié)能工作的決定》執(zhí)行，在節(jié)能方面的規(guī)劃、設計、施工、運營遵照《夏熱冬暖地區(qū)居住建筑節(jié)能設計標準》（JGJ75-2003）、《夏熱冬暖地區(qū)居住建筑節(jié)能設計標準》廣東省實施細則，同時參考《綠色建筑評價標準》（GB/T50378-2006）和《綠色建筑技術導則》(建科[2005]199號)。4.1.1用能標準及節(jié)能設計規(guī)范簡介用能標準1、《中華人民共和國節(jié)約能源法》。此法是我國節(jié)約能源方面的法律，是為推進全社會節(jié)約能源，提高能源利用效率和經(jīng)濟效益，保護環(huán)境，保障國民經(jīng)濟和社會的發(fā)展，滿足人民生活需要而制定。該法對“節(jié)能”下了明確的定義，即節(jié)能系指加強用能管理，采取技術上可行、經(jīng)濟上合理以及環(huán)境和社會可以承受的措施，減少從能源生產到消費各個環(huán)節(jié)中的損失和浪費，更加有效、合理地利用能源。2、《國家發(fā)展改革委關于印發(fā)節(jié)能中長期專項規(guī)劃的通知》（發(fā)改環(huán)資[2007]2505號）。國家發(fā)改委節(jié)能中長期專項規(guī)劃在論述我國目前能源利用情況時指出，目前我國單位建筑面積采暖能耗相當于氣候條件相近發(fā)達國家的2-3倍。據(jù)專家分析，我國公共建筑和居住建筑全面執(zhí)行節(jié)能50%的標準是現(xiàn)實可行的；與發(fā)達國家相比，即使在達到了節(jié)能50%的目標以后仍有約50%的節(jié)能潛力。該規(guī)劃指出今后尤其是“十一五”期間，建筑、商用和民用是節(jié)能的重點領域。規(guī)劃對建筑物節(jié)能提出了鼓勵政策，即“鼓勵采用蓄冷、蓄熱空調及冷熱電聯(lián)供技術，中央空調系統(tǒng)采