2023年度房地產(chǎn)估價(jià)師之估價(jià)原理與方法真題練習(xí)試卷A卷含答案

2023年度房地產(chǎn)估價(jià)師之估價(jià)原理與方法真題練習(xí)試卷A卷含答案

單選題（共57題）1、某房地產(chǎn)在2014年3月的價(jià)格為7200元/m2，已知類(lèi)似房地產(chǎn)在2014年3月至9月的價(jià)格指數(shù)分別為：99.40，94.80，96.60，105.10，109.30，112.70，118.30（均以上個(gè)月為基數(shù)）。該房地產(chǎn)2014年9月的價(jià)格為（）元/m2。A.8485B.8536C.10038D.10098【答案】D2、“腎者，胃之關(guān)也”，是指A.腎藏精B.腎主水C.腎主納氣D.腎主生殖【答案】B3、起于四肢肘膝以上部位的是A.十二經(jīng)脈B.奇經(jīng)八脈C.十二經(jīng)別D.十五別絡(luò)【答案】C4、住宅平面設(shè)計(jì)中的功能分區(qū)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響屬于房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中的（）。A.區(qū)位因素B.社會(huì)因素C.實(shí)物因素D.權(quán)益因素【答案】C5、房地產(chǎn)的（）特性，是房地產(chǎn)的最重要的特性。A.不可移動(dòng)B.供給有限C.價(jià)值量大D.用途多樣【答案】A6、關(guān)于假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)中調(diào)查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地狀況的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）。A.弄清規(guī)劃條件主要是為了選取最佳開(kāi)發(fā)利用方式B.弄清土地權(quán)益狀況主要是為了預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格、租金等C.弄清土地區(qū)位主要是為了確定房地產(chǎn)已投入成本的合理性D.弄清土地實(shí)物狀況主要是為了預(yù)測(cè)后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出【答案】C7、關(guān)于收益遞增遞減原理揭示的規(guī)模報(bào)酬規(guī)律，假定以相同的比例來(lái)增加所有的投入量（即規(guī)模的變化），則下列說(shuō)法正確的是（）。A.產(chǎn)出量的增加比例可以是大于、小于或等于投入量的增加比例B.產(chǎn)出量的增加比例一定大于投入量的增加比例C.產(chǎn)出量的增加比例一定小于投入量的增加比例D.難以確定【答案】A8、神思難以集中專(zhuān)一，甚則神思恍惚，面色蒼白無(wú)華，舌色不榮病機(jī)是A.心血不足B.心陰不足C.心的陽(yáng)氣偏衰D.心血瘀阻【答案】A9、某套住宅的使用面積為100m2，成交總價(jià)為80萬(wàn)元，其中附帶家具和電器的價(jià)值為2萬(wàn)元，成交價(jià)款在成交當(dāng)日支付50%，余款一年后支付；假設(shè)年折現(xiàn)率為6%，使用面積與建筑面積的比率為75%，則在成交當(dāng)日以建筑面積計(jì)算的該住宅“純粹”房地產(chǎn)的實(shí)際交易價(jià)格為（）元/m2。A.5680B.5830C.5850D.7574【答案】A10、用收益法評(píng)估某宗房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，除有租約限制的以外，應(yīng)選?。ǎ﹥羰找孀鳛楣纼r(jià)依據(jù)。A.類(lèi)似房地產(chǎn)的客觀(guān)B.類(lèi)似房地產(chǎn)的實(shí)際C.類(lèi)似房地產(chǎn)的最高D.類(lèi)似房地產(chǎn)的最低【答案】A11、當(dāng)國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)激烈時(shí)，為吸引投資者通常會(huì)采?。ǎ┱?。A.高地價(jià)B.低地價(jià)C.優(yōu)惠D.折中【答案】B12、某商業(yè)房地產(chǎn)年凈收益在樂(lè)觀(guān)、保守和最可能情況下的估價(jià)值分別為6萬(wàn)元、4.2萬(wàn)元和5.4萬(wàn)元。若收益期限為30年，報(bào)酬率為6%，無(wú)法定優(yōu)先受賠償款。則該商業(yè)房地產(chǎn)的抵押價(jià)值為（）萬(wàn)元。A.57.81B.71.58C.74.33D.82.59【答案】A13、房地產(chǎn)損害賠償?shù)念?lèi)型多種多樣，但其中并不包括（）。A.因使他人房地產(chǎn)遭受污染的B.因修改城鄉(xiāng)規(guī)劃給房地產(chǎn)權(quán)利人等的合法權(quán)益造成損失的C.因新建建筑物影響了相鄰建筑物的通風(fēng)、采光、日照、景觀(guān)、視野等，造成相鄰房地產(chǎn)價(jià)值減損的D.因初始登記不當(dāng)，造成房地產(chǎn)權(quán)利人損害的【答案】D14、某種生活必需品，在某種特定的條件下，消費(fèi)者對(duì)這種商品的需求與價(jià)格呈同方向變化。這種物品指的是（）。A.炫耀性物品B.正常商品C.吉芬物品D.馬鈴薯【答案】C15、在運(yùn)用多元回歸分析法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，其中的自變量和因變量分別為（）。A.房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格；影響房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格的若干因素B.影響房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格的若干因素；房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格C.所有被估價(jià)房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格；影響房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格的若干因素D.影響房地產(chǎn)成交價(jià)格的若干因素；各宗被估價(jià)房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格【答案】B16、具有貯藏精氣的作用A.膽B(tài).小腸C.大腸D.胃【答案】D17、（）是權(quán)利人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對(duì)一定的物享有直接支配并排除他人干涉的權(quán)利。A.物權(quán)B.債權(quán)C.租賃權(quán)D.所有權(quán)【答案】A18、某宗房地產(chǎn)2010年2月25日的價(jià)格為1000美元/m2。匯率為1美元＝6.82元人民幣，該類(lèi)房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價(jià)格變動(dòng)平均每月比上月遞減0.5%，則其2010年10月25日的價(jià)格為（）元人民幣。2010年10月25日的匯率為1美元＝6.67元人民幣。A.6376B.6408C.6519D.6552【答案】B19、房地產(chǎn)需求曲線(xiàn)表示房地產(chǎn)的需求量與其（）之間的關(guān)系。A.價(jià)格B.供給量C.開(kāi)發(fā)成本D.開(kāi)發(fā)價(jià)值【答案】A20、地價(jià)本質(zhì)上是()。A.勞動(dòng)創(chuàng)造B.“勞動(dòng)價(jià)值”的貨幣表現(xiàn)C.圍繞著“勞動(dòng)價(jià)值”而上下波動(dòng)D.地租的資本化【答案】D21、征地管理費(fèi)，是由用地單位在（）的基礎(chǔ)上按一定比例支付的管理費(fèi)用。A.農(nóng)業(yè)人口總數(shù)B.農(nóng)業(yè)人均占有耕地?cái)?shù)量C.農(nóng)業(yè)前三年的生產(chǎn)總額D.征地費(fèi)總額【答案】D22、在房地產(chǎn)損害賠償和保險(xiǎn)理賠案件中，通常價(jià)值時(shí)點(diǎn)為_(kāi)_____，估價(jià)對(duì)象為_(kāi)_____狀況下的情形。（）A.現(xiàn)在，過(guò)去B.現(xiàn)在，現(xiàn)在C.過(guò)去，現(xiàn)在D.將來(lái)，現(xiàn)在【答案】A23、路線(xiàn)價(jià)法主要適用于()。A.城市街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價(jià)B.舊建筑物的估價(jià)C.新建筑物的估價(jià)D.拆遷房屋的估價(jià)【答案】A24、購(gòu)買(mǎi)一套建筑面積為120m2，單價(jià)為18000元/m2的住宅，下列付款方式，名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格相符的是（）。A.于成交日期一年后一次性支付所有款項(xiàng)B.于成交日期一次性付清，給予5%的優(yōu)惠C.于成交日期支付50萬(wàn)元，余款在第一年年末支付D.首付50%，余款以期限10年、年利率7%、按月等額本息還款的抵押貸款支付【答案】D25、國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的最早頒布時(shí)間是（）年。A.1994B.1995C.1999D.2004【答案】C26、房地產(chǎn)權(quán)利的種類(lèi)中，屬于自物權(quán)的是（）。A.所有權(quán)B.典權(quán)C.抵押權(quán)D.地役權(quán)【答案】A27、某商場(chǎng)的正常月租金按可出租面積計(jì)為40元/m2，出租率為85%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用占有效毛收入的35%，報(bào)酬率為12%，商場(chǎng)建筑面積為40000m2，可供出租的比例為95%，運(yùn)營(yíng)期為38年，該商場(chǎng)的收益價(jià)值為（）萬(wàn)元。A.690.40B.8284.79C.8720.83D.9746.81【答案】B28、在不同的地域，房地產(chǎn)也有不同的名稱(chēng)，我國(guó)香港地區(qū)，通常稱(chēng)房地產(chǎn)為（）。A.不動(dòng)產(chǎn)B.物業(yè)C.樓盤(pán)D.房屋【答案】B29、評(píng)判一個(gè)評(píng)估價(jià)值是否正確，很重要的一點(diǎn)是檢查估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師是否遵循了應(yīng)遵循的（）。A.估價(jià)原則B.價(jià)值規(guī)律C.市場(chǎng)情況D.估價(jià)方法【答案】A30、如果房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)間序列的逐期增減量大致相同，最適宜用（）來(lái)進(jìn)行測(cè)算趨勢(shì)值。A.數(shù)學(xué)曲線(xiàn)擬合法B.平均增減量法C.平均發(fā)展速度法D.移動(dòng)平均法【答案】B31、某建筑物的有效年齡為10年，預(yù)計(jì)可能再使用30年，殘值率為4％，用直線(xiàn)法計(jì)算該建筑物的成新率為（）。A.68％B.74％C.76％D.82％【答案】C32、下列不屬于取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的途徑的是（）。A.通過(guò)自己開(kāi)發(fā)耕地取得B.通過(guò)征收集體土地取得C.通過(guò)征收國(guó)有土地上的房屋取得D.通過(guò)市場(chǎng)購(gòu)置取得【答案】A33、通過(guò)土地重劃或調(diào)整后，土地利用價(jià)值會(huì)提高，地價(jià)會(huì)立即隨之上漲，這反過(guò)來(lái)也說(shuō)明了()對(duì)地價(jià)的影響。A.土地面積B.地質(zhì)條件C.土地位置D.土地形狀【答案】D34、某綜合樓的土地取得成本為1000萬(wàn)元，建設(shè)成本為800萬(wàn)元，管理費(fèi)用為60萬(wàn)元，投資利息為140萬(wàn)元，銷(xiāo)售稅金及附加和其他銷(xiāo)售稅費(fèi)分別為售價(jià)的5.6%和2%，契稅稅率為4%，直接成本利潤(rùn)率為25%。該綜合樓的價(jià)值為（）萬(wàn)元。A.2651.52B.2667.75C.2705.63D.2771.49【答案】A35、某建筑物的建筑面積為120m2，于9年前建成交付使用，單位建筑面積的重置成本為3200元/m2，建筑物殘值率為4%，年折舊率為2%，用直線(xiàn)法計(jì)算該建筑物當(dāng)前的成新率為（）。A.78.40%B.82.00%C.82.70%D.85.60%【答案】B36、某房地產(chǎn)的年凈收益為60萬(wàn)元，建筑物價(jià)值為200萬(wàn)元，建筑物資本化率為12%，土地使用年限為30年，土地報(bào)酬率為6%，該房地產(chǎn)的價(jià)值為（）萬(wàn)元。A.489.99B.495.53C.695.53D.800.00【答案】C37、下列哪項(xiàng)不是治標(biāo)與治本的運(yùn)用方法A.急則治其標(biāo)B.緩則治其本C.標(biāo)本兼治D.先安未受邪之地【答案】D38、下列哪項(xiàng)不是治標(biāo)與治本的運(yùn)用方法A.急則治其標(biāo)B.緩則治其本C.標(biāo)本兼治D.先安未受邪之地【答案】D39、關(guān)于假設(shè)開(kāi)發(fā)法中靜態(tài)分析法和動(dòng)態(tài)分析法的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）。A.靜態(tài)分析法中應(yīng)根據(jù)價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況測(cè)算后續(xù)建設(shè)成本B.動(dòng)態(tài)分析法中要進(jìn)行現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)C.靜態(tài)分析法中投資利息和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)都不顯現(xiàn)出來(lái)，而是隱含在折現(xiàn)過(guò)程中D.動(dòng)態(tài)分析法中要考慮各項(xiàng)收入、支出發(fā)生的時(shí)間點(diǎn)【答案】C40、運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法中的靜態(tài)分析法估價(jià)，采用直接成本利潤(rùn)率計(jì)算后續(xù)開(kāi)發(fā)的應(yīng)得利潤(rùn)時(shí)，計(jì)算基數(shù)不包括（）。A.待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值B.后續(xù)的建設(shè)成本C.后續(xù)的管理費(fèi)用D.待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)取得稅費(fèi)【答案】C41、如果一組數(shù)字中含有異常的或極端的數(shù)值，采用平均數(shù)就有可能得到非典型的甚至是誤導(dǎo)的結(jié)果，這時(shí)采用（）較合適。A.平均數(shù)B.中位數(shù)C.眾數(shù)D.最高或最低值法【答案】B42、根據(jù)晝夜對(duì)人體病理的影響，病情甚是在A(yíng).夜B.晝C.夕D.旦【答案】A43、對(duì)于商業(yè)用房來(lái)說(shuō)，朝向和樓層相比較，通常情況下，（）A.樓層對(duì)價(jià)格的影響更大B.朝向?qū)r(jià)格的影響更大C.兩者同樣重要D.因人而異【答案】A44、某幢辦公樓應(yīng)配置電梯，但實(shí)際未安裝，現(xiàn)單獨(dú)增加電梯（包括土建工程費(fèi)用、電梯購(gòu)置與安裝費(fèi)用等）需要100萬(wàn)元。類(lèi)似帶電梯的辦公樓的重置成本為2500萬(wàn)元，其中電梯配置費(fèi)用為90萬(wàn)元，扣除因沒(méi)有電梯引起的折舊后，該辦公樓的價(jià)值為（）萬(wàn)元。A.2400B.2410C.2490D.2500【答案】A45、收益法的雛形是（）。A.地租資本化法B.報(bào)酬資本化法C.早期購(gòu)買(mǎi)年法D.直接資本化法【答案】C46、從（）年開(kāi)始房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格實(shí)行全國(guó)統(tǒng)一考試制度。A.1994B.1995C.2001D.2003【答案】B47、在實(shí)物形態(tài)上，土地與建筑物合成一體時(shí)根據(jù)需要也可只評(píng)估其中建筑物的價(jià)格，如（）。A.出讓土地使用權(quán)上的房地產(chǎn)抵押估價(jià)B.商品房售價(jià)C.劃撥土地使用權(quán)上的房屋征收作補(bǔ)償D.房屋火災(zāi)保險(xiǎn)【答案】D48、一般地說(shuō)，增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會(huì)增加房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)成本，從而會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格______；相反，減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格______。（）A.下降；下降B.下降；上升C.上升；下降D.上升；上升【答案】C49、收益法中所指的收益是（）。A.價(jià)值時(shí)點(diǎn)前一年的收益B.價(jià)值時(shí)點(diǎn)前若f年的平均收益C.價(jià)值時(shí)點(diǎn)以后的未來(lái)預(yù)期正常收益D.價(jià)值時(shí)點(diǎn)前最高盈利年份的收益【答案】C50、某幢建筑物由于人為方面的原因發(fā)生了火災(zāi)，估算采用最優(yōu)修復(fù)方案使其恢復(fù)到新的或相當(dāng)于新的狀況所必需的費(fèi)用作為折舊額，這種折舊屬于（）。A.物質(zhì)折舊B.功能折舊C.經(jīng)濟(jì)折舊D.設(shè)備折舊【答案】A51、在同一房地產(chǎn)市場(chǎng)中，效用相近的房地產(chǎn)的價(jià)格應(yīng)當(dāng)（）。A.完全相同B.差距較大C.沒(méi)有可比性D.相近【答案】D52、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師評(píng)估出的價(jià)值表述中，正確的是（）。A.應(yīng)是可以實(shí)現(xiàn)的價(jià)值B.是提供價(jià)值意見(jiàn)而不是作價(jià)格保證C.對(duì)委托人的價(jià)格保證D.為委托人爭(zhēng)取最大的利益【答案】B53、關(guān)于明確估價(jià)目的的說(shuō)法，正確的是（）。A.估價(jià)目的由價(jià)值類(lèi)型決定B.估價(jià)目的根據(jù)估價(jià)師的經(jīng)驗(yàn)確定C.估價(jià)目的由委托人的估價(jià)需要決定D.估價(jià)目的根據(jù)估價(jià)對(duì)象和價(jià)值時(shí)點(diǎn)綜合確定【答案】C54、與開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值（售價(jià)）對(duì)應(yīng)的利潤(rùn)率稱(chēng)為（）。A.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率B.投資利潤(rùn)率C.土地利潤(rùn)率D.銷(xiāo)售利潤(rùn)率【答案】D55、“利小便，實(shí)大便”是哪個(gè)臟腑出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)的治法A.小腸泌別清濁B.肺的宣發(fā)C.脾胃運(yùn)化D.腎的蒸化【答案】A56、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率由大到小的順序是（）。A.直接成本利潤(rùn)率、投資利潤(rùn)率、成本利潤(rùn)率、銷(xiāo)售利潤(rùn)率B.直接成本利潤(rùn)率、成本利潤(rùn)率、投資利潤(rùn)率、銷(xiāo)售利潤(rùn)率C.銷(xiāo)售利潤(rùn)率、成本利潤(rùn)率、投資利潤(rùn)率、直接成本利潤(rùn)率D.成本利潤(rùn)率、直接成本利潤(rùn)率、投資利潤(rùn)率、銷(xiāo)售利潤(rùn)率【答案】A57、土地利用時(shí)會(huì)受到土地用途、容積率、建筑高度等限制，這些限制條件在該宗土地的權(quán)益中屬于（）。A.擁有的房地產(chǎn)權(quán)利B.受其他房地產(chǎn)權(quán)利的限制情況C.受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素的限制D.額外的利益或好處【答案】C多選題（共14題）1、下列屬于一般損壞房的特點(diǎn)的是（）。A.部分構(gòu)件有損壞或變形B.屋面局部漏雨C.裝修嚴(yán)重變形、破損，油漆老化見(jiàn)底D.設(shè)備、管道不夠通暢E.隨時(shí)有可能倒塌【答案】ABD2、城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)使用管制的內(nèi)容，主要包括（）。A.建筑高度B.建筑結(jié)構(gòu)C.容積率D.土地使用權(quán)來(lái)源E.土地用途【答案】AC3、一般人通常對(duì)土地最直觀(guān)的認(rèn)識(shí)是()。A.建筑物B.水域C.田地D.大氣層E地面【答案】C4、在假設(shè)開(kāi)發(fā)法的靜態(tài)分析法中，應(yīng)計(jì)利息的項(xiàng)目有（）。A.待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值B.后續(xù)建設(shè)成本C.后續(xù)管理費(fèi)用D.后續(xù)銷(xiāo)售稅費(fèi)E.待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)取得稅費(fèi)【答案】ABC5、下列建筑物狀況中，屬于建筑物權(quán)益狀況的有（）。A.租賃期限B.地役權(quán)的設(shè)立C.建筑結(jié)構(gòu)D.維護(hù)情況E.物業(yè)管理【答案】AB6、在房地產(chǎn)抵押估價(jià)實(shí)務(wù)中，遵循謹(jǐn)慎原則的具體要求包括（）。A.在運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)選取成交價(jià)格明顯高于市場(chǎng)價(jià)格的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，并應(yīng)對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行必要的實(shí)地查勘B.在運(yùn)用收益法估價(jià)時(shí)，估價(jià)未來(lái)收益可能高也可能低時(shí)，應(yīng)采用居中的收益估計(jì)值進(jìn)行估價(jià)C.在運(yùn)用收益法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估收入或者低估運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，選取的報(bào)酬率或者資本化率不應(yīng)偏低D.在運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、有關(guān)費(fèi)稅和利潤(rùn)，不應(yīng)低估折舊E.在運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，應(yīng)對(duì)后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)進(jìn)行適當(dāng)修正【答案】ACD7、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)的說(shuō)法中，正確的有（）。A.房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格B.房地產(chǎn)估價(jià)是替相關(guān)當(dāng)事人為房地產(chǎn)定價(jià)C.房地產(chǎn)估價(jià)是為委托人提供價(jià)格保證D.房地產(chǎn)估價(jià)會(huì)有誤差，但誤差應(yīng)該在合理范圍內(nèi)E.房地產(chǎn)估價(jià)是一門(mén)科學(xué)也是一門(mén)藝術(shù)【答案】AD8、關(guān)于報(bào)酬率的說(shuō)法，正確的有（）。A.市場(chǎng)提取法求出的報(bào)酬率來(lái)源于市場(chǎng)，不能真實(shí)反映收益風(fēng)險(xiǎn)B.累加法求取報(bào)酬率時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值相對(duì)于同期國(guó)債利率或銀行存款利率都是相同的C.報(bào)酬率不包含通貨膨脹因素的影響D.報(bào)酬率是在報(bào)酬資本化法中采用的，是通過(guò)折現(xiàn)方式將房地產(chǎn)的預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率E.報(bào)酬率與凈收益本身的變化以及收益期的長(zhǎng)短等無(wú)直接關(guān)系【答案】D9、某寫(xiě)字樓的租金為每日每平方米3元，電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)由承租人負(fù)擔(dān)，水費(fèi)、供暖費(fèi)、房地產(chǎn)稅由出租人負(fù)擔(dān)。由該租金減去運(yùn)營(yíng)費(fèi)用求取該寫(xiě)字樓的凈收益，應(yīng)減去的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括（）。A.電費(fèi)B.物業(yè)管理費(fèi)C.水費(fèi)D.供暖費(fèi)E.房地產(chǎn)稅【答案】CD10、某工業(yè)房地產(chǎn)的土地是5年前以出讓方式取得的50年建設(shè)用地使用權(quán)，類(lèi)似工業(yè)用地的重新購(gòu)建價(jià)格為200萬(wàn)元，重新建造該房地產(chǎn)的建設(shè)成本為300萬(wàn)元，管理費(fèi)用為15萬(wàn)元，銷(xiāo)售費(fèi)用為20萬(wàn)元，銷(xiāo)售稅費(fèi)為50萬(wàn)元。正常建設(shè)期為1.5年，假設(shè)土地取得費(fèi)用在建設(shè)期初一次性投入，其他費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻發(fā)生，年利率為6.31%，投資利潤(rùn)率為12%，土地報(bào)酬率為6%。下列運(yùn)用成本法評(píng)估該房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值中的有關(guān)說(shuō)法，正確的有（）。A.評(píng)估對(duì)象土地取得成本為196萬(wàn)元B.應(yīng)計(jì)算利息項(xiàng)目的總金額為535萬(wàn)元C.土地取得成本的計(jì)息期為1.5年D.土地取得成本之外其他計(jì)息項(xiàng)目應(yīng)計(jì)投資利息總額為15.73萬(wàn)元E.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為64.20萬(wàn)元【答案】ACD11、在國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓中，不屬于為競(jìng)買(mǎi)人確定報(bào)價(jià)提供參考依據(jù)的估價(jià)有（）。A.掛牌底價(jià)B.招標(biāo)底價(jià)C.協(xié)議價(jià)格D.保留價(jià)E.競(jìng)買(mǎi)人可承受的最高價(jià)【答案】ABCD12、下列對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的本質(zhì)描述中，不正確的是()。A.房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格B.房地產(chǎn)估價(jià)是房地產(chǎn)估價(jià)師在給房地產(chǎn)定價(jià)C.房地產(chǎn)估價(jià)或房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)是對(duì)估價(jià)對(duì)象在市場(chǎng)上可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證D.房地產(chǎn)估價(jià)會(huì)有誤差但應(yīng)將誤差控制在合理的范圍內(nèi)E房地產(chǎn)估價(jià)既是科學(xué)又是藝術(shù)【答案】BC13、有關(guān)路線(xiàn)價(jià)法估價(jià)的操作步驟，下列描述正確的有（）。A.劃分路線(xiàn)價(jià)區(qū)段B.設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街寬度C.調(diào)查評(píng)估路線(xiàn)價(jià)D.制作價(jià)格修正率表E.計(jì)算臨街土地的價(jià)值【答案】ACD14、市場(chǎng)法中權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容包括（）。A.土地使用期限B.容積率C.土地開(kāi)發(fā)程度D.房屋空間布局E.地役權(quán)設(shè)立【答案】AB大題（共3題）一、某宗房地產(chǎn)占地2000m2，容積率為3.0。土地是在2009年5月通過(guò)出讓方式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經(jīng)濟(jì)壽命為50年。經(jīng)調(diào)查，現(xiàn)在取得類(lèi)似土地40年使用權(quán)的市場(chǎng)價(jià)格是500元/m2，同類(lèi)建筑物重置價(jià)格是1000元/m2。通過(guò)估價(jià)師對(duì)該建筑物觀(guān)察鑒定，對(duì)門(mén)窗等可修復(fù)部分進(jìn)行修復(fù)需花費(fèi)5萬(wàn)元，裝修重置價(jià)格30萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)壽命5年；設(shè)備的重置價(jià)格50萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)壽命15年。殘值率假設(shè)均為零，報(bào)酬率為8%。求該房地產(chǎn)在2013年5月的市場(chǎng)價(jià)格。（10分）【答案】二、某幢寫(xiě)字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權(quán)年限為2007年10月1目～2047年10月1日?，F(xiàn)在獲得類(lèi)似的40余年土地使用權(quán)價(jià)格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關(guān)資料如下：（1）門(mén)窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為3萬(wàn)元，裝修的重置價(jià)格為82.5萬(wàn)元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬(wàn)元，拆除該空調(diào)費(fèi)用為10萬(wàn)元，可回收殘值30萬(wàn)元，重新構(gòu)建價(jià)格（不含安裝費(fèi)）為130萬(wàn)元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費(fèi)用為8萬(wàn)元，除空調(diào)以外的設(shè)備的重置價(jià)格為250萬(wàn)元。平均壽命為15年