市場調(diào)研初步

1.1產(chǎn)品分析1.1.1總體規(guī)劃項目的總體規(guī)劃水平主要由項目的容積率和綠化率兩個指標(biāo)來顯示。這兩個指標(biāo)直接影響了項目的建筑密度和項目內(nèi)部的環(huán)境優(yōu)劣，關(guān)系到客戶入住后居住的舒適程度，所以高端的項目都傾向于高綠化率低容積率。區(qū)域狀況見下表：表SEQ表\*ARABIC1：調(diào)研項目規(guī)劃表淚物業(yè)戒名稱誓占地莫面積巾（萬甲平方郵米）諸建筑返面積諒（萬駛平方權(quán)米）恒綠化鼻率葛容積叉率早星河訓(xùn)城宴41稼.2此5舌11佩2快30程%待2.播7殿珠江若駿景導(dǎo)15糊41細(xì)35柔%敗2.惜7老城南鼓嘉園堅32棵40銜35臟%斃1.鳥25壞鑫兆括雅園涂6根22序30桂%群3.敗7經(jīng)明日瀉嘉園廈16涂0帳18湖0臭35提%尿2難戀日挽嘉園戰(zhàn)6.呼5價20辰40暖%負(fù)3.劉1流頂秀向欣園還（經(jīng)獨濟(jì)適呼用房碎）落2.駱16席11眠.3崖3弊30呼%室5.欠2柔世紀(jì)憂風(fēng)景灑（經(jīng)稿濟(jì)適葛用房圾）晌18旺60哪30倒%今3．火3率翠城定（經(jīng)構(gòu)濟(jì)適棄用房芒）注11泊8唱16對0勿45氣%學(xué)1．蠅36六紫南卻家園憲45霜10企0潤40慢%儲2．拿2由上表可以看出，所選取的樣本中有一些項目的綠化率還是相當(dāng)高的，達(dá)到了40%甚至更高，比如翠城、紫南家園和戀日嘉園等，這也是與整體項目的規(guī)模分不開的，其余項目的綠化率相差不多。就容積率而言，除了個別項目較高外，其余都處于平均水平。1.1.2樓型分析樓型是指項目的建筑形式，現(xiàn)在的消費者越來越關(guān)注樓型，因為樓型直接影響到戶型的采光和通風(fēng)等。從消費者的接受程度看，多層優(yōu)于板樓，板樓優(yōu)于塔樓。區(qū)域的樓型見下表：表SEQ表\*ARABIC2：調(diào)研項目樓體類型恩物業(yè)齊名稱欄樓體懼類型站星河抓城相多層跳、小吵高層局及高耕層禽珠江農(nóng)駿景婦17胖棟塔吧樓(焰24腐層)狡,板橡樓,投小高傭?qū)?始11消層)鹿城南帖嘉園孔小高蟻層留鑫兆米雅園話多層凈及高冠層撞明日愿嘉園繼高層踏戀日哥嘉園殘小高旨層及雄高層泊(5孩棟1趨9層講)炒頂秀護(hù)欣園搭（經(jīng)疊濟(jì)適加用房育）蹈4棟菠22當(dāng)層塔穗樓令世紀(jì)鼻風(fēng)景仰（經(jīng)嘩濟(jì)適匆用房屋）臺3棟很塔樓笑翠城粱（經(jīng)擱濟(jì)適孔用房苗）眼多層陶紫南懼家園金6、淹11緒層多位層由上表可以看出，因為項目的地理位置的原因，大部分的項目選擇了比較能多出面積的高層和小高層樓型。珠江駿景、頂秀新園和世紀(jì)風(fēng)景還推出了塔樓。1.1.3戶型分析戶型一直以來都是消費者比較關(guān)注的因素之一，戶型的面積和配比直接影響到項目的整體形象。高檔住宅因為消費群體的價格敏感度低，而且追求舒適，戶型面積一般偏大，大戶型在項目整體所占比例也較高。中低檔住宅因為考慮到消費者的承受能力，戶型面積一般較小，小戶型所占比例也較高。區(qū)域市場狀況見下表：表SEQ表\*ARABIC3：調(diào)研項目戶型面積及比例咸物業(yè)刷名稱邁一居痕最小杯面積趣一居且最大直面積碑一居凍比例彩二居釘最小賀面積株二居鄉(xiāng)最大遮面積蓬二居手比例乏三居峰最小累面積窩三居各最大牢面積甚三居沾比例追四居楊及以帖上最梢大面俗積殃四居統(tǒng)及以紋上最育小面花積嗎四居踏及以箏上比隱例壘星河只城割49惜66鑄10期%分86教10額3衰45行%鳳11炊9莖15軌8沃35西%招20秋4渣17萌0檔10貪%嶺珠江幣駿景其65鼓65稈10憐%院80抖12猾0繞25灘%鉤15音0孟18荒0哨60巧%爛18卷4孫18勺4黨5%多城南務(wù)嘉園細(xì)61衡.8傭6近15次%現(xiàn)10役4.卸24遇11贈1.聾57擠40膚%鴨12留3.橫82性14事6.西34牲40俗%屢鑫兆借雅園姐91禁.0球8際11沈8.盒09腫14偵9皂明日括嘉園丟38珍25套%漆98繞10侄6座50毫%舒15呆1流13急1倡25長%博戀日澇嘉園膀40蛾70州10攜%推10眠8在13畜0攏30寄%斑13溉0廣16邀0逗30攔%扣18尚0昂17牢0容20異%葵頂秀隨欣園量（經(jīng)郵濟(jì)適槐用房堵）苗66云81銳10番%厲87版12瘡0灑70段%諸12兵3撤13省6燈20陳%盤世紀(jì)計風(fēng)景便（經(jīng)杠濟(jì)適害用房潛）鍬翠城良（經(jīng)披濟(jì)適酷用房改）捆67希81布10寺%須89珍12章2蜓50緞%竿11夠7菜14區(qū)1效40柳%心紫南羨家園印34柄66泳20循%腿86界99引70虛%買13圈0即13己0得10淚%由上表可以看出，伴隨著小戶型風(fēng)潮，現(xiàn)在基本上各項目都設(shè)計了一居室，但是對于南城來說，小戶型的比例還是偏少，這是由于南城房價偏低，總價相對于其它區(qū)域也較低的原因。并且就上表來說，在此區(qū)域內(nèi)二居室和三居室的比例占了絕大多數(shù)，尤其是二居室更是此區(qū)開發(fā)商所親賴的。對于那些想購買大戶型但是又認(rèn)為其它區(qū)域的大戶型總價較高的消費者，這種南城大戶型的產(chǎn)品是有其優(yōu)勢可言的。1.1.4內(nèi)部配套內(nèi)部配套設(shè)施主要是為彌補外部配套的不足或為住戶提供更加便利的購物娛樂環(huán)境而配備的相關(guān)設(shè)施，內(nèi)部配套的齊全程度視項目外部配套和項目檔次而定，區(qū)域項目內(nèi)部配套詳情見下表：表SEQ表\*ARABIC4：調(diào)研項目內(nèi)部配套設(shè)施咽物業(yè)譽名稱它內(nèi)部撒幼兒敬園寄內(nèi)部查中小僑學(xué)日內(nèi)部魄商店俊健身冬步道柄會所媽老年言人活梢動場驕所碗兒童袍游樂礎(chǔ)設(shè)施歪星河馳城逃是矮否描否裂否視是己否敞否詳珠江洞駿景既是飼是小是破是誘是境否貿(mào)否故城南活嘉園曬否賣否總否逼否紛否脅是王是羅鑫兆此雅園奏否工否屈否逢否恨否哀否赴否意明日嘴嘉園近是現(xiàn)是踏是赴否靠是夜是秧是永戀日既嘉園巷是潮是吊是嶺否職是尺是擾是槐頂秀妥欣園牢（經(jīng)捉濟(jì)適偷用房腐）堤否畝否消否明否剃否躁否榨否缸世紀(jì)搏風(fēng)景男（經(jīng)也濟(jì)適捐用房帆）搶是順是乓是采否在否旨否騎否庫翠城丙（經(jīng)貢濟(jì)適雜用房起）玩是制是該是免是浩是勝是釘是融紫南擁家園祝是球是殖是哨否賴否債是狼是1.15外部配套外部配套體現(xiàn)了項目外部環(huán)境的成熟程度，外部配套齊全能有效的促進(jìn)銷售，同時外部一些特殊的景觀或設(shè)施能夠成為項目有別于其他項目的特征，成為項目的亮點。區(qū)域項目外部配套狀況見下表：集表SEQ短表玻\*尾A存RA浴BI凱C篇5窩：調(diào)俊研項鹽目外渠部配歉套設(shè)詳施黎物業(yè)禿名稱捐外部奧郵局撓外部壟銀行尼外部移餐飲愉娛樂雖商業(yè)祝體育蜓場館陰外部廣幼兒程園穴醫(yī)院攻公園弟、景珍區(qū)貸星河臟城真是游是涼是押是夢是島是展是傍是朝珠江物駿景坐是賀是權(quán)是天是氧是腎是競是欲是首城南睬嘉園眼是任是旨是啄是啄否狡是靠是斬否虜鑫兆捐雅園規(guī)是烘是霞是匠是陪否掃是慶否釘否行明日酒嘉園會是煎是清否聾是洞是糠是捷是燥否寇戀日逗嘉園晴是繞是廁是半是悲否建是宰否辣否闖頂秀秤欣園己（經(jīng)園濟(jì)適擁用房環(huán)）砌否倘否趕否攀是斬否峽否爭否肥否啦世紀(jì)布風(fēng)景顯（經(jīng)襯濟(jì)適短用房咐）各是敏是羨是額是嬸否循否壘是屠是阻翠城威（經(jīng)帳濟(jì)適碼用房鋸）縣是站是戰(zhàn)是肆是謙否澇是脖是豆是詢紫南聚家園掘是剖是汁是恐是法否骨是癥是添是統(tǒng)3.廊4銷走售分甩析距3.肺4.殿1銷壯售價師格嚴(yán)價格岡是實闖現(xiàn)開跡發(fā)利扣潤直觸接的惑載體吵，也酬是反葛映項呀目品應(yīng)質(zhì)最性直接包的指通標(biāo)。驅(qū)現(xiàn)從凈考察懇區(qū)域朱項目謝不同菜價格累檔次瞎的產(chǎn)闖品，撓以揭猴示區(qū)戀域市茄場各鴨種檔崖次產(chǎn)厭品的使供應(yīng)匠情況銜。肢表SEQ禁表般\*壤A映RA儉BI拍C琴6別：調(diào)蛇研項協(xié)目銷春售價井格才物業(yè)懶名稱奇建筑賢面積韻（萬頸平方宅米）武均價啄（元棟/刷平方絞米）遞星河控城專11甩2液43敲00鼓珠江罷駿景彎41蘿57乓00作城南辰嘉園詞40披43貞00里鑫兆浸雅園年22被42肝00鳴明日畢嘉園狂18聽0深41咬00盆戀日圣嘉園辛20肚53芬00曬頂秀煉欣園目（經(jīng)祝濟(jì)適牛用房毫）鑼11悅.3羞3芹36椅90紡世紀(jì)猴風(fēng)景技（經(jīng)慮濟(jì)適儉用房橡）衛(wèi)60次38障40陳翠城憂（經(jīng)神濟(jì)適兼用房玻）慣16強(qiáng)0蠢31挪80妻紫南缸家園膊10李0蛇46詳00但由上浙表所拿示，制區(qū)域掛價格敘最高捏為5委70口0元昆/方平方貍米，胖最低肥為3哈18摸0米殿，價譜格差般距不石是較插大。蛋與北握京其潑他區(qū)河域相具比，與相同荷的品圈質(zhì)本健區(qū)域拉的價格格要粗低于遞其他咱區(qū)域糧10欲00思－2蔑00候0元間/滴平方鴨米左具右。冠這說曲明在箱本區(qū)夫域內(nèi)油，北誼京傳雖統(tǒng)的愿住房三觀念蜻還沒睜有得剪到根祝本的虎改變強(qiáng)，區(qū)旺域項耳目在搬定價納時也鉗充分患考慮慮了消葬費者削的心泳理承腥受能聞力。訊總體貞來看叢，隨治著規(guī)鄙劃的捆進(jìn)一餐步完顫善和運越來殺越多裕的開莫發(fā)商厭選擇蓋這片鉆區(qū)域也，本蠻區(qū)域蝶的價鵲格也較將會學(xué)進(jìn)一妄步上火漲。岸如果觀本案自以3期60裳0元騰/平溜米入委市的潤話，新在此乏片區(qū)轟域內(nèi)撫將會騰是一符個很促誘人執(zhí)的價棚格優(yōu)仁勢，模并且侮今后川升值刺的空透間也懂會很灑大。否3.窯4.賞2銷面售狀獨況農(nóng)銷售運進(jìn)度填也是溉開發(fā)畝商比賠較關(guān)偏注的坡問題傍，銷黑售進(jìn)茄度直愁接影屯響到足項目繭的回繁款速料度，邪也影巷響相訪目所特面臨折的市步場風(fēng)盤險。彈用銷雕售率叛來揭拿示項棍目的揀絕對繭銷售廁進(jìn)度棟，用妻開盤聾時間菌與銷度售率傍的對債比來縣揭示般項目鋸的相右對銷截售進(jìn)向度。角表SEQ搬表劇\*趙A罵RA斯BI坐C慌7腳：調(diào)僅研項驚目銷御售率揀（一都期）艷物業(yè)宵名稱頭均價挽銷售辜率種開盤黨時間矮星河服城洽43境00繳30抽.0漆0%側(cè)20看03譽-5帆-1熟珠江倉駿景橡57白00輔90婆.0污0%珍20備01寬-2陣-1撥8數(shù)城南翻嘉園助43騰00禮50切.0愧0%月20稍02獲-5若-2豆0皺鑫兆綠雅園縫42謊00格20緩02砍-4駛-4幕明日搞嘉園胡41鑼00昌9征5.累00借%壤20渣02券-4吵-1目4磁戀日挖嘉園從53疼00糾90蟲.0北0%輕20爪00釘-7喇-1僅頂秀遷欣園敞（經(jīng)鐮濟(jì)適險用房興）減36數(shù)90存20莫02鍋-4稍-4航世玻紀(jì)風(fēng)之景偉（經(jīng)惕濟(jì)適涂用房機(jī)）交43電00規(guī)20文03邀-4甜翠城擔(dān)（經(jīng)味濟(jì)適楚用房圣）雁57湊00怪80筋.0蚊0%猴20親02損-3即-1沃紫南嶺家園冤43虎00碎90守.0夫0%巷20鉛02徐-7棕-1顯從上航表可希以看捕出，付周邊仰區(qū)域賀一期醫(yī)項目糞整體站銷售捏率普給遍較平高，祖尤其豪是幾岔個規(guī)客模較頭大，鵝而且液區(qū)域何知名著度較慰高的勢項目讀更是蛛引人及注目懷，如為珠江僵駿景在和戀腥日嘉炊園等秀項目磨。這秩些南低城的恩明星肥樓盤胳不僅暗自身內(nèi)運作藝較為車成功輸，而愿且也雪帶動偏了南群城的棟整體儉形象益，一凡定程埋度上青的改茫變了來人們炸心目雜中的貴固有敞觀念細(xì)。纏分析災(zāi)：這濟(jì)些看千似具慮有競敗爭性場的樓勾盤其械實已過經(jīng)為孩本項挽目的馬開發(fā)笨積累缸了一優(yōu)定量宇的人禁氣，鍵同時校，這炕些樓元盤一蜓般在坡建設(shè)跳時只片注重縮小區(qū)迎內(nèi)部脈配套鋪，然賣而整姑個南樹城的扁需求惡市場五是相妨當(dāng)廣各闊的渡，幾規(guī)個項碎目的巾內(nèi)部翅配套黃顯然恐是供好不應(yīng)徹求的奔，因認(rèn)此，樂如果嶄在東嫂南部毫突然牌出現(xiàn)在一種矩飽含擔(dān)活力窗有活閉力的終“域城蹦”隊，必判將滿懲足南機(jī)部人散士的弟需求辦，同神時也我為本濫項目唯住宅笑的開炒發(fā)奠洲定了蝕良好動的外企部環(huán)巴境。敘4妙．個昌案點哥評步鑒于張本項別目規(guī)暑模龐責(zé)大，距在北捉京除忘了經(jīng)國濟(jì)適壺用房嚴(yán)外也傲是不邊多見膽的，悲因此雷我們挺需要蓮借鑒嗎同類相產(chǎn)品尼的運拒作手跨法和辭經(jīng)驗姜，考碑察別洋人操吊作如鞠此規(guī)醒模的駝大盤序的手恩法，素以期愈從全吩局把勢握項把目和育整個棋產(chǎn)品樣定位辟。服4.天1徒星河疑城謙(某北京朽)書項目幣概況屠：蛇整體初情況瓦：彼星河腦城，訂全案氧總建箭筑面肌積1擇12吉萬平筑方米拖，自搖20富03苗年起選，共魄三期篩建設(shè)抽完成口。多平種建輝筑形賓式結(jié)預(yù)合，勤更有謝獨到喇的建亡筑設(shè)竿計，平現(xiàn)代括都市鈔情景玉園林吃設(shè)計敢，優(yōu)密先奉丙獻(xiàn)一惕期1炒5萬強(qiáng)平米奧彩色煩空間阻，星乞空主激題社顛區(qū)，捐兩大狼組團(tuán)猛，費戶型闊多樣都，堂一居借到四搞居6勾0余廚種戶繭型，斧是柳南城標(biāo)迄今棒為止懲從未留有過權(quán)的超噴大型災(zāi)高品參質(zhì)社眨區(qū)。犧交通蛙介紹短：殘一條史大路帆直達(dá)桌西單牌，兩揉條環(huán)盆線橫壽貫京場城，萬十余稱條公珍交路各網(wǎng)密掉集，匯南三荒環(huán)與圖右安倆門外脆大街訴延伸花線交確匯處池。東丹側(cè)緊勢鄰建淘設(shè)中拆的馬陶家堡清西路宏?？v蔑貫二隸、三莫、四釋環(huán)的栗交通送主干筐道，都秋季獄全面壟建成妖通車邊。去獵西單灣商業(yè)敏區(qū)，訂只需密輕松協(xié)一刻貢即達(dá)姥。延配套驕工程宴：裂陽光肥游泳喂池、心風(fēng)情保商業(yè)擔(dān)街、關(guān)幼兒暢園、撐市政眼配套似（萬歇客隆絡(luò)超市資、萬聰芳亭臺公園飛、大貸觀園襯、將頂建的汁大型溪植物脖園、膜北京說康復(fù)后中心濟(jì)，豐后臺區(qū)墻婦幼銳保健光院、煩右安殿醫(yī)院錄、草咐橋小戒學(xué)、弓豐臺做區(qū)1億2中催學(xué)、蜜建設(shè)烘銀行被、工餡商銀乞行、銳農(nóng)業(yè)憲銀行稀、中房國銀徑行）喉點評浸：素綜上浙所述愚，星青河城癥是去野年在累售的迷較大岡規(guī)模頁的樓謠盤，胃就建努筑本姐身而獵言，迎兩大射組團(tuán)獲，規(guī)村劃細(xì)資致合什理。扶多種塊建筑存形式域結(jié)合垂：5房.5粒層的捧板式族住宅府，通誠透闊娘敞，尚更有駱明廚吼、明咳衛(wèi)設(shè)展計，技實現(xiàn)勤居住半最大浮舒適襪度；橡高層博住宅蛇設(shè)計巴上，岔則突榜破傳察統(tǒng)的扮設(shè)計桑形式煉，以喝