天津中山門換乘綜合樓項(xiàng)目市場報(bào)告

天津中山門換乘綜合樓項(xiàng)目市場分析報(bào)告項(xiàng)目概述本項(xiàng)目為市重點(diǎn)工程，是“津?yàn)I輕軌東線工程”的重要配套建筑，它的建設(shè)并投入使用將不但解決“津?yàn)I輕軌東線工程”的終點(diǎn)站中山門站的旅客換乘、疏導(dǎo)和集散，而且是中山門乃至河西海河沿線地區(qū)商業(yè)功能的有益補(bǔ)充；本項(xiàng)工程包括換乘綜合樓、跨河人行天橋、護(hù)倉河橋、舊橋改造等幾項(xiàng)工程。主體工程用地面積約為15000m2,總建筑面積43982m2：地下一層為停車場建筑面積8124m2，預(yù)計(jì)近期地下停車位為181個(gè)；地上六層為交通換乘及商業(yè)綜合樓，其中首層公交車站建筑面積5793m2，二至六層為商業(yè)用房面積為29444m2，平均單層面積為5890M2，屋頂為設(shè)備機(jī)房面積為621m2。建筑主體為框架結(jié)構(gòu)。（地理位置圖）目錄1.2.地理位置及交通21.3.地塊現(xiàn)狀及周邊設(shè)施31.4.總結(jié)62.2.項(xiàng)目規(guī)劃意見與指標(biāo)82.3.地塊SWOT分析92.4.項(xiàng)目總體定位9功能定位10目標(biāo)客戶定位11檔次定位12拌三、陶項(xiàng)目射業(yè)態(tài)閣規(guī)劃頸、布烤局建宿議搏13歉1.晌規(guī)劃歡設(shè)計(jì)機(jī)基本君方案掠13冷2.式基本廟布局怎與功僚能規(guī)丹劃攤14閃3.霧各樓只層定同位及頃面積療分布市16舌天津堪商業(yè)催市場呼分析扭（略裝）豆項(xiàng)目末地塊蜜分析鳳及定坡位裝項(xiàng)目嶼地塊約分析菠1.橫1項(xiàng)賊目發(fā)昏展背甘景偷本項(xiàng)壽目地途塊是付政府為對(duì)發(fā)攻展商貴建設(shè)跨津?yàn)I哲輕軌足的補(bǔ)怨償用敗地，繭這主錢要是坡由于挨國內(nèi)繭除香晶港外草的其涼他各壺大城逝市如科北京爺、上鉗海、丹廣州早等地步的地建鐵輕掏軌項(xiàng)兔目均孫未能剪實(shí)現(xiàn)愈盈利互，而榮香港懂的成軍功之亂處主槐要在議于軌鏈道交缺通沿拼線的毒土地旱開發(fā)漂與軌研道交侮通運(yùn)鹽營的窯緊密項(xiàng)結(jié)合秧。本尾項(xiàng)目啞即是慣香港家“頓以地這養(yǎng)鐵綱”旦模式核借鑒域的產(chǎn)并物。氏地理房位置綁及交橋通啟地塊葉位于更天津到市河頓東區(qū)黑中山勺門地烤區(qū)，宣北至啟津塘圍公路猛，南耕至北沉京軍去區(qū)家姑屬樓受（現(xiàn)婆名為日軍星號(hào)名苑翻），搬東至泛現(xiàn)已客停工度的信壤譽(yù)杯鼻商城綢，西襖至天尼津三當(dāng)九業(yè)堆輝制的鞋廠型。本孟地塊共東面忽距離蓋建設(shè)柱中的潑天津鴉市東芬南半少環(huán)快醋速路坐跨海戀河大催橋約拔1體公里歲，西扔面裕距離尾中環(huán)滔線中隔山門繪立交麥橋約紗0.殺6鬧公里鞏，北宿面與慈津塘載公路編僅一型河之粉隔，盟津塘奪公路引以北躺即是國已基崇本完質(zhì)成危貧改的求中山劉門居讀住區(qū)斜，不對(duì)但有騰較好昏的通竿達(dá)性罷與相蹤當(dāng)數(shù)謹(jǐn)量的癢潛在妄消費(fèi)團(tuán)者?；熘猩蕉溟T地寫區(qū)2袍00決1留年前尊是天孕津產(chǎn)毛業(yè)工廚人的大聚居敗地，哲當(dāng)時(shí)單的建州筑物牛主要名是危哀陋平梯房，樸居住哪人口麥稠密墳、基模礎(chǔ)設(shè)屯施差羽。近麗幾年罰，中至山門膀地區(qū)零經(jīng)過業(yè)危房炭改造朋，已值建起相了大學(xué)量的撤商品怎房與余安居獸住宅距，基股礎(chǔ)設(shè)憶施有社了很濟(jì)大的猶改觀伍。隨夫著天龜津城警市重辭心戰(zhàn)降略東艦移步性伐的巖邁進(jìn)脂，中音山門秘地區(qū)屑將成源為河捉東區(qū)釋乃至陜天津渾市商再業(yè)發(fā)示展的尸一個(gè)輪熱點(diǎn)邁地區(qū)五。徒本地蓄塊交律通便咽利，煩是市障區(qū)與司濱海鬼新區(qū)頃聯(lián)系繁的主柏要道磚路月——毯津塘販公路王的起啊始區(qū)浮域，木去往腹濱海叮新區(qū)石的公扛交線等路大抄多經(jīng)狂過本質(zhì)地塊攪的北嘴側(cè)。載便利秩的交志通將衣為本滑項(xiàng)目徑帶來待巨大節(jié)的客顆流。仿特別塔重要喘的是漆津?yàn)I栽輕軌左市區(qū)遵第一曠站膏——嗎中山甲門站眨即位策于本宣項(xiàng)目型北側(cè)百的津瓦塘公樸路上革。津但濱輕純軌是廊天津息市區(qū)省與濱案海新是區(qū)之抖間最艙為快款捷的做交通惠工具起，一軌期中勿山門拔至天錘津開寧發(fā)區(qū)危總長遮度約飲46鄉(xiāng)公拒里，炮最高濾時(shí)速夠達(dá)到觸10弄0幻公里赤以上騰，全勤程運(yùn)醋行緊時(shí)間德約4足0裕分鐘艱，高殼峰期風(fēng)可達(dá)塊到每話小時(shí)配30盾00曾0蘿人的辣客運(yùn)錢量，果目前炮剛剛絞投入憶運(yùn)營孝；二肢期中頂山門糞至河踐北區(qū)琴中心呀廣場麥總長事度約死7.睬5公番里，助預(yù)計(jì)歸將于盛20粥04巾年解5箱月開府工興津建，塌20捎05攤年冤6欲月投慎入運(yùn)帆營。燙20疫04棚年脊3看月2袖8豆日津散濱輕拾軌一薯期（劃中山黑門至饞天津緒開發(fā)塞區(qū)第量八大系街）估投入蘆運(yùn)營康，運(yùn)竄營前破期每共天將畢有8舟列方32偏節(jié)南列車育投入津運(yùn)營織，正渣式運(yùn)響營后漿，每燈天投洽入2愧9僚列1邪16譽(yù)節(jié)革，客劉流高烤峰期斑安排課始末屆站直乓通車卡。礙軌道陡交通顆對(duì)于傲區(qū)域戴價(jià)值宋提升摘的作蕩用主杏要通蓋過以足下優(yōu)個(gè)勢實(shí)摧現(xiàn)：控快捷耗；軌蛇道交泳通由柴于不粗會(huì)出學(xué)現(xiàn)塞氣車的稠情況惕，因換而可菊以大逼大減峽少交姓通時(shí)啄間，替降低意乘客狼的綜勸合交綱通成斜本。護(hù)舒適限；由薪于軌糞道交祥通與漂普通騙公路捐交通照相比程具有顛更為貨平穩(wěn)抓、環(huán)生保、耍低噪催音等廊優(yōu)勢紙，交貫通環(huán)堆境更墻為舒撲適。董安全婦；國星際上聾城市叉軌道覺交通融的事蕩故率樹幾乎聰為零豈，軌吳道交午通安改全性裕已經(jīng)獄得到均實(shí)際縣的驗(yàn)跨證，歇明顯捕優(yōu)于咱公路伙交通姨。躺有明且顯的聞人流淚聚集練作用蒜；由址于軌界道交溜通的隸獨(dú)特逢優(yōu)勢握，軌剝道交洗通站野點(diǎn)周雷邊具坊有聚夕集人幕流的清作用醉，隨瘋著生國活節(jié)謙奏的伸加快原，越蜂來越清多的悔出行遙者選窗擇軌伙道交右通。誕有明洪顯的靈商業(yè)訓(xùn)聚集袖作用博；由道于消喊費(fèi)主煉體加——崖人的盆聚集駕，相最應(yīng)的廢商業(yè)惹服務(wù)唱設(shè)施躺隨之堤而來驕，商尚業(yè)氛少圍將崖逐步段形成匙。特綜上濱所述漸，本俊地塊慰地理是位置愛優(yōu)越楊，交躁通便稿利，載可稱熄得上雞是天碌津市衡重要嗎的交噸通樞員紐之怒一，凍這些頂優(yōu)勢攝對(duì)本傷項(xiàng)目王的開總發(fā)至充關(guān)重辮要。陣地塊斃現(xiàn)狀詞及周綱邊設(shè)菜施棉本地徒塊1禮公壁里范綁圍內(nèi)崇目前昏沒有鞏成形稿的商品圈。績距離浮本地覺塊較另近的舌小型級(jí)商圈認(rèn)為大拜橋道咸商圈絡(luò)，距疊離本便項(xiàng)目霞約2促.5遭公排里，軌商圈勞形成廊的主戰(zhàn)要原灰因在顧于區(qū)陜域內(nèi)忙著名瓣的大怪橋道唉元宵筆，該費(fèi)商圈擠內(nèi)的排主要懷商業(yè)袖是餐壩飲（殺值得嫂一提釋的有鋸肯德韻基）某與食媽品零貴售，兆有一描個(gè)大肯型超朝市氣——圈津工緊超市記，還休有一左個(gè)酒治店爹——檢津工貌大酒俊店，幟整個(gè)潮商圈欠的范海圍很估小，毅僅限胳于津時(shí)塘公何路兩言側(cè)，藝長度壇約5哀00紫米訴。大張橋道同元宵樂的的港影響閥范圍膊很大陡，覆德蓋了砍全市估范圍愚，但度是對(duì)卡商圈鍬內(nèi)其誦他商嫩業(yè)的堅(jiān)帶動(dòng)爬作用販還不秘太明次顯。扇本地犁塊周毫邊的臥主要哲設(shè)施告如下仿：膀住宅邁小區(qū)渠：今友愛噸南里撈，中揪山門墻南里楊，互摧助南冬里，策團(tuán)結(jié)席東里柏，友碎愛東況里，蹲中山衛(wèi)門西抹里，猴團(tuán)結(jié)汁北里報(bào)，中教山門粒東里咬，互將助西暗里，嶺中山距門北承里，保和睦領(lǐng)西里鄰，和剪睦北悲里，吧中山儀門北悉里，閘和盛刺公寓缸，國拜強(qiáng)里勢，民嗎族園毀，龍忍潭西混里，崇豐樂巖里，狐廣瑞端里，鞏中山妹門居割住區(qū)造，北盆園里浪，天濕琴里揪，富益民公碧寓，作濱河育小區(qū)壘，濱允河新鞠苑，吉軍星金名苑眾（尚蘆未入諒住）匠本地挖塊北震側(cè)中糠山門沾新村倦內(nèi)的碌居民轎主要哪是危忽改還筍遷戶告，整求體消脈費(fèi)能應(yīng)力相魔對(duì)較毒弱，鄰但是努對(duì)日逐用消喊費(fèi)品安的需樣求與爹其他藥區(qū)域它差別茄不大貪；本等地塊貓附近乳的民云族園請、和肢盛公冬寓、砍西南嚇方向脾的濱蘆河小溉區(qū)、魔濱河推新苑獅屬商艙品房雪，這起幾個(gè)零住宅籠小區(qū)沫內(nèi)的清居民責(zé)有較想強(qiáng)的客消費(fèi)讓能力差。王學(xué)校膊：芒中山何門中世學(xué)，考天津河市第綿九十賤八中刪學(xué)，訂和睦邪道小陶學(xué)，耍天津戚市第圈四十將五中搶學(xué)，噸團(tuán)結(jié)蹦道小泊學(xué)，注虎丘則路小翅學(xué)，米友愛同道小腫學(xué)，靠天津爛市園法林學(xué)毀校，抽中心氣東道布小學(xué)孕，河綢東二斧幼突企事邪業(yè)單削位：勾天津洲市電拿力局確高壓滔供電狹所，跪天津碑市第禁一市吼政公倍路工方程有狹限公號(hào)司，疲水利感部海肝河水描利委厘員會(huì)舞，天業(yè)津市近院局四趁區(qū)局磁，中秧山門佛房管源站，育河?xùn)|煙區(qū)綠末化管誼理二很所，嶄冶金世工業(yè)輸部天奪津地救質(zhì)研使究所襖，河住東區(qū)鋤廣寧恩醫(yī)院挖，廣儀寧路磚派出略所，偽河?xùn)|腎區(qū)用中山源門醫(yī)榮院，塵中國缸工商河銀行棟，中謀國銀易行痰商場勢超市突：朝大榮卵超市小，津肌工超偶市（拒很小衛(wèi)），畢物美西超市銅，天謊美隆天溫州測上海廈服裝等商城氏，龍草潭大媽藥房蹈，金桿象大肚藥房姑，津菜東大號(hào)藥房松，新猜華書杰店問餐飲汗娛樂盤等：益龍鳳誠酒店卡，盛似湖大個(gè)酒樓揚(yáng)，金路天鴻羊大酒沸樓，爸第二吐工人練文化缺宮，虛津工烈體育油場，際津工傳體育未館，妙碧水昌藍(lán)天鳴洗浴遠(yuǎn)中心姑，碧恨海藍(lán)死天網(wǎng)差吧、易穆斯診林飯獅莊學(xué)。總結(jié)緊目前雷本地絕塊附因近的嶄商業(yè)椒設(shè)施揪（除俊住宿坡外）哈主要廟是針伴對(duì)區(qū)南域消慣費(fèi)者賽，而惠不是鑄流動(dòng)介人口誤。竟超市界主要訴是便挖利店邀，但后是由刻于價(jià)離格與置經(jīng)營集策略撤方面批的原封因，軌經(jīng)營潤狀況巖普遍委較差作，而伯便利智藥店銀因?yàn)楸?jīng)營齒的是偵生活芝必須凈的藥咽品且召行業(yè)務(wù)平均互利潤手較高謊，經(jīng)召營狀帥況尚堵可。桂位于會(huì)中山窗門居慨住區(qū)撕內(nèi)的捆天美自隆服也裝商親城的債出租種率在慰10佩%以早下，斗租金愚水平占約為描10詳0青元/甜㎡柿·年月，墳經(jīng)營鎖狀況濫不佳效的主宮要原翠因在逃于區(qū)論域內(nèi)催消費(fèi)帶者購嘴買力尺低下崇，還默有就議是遠(yuǎn)妥離該酬類消嘴費(fèi)的疾商圈竄，不密能吸塔引外快來消駝費(fèi)者捕。變餐飲品娛樂緊方面境的消燙費(fèi)檔閃次較比低，哥項(xiàng)目拾少且悅無明鍬顯的命特色晃，難神以吸咳引該測區(qū)域膜以外盡的消洽費(fèi)者暫，因我而經(jīng)代營狀移況一孤般。綠由此混可知份，主召要客隊(duì)?wèi)羧簻?zhǔn)定位敘于區(qū)笑域消會(huì)費(fèi)者哀的商挨業(yè)設(shè)楚施發(fā)堡展?jié)撊绷τ需T限，理區(qū)域檢內(nèi)的求消費(fèi)蠻很難談支撐獅中型蓋商業(yè)銹設(shè)施明的生機(jī)存。很因此他，本邪項(xiàng)目己除了播周邊骨兩公裕里內(nèi)抄的居幕民以述外，汽更重孤要的茂是將曉津?yàn)I沒輕軌跳現(xiàn)有鞠及未征來的顏乘客暴作為正主要質(zhì)的目穩(wěn)標(biāo)消藏費(fèi)群撿體。救項(xiàng)目景定位疏2.結(jié)1項(xiàng)拼目輻警射范逮圍即在劃至分本煉項(xiàng)目明之商糖圈范鍬圍時(shí)慧，要欺考慮蝶本項(xiàng)動(dòng)目地員理?xiàng)l旱件的術(shù)特殊顛性（鏟與輕鏡軌車幻站相導(dǎo)聯(lián)）弓以及墊項(xiàng)目標(biāo)地塊餓周邊育的情蔥況。額同時(shí)皂還要腎考慮仇未來猜輕軌咱二期液開通漿后，販對(duì)于咸本項(xiàng)巡目帶映來的疼影響伐和商慮圈范漆圍的睬擴(kuò)大渣。日核心位商圈寶（主蝦商圈夢范圍爭）潑核心形商圈榜對(duì)整悔個(gè)商申業(yè)項(xiàng)率目來確說至斥關(guān)重趕要，棚它對(duì)擊所在往地域感的顧伶客能耽吸引工其5度5%凈-7混0%稻的比框例到赤本商恭業(yè)項(xiàng)愛目購踩物，蜜是離蛙本商朝業(yè)項(xiàng)洲目最驚近、冷顧客茅密度何最高嗚的區(qū)秤域。悶本項(xiàng)姐目的匆主商震圈應(yīng)差為河拿東區(qū)肺中山擴(kuò)門居魚住區(qū)李附近繩的居宰民。句此范券圍內(nèi)蜻涵蓋妹了友質(zhì)愛南找里小伐區(qū)、被中山云門南選里小奇區(qū)等謎。佳這部崖分消君費(fèi)者蒙的特允征和鞭消費(fèi)拴能力產(chǎn)：在復(fù)這里鄰的住罩宅多貧是天齒津市瞇早期孤的新恭建商姻品房葡與安袍居房賭，居嫌民收稍入水賄平位鋪于全停市的訴中等倍偏下肺水平能，消冊費(fèi)水蜂平相濫對(duì)較宗低。竿由于哨本項(xiàng)氧目與鄉(xiāng)輕軌巨車站允相聯(lián)俊，所怎以本旦項(xiàng)目送的核靠心商托圈還懷表現(xiàn)宰出不嘴連續(xù)柱和跳損躍的吐特點(diǎn)僻。核蝶心商債圈可窗輻射遲到開碑發(fā)區(qū)辦和塘行沽區(qū)鑄。出這部恒分消遣費(fèi)者玉的特六征和尚消費(fèi)泉能力踏：塘霜沽區(qū)足居民殲來自影多個(gè)悅地方視，收頁入水狗平差嬌距較浪大，蠶據(jù)調(diào)信查很昂多當(dāng)捎地居通民在泛周末姜到市夸區(qū)購嬸物或廈者觀衡光，電目前遺當(dāng)?shù)靥鹑鄙傩圻m合陶中高敢收入掩人群刺的消狂費(fèi)場乏所。將開發(fā)消區(qū)是驕新興洽區(qū)域統(tǒng)，常扒住人灶口較脫少，擇企業(yè)陪內(nèi)員歐工多戚來自秀市區(qū)仁或者奪外地渠，他碌們的投收入均水平枝位于饑全市雹的上丟游，亮由于姿大部剩分人努住在步市區(qū)脹，再深加上智開發(fā)族區(qū)內(nèi)釘?shù)纳淌臉I(yè)設(shè)賄施非座常少閃，因項(xiàng)此他意們的逃消費(fèi)蓬多集兩中在脂市區(qū)譜。債次級(jí)相商圈拌（第態(tài)二商本圈）賓次級(jí)沫商圈非位于謀核心天商圈忠的外欄圍，異顧客正較為編分散困，商專業(yè)項(xiàng)滴目輻陰射力步較弱遷，偶溝然消樹費(fèi)的列概率瀉較大研。此號(hào)商圈法人口汪將占井顧客樂總數(shù)除15冒%-渴25之%。構(gòu)第二祝商圈鞋包括符河?xùn)|忽區(qū)的聰麗苑則、萬觀新村僵居住催區(qū)以蔥及河?jì)鹞鲄^(qū)套的海栽河沿舅線地牧區(qū)。戶邊緣攪商圈鞭（第魄三商壟圈）搜邊緣鞏商圈育包括荒了所思有其祝他區(qū)橡域的附顧客框，最妹為分娃散，橋大都鍛為偶蓋然性忽、機(jī)喝遇性酒消費(fèi)串的顧咐客。源只有抽不超虜過5掉%偶牌爾前罷來購傻物。妄考慮仗到輕份軌二讀期開目通后按，將崇在東溉站與鄙地鐵必2、汪3萍號(hào)線土路形栽成連戰(zhàn)接，梳因此賢外地割消費(fèi)瘋者和鉛地鐵代沿線滿的消賀費(fèi)者控將構(gòu)料成本桑項(xiàng)目襯最邊良緣的服目標(biāo)畜客戶杜，本培項(xiàng)目蟲的邊嘩緣商圣圈也詳將包干括2精、3余號(hào)石地鐵設(shè)沿線尸的黃病河道撞附近鋼居住靈區(qū)、穩(wěn)體院葛北居諷住區(qū)略、王耀串場慕居住俊區(qū)等懼位于稈天津詞市東狹西及仰東北晌、西妻南方姿向上謹(jǐn)?shù)淖∷琳瑓^(qū)獨(dú)。干圖中傳標(biāo)明堂了商下業(yè)輻戲射的第中心殃范圍姜，以澡及消桌費(fèi)者慰交通真走向眉。仆項(xiàng)目密規(guī)劃遠(yuǎn)意見振與指貨標(biāo)宇本地尼塊規(guī)紫劃用遠(yuǎn)地性佳質(zhì)為閃公建奧用地別，總鐵占地詢面積桌15汪00瑞0敞㎡叮，可抬用地課面積漠11騾20卡0胡，容效積率病小于河4暮，建波筑密悉度不構(gòu)大于爸50貌%晉，綠肚地率瑞不小荷于盤20天%鍬，建飲筑限誼高澇20周抹米（超后有獲所調(diào)結(jié)整）宜，規(guī)網(wǎng)劃建泡設(shè)內(nèi)衰容為死津?yàn)I攤輕軌田中山消門站廉區(qū)換亞乘綜截合樓有工程第，總峽建筑鉆面積揪47距54奉4楚㎡樸，其翠中地朱下車泉庫粒92推90診禍㎡貌不在皇容積斧率限僅定之祝內(nèi)。猜地塊鮮SW察OT斃分析傷項(xiàng)目陶總體泰定位棵本節(jié)永將從訊項(xiàng)目棍的功損能、著目標(biāo)廢客戶絡(luò)、檔瓦次三疊個(gè)方帶面的首定位稱對(duì)項(xiàng)野目的什總體躬定位庭提出再建議拖。貴功能拴定位鐵根據(jù)或本項(xiàng)蛇目所虹處位堡置及體性質(zhì)企，項(xiàng)異目的晌功能曉定位享包括敘下列周幾方思面：雪1、允輕軌葡交通艦樞紐絹2、寶公交恰車換噴乘站冷3、題商業(yè)傳（一夫）輕雷軌交版通樞蟲紐批津?yàn)I磨輕軌廚是連妨接市長區(qū)與臭濱海垃新區(qū)敞的一運(yùn)條快裁速軌剛道交右通客竟運(yùn)線青，一究期中悉山門樓站為罰終點(diǎn)尺站，寺其定菌位客作流大港部分搭是在矮開發(fā)塔區(qū)工浪作而蟻居住桶在市階區(qū)的毒居民廣，考各慮到毫客流花量大員而且卻乘車貫時(shí)間喂集中雙的特謹(jǐn)性，繁本項(xiàng)注目設(shè)月計(jì)的萬重要聰功能西之一引是輕填軌乘嬌客在們輕軌農(nóng)中山昂門車衫站中漢轉(zhuǎn)的挎交通蒼疏散廣地，粒保障窩客流掀快速勞疏散葵功能倘的實(shí)循現(xiàn)。觸（二謊）公態(tài)交車呆換乘侍站邀輕軌閃交通羅需要伯的附鋼屬功病能是物乘客投二次霉疏散塞通道代，根哪據(jù)天劣津市僑現(xiàn)狀改調(diào)查夫，公沃交車康將可船能成倚為乘覺客的段主要予離開架方式摧，再山加上侍將原摘來的遭公交碎車中薯山門貓站遷崇移到跳此處押，因分此這填里會(huì)雕成為壺乘客腳以及止周邊丟市民譽(yù)出行穗交通讀工具蒸的集主中場壤所。摧另外踏地下俘一層鹽的機(jī)表動(dòng)車大及非棍機(jī)動(dòng)診車停嗎車場攻也是來輕軌打交通販的附卷屬功側(cè)能產(chǎn)勤品。核（三窮）商疊業(yè)死借鑒拉國外留及外跡省市墨的地設(shè)鐵或浙者城瘋市快癢速交語通系副統(tǒng)，摘商業(yè)撲是乘離車站芬不可麻缺少騾的輔混助功尊能，菜它不裕僅給寸乘客宗帶來秧便利泊，節(jié)管省時(shí)議間，鞋而且瓜有較徐大的魔商業(yè)氣發(fā)展皺潛力眠。編通常剖地鐵腐等交哨通商許業(yè)分作為三柏種類峽型：蚊站廳宵內(nèi)零號(hào)星商盟鋪物冬業(yè)、原站廳儀內(nèi)中垂型商仗場物悔業(yè)、菠與站堆廳相設(shè)連地赴下商隙業(yè)街毛三種啄業(yè)態(tài)礙。商仙業(yè)的糖特性遙主要遵包括蔑兩方君面，損一是腥即時(shí)榮性消事費(fèi)，您另外洞是休撒閑式未消費(fèi)名，地止鐵商暢業(yè)街澆將設(shè)栽立主瓶題性槳商場醋，商賄場經(jīng)襖營品邀種力燃求與派地面欠商業(yè)惕配套陸或填避補(bǔ)市海場空匠白。協(xié)本項(xiàng)棍目屬資于第帖二種菠類型蔽，包悶含了食兩方抵面特螞性。陜商業(yè)渣部分叢著重比考慮半日常吹消費(fèi)部品及稍餐飲馬為經(jīng)聯(lián)營特扔色，繁這是飾基于獲三方優(yōu)面原福因：躲一是顏中山閱門地控區(qū)遠(yuǎn)鏡離商眉圈，精難以苦形成獵大型耍商業(yè)崇氛圍甲；二逐是周相邊眾麥多居茄民區(qū)原，對(duì)約日常漢生活寧商品陪的消普費(fèi)潛聞力大沫，而釣且周我邊暫攻無同聾類項(xiàng)紫目競蒸爭。聽三是虜乘客括是另汽一主侍要客牲源，寒停留暮時(shí)間教較短剃，以漂購買提生活禁日用航品為潤主，億以及打一些豆商務(wù)畏聚會(huì)蓬。諸目標(biāo)綠客戶歪定位票依據(jù)巖不同咸的定型位功植能，毒確定練不同近的目喚標(biāo)客筐戶，閣本項(xiàng)撒目客博戶定察位主架要分頸三方球面考床慮：場1、蘭地下兩一層偶為非被機(jī)動(dòng)濱車及催機(jī)動(dòng)垃車停們車場誤，預(yù)看期來躺這里澆停車果的大廣多為賄輕軌攤的乘鈴客以慢及商晶場、技超市蹄和餐掉飲消成費(fèi)的嶺消費(fèi)倆者。鍛2、嘉一層胃公交填車換盯乘站啞一層吩為8田條襯路線悔公交淡車的纖終點(diǎn)桐站，帆來往柔人流摩較大愚，層臭次復(fù)責(zé)雜，棋集中恰有市宵區(qū)、報(bào)周邊終郊區(qū)錄的人次流。抄3、嘉二層鉗至六答層的燕商業(yè)陷基于碌本項(xiàng)烘目特悼殊位傲置考虎慮，舍預(yù)計(jì)屈目標(biāo)污客戶頸主要齡是輕尿軌的修乘客羨，其煎次是閱周邊羨居民志。劇二層釣商業(yè)謹(jǐn)主要貴是吸吐引輕哈軌乘此客的蘭消費(fèi)猴力，俗大部返分乘巧客是況在開拆發(fā)區(qū)飛上班脾的市床區(qū)居兵民，戰(zhàn)他們斤的收彩入水剝平通醋常較責(zé)高，墊消費(fèi)環(huán)能力然也較鉗高。遠(yuǎn)第二草類人宵群是京周邊貫的居框民，顛他們厘的消擔(dān)費(fèi)水旋平居塔于中擴(kuò)檔。復(fù)三層柿超市胖定位潤為大胳眾消塵費(fèi)群邀體，喊一方俘面是辟乘輕撲軌上緊下班耽的乘費(fèi)客，詢一方疲面是匯周邊京的居玩民。核四、泥五層遵中小企商品賣批發(fā)牽市場討定位般主要任為滿芝足周刮邊居阻民日遞常需指要。盒六層持餐飲角/娛鵲樂主倒要是販吸引燭三類潑人群蠢：獨(dú)1、稻河?xùn)|絮區(qū)及堂周邊堪區(qū)域伐的消技費(fèi)者亂2、奴吸引挑包括晴東麗蝦區(qū)、默塘沽木區(qū)及億開發(fā)開區(qū)居裳民、瀉企業(yè)女來這席里消就費(fèi)糖3、貓市區(qū)雕內(nèi)企壇業(yè)、仗居民漂的消慈費(fèi)筋后期模輕軌印將延暮伸至湯中心宜廣場淘，同渾時(shí)經(jīng)爛過天勞津火霧車站牲，因難此客坑流量環(huán)將進(jìn)點(diǎn)一步拌增大童，而末且客畢群范脅圍也徒會(huì)增單加，邀除了讀在開干發(fā)區(qū)橫工作測的居彎民之暴外還曲有在葬市區(qū)柏工作岸及居運(yùn)住的瓜居民穩(wěn)以及上外地抖出差晌旅游遙人士完。粘圖：休項(xiàng)目君功能子及客鄉(xiāng)戶定稱位螺檔次嶺定位榮公交挽車站續(xù)及地麻下停斧車場必的定火位應(yīng)貌充分裝考慮列交通疼的便束捷性賞，能罪夠快壤速及衰時(shí)的負(fù)疏散滾人流碌。這撕里提索及的極定位蔬檔次猜主要?dú)⑹侵概陧?xiàng)目公二層扛至六揉層的短商業(yè)貼部分鑼。本慚項(xiàng)目筑檔次洗不但廈要依雕據(jù)經(jīng)承濟(jì)發(fā)模展水縫平，摩更重掠要的繁是充敬分依棟據(jù)目捧標(biāo)消變費(fèi)群洲體而悼定位溜，這昌樣才披不會(huì)干脫離神市場丘。丙項(xiàng)目純所處撇位于船河?xùn)|膜區(qū)東狐南部釣地區(qū)胞，是般輕軌允進(jìn)入情市區(qū)吸的第紋一站落，主偵要的糊乘客貫是在吃開發(fā)漏區(qū)上正班的粥市區(qū)澡居民軟，為吳迎合蝕他們馬的需涂求，悲定位礦的檔吧次應(yīng)之為中仁檔偏井高水外平，禍他們闊所需脫的商獄品大概部分卸是一胸些能共滿足說快速窩、方動(dòng)便的喇商品飯。辨項(xiàng)目配所處既位置震周邊蔥有多鑒個(gè)居少住小已區(qū)，璃他們片是本苗項(xiàng)目暫龐大仙的消住費(fèi)群孟體，渴因此般項(xiàng)目霉的功宋能定睬位中惠應(yīng)包贈(zèng)含他胡們的頸日常北消費(fèi)符功能退，而統(tǒng)附近冷居民素的收適入與跪支出忘相對(duì)利較低蛙，所棉以部襯分商嘩品的牧定位扔又不互宜過糞高。繭后期扁輕軌選路線向延長渾之后忠，將檔會(huì)有搖不少憐市區(qū)散居民延和外爪地人句乘坐塌輕軌豈，中料高檔拒特色窗商品帽能夠芳滿足隊(duì)主要撈乘客睡的消感費(fèi)需戶求。熟因此冊，在購項(xiàng)目用定位盟中應(yīng)薪充分筑考慮江到上決述各光類人遣群的建消費(fèi)臭特點(diǎn)賊，綜素合定膚位檔話次應(yīng)巾為中獵檔水瓣平，酬并可撫適量鞏安排熄高檔絹商品炮（服皂務(wù)）浪。矛項(xiàng)目坡業(yè)態(tài)偵規(guī)劃腹、布擋局建勞議皺合理愉的業(yè)除態(tài)組衰合是呆商業(yè)支項(xiàng)目捎獲得桂高收流益的究關(guān)鍵褲，本佛節(jié)是嶺針對(duì)斬項(xiàng)目沃特性對(duì)，結(jié)商合已邀確定懷的平歷面布明局，年提出環(huán)豐富市合理繁并能慢符合閣市場飲需求偽的業(yè)刪態(tài)組僻合建炊議。剖規(guī)劃仿設(shè)計(jì)含基本仔方案商本小偏結(jié)將涌對(duì)項(xiàng)圈目的陰規(guī)劃堅(jiān)設(shè)計(jì)候各項(xiàng)哨要求私作說輪明。辮總平銹面布板局正項(xiàng)目執(zhí)發(fā)展脫為換教乘綜墓合商肥業(yè)樓枝，地共塊出頸口設(shè)近于東疫南端星及北墾側(cè)現(xiàn)賢有橋梅處。貸于建睜筑物晉周邊倚設(shè)置展環(huán)路繞，以肆便于僵交通木組織啊及消招防疏秒散。漿交通再組織荒對(duì)外糊與城坑市道壺路的罷交通逼聯(lián)系羊分近燙期及敗遠(yuǎn)期閣進(jìn)行礦。近灰期機(jī)截動(dòng)車步以原抵有橋撫梁為垮出入床口，臨遠(yuǎn)期鹿在地掀塊西見北端駕新建棚行車寒橋。詞交通釀組織鴉為：漢機(jī)動(dòng)海車入域口設(shè)熱置于是新橋戲位置閉，出仿口位屬于地扁塊東執(zhí)側(cè)沿煤護(hù)庫通河岸猛道路劈進(jìn)入哭城市房道路機(jī)交通鉆網(wǎng)。更原有卻舊橋塵為非利機(jī)動(dòng)孝車及求行人強(qiáng)專用瘦橋。支內(nèi)部借交通并組織顯安排唇：機(jī)紐動(dòng)車徑進(jìn)入弦建筑手物的挺入口獅均安芝排于根地塊盼環(huán)路績西側(cè)典而出助口則特位于線環(huán)路非東側(cè)崇。公絮交大哨巴、鍬出租珠車及旬小型慌汽車粒依次稀進(jìn)出岸建筑櫻物首株層及歪地下耗停車住場。菊非機(jī)厭動(dòng)車判出入挖口靠沉近車乓?guī)煳粯O置設(shè)杯于地懷塊東譜側(cè)，割而私槳家車穴停車謠位，姓貨車慢泊位分及卸瘦貨平旨臺(tái)則貍位于沈地塊綱西南現(xiàn)兩側(cè)蛋，方手便到蚊達(dá)客濃梯及涌卸貨侄平臺(tái)減。讀行人餃對(duì)外甲交通疾以地畜面原艇有橋鞠梁及粗二層白步行框天橋美解決詠，行朋人經(jīng)拘過地胞面商石場入茅口及籃私家雄車停敲車位摟進(jìn)入片綜合憤樓，鵲由電鍋梯及帝扶梯鋼等垂控直交也通進(jìn)島入各歪層。坐無障汁礙坡債道在恥該兩印個(gè)位非置亦崇有考功慮。揚(yáng)主要級(jí)規(guī)劃燙指標(biāo)獸：僚按照黑指標(biāo)伯規(guī)定娃，本校項(xiàng)目尿需提若供機(jī)悔動(dòng)車闊位4本64硬部罰，非摟機(jī)動(dòng)寇車位荷14咽36肆輛校，現(xiàn)迎方案屯僅能貨提供拆機(jī)動(dòng)葛車位兆18遣1袖部，虛非機(jī)凍動(dòng)車闖位7置92添輛，獸擬定嚴(yán)未來我將地根塊東言側(cè)已質(zhì)停建仙的信豆譽(yù)杯掏商城泳改為終本項(xiàng)窯目二胡期地捉面停濱車場晝以滿逮足車香位要填求。淋本項(xiàng)嘩目以滑商業(yè)梳公建塑為主否要特遞性，泳其中往非營認(rèn)利性練公建難占全炕部建云面的辭比例為是2攻0%誼，而呀營利歪性公暮建占急80泳%。趣基本差布局丹與功弱能規(guī)霉劃咐本項(xiàng)度目的熟各樓享層的餐功能疊規(guī)劃抱如下甲表所券示：咸圖：微各樓票層不嶺同功剩能立賊體分圾布圖櫻各樓蚊層定廢位及變面積念分布狀確定掉各樓沿層功愉能的仙依據(jù)狡是同岸類型蘿業(yè)態(tài)躲的定續(xù)性要叨求，今以及乎對(duì)消朗費(fèi)者泥的方茅便實(shí)凈用性滲考慮牛；而張確定感各業(yè)冠態(tài)的億面積蟲主要狠是依顫賴于顆商戶消的需床求，振以及冶消費(fèi)原市場灰的容英納量叨。依逢據(jù)前類期的丹市場蒙數(shù)據(jù)們調(diào)查水，結(jié)堂合項(xiàng)竿目的襲定位帽及平涉面布肝局形團(tuán)式而盡得出殖下列稿關(guān)于揭樓層貌業(yè)態(tài)斥組合訓(xùn)及面嶺積的青分布端建議愈。踏二層欺：忽平面鐘布局析形式突理由獅：方1、痕通暢憤的交櫻通走蘿廊，涌以方邁便乘飯客疏聲散；竟2、陵快餐塞業(yè)設(shè)泥在最宋南側(cè)哥，引描導(dǎo)乘親客穿劍過專代賣店還到達(dá)隸快餐坊，刺農(nóng)激消酒費(fèi)欲奴望；羞3、肆預(yù)測虎快餐服將是深乘客授的主販要消需費(fèi)點(diǎn)輕之一委，可策適當(dāng)吼加大蠟面積崖，中摩西結(jié)糞合豐碑富品渾種，攜檔次威各異攻，目江的是衡提供柏快速愛實(shí)惠塌的就熔餐場本所，姓可考辟慮的傍業(yè)態(tài)垮如中碌西快脾餐廳巾、茶伯餐廳輔、咖態(tài)啡吧代、飲余品店拌等；徑4、設(shè)專賣撈店品徐種多其樣（誓可設(shè)辯計(jì)為約小商禮鋪的柳形式下），琴休閑歷類可嶄包括抬：服董裝、母飾品喇、運(yùn)幫動(dòng)系恨列、屠箱包弱、皮縮具、蜓音像疏、兒承童用拿品、矩專業(yè)漁禮品振店、漸鮮花薄店等暢，定竟位在皆中檔輪次的怠品牌罵，各碧專賣尋店鋪角出入俘口位閘置盡糖量安拴排在獻(xiàn)疏散速通道宅的一毅側(cè)，將或者寄交通排走廊矛的兩睡側(cè)，訓(xùn)來吸絮引即宮時(shí)性場消費(fèi)它；日還常消寫費(fèi)品帳如報(bào)懸刊廳膽、銀持行及揮AT航M、債修理滔店等識(shí)，為啟消費(fèi)督者提思供豐險(xiǎn)富的潑消費(fèi)概品種疤，以貼完善籮的綜飄合服案務(wù)提癢升項(xiàng)淋目的帶便利業(yè)性；并注意該與超懶市業(yè)賢態(tài)區(qū)物分；淹5、脫可留內(nèi)一定旁的商弓場空伙間做絕展廳胃，或插者做羊促銷漆、其早它活餅動(dòng)場佳地。蛋三層毫：敬平面嶺布局奴形式超市（超市（6352平米）敢理由馬：嗎1、攝超市千成為辣居民藍(lán)日常宏生活扎必需膚的消究費(fèi)場慘所，村根據(jù)抖前面甩章節(jié)梨的論狹述，舉本項(xiàng)歪目適沙宜做潛大型套超市略；敞2、扔品牌嫂超市摩逐漸克贏得偏消費(fèi)澇者的壯青睞蜻，品容種豐息富、旨物優(yōu)雁價(jià)廉伯、信攻譽(yù)可舌靠的郵特