深圳中信紅樹灣價格方案價格報告

謹呈：中信紅樹灣房地產(chǎn)中信紅樹灣一期價格策略報告世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）2004年7月9日顫中信害紅樹詢?yōu)骋粴w期價蔑格策帥略報筒告概訊要稱中信篇紅樹仔灣一狂期價弊格采伸用入妹市時視點的服市場雀比較糠法，勁確定基項目夕市場歉比準戒均價本為9岡57得0元輩/㎡王。霞嫩進霞呈筍碑蘋紋（茂詳見歌本報罰告第學(xué)二章腔）糾考慮醫(yī)了正依常付陣款方供式折凝扣（臺均為犁94拍折）昌，選持房日誓優(yōu)惠賊及營蹤銷活參動折搜扣預(yù)花留之撲后，遣本項滔目價矩格表章的平贈均折超扣率繡為0已.9境31穿5。袖楊泥榴資（胡詳見晃本報鄉(xiāng)告第煎三章蓋）夠通過搖對實王收均基價9宮30祝0，突96順00尸，9乓90妄0元毫三套眠試算魯價格新表典舞型房遮號單列價與左競爭落樓盤雜類比極房號殺單價懶的點再對點援驗證牽分析勤，在下均價驚93倘00望元時狗全面罵具有旅單價遮優(yōu)勢降，在橡均價境96為00貴元時放大部鴿分房靠號具訂有單旁價優(yōu)慮勢，誘在均兄價9軍90葵0元關(guān)時較判差單悔位房粗號有例單價殖優(yōu)勢挖。湯（車詳見珠本報襖告第希四章但）吸考慮交到2荷00敢4認——鈴20背05恒年深謹圳關(guān)洽內(nèi)市較場的重供應(yīng)趙情況揪，根砍據(jù)價果格表豎試算兩結(jié)果拒（即句9揮3項00禮，9北6委00綢價格對敏感纖性藥很低關(guān)）青，結(jié)蹈合目螞前市尼場形可勢及較客戶華關(guān)注摧度，域項目啟整體汁的均辮衡銷鐵售和質(zhì)最大靜限度堡挖掘瘋物業(yè)誼價值堪，在艷對市屢場前肝景審閥慎樂購觀的訊預(yù)期拋下，握我司添建議課以均族價9粱4捎00迷元/怨㎡誓左右律入市紡，確箱保開政盤勝克局和酸合理責(zé)控制逃風(fēng)險盜，但歪隨著盈展示悅的不錘斷完奧善，毛結(jié)合皇推售刃策略欺，項澡目整桶體最芹終實牲現(xiàn)均悲價厲96怨00猾元/叮㎡以花上。宵（詳暴見本洋報告簽第五籍章）青考慮秤到后前續(xù)競咸爭的嚼壓力盜和確佛保實維現(xiàn)價倉值最培大化攻，借粱鑒蘭圍溪谷智和華辛僑城預(yù)的銷撫售案革例完，魄建議段采用稱分批晚推售盆房號盜的策榨略，療在確落保開狗盤熱鞠銷的調(diào)同時尿，再促進銹后續(xù)政優(yōu)勢挑房號叮消化巾，降覺低入兆市風(fēng)肝險，湖盡量拼實現(xiàn)逮項目姨利潤絡(luò)目標記。滔（詳取見本嫂報告月第五擱章）金項目多情況當介紹板港勿項乏目基然本數(shù)論據(jù)伙爐喇一們期戶遣型比刺例熔激史一芬期絡(luò)主要狼賣點迎磁竊工彎程現(xiàn)胸狀即項目令基本辯數(shù)據(jù)姑項目討位置洞：沙綱河?xùn)|扛路與趙白石罪路交盤匯處掉項目挪概況老：T諸ow辟n勤Ho蠟me孤＋壩高層準多種企建筑占形式方組合猶開發(fā)惰害商：蝕中信躺華南轟（集替團）循有限技公司燕占地奏面積歪：1秩62洞65題3.扒1平費方米蔽建筑豈面積胞：6纖50尺00睛0平骨方米犧住宅門面積掠：5原05纖10偏0平態(tài)方米絹會所巴面積狡：6筍00粉0平蒜方米葵幼兒翅園：擠60刃00壟平方擱米旗總隸威戶稀排數(shù)：捷約2閃80類0戶虧總騙誼車堂蝦位：狐約3嗚50慶0個駁總平呈面圖一期：4棟高層＋2一期：4棟高層＋2棟TOHO二期三期和四期何一期網(wǎng)戶型功比例攀戶型水戶型育面積勢（良M2筒）師戶數(shù)盛（套橋）撿比例利2望房唉93套.5煎7~驚98驢.4銅1食62扎10桃.5掀%圈3煎房如平層輛15暢3阿.5板9~步15蘆6.尤57壁93疤彼26現(xiàn).0循%槍平層艦17士1.右25姜~1擔(dān)72謎.9樸6飼30趕復(fù)式他16溉4.伴76侮~1杏70館.7啊7灣30遭4懂房佳實用掃4惡房鹿16見3.搶26惰~1幟70廁.7鍋7選15豬4亂46亭.8貫%驚豪華畏系列柳20鎖2.四74新~2櫻08辦.6購5胞12艙1鑄大戶匯型姑生活賴方式乎系列廢24魂4.吃38踐27增16隨.7找%蹄平層奶26富0.涌71哥~2椒63更.0價9識52女GO斯IF脖T叫OW廈NH里OM笛E妄下層誓：揀28科6.元55渡17驅(qū)上層雜：地37止1.伸69仇獨立償：午38離3.惡78滿頂層兔、底幅層復(fù)袋式壞36怨4.倚27吸-1儉00民8.符99股2驕合計蔥58妨8使10盛0%純一期運主要慢賣點備◆升請65筐萬平徐方米臉濱海稱GO造LF搏大社邁區(qū)，收比肩蛋全球炒的灣閃區(qū)作榜品搜◆就中國服地產(chǎn)短前1死0強我發(fā)展賄商，終實力舊和信位譽的再保證丑◆唱國際堪先進版的全觸板式樣斜列帝布局毒，保往證戶躍戶朝頭南歡◆槍僅可手評價從的四贈大作樓品系朝列，郊展現(xiàn)牛純粹族生活諸理念嚇◆內(nèi)作品陜系列疑一義：1良0萬敬平米火園林恩，深食圳原決創(chuàng)現(xiàn)微代嶺熄南風(fēng)遭格冒◆遠作品店系列畫二緊：自厲然呼掉吸式刪空中完院館磁，帶手來全紀新生冰活方杜式坦◆沉作品旦系列事三誦：G趙OL雄F景溜觀，紹全自殖然采礦光通濕風(fēng)戶刪型完◆樓作束品系膀列四分：幼To山wn揭h探om誦e花別園生士活三紙重奏痕，重爪新定定義奢瞧侈出工程富現(xiàn)狀每主體挨塔樓姻工程薪進度朋在1懇8層杯左右刊，并核正在穩(wěn)以4踩天一飼層的尤速度概順利區(qū)進行返，售汽樓處薯已于臟六月蝴初開樓始投脆入使裂用，果6月而6日覆銷售此員正懇式進欄場開敘始接恭待客變戶。意核心糊均價俘確定塑一、碰坦套版踢對比咽樓盤蓋選擇渡二、潮部軋鐘勿對比群樓盤巴權(quán)重隱確定豎三、杯府磁海玻核心袋均價稀靜態(tài)降比準臨中信扯紅樹溫灣一災(zāi)期由汽2棟勿31否層和飾2棟貼32的層高論層住閃宅，丟11產(chǎn)棟T悄ow憤n謝Ho寇me巴組成宮，整探體戶誤均面匆積在睜18犁0平老米左牛右，結(jié)入市給時市叨場上柳推出聽的同基類戶道型，獸總價核相近擇的樓紋盤較羊少，沙可比休性相前對局全限，辦通過類同區(qū)唱域的狂同質(zhì)流樓盤駁以及銷相關(guān)杠區(qū)域庸三級臂市場嶺成交佳分析技，確蛛定核仰心均罷價。凍對比粒樓盤娘選擇舉：丈商品絕的價疊格受套市場爽的供昨求關(guān)攏系、碎可替吊代商業(yè)品價鋸格等督因素建的制渡約，穗因此者市場合上同鴨質(zhì)產(chǎn)叮品的引價格樣對本預(yù)項目絡(luò)的價鼻格制牲定有皆重要組的參芬考價筍值，割在選候取對篇比樓舒盤時瓣，要帆把握倚以下懼三個園原則吐：怕區(qū)域季相關(guān)讓性禾產(chǎn)品槐同質(zhì)嫁性（沙建筑賣形式猾、戶搬型范舒圍、健品質(zhì)險檔次礙）突競爭目關(guān)聯(lián)槽性（損熱點玩競爭胸區(qū)域始、銷卡售時語間重盡疊性掉）笑參考痕樓盤祥參見據(jù)后頁螞《劇競爭蠢樓盤馬分布滿圖》堤及《瞎競爭璃樓盤惜列表萄》透由于通在銷飯售階劈段，沿工程例展示咬的不刷同，邀在參莖照時厚應(yīng)確猜立一樹個比稍較標首準，瓣即各鉛項指軍標均纏在目返前在拴售項戶目中濾抽取摧其中鄙戶型蓄面積拘，總茅價相話近的測部分萌，鎖膏定同思一時哀點進丟行比冷較，槳綜合葡考慮悶在本爺項目柴入市首時各致項因辯素對行比打聾分。燃天鵝正堡二覺期I斧I區(qū)容天鵝運堡二遍期I彩I區(qū)勸7月政3日聲選房準，與濱項目茶入市槽時機緣最為瓣接近怒，并昌且，臨從檔懼次、戶區(qū)域碼及面寄積總疲價方爺面分他析，伶具有若較強只可比恨性，葉應(yīng)充告分對裝比項禍目的泥優(yōu)劣茄勢確含定均趟價。蜓世紀現(xiàn)村王出府、網(wǎng)日月喪府，型紅樹針東方遠，濱紅樹眼西岸閘，瑞那河耶領(lǐng)納爺世紀改村與于項目市僅一灰路之割隔，票也是潤目前母本區(qū)半域內(nèi)作唯一絮的在肯售項熊目，柔雖然境在項膽目整鍵體形話象、唉檔次夫等方處面存搖在差傾異，鍬但因際其位柿置和響產(chǎn)品刪與項兔目有艦相近桌，具暫有較拌強的免參考蠟價值高。器紅樹擇東方敗雖然盤銷售災(zāi)已到駐尾聲萄，但誦因其攏區(qū)域喪和產(chǎn)郊品的夏相關(guān)衡度較卷高，賽且時崇隔較蕩近，免具有格一定曠的借旗鑒意鹿義。心紅樹奪西岸庭和瑞嗓河耶牙納，沸與本裙項目醒位置舌最相更近，拖從其管產(chǎn)品渡品質(zhì)魔和預(yù)刊計推纏出時鐮間分緒析，窗將是熄項目畝推出鋒時最堂大的吊競爭帆對手杰，但董由于眼其尚諒未開輸始發(fā)聰售，工因此疏不作欄為項豆目核詞心均負價合冤成的沙對比魄樓盤姨，與值他們禽的競舟爭分倡析在棍后面值的價角格策音略中板體現(xiàn)嫩。拌熙園度、蘭位溪谷梳熙園笨為去甜年8掩月份酸開盤徒，至辰今銷李售率近90難%左叛右，嘆剩下值的單或位為弓多為砍一梯眨兩戶槳的圓療樓，重對于傲本項被目有厲可比五性；觀蘭溪須谷今抱年4卻月份皺開始劃分4揪批推絮出房窮號，賀樓盤盾質(zhì)素郵、發(fā)盯展商愿品牌康和價將格面話積與之本項惕目在頑一定脆程度腸上具勁有可垂比性禁。街天鵝滾堡一財期橋天鵝依堡一窮期A腸、B絞、C居、棟鑒20懲01憑年1饅0月讀入市僑，銷去售周喘期長僅，與席本項玉目的換可比翠性不濕大，拿所以功僅把癢D、瞧E作元為比敢準對雅象。鹽但近陰期一攔期A皂、B慈、C謠、棟嶺三級薄市場亞的成瞞交對燕本項明目有紡一定畜的借黨鑒作疲用；宿香域太中央勁、水暗榭花暖都、下硅谷膜別墅救本項哈目入明市時營，以寄上項訪目尚牧無準聾確價征格，槽但從直區(qū)域材、產(chǎn)點品品補質(zhì)和爺目前央市場拔預(yù)期嫁的價葵格分刮析，稍這幾薄個項捏目也另是本慕項目勞的競掙爭對犁手；水榭花都蘭溪谷硅谷別墅紅樹西岸瑞河耶納熙園天一天二Ⅰ水榭花都蘭溪谷硅谷別墅紅樹西岸瑞河耶納熙園天一天二Ⅰ世紀村本項目紅樹東方四競爭憂樓盤鉛列表溫項目側(cè)建面韻容積陳率塔總套屢數(shù)戲主力溜戶型邪面積悄均價到推出寶時間是銷售體情況躁在售但樓盤板天鵝閑堡二世期I羽I區(qū)誓11遲.1跪萬啟3.眾66蹲2息34冤2鐵24飾0-傍26眨0四睡房鎖98遠00怪7月容3日鄙蘭溪吊谷躁9.吧3內(nèi)萬荒1.餅65跑53只9典14兔3-飄16仆3忠四房便98麗00歪4洞月段1幟7日悉70納％彎世紀犯村日費月府割10夠.6尤萬斷3.無51扇56欠4足15孫0-憶20框0三柴房墻20樹0-惠22置0四叫房端76委00嘩4月展18頌日真后續(xù)皮項目呆瑞河數(shù)耶納她11條.1銀萬錄1.穴4盜40漂0頂多佩TO綱HO尺：予22租0-惠27糊0況多層聽：什20阿0-銳25昆0笑小高具層：放13士0-淡17筍0謠85覽00秘9誘月底兵—倆紅樹共西岸狗25析萬胃3.廟4盟11留67露95截-1到00紗兩房別12般0-紐20緞0絮三房剩15陶00責(zé)0防7迷月認冊籌摩8料月開室盤啦—背硅谷啦別墅功三期該11騰萬具2.朵04驕30竭0蘋24鎮(zhèn)0繳平米醒四房剝—行—寨—深水榭睜花都魄三期丟9萬糠總體仆1.屋4抓—黑91盟-3總05符—殲04爛年年螞底賴—插香域陣中央殺18珠萬查2.富08童72牲0妥15酒9-寇17蔽2四香房棗90國00僑10劃月野—飾御景手東園介19落萬支5.偉9吹10笛21南12病0-知15神0三幟房痕90巨00驕6月維20式日拒目前省積累務(wù)35魔0張穴卡帽對比屢樓盤懼權(quán)重嚇確定臭：崗我們壟把與火項目燒相關(guān)昌的樓憲盤進站行打洽分，餓根據(jù)憐其排究序和器價格羅透明棒性確方定比允較權(quán)絮重。衰位置宵相近酷20鞋同質(zhì)構(gòu)產(chǎn)品沉25諸競爭澆關(guān)系危55事總分叼天鵝粥堡二選期I攪I區(qū)肉15稱20惱55繭90令紅樹辱東方撕1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儲點對涌點選災(zāi)擇單段位附景圖：尋中信底紅樹疫灣一超期閉天鵝已堡二帳期販Ⅱ株區(qū)墳金地旗香蜜鉆山現(xiàn)蘭溪突谷發(fā)星河撈國際結(jié)天鵝叛堡二窯期葉Ⅰ雷區(qū)熙園牛最好秩單位樓：蜂天鵝是堡二氏期二析區(qū)T渣棟B晌戶型繭墊爪感角梯押鉗香敞蜜山幅6棟獻A戶抱型雹蘭溪忠谷1辟3棟塞A座但厭恨寶膜噴雷旁訪窮愉狠奶撇想泡熙欄園5駱棟C銜單位饒?zhí)禊Z矛堡二督期一促區(qū)G具棟A宰單位瞇最差淹單位貝：課天鵝屯堡二陰期二市區(qū)R慘棟D描戶型方序蘭魚溪谷程9棟鍬B伐單位盯天鵝扁堡二宣期一棍區(qū)G癢棟C麻單位骨銷售秩策略僵安排聽整體覽銷售么策略漂一期壯銷售晌策略慘整體擱銷售梢策略目標且四期滑的可劇持續(xù)痰發(fā)展冶；監(jiān)實現(xiàn)洽利潤炒最大斗化同惰時，任提升鋪發(fā)展網(wǎng)商品恥牌倍實現(xiàn)膊目標胳的策眨略俘一期鬼作為壇市場片突破搶點，臣快速厲銷售狂，創(chuàng)捎造市其場奇梨跡；服二、巡三期浮穩(wěn)步煌攀升缺，保倆障項煉目利旬潤的腫實現(xiàn)融，樹乎立品天牌；噸四期燕實現(xiàn)散項目睛價值貴最大史化，綁挖掘地超額甲利潤粘。括一期糖銷售抹策略久一期衣目標漸20夾04阻年末濤銷售垂額達手到4債.5室億元循；賽高形勝象啟摩動一屯期，豐確保鏡后期甘的可巖持續(xù)子銷售電。捎我們播面臨軍的困曾擾尾項目屋一期稈入市布時，代市場遵同質(zhì)帖產(chǎn)品斯新推舞出量區(qū)較小冒，片嘩區(qū)內(nèi)慰重要暖競爭儲對手斬均采追取觀眨望態(tài)叔度，走準備蔬在項蜓目入帽市后孕根據(jù)扒市場胃反映所再推譜出，春項目族作為愉片區(qū)債領(lǐng)導(dǎo)棄者，功如何通利用庭市場鐮機會翠規(guī)避覆劣勢聯(lián)，以欺多少炸均價悉入市枕風(fēng)險統(tǒng)最低頁？財開盤淘整體警推出脹，易澤熱銷蓮，但家好單稅位必剩然最師先被蛙消化犯，利喂?jié)櫫饕u失嚴畜重，垮而如瘋果不孤是全繪部推耽出，賺又存濟在因挪選擇功面窄令而導(dǎo)蠶致客員戶流廟失的歡危險諒，如到何解悼決？醋喂市場異后續(xù)虧同質(zhì)適產(chǎn)品支供應(yīng)怕量大跨，與忍項目載一期醋競爭尿嚴重帽，如干何面耐對后嚼續(xù)競俘爭？悉市場餓可借趕鑒案憲例促蘭溪編谷藍總套麥數(shù)：蕉53攜9套啄位置舌：深諒圳南庸山蛇兔口抖目前重實現(xiàn)臣均價菜（不劃包括笛花園承洋房?。簳x95屈00忘元/堂平方龍米拔推售對方法肺：牌20雹04董年4面月1稍7日大推出偷13瓦5套秋，消塌化1母03懸套，秘4月恐18運日消拘化余或下的合32網(wǎng)套，濫實際折加上靜關(guān)系騾戶第賞一次彎推售塵消化虧14炊5套王左右咐；蓮20宣04儀年4耕月2皺6日捷推出犁80腰套，灶全部腥銷售腸完畢腦20荷04持年5居月上嗓旬僚推出濁60焦套，詳全部歐銷售終完畢靈；同亮?xí)r，莫開始窄積累拜客戶綁，開伴始認電購登貼記，地即：爭可指舌定房若號，站如至般選房況日，碗只有億1位趟客戶取選定炊1套虛房號橡，此胖房號躁可歸推該客螺戶；感如同篇時有寇幾位右客戶編選定極1套訓(xùn)房號輝，該今房號方依最雨先登勞記的冒客戶蘇所有援。導(dǎo)5月械15緞日逆推出溪40乖套，膊目前翁銷售膀20孤余套豈總體詳銷售斯情況冒分析墳：盈打亂倆房號曠，分夠批推匠出的播銷售聯(lián)方式肯，避杯免好軍房號送一搶避而空劈的局炊面，紹同時膜可以枝通過訪市場始反映蚊和園錫林展役示到撞位來娛調(diào)整且價格惹；們后續(xù)士積累徹VI足P卡兇客戶返的辦督法可液解決希選房潤當日吃儲積匆客戶鑄一次湯消化鄰?fù)戤吘?，選帖房后鏟難士以形榨成銷凈售熱送潮的那弊端干；殲從銷殺售效累果來草看，駕這種非營銷剖方式紅的銷畜售效弦果非邪?？捎延^；月每次連推出尤都比指前次武推出牙稍微忌提價呆，制病造升百值現(xiàn)掩象，炮同時阻有效甘穩(wěn)定拐了已落購房符客戶武的情利緒，槍便于掃營銷吊活動賺開展廢?；牟ㄍ袕椒浦Z誕總占規(guī)地：榜80門萬平凳方米跳總建熊筑面業(yè)積：碗10千8萬蛾平方勇米蛇規(guī)劃抖總戶她數(shù)：只45肝00塘戶天鵝堡一期純水岸天鵝堡一期純水岸天鵝堡二期純水岸別墅米波托圈菲諾胞歷年施價格發(fā)走勢扛分析節(jié)：20042004