市場(chǎng)營(yíng)銷地塊投資可行性

歡迎下載://passport.baidu/?business&aid=6&un=seebysee#7各種資料大全！??！精品水晶，動(dòng)人禮品我的網(wǎng)店:番禺區(qū)龍歧地塊投資可行性分析恒昌地產(chǎn)研究部前言2003年12月2日，番禺區(qū)國(guó)土局發(fā)布了國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓公告，公開(kāi)掛牌出讓五宗國(guó)有土地使用權(quán)，競(jìng)價(jià)日期自2003年12月12日至2003年12月22日上午10時(shí)正止。本次土地掛牌有三個(gè)新亮點(diǎn)：第一，地價(jià)提升；第二，教育配套設(shè)施由政府統(tǒng)一配置；第三，拍賣地塊集中于南區(qū)、鐘村。番禺區(qū)政府決定從2003年起重點(diǎn)開(kāi)發(fā)市橋南區(qū)，并把南區(qū)定位為“具有南國(guó)水鄉(xiāng)特色，融精品商業(yè)、休閑度假和文化娛樂(lè)于一體的生態(tài)型生活園區(qū)”。本次土地掛牌出讓就有兩塊地塊位于南區(qū)，以下就其中沙灣鎮(zhèn)龍岐村地塊作一個(gè)初步的開(kāi)發(fā)投資可行性分析，粗鄙之處請(qǐng)行家指正。本次分析主要分為：基礎(chǔ)分析、市場(chǎng)分析、項(xiàng)目定位、成本效益、結(jié)論及思考五個(gè)部分。一、基礎(chǔ)分析1.地塊背景資料2.區(qū)位分析1)隨著德興大橋的通車、西麗大橋的動(dòng)工，阻礙南區(qū)社會(huì)發(fā)展的交通問(wèn)題得到緩解，規(guī)劃中的路網(wǎng)、橋梁的建設(shè)也正如火如荼地順利進(jìn)行，令市民可充分享受市橋城區(qū)的生活環(huán)境，使該區(qū)域的城市化進(jìn)程加快。2)南區(qū)及沙灣是市民公認(rèn)的教育資源配置最豐富、最完善的區(qū)域，番禺的“高等學(xué)府”基本上都在該區(qū)域范圍內(nèi)，教育配套從省一級(jí)幼兒園、中小學(xué)到職業(yè)技術(shù)學(xué)院等完全是“一條龍”，這使該區(qū)域住宅的吸引力有較大提升。3)該區(qū)域近兩年發(fā)展快速，生活氛圍日漸成熟，大型的批發(fā)市場(chǎng)、花卉市場(chǎng)、綜合市場(chǎng)等的啟用，轄區(qū)內(nèi)的樓盤(pán)以大型項(xiàng)目或別墅項(xiàng)目為主，而且新建樓盤(pán)在整體規(guī)劃上都有較高標(biāo)準(zhǔn)，使該區(qū)域的生活設(shè)施和住宅配套日益完善，促使該區(qū)域成為番禺未來(lái)居住中心區(qū)。4)目前項(xiàng)目周邊的公共配套尚未完善，除中小學(xué)和一些中小型商鋪外，其他方面的配套有待改善，特別是公共交通、市場(chǎng)、醫(yī)院等方面。二、市場(chǎng)分析1.區(qū)域住宅市場(chǎng)分析1)供應(yīng)量：以舊盤(pán)新貨為主由表2可以看出，南區(qū)及沙灣的樓盤(pán)的供應(yīng)情況可分為兩大部分，一部分為一、兩年前的產(chǎn)品，現(xiàn)剩余少量尾貨在售，另一部分為大型樓盤(pán)的新組團(tuán)。單從市場(chǎng)供應(yīng)角度分析，估計(jì)現(xiàn)時(shí)該區(qū)域一手住宅的總供應(yīng)量約為1500套。巾2)忠產(chǎn)品第：于大盤(pán)恥大戶罰型占峰主導(dǎo)對(duì)瞧肚現(xiàn)時(shí)送該區(qū)斗域市脈場(chǎng)上故以小袍高層莫和多丸層兩聽(tīng)種住帶宅為促主，婦高層賠住宅頂?shù)墓╇s應(yīng)量福較少報(bào)，而通且番幅禺的芳別墅戀也較增集中椅于該滋區(qū)域絹，因聞此住助宅小獨(dú)區(qū)的續(xù)密度物較低贏，樓克盤(pán)占毛地面枯積和理建設(shè)席規(guī)模雙較大棍，多喉在7著~4糖0萬(wàn)牢平方塵米。坐膊鋤樓盤(pán)炮建設(shè)哨較有芬特色騎，如趟番奧映以運(yùn)渡動(dòng)為丟主題挺、海蔬倫堡華和御臺(tái)院以證歐洲禿水景國(guó)為主驕題，陳內(nèi)部備依靠悠造景姓能形口成較茄好的鍬社區(qū)刻人文袍環(huán)境雜，使歲該區(qū)病域的爸整體占素質(zhì)漠得到撕提升醋。薯葡住宅曬戶型可偏大擊，1績(jī)00躍平方悔米以父上的裂單位啊占六內(nèi)成；夠以1踢00飄~1披20幟平方刮米的仆3房找為主錦，約葛占五純成；戲其次即是2裝房和啄4房問(wèn)單位科，這奸反映村出客姨戶在階該區(qū)屬域購(gòu)吹房是戒以自推住為蜘主。陵鳳資料帝來(lái)源渣：珠杜江恒悟昌代躁理三走部實(shí)臥地調(diào)曬查悉注：菠上述購(gòu)數(shù)據(jù)黑以戶副型的懼面積互為量妹化標(biāo)淋準(zhǔn)孫3)霜價(jià)格堆：搖高低郊兩極憑明顯說(shuō)，中勉檔盤(pán)蟻少度文南區(qū)羞及沙毛灣現(xiàn)兔時(shí)在仙售的興一手碼住宅覺(jué)，單率價(jià)集叢中在永20藍(lán)00衣~2調(diào)50海0元江/m助2的拘范圍灣內(nèi)，驢總價(jià)款集中盡在2稠0~抓30斷萬(wàn)元遇的范半圍內(nèi)店，分書(shū)別約埋占三拌成。趨搬享該區(qū)億域的崗樓價(jià)截兩極歉分化著明顯效，單凡價(jià)最彎低低芹于1紙60稿0元漂/m森2，惠最高吧價(jià)高樹(shù)于3撐50暖0元狀/m林2境，相雙差超慈過(guò)2蔬00坡0元落/m痛2，旺例如戶御院摩和華淺薈南術(shù)景園喇、番篇奧和南朗陶謹(jǐn)居，益都是字相隔陽(yáng)一條奶馬路益但均繡價(jià)卻私拉差棋10殺00甘元/熱m2疑，使惜同戶絲型住恢宅的館總價(jià)愧相差涉10易~2砍0萬(wàn)乒，令綁該區(qū)共域集舅中了慣大量悟高端訪和低炭端的瓜客戶機(jī)。騾2.剖目標(biāo)瓶住宅蘇市場(chǎng)站分析峽癢本區(qū)驕域住峽宅目購(gòu)標(biāo)市慘場(chǎng)分男為二匪類：遺逮粥第一菊類為女高質(zhì)縮素樓帖盤(pán)目話標(biāo)客富戶：溝客源云分布密區(qū)域蕉廣，亂包括刃本區(qū)搶域及頃市橋晴、周津邊各跌鎮(zhèn)等徐地區(qū)填的中毒、高甘收入蜂人群倒，他按們對(duì)映住宅拖質(zhì)素們要求辮高，五對(duì)價(jià)點(diǎn)格考蒜慮少羽，住晌宅消纖費(fèi)潛挎力大臣?？赡そ邮苋饦莾r(jià)杠在2遇80旦0元犁以上記，對(duì)伯戶型豪需求進(jìn)則從錫兩房撿到四具房均葬有一第定比孤例。士暢風(fēng)第二有類為因低價(jià)愚樓盤(pán)批目標(biāo)遞客戶脊：客垂源主望要集榆中在扶本區(qū)湯域，芽主要?jiǎng)?wù)考慮蠅價(jià)格吸優(yōu)惠責(zé)，對(duì)彎戶型風(fēng)需求擺偏小暑。式三、丸項(xiàng)目塔定位拖分析職薯象優(yōu)劣國(guó)勢(shì)分斑析范扔s優(yōu)昏勢(shì):痛享阿有河嶺涌綠庫(kù)化帶呆資源制，周辛邊環(huán)酒境良暖好；濕位處扣重點(diǎn)不發(fā)展財(cái)區(qū)域塑南區(qū)摸；周阿邊生崖活配宮套規(guī)勿劃前種景好狗，教燈育資旺源豐倆富；限鄰近母舊區(qū)荷，四敲周均沉有4旱0米捏或5擦0米辰的規(guī)城劃路圾,交飄通方花便。墓攤泰w劣客勢(shì)：足南凝郊偏哄西方胞向，設(shè)存在封一定鄰區(qū)域?yàn)╅T(mén)檻也；現(xiàn)慮時(shí)交板通不攏便，妙生活尊配套櫻設(shè)施利未完唇善;成四周市規(guī)劃裹主干猾道造滿成噪填音污努染胳;河墳涌綠菜化帶后橫穿謎地塊拍,影驅(qū)響規(guī)蛾劃布知局;跑項(xiàng)目護(hù)規(guī)模達(dá)小。氧生泰o機(jī)均會(huì)：狠南區(qū)屠規(guī)劃忙建設(shè)令全面蜂鋪開(kāi)透，有查力促在進(jìn)房憂地產(chǎn)距開(kāi)發(fā)誦；南會(huì)郊居鹿住氣豪氛日賣益濃點(diǎn)厚，對(duì)置業(yè)由前景斃理想蛋；區(qū)悟域存葵在中寬檔樓約盤(pán)缺萄口。抄豪綿t威僵脅：盯御苑躺、番邪奧、妖金沙溉灣等樓大型會(huì)成熟垂樓盤(pán)懂存量周較大劫，阻雕礙項(xiàng)到目發(fā)撐展；寶南郊類尚有于較多乎待開(kāi)層發(fā)土駱地，汗競(jìng)爭(zhēng)欣激烈捐，而芽本次督拍賣戶北斗貨大橋鍬地塊嬌規(guī)模示大、谷成本竄相對(duì)幫較低響，對(duì)醫(yī)項(xiàng)目執(zhí)構(gòu)成滅直接殺威脅善；項(xiàng)杜目地謹(jǐn)價(jià)成浮本高秋，利浸潤(rùn)空釋間不脆大。梨乒橋績(jī)市場(chǎng)逮定位咬摟奸根據(jù)掙上述蝦SW叨OT扯分析顯，項(xiàng)袖目應(yīng)印以自厲身規(guī)夫模及厚河涌從綠化月帶為鉗基本示立足頭點(diǎn)，三從彌汽補(bǔ)區(qū)敢域中熱檔市右場(chǎng)空續(xù)白點(diǎn)貍，尋搞求樓害盤(pán)差城異化奔出發(fā)得，確嘗立項(xiàng)躁目市壺場(chǎng)定前位。玩愈斤產(chǎn)品神定位事：中鞏偏高岸檔的鍬生態(tài)泄、高附尚精袖品社沙區(qū)；叔住宅表類型伴以六融層、珍九層脆洋房惡為主構(gòu)，并間可利喊用良宰好景助觀資覆源配奧置少運(yùn)量疊換層別凈墅；厲戶型閘以二望房、純?nèi)坎邽橹靼叮骷徚艉尚兔娣e7毫5平真方米艦~1仁10側(cè)平方鹿米，丈充分息考慮通小二雹房、子小三清房配最置。睡鹿簡(jiǎn)消費(fèi)臥者定能位：戲本區(qū)徐、市兇橋及布周邊眼各鎮(zhèn)霞有穩(wěn)德定收朝入的什中產(chǎn)剝階層碧買(mǎi)家五為主汗，戶冷型要籠求實(shí)杠用，信樓盤(pán)抹質(zhì)素塊、品徒味要哄求高概。碰毛價(jià)格解定位慕：絕六層帖洋房摸均價(jià)撓26泡00搶元/慨M2誘，九原層電社梯洋館房均極價(jià)2源90緞0元請(qǐng)/M隙2，鴨又疊睛層別窄墅均栽價(jià)3棍50恭0元穴/M兼2，紐洋房早總價(jià)頭主要衣控制志在2晴5~需30葛萬(wàn)元忍之間唉（市渡場(chǎng)空翁白點(diǎn)頌），唐別墅突總價(jià)捏控制轎在6慰0萬(wàn)墓元左循右。嗓策歪形象擇定位賠：梯中產(chǎn)悄者的硬高尚傅社區(qū)婦——瘡城市廢中心臂水岸品家園電櫻四、雄成本紹效益度分析繭糾犧1.乏項(xiàng)目詠方案莊建議皆客何項(xiàng)目寬建議蝦由1堤0%阿疊層籃別墅句、5朽0%享多層樂(lè)住宅新、4稱0%斷高層呀住宅牛組成服。地具上建膛筑面廣積為樂(lè)92朵06源5平觀方米丹，設(shè)幟置1條層地滋下室榨，面山積為戒10怠00殼0平衫方米型。配塞置2猴50約0平姻方米炭會(huì)所沸面積四（含涉規(guī)劃燃指定先的公富建配景套）悲。車溝庫(kù)分日別設(shè)倚在地禿下室釀和地閘面空毀地，燃共2伙43罰00推平方拘米。確股項(xiàng)目羊由2辜00貨4年吩1月康（假澤設(shè)時(shí)洞間）洗開(kāi)始左進(jìn)入小籌建犧階段稠，2性00懶4年朱7月玉～2掘00痕6年探6月雙為工塊程建主設(shè)階硬段，桃預(yù)計(jì)銹在2蝶00糞5年劈1月掛開(kāi)始煤預(yù)售技。向注：刮1）腔、利古用河鏈涌綠反化帶遍建設(shè)哲小部罰分別搏墅，狠可增夸加項(xiàng)法目經(jīng)竄濟(jì)效腳益；昂第飄2）暈、考受慮電韻梯洋卸房為乓大勢(shì)擾趨向財(cái)，因樣此后該建建仔議以納九層慈電梯腫洋房今為主麥，且澤可節(jié)繭約用造地營(yíng)煮聾造綠它化空讀間，可提升脂樓盤(pán)沖檔次拋；珍旺3）側(cè)、設(shè)萬(wàn)置一源定規(guī)坐模的脫主題暢會(huì)所哪，增穴加項(xiàng)息目附借加值辯。斃2.博項(xiàng)目摧成本累及效摘益分紅析賓成本石估算增：拜朝根據(jù)粥初步途估算航，項(xiàng)挑目開(kāi)納發(fā)所另需投卸入成跡本約它為2死18鋒71天萬(wàn)元修，其過(guò)中競(jìng)與買(mǎi)土急地的綁支出欄占總蹲成本桶的3諷2.譯87醫(yī)％以郊上，當(dāng)土地寶成本惕明顯繞提高吃。為冶營(yíng)造暢項(xiàng)目呆質(zhì)素的，園睬林綠匠化及謹(jǐn)廣場(chǎng)辜成本沃應(yīng)適牌當(dāng)增蟻加，幅因此傲紅線慕內(nèi)外折工程翻費(fèi)適摘當(dāng)增招加，樹(shù)但對(duì)顯項(xiàng)目齒總體騾成本艱影響設(shè)不大碑。浩燃項(xiàng)目潔銷售河總收館入約耳3.泰1億宏（不林包括豐會(huì)所果經(jīng)營(yíng)喂收入精和車魯位的翅租金蟻收入概）?？《鄬舆b洋房忙均價(jià)耕為2強(qiáng)60療0元超/平賠方米跨，九宮層洋現(xiàn)房均肆價(jià)為咱29際00圈元/今平方紐米，救后者鴿均價(jià)乳高3瓶00雄元，晚其一被為電釣梯房窄，其尋二為藏后期喊銷售殖，因雷地價(jià)欺拍賣拉成本濕提高郵，估塵計(jì)后殲期樓交價(jià)會(huì)肯逐步啦提升慕。煎效益拳分析征：閣雞項(xiàng)目插在前燦述建涌議的楚開(kāi)發(fā)姓方案惑與售費(fèi)價(jià)的認(rèn)前提方下，域稅前殼、稅污后的晌資本追收益奶率尚滾屬理吩想，雪在扣士除所移得稅疊、貸撐款利桂息后霜利潤(rùn)斥約為析33狐28文萬(wàn)元錢(qián)。悼3.爪盈虧貫平衡慰分析姜/敏河感性攏分析舟廚槳1）晚忽略引售價(jià)鉗變動(dòng)鉗因素禿，且善考慮驚銷售斧率為公90否％的屢情況頂下，隔當(dāng)?shù)丶r(jià)為爐87這80熊萬(wàn)元日時(shí)，茄資本族收益仔率等皇于零揮，投脾資剛洲好保昆本。旺含減2）替忽略楚地價(jià)瓶、建針筑成羨本變西動(dòng)因棍素及兼車位僻、商莖鋪售據(jù)價(jià)變蝦化，剝只考饅慮洋不房均詞價(jià)的沙變化刻，當(dāng)殖六層還洋房每均價(jià)朵為2衣60稅0元仆，九砌層洋惰房均遍價(jià)為告29捎00翅元時(shí)哀，銷勞售率文為8雕2.近6%劣時(shí)，鈴資本足收益稻率為旁零，津盈虧發(fā)平衡址。當(dāng)蟲(chóng)洋房敬均價(jià)架下降喪20快0元帥，銷訓(xùn)售率撒為9齡0%促時(shí)，棉項(xiàng)目淹勉強(qiáng)芝保持雁盈利楚，具卡備一白定抗姑風(fēng)險(xiǎn)州的能且力，說(shuō)但抗渣擊力每較弱芽，特肚別是抹目前貨地價(jià)京尚有態(tài)可能寬提升族。（仇盈虧暮平衡雞分析晌表略慎）舉五、膀結(jié)論肝及思挎考遞死結(jié)論非鐘總結(jié)療以上員分析框，按瘋目前土69原80俯萬(wàn)元舍拍賣莫底價(jià)車，該帝地塊淡進(jìn)行掉住宅樂(lè)開(kāi)發(fā)鄰存在繞一定跡利潤(rùn)蛋空間史，但抗抗擊霜風(fēng)險(xiǎn)示能力鐮不高患，因純此，酬地價(jià)調(diào)不宜圈再大銳輻提款升，訊最好節(jié)能控蓮制在寨10擁%的恨升輻跟范圍新，以肉減少始投資錫風(fēng)險(xiǎn)船、增討加利縫潤(rùn)空女間。碧同時(shí)堤提高戒項(xiàng)目站質(zhì)素歸，創(chuàng)紀(jì)造差婚異性麥產(chǎn)品膊，提姑升項(xiàng)蚊目?jī)r(jià)雁值，欄是發(fā)憐展商竹能獲王取更泉多利頭潤(rùn)的接最佳漫方法惱。浪繭思考附嘉疾縱觀斜本次亮分析宋并結(jié)回合土性地拍袖賣的棋經(jīng)濟(jì)眾效果銜得出鄉(xiāng)以下勒幾點(diǎn)批：誓繭首先公，本氧次土豆地拍狗賣價(jià)愛(ài)較之帶前大將輻提倒升，諒說(shuō)明偷在眾屯多利達(dá)好政援策的萌支持湯下，逢番禺殖土地煌已明搬顯增臂值。燙地價(jià)鍋成本堡提高似，為奧創(chuàng)造蘆更多連利潤(rùn)默空間切，必魯然要粒求發(fā)測(cè)展商堅(jiān)提升柳樓盤(pán)脂質(zhì)素脖，增沒(méi)加樓旱盤(pán)附買(mǎi)加值塔，而胸樓價(jià)金隨之抱上升必是必現(xiàn)然趨村勢(shì)。意開(kāi)蟲(chóng)其次謎，土屬地拍線賣提深高了朱房地墻產(chǎn)開(kāi)預(yù)發(fā)的板門(mén)檻?zhàn)B，對(duì)留于實(shí)尊力較抓弱的蟲(chóng)發(fā)展三商難攀以單痛獨(dú)開(kāi)頃發(fā)，稈加快課