濟南城市中央城市理想銀座晶都國際營銷推廣報告

城市中央·城市理想——銀座晶都國際營銷推廣報告銀座晶都國際2006-1-21前言銀座晶都國際作為一個15萬平方米體量的大型綜合項目，如何在激烈的競爭中脫穎而出，完成年銷售任務(wù)2.5億的目標，是擺在我們每個人面前的一個難題。而在這個難題中，最核心的有三點：一是在前期以什么樣的形象入市，即市場引爆的問題；二是如何延續(xù)和擴展項目的形象，即市場鞏固問題；雅三是腸如何寇安排蔬我們轉(zhuǎn)的工幅作，壩即項漏目工朝作計紙劃問獸題。具本報唱告就逮是為員了解糧決這賓三問銅題。蜻為實沒現(xiàn)銀梳座晶件國際槽項目廈既定難的資獄金回睜籠目劑標和夕銷售鹽計劃陳，須觀達到芝以下荒幾個超條件訂，本爸計劃筐圍繞刑以下拾幾個遣至關(guān)怒重要煤的節(jié)初點展敬開。駝2月污中旬蠢面積浸初測群完成職（前辱期客廚戶選每房的皂前提附條件零）；閉4窮月底該取得炒預售御許可柜證；稠9仙月底沿工程速達到劣正負尿零。繡項目階技術(shù)鳳經(jīng)濟肆指標兼總用訴地面項積：禁3.糕12景h幼a膽（含吹規(guī)劃帝道路翅用地幕0.商16奇ha翼）悟總建垂筑面條積：蘿15物18躺31猾.6埋8狗地上鹿建筑淺面積彼：址11樹66茅26吐.8府2m膨2宋其中晨：商型業(yè)（她1~重3張層，意含主趕樓）篩：謠23招38低3.紋73蔽m久2湯商務(wù)挑辦公厘（隱4~接34徒層）爐：食33堆91像5.孔24跡m續(xù)2惹商務(wù)伙公寓擊A欣棟（吉4~姨36刑層）保：縱36杯10爸3.始32豎m曠2飾（小望戶型災公寓雄）落商務(wù)拿公寓刻B榆棟（追4~般31完層）圓：愁21勾36哀8.拖76檢m戚2仍（高撓級公囑寓）陜屋頂纏機房迎等：糊18瞎55立.7耕7m蚊2律地下燃建筑聞面積壘：支35肢20機4.博86驕m形2桌綠地儀率：早31下%偷停車漿方式銹數(shù)量唱：地仔下汽臘車庫格停車設(shè)65跨7誠輛翼地上舒地面勸綠化泉停車聯(lián)12臥7僚輛鑰戶型角及面而積配后比戚高級籮公寓傍套內(nèi)伯面積樹套數(shù)蜂套數(shù)律比例上66池.9朵0隨28抄16策.7襪%蕩69較.1哈2巖28隔16奪.7犬%斷81厘.3嫂1斧28爆16醉.7延%餐96餓.7獻3辨28頓16找.7覆%諷98餡.1您9胃28論16子.7姥%天12豬0.瓜03減28貨16部.7版%護合計收16四8虛10銳0.窯0%劫高級曲公寓與共有職六個咱戶型夜，每固個戶親型套半數(shù)比湊例分蓮別占保到1蠅6.婆7%頸。眉小戶尾型公珍寓（瘡每層豆16帥戶）駁套內(nèi)鋸面積娃套數(shù)葛套數(shù)比比例陶40倡16晃5伯31榆.3綿%刑40顯-5籌0流99償18麻.8禍%綱50逼-6燭0疲16倡5劫31聯(lián).3祝%亭60獨-7并0炭66沖12敢.5壞%土87百33恨6.鑼3%副合計巴52園8秧10元0.裁0%傍小戶久型公惰寓的急主力延面積咸集中心在4吩0-父70媽平米欠之間穩(wěn)，套育數(shù)比笛例占牌到6繭2.斧5%維。饞商務(wù)典辦公應(yīng)套內(nèi)紡面積基套數(shù)抵套數(shù)兇比例逼55蛛.4侵3懇31伴x4盯=1饒24眉50利.0口%半12仗1.拜57況31蛇12律.5酒%摟11霜4.削25抄31唇12啞.5貝%這13小8.汽0之7重31趟x2砌=6售2澡25訪.0面%波合計容24懂8撫10輸0.緒0%賀商務(wù)抹樓主梨力面鉛積集孔中在渡11味4-搜13涉8平指米之勢間，飲55汽.4賄3平咐米小縣面積嘆套數(shù)肝占到樸了5涌0%訊。副宏觀溫背景失分析蕩市場假背景形房地補產(chǎn)市秒場犯——鑰觀望糧狀態(tài)輸，政是府、怠開發(fā)屢商、詠消費剖者多娘方觀其望?；?yīng)塞市場主——般潛在輛競爭蟻激烈飽，眾逮多項欲目明煙年會召投入永市場相。餓需求說市場練——臘消費王者更低加理萍性。授政策蔽背景蓬國家逃出臺玩“素組合旋拳碎”照，保植持房醒地產(chǎn)塔健康線穩(wěn)定舞發(fā)展德。作政策衛(wèi)對房餐地產(chǎn)緣投資辦起到膛了很薄大的關(guān)抑制蹄作用拼。良政策賓降低縮了消被費者讀對房暗地產(chǎn)鐵市場敬發(fā)展紹的預賽期。缸自扇20撞05崖年刊7損月起框，國柳家未疲出臺兇新的答政策渣，表借明市唇場運派行較催為正渴常，喚預計造后期森政府墨將不拋再出興臺新嚇政策裁。各優(yōu)劣尋勢分范析術(shù)1、羽優(yōu)勢三：淘地理爐位置漫得天境獨厚傅，五狼區(qū)匯恩集玻,逗位于途濟南貓“閥中央陽商務(wù)勸區(qū)勞CB失D”巖、戒“木政務(wù)童中心賞”趣、牌“非金融欲中心權(quán)”邪，鄰郵近甚“問商業(yè)亡中心德”惑和改“生教育拒中心涉”健。彎外部邪交通漏便捷傍順暢捏，依傅托順掃河高刻架可指自由娛出入作市區(qū)怨。礎(chǔ)商務(wù)檔氛圍往良好缸，配性套完僵善。篇周邊綢區(qū)域叔各項撈商務(wù)冷配套好完善澤，集潑中了等大量驢的企食業(yè)，畜形成么了成殊熟的腫商務(wù)楊氛圍伴。商頭業(yè)、五生活壁配套艷齊全但，滿楚足了冰客戶朵的生所活需困求。敘建筑擊立面危簡潔奶現(xiàn)代鏈，風丑格突城出現(xiàn)躁代氣泡息，偷充分肅反映偵信息海時代霉、高藥科技組時代戶的都臥市氛尼圍。牛項目伐融合固了辦烏公、拒公寓踢、住財宅、系會所部、國捧際街欲區(qū)等洋多種振物業(yè)晌類型訴，具鳥備打饞造城喚市標饑桿建公筑的半基礎(chǔ)臉條件共。瞎項目窮戶型山方正榆，自棟由組鄙合，弦停車堅位充緣足，乒各類瞇辦公璃服務(wù)捎設(shè)施鑒齊備品完善臂。劃小結(jié)京：項模目最互大的嚴優(yōu)勢盞在于奶地段勒,顏處于同CB門D鎮(zhèn)核心偉，外除部交植通便喊捷，抹四周堆業(yè)態(tài)羊分布肆齊全擱，商昌務(wù)辦擺公氛脂圍濃就厚。出2、抬劣勢懼：鏟小環(huán)量境不領(lǐng)足，悉東部意為回負民小拜區(qū)，彩四周沸基本序為各夢類物罷業(yè)包蜻圍奶,告項目興展示診面較邪小。佛西部幅為高律架隸,膚對一于座大黎樓的妥氣勢敬會造殼成影摸響。公由于計四周洽被各嘗類建賠筑包葬圍，片處于肚一個融相對孟封閉自的環(huán)競境中夏，建都筑風遷水不礎(chǔ)是非蝕常好刃，給叢消費糞者造丙成很聞大的天心理赤障礙樹。攔項目史面臨街道路晚并非恰主干亡道，沿以及叢順河件高架易橋的報影響筍，給呈小交校通帶爪來很累大的翅不方卵便，束影響例了車峰輛和麻行人共的出雪入。顏項目捷周期辮長，靜給銷女售帶掠來較南大的嗽壓力情。巷住宅塘產(chǎn)品淚中，僅總價錫基本事上哀都在帝5玉5唱萬以值上，堆造成介了客暢戶層羊面比恥較狹緊窄。鑼B棟擦單位鑼朝向國為東此西向怖，引詠導客匙戶較委為困星難。珠小戶深型的峽戶型漂設(shè)計假因塔涌樓的燙制約希，部描分戶遺型存涂在一鼓定的此弊端飯。譽使得訂小戶蛛型無捏法完逗全消朝化。貢物業(yè)疊管理娛等很穿多方叮面都怖無法災確定撿，無萌法給賀客戶震一個家合適拜滿意存明確薦的答延復，舞這直奸接關(guān)閘系到土項目瀉的品珠質(zhì)。臣小結(jié)晃：項肌目主核要的委劣勢籌在于宏外部家小環(huán)柔境與翠交通倘，需藍在銷概售過晶程中尤著重集加以尤引導講。巾3、猾機會淹：均項目軟周邊燙的城厲市規(guī)譜劃和搞建設(shè)紗越來敗越頻電繁，挽區(qū)域擴價值粥不斷警提升凱。岡濟南饞的商遠住樓由正處疑于升怖級換品代的盯變革晚之中約，高鏈品質(zhì)近的商窮務(wù)樓閃將成誤為未餅來濟礎(chǔ)南辦補公物機業(yè)市傘場的桂主角餐。李項目挪周邊干高品線質(zhì)的速辦公租物業(yè)剛比較濟匱乏戀，少速數(shù)的筍幾個叨高品駁質(zhì)物科業(yè)租森售狀投況非謹常理薪想。靜城市役中心造的高漫級公飾寓是畢濟南都市場貞的空煉白。貨無論扒是住涌宅還跪是小插戶型墓均有院較大腹的市堡場空適間。辦小結(jié)擠：我生們需唯要把吳握住溉市場殿的機甚遇，從站在視城市光的角億度，第提升緞和改響善區(qū)澤域價風值，浩適度令超前方，引岔領(lǐng)商膠務(wù)樓瞇的變貼革，要塑造級商務(wù)匆核形貿(mào)象。陷4、隱威脅店：歇20起05估年為凈調(diào)控悼年，箱經(jīng)過伸一年賄的宏樹觀調(diào)墳控后農(nóng)，暑20乳06刷年濟悉南辦悅公樓矛將大攔量上怕市，絞并且臘未來信幾年芳的投嫂資還淺會加暢大，泛市場列競爭精將越白來越自激烈邀。奴中潤晶、東垮環(huán)等旋新項尖目即煉將上途馬，涌經(jīng)十翅路周口邊項錢目在拉二年路內(nèi)取也貍將逐騾漸出棚現(xiàn)，置分流僑項目薯的一枝批客廚戶。燕而歷貧山名闊郡、條巴黎田花園撤等中牌心城趕區(qū)住望宅樓酒盤的駕出現(xiàn)圈也會神給項拐目造簽成很能大的該壓力評。名近年慧來投們?nèi)胧箙f(xié)用的姥銀座者數(shù)碼伐廣場糖、東館環(huán)國父際、匯明珠灣國際赤商務(wù)職港等察知名腥商務(wù)宣辦公磁樓的灘租賃束狀況削并不姑理想販，將有很大霞的打閣擊投獄資者炊投資健商務(wù)戶樓盤館的積蹲極性廣。暈金融鉛、稅船收等隸政策式實施耽，很呈大程農(nóng)度上腰限制銷了房扛地產(chǎn)宣投資仿，縮禽小了旁目標籃客戶拆范圍陪。幣房地搬產(chǎn)市額場處字于觀縣望狀資態(tài)，抱極大接的影腰響了慶客戶糧對房禮地產(chǎn)保的預隔期。番小結(jié)歲：可岡以看滋出，膀未來診兩年帝，濟保南商踩務(wù)辦嘆公物早業(yè)的葡競爭扒將越拼來越縣大，炮需要慧我們緊不斷商強化獻項目網(wǎng)的商帽務(wù)核摧特性縮，塑沸造出栽項目閘唯一臉性和袋權(quán)威系性，穩(wěn)搶占摘市場喇、搶帳占先詢機。拆推廣拌主題雕從本杏案通峽盤考恰慮，外本案動有兩鋸大特直點必喊須重胖視：紀本案拋15擔萬平愉方米提消化飛時間汗估計融在2跌～3攔年時扎間礎(chǔ)，逃較大蔥時間雜跨度矮；粉項目秤物業(yè)蜓類型蒼多樣惱，需裝要糖分產(chǎn)騎品、碧分期都、分疾批推半出。累基于稅以上杰兩點雅考慮清，關(guān)幸于項布目的必推廣摧主題良提出總以輪下思擴路：粱前期赤以整拘盤概撇念推濫出，顫后期聚結(jié)合請產(chǎn)品義類型囑運用粘子主陳題邁，即緩形成齒：陪一個理總主澤題雅+況系列連子主奮題維總主尿題：紡統(tǒng)領(lǐng)磚全盤解，貫曠穿推猛廣始攤終的鴿樓盤涌概念徐；尚子主運題：激結(jié)合緊分期遍、結(jié)鋼合產(chǎn)束品賣控點的西具體泳概念婦。追總主燃題：創(chuàng)城市腹中央速·爸城市頌理想悄根據(jù)搜高級鋤公寓鞏、小吸戶型曉公寓掉、草商務(wù)插辦公堤、商蒼業(yè)街鋸區(qū)蓮產(chǎn)品咱特點把提出桑四個匹子主刻題，誘分別貿(mào)為：含子主棗題1友：腸城市砍中央桶的生篩活理增想（暫公寓丈）級子主辟題2麻：城傘市中帖央的寄投資蛙理想靠（小摧戶型龍公寓慨）面子主楊題3區(qū)：城剝市中隱央的壞商務(wù)羨理想稱（商罷務(wù)辦潤公）瞞子主拒題4范：城校市中曬央的得商業(yè)保理想抵（商刻業(yè)街兄區(qū)）總主題：城市中央總主題：城市中央·城市理想城市中央的生活理想城市中央的投資理想城市中央的商務(wù)理想城市中央的商業(yè)理想高級公寓小戶型公寓商務(wù)辦公商業(yè)街區(qū)洲總帆主題霧下派的夕四狡個挪子主決題廈有機希、自腎然的頁與物卻業(yè)類燥型結(jié)襯合慣，橡根據(jù)姿宣傳慌推廣惹和推朱售物業(yè)業(yè)類威型的逗需要陪，在謀“黑城市訓中央虧·曉城市懸理想罰”擦總主茅題下州，生輪活理榮想賴、投石資理醉想、棕商務(wù)隙理想鋸、商牲業(yè)理藍想夢，自服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