整體營銷思路

紫竹灣II期整體營銷思路區(qū)域概述三河地處京東。自2000年新建住宅小區(qū)新天地、天闊、銀燕、鴻雅園、福鼎、四季陽光、華泰、陽光小區(qū)等總放量面積已逾150萬平米，按照市區(qū)10萬人口，郊縣5萬人口遷入，三河人均住房保有量10平米，接近國家人均保有量15平米的測算，如加上周邊的平房等，已達到甚至超過國家測算標(biāo)準(zhǔn)。說明三河房地產(chǎn)市場已趨于供需穩(wěn)定，剛性需求已經(jīng)在一定程度上趨于滿足，現(xiàn)階段已經(jīng)逐漸進入市場需求細分階段，刺激并發(fā)掘細分市場后的剛性需求。另由于政策原因預(yù)計2023年政策不會有大的松動，因此價格較一期持續(xù)上揚的可能性不大。項目營銷分析1、紫竹灣II期借助一期的熱銷勢頭及市場反響，在市場的口碑方面具備一定的優(yōu)勢。紫竹灣二期與新天地二期同時開盤，市場競爭較大。營銷普遍使用的SWOT（優(yōu)、劣、機會、威脅）法則適用于一、二類城市，競爭項目多時使用，本案競爭對手明確，更適用優(yōu)劣勢轉(zhuǎn)換法則。優(yōu)劣勢運用營銷手段按逆時針轉(zhuǎn)化。2、項目兩大總體營銷思路：養(yǎng)生社區(qū)、青年社區(qū)兩種主題只能選擇其一。養(yǎng)生社區(qū)涵蓋老年社區(qū)范疇，并吸納現(xiàn)今社會對養(yǎng)生的重視，將養(yǎng)老社區(qū)擴大化至中青年，以化解過分市場細分的開發(fā)風(fēng)險。青年社區(qū)主打婚房的剛性需求降低開發(fā)風(fēng)險。下面就兩種定位進行分析。養(yǎng)生社區(qū)、類似成功案例：東方太陽城（順義潮白河）、北京太陽城（溫榆河）優(yōu)勢：※三河乃至全國尚未明確推出過此類項目理念，市場關(guān)注度會很高?！B(yǎng)生是近年來社會關(guān)注的重點，化項目關(guān)注為社會關(guān)注?！T多養(yǎng)生配套，會為項目增加賣點以便為價格作為支撐?！劳凶陨怼爸嗅t(yī)院”、“東衫醫(yī)院”的品牌優(yōu)勢，為養(yǎng)生配套薪提供時技術(shù)啞支持政。香※愧項目線區(qū)位晌屬城秤市北朽端，袖交通囑不如映市中枯心便格利，忌但環(huán)科境幽尾靜，緩適合爺養(yǎng)老僅，定奸義養(yǎng)兩生社筋區(qū)可橋化區(qū)格位劣側(cè)勢為還優(yōu)勢曾。扎季角劣宴勢：攜※舒三河顏市區(qū)節(jié)及周漆邊人父口2弦0萬國，屯大約文5萬場戶，重有強細烈養(yǎng)樂老需丟求盜的主厭要集草中在市市區(qū)鹿，此限類人愈群應(yīng)搞不足斗2萬謙戶紡，窗需求妙量有夾限催。綠※油養(yǎng)老兆或是痰養(yǎng)生按居所憐，都龍屬于振市場絨細分土后的朵產(chǎn)品前定位往，都張屬于孫第二術(shù)居所遞的彈刑性需告求，登與政崖府現(xiàn)冶行的習(xí)打壓闊彈性僵需求丟政策豬有桿一定漆的沖骨突，騾不利職于迅膊速消師化。延※斥養(yǎng)生益、養(yǎng)通老社衫區(qū)變屬于腹細分示型產(chǎn)揀品，耐本地垂并未市有成而型的趴市場瘋，妹要刺帖激需裹求就音需要油有較掃長的蕩市場藝教育編期和駛培育猶期。裁不利角于盾迅速欲清盤吐。輔※蓄買房蹤養(yǎng)老益不符僻合三娃河本咸地的獻養(yǎng)老馬習(xí)慣財，在里北京沖成型杠的老淚年社莫區(qū)都領(lǐng)進虎行正了半馳年左生右的為市場展教育模過程漲，且激銷售匯周期屈較長蹄。老撇年人帳居住障習(xí)慣登偏于豎低密拴度底凡層數(shù)腰小區(qū)似，本酸案2腥5層閃的高幫層從祝硬件晚上將身對養(yǎng)竿老欣有簽很大蜂的不程利。藝※辛中國良的老溜年人莊一般燕習(xí)慣光勤儉賢持家港，因毯此定鑰義老指年社何區(qū)或盆是養(yǎng)蓬生社與區(qū)，炕目標(biāo)軋客戶我對價霉格的剃敏感黃程度慰很大紫，而臉且現(xiàn)石今中草國丑子女國為父組母購墊房養(yǎng)裙老尚貌未成止為社馬會習(xí)失慣，起相反就父母戲為子色女濤購房筐的消妹費習(xí)惑慣已脂經(jīng)非墨常成萬熟是展市場侮主流尾。涌、錢※光通過蜜對北慶京兩薄個成黑熟老央年社和區(qū)的下研究院，老已年社子區(qū)在證入市匙初期古價格桐偏低南；如克東方切太陽截城2春00識2年愛開盤鐵售價樂34困00卵元，筑北京妻太陽東城2慨00僑0年女開盤才售價晴28碎00冰元，周低于滲周邊布同等佩項目拾均價坐10旺%左燈右。儲因此黃定義金養(yǎng)老掏或是論養(yǎng)生末公寓昆不利固于收雖益最另大化眉。叉※粘養(yǎng)生摩社區(qū)除需配駕套全滿面，姓社區(qū)效內(nèi)必尿有的該項目處有：棕醫(yī)院繳、活命動中跟心或瘋大型冬老年鑒會所險及定然期組稠織一鞋系列眉老年堤養(yǎng)生售活動蘇，所腸有這欺些都視將加凍大前杜期成習(xí)本投澤入和曬后期釋的運級維成膊本，受老年攀人一隱般節(jié)皺儉，風(fēng)各項懂收費豈必須怪是低旬盈利抱性，脅不利鎖于成丹本回池收，執(zhí)且二晚期體溪量有霸限，蔽會導(dǎo)組致后架期運受營困沫難。舞綜領(lǐng)上所散述紫候竹灣市二期夏定義洲為老做年社野區(qū)或懷是養(yǎng)緩生社膊區(qū)，榜無論健是整華體項攤目銷襲售周姜期還肉是收華益最班大化羊方面曠都存柳在很費大風(fēng)劇險，職此種然項目賢定義度不適狀合現(xiàn)抹今的哥三河搞市場壩。如襯果僅鹽以養(yǎng)置生或怕養(yǎng)老裙作為奔項目瞇賣點盡之一患，會未犧牲鬼主流疼客群續(xù)，又時缺乏欺對項非目整拴體價魔格的別全面錢支持至，依當(dāng)然存頃在操儉作風(fēng)彎險，經(jīng)故不錯建議隸。朗青年惕社區(qū)梨交類像似成蘿功案妄例：軌炫特丸區(qū)（耐朝陽賊北路槽）顏、右非常宜男女居（焰西客舟站掩）省修筋兵庭優(yōu)捷勢：疑※起二期冊項目懷戶型高緊湊稅，螺總價鴉低悟適合演青年烈人需利求。耽※械婚房魯屬于縣剛性膨需求蔬利于退項目淘的快紹速清碌盤典。芒※廚項目鄉(xiāng)配套交可設(shè)扯立高小價格稀高回苗報的豎項目書，利撓于配拒套設(shè)濫施的具二次豐招商廟贈。仿※塊養(yǎng)生捧理念辮依然反可以狹植入應(yīng)其中紙，如爛12墳6的推三居拘可以密主打趣三世蜘同嫂堂，齊并將秀養(yǎng)老選理念寸如臥算室報月警系倡統(tǒng)等缸針對易不同陽戶型端進行認植入幼。植※過可適掉當(dāng)降理低項剝目硬亂件設(shè)慢施投蛾入，押在收蹤益不姨變的損情況倘下降益低總價。就※煤年輕陳人洪容易手接受董新生許事物貓，對滾后期子的新糠奇的拌市場釋營銷泛手段稻很躺容易許接受抽。娘※亮對于佛中年喝人為慶子女灶買房塞遠比得為父經(jīng)母買豎房顧腹慮會逢少很厘多，肯為子獎女買量房是妹社會榴普遍趣認可仰的現(xiàn)返象，后而為產(chǎn)父母疼買房失是要憤考慮咐兄弟肥姐妹牌之間世的成歲本均袍攤。苗因此籠為子蟻女買端婚房奴的購糖買力弓要遠降遠大籮于為膊父母盒或自館己養(yǎng)叫老購喚房。礙擊阿劣躲勢：社※酷由于娘市場砌定位笛類似亭，勢興必桶會與五新天邪地直宇接競毯爭市輕場肌。羅價格伯將輝會成舒為決刃定兩探個項萍目成碼敗的喂關(guān)鍵惠。習(xí)※茫本案噴位置蜘距離創(chuàng)市中誦心相我對較年遠，洽不利信于年蹈輕人坊上班練出行決，絕但妻與新制天地雅如果蔥價差虹在5馬00柿元左至右，刊足以悅在買姑房的孫同時雞再購臨置一師輛5圓萬的紹中檔嶼汽車光。臥※片磚廠款、燃邁氣站僵對銷夠售存補在很彈大阻獎力厚。裕綜玩上所放述除，鮮考慮反到與略新天朽地正穗面競倒?fàn)?，驗紫竹插灣二說期定著義為筑青年這社區(qū)碼利于俯資本株迅速宿回籠捏。身青年貍社區(qū)末的定哭義人鑄群與減新天密地完澆全重戒疊，專需深接挖項欣目賣類點。辣新天街地依難托中銹心廣警場，度在娛評樂配搖套方余面非睜常齊士全，競本案眼必須鼓設(shè)立腫新穎侵的娛糟樂配甚套，勇以吸彼引客提戶關(guān)散注。百組織東一期呼業(yè)主蜘及登絕記過才的業(yè)戴主進告行公擁關(guān)活捧動，怖能強財化品客牌又如能增森強二直期的節(jié)市場此關(guān)注有度。督項目士賣點時梳理留養(yǎng)生慰、養(yǎng)辜老定孤位厲安靜熔的區(qū)長位適濫合養(yǎng)考老沫衛(wèi)生乞間精鉗裝，膨加裝園馬桶口扶手廟及報砍警按例鈕適瘦合老宮年生判活需才求歇主臥掘客廳父設(shè)立炎報警抗按鈕絕定期迅每年銀兩次慘體檢其，設(shè)肅立老拔年人扇健康丹檔案鞠設(shè)置祖老年?；顒羽W中心兼開展匪有償衣特色駁服務(wù)身廣場慮設(shè)立忍紅黑才白喜禾事堂勇低價司為業(yè)舟主使謝用謊設(shè)立狂養(yǎng)生辮講壇五，聘駝?wù)垖Ｋ鳂I(yè)的素營養(yǎng)繞師每豐半月楚演講京一次另小區(qū)滾內(nèi)人亦車分抗流，暫保證暴出行晉安全豆家中墓配備希燃氣跳、水茂蒸氣桑報警饞系統(tǒng)點設(shè)立獸采購倦班車而，每逐天上淹下午工往返各于新瑞村市暢場各打一次腔，票凡價一窄元；箱附近抹大集壺每周蜂一次繞往返江開設(shè)爬各項愈日用依品代躲購送炕貨服輩務(wù)遮衛(wèi)生需間精咽裝交榨房較斷橋度鋁窗略樣板上間提抱前落價成蛇青年搖社區(qū)微戶型屠緊湊淹、低氧總價廳銷售功設(shè)立景適合而青年累人的突配套杏設(shè)施棗。如源游泳下池、稈健身駐房顧引入屠優(yōu)質(zhì)填幼兒批園進概社區(qū)吧，如揪：金殺字塔馳、空林軍幼適兒園叢分院遇等，乳率先扭提出質(zhì)雙語男教學(xué)逝。與泛二小僑溝通疫，本翠社區(qū)霸優(yōu)先料入學(xué)公，開幕通二笨小班境車每況天接稠送，族并設(shè)繡立社廣區(qū)小利飯桌慨。聘在請一譽中老爛師進混社區(qū)期統(tǒng)一漆補課據(jù)（與侵一期展聯(lián)動焰）。馬配備漫燃氣視、水晶蒸氣皂報警斬，年唉輕人坑出差翼安然皮無憂纏設(shè)立送社區(qū)忘營養(yǎng)眾食堂鑰，為絕雙職殺工家絨庭提劇供便燈利綢在社戒區(qū)公三告欄料公示容各類忍招聘龍信息藍，為艘青年妹人提召供便漠利。燕東風(fēng)巧、玉貪偉、泄佳美輪物業(yè)吳等公掌司旗渴下產(chǎn)顫業(yè)的砍崗位貞空缺司，同繼等條炊件下汗優(yōu)先酷考慮柱社區(qū)藥業(yè)主丟設(shè)立談養(yǎng)生媽講壇岡，聘厲請專流業(yè)的軌營養(yǎng)絮師每招半月疑演講夢一次錄竹林亦加臨繩河景扶觀帶駕營造忽三河州僅有熊的浪題漫生浮活矩每年嘩兩次治的免乳費體防檢謙斷橋曉鋁窗遮三河永僅有比的全粗地下嗓車庫揭一期牙業(yè)主紙其直驚系親扶屬購享房，殃享受慎2個尿點優(yōu)雪惠勺樣板裁間提墨前落嚴(yán)成釣為化聚解與誤新天段地的事價格車戰(zhàn)，否二期幫精裝極交房暮菜單像式裝蔑修病價格要建議偉及銷芬售周憶期預(yù)烤測景本案反與新?lián)硖斓劂U二期佩同期撞開售智價格壽的制嬌定需子格外聰謹慎料，一賤期由刪于市框場競輪爭，為價格使采取甲高開息高走儀策略你，將司本地猾的剛駁性需脈求釋假放了喇40售%（潔按9酬00財0人辨登記莫，重損復(fù)登揚記占等50妄%，眠投資泳20蜻%，暴剛性絨需求構(gòu)占3偷0%英，剛的性需肉求總扯計2袖70患0組研）遙，因釣此本橡地的侍剛性爺需求奪不足雅以快贈速消易化2湊01價0年邊紫竹具灣二調(diào)期及雕新天想地1孤4（喇12弓00斑戶）渴萬的燕整體糟放量僅，兩戀項目冷總體稿量市45峽萬平目米，總更需錦要瓶吸納拋投資嗽型需囑求，挺投資霸型需顆求對童價格趟的敏紹感度舍極高誓，籍且屬訪理性傾消費描。通駐過房獻地產(chǎn)材市場獸定價墾權(quán)重昆，重捷要性稅依次拉類推享為：佳區(qū)位仔、配德套、族硬件注品質(zhì)率、品畜牌、延景觀驅(qū)、體融量、到物業(yè)澤。以鴿新天涌地為恢參考耕，本扛案前獎四項森僅有青硬件型品質(zhì)萬與新使天地舞略高愉，其廉余三儲項均危弱于仇對手震，因諷此在免價格委方面會需低燙于新要天地備，幅撲度蔬10偽%，芹通過幫一期奸的市燥場調(diào)賄研，猶客戶逮普遍勻反映慕二期夏比一紗期價歇格差只異需檢在8駱00歷左右除方可昌接受黑。我咐部會粱在一睛周內(nèi)斃擬定盆價格躺調(diào)查踢問卷授，下品發(fā)至蛇銷售榮員，竹通過駕與一狐期業(yè)碑主溝凡通，三用一日周時鍬間對冶二期部價格針進行偏摸底爪?；现窬盀骋惶J期開梯盤均毫價5按20陰0元降，整拿體銷宴售均附價5愁60池0元廊。新薪天地劇預(yù)計不內(nèi)部遼認購關(guān)48趙00糊元，耕開盤旁58投00鞠元喬，均貴價預(yù)朵計6敏20隊0元吹。以略一期昨為參查考，欣半年予后價別格上茶漲和簽區(qū)位書等因早素比焰較，華預(yù)計飾二期拐49癢00浪元開艱盤，組以低買開平滲走策英略，六總體狀均價貸55泉00藍元。罵與新吸天地傾價差狹在5賣00體-8雁00為元之艙間較倒為合褲適，血如精炊裝交照房可期與新拴天地醫(yī)價格偶持平面，可打很大鬼程度輛上化存解與握新天蹈地之蝕間的默價格登戰(zhàn)，阻并通茄過精令裝創(chuàng)遲造賣穿點。砍就裝亞修公芹司盡其量選即取北榆京公訴司，芬一是新為了開增加碰項目艱品質(zhì)誠，二撒是齊防止柴裝修準(zhǔn)成本肢外泄侍。匹銷售割周期唐：以魄上述挎低開強平走臂的策沈略東居半部友3個融月，完西半終部如栗政策炕未有唇改觀腸，全旁部售仗完需莫5-承6個摟月，蛾整體虛銷售概周期緊在9慚個月包左右滲，考俗慮春醉節(jié)因伸素，貼從開基盤至電結(jié)盤奔需1喂0個升月棒推盤崇思路汗及節(jié)杰奏燈推盤壩以低洪開平貫走的航策略督，一乞期開甩東側(cè)絹三棟氧樓，勤開盤承如積燥累A號類客渾戶超滿過1參00延0組靠開6死、7棗號樓也，如厚累計欄客戶胃50夠0組爐，只預(yù)開6防號樓故。并桐視新獻天地質(zhì)開盤京情況叨，如淹新天毛地開勸盤當(dāng)精周僅休售出慎2，記30柿0套業(yè)，說蠅明市沃場尚盡未回利暖，香投資賽類需撫求尚提未激雖活，略我們燒不論免累計墨客戶振量多便少，駱都僅歷開6截號樓級作為達試水控。散嘴下在開醉盤前炕10大天左弄右開邁放樣貍板間聯(lián)，以收吸引搭人氣趁，促趙進開秩盤成砌交量鵝，與殘新天魂地做傲出差剪異化屠，并米能成傾為項若目賣告點。誰硬件匯配合仇養(yǎng)生半或養(yǎng)活老傳1）陵紅白器喜事棗堂，鋤位置四項目焰東側(cè)困5號貌樓前秘2）養(yǎng)老年桿活動售中心狐3）帽不低緩于2弱00時平米披的社更區(qū)醫(yī)壤療中京心因4）病衛(wèi)生辯間精撫裝，秘設(shè)置質(zhì)馬桶瑞老年決人扶川手囑5）喂室內(nèi)搖設(shè)燃墨氣、堵水蒸特氣報購警裝洽置超與中