國(guó)際花園營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告

TheScienceofLivingGemdaleCorporation金地國(guó)際花園營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告科學(xué)筑家當(dāng)前第1頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)寧波城市閱讀和板塊閱讀寧波市整體房地產(chǎn)市場(chǎng)情況和預(yù)測(cè)寧波市各板塊市場(chǎng)情況和項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)入市時(shí)機(jī)預(yù)測(cè)和策略產(chǎn)品研究品牌策略推廣策略銷(xiāo)售策略平面表現(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用市場(chǎng)篇客戶(hù)分析

報(bào)告大綱當(dāng)前第2頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)寧波概況歷史角色——通商口岸浙江省經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的城市和全國(guó)四個(gè)中央計(jì)劃單列市（副省級(jí)）之一寧波綜合競(jìng)爭(zhēng)力在全國(guó)200個(gè)城市中排名第六位。寧波自古就是中外聞名的商埠寧波是“海上絲綢之路”的起點(diǎn)之一，中國(guó)三大對(duì)外貿(mào)易港口之一宋代，寧波又與廣州、泉州并列為對(duì)外貿(mào)易三大港口重鎮(zhèn)鴉片戰(zhàn)爭(zhēng)后，寧波被辟為“五大通商口岸”之一當(dāng)代角色——長(zhǎng)三角南翼重要城市當(dāng)前第3頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)寧波概況寧波位于中國(guó)東部海岸線(xiàn)中部，毗鄰上海、杭州，全市總面積9365平方公里，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，成為長(zhǎng)江三角洲南翼的經(jīng)濟(jì)中心。—城市區(qū)位當(dāng)前第4頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)寧波特殊的地理位置，形成在長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈中重要的經(jīng)濟(jì)地位。而杭州灣大橋的建設(shè)，改變寧波“交通末端”的地理位置，縮短了寧波與上海等長(zhǎng)三角其他城市的距離，上海日漸飽和的經(jīng)濟(jì)承載力，以及日益增加的投資成本，必定會(huì)將很大一部分的能量傳導(dǎo)到寧波。隨著杭州灣大橋和城際軌道的開(kāi)工興建，長(zhǎng)三角“2小時(shí)交通圈”逐漸成形。城市間半徑的日漸縮小，寧波郊區(qū)住宅將迎來(lái)新一輪的發(fā)展高潮。杭州灣大橋的建造，帶來(lái)又一輪寧波潮發(fā)展契機(jī)當(dāng)前第5頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)—產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)臨港大工業(yè)與民營(yíng)小企業(yè)的有機(jī)結(jié)合傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)與高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)工業(yè)：

紡織服裝業(yè)（服裝業(yè)、家紡業(yè)、裝飾用與工業(yè)用紡織業(yè)）

日用家電業(yè)（吸油煙機(jī)、空調(diào)器、洗衣機(jī)和熱水器等家電制造業(yè)）

輸變電設(shè)備制造業(yè)（高壓輸變電設(shè)備和智能化開(kāi)關(guān)設(shè)備等的制造業(yè)）

機(jī)械工業(yè)（模具業(yè)和塑料機(jī)械業(yè)）臨港型大工業(yè)：

石化工業(yè)（石油化工、基本化工原料、精細(xì)化工）

鋼鐵工業(yè)（不銹鋼和有色金屬的冶煉和深加工）

電力工業(yè)（電力裝機(jī)容量515萬(wàn)千瓦）

造紙工業(yè)（造紙和紙制品業(yè)）寧波概況當(dāng)前第6頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)—經(jīng)濟(jì)地位浙江省經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的城市和全國(guó)四個(gè)中央計(jì)劃單列市（副省級(jí)）之一。寧波綜合競(jìng)爭(zhēng)力在全國(guó)200個(gè)城市中排名第六位。其中：企業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)力排名第一制度競(jìng)爭(zhēng)力排名第二結(jié)構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)力綜合排名第四政府管理競(jìng)爭(zhēng)力排名第七寧波概況當(dāng)前第7頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)持續(xù)走強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)讓寧波成為長(zhǎng)三角一個(gè)耀眼的明星寧波GDP穩(wěn)定、健康發(fā)展，平均增長(zhǎng)幅度保持在10%-13%之間，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的自主性和抗波動(dòng)性強(qiáng)；05年，寧波城市生產(chǎn)總值達(dá)到2446.4億元，僅次于上海、蘇州、杭州、無(wú)錫，位居長(zhǎng)三角城市群的第五位；強(qiáng)勁、穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)為房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展提供了有利的經(jīng)濟(jì)支撐；經(jīng)濟(jì)指標(biāo)當(dāng)前第8頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)強(qiáng)勁出口拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)，寧波是典型的外貿(mào)拉動(dòng)型城市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)當(dāng)前第9頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)形成第二產(chǎn)業(yè)尤以出口加工為主的經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)促使二、三產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了穩(wěn)步發(fā)展期經(jīng)濟(jì)指標(biāo)當(dāng)前第10頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)地方政府非常有錢(qián)內(nèi)需持續(xù)保持旺盛經(jīng)濟(jì)指標(biāo)當(dāng)前第11頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)可支配收入保持在每年10%的增長(zhǎng)速度，寧波整體經(jīng)濟(jì)的良好發(fā)展態(tài)勢(shì)必將促進(jìn)寧波市民可支配收入的進(jìn)一步增加，有利于居民購(gòu)房消費(fèi)力的持續(xù)提升。寧波經(jīng)濟(jì)人均可支配收入穩(wěn)步增長(zhǎng)當(dāng)前第12頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)寧波規(guī)劃城市內(nèi)部建設(shè)落后，城市框架未拉開(kāi)城市內(nèi)部改造弱，建設(shè)和形象比較落后；城市未形成新城跳躍發(fā)展；沿城市界面向外順延發(fā)展；未來(lái)多中心的打造，三江口/東部新城/鄞州中心區(qū)；—城市現(xiàn)狀當(dāng)前第13頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)把寧波建成一個(gè)以寧波中心城為核心、以區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化為依托，由郊區(qū)及周邊城市群組成的，具有很強(qiáng)的綜合功能和合理的城市形態(tài)，輻射面廣、影響力大，在長(zhǎng)江三角洲乃至全國(guó)和東北亞經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮重要作用的現(xiàn)代化都市區(qū)域。寧波市域被分為南、北兩部分，南部為生態(tài)發(fā)展區(qū)，北部則全部納入都市區(qū)范圍，并由濱海線(xiàn)與沿海國(guó)道主干線(xiàn)構(gòu)成T軸。未來(lái)的都市區(qū)包括寧波中心城及余姚、慈溪、奉化的部分區(qū)域，呈雙核組團(tuán)式布局結(jié)構(gòu)，而未來(lái)的中心城區(qū)則要形成“一心”（城市中心）、“兩帶”（沿海產(chǎn)業(yè)帶和三江六岸生活帶）、“三片”（三江片、鎮(zhèn)海片、北侖片）、“多點(diǎn)”（各具特色的十幾個(gè)衛(wèi)星城鎮(zhèn)）的空間形態(tài)格局?！鞘卸ㄎ患翱傮w規(guī)劃寧波規(guī)劃當(dāng)前第14頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)國(guó)際航運(yùn)中心寧波經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)開(kāi)發(fā)區(qū)人口規(guī)模：40萬(wàn)石化工業(yè)及加工區(qū)人口規(guī)模：20萬(wàn)三江片老城區(qū)人口規(guī)模：160萬(wàn)奉化旅游服裝產(chǎn)業(yè)基地人口規(guī)模：30萬(wàn)鄞州中心區(qū)人口規(guī)模：25萬(wàn)東部新城新行政、商貿(mào)中心人口規(guī)模：15萬(wàn)北部中心，接駁杭州灣大橋人口規(guī)模：50萬(wàn)東錢(qián)湖片區(qū)旅游、高尚居住寧波科技園區(qū)當(dāng)前第15頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)城市發(fā)展方向鄞州新城東部新城新三江口城市化仍然是寧波未來(lái)10年發(fā)展的主要方向；城市化的形式是采用人口外遷的新城建設(shè)為主；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)影響外來(lái)人口導(dǎo)入結(jié)構(gòu)，利于寧波向區(qū)域型中心城市發(fā)展；當(dāng)前第16頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)寧波是一個(gè)成長(zhǎng)型的區(qū)域性輻射城市，人口相對(duì)穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)實(shí)力深厚且對(duì)外依存度較大，以技術(shù)含量低、勞動(dòng)密集型的加工業(yè)為主，產(chǎn)業(yè)提升空間較大；民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，但小而散是現(xiàn)階段的主要特點(diǎn)；城市內(nèi)部建設(shè)落后，框架尚未拉開(kāi)。小結(jié)寧波是一個(gè)開(kāi)放且封閉的城市，既堅(jiān)持已有的觀念又容易接受新事物；人民生活富裕，需求旺盛，支撐著整個(gè)城市的消費(fèi)產(chǎn)業(yè)，尤其是房產(chǎn)品市場(chǎng)；外資企業(yè)與民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，具備大量的高端消費(fèi)品購(gòu)買(mǎi)人群；城市化進(jìn)程加快，產(chǎn)業(yè)工人城市化及中心城區(qū)人口導(dǎo)出，將帶動(dòng)城市輻射區(qū)的房產(chǎn)品消費(fèi)；當(dāng)前第17頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)——鄞州前身為鄞縣，中國(guó)著名百?gòu)?qiáng)縣?！?002年4月，鄞州撤縣改區(qū)?！?003年9月，區(qū)政府由江東搬遷至鄞州中心區(qū)——2003年，中心區(qū)成片居住區(qū)開(kāi)始出現(xiàn)，新城建設(shè)大規(guī)模開(kāi)展鄞州中心區(qū)認(rèn)識(shí)鄞州—鄞州與鄞州中心區(qū)當(dāng)前第18頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)認(rèn)識(shí)鄞州—鄞州與鄞州中心區(qū)城市定位：鄞州的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心區(qū)域規(guī)劃：33平方公里，近期計(jì)劃開(kāi)發(fā)12平方公里，其中工業(yè)區(qū)5平方公里。規(guī)劃人口：新城區(qū)遠(yuǎn)景規(guī)劃年限一直到2010年，計(jì)劃容納25萬(wàn)人口。發(fā)展方向：根據(jù)市里“南居北工”的發(fā)展戰(zhàn)略，到2010年鄞州新城區(qū)將成為一個(gè)現(xiàn)代化、生態(tài)型、園林式的國(guó)內(nèi)一流中等城市。當(dāng)前第19頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)三江口片區(qū)東部新城：鄞州中心區(qū)：寧波重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域“一城兩心”規(guī)劃重要組成部分對(duì)既有城市中心功能的補(bǔ)充和完善15.85平方公里，規(guī)劃人口15萬(wàn)寧波未來(lái)重要居住新區(qū)鄞州未來(lái)的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心規(guī)劃總面積33平方公里，近期計(jì)劃開(kāi)發(fā)12平方公里，計(jì)劃容納25萬(wàn)人認(rèn)識(shí)鄞州—鄞州中心區(qū)與東部新城當(dāng)前第20頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)從遠(yuǎn)景發(fā)展勢(shì)頭看，東部新城作為新的城市中心，遠(yuǎn)景看好。東部新城——城市未來(lái)商務(wù)、市政中心，主要承載的功能有商務(wù)金融、行政管理、會(huì)議博覽、科技資訊、公共文化、居住等城市功能鄞州中心區(qū)——鄞州的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心，比東部新城，承載更多的居住功能。從短期發(fā)展上看，近三年?yáng)|部新城對(duì)鄞州中心區(qū)難以產(chǎn)生威脅。東部新城雖然遠(yuǎn)景看好，但目前城市發(fā)展條件下，位于城市近郊、城市自然外延區(qū)域，由于已有一定的發(fā)展基礎(chǔ)，發(fā)展相對(duì)成熟，在短期內(nèi)，將比東部新城更具發(fā)展?jié)摿?。而鄞州區(qū)前身是著名的百?gòu)?qiáng)縣，本地經(jīng)濟(jì)對(duì)城市發(fā)展的支撐性極強(qiáng)，已有比較好的發(fā)展基礎(chǔ)，相對(duì)于目前尚處于規(guī)劃、啟動(dòng)階段的東部新城來(lái)說(shuō)，短期內(nèi)更有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。認(rèn)識(shí)鄞州—鄞州中心區(qū)與東部新城當(dāng)前第21頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)姜山鎮(zhèn)寧姜公路寧南北路天童北路錢(qián)湖北路鄞縣大道四明路杭甬高速公路外國(guó)語(yǔ)學(xué)院第二人民醫(yī)院寧波理工萬(wàn)里學(xué)院麥德龍本案市區(qū)方向高教園區(qū)商業(yè)區(qū)CLD政務(wù)區(qū)鄞州公園中央商務(wù)區(qū)工業(yè)園區(qū)工業(yè)園區(qū)核心區(qū)位、過(guò)渡位置杭甬高速交通限制區(qū)域向北發(fā)展天童北路成為未來(lái)發(fā)展縱向主軸中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃、公園區(qū)規(guī)劃，強(qiáng)經(jīng)濟(jì)引擎支撐下一階段城市向南發(fā)展CLD區(qū)域向南延伸，本案所在地成為區(qū)域向南延伸的過(guò)渡關(guān)鍵、核心位置。中心區(qū)發(fā)展方向認(rèn)識(shí)鄞州—鄞州中心區(qū)內(nèi)部發(fā)展當(dāng)前第22頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)小結(jié)集行政、商務(wù)、商業(yè)、教育、生活為一體的新城中心；滿(mǎn)足的是寧波城市發(fā)展總體定位中“南居北工”的居住功能；在空間發(fā)展上，起到連接市中心，輻射周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的作用；當(dāng)前第23頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)寧波城市閱讀和板塊閱讀寧波市整體房地產(chǎn)市場(chǎng)情況和預(yù)測(cè)寧波市各板塊市場(chǎng)情況和項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)入市時(shí)機(jī)預(yù)測(cè)和策略

報(bào)告大綱產(chǎn)品研究品牌策略推廣策略銷(xiāo)售策略平面表現(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用市場(chǎng)篇客戶(hù)分析當(dāng)前第24頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例保持在20%左右；前階段房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)基本保持在40%左右,2005年宏觀調(diào)控下,只增長(zhǎng)了10.2%，投資過(guò)快勢(shì)頭得到有效控制；房地產(chǎn)投資占社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重經(jīng)歷一段時(shí)期的增長(zhǎng)以后，呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，房地產(chǎn)發(fā)展周期性顯現(xiàn)；寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)歷史分析寧波市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況數(shù)據(jù)來(lái)源：房地產(chǎn)交易中心當(dāng)前第25頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)寧波房產(chǎn)市場(chǎng)歷史分析04年以來(lái)全市房地產(chǎn)竣工面積增幅逐年放緩；04年以來(lái)施工面積增幅逐漸放緩；新開(kāi)工面積開(kāi)始出現(xiàn)下降情況；從三組數(shù)據(jù)的歷史發(fā)展趨勢(shì)看，市場(chǎng)短期供應(yīng)進(jìn)一步增大，遠(yuǎn)期供應(yīng)減少。寧波市六區(qū)商品房供應(yīng)情況數(shù)據(jù)來(lái)源：房地產(chǎn)交易中心當(dāng)前第26頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)寧波房產(chǎn)市場(chǎng)歷史分析上表為05年市六區(qū)的住宅供求各項(xiàng)指標(biāo)，來(lái)源于是房地產(chǎn)交易中心；04年以來(lái)住宅市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)穩(wěn)步上升，增幅逐漸放緩；04年以來(lái)住宅潛在供應(yīng)逐年增大，但是05的成交面積幾乎減半；供求結(jié)合分析表明，05年市場(chǎng)的供大于求非常明顯。寧波市六區(qū)商品住宅供求情況數(shù)據(jù)來(lái)源：房地產(chǎn)交易中心當(dāng)前第27頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)寧波市商品住宅價(jià)格繼續(xù)保持上揚(yáng)趨勢(shì)，但價(jià)格上漲幅度卻在減少，價(jià)格逐步趨向平穩(wěn)。這與宏觀調(diào)控措施有關(guān)。按照整體趨勢(shì)推斷，2006年寧波的房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)保持上漲勢(shì)態(tài)，但幅度會(huì)繼續(xù)減少。二手住宅整體漲幅趨于平緩，價(jià)格從明顯低于一手房?jī)r(jià)格到逐漸向一手房?jī)r(jià)格靠攏，表明寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)整體趨于成熟。寧波房產(chǎn)市場(chǎng)歷史分析寧波市商品住宅價(jià)格走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：房地產(chǎn)交易中心當(dāng)前第28頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)上表為05年市六區(qū)的月度銷(xiāo)售套數(shù)，來(lái)源于是房地產(chǎn)交易中心；宏觀調(diào)控使寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)在一段時(shí)間內(nèi)成交情況大幅度下降；自住型需求得到激發(fā)，市場(chǎng)迅速回暖，成交量上升；2005年寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧05年寧波市六區(qū)商品住宅約交易套數(shù)數(shù)據(jù)來(lái)源：房地產(chǎn)交易中心當(dāng)前第29頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)2005年房產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)從上表我們可以知道，宏觀調(diào)控以后，寧波樓市價(jià)格走勢(shì)變化趨勢(shì)未發(fā)生明顯變化，總體仍保持上漲。寧波市四區(qū)商品住房?jī)r(jià)格月度走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：房地產(chǎn)交易中心當(dāng)前第30頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)2005年寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧市六區(qū)商品房銷(xiāo)售金額的區(qū)屬情況上看，鄞州中心區(qū)基本占30%左右，而銷(xiāo)售面積大約在六區(qū)的一半，03年鄞州成交面積約為100萬(wàn)平方米，04年約為80萬(wàn)，05年約為65萬(wàn)平方米。05年寧波市四區(qū)商品住宅月度成交分布數(shù)據(jù)來(lái)源：房地產(chǎn)交易中心當(dāng)前第31頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)2005年寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧3月4月5月6月7月8月調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款政策《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》國(guó)務(wù)院辦公廳提出八條措施，加強(qiáng)引導(dǎo)和調(diào)控《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人提出兩個(gè)堅(jiān)持《中國(guó)人民銀行關(guān)于完善人民幣匯率形成機(jī)制改革的公告》

寧波商品房成交量及成交價(jià)格開(kāi)始波動(dòng)。10月份以后寧波商品房成交量略有回升，但成交價(jià)格仍然持平。2005年

政策頒布及影響示意圖12月當(dāng)前第32頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)05年商品房總體價(jià)格繼續(xù)保持平穩(wěn)上漲態(tài)勢(shì)，年增幅為9％；調(diào)控初期，成交量大幅下降，對(duì)政策敏感性凸顯，一定時(shí)期后，市場(chǎng)迅速回暖；調(diào)控期觀望心態(tài)加重，持幣待購(gòu)的改善型需求增多；調(diào)控后自住型需求成為市場(chǎng)主流，以買(mǎi)進(jìn)賣(mài)出的短期投機(jī)性住房需求基本退出市場(chǎng)，房市需求逐步呈現(xiàn)自用型為主、長(zhǎng)線(xiàn)投資為輔的局面；調(diào)控后，消費(fèi)者購(gòu)房預(yù)期出現(xiàn)偏差，受周邊新推低價(jià)樓盤(pán)的影響，各種理由尋求退房或經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償；05年寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)小結(jié)國(guó)務(wù)院在2005年首次動(dòng)用稅收政策來(lái)調(diào)控全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，以配合此前的貨幣、土地政策，房地產(chǎn)投資增速過(guò)猛勢(shì)頭得到一定遏制，過(guò)熱的購(gòu)房需求有所降溫，房地產(chǎn)供求關(guān)系得到改善，為穩(wěn)定價(jià)格創(chuàng)造了條件，房地產(chǎn)市場(chǎng)正朝著宏觀調(diào)控預(yù)期的目標(biāo)發(fā)展。當(dāng)前第33頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)06年前四月房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧1-2月恰逢春節(jié)，銷(xiāo)量有所下降，3-4月份季節(jié)性回暖，表現(xiàn)正常，并且略高于去年同期；整體市場(chǎng)成交價(jià)格略有下浮，主要是遠(yuǎn)郊部分項(xiàng)目的相繼開(kāi)盤(pán)，拉低了整個(gè)價(jià)格水平；鄞州中心區(qū)占整個(gè)市區(qū)的成交比例保持相對(duì)穩(wěn)定；數(shù)據(jù)來(lái)源：房地產(chǎn)交易中心當(dāng)前第34頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)06年房地產(chǎn)市場(chǎng)新增供應(yīng)樓盤(pán)名稱(chēng)區(qū)位總建（萬(wàn)㎡）物業(yè)類(lèi)型綠城·桂花城鎮(zhèn)海22（10）多層、小高層?xùn)|方瑞市二期江東8（4）小高層浪琴海江東10.5小高層、高層柳逸花苑海曙3.5高層陽(yáng)光清晨江北12（5）排屋、多層鄰里花園江北3多層、小高層頤和名苑江北16聯(lián)排、多層、小高層、高層日湖花園江北15（7）別墅、高層日湖琴云江北7.8別墅、小高層、高層新星都市江北14聯(lián)排、多層、小高層古城新境江北11排屋、多層、小高層天合家園一期江北12小高層賓果70科技園區(qū)5高層香洲曉筑科技園區(qū)4排屋、小高層、高層95國(guó)際廣場(chǎng)科技園區(qū)16高層綠城·綠園科技園區(qū)13高層江南一品科技園區(qū)44（10）排屋、別墅、高層當(dāng)前第35頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)西城·十二庭院鄞州18（9）排屋、多層、小高層、高層都市森林鄞州26（10）排屋、多層、小高層、高層陽(yáng)光麗園鄞州18多層、小高層香榭麗洲鄞州17排屋、多層、小高層格蘭春天鄞州15排屋、高層中?！|湖觀邸一期鄞州33.5（10）排屋合計(jì)344.3（230.8）預(yù)計(jì)2006年預(yù)開(kāi)樓盤(pán)中住宅總建筑面積達(dá)340萬(wàn)平方米以上,考慮分期、分批、延期推量等不可預(yù)計(jì)因素，2006年新增供量在230萬(wàn)平方米左右，加上歷史市場(chǎng)存量約160萬(wàn)平方米左右（2005年的135萬(wàn)，2004年的25萬(wàn)）和2005年推盤(pán)中的分期分批量的約80萬(wàn)平方米，2006年的實(shí)際市場(chǎng)供應(yīng)量大約為470萬(wàn)平方米左右，對(duì)于一個(gè)城區(qū)年需求在200萬(wàn)平方米左右的市場(chǎng)來(lái)說(shuō)明顯供過(guò)于求。當(dāng)前第36頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)06年當(dāng)前寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)房交會(huì)聚集大量人氣，市場(chǎng)進(jìn)一步回暖大量項(xiàng)目在此期間開(kāi)盤(pán)面市，形成一個(gè)市場(chǎng)供應(yīng)高峰，相應(yīng)的也帶來(lái)了成交情況的好轉(zhuǎn)。

小戶(hù)型、高性?xún)r(jià)比、自住型成為市場(chǎng)特點(diǎn)從君悅花園到都市森林，我們都可以發(fā)現(xiàn)，較高性?xún)r(jià)比項(xiàng)目受到市場(chǎng)熱捧，取得良好銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。宏觀調(diào)控步步逼近從前段時(shí)間的銀行加息0.27%到近期國(guó)六條的出臺(tái)，中央政府將進(jìn)一步加大對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度，市場(chǎng)將面臨新的宏觀調(diào)控周期。當(dāng)前第37頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)，心理影響較大，標(biāo)志新一輪調(diào)控開(kāi)始從2006年4月28日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的5.58％提高到5.85％。其他各檔次貸款利率也相應(yīng)調(diào)整。金融機(jī)構(gòu)存款利率保持不變。提高還貸成本，造成一定壓力對(duì)房?jī)r(jià)起到一定抑制作用調(diào)整幅度不大，心理預(yù)期警示影響

大于實(shí)際影響06年當(dāng)前政策因素當(dāng)前第38頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)國(guó)六條（5月17日）預(yù)示著有區(qū)別對(duì)待的，調(diào)控政策即將出來(lái)(一)切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房。(二)進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。嚴(yán)格執(zhí)行住房開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售有關(guān)政策，完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策，引導(dǎo)和調(diào)節(jié)住房需求?？茖W(xué)確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模，加強(qiáng)土地使用監(jiān)管，制止囤積土地行為。(三)合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動(dòng)性住房需求過(guò)快增長(zhǎng)。(四)進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。制止擅自變更項(xiàng)目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房?jī)r(jià)行為。(五)加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。(六)完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度。當(dāng)前第39頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》，對(duì)供應(yīng)結(jié)構(gòu)做了大力度的調(diào)整，對(duì)具體執(zhí)行需要做密切跟蹤一、切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)自2006年6月1日起，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。二、進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用三調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅為進(jìn)一步抑制投機(jī)和投資性購(gòu)房需求，從2006年6月1日起，對(duì)購(gòu)買(mǎi)住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房超過(guò)5年(含5年)轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買(mǎi)非普通住房超過(guò)5年(含5年)轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。

四、嚴(yán)格房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸條件五、有區(qū)別地適度調(diào)整住房消費(fèi)信貸政策從2006年6月1日起，個(gè)人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%。考慮到中低收入群眾的住房需求，對(duì)購(gòu)買(mǎi)自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20%規(guī)定。六、保證中低價(jià)位、中小套型商品住房土地供應(yīng)。七、加大對(duì)閑置土地的處置力度。當(dāng)前第40頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)本輪宏觀調(diào)控的重點(diǎn)是打擊投資和壓縮高檔需求，重點(diǎn)是在去年的基礎(chǔ)上的精確執(zhí)行，同時(shí)本輪宏觀調(diào)控的心理影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于首次調(diào)控，因此對(duì)市場(chǎng)的總體影響較上次要小。本次房地產(chǎn)調(diào)控具有分區(qū)域、分檔次、分置業(yè)次數(shù)等區(qū)別對(duì)待的特點(diǎn)，因此寧波作為長(zhǎng)三角的單列市，受調(diào)控的力度將小于北京和深圳等點(diǎn)名城市。政策從中央到地方，存在存在一個(gè)執(zhí)行的過(guò)程，而中央最終關(guān)心的是階段性的房?jī)r(jià)和成交數(shù)據(jù)是否合理，而不是執(zhí)行的具體細(xì)節(jié)，因此地方政府的心態(tài)分析非常重要。一個(gè)區(qū)域市場(chǎng)走勢(shì)將最終取決于本地的供求關(guān)系，寧波短期新增供應(yīng)大增，原來(lái)投資房源放量，同時(shí)需求反彈較大，供大于求局面將延續(xù)存在。寧波政府結(jié)合市場(chǎng)供求，對(duì)于不違反中央的根本指示（市場(chǎng)過(guò)火），是有市場(chǎng)支持的，因此地方的執(zhí)行力度不必要很大。對(duì)于當(dāng)前的自住需求市場(chǎng)，寧波需求是否放量，關(guān)鍵是看價(jià)格走勢(shì)，而房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格是最難降的，而且本次調(diào)控導(dǎo)致價(jià)格下降的預(yù)期都很小，所以我們認(rèn)為06年年初以來(lái)寧波市場(chǎng)的自住回暖還將延續(xù)。

因?yàn)椋?6年房地產(chǎn)市場(chǎng)后市展望當(dāng)前第41頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)從市場(chǎng)供求看，寧波房?jī)r(jià)已步入上升通道，但面臨著短期供應(yīng)大增，同時(shí)需求反彈也比較明顯，因此假設(shè)沒(méi)有在沒(méi)有受到宏觀調(diào)控影響的情況下，參考?xì)v年商品住宅歷史價(jià)格走勢(shì)、預(yù)計(jì)06年市場(chǎng)銷(xiāo)售量將可能回到甚至超過(guò)04年的水平，達(dá)到400－600萬(wàn)平方米左右，而房?jī)r(jià)增幅將控制在5％以?xún)?nèi)。寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)后市展望考慮到寧波地區(qū)所受到的宏觀調(diào)控的實(shí)際影響（比如首付提高、轉(zhuǎn)手營(yíng)業(yè)稅期限延長(zhǎng)、房產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)受到規(guī)范），結(jié)合寧波當(dāng)前的實(shí)際情況（自住消費(fèi)為主，首付比例較一般城市較高、套型面積原本較一般城市小等特點(diǎn)），我們認(rèn)為在寧波房地產(chǎn)走勢(shì)會(huì)受到全國(guó)調(diào)控的影響，但當(dāng)前影響相對(duì)較?。ǖ邫n房等細(xì)分市場(chǎng)影響會(huì)相對(duì)比較大一些，結(jié)合本項(xiàng)目的情況要在做針對(duì)性的分析）。所以：當(dāng)前第42頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)寧波城市閱讀和板塊閱讀寧波市整體房地產(chǎn)市場(chǎng)情況和預(yù)測(cè)寧波市各板塊市場(chǎng)情況和項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)入市時(shí)機(jī)預(yù)測(cè)和策略

報(bào)告大綱產(chǎn)品研究品牌策略推廣策略銷(xiāo)售策略平面表現(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用市場(chǎng)篇客戶(hù)分析當(dāng)前第43頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)城市與各版塊間的關(guān)系鄞州中心區(qū)東部新城東錢(qián)湖市中心城市城市老中心城市新中心城市節(jié)點(diǎn)城市新節(jié)點(diǎn)高檔社區(qū)科技園區(qū)姚江本案當(dāng)前第44頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)東錢(qián)湖板塊市中心板塊鄞州中心區(qū)板塊姚江板塊科技園區(qū)板塊東部新城板塊寧波房地產(chǎn)板塊分布當(dāng)前第45頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)寧波房地產(chǎn)板塊優(yōu)劣分析板塊優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)代表樓盤(pán)價(jià)格水平市中心居住成熟度高土地資源稀缺土地資源有限容積率高,居住品質(zhì)降低外灘花園君悅花園7500-9000鄞州中心區(qū)總體規(guī)劃不錯(cuò)道路配套完善居住人氣不夠生活配套缺乏萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)春江花城6000-7500姚江長(zhǎng)期規(guī)劃看好,大盤(pán)集中,自然生態(tài)資源豐富公共交通\生活配套不完善,聚攏人氣需要時(shí)間青林灣天水家園6000-7000東部新城規(guī)劃前景最為看好規(guī)劃已有實(shí)質(zhì)性啟動(dòng)區(qū)域成熟尚需時(shí)間具體進(jìn)度無(wú)法把握新天地BOBO城6000-7000科技園區(qū)緊鄰東部新城區(qū)域規(guī)劃前景看好居住生活配套不夠完善,整體品質(zhì)偏低賓果70國(guó)際廣場(chǎng)5500-6500東錢(qián)湖自然人文環(huán)境優(yōu)越與市中心有適當(dāng)?shù)木嚯x板塊處于概念階段成熟尚需時(shí)間錢(qián)隆山莊東湖官邸7000當(dāng)前第46頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)寧波房地產(chǎn)板塊對(duì)比板塊公共交通道路通達(dá)能力市政配套生活配套自然人文環(huán)境開(kāi)發(fā)進(jìn)度發(fā)展?jié)摿?yōu)勢(shì)產(chǎn)品市中心優(yōu)差優(yōu)優(yōu)差成熟完善期差高層豪宅姚江良良差差優(yōu)建設(shè)中期優(yōu)高層江景豪宅別墅豪宅東錢(qián)湖良優(yōu)差差優(yōu)建設(shè)前期優(yōu)別墅豪宅東部新城良優(yōu)差差良建設(shè)中期優(yōu)中高層豪宅鄞州中心區(qū)良優(yōu)良差良基本成熟期良普通精品住宅科技園區(qū)優(yōu)優(yōu)良良良基本成熟期良普通精品住宅當(dāng)前第47頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域特點(diǎn)寧波住宅的主流物業(yè)類(lèi)型為高層和小高層，主力面積集中在100－140平方米之間。寧波消費(fèi)者比較偏向在自己工作地點(diǎn)相近的區(qū)域內(nèi)進(jìn)行置業(yè)活動(dòng)，主要目的是解決居住問(wèn)題和改善居住條件，同時(shí)帶有部分的投資成分。消費(fèi)者進(jìn)行跨空間選擇時(shí)，沒(méi)有明顯的區(qū)域偏好，各板塊大盤(pán)之間競(jìng)爭(zhēng)明顯。寧波樓市現(xiàn)階段的消費(fèi)觀念比較樸素：地段、配套、價(jià)格是購(gòu)房者首要考慮的要素。當(dāng)前第48頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)2、4——城市生活機(jī)能板塊4——CLD核心板塊8、9——教育、行政功能板塊3、6——中心區(qū)邊緣生活板塊7——政務(wù)區(qū)板塊首輪開(kāi)發(fā)區(qū)域第二輪開(kāi)發(fā)區(qū)域目前開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域形成下一輪開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域?qū)幗穼幠媳甭诽焱甭峰X(qián)湖北路鄞縣大道四明路嵩江路大洋江春江花城南苑國(guó)際萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)都市森林外國(guó)語(yǔ)學(xué)院第二人民醫(yī)院寧波理工萬(wàn)里學(xué)院金灣華庭格蘭云天華泰1東湖馨園麥德龍本案市區(qū)方向華泰3華泰2東湖花園麒麟大廈小城花園華泰4新都美地半島名?。?）（2）（3）（4）（5）（6）（7）（8）（9）四明春曉鄞州中心區(qū)板塊當(dāng)前第49頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)鄞州中心區(qū)住宅供給模型四明春曉50005500600065007000價(jià)格綜合品質(zhì)低品質(zhì)高價(jià)格高品質(zhì)低價(jià)格低品質(zhì)低價(jià)格低中高東湖馨園萬(wàn)達(dá)城市廣場(chǎng)綜合品質(zhì)低中高高品質(zhì)高價(jià)格春江花城都市森林格蘭春天盛世華城本案綜合比較項(xiàng)目的相關(guān)因素，萬(wàn)達(dá)、都市森林與本案將成為區(qū)域高端項(xiàng)目的代名詞，具有相對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。當(dāng)前第50頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)樓盤(pán)名稱(chēng)總建面積在售面積已售面積銷(xiāo)售率市場(chǎng)存量潛在供應(yīng)東湖馨園137.295.2572.02%2.040格蘭春天152.291.0344.98%1.2612.71萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)12.710.934.5441.54%6.390春江花城3521.959.643.74%12.3613都市森林269.084.2546.8%4.8216.92劍橋四期15000015寧興地塊27000026東方地塊15000014華茂地塊14000014盛世華城3914.8710.2468.86%4.6324.13西城十二庭院18000018陽(yáng)光麗園18000018香榭麗洲17000017東湖觀邸33.5000033.5榮安地塊15000015四明春曉87.186.3688.58%0.820紫郡354.892.3748.47%2.5330本項(xiàng)目16000016合計(jì)372.278.4843.6455.61%34.85283.26鄞州中心區(qū)供給分析區(qū)域市場(chǎng)目前潛在供應(yīng)283.26萬(wàn)平方米，按年100萬(wàn)方左右的區(qū)域去化量，完全消化也要2年多左右時(shí)間，即使考慮到市場(chǎng)的需求增長(zhǎng)情況，供需對(duì)比仍十分明顯。當(dāng)前第51頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)鄞州中心區(qū)市場(chǎng)小結(jié)區(qū)域供過(guò)于求市場(chǎng)格局已經(jīng)形成，未來(lái)市場(chǎng)以總體走平為主；區(qū)域內(nèi)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、春江花城、都市森林等標(biāo)志項(xiàng)目?jī)r(jià)格以及區(qū)域內(nèi)二手房?jī)r(jià)格底線(xiàn)支撐，伴隨相關(guān)項(xiàng)目售價(jià)的調(diào)整，區(qū)域市場(chǎng)的價(jià)格人為走高；區(qū)域內(nèi)幾大發(fā)展商上演春秋戰(zhàn)國(guó)格局，無(wú)論從項(xiàng)目品質(zhì)到營(yíng)銷(xiāo)水平都會(huì)得到質(zhì)的提升；區(qū)域市場(chǎng)逐漸成熟，致使價(jià)格優(yōu)勢(shì)喪失并迎來(lái)自住時(shí)代，同時(shí)面臨著跨區(qū)域板塊（如科技園區(qū)板塊、姚江板塊等）的價(jià)格打壓；相近的城市功能定位及規(guī)劃配套建設(shè)，使得建設(shè)中東部新城成為本區(qū)域最直接的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，后繼各房產(chǎn)項(xiàng)目的推出將對(duì)本案形成一定競(jìng)爭(zhēng)壓力；當(dāng)前第52頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)項(xiàng)目名稱(chēng)占地面積（㎡）建筑面積（萬(wàn)㎡）目前實(shí)現(xiàn)價(jià)（元∕㎡）整體均價(jià)（元∕㎡）目前銷(xiāo)售情況金地國(guó)際花園6734816///春江花城13000035一期7150二期6200三期6407一期7000二期6200三期680050.88%君悅花園60000207775780077.28%萬(wàn)達(dá)國(guó)際21090052(其中公寓部分12.7)6911690041.13%都市森林1750026.567107720042.57%參考項(xiàng)目規(guī)模、價(jià)格、品質(zhì)等多方面因素，確定下表的四個(gè)樓盤(pán)為本項(xiàng)目的區(qū)域內(nèi)主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目。當(dāng)前第53頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)金地國(guó)際花園都市森林春江花城君悅花園萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)戶(hù)型面積數(shù)量數(shù)量銷(xiāo)售率數(shù)量銷(xiāo)售率數(shù)量銷(xiāo)售率數(shù)量銷(xiāo)售率80㎡以下633.33%27799%80-90㎡90-100㎡90862.5%24839.93%100-110㎡30929.45%110-120㎡287437.84%3662.11%120-130㎡16256.79%8721.84%24829.84%130-140㎡3731145.45%10438.46%15771.97%21720.28%140-150㎡15046%15773.89%150-160㎡3228.13%1706.47%21729.95%160-170㎡25010235.29%41238.83%6262.9%170-180㎡11456.14%13577.78%180-190㎡1247454.05%3889.47%190-200㎡1957.89%200㎡以上812.5%2058.33%4242.86%40競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目戶(hù)型配比及銷(xiāo)售情況當(dāng)前第54頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)（1）戶(hù)型配比

都市森林一期基本以小三房為主（二期以大房型為主），春江花城則是以140-170㎡的四房為主力戶(hù)型，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)戶(hù)型分布也比較分散，主要解決居家二房、舒適三房、改善四房等需要。（2）銷(xiāo)售情況具有較高性?xún)r(jià)比的君悅花園及都市森林等銷(xiāo)售情況較快。大小戶(hù)型去化速度并沒(méi)有特別明顯的差異，經(jīng)濟(jì)型三房和四房都有自己相對(duì)穩(wěn)定的客戶(hù)群。各項(xiàng)目中去化較快的一般都為每棟樓的邊套或者是景觀優(yōu)越部分的大戶(hù)型，部分中間套小戶(hù)型因期其總價(jià)相對(duì)較低也有不錯(cuò)的表現(xiàn)。（3）競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)

06年以來(lái)區(qū)域市場(chǎng)中具有較大競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的樓盤(pán)，除了新開(kāi)盤(pán)的都市森林外（總26萬(wàn)平方米首期推出近10萬(wàn)平方米），主要為中心區(qū)大中盤(pán)的續(xù)推量（春江花城三期紫園、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)二期的續(xù)推，該部分樓盤(pán)的供給量約在3000套左右。本項(xiàng)目面臨與都市森林二期搶開(kāi)盤(pán)時(shí)間，提前分流客源的直接問(wèn)題。同類(lèi)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)小結(jié)當(dāng)前第55頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)寧波城市閱讀和板塊閱讀寧波市整體房地產(chǎn)市場(chǎng)情況和預(yù)測(cè)寧波市各板塊市場(chǎng)情況和項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)入市時(shí)機(jī)預(yù)測(cè)和策略報(bào)告大綱產(chǎn)品研究品牌策略推廣策略銷(xiāo)售策略平面表現(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用市場(chǎng)篇客戶(hù)分析當(dāng)前第56頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)入市時(shí)間選擇我們最好能提前具備開(kāi)盤(pán)條件，完成相應(yīng)準(zhǔn)備工作，結(jié)合工程進(jìn)度和營(yíng)銷(xiāo)準(zhǔn)備情況，最晚不能遲于10月中旬正式推出本項(xiàng)目。蓄勢(shì)蓄水排摸與銷(xiāo)定06.6.1-7.106.7.1-8.1506.8.15-10.1406.10.15正式開(kāi)盤(pán)時(shí)間節(jié)點(diǎn)銷(xiāo)售進(jìn)度考慮到：總體市場(chǎng)，較05年銷(xiāo)量有較大回升，價(jià)格保持5％以?xún)?nèi)的增幅區(qū)域總體市場(chǎng)供過(guò)于求，十分明顯；區(qū)域內(nèi)同類(lèi)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)十分明顯，并且后半年潛在供應(yīng)較大；政策因素具有一定的不確定性，給后市帶來(lái)一定風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前第57頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)項(xiàng)目入市—難點(diǎn)及措施入市難點(diǎn)：政務(wù)中心區(qū)住宅的市場(chǎng)適應(yīng)性板塊概念的明確及加強(qiáng)品牌形象的短時(shí)間樹(shù)立同質(zhì)化項(xiàng)目間競(jìng)爭(zhēng)的區(qū)別產(chǎn)品創(chuàng)新的認(rèn)可與接受較高價(jià)格下的快速去化宏觀調(diào)控影響的弱化總結(jié)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)現(xiàn)況和本案的各項(xiàng)特征等，以上困難在入市戰(zhàn)役中至為關(guān)鍵，針對(duì)以上困難，入市應(yīng)當(dāng)注意：搶?xiě)?zhàn)機(jī)：從宣傳上提前介入市場(chǎng)，造成先聲奪人的市場(chǎng)影響力。浪式進(jìn)攻，分階段、分主次、集中兵力有節(jié)奏地進(jìn)攻，要避免兵力分散、缺乏節(jié)奏。作板塊：為了使項(xiàng)目在市場(chǎng)中的高檔地位更突出，能獲取較高的銷(xiāo)售價(jià)格，應(yīng)充分把握地段升值，發(fā)展前景，鄞州中心區(qū)核心居住板塊。樹(shù)品牌：解決好生活方式和地段概念，在房產(chǎn)投資迅速增加、營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)愈演愈烈的情況下，搶先占領(lǐng)制高點(diǎn)具有現(xiàn)實(shí)意義。營(yíng)銷(xiāo)傳播中爭(zhēng)取更高的手法，樹(shù)立品牌形象無(wú)論對(duì)前期還是對(duì)整盤(pán)都大有裨益，也將對(duì)金地公司在別的項(xiàng)目操作上積累品牌效應(yīng)。當(dāng)前第58頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)國(guó)際花園項(xiàng)目特點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目比較國(guó)際花園的核心賣(mài)點(diǎn)

報(bào)告大綱產(chǎn)品研究品牌策略推廣策略銷(xiāo)售策略平面表現(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用市場(chǎng)篇客戶(hù)分析當(dāng)前第59頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)國(guó)際花園項(xiàng)目特點(diǎn)

—外部條件鄞州核心區(qū)板塊明星樓盤(pán)之一鄞州政務(wù)板塊唯一優(yōu)質(zhì)居住地塊周邊便捷通達(dá)的市政交通條件當(dāng)前第60頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)國(guó)際花園項(xiàng)目特點(diǎn)

—規(guī)劃特色局部圍合的小圈子無(wú)限溝通的中庭院充分彰顯的大景觀廊院空庭的多空間當(dāng)前第61頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)尊貴共享大堂現(xiàn)代簡(jiǎn)約立面國(guó)際花園項(xiàng)目特點(diǎn)

—建筑特點(diǎn)當(dāng)前第62頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)集中中央景觀景觀入戶(hù)放射型景觀規(guī)劃國(guó)際花園項(xiàng)目特點(diǎn)

—景觀特色當(dāng)前第63頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)客廳、主臥的大開(kāi)間前庭后院創(chuàng)新空間多陽(yáng)臺(tái)帶來(lái)的戶(hù)型面積附加值國(guó)際花園項(xiàng)目特點(diǎn)

—戶(hù)型特色當(dāng)前第64頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)純正英國(guó)幼兒園多元文化會(huì)所金地品牌英式尊崇物管?chē)?guó)際花園項(xiàng)目特點(diǎn)

—其他當(dāng)前第65頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)國(guó)際花園項(xiàng)目特點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目產(chǎn)品比較國(guó)際花園的核心賣(mài)點(diǎn)

報(bào)告大綱產(chǎn)品研究品牌策略推廣策略銷(xiāo)售策略平面表現(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用市場(chǎng)篇客戶(hù)分析當(dāng)前第66頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)占地面積（㎡）建筑面積（萬(wàn)㎡）目前實(shí)現(xiàn)價(jià)（元∕㎡）整體均價(jià)（元∕㎡）目前銷(xiāo)售情況金地國(guó)際花園6734816///春江花城13000035一期7150二期6200三期6407一期7000二期6200三期680050.88%萬(wàn)達(dá)國(guó)際21090052(其中公寓部分12.7)6911690041.13%都市森林1750026.567107720042.57%君悅花園60000207775780077.28%BOBO城266800506369650060.48%

從上表可以看出，項(xiàng)目在2005年中期推出以后，基本可以銷(xiāo)售完成50%左右，部分項(xiàng)目由于具有較高的性?xún)r(jià)比，取得了比較不錯(cuò)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，如君悅花園達(dá)到了78%左右，都市森林2006.4月開(kāi)盤(pán)以后銷(xiāo)售了40%多。主要項(xiàng)目基本資料

當(dāng)前第67頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)金地國(guó)際花園都市森林BOBO城春江花城君悅花園萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)戶(hù)型面積80㎡以下48-8080-90㎡90-100㎡90-9899100-110㎡103106110-120㎡112.3118-119119120-130㎡120-129125-128121130-140㎡131-134134-137131130-135138140-150㎡143-145144-149150-160㎡158153-159150156153155-157160-170㎡160-167161164-169161170-180㎡179176171-174171-178180-190㎡182.92187185190-200㎡196193200-250㎡205復(fù)式復(fù)式222250以上復(fù)式復(fù)式復(fù)式復(fù)式2房以下2房2廳1衛(wèi)2房2廳2衛(wèi)3房2廳1衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)3房3廳2衛(wèi)4房2廳2衛(wèi)5房及以上戶(hù)型面積分布

當(dāng)前第68頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)幾個(gè)主要項(xiàng)目除春江花城外，沒(méi)有出現(xiàn)一房戶(hù)型；二房只有在本項(xiàng)目與萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)中出現(xiàn)，主力面積在90-102㎡之間。兩房中，只有本項(xiàng)目的二房帶兩個(gè)衛(wèi)生間。三房的主力戶(hù)型面積在118-149㎡之間，其中都市森林的為經(jīng)濟(jì)型三房，而其他項(xiàng)目，經(jīng)濟(jì)型和舒適型三房都有涵蓋。四房的主力面積在150-180㎡之間，各項(xiàng)目中出現(xiàn)的比重都較大，對(duì)于高端客戶(hù)的追求獲得大家一致認(rèn)同。五房以上的基本都是復(fù)式摟，少量存在各項(xiàng)目中。從上面我們可以知道，多個(gè)項(xiàng)目的戶(hù)型面積分布區(qū)間拉的比較長(zhǎng)，從居家二房、經(jīng)濟(jì)型三房到舒適型三房、四房及以上等，力圖打盡市場(chǎng)上存在的一切客戶(hù)，本項(xiàng)目很好的規(guī)避了這一點(diǎn)，主要滿(mǎn)足的是居家二房，改善三房及升級(jí)四房的需求，減去了中間過(guò)多的戶(hù)型段，做到有的放矢，更好的滿(mǎn)足細(xì)分市場(chǎng)的需求。當(dāng)前第69頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)金地國(guó)際花園都市森林春江花城君悅花園萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)戶(hù)型面積開(kāi)間面積開(kāi)間面積開(kāi)間面積開(kāi)間面積開(kāi)間面積90-100㎡3.816-185100-110㎡4.217110-120㎡3.9194.1-4.2519-21120-130㎡4.219-223.9130-140㎡4.5-4.618-264.2-4.520-244140-150㎡4.5244.35-4.827-30150-160㎡4.4274.8264-4.5160-170㎡5.121-284.4294.8264.4170-180㎡4.5304.8-5.1531-33180-190㎡5.1305.1534190-200㎡5.1531200㎡以上5.1386.545戶(hù)型設(shè)計(jì)分析－客廳當(dāng)前第70頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)金地國(guó)際花園都市森林春江花城君悅花園萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)戶(hù)型面積開(kāi)間面積開(kāi)間面積開(kāi)間面積開(kāi)間面積開(kāi)間面積90-100㎡3.618-213.75100-110㎡3.314110-120㎡3.922.53.623-25120-130㎡3.623-243.6130-140㎡3.9223.85-3.917-233.6140-150㎡3.7293.923-27150-160㎡3.6243.9243.9160-170㎡4-4.219-273.6243.6263.9170-180㎡3.6263.9-4.225-30180-190㎡4.2193.926190-200㎡3.926200㎡以上4.2304.2540戶(hù)型設(shè)計(jì)分析－主臥當(dāng)前第71頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)戶(hù)型分析——小結(jié)

本項(xiàng)目在客廳開(kāi)間上比同面積段的其他項(xiàng)目要大，而相應(yīng)的客廳面積卻比其他項(xiàng)目的要小或相等，顯示客廳進(jìn)伸也相對(duì)小一些，這種設(shè)計(jì)增加了客廳的采光及通透性，提升了空間價(jià)值，同樣的情況在主臥室中也大量出現(xiàn)，大開(kāi)間、短進(jìn)伸的戶(hù)型設(shè)計(jì)使得本案就其他項(xiàng)目同面積段產(chǎn)品相比更加具有競(jìng)爭(zhēng)力。當(dāng)前第72頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)戶(hù)型面積金地國(guó)際花園都市森林春江花城君悅花園萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)80㎡以下一般80-90㎡90-100㎡較差一般100-110㎡差110-120㎡一般一般差120-130㎡較好一般一般130-140㎡一般較好較好一般一般140-150㎡好一般150-160㎡好較好好160-170㎡好好好好170-180㎡好較好180-190㎡好好好190-200㎡好200㎡以上一般好好一般

基于景觀資源對(duì)于促進(jìn)銷(xiāo)售的考慮，各項(xiàng)目小面積戶(hù)型的外部景觀資源相對(duì)較差，大戶(hù)型具有良好的視野，四房及以上戶(hù)型都處于景觀最佳處。而本身的內(nèi)外部自然條件的缺乏，相對(duì)各階段的戶(hù)型所具有的景觀資源橫向比較其他項(xiàng)目都處于下風(fēng)。

戶(hù)型景觀資源當(dāng)前第73頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)項(xiàng)目名稱(chēng)平層復(fù)式凸窗轉(zhuǎn)角窗入戶(hù)花園衣帽間露臺(tái)多陽(yáng)臺(tái)空中花園挑高陽(yáng)臺(tái)金地國(guó)際花園★★★★★春江花城★★★★★★萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)★★★★都市森林★★★君悅花園★★★★★★★BOBO城★★★幾乎所有的項(xiàng)目在戶(hù)型結(jié)構(gòu)上采用了平層和復(fù)式的結(jié)構(gòu)，凸窗的設(shè)計(jì)也被廣泛接受，但轉(zhuǎn)角窗、入戶(hù)花園、露臺(tái)、空中花園、挑高陽(yáng)臺(tái)等設(shè)計(jì)很少出現(xiàn)，反映了當(dāng)?shù)叵M(fèi)群體還需要一定的教育過(guò)程，在一定時(shí)間內(nèi)寧波住宅項(xiàng)目的整體水平也有待提升。

戶(hù)型細(xì)部功能當(dāng)前第74頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)項(xiàng)目名稱(chēng)大堂等區(qū)域金地國(guó)際花園長(zhǎng)50米寬6米挑高4.5米通透長(zhǎng)廊，挑高9米大堂，組成U字型圍合春江花城挑高6-9米左右門(mén)廊，歐洲公共空間的連廊設(shè)計(jì)都市森林/萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)公寓底層1-2層進(jìn)行花園造景，大廳挑高兩層有休息平臺(tái)君悅花園3.9米景觀架空層BOBO城/

本項(xiàng)目一大產(chǎn)品特色就是兩棟樓通過(guò)長(zhǎng)廊及大堂圍合中心庭院成一個(gè)組團(tuán)，眾觀寧波市場(chǎng)，也未曾出現(xiàn)這樣的組團(tuán)長(zhǎng)廊設(shè)計(jì)，該區(qū)域?qū)?lái)能形成一個(gè)業(yè)主交流和分享的空間，大堂的設(shè)計(jì)能給業(yè)主尊貴體面的同時(shí)，更好的滿(mǎn)足業(yè)主的服務(wù)需要，充分體現(xiàn)了產(chǎn)品設(shè)計(jì)上的人本思想，公共空間分析當(dāng)前第75頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)項(xiàng)目名稱(chēng)跳泉疊水名貴樹(shù)種休閑小品湖泊、河流金地國(guó)際花園春江花城★★★萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)★★都市森林★★君悅花園★★BOBO城★★★

從上表可以看出，幾個(gè)項(xiàng)目在園林亮點(diǎn)上并沒(méi)有多大的亮點(diǎn)，僅有的只是園林主題風(fēng)格上的差異，更多的還是借助于外部自然條件，本項(xiàng)目可以通過(guò)內(nèi)部資源的充分挖掘和外部資源的整合，依據(jù)本身的地理位置與自身定位來(lái)塑造園林主題和亮點(diǎn)，從而體現(xiàn)自身實(shí)力和產(chǎn)品的素質(zhì)優(yōu)越。項(xiàng)目園林亮點(diǎn)當(dāng)前第76頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)項(xiàng)目名稱(chēng)內(nèi)部配套金地國(guó)際花園大型會(huì)所、英式幼兒園春江花城大型會(huì)所、休閑廣場(chǎng)、米你高爾夫球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、會(huì)所游泳池、濱河休閑區(qū)都市森林大型會(huì)所、室內(nèi)運(yùn)動(dòng)館、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、明星幼兒園、濱水長(zhǎng)廊萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)會(huì)所、大型商業(yè)配套君悅花園大型會(huì)所、游泳池、商業(yè)內(nèi)街BOBO城大型會(huì)所、雙游泳池、布波館、SPA館、茶館、休閑廣場(chǎng)

項(xiàng)目的內(nèi)部的主要配套為游泳池、主題會(huì)所等，根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模的不同，有的同時(shí)還具備大型的商業(yè)配套等。本項(xiàng)目具有的一個(gè)獨(dú)特優(yōu)勢(shì)式英國(guó)幼兒園，適當(dāng)發(fā)揮此項(xiàng)優(yōu)勢(shì)，將為本項(xiàng)目推廣和銷(xiāo)售帶來(lái)巨大利益。配套分析

當(dāng)前第77頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)項(xiàng)目名稱(chēng)送面積衛(wèi)星電視金地國(guó)際花園★★春江花城都市森林萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)★君悅花園BOBO城上圖顯示，在項(xiàng)目規(guī)劃的過(guò)程中或多或少的都為項(xiàng)目的產(chǎn)品加入了一定的附加值，就贈(zèng)送戶(hù)型面積來(lái)說(shuō)，將是本項(xiàng)目最大亮點(diǎn)，在講究實(shí)在消費(fèi)的寧波定會(huì)引起不小的轟動(dòng)。此外，衛(wèi)星電視也是一大賣(mài)點(diǎn)。附加值分析

當(dāng)前第78頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)項(xiàng)目名稱(chēng)推廣主題訴求點(diǎn)金地國(guó)際花園國(guó)際人文社區(qū)五重居住空間；純正英國(guó)幼兒園；寬敞大挑高大堂及U型回廊設(shè)計(jì)；組合式庭院；多陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)；萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)國(guó)際優(yōu)質(zhì)生活特區(qū)，側(cè)重于國(guó)際化配套訴求，內(nèi)部有大量的商業(yè)配套大量的商業(yè)配套；厚板無(wú)梁設(shè)計(jì)；雙層挑空陽(yáng)臺(tái)；衛(wèi)生間下沉式設(shè)計(jì)；雙層中空渡某膜Low-e玻璃；建筑下部雙層挑空進(jìn)行花園設(shè)計(jì)；采用整體保溫系統(tǒng)，同層排水系統(tǒng)，下沉降壓系統(tǒng)；配備數(shù)字化智能平臺(tái)；都市森林“市中心林湖濕地豪庭”，著重訴求為生態(tài)，城市公園中有大面積的森林、濕地與水體緊靠城市公園，有大量森林、水體與濕地；小區(qū)內(nèi)建設(shè)有獨(dú)立景觀長(zhǎng)廊；配備豪華多功能會(huì)所，有大面積森林泳池；設(shè)計(jì)有12班明星幼兒園；享受一路之隔的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)配套；春江花城“35萬(wàn)平米水岸名宅”，主要側(cè)重于訴求身份區(qū)別，國(guó)際化更多的只是外顯形式河道景觀設(shè)計(jì)；1：1.4的車(chē)位配比；歐洲風(fēng)情商業(yè)街；外立面（建筑工藝與材料）；送中央空調(diào)；公共空間連廊設(shè)計(jì)；雙游泳池；君悅花園“江東繁華地，完美主義社區(qū)”，側(cè)重于地理區(qū)位說(shuō)明優(yōu)越的地理位置；節(jié)能型住宅設(shè)計(jì)；商業(yè)內(nèi)街配套；生態(tài)大堂與全通透架空層；圍合中心景觀湖區(qū)；寧波首用掌形儀門(mén)禁系統(tǒng)；區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目就國(guó)際化的訴求來(lái)說(shuō)相對(duì)使用較多，如從春江花城表面的國(guó)際化與萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的配套國(guó)際化中。突出本項(xiàng)目的國(guó)際化人文，將是我們重點(diǎn)思考的問(wèn)題，對(duì)于大眾消費(fèi)者而言，并沒(méi)有能力對(duì)各種國(guó)際化進(jìn)行清晰的識(shí)別認(rèn)知，只能通過(guò)其他的方式進(jìn)行區(qū)別。項(xiàng)目推廣訴求點(diǎn)當(dāng)前第79頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)BOBO城清林灣君悅花園地理位置江東北鎖濱江景觀大道、東近世紀(jì)大道、南倚曙光北路海曙青林渡路西，姚江南岸江東百丈東路881號(hào)(開(kāi)元酒店對(duì)面)開(kāi)發(fā)商寧波交通房地產(chǎn)有限公司寧波房地產(chǎn)股份有限公司寧波寧港聯(lián)合置業(yè)有限公司規(guī)模50萬(wàn)50萬(wàn)20萬(wàn)物業(yè)類(lèi)型多層、小高層小高層,高層高層備注寧波知名開(kāi)發(fā)商又一個(gè)大型開(kāi)發(fā)社區(qū)；開(kāi)發(fā)商另一個(gè)已經(jīng)交付常青藤項(xiàng)目品質(zhì)受到大眾認(rèn)同；具有比較出色的景觀資源；項(xiàng)目體量比較大，開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)；前期交付產(chǎn)品形成良好的市場(chǎng)口碑；地理優(yōu)勢(shì)明顯；放眼全市具有較高的市場(chǎng)性?xún)r(jià)比；全市性參考項(xiàng)目當(dāng)前第80頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目比較小結(jié)英式幼兒園式本項(xiàng)目的最大配套亮點(diǎn)，適當(dāng)發(fā)揮將成為項(xiàng)目銷(xiāo)售的引擎；廊院空庭和尊貴大堂將帶給客戶(hù)尊貴和人性化溝通空間；金地的全國(guó)性品牌優(yōu)勢(shì)，在寧波也較大的得到市場(chǎng)認(rèn)可；縱觀各項(xiàng)目的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，可以知道就同一戶(hù)型及面積段而言，項(xiàng)目在戶(hù)型設(shè)計(jì)上具有比較明顯的優(yōu)勢(shì)，其一表現(xiàn)在客廳及主臥室的大開(kāi)間、短進(jìn)伸，從而使房間內(nèi)具有優(yōu)良的采光及通透效果，其二表現(xiàn)為不同戶(hù)型的多陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，此方面最重要的是能給客戶(hù)帶去面積贈(zèng)送的好處；參考各項(xiàng)目，本案與周邊項(xiàng)目相比，受制于先天條件，在很多方面略顯不足，通過(guò)后天的努力，特別是產(chǎn)品方面的創(chuàng)新及改進(jìn)，已經(jīng)具備了較強(qiáng)的綜合競(jìng)爭(zhēng)能力，為后期的產(chǎn)品銷(xiāo)售帶來(lái)福音。當(dāng)前第81頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)國(guó)際花園項(xiàng)目特點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目比較國(guó)際花園的核心賣(mài)點(diǎn)

報(bào)告大綱產(chǎn)品研究品牌策略推廣策略銷(xiāo)售策略平面表現(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用市場(chǎng)篇客戶(hù)分析當(dāng)前第82頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)品牌賣(mài)點(diǎn)金地集團(tuán)進(jìn)軍寧波的首個(gè)項(xiàng)目科學(xué)筑家的人本理念當(dāng)前第83頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)外部條件賣(mài)點(diǎn)鄞州核心區(qū)地產(chǎn)三劍客利用區(qū)域內(nèi)金地、萬(wàn)達(dá)、雅戈?duì)柸齻€(gè)明星樓盤(pán)的橫向聯(lián)系炒作板塊概念，使得項(xiàng)目成為三劍客之一，建立高端坐標(biāo)系，成為同一檔次市場(chǎng)形象。鄞州特別居住區(qū)發(fā)揮樓盤(pán)板塊中的個(gè)性——靠近政務(wù)區(qū)的特點(diǎn)，提出特別居住區(qū)的概念，放大其政務(wù)區(qū)唯一優(yōu)質(zhì)居住地塊的特點(diǎn)。我和城市保持的距離發(fā)揮項(xiàng)目周邊快捷交通的優(yōu)勢(shì)，表現(xiàn)和城市有一定尺度又緊密聯(lián)系的特點(diǎn)。當(dāng)前第84頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)小圈子的情調(diào)生活庭院中的鄰里生活大景觀的公園生活多空間的場(chǎng)景生活規(guī)劃賣(mài)點(diǎn)當(dāng)前第85頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)高層建筑的革命廊院空庭的故事建筑賣(mài)點(diǎn)當(dāng)前第86頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)我的私家植物園100畝土地，50畝綠地景觀賣(mài)點(diǎn)當(dāng)前第87頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)大家風(fēng)范（開(kāi)間）空中花園（露臺(tái)）多即是少（送面積）戶(hù)型賣(mài)點(diǎn)當(dāng)前第88頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)英式幼兒園衛(wèi)星電視配套賣(mài)點(diǎn)當(dāng)前第89頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)國(guó)際花園項(xiàng)目的客戶(hù)特征項(xiàng)目領(lǐng)袖客戶(hù)群分析項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力和客戶(hù)價(jià)值的對(duì)接

報(bào)告大綱產(chǎn)品研究品牌策略推廣策略銷(xiāo)售策略平面表現(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用市場(chǎng)篇客戶(hù)分析當(dāng)前第90頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)客戶(hù)特征分析大綱走進(jìn)寧波人寧波人的選擇（人生|消費(fèi)|住房）區(qū)域成交客群分析參考項(xiàng)目客群分析寧波買(mǎi)房人潛在客戶(hù)定位領(lǐng)袖客戶(hù)定位客戶(hù)特征產(chǎn)品的國(guó)際品質(zhì)當(dāng)前第91頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)港口城市——天生對(duì)海外以及西方文明擁有親近感近代寧波幫——洋買(mǎi)辦、周游世界、遍布各地的航運(yùn)商、水手，浸染西方文化改革開(kāi)放——首先想到和外國(guó)人做生意：外貿(mào)寧波經(jīng)濟(jì)外向度高達(dá)80%，出口依存度高達(dá)56%天生國(guó)際視野走進(jìn)寧波人當(dāng)前第92頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)30萬(wàn)家個(gè)體、私營(yíng)、混合經(jīng)濟(jì)企業(yè)，占全市企業(yè)的91.5%從事外貿(mào)行業(yè)的人數(shù)約占總?cè)丝诘?0%名副其實(shí)的商貿(mào)城市寧波的教育指數(shù)不高，科研實(shí)力和技術(shù)創(chuàng)新能力較弱，但近年來(lái)非常重視子女教育崇商意識(shí)濃，教育弱天生國(guó)際視野走進(jìn)寧波人當(dāng)前第93頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)雅戈?duì)柵c杉杉，盡管同居一城，卻很少合作或溝通。也談團(tuán)結(jié)，但往往是“成功之后的團(tuán)結(jié)”，如成功后才會(huì)發(fā)起或加入同鄉(xiāng)會(huì)等組織。崇商意識(shí)濃，教育弱天生國(guó)際視角趨向獨(dú)立，淡合作走進(jìn)寧波人當(dāng)前第94頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)“短、平、快”——什么來(lái)錢(qián)快就做什么“溫州人看后十年，寧波人盯前三年”寧波千萬(wàn)富翁多，但億萬(wàn)富豪比較少崇商意識(shí)濃，教育弱天生國(guó)際視角趨向獨(dú)立，淡化合作目光短視，精明保守走進(jìn)寧波人當(dāng)前第95頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)“一個(gè)騎三輪車(chē)?yán)浀睦咸?沒(méi)準(zhǔn)是個(gè)千萬(wàn)富翁”——當(dāng)?shù)厝苏Z(yǔ)的確很有錢(qián)，但不去彰顯悶聲發(fā)大財(cái)

崇商意識(shí)濃，教育弱天生國(guó)際視角趨向獨(dú)立，淡化合作目光短視，精明保守不慕虛榮，低調(diào)務(wù)實(shí)走進(jìn)寧波人當(dāng)前第96頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)老一輩寧波幫強(qiáng)調(diào)“貨真價(jià)實(shí)，童叟無(wú)欺”海外寧波人深諳“誠(chéng)招天下客”的經(jīng)營(yíng)之道寧波商諺：“寧可做蝕，弗可做絕”崇商意識(shí)濃，教育弱天生國(guó)際視角趨向獨(dú)立，淡化合作目光短視，精明保守不慕虛榮，低調(diào)務(wù)實(shí)誠(chéng)信，堅(jiān)守or喪失？走進(jìn)寧波人當(dāng)前第97頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)寧波人的選擇消費(fèi)特征：生活目標(biāo)并非單一，盡管崇商，但并非完全拜金、唯錢(qián)是上，而是講究綜合的生活品質(zhì)；講究實(shí)效的節(jié)儉；現(xiàn)實(shí)，注重實(shí)在的內(nèi)容，不愛(ài)花哨而不切實(shí)際的東西；只有自己親眼看到的、親身感受到的東西，才是真實(shí)的；住房消費(fèi)：現(xiàn)實(shí)，好的住房眼見(jiàn)為實(shí)。踏踏實(shí)實(shí)打造出高品質(zhì)的產(chǎn)品，而不只是概念包裝，才是受歡迎的。不刻意視住房為地位、身份的標(biāo)志，較難產(chǎn)生盲目的趨從心理。傾向與親戚、朋友居住近些，選擇住房時(shí)親戚朋友的介紹很重要。關(guān)注個(gè)人的擁有。更多關(guān)心自身戶(hù)內(nèi)空間，較少留心公共部分的細(xì)節(jié)處理。喜歡將陽(yáng)臺(tái)封閉起來(lái)。近乎苛刻的眼光審視新事物，創(chuàng)新產(chǎn)品的接受需要一個(gè)過(guò)程。當(dāng)前第98頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)寧波社會(huì)階層結(jié)構(gòu)模型大型企業(yè)工人、私營(yíng)企業(yè)一般職員外貿(mào)業(yè)高級(jí)白領(lǐng)教師/律師/科研人員個(gè)體創(chuàng)業(yè)人員中高層干部中小私企業(yè)主大型企事業(yè)負(fù)責(zé)人大公司高管/大中型私企業(yè)主中下等階層中等階層中上等階層上等階層當(dāng)前第99頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)寧波買(mǎi)房人現(xiàn)狀分類(lèi)1、穿布鞋，住老孔雀社區(qū)，開(kāi)始回歸簡(jiǎn)樸的的大企業(yè)董事長(zhǎng)2、住城市豪宅和近郊別墅的企業(yè)高級(jí)經(jīng)理人、中型企業(yè)老板3、住城市各個(gè)板塊上好地段中高端物業(yè)的中高級(jí)管理者和小型私企老板4、住城郊板塊和老區(qū)周邊的企業(yè)白領(lǐng)5、來(lái)自鄉(xiāng)鎮(zhèn)的暴發(fā)戶(hù)當(dāng)前第100頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)區(qū)域成交客戶(hù)分析家庭年收入分析寧波的區(qū)域經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)，總體經(jīng)濟(jì)收入水平比較高，因此鄞州目前購(gòu)房者的家庭年收入基本在8—10萬(wàn)之間約占33%，另外10萬(wàn)以上的也占到33%。當(dāng)前第101頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)區(qū)域成交客戶(hù)分析年齡結(jié)構(gòu)分析

26-45歲的消費(fèi)者超過(guò)70%，其中受過(guò)高等教育的占到70%，這個(gè)年齡段正是事業(yè)的黃金階段，在物質(zhì)與精神需求上有自己獨(dú)特的見(jiàn)解。三十而立、四十而富的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮，購(gòu)買(mǎi)力不容質(zhì)疑。當(dāng)前第102頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)置業(yè)次數(shù)一次置業(yè)60％客戶(hù)職業(yè)私營(yíng)業(yè)主70％，年齡在30-40為子女買(mǎi)房的較大年齡個(gè)體戶(hù)官員和金融系統(tǒng)人員（很少）房地產(chǎn)和外貿(mào)的高級(jí)經(jīng)理人（不少）客戶(hù)地理分布地區(qū)江東海曙/江北鄞州寧海/象山/奉化中心區(qū)鎮(zhèn)上客戶(hù)比例40%10%45%5%15%30%萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)重點(diǎn)參考項(xiàng)目客戶(hù)分析當(dāng)前第103頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)重點(diǎn)參考項(xiàng)目客戶(hù)分析置業(yè)次數(shù)二次置業(yè)70％以上客戶(hù)職業(yè)高級(jí)經(jīng)理人很多私營(yíng)業(yè)主較多高級(jí)職員也有客戶(hù)地理分布春江花城地區(qū)江東海曙/江北鄞州寧海/象山/奉化中心區(qū)鎮(zhèn)上客戶(hù)比例55%10%30%5%10%20%當(dāng)前第104頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)重點(diǎn)參考項(xiàng)目客戶(hù)分析置業(yè)次數(shù)二次為主，一次為輔客戶(hù)職業(yè)私營(yíng)業(yè)主官員和金融系統(tǒng)人員房地產(chǎn)和外貿(mào)的高級(jí)經(jīng)理人客戶(hù)地理分布都市森林地區(qū)江東海曙/江北鄞州寧海/象山/奉化中心區(qū)鎮(zhèn)上客戶(hù)比例45%25%25%5%5%20%當(dāng)前第105頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)潛在客戶(hù)定位寧波買(mǎi)房人重點(diǎn)關(guān)注：住城市各個(gè)板塊上好地段中高端物業(yè)的中高級(jí)管理者和小型私企老板……區(qū)域成交客戶(hù)家庭年收入基本在8—10萬(wàn)之間約占33%，另外10萬(wàn)以上的也占到33%26-45歲的消費(fèi)者超過(guò)70%……重點(diǎn)參考項(xiàng)目客戶(hù)職業(yè)：私營(yíng)業(yè)主，官員，房地產(chǎn)、外貿(mào)高級(jí)經(jīng)理人……區(qū)域分布：江東……各個(gè)項(xiàng)目客戶(hù)有較大的區(qū)別項(xiàng)目潛在客戶(hù)江東和鄞州的私企老板和職業(yè)精英鄞州暴發(fā)戶(hù)周邊園區(qū)和企業(yè)的職員產(chǎn)品的國(guó)際特點(diǎn)當(dāng)前第106頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)潛在客戶(hù)定位基本特征市區(qū)私營(yíng)業(yè)主鎮(zhèn)私營(yíng)業(yè)主25-30歲其他高級(jí)經(jīng)理人/教授/公務(wù)員老三區(qū)鄞州中心區(qū)鄞州鄉(xiāng)鎮(zhèn)其他30-40歲當(dāng)前第107頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)其他特征認(rèn)可鄞州中心區(qū)“南城”發(fā)展?jié)摿?認(rèn)可高教園區(qū)深厚的教育背景;認(rèn)可城市新行政區(qū)的地緣概念,認(rèn)可未來(lái)區(qū)域成熟的配套；認(rèn)可區(qū)域相對(duì)于江東的高性?xún)r(jià)比,認(rèn)可區(qū)域高品質(zhì)項(xiàng)目的形象；購(gòu)房主要考慮的因素依次是：交通、小區(qū)環(huán)境、物業(yè)和價(jià)格，其中對(duì)價(jià)格的敏感度高；居家感較強(qiáng)，這是由于長(zhǎng)期忙碌于事業(yè)，他們渴望享受生活；多數(shù)人都是考慮住房改善同時(shí)兼顧投資的。當(dāng)前第108頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)潛在客戶(hù)定位戶(hù)型分項(xiàng)定位戶(hù)型檔位比例客戶(hù)情況兩房（90－98）10％政府職員、教育和工業(yè)園和中心區(qū)一些高素質(zhì)，年齡在25-30職員（部分有家庭支撐），家庭年收入在10萬(wàn)左右兩房（112）5％政府職員、教育和工業(yè)園和中心區(qū)一些高素質(zhì)，年齡在28-35職員（部分有家庭支撐），家庭年收入在15萬(wàn)左右三房（135）48％江東區(qū)高級(jí)經(jīng)理人和私營(yíng)業(yè)主，政府科級(jí)以上官員(特別是與鄞州相關(guān)的),附近園區(qū)高管、教授、經(jīng)理人，家庭年收入20-40萬(wàn)四房（162－183）37％鄞州和江東私營(yíng)業(yè)主，家庭年收入30---50萬(wàn)左右當(dāng)前第109頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)國(guó)際花園項(xiàng)目的客戶(hù)特征項(xiàng)目領(lǐng)袖客戶(hù)群分析項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力和客戶(hù)價(jià)值的對(duì)接

報(bào)告大綱產(chǎn)品研究品牌策略推廣策略銷(xiāo)售策略平面表現(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用市場(chǎng)篇客戶(hù)分析當(dāng)前第110頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)領(lǐng)袖客戶(hù)群提煉通過(guò)領(lǐng)袖客戶(hù)引領(lǐng)跟進(jìn)客戶(hù)

領(lǐng)袖客戶(hù)層跟進(jìn)客戶(hù)層潛在客戶(hù)當(dāng)前第111頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)是能帶動(dòng)全市性品牌的客戶(hù)是城市中的一批懂生活的中高端客戶(hù)既是一個(gè)矛盾體，又是新舊寧波人、新舊生活方式的結(jié)合體領(lǐng)袖客戶(hù)探索他們應(yīng)該是潛在客戶(hù)中推斷出來(lái)的，而且當(dāng)前第112頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)領(lǐng)袖客戶(hù)探索領(lǐng)袖客戶(hù)范圍具有海外背景的寧波老外、具有海歸背景的本土職業(yè)精英和企業(yè)家、有海外業(yè)務(wù)往來(lái)（如外貿(mào)領(lǐng)域）的本土企業(yè)家和職業(yè)經(jīng)理人當(dāng)?shù)靥幖?jí)以上的行政官員當(dāng)?shù)亟鹑谛袠I(yè)的領(lǐng)導(dǎo)當(dāng)?shù)卮髮W(xué)里的教授(中外籍)有一定品位和身份的建筑、設(shè)計(jì)類(lèi)行業(yè)人士寧波人國(guó)際化視角鄞州行政和商業(yè)功能區(qū)周邊高教園區(qū)項(xiàng)目的國(guó)際品質(zhì)當(dāng)前第113頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)領(lǐng)袖客戶(hù)特征有很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，購(gòu)買(mǎi)力不成問(wèn)題受過(guò)高等教育，有一定文化涵養(yǎng)獨(dú)立行為能力、思考能力很強(qiáng)，有開(kāi)闊的眼界，能夠接受一定的新鮮事物生活中喜歡追求國(guó)際品位生活既有全球化視野，又立足于本土而作為領(lǐng)袖客戶(hù)探索當(dāng)前第114頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)對(duì)產(chǎn)品的需求偏好尊貴、品位、時(shí)尚的生活氛圍，追求國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)住宅的尊貴體驗(yàn)對(duì)居住環(huán)境的細(xì)節(jié)要求很高，很講究小圈子的分享和溝通對(duì)私人空間的舒適性要求很高對(duì)子女的教育非常重視領(lǐng)袖客戶(hù)探索當(dāng)前第115頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)他們?cè)谏鐣?huì)上是“很讓人瞧得起”的有身份的人，以知識(shí)和智力勞動(dòng)實(shí)現(xiàn)社會(huì)價(jià)值，并獲得社會(huì)地位。成熟穩(wěn)重的他們創(chuàng)造著社會(huì)最豐盛的物質(zhì)與財(cái)富，運(yùn)用他們務(wù)實(shí)的思想指導(dǎo)著切切實(shí)實(shí)的工作。知道自己已經(jīng)過(guò)了急需表現(xiàn)自我階段，他們會(huì)以?xún)?yōu)雅的態(tài)度，知道張持有道，懂得隨時(shí)細(xì)味生活，但必須與自己的身份和品位相符合，并與他們審美情趣相吻合。務(wù)實(shí)的態(tài)度使他們?cè)谶x擇時(shí)以“物有所值”為前提。對(duì)社會(huì)、對(duì)家庭他們都有一份責(zé)任感，下一代培養(yǎng)是他們至為關(guān)心的課題，因?yàn)樽约旱囊曇昂蜆I(yè)務(wù)關(guān)系，希望下一代能盡快與國(guó)際接軌，接受優(yōu)秀的教育。年齡：30-45歲出生：60年代中至70年代

寧波的老外，是海歸派，是與海外有業(yè)務(wù)往來(lái)的本土企業(yè)家和職業(yè)經(jīng)理人，政府高官、金融領(lǐng)導(dǎo)、大學(xué)教授、創(chuàng)意領(lǐng)域的專(zhuān)業(yè)人士接受過(guò)高等教育的薰陶，有著一定的文化涵養(yǎng)領(lǐng)袖客戶(hù)描述當(dāng)前第116頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)他們是寧波的中流砥柱，引領(lǐng)著寧波的國(guó)際化進(jìn)程最具有積極的生活態(tài)度，擁有穩(wěn)定的社會(huì)的地位與發(fā)展空間國(guó)際化領(lǐng)航者這個(gè)群體是最重視國(guó)際品質(zhì)居住的人群，是整個(gè)寧波國(guó)際化發(fā)展的策源階層領(lǐng)袖客戶(hù)描述當(dāng)前第117頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)城市的國(guó)際領(lǐng)航者

我們的目標(biāo)對(duì)象，不僅是城市里頭的“花得起”的人，而是有國(guó)際特質(zhì)的精英分子。領(lǐng)袖客戶(hù)描述精英生活典范他們希望生活在一起的都是同層次的人群，居住地方可以為這群社會(huì)骨干提供了可以交流的空間，生活的典范就在不知不覺(jué)間形成。當(dāng)前第118頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)優(yōu)雅有分寸已經(jīng)過(guò)了“急需表現(xiàn)自我”的階段，他們更會(huì)優(yōu)雅，知道張持有道，懂得隨時(shí)細(xì)味生活。

視咖啡吧、茶座等為洽談商務(wù)的理想場(chǎng)所。保守，內(nèi)斂，執(zhí)著，很實(shí)在，不會(huì)說(shuō)過(guò)頭的話(huà)。一般100%的把握說(shuō)成60%，所以交往對(duì)象看來(lái)是很講信用的。低調(diào)不張揚(yáng)

奢華的彰顯只是在細(xì)節(jié)上的表現(xiàn)。低調(diào)不張揚(yáng)同時(shí)也是寧波人務(wù)實(shí)的表現(xiàn)。

房子大，而且是高檔小區(qū)，不會(huì)住平民小區(qū)。裝修很豪華，用的櫥衛(wèi)設(shè)備是豪華的品牌。領(lǐng)袖客戶(hù)描述當(dāng)前第119頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)

傳統(tǒng)與時(shí)代結(jié)合對(duì)新事物有敏感的觸覺(jué)，但會(huì)用傳統(tǒng)務(wù)實(shí)的思考方式進(jìn)行判斷。

以寧波當(dāng)?shù)夭藶橹?，偶爾吃比較名貴的粵菜。請(qǐng)客一般是豪華的酒店。酒：不喜歡洋酒，如果喜歡就是芝華士。本地啤酒是首選，然后是黃酒。對(duì)自我價(jià)值的實(shí)現(xiàn)充滿(mǎn)渴望

實(shí)現(xiàn)自我，是現(xiàn)代人對(duì)自己的要求，不但表現(xiàn)在物質(zhì)上的滿(mǎn)足，對(duì)精神的認(rèn)同更為關(guān)心。領(lǐng)袖客戶(hù)描述當(dāng)前第120頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)生活關(guān)注詞：務(wù)實(shí)實(shí)實(shí)在在做生意，安安穩(wěn)穩(wěn)過(guò)生活。不追求華而不實(shí)的居住空間，合適就是最好的。生活關(guān)注詞：成熟歲月流逝換來(lái)成熟，一言一行都是智者的表現(xiàn)，成熟穩(wěn)重成為他們的代名詞。對(duì)自己非常有信心，對(duì)自己的選擇更是胸有成竹。領(lǐng)袖客戶(hù)生活關(guān)注點(diǎn)提煉當(dāng)前第121頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)生活關(guān)注詞：積極比一般人更能忍受痛苦。對(duì)美好事物追求。具有寬容和智慧的靈性。生活關(guān)注詞：文化受過(guò)良好的教育，有一定的鑒賞能力，能夠接受新事物。長(zhǎng)期間與國(guó)外接觸及溝通，中西思想溶合。希望下一代從小接受?chē)?guó)際教育。領(lǐng)袖客戶(hù)生活關(guān)注點(diǎn)提煉當(dāng)前第122頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)生活關(guān)注詞：壓力■強(qiáng)烈的上進(jìn)心與責(zé)任感，支撐著城市與社會(huì)發(fā)展的中流砥柱。■無(wú)形地面對(duì)事業(yè)的挑戰(zhàn)與情感的追求?！鲇蒙钛a(bǔ)償內(nèi)心的需求成為一種必然釋放形式。生活關(guān)注詞：時(shí)尚■視野開(kāi)闊，對(duì)時(shí)尚理解不在停留在時(shí)髦的層面，對(duì)突出自我品味的追求更為著迷。■講究生活細(xì)節(jié)的表現(xiàn)，透過(guò)細(xì)節(jié)表達(dá)一種享受。領(lǐng)袖客戶(hù)生活關(guān)注點(diǎn)提煉當(dāng)前第123頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)生活關(guān)注詞：健康擁有成熟的世界觀與價(jià)值觀，具備從容儒雅的內(nèi)涵與魅力。熱愛(ài)生活、熱愛(ài)家庭，熱愛(ài)生命，期待來(lái)自于生活中的每份驚喜。選擇天然均衡的飲食，合理安排健身運(yùn)動(dòng)。生活關(guān)注詞：和諧溝通追求完美，與社會(huì)融合、與時(shí)代融合。善于把握各種人際關(guān)系之間的平衡點(diǎn)與切合面注重營(yíng)造完美、理想的事業(yè)與居家生活環(huán)境領(lǐng)袖客戶(hù)生活關(guān)注點(diǎn)提煉當(dāng)前第124頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)生活關(guān)注詞：低調(diào)小心謹(jǐn)慎的生活態(tài)度，不輕易張揚(yáng)自我，穩(wěn)中求勝。崇尚奢華但又毫不張揚(yáng)的華麗風(fēng)格。冷靜的熱情與激進(jìn)的保守筑就非凡的個(gè)人品性。生活關(guān)注詞：尊貴社會(huì)主流人群，詮釋上流階層的生活范本。追求精致穩(wěn)妥的氛圍與細(xì)節(jié)品質(zhì)的完美呈現(xiàn)。彰顯多重思想與品位整體交融的雅致元素。領(lǐng)袖客戶(hù)生活關(guān)注點(diǎn)提煉當(dāng)前第125頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)國(guó)際花園項(xiàng)目的客戶(hù)特征項(xiàng)目領(lǐng)袖客戶(hù)群分析項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力和客戶(hù)價(jià)值的對(duì)接

報(bào)告大綱產(chǎn)品研究品牌策略推廣策略銷(xiāo)售策略平面表現(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用市場(chǎng)篇客戶(hù)分析當(dāng)前第126頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)上市公司十強(qiáng)深圳籍專(zhuān)業(yè)公司科學(xué)筑家理念首次進(jìn)入寧波項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力與客戶(hù)的價(jià)值對(duì)接品牌vs精英海外生活經(jīng)歷或向往接受新事物認(rèn)品牌務(wù)實(shí)，看實(shí)力當(dāng)前第127頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)鄞州核心區(qū)區(qū)域內(nèi)政務(wù)板塊鄞縣大道邊項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力與客戶(hù)價(jià)值的對(duì)接地段vs身份相信未來(lái)靠近政府城市化認(rèn)識(shí)當(dāng)前第128頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)連廊共享大堂庭院中央花園項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力與客戶(hù)價(jià)值的對(duì)接廊院vs溝通圈子溝通服務(wù)溝通鄰里溝通親子溝通當(dāng)前第129頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)幼兒園多元文化大堂會(huì)所項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力與客戶(hù)價(jià)值的對(duì)接配套vs品味海外教育方式國(guó)際藝術(shù)品味國(guó)際生活標(biāo)準(zhǔn)當(dāng)前第130頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力與客戶(hù)價(jià)值的對(duì)接高層空間的突破vs國(guó)際生活方式的革命當(dāng)前第131頁(yè)\共有271頁(yè)\編于星期四\21點(diǎn)金地英國(guó)幼兒園你會(huì)為了下列何種原因?yàn)楹⒆尤ヌ暨x幼兒園？1、不能讓孩子輸在起跑線(xiàn)上49.4%共212票2、隨大流，人家挑，我也挑2.1%共9票3、挑選幼兒園的孩子家庭狀況肯定不錯(cuò)，可