居住物業(yè)管理存在地問題和對策研究

目錄提要······································1引言······································2居住物業(yè)在五類物業(yè)中的地位····················31、物業(yè)的分類································32、居住物業(yè)是行業(yè)的基石·························3二、居住物業(yè)管理的現(xiàn)存問題·······················41、市場化程度不高·····························42、一、二級資質(zhì)企業(yè)僅占兩層······················43、收支平衡難以盈利···························54、從業(yè)人員缺乏專業(yè)素養(yǎng)··························65、物業(yè)管理法制建設(shè)滯后··························6三、完善居住物業(yè)管理對策·························71、走向市場化，創(chuàng)品牌物業(yè)·························72、走專業(yè)化道路，減少管理成本······················83、既要培養(yǎng)人才，更要留住人才······················84、完善政策法規(guī)，保障行業(yè)發(fā)展······················95、提升社會形象，共建和諧家園······················9四、結(jié)論····································10參考文獻(xiàn)····································11淺析居住物業(yè)管理的問題和對策提要隨著物業(yè)行業(yè)在中國大陸的全面推進(jìn)，物業(yè)行業(yè)從點(diǎn)到面飛速發(fā)展，市場覆蓋占有率也逐步提高，但在此過程中諸多問題和矛盾被暴露、被激化，有的被解決，卻還有一部分仍在困擾著并束縛著行業(yè)的發(fā)展。這些問題不單單是來自物業(yè)企業(yè)，也有來自于市場與業(yè)主。一方面，市場作為調(diào)控者，作為淘沙的網(wǎng)，他約束著物業(yè)企業(yè)的發(fā)展方向。另一方面，業(yè)主作為顧客，對物業(yè)定義的不明，法律意識的淡薄造成行業(yè)的定位出現(xiàn)偏差。而物業(yè)行業(yè)的成本日益增加、企業(yè)資質(zhì)不均和法律發(fā)展不完善是其根本原因。如何改善目前大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)面臨瓶頸的現(xiàn)況，大力發(fā)展和完善物業(yè)服務(wù)行業(yè)是可行之道。其中走市場化、專業(yè)化道路，提升加強(qiáng)企業(yè)品牌建設(shè)，完善法律進(jìn)程，普及物業(yè)服務(wù)知識是關(guān)鍵。引言物業(yè)管理市場是房地產(chǎn)市場體系的一個(gè)重要組成部分，自1981年3月深圳市開始成立物業(yè)服務(wù)公司以來，物業(yè)管理行業(yè)在中國大陸已經(jīng)走過了三十多年的發(fā)展歷程。隨著物業(yè)管理市場化進(jìn)程的程度越來越高，物業(yè)服務(wù)公司、開發(fā)商、承建商等關(guān)系開始呈現(xiàn)多元化發(fā)展，涌現(xiàn)出諸多管理服務(wù)的問題，優(yōu)勝劣汰，物業(yè)行業(yè)進(jìn)入大浪淘沙的整形階段?！段飿I(yè)管理行業(yè)發(fā)展報(bào)告》顯示，截止2012年底，我國物業(yè)管理行業(yè)已擁有71000余家企業(yè)，612.3萬從業(yè)人員，管理各類房屋面積145.3億平方米，年?duì)I業(yè)收入超過3000億元。,《物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展報(bào)告》,,《物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展報(bào)告》,2/index.php?action-viewnews-itemid-1990-php-1。物業(yè)管理的管理對象是物業(yè)，服務(wù)對象是人，物業(yè)管理是集服務(wù)、管理、經(jīng)營為一體的有償經(jīng)濟(jì)活動。隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的快速增長和城市建設(shè)的快速發(fā)展，物業(yè)行業(yè)作為朝陽產(chǎn)業(yè)，催生了數(shù)以萬計(jì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)、開發(fā)商、業(yè)主等關(guān)系開始呈現(xiàn)多元化發(fā)展，同時(shí)物業(yè)企業(yè)的服務(wù)品質(zhì)高低和良莠不齊的分化格局也隨著市場經(jīng)濟(jì)的深入而日益彰顯，涌現(xiàn)出諸多管理服務(wù)的問題，進(jìn)而影響著物業(yè)行業(yè)的社會地位與形象。目前我國物業(yè)服務(wù)公司已逾7萬家，雖然數(shù)目眾多，良莠不齊，但其中一部分物業(yè)服務(wù)公司經(jīng)過市場洗禮，其管理品質(zhì)已達(dá)到了一定程度的提高，品牌效應(yīng)已經(jīng)逐步凸現(xiàn)出來，具有搶占市場的能力，其行為將推動物業(yè)管理的市場化進(jìn)程。優(yōu)勝劣汰，物業(yè)行業(yè)進(jìn)入大浪淘沙的整形階段。本文試圖通過整理居住物業(yè)管理行業(yè)目前所面臨的問題，逐一分析，并最終找到解決的辦法或啟發(fā)。一、居住物業(yè)在五類物業(yè)中的地位物業(yè)種類甚多，其基石是居住物業(yè)。1、物業(yè)的分類物業(yè)的分類部分名詞解釋節(jié)選自百度百科物業(yè)的分類部分名詞解釋節(jié)選自百度百科“物業(yè)”一詞，/view/245244.htm根據(jù)使用功能的不同，物業(yè)可分為五類：居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、政府類物業(yè)和其他用途物業(yè)。不同使用功能的物業(yè)，其管理有著不同的內(nèi)容和要求。居住物業(yè)：指具備居住功能、供人們生活居住的建筑，包括住宅小區(qū)、單體住宅樓、公寓、別墅、度假村等，當(dāng)然也包括與之相配套的共用設(shè)施、設(shè)備和公共場地。商業(yè)物業(yè)：有時(shí)也稱投資性物業(yè)，是指那些通過經(jīng)營可以獲取持續(xù)增長回報(bào)或者可以持續(xù)升值的物業(yè)，這類物業(yè)又可大致分為商服物業(yè)和辦公物業(yè)。工業(yè)物業(yè)：指為人類的生產(chǎn)活動提供使用空間的房屋，包括輕、重工業(yè)廠房和發(fā)展起來的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房以及相關(guān)的研究與發(fā)展用房及倉庫等。政府類物業(yè)：隨著機(jī)關(guān)后勤管理社會化的實(shí)施，機(jī)關(guān)單位后勤管理工作轉(zhuǎn)交由物業(yè)公司進(jìn)行管理，隨著后勤社會化規(guī)模的增加，政府物業(yè)逐步成為主流物業(yè)形式。其他用途物業(yè)：除了上述物業(yè)種類以外的物業(yè)，稱為其他物業(yè)，有時(shí)也稱為特殊物業(yè)。這類物業(yè)包括賽馬場、高爾夫球場、汽車加油站、飛機(jī)場、車站、碼頭、高速公路、橋梁，隧道等物業(yè)。2、居住物業(yè)是行業(yè)的基石物業(yè)管理行業(yè)脫胎于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的房管所，這是一個(gè)勞動密集型行業(yè)帶有濃厚的公益、福利性質(zhì)。1991年12月，上海第一家物業(yè)管理有限公司在古北新區(qū)正式成立以來，上海的物業(yè)管理行業(yè)有了蓬勃的發(fā)展。而最先得到發(fā)展的，也是發(fā)展最為迅速，覆蓋范圍最廣，與人民群眾最息息相關(guān)的就是居住物業(yè)了。并且根據(jù)中華人民共和國建設(shè)部頒布的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》是中華人民共和國建設(shè)部頒布的。由2004年2月24日討論通過，2004年3月17日發(fā)布，自2004年5月1日起施行。2007年11月26日根據(jù)《建設(shè)部關(guān)于修改的決定》修正。同時(shí)，更名為《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》。中對物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)做出了詳細(xì)規(guī)定。以一級資質(zhì)為例，其中第四條規(guī)定“管理兩種類型以上物業(yè)，且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100%：（1）多層住宅100萬平方米；（2）高層住宅50萬平方米；（3）獨(dú)立式住宅（別墅）8萬平方米；（4）辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)20萬平方米?！惫芾砗镁幼∥飿I(yè)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的立足之本也是在履行好企業(yè)的社會責(zé)任，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存和發(fā)展的根本。所謂衣、食、住、行，幾乎所有人每天都生活在居住物業(yè)中，相對其他四類物業(yè)而言，居住物業(yè)好比是空氣和水，是人們生活中必不可少的組成部分。居住物業(yè)與其他四類物業(yè)相比好似行業(yè)基石，為企業(yè)和行業(yè)的蓬勃發(fā)展奠定好基礎(chǔ)?！段飿I(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》是中華人民共和國建設(shè)部頒布的。由2004年2月24日討論通過，2004年3月17日發(fā)布，自2004年5月1日起施行。2007年11月26日根據(jù)《建設(shè)部關(guān)于修改的決定》修正。同時(shí)，更名為《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》。居住物業(yè)管理的現(xiàn)存問題隨著物業(yè)管理市場化進(jìn)程的程度越來越高，物業(yè)服務(wù)公司、開發(fā)商、承建商等關(guān)系開始呈現(xiàn)多元化發(fā)展，涌現(xiàn)出諸多管理服務(wù)的問題。1、市場化程度不高市場化程度低首先體現(xiàn)在住宅小區(qū)普遍存在的“建管不分”。物業(yè)服務(wù)企業(yè)往往和住宅開發(fā)商存在隸屬關(guān)系。“肥水不流外人田”，“自己的孩子自己管”，是物業(yè)行業(yè)一條不成文的潛規(guī)則，上級開發(fā)商“爸爸”把開發(fā)的樓盤交給下屬的物業(yè)“兒子”是順理成章的事。國家雖然在頒發(fā)的條例中明確指出新建住宅小區(qū)應(yīng)實(shí)施物業(yè)管理招投標(biāo)，并發(fā)布了招投標(biāo)辦法等一系列的細(xì)則，以規(guī)范、促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展，但真正實(shí)施招投標(biāo)辦法的個(gè)例卻屈指可數(shù)。雖然國家一直在努力使物業(yè)管理行業(yè)走向正規(guī)運(yùn)作的軌道，并在政策上給予行業(yè)重大的支持和幫助，使物業(yè)管理市場化得到了一定的發(fā)展。然而，上有政策下有對策，有的精明的開發(fā)商采取了自己成立物業(yè)服務(wù)公司，然后聘請知名的品牌物管公司作為物業(yè)服務(wù)顧問的方式。這是一種“換湯不換藥”方式，雖然從某種程度上講這是開發(fā)商們意識的進(jìn)步，但卻也在很大的程度上影響了許多正處于發(fā)展中的優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)的競爭和發(fā)展。其次，依托開發(fā)商型物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在和發(fā)展的核心任務(wù)是塑造開發(fā)商品牌，在運(yùn)營和管理上過多受制于上級開發(fā)商企業(yè)，并不具備獨(dú)立的市場主體地位，大多數(shù)企業(yè)要依賴上級開發(fā)商企業(yè)的補(bǔ)貼和扶持才能為客戶提供高質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)，獨(dú)立生存發(fā)展的能力較弱。2、一、二級資質(zhì)企業(yè)僅占兩層截至2012年底，上海市物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)為2625家。其中，一級資質(zhì)企業(yè)74家，二級資質(zhì)企業(yè)399家，三級資質(zhì)企業(yè)1833家，其他319家。其中國有企業(yè)568家，占企業(yè)總數(shù)的21.64%；民營企業(yè)1088家，占企業(yè)總數(shù)的41.45%；股份制企業(yè)484家，占企業(yè)總數(shù)的18.44%；合資企業(yè)124家，占企業(yè)總數(shù)的4.72%；其它性質(zhì)企業(yè)361家，占企業(yè)總數(shù)的13.75%?！ぁぁぁぁぁ?jù)不完全統(tǒng)計(jì)，一級資質(zhì)企業(yè)利潤總額約為3.03億元，平均贏利水平409萬元；二級資質(zhì)企業(yè)利潤總額約為6.94億元，平均贏利水平174萬元；三級資質(zhì)企業(yè)1.28億元，平均贏利水平9.8萬元。上海市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會，《上海物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展報(bào)告》,《推動行業(yè)發(fā)展的中堅(jiān)力量——全國物業(yè)管理企業(yè)綜合實(shí)力200強(qiáng)（入圍）上海企業(yè)優(yōu)秀案例優(yōu)秀論文集》P7-10就數(shù)據(jù)而言，絕大部分的三級資質(zhì)企業(yè)盈利并不高，在這些三級資質(zhì)企業(yè)中有欣欣向榮，未來的一二級資質(zhì)企業(yè)在，但絕大部分資歷淺、經(jīng)驗(yàn)少、規(guī)模也小，很難適應(yīng)市場化競爭。又因?yàn)榇蠖嗳壩飿I(yè)管轄的樓盤數(shù)一般不多，一旦合同無法延續(xù)或找不到新的樓盤，那么這些物業(yè)服務(wù)公司，尤其是一些民營企業(yè)更是容易陷入財(cái)政危機(jī)。如此情況下更不用提人員的培訓(xùn)和從業(yè)的素質(zhì)了。3、收支平衡難以盈利居住物業(yè)管理有九項(xiàng)成本：（1）管理服務(wù)人員的工資、社會保險(xiǎn)和按照規(guī)定提取的福利費(fèi)用等；（2）物業(yè)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；（3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；（4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；（5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；（6）辦公費(fèi)用；（7）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；（8）物業(yè)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；（9）物業(yè)服務(wù)合同約定的其他費(fèi)用。物業(yè)管理成本日益增加，尤其是近10多年來，中國其他行業(yè)在市場化、全球化的鞭策下進(jìn)入光速發(fā)展的時(shí)代，而人力資源成本也隨著逐年上調(diào)。2003年上海最低工資基數(shù)570元/人，到2013年1620元/人，翻了將近3倍，而在上述所列九項(xiàng)成本中第一項(xiàng)就是人力資源成本，第二至第五項(xiàng)也與之息息相關(guān)。在物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)品質(zhì)與物業(yè)管理費(fèi)單價(jià)維持不變的情況下，人力資源成本逐年上調(diào)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤率就對應(yīng)減少。排除部分高端物業(yè)外，對絕大多數(shù)的居住物業(yè)而言（尤其是售后房，即公房），受政府、開發(fā)商、其他競爭企業(yè)的多重制約下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在接盤時(shí)利潤率本就不高，甚至就是微利。隨著每年最低工資標(biāo)準(zhǔn)的剛性上漲，以及物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)隨成本上漲調(diào)整機(jī)制的缺失，贏利被成本上漲吞噬的現(xiàn)象制約著大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展。而人力資源成本只是占物業(yè)管理成本的其中一個(gè)重要部分，與之對應(yīng)的，設(shè)施設(shè)備維保費(fèi)、綠化、保潔、秩序等費(fèi)用也隨之增長。而物業(yè)管理費(fèi)的增長卻面臨著多重困難。以商品房為例，2003年一個(gè)樓盤甲，物業(yè)服務(wù)企業(yè)從開發(fā)商手里簽得前期服務(wù)合同，物業(yè)管理費(fèi)收取每平方米1.8元，2004年業(yè)主正式入住。兩年后，該小區(qū)開始籌備組建業(yè)主委員會，（在最為順利的情況下）2007年正式成立業(yè)主委員會。而后，經(jīng)小區(qū)全體業(yè)主投票同意，在符合相關(guān)規(guī)定的情況下，與該物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂了正式《物業(yè)服務(wù)合同》，物業(yè)管理費(fèi)仍舊收取每平方米1.8元，合同期限5年，從2008年至2012年。至2010年，成本日益增加，物業(yè)服務(wù)企業(yè)核算后發(fā)現(xiàn)，該樓盤已處在收支平衡點(diǎn)，幾乎不盈利。該業(yè)主委員會經(jīng)多次開會討論，要求按照合同實(shí)行，不同意召開業(yè)主大會表決增加物業(yè)管理費(fèi)一事，后經(jīng)多次協(xié)商，同意物業(yè)服務(wù)企業(yè)適當(dāng)減少人員，以節(jié)約成本。2012年，物業(yè)服務(wù)合同到期，由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)為節(jié)約成本所采取的各項(xiàng)措施被廣大業(yè)主所不認(rèn)可，新任業(yè)主委員會要求該物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須恢復(fù)原有配置并提出要求若干條，而與此同時(shí)多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)上門與該業(yè)主委員會洽談，愿意在保證同等品質(zhì)的情況下收取更低的價(jià)格。最終該物業(yè)服務(wù)企業(yè)在2013年成功續(xù)簽《物業(yè)服務(wù)合同》，價(jià)格為每平方米2.0元，但經(jīng)預(yù)估若最低工資基數(shù)再次上調(diào)，該企業(yè)又將進(jìn)入收支平衡的時(shí)代。4、從業(yè)人員缺乏專業(yè)素養(yǎng)由于物業(yè)管理在我國尚處于發(fā)展階段，早些時(shí)候，入行的物業(yè)人員大多都是從別的行業(yè)改行從業(yè)，管理人員缺乏專業(yè)素養(yǎng)是情理中事?，F(xiàn)在的居住物業(yè)管理人員的來源大概可以分為三類。一類是由原房管所職工直接轉(zhuǎn)化而來的，這類人員不熟悉現(xiàn)代物業(yè)管理的模式；另一類是學(xué)公共管理、飯店管理的人員，他們有一定的能力，但不熟悉物業(yè)管理的細(xì)微方面。還有一類是物業(yè)管理的中專生、高職生以及大專生，他們能夠勝任基本的物業(yè)管理工作，但往往缺乏管理的戰(zhàn)略思維、創(chuàng)新思想，在工作中處于被動的地位，不具備從戰(zhàn)略上進(jìn)行管理的能力。而日益增長的物業(yè)管理成本與上調(diào)困難的物業(yè)管理費(fèi)，造成大多數(shù)物業(yè)企業(yè)利潤低。部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)為維持企業(yè)資質(zhì)，以及一部分剛剛起步的三級資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)為快速打開公司局面，在明知虧損的情況下，仍舊維持接手樓盤。在這樣的情況下，除部分高端物業(yè)外，絕大多數(shù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)為節(jié)約成本，同時(shí)也取決于行業(yè)崗位大多數(shù)入門低，“4050”人員成了首選，各個(gè)“幫幫”服務(wù)社成了物業(yè)公司的好伙伴。在如此的情況下，物業(yè)從業(yè)人員整體素質(zhì)更難保證，無形中又降低了行業(yè)在人們心中的地位。總之，目前居住物業(yè)管理人員的知識結(jié)構(gòu)層次不高、業(yè)務(wù)水平有限、綜合素質(zhì)偏低，已經(jīng)制約了居住物業(yè)的行業(yè)的發(fā)展。5、物業(yè)管理法制建設(shè)滯后物業(yè)管理法律法規(guī)是物業(yè)企業(yè)有序運(yùn)作的基本前提和重要保障，但目前，完整系統(tǒng)的物業(yè)管理法律體系仍未形成。相關(guān)法規(guī)制度不夠嚴(yán)密具體，缺乏客觀具體的標(biāo)準(zhǔn),執(zhí)行起來操作性差，這給依法解決物業(yè)管理過程中存在的問題帶來了困難。例如，《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定業(yè)主有選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)力，只需經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2／3以上通過《物業(yè)管理?xiàng)l例》第12條規(guī)定：“······業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2／3以上通過?！ぁぁぁぁぁぁ奔纯?。但因?yàn)闆]有具體的指標(biāo)可以衡量，物業(yè)企業(yè)是否合格全由主觀意識決定，業(yè)主群體判斷的客觀性及監(jiān)督的公正性值得商榷。此外，由于物業(yè)企業(yè)對業(yè)主沒有任何實(shí)質(zhì)管理權(quán)，即使業(yè)主長期樓道堆物《物業(yè)管理?xiàng)l例》第12條規(guī)定：“······業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2／3以上通過?！ぁぁぁぁぁぁ币环矫妫⒎C(jī)關(guān)對居住物業(yè)管理服務(wù)中產(chǎn)生的案件，研究不夠深入，實(shí)踐中積累的經(jīng)驗(yàn)也不夠豐富，使立法條件受到限制。另一方面在物業(yè)管理審判實(shí)踐和糾紛民間調(diào)解過程中，現(xiàn)行主要以各省、市的物業(yè)管理法規(guī)、條例為主，往往出現(xiàn)一類案件在不同省市出現(xiàn)不同裁判結(jié)果的產(chǎn)生。三、完善居住物業(yè)管理對策1、走向市場化，創(chuàng)品牌物業(yè)如何更好地使物業(yè)管理行業(yè)走向市場化？首先就需要國家政策，行政主管部門及行業(yè)協(xié)會加大力度落實(shí)開發(fā)商進(jìn)行物業(yè)管理招投標(biāo)辦法，采取一些行政手段，如對認(rèn)真執(zhí)行并嚴(yán)格規(guī)范的實(shí)施物業(yè)管理招投標(biāo)辦法的開發(fā)商或房地產(chǎn)企業(yè)，政府給予資質(zhì)等級評審的優(yōu)先政策等支持，促使開發(fā)商完全拋開自管意識，為物業(yè)管理業(yè)走向市場化、規(guī)范化營造一個(gè)良好的環(huán)境和條件，使這一朝陽的產(chǎn)業(yè)走向成熟發(fā)展的陽光之道。其二，物業(yè)服務(wù)企業(yè)本身需要不斷地探索物業(yè)管理更廣度、更深度的理念，同時(shí)也需要具備一定的市場競爭意識，充分利用自身資源，培養(yǎng)具有專業(yè)知識、業(yè)務(wù)開拓能力的綜合型人才，成立業(yè)務(wù)開拓部門，打造企業(yè)品牌，加強(qiáng)對外宣傳力度。物業(yè)管理是從原來的住房福利化管理轉(zhuǎn)向社會化、專業(yè)化、企業(yè)化和經(jīng)營型的管理，其最終本質(zhì)和結(jié)果就是進(jìn)行市場化的管理，市場化管理有必要建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)的品牌化，這是物業(yè)管理發(fā)展的必然趨勢。創(chuàng)品牌化物業(yè)是現(xiàn)在很多資深物業(yè)共同追求的目標(biāo)，就如上海的陸家嘴物業(yè)管理有限公司一般，創(chuàng)出品牌意味著擁有更多的生存空間。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的核心是服務(wù)，服務(wù)的創(chuàng)新是物業(yè)服務(wù)企業(yè)創(chuàng)品牌的基礎(chǔ)和前提。根據(jù)居住物業(yè)的不同，對服務(wù)的溝通、監(jiān)督管理、服務(wù)方式進(jìn)行創(chuàng)新可以大大提高企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，滿足業(yè)主的需求?？傊飿I(yè)服務(wù)企業(yè)要想有強(qiáng)大的生命力，要在激烈的競爭中脫穎而出，必須走品牌建設(shè)的發(fā)展道路。其三，勇敢的走出去，向欠發(fā)達(dá)地區(qū)和中小城市物業(yè)管理推進(jìn)。向上海、北京、深圳等發(fā)達(dá)地區(qū)，居住物業(yè)行業(yè)隨著城市的發(fā)展而不斷前進(jìn)，市場已接近飽和狀態(tài)，發(fā)展機(jī)遇可遇而不可求。而欠發(fā)達(dá)地區(qū)和中小城市居住物業(yè)行業(yè)才剛剛起步，作為已經(jīng)成熟的物業(yè)企業(yè)而言，是走向全國更上一層樓的好機(jī)會，對中小型物業(yè)企業(yè)而言是這是企業(yè)發(fā)展的重要戰(zhàn)略。2、走專業(yè)化道路，減少管理成本在美國、英國等物業(yè)管理較為發(fā)達(dá)的國家，物業(yè)管理這一行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了成熟期，而走專業(yè)化道路是其經(jīng)過長期實(shí)踐得出的結(jié)論。在這些國家，一個(gè)物業(yè)服務(wù)公司只有很少部分人組成，在接過樓盤后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)充當(dāng)?shù)氖且粋€(gè)調(diào)度員的角色，其他的關(guān)于保潔、保綠等都有專門的公司負(fù)責(zé)?，F(xiàn)在，我國的一部分有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)公司也開始分步驟嘗試從綜合化轉(zhuǎn)變?yōu)閷I(yè)化，并在一定程度上取得了一定的效果，如何發(fā)展具有中國特色的物業(yè)專業(yè)化模式還需要大量實(shí)踐的證明。但不得不說的是，走專業(yè)化道路勢必可以改變物業(yè)服務(wù)企業(yè)人力資源成本過大這一缺點(diǎn)，從而減少管理成本，為企業(yè)的競爭力提供保障。3、既要培養(yǎng)人才，更要留住人才培訓(xùn)是發(fā)現(xiàn)人才、培養(yǎng)人才、創(chuàng)造人才的重要途徑，也是企業(yè)自我完善和發(fā)展的重要手段。對于當(dāng)前整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)來說，人才問題已經(jīng)是擺在全行業(yè)面前最大的問題。因此，加大行業(yè)培訓(xùn)的新思路、新方法、新內(nèi)容，加快行業(yè)人才隊(duì)伍的建設(shè)，有著重要的現(xiàn)實(shí)意義。由于客觀現(xiàn)實(shí)，對絕大多數(shù)物業(yè)企業(yè)定位而言，居住物業(yè)管理是微利的，甚至只要保本即可。在招攬人才時(shí)，要結(jié)合本企業(yè)的檔次和實(shí)際經(jīng)濟(jì)承受能力，不能過于拔高?？v觀居住物業(yè)的人員分布狀況，大致分為五大塊，即秩序維護(hù)人員、維修人員、保潔、綠化和管理人員，對這五大塊人員，要分清層次，確定標(biāo)準(zhǔn)，區(qū)別培訓(xùn)。層次劃分標(biāo)準(zhǔn)確定，把握人才的實(shí)質(zhì)，即“適用就是人才”。培養(yǎng)一名人才不難，難得的是能夠留住你辛辛苦苦培養(yǎng)出的人才，這是許多人力資源主管的一大難題。留不住自己的人才這個(gè)問題，在居住物業(yè)這個(gè)沒有高薪支持的產(chǎn)業(yè)尤為突出。因此，要不斷完善和健全構(gòu)建工資福利機(jī)制，要根據(jù)各部門工作任務(wù),目標(biāo)責(zé)任,工作績效考核結(jié)果有效的確立和適當(dāng)?shù)莫剟?lì)。而在很多時(shí)候，往往精神獎勵(lì)的作用比物質(zhì)獎勵(lì)效果要好得多。企業(yè)文化包括企業(yè)精神、企業(yè)理念和行動綱領(lǐng)。而企業(yè)文化中的企業(yè)精神便是企業(yè)的靈魂,如果一個(gè)企業(yè)的靈魂能永遠(yuǎn)不衰、常保常青,那么這個(gè)企業(yè)必定會長立于這個(gè)社會，立于不敗之地。一個(gè)優(yōu)秀的企業(yè)必定有一套優(yōu)秀的企業(yè)文化，創(chuàng)建一套較為完善的企業(yè)文化，使員工感到來到這個(gè)企業(yè)就有一種家的歸屬感，使之久久不愿離去，只有這樣的企業(yè)文化，才能真正的抓住員工的心，留住人才。4、完善政策法規(guī)，保障行業(yè)發(fā)展我國現(xiàn)有的居住物業(yè)方面的法律法規(guī)顯然須隨這一行業(yè)的發(fā)展而不斷升華。居住物業(yè)作為百姓衣食住行中很重要的一環(huán)，在法律法規(guī)中推行以人為本的思想會更貼合我國的國情。如何保護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，協(xié)調(diào)好單個(gè)業(yè)主利益和全體業(yè)主共同利益的關(guān)系？如何明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間的平等地位，是服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系？如何更有效地從根源上解決群租問題？這些都是制定完善政策法規(guī)時(shí)研究的重點(diǎn)，需要我們通過實(shí)踐去不斷完善的方向。2007年之前可依據(jù)的具有最高效力的條例，僅為2003年5月28日國務(wù)院第9次常務(wù)會議通過并于同年9月1日實(shí)施的《物業(yè)管理?xiàng)l例》，除此以外還有《業(yè)主大會規(guī)程》、《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》等部門規(guī)章和各地頒布實(shí)施的地方條例。之后隨著2007年《中華人民共和國物權(quán)法》《中華人民共和國物權(quán)法》是為了維護(hù)國家基本經(jīng)濟(jì)制度，維護(hù)社會主義市場經(jīng)濟(jì)秩序，明確物的歸屬，發(fā)揮物的效用，保護(hù)權(quán)利人的物