北京2016年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》：現(xiàn)金流量及資金時間價值試題

北京2016年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》：現(xiàn)金流量及資金時間價值試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、直線趨勢法y=a+bX中的常數(shù)a、b，是由決定的。

A：房地產(chǎn)的歷史價格資料

B：房地產(chǎn)的未來價格資料

C：房地產(chǎn)的現(xiàn)實價格資料

D：估價師選取的現(xiàn)時和未來的價格資料

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格2、抵押當(dāng)事人約定對抵押房地產(chǎn)保險的，由抵押人為抵押的房地產(chǎn)投保，保險費由負擔(dān)．

A：抵押權(quán)人

B：抵押人

C：中介公司

D：保險公司

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)3、運用假設(shè)開發(fā)法評估某待開發(fā)房地產(chǎn)的價值時，若采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法計算，則該待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營期的起點應(yīng)是。

A：待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)開始時的具體日期

B：待開發(fā)房地產(chǎn)建設(shè)發(fā)包日期

C：取得待開發(fā)房地產(chǎn)的日期

D：房地產(chǎn)開發(fā)完成并投入使用的日期

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格4、在假設(shè)開發(fā)法的傳統(tǒng)方法中，一般不計利息的項目為。

A：待開發(fā)房地產(chǎn)價值

B：管理費用

C：銷售稅費

D：購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負擔(dān)的稅費

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格5、張某購買劉某的住房，兩人簽訂了二手房買賣合同，約定總價款為260萬元，雙方約定違約金26萬元，張某向劉某支付定金70萬元，價款于半年后一次付清。5個月后，該住房價格上漲為400萬元，若劉某違約，張某可獲得的最高違約責(zé)任價款是__萬元。

A．96

B．104

C．140

D．1666、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的總開發(fā)成本為2600萬元，竣工后的銷售收入為4500萬元，銷售稅金及附加為248萬元，應(yīng)繳納的土地增值稅為370萬元，則該項目土地增值稅后的開發(fā)成本利潤率為。(2007年試題)

A：45.05%

B：49.31%

C：58.86%

D：63.6%

E：借款合同7、土建工程計劃利潤的計算基數(shù)是__。

A．人工費

B．直接工程費

C．間接費

D．直接工程費+間接費8、繳存住房公積金的工資基數(shù)是。

A：職工本人本年度的月平均工資，共由六部分組成

B：職工本人上一年度的月平均工資，共由六部分組成

C：職工本人下一年度的月平均工資，共由六部分組成

D：職工本人上一年度的年平均工資，共由六部分組成

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)9、下列有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)項目的初步可行性研究及相關(guān)知識，表述不當(dāng)?shù)氖牵ǎ?/p>

A．所謂輔助研究，是對投資項目的一個或幾個重要方面進行單獨研究，用作初步可行性研究和詳細可行性研究的先決條件，或用以支持這兩項研究

B．初步可行性研究階段投資估算的精度可達到±5%，所需費用約占總投資的1.0%～2.0%

C．初步可行性研究亦稱預(yù)測可行性研究，在此階段，主要是在機會研究的基礎(chǔ)上，進一步對項目建設(shè)的可能性與潛在效益進行論證分析

D．在此階段需對以下內(nèi)容進行粗略的審查：市場需求與供應(yīng)、建筑材料供應(yīng)狀況、項目所在地區(qū)的社會經(jīng)濟情況、項目地址及其周圍環(huán)境、項目規(guī)劃設(shè)計方案、項目進度、項目銷售收入與投資估算、項目財務(wù)分析等10、房屋建筑工程保修期從__起計算。

A．工程竣工驗收合格之日

B．工程竣工驗收之日

C．工程竣工驗收申請之日

D．工程竣工之日

11、單獨編制的歷史文化名城保護規(guī)劃，由國務(wù)院審批其總體規(guī)劃的城市，報__審批。

A．建設(shè)部

B．國家文物局

C．國務(wù)院、建設(shè)部

D．建設(shè)部、國家文物局12、我國目前國家債券的收益率為9%，經(jīng)測算，零售商業(yè)用房市場相對于整個投資市場的風(fēng)險系數(shù)為0.23，整個投資市場的平均收益率為18%，則零售商業(yè)用房的預(yù)期收益率為（）。

A．11.07%

B．12.45%

C．13.59%

權(quán)出讓金后，才能進行轉(zhuǎn)讓

E：可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)而轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目所獲收益中的土地收益上繳國家或作其他處理7、城市維護建設(shè)稅是隨__附征并專門用于城市維護建設(shè)的一種特別目的稅。

A．增值稅

B．財產(chǎn)稅

C．消費稅

D．流轉(zhuǎn)稅

E．營業(yè)稅8、享受免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅優(yōu)惠政策的鐵道部所屬的鐵路運輸企業(yè)是指__。

A．鐵路局及國有鐵路運輸控股公司

B．鐵路辦事處

C．中鐵集裝箱運輸有限責(zé)任公司

D．中鐵特貨運輸有限責(zé)任公司和中鐵快運股份有限公司

E．青藏鐵路公司9、A房地產(chǎn)開發(fā)公司在一項目投標中，符合中標人條件的是。

A：其標書能夠最大限度地滿足招標文件中規(guī)定的各項綜合評價標準

B：其標書能夠不同程度地滿足招標文件中規(guī)定的各項綜合評價標準

C：其標書能夠滿足招標文件的形式性要求

D：其標書能夠滿足招標文件的實質(zhì)性要求，并經(jīng)評審的投標價格最低但不低于成本

E：其標書經(jīng)評審的投標價格最低且低于成本10、其他條件相同，期房價格一般__現(xiàn)房價格。

A．高于

B．低于

C．等于

D．不可比

11、下列房地產(chǎn)開發(fā)項目成本費用中，屬于土地費用的有。

A：土地出讓價款

B：土地購置稅費

C：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費

D：水文地質(zhì)勘測費

E：土地開發(fā)工程費12、從買方角度看，成本法的理論依據(jù)是__。

A．生產(chǎn)費用價值論

B．替代原理

C．效用價值論

D．重新購建價格13、A市2007、2008年度商品住宅平均價格分別為2600元／、2800元。該市A市2007—2008年普通商品住宅價格的環(huán)比增長速度是。

A：107．69％

B：7．69％

C：110．3％

D：10．3％

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)14、某房地產(chǎn)年凈收益為20萬元，已使用15年，尚可使用25年，若報酬率為8%，則其現(xiàn)值是__萬元。

A．300

B．213.50

C．171.19

D．50015、下列用地中，可以采取劃撥方式取得使用權(quán)的有。

A：商品住宅小區(qū)用地

B：加油站用地

C：縣人民公園用地

D：軍事設(shè)施用地

E：造紙廠用地16、拆遷人與被拆遷人達不成拆遷補償安置協(xié)議的，裁決的內(nèi)容包括等事項。

A：補償方式和補償金額

B：安置用房面積和安置地點

C：搬遷期限

D：搬遷協(xié)議

E：搬遷過渡方式和過渡期限17、在寫字樓市場比較理想的情況下，市場租金一般__基礎(chǔ)租金。

A．低于

B．等于

C．高于

D．不可比18、土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限期滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于期滿前__向土地管理部門提出申請。

A．半年

B．1年

C．2年

D．3年19、依據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，__。

A．由國家無償收回

B．自動續(xù)期

C．應(yīng)于屆滿前6個月申請續(xù)期

D．應(yīng)于屆滿前1年申請續(xù)期20、收益法中所指的收益是__。

A．估價時點前一年的收益

B．估價時點前若干年的平均收益

C．估價時點以后的未來預(yù)期正常收益

D．估價時點前最高盈利年份的收益21、質(zhì)權(quán)的特征包括。

A：質(zhì)權(quán)是一種擔(dān)保物權(quán)

B：質(zhì)權(quán)是一種用益物權(quán)

C：質(zhì)權(quán)的標的物只能是動產(chǎn)或財產(chǎn)權(quán)利

D：質(zhì)權(quán)須轉(zhuǎn)移質(zhì)物的占有

E：質(zhì)權(quán)是就質(zhì)物優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利22、Z根據(jù)GB/T17986—2000《房產(chǎn)測量規(guī)范》，下列項目中，計算一半建筑面積的是__。

A．無頂蓋的室外樓梯

B．無柱的雨篷

C．無頂蓋的陽臺

D．房屋之間無上蓋的架空通廊23、假設(shè)某個消費者的全部收入都用于商品甲和商品乙兩種商品類型的消費，若該消費者增加對商品甲的消費。則對商品乙的消費的邊際效用__。

A．減少

B．增加

C．不變

D．可能增加也可能減少24、某估價對象為一舊廠房改造的超級市場，建設(shè)期為2年，該廠房建成5年后補辦了土地使用權(quán)出讓用續(xù)，土地使用期限為40年