萬科地產(chǎn)成本管理制度

萬科地產(chǎn)成本管理制度第一章房地產(chǎn)成本管理制度一、總則l、為了增強成本控制力度，降低成本費用，提高市場競爭力，根據(jù)國家有關(guān)法規(guī)政策，結(jié)合成本管理的要求和經(jīng)驗、教訓(xùn)，制定本制度。2、成本管理的基本原則是：以市場需求為導(dǎo)向、保證質(zhì)量為前提，過程控制為環(huán)節(jié)、規(guī)范操作為手段，提高經(jīng)濟效益為目的。3、成本監(jiān)控的任務(wù)是：遵守國家有關(guān)法規(guī)政策，落實成本崗位責(zé)任制，完善成本管理基礎(chǔ)，形成有效的成本監(jiān)控系統(tǒng)，努力降低成本，提高經(jīng)濟效益。二、房地產(chǎn)成本管理職責(zé)（一）成本管理部的成本管理職責(zé)1、制定、修正成本管理制度，督促、指導(dǎo)各開發(fā)企業(yè)建立完善本單位成本管理制度；并跟蹤、檢查執(zhí)行情況，對成本實行制度監(jiān)控。2、進(jìn)行房地產(chǎn)市場調(diào)研，對房地產(chǎn)市場走勢作出分析、判斷，及時提供、反饋給企業(yè)管理層作決策參考；保持對國家有關(guān)法規(guī)政策和成本管理環(huán)境的了解，協(xié)助房地產(chǎn)公司爭取優(yōu)惠政策、處理有關(guān)政策性問題。3、組織各方面專業(yè)人士對擬建項目進(jìn)行實地考察、立項聽證，按立項審批程序?qū)彶橥顿Y估算，把握投資決策，合理配置資源，幫助房地產(chǎn)公司做好項目前期策劃中的成本控制。立項審查的重點是：◆立項資料是否齊全、規(guī)范；◆市場定位是否明確、恰當(dāng)；◆投資成本估算是否經(jīng)濟、合理；◆投資回報是否符合利潤目標(biāo)要求；◆投資風(fēng)險能否有效控制。4、跟蹤、落實各項目成本計劃及其執(zhí)行情況，適時了解各項目成本的實際構(gòu)成，匯編成本報表；分析、總結(jié)項目成本控制情況。協(xié)助、督促各開發(fā)企業(yè)做好項目操作過程中的成本控制工作。5、建立成本信息監(jiān)控中心，及時收集各項目成本動態(tài)資料，為管理層提供充分、有效的決策依據(jù)，并按要求將有關(guān)意見反饋給各開發(fā)企業(yè)。6、組織成本管理的信息交流，通過培訓(xùn)、雙向交流、研修會等方式，增進(jìn)全員的成本管理意識，推廣內(nèi)外成本管理經(jīng)驗．尋求降低成本的有效途徑，促進(jìn)成本管理水平的提高。7、根據(jù)管理的需要，派出審計小組對項目成本進(jìn)行階段審計和決算審計，對項目成本發(fā)生的合理性、成本管理的規(guī)范性提出審計意見。并結(jié)合項目收益情況，考核項目的成本降低率、投入產(chǎn)出率、投資回報率等指標(biāo)。8、逐步排行成本管理及其信息交流電腦化，搞好成本管理的綜合服務(wù)。（二）各執(zhí)行部門的成本管理職責(zé)1、認(rèn)真執(zhí)行成本管理制度，結(jié)合實際制定本單位成本管理制度，并自覺接受監(jiān)督。2、根據(jù)本單位業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃、開發(fā)能力和市場情況，確定項目開發(fā)計劃，組織立項調(diào)研、選址和前期策劃，提出立項建議和開發(fā)設(shè)想，并按要求提交立項可行性報告，履行立項審批程序。3、規(guī)劃設(shè)計階段，應(yīng)按市場定位和成本估算準(zhǔn)確把握設(shè)計方案，組織審查設(shè)計概算的經(jīng)濟合理性，使規(guī)劃設(shè)計既符合規(guī)范，又體現(xiàn)成本控制的意識和要求。4、客觀、認(rèn)真地進(jìn)行項目成本費用測算，編制項目成本費用計劃，確定項目及每個單項工程的目標(biāo)成本，分解成本費用控制指標(biāo)，落實降低成本技術(shù)組織措施．5、遵循基本建設(shè)程序，進(jìn)行項目實際操作，對房地產(chǎn)成本實行項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制和全員全過程控制，對可控成本、變動成本和成本異常偏差實行有效監(jiān)控、保證將成本控制在目標(biāo)成本范圍內(nèi)。6、正確處理成本、市場、工程質(zhì)量、開發(fā)周期、資源、效益之間的關(guān)系，防止和杜絕重大工程質(zhì)量事故，努力縮短開發(fā)周期，嚴(yán)格控制項目的質(zhì)量成本和期間費用，加速投資回報，提高投資回報率。7、組織項目開發(fā)成本費用核算，及時、全面、準(zhǔn)確、動態(tài)地反映項目成本、費用情況，按規(guī)定編報成本會計報表等有關(guān)資料。堅持成本報告制度，保證成本信息交流的及時、有效。8、熟悉、掌握國家和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)政策及市場需求、預(yù)算定額水平等成本控制因素，用足用活各種政策、資源，提高成本控制的預(yù)見性，努力尋求降低成本費用的途徑。9、定期或不定期分析成本結(jié)構(gòu)、差異及其原因、監(jiān)控措施及其效果、經(jīng)驗教訓(xùn)，每年至少一次，并將分析報告報財務(wù)部。三、房地產(chǎn)成本監(jiān)控（一）成本監(jiān)控系統(tǒng)1、根據(jù)公司的管理體制建立以管理監(jiān)控為中心、以操作監(jiān)控為中心的房地產(chǎn)成本監(jiān)控系統(tǒng)。實行總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下、項目經(jīng)理負(fù)責(zé)、各職能部門具體實施的運行機制。2、各監(jiān)控中心應(yīng)樹立全員成本意識，對房地產(chǎn)成本實行全過程監(jiān)控．3、各開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)管理需要和項目實際情況，設(shè)置審算部、工程部、財務(wù)部等成本管理職能部門或崗位，保證成本控制工作的順利進(jìn)行。（二）成本監(jiān)控的要求制度建設(shè)l、根據(jù)管理的需要，各房地產(chǎn)公司應(yīng)制訂和完善包括以下幾方面內(nèi)容的成本管理制度，并備案：成本管理責(zé)任制及監(jiān)控程序；計劃管理制度（包括指標(biāo)、定頒、考核管理辦法）：招、投標(biāo)管理制度；合同管理制度；工程（質(zhì)量、進(jìn)度、監(jiān)理、現(xiàn)場、工程盤點、期工驗收移交）管理制度；預(yù)決算（包括概算、設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證、結(jié)算．款項撥付僧理制度．費用控制制度；材料設(shè)備管理制度。以上制度，各單位可分別制定也可綜合制定。2、公司應(yīng)不斷總結(jié)成本控制經(jīng)驗，在此基礎(chǔ)上，逐步健全、完善公司的房地產(chǎn)成本管理制度。計劃管理1、各開發(fā)企業(yè)應(yīng)按根據(jù)項目開發(fā)的節(jié)奏，及時編制成本計劃，并跟蹤、檢查、考核計劃的執(zhí)行情況：開發(fā)產(chǎn)品成本計劃（按完全成本口徑）；期間費用計劃；降低成本技術(shù)組織措施什劃。2、成本計劃以設(shè)計概算、施工圖預(yù)算、成本預(yù)測和決策為依據(jù)，綜合考慮各種因素進(jìn)行編制，做到目標(biāo)明確、先進(jìn)、可行，盡量數(shù)據(jù)地、圖表化。3、各開發(fā)企業(yè)應(yīng)完善成本考核辦法，確立成本降低率、費用節(jié)約額、項目投資回報率等成本考核指標(biāo)。分析檢查各開發(fā)企業(yè)在成本控制過程中，應(yīng)定期、按開發(fā)階段對房地產(chǎn)成本的結(jié)構(gòu)、差異及其原因、控制措施及其效果進(jìn)行分析，以及時總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，做好下一步成本控制工作、分析的重點是：計劃及其執(zhí)行盾況；實際成本與預(yù)算成本、計劃成本對比差異及其原因；分析棚內(nèi)控制措施、效果、存在問題及改進(jìn)意見、對策；評價、結(jié)論與揭示。公司根據(jù)管理需要，應(yīng)按項目就成本控制情況進(jìn)行分析檢查。信息交流應(yīng)上報的常規(guī)性成本資料主要包括：項目基本情況；按會計制從規(guī)定應(yīng)編報的成本核算報表；成本動態(tài)情況及其分析資料；當(dāng)?shù)卣咝允召M項目、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)及政策的適用期限、收費部門。2、按例外管理原則．對下列成本異常偏差及其處置辦法．應(yīng)隨時上報；當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)政策的重大調(diào)整：成本超降率占單項工程成本總額10％以上、占其本身預(yù)算成本或計劃成本30％以上的的項目、事件（包括停工、嚴(yán)重南工、重大設(shè)計變更、計劃外增減項目、現(xiàn)場簽證、工程質(zhì)量事故等因素影響造成的成本增、減項目、事件）：合作條件更改．補交地價。3、各開發(fā)企業(yè)應(yīng)建立成本信息庫，互相交流成本控制的經(jīng)驗教訓(xùn)。四、房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制（一）立項環(huán)節(jié)的成本控制1、各單位新項目立項時必須提交《立項價示》和詳細(xì)的《可行性研究報告》，并經(jīng)立項聽證會討論通過。《可行性研究報告》除應(yīng)具備地塊基礎(chǔ)資料、周邊環(huán)境及其發(fā)展趨勢、合作方背景、合作方式及條件、初步規(guī)劃設(shè)計方案、開發(fā)節(jié)目及市場定位等基礎(chǔ)內(nèi)容外，還須包括以下內(nèi)容：成本費用估算和控制目標(biāo)及措施；投資及效益測算、利潤體現(xiàn)安排；稅務(wù)環(huán)境及其影響；資金計劃；《竟投方案》（僅限招標(biāo)、拍賣項目）；投資風(fēng)險田信及相應(yīng)的對策；項目綜合評價意見。2、《可行性研究報告》應(yīng)至少在立項聽證會前提前一周上交。3、若項目立項后，合作條件或招標(biāo)、拍賣條件等關(guān)鍵因是發(fā)生變化，并將對我方構(gòu)成重大不利影響時，應(yīng)重新提交《立項申請》。4、招標(biāo)或拍賣項目的競價不得突破批準(zhǔn)的最高限階；合作建房項目要充分考慮地價款的支平才方式及相應(yīng)的資金成本；5、招標(biāo)、拍賣合同或合你開發(fā)合同應(yīng)經(jīng)律師審核后正式簽署。（二）規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)的成本控制1、規(guī)劃設(shè)計單位的選擇由各開發(fā)單位自行負(fù)責(zé)，但應(yīng)遵循以下原則：能由內(nèi)部完成的規(guī)劃設(shè)計工作，應(yīng)由內(nèi)部自行完成；需委托設(shè)計院進(jìn)行的規(guī)劃設(shè)計工作，應(yīng)采取地標(biāo)方式，擇優(yōu)確定。2、總體規(guī)劃設(shè)計方案（必須包括建造成本控制總體目標(biāo)），應(yīng)首先上報領(lǐng)導(dǎo)牽頭組織的“規(guī)劃設(shè)計方案聽證會”審查，獲通過后方可進(jìn)入下一設(shè)計階段（如單體設(shè)計、擴初設(shè)計、施工圖設(shè)計）。每一階段都必須要求設(shè)計單位出具《設(shè)計概（預(yù)）算》，并在與上一階段的概（預(yù)）算進(jìn)行認(rèn)真分析、比較的基礎(chǔ)上編制我方的《建造成本概（預(yù)）算》，確定各成本單項的控制目標(biāo)，并以此控制下一階段的設(shè)計。3、施工圖設(shè)計合同應(yīng)具備有關(guān)鋼筋、混凝土等建材用量要求的條款，并載明：設(shè)計單位的《施工圖預(yù)算》原則上不得突破我方編制的《建造成本預(yù)算》。4、設(shè)計、工程、預(yù)算人員應(yīng)會同監(jiān)理人員組成聯(lián)合小組，對施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟性（包括建成后的物業(yè)管理成本）等進(jìn)行會審，提出明確的書面審查意見，并督促設(shè)計單位進(jìn)行修正，避免或減少設(shè)計不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費。（三）施工招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制1、除壟斷性質(zhì)的工程項目外，其他工程的施工或作業(yè)單位，不得指定．2、主體施工單位的選擇，必須采取公開或邀請招標(biāo)方式進(jìn)行。3、應(yīng)組織設(shè)計、工程、預(yù)算、財務(wù)四大專業(yè)人員聯(lián)臺組成招標(biāo)工作小組，就招標(biāo)范圍、招標(biāo)內(nèi)容、招標(biāo)條件等進(jìn)行進(jìn)詳細(xì)、具體的策劃，擬訂標(biāo)書，開展招標(biāo)活動；對投標(biāo)單位應(yīng)就其資質(zhì)、經(jīng)濟實力、技術(shù)力量、以往施工項目和施工管理水平等進(jìn)行現(xiàn)場考讀，提出書面考察意見；對投標(biāo)情況進(jìn)行評估，提出書面評估意見。4、同等條件下，應(yīng)盡量選擇企業(yè)類別或工程類別高而取費較低的單位。5、凡投資額超過人民幣1，000萬元的工程項目若采取邀請招標(biāo)方式。應(yīng)事后提交有關(guān)招標(biāo)、評標(biāo)等工作的文字備忘。6、零星工程應(yīng)當(dāng)在兩個以上的施工單位中，綜合考察其技術(shù)力量、報價等進(jìn)行選擇。7、壟斷性質(zhì)的工程項目（如水、電、氣等）應(yīng)盡力進(jìn)行公關(guān)協(xié)調(diào)，最大程度降低造價。8、施工合同談判人員至少應(yīng)包括工程、預(yù)算兩方面的專業(yè)人員，合同條件必須符合招標(biāo)條件，合同條款及內(nèi)容概念應(yīng)消晰，不得因工程緊而不簽合同就開工。9．應(yīng)建立健全施工隊伍檔案，跟蹤評估其資信、技術(shù)力量等．10、出包工程應(yīng)嚴(yán)禁擅自轉(zhuǎn)包．（四）施工過程的成本控制現(xiàn)場簽證1、現(xiàn)場簽證要反復(fù)對照合同及有關(guān)文件規(guī)定慎重處理。2、現(xiàn)場簽證必須列清事由、工程實物量及其價值量，并由甲方主管工程師和預(yù)算人員以及監(jiān)理單位現(xiàn)場管理人員共同簽名，其中甲方預(yù)算人員必須對工程量、單價、用工量負(fù)責(zé)把關(guān)?，F(xiàn)場簽證的具體審批程序與權(quán)限，由各開發(fā)企業(yè)自行制定。3、現(xiàn)場簽證必須按當(dāng)時發(fā)生當(dāng)時簽證的原則，在職后五日內(nèi)辦理完畢，嚴(yán)禁事后補簽。簽證內(nèi)容、原因、工程量必須清楚明了，涂改后的簽證及復(fù)印件不得作為結(jié)算依據(jù)。4、凡實行造價大包干的工程和取費系數(shù)中已計取預(yù)算包干費或不可預(yù)見費的工程項目。在施工過程中不得辦理任何簽證。5、因業(yè)主要求或者因設(shè)計不當(dāng)，確實需要變更設(shè)計的，應(yīng)填寫《設(shè)計變更審批表》并編制預(yù)算，經(jīng)設(shè)計、監(jiān)理單位和我方有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)可后，方可辦理，辦理過程中必須對照有關(guān)設(shè)計、施工或售樓合同，明確經(jīng)濟責(zé)任，杜絕盲目簽證。我方設(shè)計變更的審批權(quán)限由各開發(fā)單位根據(jù)自身實際情況而定。工程質(zhì)量與監(jiān)理1、項目開工前，原則上應(yīng)通過招標(biāo)方式擇優(yōu)選擇具有合法資格與有效資質(zhì)等級的監(jiān)理單位。監(jiān)理單位應(yīng)與所監(jiān)理工程的施工單位和供貨商無利益關(guān)系。2、工程質(zhì)量監(jiān)控人員應(yīng)要求監(jiān)理單位密切配合，嚴(yán)格把關(guān)。一旦發(fā)現(xiàn)質(zhì)量事故，必須組織有關(guān)部門詳細(xì)調(diào)查、分析事故原因，提交事故情況報告及防患措施，明確事故責(zé)任并督促責(zé)任單位，按照質(zhì)檢部門認(rèn)可的書面處理方案予以落實。爭故報告與處理方案應(yīng)一并存檔備案。3、應(yīng)特別重視隱蔽工程的監(jiān)理和驗收。隱蔽工程的驗收．必須由工程、預(yù)算人員聯(lián)合施工單位、質(zhì)檢部門共同參加并辦理書面手續(xù)。凡未經(jīng)驗收簽證的，應(yīng)要求施工單位不得隱蔽和進(jìn)入下道工序施工。隱蔽工程驗收記錄按順序進(jìn)行整理，存入工程技術(shù)檔案。工程進(jìn)度款1、原則上不向施工單位支付備料款．確需支付者應(yīng)不超過工程造價的15％．并在工程進(jìn)度款支付到工程造價50％時開始抵扣預(yù)付備料款。2、工程進(jìn)度款的撥付應(yīng)當(dāng)按下列程序辦理：◆施工單位按月報送施工進(jìn)度計劃和工程進(jìn)度完成月報表．◆工程、預(yù)算部門會同監(jiān)理人員對照施工合同及進(jìn)度計劃，審核工程進(jìn)度內(nèi)容和完工部位（主體結(jié)構(gòu)及隱蔽工程部分須提供照片）、工程質(zhì)量證明等資料：◆預(yù)算部門整理復(fù)核工程價值量◆經(jīng)財務(wù)部門審核后按有關(guān)批準(zhǔn)程序付款并登記付款臺帳。3、應(yīng)要求施工單位在我方開戶銀行開具結(jié)算帳戶，以便為我方融洽銀企關(guān)系和監(jiān)督工程款項的使用提供便利．4、工程進(jìn)度款支付達(dá)到工程造價85％時原則上應(yīng)停止付款，預(yù)留至少10％工程尾款和5％保修款以便掌握最終結(jié)算主動權(quán)。（五）工程材料及設(shè)備管理1、項目開工前，設(shè)計或工程管理部門應(yīng)及時列出所需材料及設(shè)備消單，一般按照下列原則決定甲供、甲定乙供和乙供，并在工程施工承包合同中加以明確：1）、甲方能找到一級建材市場的、有進(jìn)口免稅計劃指標(biāo)的、有特殊質(zhì)量要求和價格浮動幅度較大的材料和設(shè)備，應(yīng)實行甲供或甲定乙供，其余實行乙供；2）、實行甲供或甲定已供的材料和設(shè)備應(yīng)盡量不支付采購保管費。3）、應(yīng)按工程實際進(jìn)度合理安排采購數(shù)量和具體進(jìn)貨時間，防止積壓或造成窩工現(xiàn)象．4）、甲供材料、設(shè)備的采購必須進(jìn)行廣泛詢價，貨比三家，也可在主要設(shè)備和大宗建材采購上采用招標(biāo)方式．在質(zhì)量、價格、供貨時間均能滿足要求的前提下，應(yīng)比照以下列條件擇優(yōu)確定供貨單位：◆能夠?qū)嵭匈d銷或定金較低的供貨商：◆愿意以房屋抵材料款，且接受正常樓價的供貨商：◆能夠到現(xiàn)場安裝，接受驗收合格后再付款的供貨商；◆售后服務(wù)和信譽良好的供貨商。2、工程管理部門對到貨的甲供材料和設(shè)備的數(shù)量、質(zhì)量及規(guī)格，要當(dāng)場檢查驗收并出具檢驗報告，辦理驗收手續(xù)，妥善保管。對不符臺要求的，應(yīng)及時退貨并通知財務(wù)部拒絕付款．3、《采購合同》中必須載明：因供貨商供貨不及時成質(zhì)量、數(shù)量等問題對工程進(jìn)度、工程質(zhì)量造成影響和損失的，供貨商必須承擔(dān)索賠責(zé)任．4、各單位必須建立健全材料的詢價、定價、簽約、進(jìn)貨和驗收保管相分離的內(nèi)部牽制制度，不得促成由一人完成材料采購全過程的行為．5、對于乙供材料和設(shè)備，我方必須按認(rèn)定的質(zhì)量及選型．在預(yù)算人員控制的價格上限范圍內(nèi)抽取樣板，進(jìn)行封樣，并盡量采取我方限價的措施．同時在材料和設(shè)備進(jìn)場時應(yīng)要求出具檢驗合格證。6、材料的代用應(yīng)由工程管理部門書面提出，設(shè)計單位和監(jiān)理單位通過．審算部門同意領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)．7、甲供材料、設(shè)備的結(jié)算必須憑供貨合同、供貨廠家或商檢部門的檢驗合格證和我方工程管理部門的驗收檢驗證明以及結(jié)算清單．經(jīng)審算、財務(wù)部門審核無誤后，方能辦理結(jié)算．（六）竣工交付環(huán)節(jié)的成本控制1、單項工程和項目竣工應(yīng)經(jīng)過自檢、復(fù)查、驗收三個環(huán)節(jié)才能移交．2、設(shè)計、工程、審算、銷售和物業(yè)管理部門必須參加工程結(jié)構(gòu)驗收、裝修驗收及總體驗收等。“移交證明書”應(yīng)由施工單位、監(jiān)理單位和物業(yè)公司同時簽署．3、凡有影響使用功能和安全及不合設(shè)計要求的結(jié)構(gòu)部位、安裝部位、裝飾部位和設(shè)備、設(shè)施．均應(yīng)限期整改直到復(fù)驗合格。因施工單位原因延誤工程移交，給我方造成經(jīng)濟損失的，要按合同追究其責(zé)任。4、工程移交后，應(yīng)按施工合同有關(guān)條款和物業(yè)管理規(guī)定及時與施工單位簽訂《保修協(xié)議書》，以明確施工單位的保修范圍、保修責(zé)任（包括驗收后出現(xiàn)的質(zhì)量問題的保修責(zé)任的約定）及處罰措施等。5、采取一次性扣留保修金、自行保修的開發(fā)企業(yè)，應(yīng)對保修事項及其費用有充分的預(yù)計，留足保修費用。6、甲方按租售承諾先行墊付的屬保修范圍的費用應(yīng)在工程承包合同中便明確由乙方承擔(dān)．（七）工程結(jié)算管理1、工程竣工結(jié)算應(yīng)具備以下基本條件；◆符合合同（協(xié)議）有關(guān)結(jié)算條款的規(guī)定：◆具備完整有效的質(zhì)量評定結(jié)果和符合規(guī)范要求的竣工驗收資料；◆項目設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證及其他有關(guān)結(jié)算的原始資料齊備；◆工程遺留問題已處理完畢：◆施工單位結(jié)算書按投求編制，所附資料齊全。2、工程結(jié)算要以我方掌握的設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證為準(zhǔn)，施工單位提供的設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證，一般只能作為參考．3．“點工”必須按照定頒價計取、結(jié)算．4、審算部門應(yīng)詳細(xì)核對工程量．審定價格、取費標(biāo)準(zhǔn)．計算工程總造價．做到資料完整．有根有據(jù)，數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，也可聘請建行或國家有關(guān)部門進(jìn)行復(fù)審．5、編制的預(yù)、結(jié)算書，應(yīng)當(dāng)有工資、材料、設(shè)備和有關(guān)經(jīng)濟指標(biāo)的計算過程及詳細(xì)的編制說明，扣清甲供材料款項．6、審算部門應(yīng)對主體工程成本進(jìn)行跟蹤分析管理．進(jìn)行“三算”對比找出工程成本超、降的因素，并提出改進(jìn)措施和意見．7、在審算部門提供的結(jié)算資料基礎(chǔ)上，財務(wù)部門應(yīng)當(dāng)結(jié)合預(yù)付備料款、代墊款項費用等債權(quán)、債務(wù)，對照合同詳細(xì)審核并編制工程財務(wù)決算書．（八）其他環(huán)節(jié)的成本控制1、正式發(fā)售前，應(yīng)組織銷售、設(shè)計、工程和預(yù)算人員擬訂詳細(xì)的《銷售承諾事項清單》．逐項測算其建設(shè)成本，并對照原成本預(yù)算逐項審核．對學(xué)校、交通、水塔等配套，應(yīng)測算其運行成本，并列入項目完全成本范圍內(nèi)．《銷售承諾事項清單》及有關(guān)成本測算，須報各開發(fā)單位總經(jīng)理辦公會審查通過。2、銷售過程中為增加“賣點”需增加或調(diào)整綠化、公建配套等項目時．應(yīng)事先編制預(yù)算并報各開發(fā)單位總經(jīng)理辦公會批準(zhǔn)后方可實施。3、應(yīng)盡可能縮短項目開發(fā)經(jīng)營周期，減少期間費用。應(yīng)保證向客戶承諾的交工日期，以避免趕工成本和延期賠償；在市場和經(jīng)營條件許可的情況下，應(yīng)注意加快項目開發(fā)節(jié)奏：應(yīng)減少現(xiàn)房積壓時間，減少利息費用等成本．4、各開發(fā)企業(yè)應(yīng)按回避、竟?fàn)帯⑵降取⒎?wù)、距離、雙贏、公正、團(tuán)隊合作的原則，正確處理與合作伙伴的關(guān)系．五、附則1、本制度適用于各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)．各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)本單位的具體情況和項目特點，結(jié)合本制度的要求。制定本單位的成本管理制度或管理辦法．在實際工作中不斷完善，并備案．2、本制度未涉及到的內(nèi)容或未盡事項．應(yīng)按照國家和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。本制度由財務(wù)管理部根據(jù)成本管理的需要進(jìn)行修訂和完善．第二章房地產(chǎn)企業(yè)成本核算指導(dǎo)總則

1－1為了加強成本管理，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算，正確計算開發(fā)產(chǎn)品成本，便于成本資料的比較和分析，根據(jù)國家頒布的有關(guān)會計準(zhǔn)則、會計制度以及制定的有關(guān)規(guī)定的要求、制定本指導(dǎo)。1－2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的任務(wù)是：建立和完善成本核算基礎(chǔ)工作，合理確定成本計算對象，正確歸集和分配開發(fā)成本的費用，及時、準(zhǔn)確、完整地提供成本核算資料，以便及時發(fā)現(xiàn)成本管理中存在的問題，尋求降低成本的途徑。1－3各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)建立成本核算責(zé)任制，不斷完善成本核算基礎(chǔ)工作，改進(jìn)成本核算方法，嚴(yán)格按照國家以及公司成本管理的要求，正確組織成本核算工作，并自覺接受公司監(jiān)督。成本核算的基本程序成本核算的一般步驟：第一步：根據(jù)成本核算對象的確定原則和項目特點，確定成本核算對象。第二步：設(shè)置有關(guān)成本核算會計科目，核算和歸集開發(fā)成本費用。第三步：按受益原則和配比原則，確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M用在各成本核算對象之間的分配方法、標(biāo)準(zhǔn)。第四步：將歸集的開發(fā)成本費用按確定的方法、標(biāo)準(zhǔn)在各成本核算對象之間進(jìn)行分配。第五步：編制項目開發(fā)成本計算表，計算各成本核算對象的開發(fā)總成本。第六步：正確劃分已完工和在建開發(fā)產(chǎn)品之間的開發(fā)成本，分別結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品成本。第七步：正確劃分可售面積、不可售面積（由主管部門劃分提供），根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計算可售面積、不可售面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本，正確結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本。第八步：編制成本報表，根據(jù)成本核算和管理要求，總括反映各成本核算對象的成本情況。成本核算對象的確定3－1成本的核算對象的確定原則：應(yīng)滿足成本計算的需要;便于成本費用的歸集；利于成本的及時結(jié)算；適應(yīng)成本監(jiān)控的要求。3－2各單位可根據(jù)上述原則，參照下列條件，結(jié)合項目開發(fā)地點、規(guī)模、周期、方式、功能設(shè)計、結(jié)構(gòu)類型、裝修檔次、層高、施工隊伍等因素和管理需要等當(dāng)?shù)貙嶋H情況，確定具體成本核算對象。單位開發(fā)項目，一般以每一對立編制設(shè)計概算或施工圖預(yù)算所列的單項開發(fā)工程為成本核算對象。在同一開發(fā)地點、結(jié)構(gòu)類型相同、開竣工時間相近、由同一施工單位施工或總包的群體開發(fā)項目，可以合并為一個成本核算對象。對于開發(fā)規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目，可以結(jié)合項目特點和成本管理的需要，按開發(fā)項目的一定區(qū)域或部位或周期劃分成本核算對象?！舫善制冢▍^(qū)）開發(fā)的項目，可以以各期（區(qū)）為成本核算對象?！粢豁椖坑腥狗俊⒐?、寫字樓等不同功能的，在按期（區(qū)）劃分成本核算對象的基礎(chǔ)上，還應(yīng)按功能劃分成本核算對象?！敉恍^(qū)、同一期有高層、多層、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)的，還應(yīng)按結(jié)構(gòu)劃分成本核算對象。根據(jù)核算和管理需要，對獨立的設(shè)計概算或施工圖預(yù)算的配套設(shè)施，不論其支出是否攤?cè)敕课莸乳_發(fā)產(chǎn)品成本，均應(yīng)單獨作為成本核算對象。對于只為一個房屋等開發(fā)項目服務(wù)的、應(yīng)攤?cè)敕课莸乳_發(fā)項目成本且造價較低的配套設(shè)施，可以不單獨作為成本核算對象，發(fā)生的開發(fā)費用直接計入房屋等開發(fā)項目的成本。成本費用項目及核算內(nèi)容4－1開發(fā)產(chǎn)品成本核算應(yīng)視開發(fā)產(chǎn)品的具體情況，按制造成本法設(shè)置成本項目。成本項目一般包括系列六項：土地獲得價款開發(fā)前期準(zhǔn)備費主體建筑工程費主體安裝工程費社區(qū)管網(wǎng)工程費園林環(huán)境工程費配套設(shè)施費開發(fā)間接費4－2各成本項目的開支范圍如下：土地獲得價款指為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項費用，主要包括以下內(nèi)容：政府地價及市政配套費：支付的土地出讓金、土地開發(fā)費，向政府部門交納的大市政配套費、交納的契稅、土地使用費、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補交的地價。合作款項：補償合作方地價、合作項目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等。紅線外市政設(shè)施費：紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費、管線鋪設(shè)費、接口補償費。拆遷補償費：有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出，安置及動遷支出，農(nóng)作物補償費，危房補償費。開發(fā)前期準(zhǔn)備費:指在取得土地開發(fā)權(quán)之后、項目開發(fā)前期的水文地質(zhì)勘查、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費用。主要包括以下內(nèi)容：勘查設(shè)計費勘測丈量費：包括初勘、祥勘。主要有：水文、地質(zhì)、文物和地基勘查費，沉降觀測費，日照測試費、拔地釘樁驗線費、復(fù)線費、定線費、放線費、建筑面積丈量費等。規(guī)劃設(shè)計費：規(guī)劃費：方案招標(biāo)費、規(guī)劃設(shè)計模型制作費、方案評審費、效果圖設(shè)計費、總體規(guī)劃設(shè)計費。設(shè)計費：施工圖設(shè)計費、修改設(shè)計費等其他：可行性研究費、制圖、曬圖、趕圖費等。建筑研究用房費：包括材料及施工費報建費報批報建費包括安檢費、質(zhì)檢費、標(biāo)底編制費、交易中心手續(xù)費、人防報建費、消防配套設(shè)施費、散裝水泥集資費、白蟻防治費、墻改基金、建筑面積丈量費、路口開設(shè)費等、規(guī)劃管理費、新材料基金（或墻改專項基金）、教師住宅基金（或中小學(xué)教師住宅補貼費）、拆遷管理費、招投標(biāo)管理費等。項目整體性批報建費：項目報建時按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報批費。增榮費包括水、電、煤氣增榮費三）“三通一平”費：臨時道路：接通紅線外施工用臨時道路的設(shè)計、建造費用臨時用電：接通紅線外施工用臨時用電規(guī)劃設(shè)計費、臨時管線鋪設(shè)、改造、遷移、臨時變壓器安裝及拆除費用。臨時用水：接通紅線外施工用臨時給排水設(shè)施的設(shè)計、建造、管線鋪設(shè)、改造、遷移等費用。場地平整：場地清運費、舊房拆除等費用。臨時設(shè)施費臨時圍墻：包括圍墻、圍欄設(shè)計、建造、裝飾費用臨時辦公室：租金、建造及裝飾費用臨時場地占用費：含施工用臨時占道費、臨時借用空地租費臨時圍板：包括設(shè)計、建造、裝飾費用主體建筑工程費指項目開發(fā)過程中發(fā)生的主體內(nèi)列入土建預(yù)算內(nèi)的各項費用。主要包括：基礎(chǔ)造價包括土石方、樁基、護(hù)壁（坡）工程費、基礎(chǔ)處理費、樁基咨詢及檢測費、降水結(jié)構(gòu)及粗裝修造價結(jié)構(gòu)及粗裝修（含地下室部分），如系高層建筑，有裙房架空層及轉(zhuǎn)換層，原則上架空層結(jié)構(gòu)列入裙樓，轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)并入塔樓。門窗工程主要包括室外門窗、戶門、防火門的費用公共部位精裝修費主要包括大堂、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的精裝修費用戶內(nèi)精裝修費主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺、露臺的精裝修費用。主體安裝工程費室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費：室內(nèi)給排水系統(tǒng)費（自來水/排水/直飲水/熱水）；室內(nèi)采暖系統(tǒng)費（地板熱/電熱膜/分戶燃?xì)鉅t/管道系統(tǒng)/暖氣片）；室內(nèi)燃?xì)庀到y(tǒng)費：室內(nèi)電氣系統(tǒng)費（強、弱電預(yù)埋管）室內(nèi)設(shè)備及其安裝費空調(diào)及安裝費電梯及其安裝費發(fā)電機及其安裝費高低壓配電及安裝費消防通風(fēng)及安裝費背景音樂及安裝費室內(nèi)智能化系統(tǒng)費保安監(jiān)控及停車管理系統(tǒng)費用電信網(wǎng)絡(luò)費用衛(wèi)星電視費用三表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)費用家居智能化系統(tǒng)費用社區(qū)管網(wǎng)工程費室外給排水系統(tǒng)費主要包括自來水系統(tǒng)、雨污水系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)、熱水系統(tǒng)室外采暖系統(tǒng)費主要包括管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋爐房費用室外燃?xì)庀到y(tǒng)費主要包括管道系統(tǒng)、調(diào)壓站室外消防系統(tǒng)費主要包括高壓線路工程、低壓線路工程、配電站、開閉站室外智能化系統(tǒng)費主要包括電信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、小區(qū)停車管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、圍墻監(jiān)控照明系統(tǒng)園林環(huán)境工程費指項目所發(fā)生的園林環(huán)境造價，主要包括：環(huán)境設(shè)計費綠化建設(shè)費：區(qū)內(nèi)、區(qū)外綠化支出建筑小品：雕塑、噴泉、環(huán)廊、假山等道路、廣場建造費、道路廣場鋪設(shè)、開設(shè)路口工程及補償費等圍墻建造費：包括永久性圍墻、圍欄及大門室外照明：室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈室外背景音樂室外零星設(shè)施：各種指示牌、標(biāo)識牌、示意圖等配套設(shè)施費指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及其受益權(quán)補屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。主要包括以下幾類：在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設(shè)施支出，居委會、派出所、崗?fù)ぁ和瘶穲@、自行車棚等設(shè)施的支出。在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例，其經(jīng)營收入歸于經(jīng)營者或業(yè)委會的可經(jīng)營性公共配套設(shè)施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設(shè)施的支出。開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營收益權(quán)時，發(fā)生的沒有投資來源的費用。對于產(chǎn)權(quán)。收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè)施，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷椖?。如開發(fā)商通過補交地價或人防工程費等措施，得到政府部門認(rèn)可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營性項目獨立核算。該成本項目下按各項配套設(shè)施設(shè)立明細(xì)科目進(jìn)行核算，如“游泳池：土建、設(shè)備、設(shè)施2、業(yè)主會所：設(shè)計、裝修費、資產(chǎn)購置、單體會所結(jié)構(gòu)3、幼兒園：建造成本及配套資產(chǎn)購置4、學(xué)校：建造成本及配套資產(chǎn)購置5、兒童游樂設(shè)施6、車站建造費：土建、設(shè)備、各項設(shè)施開發(fā)間接費開發(fā)間接費核算與項目開發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費用性支出；以及與項目推廣銷售有關(guān)但發(fā)生在樓盤開盤前的費用支出。工程管理費1）工程監(jiān)理費：支付給聘請的項目或工程監(jiān)理單位的費用2）預(yù)結(jié)算編審費：為編制、審查施工圖概算、預(yù)算、結(jié)算所支付的費用3）行政管理費：直接從事項目開發(fā)的部門的人員的工資、獎金、補貼等人工費以及直接從事項目開發(fā)的行政費4）施工合同外獎金：趕工獎、進(jìn)度獎5）質(zhì)檢費：竣工驗收過程中的有關(guān)質(zhì)檢費。二）營銷推廣費項目開盤前發(fā)生的廣告、策劃、樣板間、賣場建設(shè)、售樓書、模型等所有營銷推廣費用，主要包括：1）媒介廣告費：電視、廣播、互聯(lián)網(wǎng)、報紙、雜志、公交廣告、電子屏2）廣告設(shè)施及發(fā)布費：車站廣告、路牌廣告3）現(xiàn)場包裝費：彩旗、氣球、條幅、花架、花籃、花盆4）促銷活動費：場租、勞務(wù)費、活動場所布置、工作人員餐費5）宣傳資料及禮品費：售樓書、各種禮品6）接待廳裝修、裝飾費：設(shè)計、工程、裝飾等7）現(xiàn)場銷售器具費：飲水機、家私等8）現(xiàn)場銷售人工費：工資、獎金、補貼等9）賣點增加費：10）看樓交通費：看樓專車運行費、修理費、司機行車費用11）樣板間：包括臨時樣板間的建造、設(shè)計、裝修等費用以及維持清潔、保安、維修費用。對于主體內(nèi)的樣板間的設(shè)計、裝修以及家具、家私等費用，可收回部分從總費用中扣除。12）銷售模型費13）展銷費：展位費、布置費、制作費等14）其他三）資本化利息：直接用于項目開發(fā)所借入資金的利息支出、匯兌損失、減去利息收入和匯兌受益的凈額。四）物業(yè)管理完善費包括按應(yīng)撥付給業(yè)主管理委員會的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他的專項基金。期間費用期間費用包括管理費用、營業(yè)費用、財務(wù)費用三類，均不屬于房地產(chǎn)的制造成本范疇，其科目設(shè)置、歸集內(nèi)容、核算程序詳見《費用核算辦法》。三類期間費用與“開發(fā)間接費”均由聯(lián)系和區(qū)別，詳細(xì)界定與核算辦法詳見《用核算辦法》會計科目與帳簿設(shè)置5－1“開發(fā)成本”科目：核算產(chǎn)品開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用。各級明細(xì)科目的詳置詳見“房地產(chǎn)成本核算科目明細(xì)表”在各級明細(xì)科目下，在按各成本核算對象設(shè)立核算項目，成本核算對象可分層次設(shè)立。為了歸集暫時不能確定特定成本核算對象的成本，以及需要先歸集后分配的成本，在每個項目的成本核算對象中，加設(shè)一條“待分?jǐn)偝杀尽边M(jìn)行歸集。**項目在建一期住宅裙樓地下室在建二期········待開發(fā)土地跨期待分?jǐn)偝杀卷椖块_工前，所有成本均在成本核算對象’待開發(fā)土地“中核算；項目開工后，將已開工部分逐期自”待開工土地“中轉(zhuǎn)入”在建*期“。5－2“開發(fā)間接費“科目：歸集和分配與項目開發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費用性支出；以及與樓盤推廣銷售有關(guān)并發(fā)生在開盤前費用支出。這類費用先歸集，再并按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計入各成本核算對象。各級明細(xì)科目的設(shè)置詳見“房地產(chǎn)成本核算科目明細(xì)表“。5－3“預(yù)提費用“科目：核算按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則計提的，應(yīng)由本受益期、受益對象承擔(dān)的已經(jīng)發(fā)生或?qū)⒁l(fā)生、但尚未結(jié)算或支付的成本、費用。費用預(yù)提的時間：一般在結(jié)轉(zhuǎn)房屋等開發(fā)產(chǎn)品時預(yù)提。費用預(yù)提金額的確定：以電算化成本信息系統(tǒng)中的動態(tài)成本總額減帳面已列入成本總額的差額計提。對于預(yù)提費用，也可不作帳務(wù)處理。在自定義資產(chǎn)負(fù)債表中，預(yù)提費用直接取帳套中“開發(fā)成本····各成本核算對象的貸款余額“，存貨取帳套”開發(fā)成本····各成本核算對象的借方余額“。5－4“待攤費用“科目：按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則核算在本期發(fā)生但應(yīng)由本期及以后各期共同負(fù)擔(dān)的、分?jǐn)偲谙拊谝荒暌詢?nèi)的費用。5－5“開發(fā)產(chǎn)品“科目：核算已開發(fā)完成并驗收合格的開發(fā)產(chǎn)品的實際成本。各單位在進(jìn)行“開發(fā)產(chǎn)品“核算的同時，應(yīng)收集、整理具體到每戶的可售面積構(gòu)成、銷售及其回款情況的詳細(xì)資料。六、房地產(chǎn)成本核算科目明細(xì)表一級科目二級科目三級科目四級科目核算項目備注開發(fā)成本土地獲得價款按前述明細(xì)各成本核算對象成本核算對象可分層次設(shè)立開發(fā)前期準(zhǔn)備費按前述明細(xì)按前述明細(xì)各成本核算對象主體建筑工程費按前述明細(xì)按前述明細(xì)各成本核算對象主體安裝工程費按前述項目按前述項目各成本核算對象社區(qū)管網(wǎng)工程費按前述項目按前述項目各成本核算對象園林環(huán)境工程費按前述項目各成本核算對象配套設(shè)施費按前述項目各成本核算對象開發(fā)間接費按前述項目按前述項目各成本核算對象自一級科目開發(fā)間接費轉(zhuǎn)入開發(fā)間接費項目名稱工程管理費按前述明細(xì)定期轉(zhuǎn)入開發(fā)成本營銷費用按前述明細(xì)資本化利息物業(yè)管理完善費其他開發(fā)產(chǎn)品項目名稱成本核算對象設(shè)置面積或套數(shù)的數(shù)量金額帳七、成本費用的歸集與分配土地獲得價款一般能分清成本核算對象的，可直接將土地成本計入特定的成本核算對象中；如果分不清成本核算對象，可先在“土地獲得價款”之“待分?jǐn)偝杀尽钡暮怂沩椖窟M(jìn)行歸集，然后再在有關(guān)成本核算對象間分配；也可以不進(jìn)行歸集而直接通過設(shè)定分?jǐn)偡椒ǚ峙溆嬋胗嘘P(guān)成本核算對象。有關(guān)分配方法為：按占地面積計征地價、進(jìn)行補償、繳納市政配套費時：方法一:先按小區(qū)的占地面積將土地成本分配到小區(qū);再將分配到小區(qū)內(nèi)的土的成本,按小區(qū)內(nèi)房屋等成本核算對象和道路,廣場等共用場所的占地面積進(jìn)行直接分配,然后將分配到小區(qū)內(nèi)道路,廣場等共用場所的占地面積的土地成本,按房屋等成本核算對象的占地面積進(jìn)行間接分配,計入房屋等成本核算的開發(fā)成本;房屋等成本核算對象的直接分配數(shù)加間接分配數(shù),即為該房屋等成本核算對象應(yīng)承擔(dān)的土地成本.方法二;也可將共用占地面積分?jǐn)偟椒课莸瘸杀竞怂銓ο蟮恼嫉孛娣e上,房屋等成本核算對象自身的占地面積加分?jǐn)偟墓谜嫉孛娣e,再乘以單位面積的土地成本來分配?！舭唇ㄖ娣e征（或補償）時：按成本核算對象的建筑面積來分?jǐn)?。開發(fā)前期準(zhǔn)備費，主體建筑工程費，社區(qū)管網(wǎng)工程費，園林環(huán)境工程費，配套設(shè)施費。能夠分清成本核算對象的，可直接計入成本核算對象的相應(yīng)成本項目；應(yīng)由兩個或兩個以上的成本核算對象負(fù)擔(dān)的費用，可通過各成本項目下的“待分?jǐn)偝杀尽敝怂沩椖窟M(jìn)行歸集，再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計入各成本核算對象。開發(fā)間接費◆應(yīng)先通過“開發(fā)間接費”科目分項目歸集開發(fā)間接費的實際開發(fā)數(shù)，在每月末，根據(jù)實際發(fā)生數(shù)按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計入各開發(fā)項目的各成本核算對象?！舨荒苡袃斵D(zhuǎn)讓的配套設(shè)施，留作自用的固定資產(chǎn)，均不分配開發(fā)間接費。關(guān)于借貸費用資本化◆借貸費用資本化的期限：自開發(fā)投入起至完工交付日止的貸款費用可資本化，其間開發(fā)商主動實施的停工其間不包括在內(nèi)；◆可資本化的借款費用包括：與開發(fā)項目直接相關(guān)的借款利息支出，匯兌損失等借款費用，但不包括借款手續(xù)費及傭金；◆可確定借款用途并?？顚Ｓ糜谀程囟ㄩ_發(fā)項目的，可將貸款費用直接計入受益的開發(fā)項目；不能分清、具體用途的借款費用，可采用各項累計投資額，各項目缺口資金等標(biāo)準(zhǔn)在受益的各開發(fā)項目間分?jǐn)?。八、附：“開發(fā)成本”科目編號一覽表科目名稱編號（略）開發(fā)成本土地獲得價款政府地價及市政配套費合作款項紅線外市政配套費拆遷補償費開發(fā)前期準(zhǔn)備費勘察設(shè)計費勘查丈量費規(guī)劃設(shè)計費建筑研究用房報批報建費政府報批報建費增容費三通一平費臨時道路臨時用電臨時用水場地平整費臨時設(shè)施費臨時圍墻臨時辦公室臨時場地占用費臨時圍板主體建筑工程費基礎(chǔ)工程土方護(hù)壁(坡)樁基樁基檢測降水結(jié)構(gòu)及粗裝工程門窗工程室外門窗戶門防火門公共部位精裝修大堂精裝修樓梯間精裝修屋面精裝修外立面精裝修室內(nèi)裝修廚房精裝修衛(wèi)生間精裝修廳房精裝修陽臺、露臺精裝修主體安裝工程費室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費室內(nèi)供排水系統(tǒng)費室內(nèi)采暖系統(tǒng)費室內(nèi)燃?xì)庀到y(tǒng)費室內(nèi)電氣系統(tǒng)費室內(nèi)設(shè)備及其安裝費空調(diào)及其安裝費電梯及其安裝費發(fā)電機及其安裝費高低壓配電及其安裝費消防通風(fēng)及其安裝費背景音樂及其安裝費室內(nèi)智能化系統(tǒng)費保安監(jiān)控及停車管理費用電信網(wǎng)絡(luò)費用衛(wèi)星電視費用三表遠(yuǎn)傳費用家居智能化費用社區(qū)管網(wǎng)工程費室外給排水系統(tǒng)費自來水系統(tǒng)雨污水系統(tǒng)直飲水系統(tǒng)熱水系統(tǒng)室外采暖系統(tǒng)費管道系統(tǒng)熱交換站鍋爐房室外燃?xì)庀到y(tǒng)管道系統(tǒng)調(diào)壓站室外高低壓系統(tǒng)費高壓線路工程低壓線路工程配電室開閉站室外消防系統(tǒng)費室外智能化系統(tǒng)費電信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)費小區(qū)停車管理系統(tǒng)電子巡更系統(tǒng)圍墻監(jiān)控照明系統(tǒng)園林環(huán)境工程費環(huán)境設(shè)計綠化建設(shè)費建筑小品道路及廣場建設(shè)費圍墻建造費室外照明室外背景音樂室外零星設(shè)施配套設(shè)施費游泳池會所幼兒園學(xué)校網(wǎng)球場開發(fā)間接費工程管理費工程監(jiān)理費預(yù)結(jié)算編審費行政管理費施工合同外獎金質(zhì)檢費利息營銷費用媒介廣告費廣告設(shè)施及發(fā)布費物業(yè)完善費第三章責(zé)任成本管理體系目的為提高公司成本管理水平形成分工負(fù)責(zé)、有機協(xié)調(diào)的成體系特制定本管理指引。二、方法與過程控制4.1責(zé)任成本體系釋義4.14.14.1.3責(zé)任成本體系旨在明確專業(yè)職能部門的成本管理職責(zé)，4.1.4.2責(zé)任成本體系組成要素4.2.1責(zé)任主體4.2.24.2.3責(zé)任目標(biāo)：按公司成本管理宗旨，以經(jīng)濟合理性最大的成本提升產(chǎn)品的4.2.44.2.5評價部門：及時討書并提供反饋指標(biāo)．在各部門發(fā)表自我評價的基礎(chǔ)上，就各責(zé)任成本管理結(jié)果是否經(jīng)濟合理是否符合成本管理宗旨發(fā)表評價意見．并第四章目標(biāo)成本管理實施細(xì)則方法與控制目標(biāo)成本釋義1、目標(biāo)成本是公司基于市場狀況，并結(jié)合公司的經(jīng)營計劃，根據(jù)預(yù)期售價和目標(biāo)利潤進(jìn)行預(yù)先確定的，經(jīng)過努力所要實現(xiàn)的成本指標(biāo)。應(yīng)體現(xiàn)“以經(jīng)濟合理性最大的成本提升產(chǎn)品的競爭力，并形成行業(yè)成本優(yōu)勢”的成本管理宗旨。2、目標(biāo)成本文件分為三個部分：《目標(biāo)成本測算表》《目標(biāo)成本控制責(zé)任書》《動態(tài)成本月評估》。3、《目標(biāo)成本測算表》是反應(yīng)項目的總目標(biāo)成本和分項目標(biāo)成本的金額。建設(shè)項目的總目標(biāo)成本是建設(shè)項目成本的控制線，由各分項目標(biāo)成本組成。各分項目標(biāo)成本包括各專業(yè)工程造價指標(biāo)及各種費用指標(biāo)。4、《目標(biāo)成本控制責(zé)任書》是對各項目費用的責(zé)任部門及其主要職責(zé)的說明，包括控制內(nèi)容、控制要點和手段，需要注意的已完工程的失敗教訓(xùn)。5、《動態(tài)成本月評估》反映各成本項目的動態(tài)變化情況，分析原因，提出成本控制建議。目標(biāo)成本管理原則市場導(dǎo)向原則：目標(biāo)成本管理以市場為導(dǎo)向，確保目標(biāo)利潤的實現(xiàn)。準(zhǔn)確嚴(yán)謹(jǐn)原則：目標(biāo)成本指標(biāo)應(yīng)科學(xué)準(zhǔn)確，每項來源都要有充分依據(jù)，保證目標(biāo)成本的權(quán)威性。事前控制原則：目標(biāo)成本管理貫穿于建設(shè)項目的每一階段，凡事做到事先控制為主，事中事后控制為輔，在立項、設(shè)計、施工之前發(fā)現(xiàn)問題，減少無效成本。動態(tài)管理原則：建設(shè)項目的動態(tài)成本要及時與目標(biāo)成本進(jìn)行比較并糾偏，確保建設(shè)項目總成本在目標(biāo)成本控制范圍內(nèi)。目標(biāo)成本文件制訂的步驟及時間要求項目定位階段：在投資分析和概念設(shè)計階段，根據(jù)可行性研究報告，以及營銷、設(shè)計、成本、工程、財務(wù)等相關(guān)部門互動討論確定的項目定位，完成“項目定位階段的全成本測算“。確定各項費用的計劃金額，包括設(shè)計、報建、環(huán)境配套、營銷費等，并向各費用的負(fù)責(zé)部門交底達(dá)成一致，作為各部門的工作目標(biāo)。主體建安費以設(shè)計部編制的《建設(shè)項目綜合經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)表》為依據(jù)，在五個工作日內(nèi)完成，并根據(jù)測算基礎(chǔ)，提出實施方案設(shè)計階段的成本控制目標(biāo)、措施或建議，形成《方案設(shè)計階段的成本控制建議》，以此指導(dǎo)實施方案的造價控制。實施方案階段：實施方案確定后五個工作日內(nèi)，對《項目成本測算表》進(jìn)行細(xì)化和修訂。根據(jù)各相關(guān)部門的工作現(xiàn)狀和計劃，對設(shè)計、報建、營銷等費用進(jìn)行分析或修正。建安費的控制在主要材料設(shè)備選型確定后，需增加主要材料設(shè)備的目標(biāo)成本分析。結(jié)合設(shè)計院的承諾明確各產(chǎn)品類型的限額設(shè)計指標(biāo)（如鋼筋、砼含量等），形成《施工圖設(shè)計階段的成本控制建議》，作為《設(shè)計任務(wù)指導(dǎo)書》的一部分發(fā)給設(shè)計院作為施工圖設(shè)計階段造價控制的依據(jù)。施工圖預(yù)算階段：施工圖完成后十五個工作日內(nèi)，對《目標(biāo)成本測算表》全面進(jìn)行細(xì)化和修訂，作為最終的目標(biāo)成本。并按已完成的經(jīng)驗和“責(zé)任成本體系”的要求，編制正式的《目標(biāo)成本控制責(zé)任書》，并以此指導(dǎo)招標(biāo)、施工、采購等業(yè)務(wù)活動中的成本費用使用與管理。各階段的成本測算的相關(guān)資料（成本測算表、目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書）在定稿后即時報財務(wù)管理部成本審算中心，相關(guān)數(shù)據(jù)錄入成本管理軟件。目標(biāo)成本測算表的編制1、目標(biāo)成本測算必須應(yīng)用統(tǒng)一測算表格（見附件），并體現(xiàn)量價分離的原則。2、目標(biāo)成本的制訂以項目的規(guī)劃指標(biāo)、建造標(biāo)準(zhǔn)以及各部門共同確定的銷售交樓標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)，目標(biāo)成本測算表必須附詳細(xì)的產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)及部品標(biāo)準(zhǔn)（施工圖預(yù)算階段）說明書。3、成本測算表中各成本項目的工程量，應(yīng)根據(jù)已竣工的相似工程的結(jié)算分析得出的關(guān)聯(lián)系數(shù)，由項目規(guī)劃的基本指標(biāo)（如建筑面積、基底面積、戶數(shù)、單元等）推算得出，如按“窗地比”推算門窗面積，按基底面積推算屋面面積。施工圖預(yù)算完成后《成本測算表》中的工程量，應(yīng)是按圖實際計算的結(jié)果。4、成本測算表中的單價應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品定位、交樓標(biāo)準(zhǔn)、圖紙要求按當(dāng)?shù)毓こ淘靸r計算依據(jù)、市場行情計算得出，如是參照已結(jié)算工程的單價，需注明參考數(shù)據(jù)的來源和依據(jù)。5、產(chǎn)品定位和目標(biāo)成本測算是一個互動的決策過程，需要設(shè)計、營銷、工程、成本反復(fù)溝通，標(biāo)準(zhǔn)是“滿足品質(zhì)要求的性價比最大化”。在本過程中可使用價值功能分析法得到最優(yōu)的方案。6、施工圖預(yù)算完成后《目標(biāo)成本測算表》中的材料設(shè)備，對其品質(zhì)應(yīng)有準(zhǔn)確有描述，且應(yīng)與樓盤的定位相適應(yīng)，能提供品牌和圖片說明為最佳。7、投資分析和實施方案階段的成本測算的量價分析標(biāo)準(zhǔn)不明確時，可以根據(jù)已結(jié)算工程的經(jīng)驗直接填寫可售面積單方成本或總金額，但需注明參考依據(jù)。8、各階段的成本測算應(yīng)有明顯的可對比性，即后階段的測算與原則不一致的地方應(yīng)有充分的依據(jù)和說明，原則是偏差不應(yīng)太大?！赌繕?biāo)成本控制責(zé)任書》的編制1、目標(biāo)成本控制責(zé)任書是目標(biāo)成本管理的指導(dǎo)性文件，與設(shè)計任務(wù)管理指導(dǎo)書、工程管理指導(dǎo)書等，互相補充，共同構(gòu)成項目經(jīng)營指導(dǎo)書內(nèi)容。2、目標(biāo)成本控制責(zé)任書的制定，應(yīng)按照《責(zé)任成本管理體系》要求，明確成本發(fā)生各階段的控制內(nèi)容、控制原則、責(zé)任部門等。3、《目標(biāo)成本控制責(zé)任書》應(yīng)包含以下內(nèi)容：eq\o\ac(○,1)項目概況：總規(guī)劃指標(biāo)，分期規(guī)劃指標(biāo)，工程概況，入伙時間。eq\o\ac(○,2)地價成本控制：目標(biāo)、責(zé)任部門、控制手段和要點。eq\o\ac(○,3)開發(fā)前期準(zhǔn)備費用控制：目標(biāo)、責(zé)任部門、控制指標(biāo)、控制手段和要點。eq\o\ac(○,4)主體建安、社區(qū)管網(wǎng)、配套設(shè)施費的控制：目標(biāo)、責(zé)任部門、控制指標(biāo)、控制要點，應(yīng)避免的已完工程的失敗教訓(xùn)總結(jié)；還應(yīng)包括材料的供應(yīng)方式及供應(yīng)商的選擇要求。eq\o\ac(○,5)園林環(huán)境工程及樣板間、賣場裝修費用的控制：目標(biāo)、責(zé)任部門、控制要點。eq\o\ac(○,6)開發(fā)間接費的控制：目標(biāo)、責(zé)任部門、控制指標(biāo)、控制手段和要點；包括營銷費、資本化利息、物業(yè)基金等的控制。（各成本項目的具體控制指標(biāo)詳見責(zé)任成本管理體系指引）4、營銷費的控制包括開發(fā)間接費中的“營銷設(shè)施建造費”和期間費用中的“銷售費用”?！盃I銷設(shè)計建造費”額度的確定及實施過程，均需要設(shè)計、營銷部門的密切配合，兼顧效果與成本的平衡；特別是賣場和樣板間裝修，在總額確定后，由設(shè)計部負(fù)主要控制責(zé)任，并將樣板房裝修費用的銷售收回率作為成本控制的考核指標(biāo)之一?！颁N售費用”應(yīng)結(jié)合推盤計劃，于項目定位完成后制定投放時間和費用額度計劃。5、《目標(biāo)成本控制責(zé)任書》由成本管理部負(fù)責(zé)編寫，初稿完成后反饋到設(shè)計、工程、營銷、項目經(jīng)理部、項目發(fā)展部、財務(wù)部等各職能部門討論、修改，達(dá)成一致后由各部門第一負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)，總經(jīng)理簽發(fā)執(zhí)行。目標(biāo)成本的執(zhí)行1、在項目實施過程中，應(yīng)及時反映項目成本的動態(tài)情況，由成本管理部每月出一份《項目動態(tài)成本月評估》，包括各成本項目的變化情況表，并說明原因，提出成本控制的建議。2、《項目動態(tài)成本月評估》應(yīng)包括“變更簽證統(tǒng)計表”和“項目動態(tài)成本信息表”，并作為《成本信息月報》的部分內(nèi)容，在完成后的三個日內(nèi)報財務(wù)部成本審算中心。（可在成本管理軟件中完成）3、成本管理部應(yīng)根據(jù)合同簽訂情況、預(yù)算核對情況、結(jié)算編制情況、及變更簽證金額，每月在“成本管理軟件”中對各項目的待發(fā)生成本進(jìn)行評估，在軟件中生成“項目動態(tài)成本信息表”。4、如在月內(nèi)出現(xiàn)影響成本50萬元以上的重大事項，變化發(fā)生的責(zé)任部門應(yīng)及時向成本部提供相關(guān)資料，成本部及時計算相應(yīng)成本變化金額和原因，向公司總經(jīng)理和分管領(lǐng)導(dǎo)匯報。5、在合同審批時，即時揭示施工合同和材料采同的合同造價與目標(biāo)造價的對比概況；反映營銷廣告合同、園林環(huán)境合同的額度使用情況；設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證應(yīng)做到一單一算，月結(jié)月清，并錄入成本管理軟件。6、項目結(jié)算完成后或者年度成本管理工作總結(jié)時，應(yīng)按照《目標(biāo)成本控制責(zé)任書》對相關(guān)責(zé)任部門進(jìn)行評估，并提交公司管理層作為業(yè)績考核的依據(jù)之一。7、工程項目結(jié)算后，應(yīng)按目標(biāo)成本科目分類，總結(jié)各成本項目的造價指標(biāo)和技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)，并按照“成本數(shù)據(jù)庫”的格式要求，錄入數(shù)據(jù)庫或整理成標(biāo)準(zhǔn)格式的Excel數(shù)據(jù)表作為新項目測算、結(jié)算初步審核的依據(jù)。8、項目結(jié)算完成后，應(yīng)分析項目的主要材料用量，為相似工程的限額設(shè)計提供經(jīng)驗數(shù)據(jù)。目標(biāo)成本的修訂1、施工圖確定后的測算稿為最終目標(biāo)成本，除規(guī)劃條件、政府政策、市場環(huán)境有重大改變外不得修訂。一般改變作為正常的成本動態(tài)變化在《項目動態(tài)成本月評估》中反映即可。2、工程施工和銷售過程中，如果售價、成本發(fā)生較大變化時（對利潤影響達(dá)2%），應(yīng)對目標(biāo)成本進(jìn)行修訂，并報公司總經(jīng)理批準(zhǔn)，同時報以財務(wù)部成本審算中心備案。目標(biāo)成本科目分類成本科目主要包含內(nèi)容一土地獲得價款1政府地價及市政配套費土地出讓金、土地開發(fā)費、大市政配套費、契稅、土地使用費、耕地占用稅、土地變更用途和超面積補交的地價等2合作款項補償合作方地價、合作項目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等3紅外線市政設(shè)施費紅外線道路、水、電、氣、通訊等建造費、管線鋪設(shè)費、接口補償費4拆遷補償費地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出，安置及動遷支出，農(nóng)作物補償費，危房補償費等二開發(fā)前期準(zhǔn)備費1勘查設(shè)計費勘測丈量費水文、地質(zhì)、文物和地基勘查費，沉降觀測費，日照測試費、撥地釘樁驗線費、復(fù)線費、釘線費、施工放線費、竣工面積丈量費等規(guī)劃設(shè)計費規(guī)劃費：方案招標(biāo)費、規(guī)劃設(shè)計模型制作費、方案評審費、效果圖設(shè)計費、總體規(guī)劃設(shè)計費。設(shè)計費：施工圖設(shè)計費、修改設(shè)計費、環(huán)境景觀設(shè)計費等。其他：可行性研究費、制圖、曬圖費、樣品制作費等建筑研究用房材料及施工費2報建費報批報建費1.項目報批報建費：報建時按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報批費2.交易中心手續(xù)費、人防保健費、消防配套設(shè)施費、散裝水泥集資費、白蟻防治費、墻改基金、路口開設(shè)費等、規(guī)劃管理費、環(huán)境評測費、費新材料基金（或墻改專項基金）、教師住宅基金（或中小學(xué)教師住宅補貼費）、拆遷管理費、招投標(biāo)管理費等增容費水、電、煤氣增容費3三通一平費臨時道路施工用的臨時道路設(shè)計、建造費用臨時用電施工用的臨時用電規(guī)劃設(shè)計費、臨時管線鋪設(shè)、改造、遷移、臨時變壓器安裝及拆除費用臨時用水施工用臨時給排水設(shè)施設(shè)計、建造、管線鋪設(shè)、改造、遷移等費用場地平整基礎(chǔ)開挖前的場地平整、場地清運、舊房拆除等費用4臨時設(shè)施費臨時圍墻圍墻、圍欄設(shè)計、建造、裝飾費用臨時辦公室租金、建造及裝飾費用臨時場地占用費施工用臨時占道費、臨時借用空地租費臨時圍板臨時圍板的設(shè)計、建造、裝飾費用三主體建筑工程費1基礎(chǔ)造價土石方、樁基、護(hù)壁（坡）工程費、樁基咨檢測費、降水2結(jié)構(gòu)及粗裝修砼框架（含獨立柱基和條基等淺基礎(chǔ)）、砌體、找平及抹灰、防水、垂直運輸、腳手架、超高補貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體（高層建筑的裙樓有架空層，原則上架空層結(jié)構(gòu)列入裙樓、有轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)并入塔樓）3門窗工程單元門、入戶門、戶內(nèi)門、外墻門窗、防火門等工程費用4公共部位精裝修大堂、電梯廳、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬、欄桿等精裝修費用5戶內(nèi)精裝修廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺、露臺的精裝修費用四主體安裝工程費1室內(nèi)水暖氣電室內(nèi)給排水◆給排水自來水、排水◆直飲水系統(tǒng)◆熱水系統(tǒng)室內(nèi)采暖地板熱、電熱膜、分戶燃?xì)鉅t、管道系統(tǒng)、暖氣片室內(nèi)燃?xì)馐覂?nèi)電氣工程樓棟及單元配電箱、電表箱、戶配電箱、管線敷設(shè)、燈具、開關(guān)插座、含弱電工程管盒預(yù)埋2設(shè)備及安裝通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)空調(diào)設(shè)備及安裝費用、空調(diào)管道、通風(fēng)系統(tǒng)電梯供貨及安裝發(fā)電機供貨及安裝發(fā)電機供貨、安裝、機房降噪消防系統(tǒng)含消防水、電、防排煙◆水消防系統(tǒng)自動噴淋、主體內(nèi)消火栓箱、獨立的室外消火栓系統(tǒng)◆電消防系統(tǒng)煙感、溫感、報警、消防廣播◆氣體滅火系統(tǒng)◆防排煙工程人防設(shè)備及安裝密閉門、氣體過濾裝置3弱電系統(tǒng)居家防盜系統(tǒng)陽臺及室內(nèi)紅外探測防盜、門磁、緊急按鈕對講系統(tǒng)包括可視及非可是對講三表遠(yuǎn)傳水、電、氣遠(yuǎn)程抄表有線電視有線電視、衛(wèi)星電視主體內(nèi)外布線及終端插座電話主體內(nèi)外布線及終端插座寬帶網(wǎng)主體內(nèi)外布線及終端插座五社區(qū)管網(wǎng)工程費1室外給排水系統(tǒng)室外給水系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)給水管道、檢查井、水泵房設(shè)備、以及外接的消火栓雨污水系統(tǒng)2室外采暖系統(tǒng)3室外燃?xì)庀到y(tǒng)4室外電氣及高低壓設(shè)備高低壓配電設(shè)備及安裝紅線到配電房的高壓線、高壓柜、變壓器、低壓柜；箱式變壓設(shè)備室外強電管道及電纜敷設(shè)室外強電總平線路部分室外弱電管道埋設(shè)用于電視、電話、寬代網(wǎng)、智能化布線的管道預(yù)埋、檢查井5室外智能化系統(tǒng)停車管理系統(tǒng)露天停車場管理系統(tǒng)、地下室或架空層停車場管理系統(tǒng)小區(qū)閉路監(jiān)控攝像頭、顯示屏及電氣統(tǒng)安裝周界紅外防越紅外對掃小區(qū)門禁系統(tǒng)電子巡更系統(tǒng)電子公告屏六園林環(huán)境工程費1綠化建設(shè)費公共綠化、組團(tuán)宅間綠化、一樓私家花園、小區(qū)周邊綠化2建筑小品雕塑、水景、環(huán)廊、假山等到3道路、廣場建造費道路廣場鋪設(shè)、開設(shè)路口工程及補償費等車行道廣場、人行道4圍墻建造費永久圍墻、圍欄及大門5室外照明室外燈光照明工程6室外背景音樂7室外零星設(shè)施兒童游樂設(shè)施、指示牌、標(biāo)識牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽傘七配套設(shè)施費1游泳池建造成本及配套資產(chǎn)購置2業(yè)主會所建造成本及配套資產(chǎn)購置3幼兒園建造成本及配套資產(chǎn)購置4學(xué)校建造成本及配套資產(chǎn)購置5網(wǎng)球場6設(shè)備用房配電房、水泵房土建及裝修費7車站建造費建造成本及配套資產(chǎn)購置8……八開發(fā)間接費1工程管理費工程監(jiān)理費支付給聘請的項目或工程建立單位的費用預(yù)結(jié)算編審費支付給造價咨詢公司的預(yù)結(jié)算的編制、審核費用行政管理費直接從事項目開發(fā)的部門的人員工資、獎金、補貼等人工及行政費施工合同外獎金趕工獎、進(jìn)度獎工程質(zhì)量監(jiān)督費建設(shè)主管部門的質(zhì)監(jiān)費安全監(jiān)督費建設(shè)主管部門的安監(jiān)費工程保險費2營銷設(shè)施建造費廣告設(shè)施及發(fā)布費車站廣告、路牌廣告現(xiàn)場包裝費彩旗、氣球、條幅、花架、花籃、花盆接待廳裝修、裝飾費設(shè)計、工程、裝飾等樣板間包括樣板間設(shè)計、裝修、家具、飾品以及保潔、保安、維修費。主體外搭設(shè)的樣板間還包括建造費用；主體內(nèi)樣板間銷售后回收的設(shè)計、裝修、家具、家私等費用，可從總費用中扣除。銷售模型費售樓沙盤、戶型模型等其他3資本化利息直接用于項目開發(fā)所借入資金的利息支出、匯兌損失，減去利息收入和匯兌收益的凈額。4物業(yè)管理完善費開發(fā)商承擔(dān)的由物業(yè)管理公司代管的大修基金、物業(yè)管理基金或其他專項基金，以及小區(qū)入住前投入的物業(yè)管理費九期間費用目標(biāo)成本編制可不包括此項費用，本表列明供參考，詳見《費用核算辦法》1管理費用人工費用行政費用財產(chǎn)費用其它2銷售費用詳見《費用核算辦法》媒介廣告費電視、廣播、互聯(lián)網(wǎng)、報紙、雜志、公交廣告、電子屏等廣告費用展銷費展位費、布置費、制作費等促銷活動費設(shè)備租賃費、勞務(wù)費、活動場所布置、工作人員餐費宣傳資料及禮品費售樓書、各種禮品現(xiàn)場銷售器具費飲水機、家私等銷售人工費工資、獎金、補貼等看樓交通費看樓專車運行費、修理費、司機行車費用客戶會費用銷售代理費及傭金支付專業(yè)銷售代理機構(gòu)或物業(yè)公司的代理銷售和傭金中介策劃及咨詢費支付的中介機構(gòu)進(jìn)行市場調(diào)研、銷售策劃及相應(yīng)的咨詢等費用總產(chǎn)權(quán)登記費政府收費分戶產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記費政府收費房屋交易費政府收費其他第五章工程招標(biāo)管理辦法一、總則1.1為規(guī)范集團(tuán)工程招標(biāo)管理，維護(hù)招標(biāo)單位的權(quán)益，在保證項目質(zhì)量、工期等要求的前提下，以合理低價選擇最佳投標(biāo)單位，制定本辦法。1.2本辦法適用于集團(tuán)內(nèi)所屬房地產(chǎn)公司工程項目的施工、監(jiān)理、造價咨詢招標(biāo)，其中金額在5萬元以上（含5萬元）工程施工項目、工程監(jiān)理、工程造價咨詢必須實行招標(biāo)選擇合作單位。工程招標(biāo)應(yīng)采用公開招標(biāo)或邀請招標(biāo)的方式，但無論采取何種方式，都須有三家以上投標(biāo)單位參與競標(biāo)。但下列情況除外：（1）金額在5萬元以下的工程可按照貨比三家、合理低價的原則，經(jīng)詳細(xì)填寫《考察承包人結(jié)果審批表》，報公司招標(biāo)工作小組批準(zhǔn)后確定承包人；（2）某項工程已經(jīng)過集團(tuán)審批確定了長期合作伙伴關(guān)系；（3）某些政府壟斷工程。1.3招標(biāo)應(yīng)遵循以下基本原則：1.3.1全面招標(biāo)原則：凡是符合招標(biāo)條件的工程項目都要以招標(biāo)方式確定承包人；1.3.2整體招標(biāo)原則：禁止將項目肢解或化整為零，規(guī)避招標(biāo)；1.3.3事前預(yù)算原則：施工類招標(biāo)應(yīng)先根據(jù)施工圖預(yù)算編制標(biāo)底，限制無標(biāo)底根據(jù)費率招標(biāo)；1.3.4資質(zhì)審查原則：所有投標(biāo)單位都要經(jīng)過資質(zhì)預(yù)審，符合項目要求的投標(biāo)單位才能參加項目投標(biāo)；1.3.5合理低價中標(biāo)原則：選擇的中標(biāo)單位應(yīng)是在滿足各項要求的前提下，報價低且合理；1.3.6透明公正原則：整個招標(biāo)過程務(wù)必有充分的透明度，各部門間積極配合、加強溝通、信息共享，杜絕暗箱操作；1.3.7保密原則：要做好標(biāo)底、投標(biāo)文件、評標(biāo)、定標(biāo)等內(nèi)容的保密工作，以防影響招標(biāo)的公正與效果。1.4招標(biāo)管理機構(gòu)及職能劃分1.4.1招標(biāo)管理機構(gòu)1.4.1.1公司設(shè)立招標(biāo)工作小組，招標(biāo)工作小組是公司招標(biāo)工作的決策機構(gòu)，小組成員至少包括：總經(jīng)理、副總經(jīng)理或總監(jiān)、成本管理部經(jīng)理、工程管理部經(jīng)理、項目部經(jīng)理，由總經(jīng)理擔(dān)任組長，副總經(jīng)理或總監(jiān)擔(dān)任副組長；招標(biāo)小組對定標(biāo)起集體決策的作用。1.4.1.2工程招標(biāo)的執(zhí)行部門包括工程管理部與成本管理部，兩部門應(yīng)分設(shè)招標(biāo)職能崗位，負(fù)責(zé)招標(biāo)工作的具體操作。]1.4.2職能劃分1.4.2.1工程管理部職能：投標(biāo)單位資質(zhì)預(yù)審，建立合格承包人數(shù)據(jù)庫，編制招標(biāo)文件，發(fā)標(biāo)，參與開標(biāo)，評技術(shù)標(biāo)，參與談判，控制整個招標(biāo)工作進(jìn)度，并負(fù)責(zé)組織安排全過程的招標(biāo)小組的會務(wù)，在上述各階段的招標(biāo)小組會議上，以工程部為會議主持人；1.4.2.2成本管理部職能：編制標(biāo)底，接標(biāo)，主持開標(biāo)，評經(jīng)濟標(biāo)，主持談判以及負(fù)責(zé)招標(biāo)資料的收集、整理、歸檔，在上述各階段的招標(biāo)小組會議上，以成本管理部為會議主持人；1.4.2.3項目部職能：編制招標(biāo)計劃，全過程參與招標(biāo)工作（主要是會審工作）并督促檢查招標(biāo)工和的進(jìn)展。二、合格承包人數(shù)據(jù)庫2.1合格承包人是經(jīng)各相關(guān)部門推薦并經(jīng)公司招標(biāo)工作小組審查合格的工程施工、監(jiān)理、造價咨詢單位，工程管理部主持合格承包人相關(guān)資料的收集、整理，并建立合格承包人數(shù)據(jù)庫，所有項目招標(biāo)都須從合格承包人數(shù)據(jù)庫中選擇投標(biāo)單位。2.2合格承包人符合以下要求：2.2.1證照齊全、守法經(jīng)營、管理規(guī)范；2.2.2技術(shù)力量和資金實力雄厚，在本行業(yè)中有一定的知名度；2.2.3重合同、守信用，信譽良好；2.2.4近三年無重大質(zhì)量、安全事故；2.2.5近三年與公司無訴訟。2.3對未列入合格承包人數(shù)據(jù)庫中的投標(biāo)單位，應(yīng)由招標(biāo)工作小組組織進(jìn)行考察，考察人員不得少于三人（且分屬不同部門），考察結(jié)束后填寫《承包人考察結(jié)果審批表》，經(jīng)公司招標(biāo)工作小組審查合格后列入合格承包人數(shù)據(jù)庫中。2.4合格承包人資格評審2.4.1合格承包人資格（并非終身制），每隔一定時間應(yīng)對其進(jìn)行重新評審。2.4.2對于簽署承包合同的承包人，成本管理部應(yīng)對其履約情況進(jìn)行評審，評審主要內(nèi)容為承包人工作質(zhì)量、進(jìn)度、配合情況等，評審結(jié)果經(jīng)招標(biāo)小組審查后作為該承包人綜合記錄。2.4.3招標(biāo)工作小組根據(jù)承包人的評審情況決定該承包人是否在合格承包人數(shù)據(jù)庫中保留。三、招標(biāo)工作程序部門程序成本管理部工程管理部項目部1、制定招標(biāo)計劃參與并提出意見主持開標(biāo)會議，根據(jù)項目情況制定招標(biāo)詳細(xì)計劃提出招標(biāo)項目、時間計劃、技術(shù)交底等要求2、編制招標(biāo)文件編制標(biāo)底、審查修改標(biāo)書中經(jīng)濟條款等工作主持編制招標(biāo)文件參與并提出意見3、發(fā)布招標(biāo)信息或投標(biāo)邀請函選擇投標(biāo)單位并提出意見主持信息發(fā)布及選擇投標(biāo)單位選擇投標(biāo)單位并提出意見4、發(fā)標(biāo)、答疑參與并負(fù)責(zé)經(jīng)濟標(biāo)部分的答疑主持發(fā)標(biāo)、答疑會議，審本投標(biāo)單位資質(zhì)參與并負(fù)責(zé)有關(guān)技術(shù)交底、答疑5、開標(biāo)主持接標(biāo)工作，主持開標(biāo)會議參與會議并提出意見參與并提出意見6、評標(biāo)主持評標(biāo)會議、負(fù)責(zé)評審經(jīng)濟標(biāo)、談判評審技術(shù)標(biāo)并與投標(biāo)單位談判提出意見并根據(jù)情況參與談判7、定標(biāo)、發(fā)中標(biāo)通知招標(biāo)工作小組副組長主持，集體表決定標(biāo)，并發(fā)出中標(biāo)通知8、資料管理成本管理部主持招標(biāo)資料的收集、整理、歸檔工作（應(yīng)指定專人負(fù)責(zé)資料管理）；工程管理部進(jìn)一步完善合格承包人數(shù)據(jù)庫3.1招標(biāo)文件3.1.1標(biāo)準(zhǔn)(示范)招標(biāo)文件標(biāo)準(zhǔn)(示范)招標(biāo)文件由工程管理部組織成本管理部、財務(wù)部及法律人員共同起草，經(jīng)公司招標(biāo)工作小組審核后，作為公司該類招標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)示范文本。3.1.2施工招標(biāo)文件內(nèi)容施工招標(biāo)文件應(yīng)包括正文和附件。正文包括：招標(biāo)內(nèi)容、招標(biāo)范圍、項目簡介、工期、質(zhì)量要求、造價要求、投標(biāo)須知、投標(biāo)截止日期、開標(biāo)時間和地點、評標(biāo)辦法、違約責(zé)任及特別約定、相關(guān)規(guī)范、投標(biāo)文件格式；附件包括：施工圖紙、擬簽標(biāo)準(zhǔn)合同（合同中應(yīng)明確發(fā)包人要求的所有內(nèi)容）。其中施工招標(biāo)文件的造價要求應(yīng)包括：定額及計價文件約定；合同價包含范圍，甲方分包的范圍；工程款支付方式；主材價格在標(biāo)書中詳細(xì)明確；甲供材料和限價材料的范圍及其價格結(jié)算辦法；簽證、變更的處理及費用確定的原則；材料、設(shè)備調(diào)差；報價明細(xì)表；開辦費、施工組織措施費、文明現(xiàn)場施工費、趕工費、擾民費等費用明確的計取方式；總價結(jié)算方式。3.1.3施工類項目招標(biāo)，正常情況下，應(yīng)根據(jù)施工圖編制標(biāo)底。標(biāo)底做為評標(biāo)的重要依據(jù)，應(yīng)力求準(zhǔn)確、全面，不得漏項。3.1.4施工類項目限制采用費率招標(biāo)。如確因施工圖不能及時提供但經(jīng)營需要而采用費率招標(biāo)，則工程第一期應(yīng)嚴(yán)格按《公司工程評標(biāo)、定標(biāo)評審表》會審，經(jīng)分公司第一負(fù)責(zé)人簽字批準(zhǔn)，并及時報總部財務(wù)部成本管理組備案；后期相似工程如仍采用費率招標(biāo)，則應(yīng)經(jīng)分公司第一負(fù)責(zé)人和集團(tuán)主管副總簽字批準(zhǔn)，并報總部財務(wù)部成本管理組備案；在有詳細(xì)施工圖的情況下，嚴(yán)禁采用費率招標(biāo)?？偛控攧?wù)部成本管理組對各分公司費率招標(biāo)情況進(jìn)行跟蹤監(jiān)控，定期檢查。3.1.5采用費率招標(biāo)的項目，特別要求投標(biāo)單位按招標(biāo)文件規(guī)定對以下費用作出詳細(xì)、明確的說明（是否計取，如何計取），這類費用包括：開辦費、施工組織措施費、擾民費、文明現(xiàn)場施工費、趕工費用、總承包配合管理費等。3.2招標(biāo)信息發(fā)布及投標(biāo)邀請3.2.1公司招標(biāo)的項目在當(dāng)?shù)刂饕獔蠹埳匣蚪ㄔO(shè)交易服務(wù)中心發(fā)布招標(biāo)信息，并按政府有關(guān)部門規(guī)定辦理手續(xù)。3.2.2實行邀請招標(biāo)，選擇投標(biāo)單位的工作由工程管理部主持；工程管理部、成本管理部、項目部等共同參與并分別從合格承包商承包人數(shù)據(jù)庫中選擇等數(shù)量的投標(biāo)單位進(jìn)行邀請招標(biāo)。3.2.3如合格承包人數(shù)據(jù)庫中沒有合適的投標(biāo)單位，應(yīng)由招標(biāo)工作小組組織進(jìn)行考察確定（考察人員不得少于三人且分屬不同部門），補充、完善該數(shù)據(jù)庫。3.3發(fā)標(biāo)3.3.1招標(biāo)文件的發(fā)放和答疑由工程管理部組織。3.3.2公開招標(biāo)的項目，要按照合格承包人標(biāo)準(zhǔn)和項目要求對投標(biāo)單位進(jìn)行審查，審查合格的投標(biāo)單位才能領(lǐng)取招標(biāo)文件。3.3.3招標(biāo)答疑要做好記錄工作，該記錄將作為招標(biāo)文件的附件一并發(fā)給投標(biāo)單位。3.4開標(biāo)3.4.1按招標(biāo)應(yīng)規(guī)定：投標(biāo)單位應(yīng)在規(guī)定日期之前將投標(biāo)文件送交成本管理部，投標(biāo)截止日期之后，原則上不再接受任何投標(biāo)文件。3.4.2成本管理部主持開標(biāo)工作，開標(biāo)工作應(yīng)集體、現(xiàn)場拆封，過程需作好記錄，參加開標(biāo)的全體人員簽字確認(rèn)。3.5評標(biāo)、定標(biāo)3.5.1評標(biāo)、定標(biāo)應(yīng)按照貨比三家的原則進(jìn)行充分、科學(xué)的比較和論證（可采取綜合評議或其他方式）。3.5.2中標(biāo)單位應(yīng)滿足招標(biāo)文件的實質(zhì)性要求，并且投標(biāo)價格是合理低價；對于技術(shù)簡單、規(guī)模不大的施工招標(biāo)應(yīng)按最低報價確定中標(biāo)單位。3.5.3成本管理部主持招標(biāo)項目的評標(biāo)工作，招標(biāo)工作小組全體人員參與（與投標(biāo)單位有利害關(guān)系的人員不得參與評標(biāo)），工程管理部評審技術(shù)標(biāo)，成本管理部評審經(jīng)濟標(biāo)。3.5.4評標(biāo)過程中，如果不同投標(biāo)單位的綜合評價結(jié)果相同或很相近，其中與甲方在類似工程中有過良好合作關(guān)系的投標(biāo)單位可考慮其在企業(yè)實力（信譽、項目經(jīng)理資質(zhì)、施工經(jīng)驗）方面的綜合評標(biāo)權(quán)重，填報《公司工程評標(biāo)、定標(biāo)評審表》，在同等條件下，優(yōu)先中標(biāo)。3.5.5招標(biāo)工作小組應(yīng)根據(jù)招標(biāo)文件中的各項指標(biāo)要求，制定評標(biāo)辦法，并結(jié)合項目目標(biāo)成本指導(dǎo)書，客觀、公正地對所有投標(biāo)文件進(jìn)行評價。評標(biāo)人員對投標(biāo)文件有疑問時，可向投標(biāo)單位問詢并要求其做出書面解釋，但該解釋不得對投標(biāo)文件進(jìn)行實質(zhì)性修改。3.5.6確定中標(biāo)單位后3天內(nèi)，招標(biāo)工作小組向中標(biāo)單位發(fā)出中標(biāo)通知書，并將中標(biāo)結(jié)果以書面形式通知其他投標(biāo)單位。3.5.7下列情況須重新招標(biāo)：3.5.7.1投標(biāo)單位相互串通投標(biāo)，投標(biāo)單位以向招標(biāo)工作小組成員行賄的手段謀取中標(biāo)的；3.5.7.2投標(biāo)單位以他人名義投標(biāo)或以其他方式弄虛作假，騙取中標(biāo)的；3.5.7.3開標(biāo)后，發(fā)現(xiàn)所有投標(biāo)皆不滿意，例如各標(biāo)價皆高出標(biāo)底價，不在合理報價范圍之內(nèi)；3.5.8整個評標(biāo)、定標(biāo)過程需要做好記錄，全體參加評標(biāo)人員簽字確認(rèn)。3.6簽定合同3.6.1在中標(biāo)通知規(guī)定的簽定合同時間內(nèi)，成本管理部負(fù)責(zé)按照招標(biāo)文件中的合同條件和中標(biāo)單位的相關(guān)承諾與中標(biāo)單位簽訂承包合同。3.6.2應(yīng)加強與當(dāng)?shù)卣袠?biāo)辦等政府有關(guān)部門的溝通，積極配合政府部門的工作，爭取政府部門的支持。3.6.3在配合當(dāng)?shù)卣块T有關(guān)招標(biāo)工作的同時，全面考慮各種不確定因素，注意規(guī)避各種風(fēng)險，確保合同實際利益條款（讓利優(yōu)惠、承包人資金墊付等）的有效執(zhí)行。3.6.4具體情況參照《公司房地產(chǎn)工程合同管理辦法》執(zhí)行。四、其他規(guī)定4.1投標(biāo)結(jié)束后，成本管理部應(yīng)做好項目招標(biāo)資料（招標(biāo)文件、投標(biāo)文件、承包人考察結(jié)果審批表、答疑記錄、開標(biāo)和評標(biāo)的記錄、評定標(biāo)評審表、相關(guān)會議紀(jì)要等）的收集、整理、歸檔工作。4.2招標(biāo)工作小組人員及其他相關(guān)人員應(yīng)嚴(yán)格遵守公司員工守則和職業(yè)道德，不得與投標(biāo)單位私下接觸，不得接受投標(biāo)單位的財物或其他好處，不得泄露標(biāo)底，不得透露有關(guān)評標(biāo)的任何情況；否則，按公司有關(guān)制度進(jìn)行處罰，觸犯國家法律的移送檢察機關(guān)。4.3本管理辦法各分公司務(wù)必嚴(yán)格執(zhí)行；在執(zhí)行過程中，如與實際情況確有不合適之處，執(zhí)行部門可根據(jù)實際情況請示（修改）集團(tuán)財務(wù)部、設(shè)計工程部。5表格承包商考察結(jié)果審批表編號：03-20-F1版本：A/0表格生效日期：2001年09月01日序號：日期：年月日考察單位名稱考察內(nèi)容基本情況（成立日期、注冊資金、企業(yè)性質(zhì)、資質(zhì)等級、營業(yè)執(zhí)照等有關(guān)證書）技術(shù)經(jīng)濟情況（人員組成、施工機械設(shè)備、固定資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、負(fù)債、流動資金）近年（在建）工程一覽（施工質(zhì)量、獲獎等）其他情況（信譽、與業(yè)主配合等）參與考察人員簽名公司招標(biāo)小組意見項目部工程管理部成本管理部其他部門及公司領(lǐng)導(dǎo)工程開標(biāo)記錄編號：03-20-F2版本：A/0表格生效日期：2001年09月01日序號：招標(biāo)項目：開標(biāo)時間：編號投標(biāo)單位名稱投標(biāo)價（元）標(biāo)價名次備注12345678910招標(biāo)小組會簽欄工程評標(biāo)、定標(biāo)評審表編號：03-20-F3版本：A/0表格生效日期：2001年09月01日序號：第次評標(biāo)會日期：年月招標(biāo)項目招標(biāo)內(nèi)容建筑面積承包方式投標(biāo)單位投標(biāo)文件評審結(jié)果報價（費率）付款方式優(yōu)惠條件工期質(zhì)量企業(yè)實力（信譽、項目經(jīng)理資質(zhì)、施工經(jīng)驗）評標(biāo)概要及定標(biāo)結(jié)論招標(biāo)工作小組定標(biāo)會簽項目部工程管理部成本管理部其他部門及公司領(lǐng)導(dǎo)投標(biāo)承諾函致：我方已經(jīng)詳細(xì)閱讀了貴公司關(guān)于工程的招標(biāo)文件、標(biāo)準(zhǔn)合同、施工圖等附件，完全理解了其中的內(nèi)容，現(xiàn)參加此項工程投標(biāo)，所作承諾如下：一、工程造價：1.我方完全接受招標(biāo)書、標(biāo)準(zhǔn)合同、施工圖等附件中有關(guān)計價方式、付款方式、工期、質(zhì)量、獎罰措施等全部要求，則：投標(biāo)總價合計為元，我主愿意在上述投標(biāo)總價基礎(chǔ)上