北京新街口項目前期市場調(diào)查及初步可行性論證報告

北京街口工程前期市場調(diào)查及初步可行性爭論報告調(diào)查和爭論的背景與目的為了更大的實現(xiàn)宏信公司跨地區(qū)、跨業(yè)態(tài)擴張的戰(zhàn)略目標(biāo)，依據(jù)公司高層的意圖，在高層前期多方面接觸和考察的根底上，在選定了地區(qū)、區(qū)域和工程地塊的前提下，開放了這次調(diào)研。本次調(diào)研活動所針對的調(diào)研對象為北京市街口地段的一個危改工程的非配套公建工程，屬于比較典型的復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)工程。202359523力，再加上外部一些不行抗因素，本次調(diào)研僅僅收集了初步的數(shù)據(jù)和信息，整個報告重點在于對北京市的相關(guān)市場狀況的調(diào)查和在此根底上的初步開發(fā)建議。備注：非配套公建是指不是針對住宅工程本身而修建的公共建筑。工程簡介總用地：55.24總保存用地：1055代征用地：9.69公頃用地平衡表居住區(qū)建設(shè)用地：35.00居住用地(含配套公建用地)：10.09非配套公建用地：12.33其中道路用地：4.94綠化率：22.5%總建筑面積：90.687地上總建筑面積：79.287居住建筑面積：28.81總用地：55.24總保存用地：1055代征用地：9.69公頃用地平衡表居住區(qū)建設(shè)用地：35.00居住用地(含配套公建用地)：10.09非配套公建用地：12.33其中道路用地：4.94綠化率：22.5%總建筑面積：90.687地上總建筑面積：79.287居住建筑面積：28.81萬平方米(地上)其中 萬平方米(地上)地下總建筑面積：11.40容積率：2.33總居住戶數(shù)：4136總居住戶數(shù)：4136地上停車：1000輛地下停車：4300A序號分區(qū)用途用面地積A序號分區(qū)用途用面地積建筑面E、F用地面積(平方米㎡)方㎡)米序號途建筑面方米)HB、G序號分區(qū)用地面積用途 (平方米)建筑面方米)A-8賓館30000F-1業(yè)891045500A-7-1商業(yè)60020F-4業(yè)359317560A-6商業(yè)12300E-4辦公18000A-5商業(yè)20230E-3-B業(yè)18040A-9辦公E-3-A\商業(yè)21000業(yè)34029000A-8-1消遣4000A-7-2辦公21960A-12幼兒園18472023合計49163171280合計26472109000綠化用地9500綠化用地3800分用地建筑面序號區(qū)面積用方米)途米)H-1辦公27000G-1商業(yè)1363045000H-2辦公24400B-4消遣711421000H-3辦公23500H-4辦公16800H-5辦公468621500合計26942112100合計2074466000綠化用地9600綠化用地2167+2679=4846H20綠地工程總用地面積：123321工程總綠化面積：27746綠化率：19.35%11、桃園二期危改工程的非配套公建商業(yè)用地也“北京街口商業(yè)文化步行街〔暫定方案12、總占地7.68公頃13、 建筑積地上約36萬H20綠地工程總用地面積：123321工程總綠化面積：27746綠化率：19.35%開發(fā)背景分析18、依據(jù)《北京市“十五”時期商業(yè)進展規(guī)劃19、北京市將在“十五”期間內(nèi)搭建以“兩網(wǎng)三區(qū)三圈十城十街400業(yè)網(wǎng)絡(luò)格局。這對于本工程既是挑戰(zhàn)又是機遇。商業(yè)進展的重點是：促進兩網(wǎng)，即促進連鎖商業(yè)網(wǎng)和電子商務(wù)網(wǎng)的進展；提高三區(qū)，即提高城市中心區(qū)〔欄三個商業(yè)中心，商務(wù)中心區(qū)〔包括建國門外、朝陽門外兩個商業(yè)中心，中關(guān)村科技園區(qū)商業(yè)進展的水平；富強三圈，即進展三環(huán)路周邊以零售商業(yè)為主的商業(yè)圈，四環(huán)路周邊以大型專業(yè)市場、批發(fā)市場和商業(yè)物流配送區(qū)為主的商業(yè)圈；開拓十城，即開拓十個遠郊區(qū)〔縣〕中心城鎮(zhèn)的商業(yè)中心；培育十街，即培育十條左右各具經(jīng)營特色的商業(yè)街400400加快進展四類商業(yè)，即加快進展發(fā)揮北京優(yōu)勢的效勞會展商業(yè)、旅游休閑商業(yè)、科技文化商業(yè)和綠色生態(tài)商業(yè)。依據(jù)這個規(guī)劃，本工程應(yīng)當(dāng)定位在“十街”的范疇，兼顧“社區(qū)商業(yè)”的功能，同時對“兩網(wǎng)區(qū)”起到補充的作用。20、北京市房地產(chǎn)總體狀況概述寫字樓2023300CBD、中關(guān)村、金融街〕呈現(xiàn)不同的走勢〔奧運村、傳媒大道〕前景較為看好，實力也不容無視。從需求方面來看，中資機構(gòu)仍舊勢需求的主力，外資的需求增長緩慢。商業(yè)用房批發(fā)市場等用于商業(yè)用途的房地產(chǎn)開發(fā)越來越富有吸引力。2023宅郊區(qū)化大大刺激了商業(yè)房地產(chǎn)市場。盡管目前北京市商業(yè)總規(guī)模較大，但是人均面積均顯缺乏〔從經(jīng)濟進展的規(guī)律看，商鋪總面積與人口售態(tài)勢，市場前景較為樂觀。其中以底商的勢頭最為迅猛，現(xiàn)在北京市開發(fā)的住宅、寫字樓、酒店等，絕大局部都帶有兩到三層的底商。獨立商鋪〕開發(fā)向整體開發(fā)和經(jīng)營進展，開發(fā)大型商廈和綜合商業(yè)物業(yè)成了一種市場的必定趨勢，并且能為開發(fā)商帶來客觀的利潤空間。市場還沒有完全形成，只有消費市場贏了，商投資者才能贏。因此投資者在置業(yè)的時候格外留神和慎重。很多開發(fā)商為了消退投資者顧慮，很早就引如專業(yè)的商業(yè)物業(yè)治理公司，如上海的天地、香港的戴德梁行等進展總體規(guī)劃、招商、后期推廣和物業(yè)治理。商住公寓商住公寓經(jīng)受了以商住兩用一般住宅——具有較強商務(wù)功能的SOHO——戶型可以作多種分割的STUDIO。爭著宣傳其“商住”概念，可見各開發(fā)商都看好商住公寓的需求市場。行政治理局規(guī)定，從事餐飲、歌舞消遣、供給互聯(lián)網(wǎng)上網(wǎng)效勞場所和洗4〔含居民住宅樓和商住兩用底商樓層〕房屋作為企業(yè)〔或個體工商戶〕住宅〔經(jīng)營場所4〔家〕織出具的同意函，否則不予受理。以上規(guī)定加速了商住公寓的進展。而2030%的按揭買房，按揭期2070的，即使有可能也只能五成左右，按揭年限也要短得多，使用年限也要20住宅2023有由于近幾年商品房供給量的大量增加而減弱，反而有所擴大。北京市城區(qū)住宅價格有所下降，郊區(qū)價格有所上揚；城鐵的開通帶動了其沿線房地產(chǎn)的活潑；經(jīng)濟適用房也四周開花；戶型構(gòu)造的需求呈現(xiàn)兩極化，大面積豪宅和小面積小戶型大行其道；低密度住宅市場份額逐步增加，并且受到市場的關(guān)注和認可?？傮w來看，北京市的房地產(chǎn)市場供給量激增，交易額也相應(yīng)增加，價格投資型物業(yè)開頭在萎縮，投資者更趨于理性。小戶型市場人們的追趕熱點。21、北京市房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策概述《經(jīng)濟適用房價格治理方法》該《方法》對經(jīng)濟適用房作出了的規(guī)定：經(jīng)濟適用房基準(zhǔn)價格由開發(fā)本錢、稅金和利潤三局部組成。它的實施加快了經(jīng)濟適用房市場化的進程。北京出臺規(guī)定解決商品房空置問題品房空置面積，到達有效防止北京房地產(chǎn)市場過熱的目的。關(guān)于北京市城鎮(zhèn)居民購置經(jīng)濟適用房有關(guān)問題補充規(guī)定的通知庭購置經(jīng)濟適用房、超標(biāo)購置大面積高總價經(jīng)濟適用房等不合理現(xiàn)象。拆遷戶購房稅收優(yōu)待條件再放寬房不行無視的一局部。北京市建委規(guī)定：不〔6〕許銷售未經(jīng)裝修的毛坯房北京市空置房免征契稅政策年底叫停個人住房擔(dān)保貸款貼息中心依據(jù)商業(yè)性個人住房貸款和住房公積金個人貸款的利息差進展貼息。該貸款政策的出臺，會對刺激個人購房消費起到肯定的作用，首批可進展貼息的住宅工程是該政策的最大受益者。建行推出“轉(zhuǎn)按”業(yè)務(wù)該項金融政策規(guī)定，購置貸款尚未還清的二手房可以貸款，這將大大促進北京房地產(chǎn)三級市場的進展。北京市執(zhí)行基準(zhǔn)地價表依據(jù)不同用途土地的特點及相應(yīng)地價水平，商業(yè)、綜合和居住用地的基宣武、海淀、朝陽區(qū)為一到六類地段，豐臺、石景山為三到九類地段，其他郊區(qū)縣處于六到十類地段。22、北京市市政建設(shè)概述五塔寺路改建流從西直門外大街通往西三環(huán)的交通流量。規(guī)劃八大樞紐三年建成北京市共計規(guī)劃了八大公交樞紐，動物園、西直門、東直門公交樞紐都已經(jīng)開工，還有六里橋、北京西站南廣場、望京、一畝園、四惠橋建2023五環(huán)路最終一段全線啟動2004南北花市大街通車健翔橋改造工程主要交通樞紐接點。其改造工程將于明年上半年全部完工。7〕南城將形成第五商圈馬家堡西路的通車有利于西單、莊勝等商業(yè)圈對南城的滲透，真正縮短北京南城和北城的差距。工程分析1、工程用地區(qū)位關(guān)系該工程位于西直門內(nèi)大街北側(cè)，街口北大街西側(cè)。它向南經(jīng)過平安大道、西四通至西單，向北是積水潭、街口外大街，向西是西直門外大街，向東為三海景區(qū)。地塊外形為反“L”形。〔詳見附圖〕2、工程用地性質(zhì)A它以商業(yè)為主，集商業(yè)、消遣、休閑、餐飲、辦公和商住為一體。3、周邊環(huán)境〔街口商業(yè)區(qū)商場——街口商場，但是它的經(jīng)營狀況不是很好；工程的需要拆遷的部門IT街。景觀：它的東面什正在規(guī)劃和建設(shè)的什剎海金絲套民俗風(fēng)情旅游區(qū)，其中包含了西海、后海和前海三大景區(qū)，還有宋慶齡故居、四合院景觀。地塊周邊還有徐悲鴻紀(jì)念館、匯通祠、廣化寺得感景觀。文化教育：在工程圍繞的桃園二期危改工程的中間，有教育學(xué)院西區(qū)分院及其附屬中學(xué)、街口電影院等。交通狀況現(xiàn)狀：該區(qū)域的地面交通很興旺，但是比較擁擠，東西和南北的路面寬度或許為四車道。它的西面是西直門交通樞紐、北面在街口和二環(huán)交很近便。從北面西面去往西單的公共汽車絕大局部都要經(jīng)過此處。它也是中關(guān)村商圈和金融街商圈的連接點。但是目前它的主干道還是一個“丁”字路口，往東去往三海〔前海后海西海〕風(fēng)景區(qū)的路面還是很小的胡同。202370一個站口〔出入口。依據(jù)原有方案現(xiàn)在的“丁”字形路口向東要擴展為“十”字形，也就是說要把街口和三海區(qū)域連接起來，但是目前什剎海周邊的整體規(guī)劃方案需要調(diào)整，調(diào)整后的方案要年底才能得知。4、本工程的規(guī)劃說明〔依據(jù)上報北京市規(guī)劃委員會的初步方案〕地下二層：為車庫和卸貨區(qū)地下一層：為商業(yè)區(qū)、下沉式廣場、貨區(qū)倉庫和酒店機房區(qū)地上一層：為辦公樓大堂、酒店大堂、商業(yè)、中庭、步行通道地上二到五層〔標(biāo)準(zhǔn)層五層以上：為寫字樓和酒店分區(qū)說明：A94521000平方米A8453A8-1154A7-14560020平方米A7-22421960A62412300A5242以上占地面積：47316171280A12184725、現(xiàn)有規(guī)劃方案評析8〕9〕本工程的商業(yè)局部可能要到達10〔11〕是否有這么大的市場容量來支撐這么大的體量是一個問題，而12〕且商業(yè)局部大局部都規(guī)劃到五層13〕更加了工程的難度和風(fēng)險。14〕15〕其中規(guī)劃了3萬16〕平方米17〕假設(shè)再運作的前期能夠引入整體購置者或者整體長期18〕則是可行的。但是假設(shè)在建成之后再去出售或者作為公司的固定資產(chǎn)進展招商和治理19〕〔20〕原規(guī)劃方案中的商業(yè)、消遣、賓館以及辦公的用地性質(zhì)是否能夠作大的變更是一個很重要的因素。由于依據(jù)原規(guī)劃方案，〔21〕其中的物業(yè)形態(tài)配比很不22〕23〕必需對其進展大的調(diào)整以降低風(fēng)險。市場分析工程的業(yè)態(tài)作一個根本分類，它可以包括商業(yè)〔商鋪或商業(yè)中心、寫字樓、商住公寓、住宅〔以小戶型為主〕四種根本物業(yè)形態(tài)。以下就是對這四種物業(yè)形式北京市的市場分析〔一〕商業(yè)局部1、北京市商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)綜述批發(fā)市場等用于商業(yè)用途的房地產(chǎn)開發(fā)越來越富有吸引力。據(jù)悉，北京5正在建設(shè)之中。交通帶旺商業(yè)房地產(chǎn)。列入北京的“十五”規(guī)劃的四條環(huán)線：二環(huán)、三環(huán)、四環(huán)、五環(huán)構(gòu)成北流。百盛、華普、華聯(lián)、萬通、官園等商場通過二環(huán)帶來了大量客流。三環(huán)路是家居用品的一個環(huán)型商圈，很多家居用品，包括各種各樣的家構(gòu)成了“廚房用具”的一個商圈，是為居民家庭廚房里各種各樣的用具85%的商品都是從外進京。為了使大量的物流不至于導(dǎo)致城市交通堵塞。很多批發(fā)配送中心、物流中心靠近五環(huán)。從物流角度來講，從城市的外環(huán)帶往城市中心輸，重復(fù)運輸。另外，北京市規(guī)劃還有4002023150了連接。貴友大廈、城鄉(xiāng)貿(mào)易中心、國貿(mào)等都實行了的相關(guān)策略，將地鐵站與商場連通，從而對吸引客源產(chǎn)生了樂觀的影響。住宅郊區(qū)化刺激商業(yè)房地產(chǎn)。北京城市規(guī)劃確定了北苑、酒仙橋、東壩、定福莊、閥頭、南苑、豐臺、10102023年，十個邊緣集團的人口總量將到達20014通縣、亦莊、黃村、良鄉(xiāng)、房山鎮(zhèn)、長辛店、門成鎮(zhèn)、沙河、昌平、延14業(yè)進展的主要地帶。休閑商業(yè)也將在這個地帶進展。北京商貿(mào)學(xué)院教授王希來指出：對于商業(yè)經(jīng)營而言，人口的聚攏是一種穩(wěn)定的商機，這種商機對于商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)供給了可觀的前景。商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)留意事項。專家指出：目前，對于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)而言，北京存在區(qū)域構(gòu)造與商業(yè)效勞的配比問題。比方說天通苑、回龍觀、望京，不管是住宅還是商業(yè)房地產(chǎn)，開發(fā)規(guī)模都是很大的。但是，在這樣的區(qū)域，要開發(fā)什么樣的商業(yè)地產(chǎn)、多大面積的商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)效勞的實際需求和商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)面積即商業(yè)效勞的配比還要進展認真調(diào)查和測算。此外，要從商業(yè)房地產(chǎn)的買家角度去分析。買家通常要考慮三個條件，一是人口數(shù)量。人口數(shù)量不夠，開發(fā)商是不情愿去開發(fā)的，投資商也不愿問津。二是人口流向。團結(jié)湖小區(qū)在“文革”以前就形成規(guī)模了，但到七十年月中期，小區(qū)中的商業(yè)設(shè)施大局部都虧損，就是沒有考慮到人口的流向的問題。城市人口有一種向心性的購物心理，從環(huán)路外向里滲透，但反過來從里比方，商場定位給消費者層次中的富有層供給效勞，就要有相應(yīng)的交通條件如停車場等。2、關(guān)注三種類型住宅底商北京舊城區(qū)的改造和拆遷使很多門面房、老的沿街店面消逝，擁有資本所看中的，小業(yè)主開頭查找出口?；谶@些緣由，近期北京市住宅底商的銷售狀況普遍比較好，市場前景樂觀。概念型底商叫好未必叫座。的概念和主題包裝。而就市場反響來看，概念型住宅底商的招商效果也確實令人滿足，不僅如此，底商與住宅的銷售相輔相成，開發(fā)商真可值。究其緣由是，有工程自身條件的限制，有投資商實力的欠缺，也有發(fā)商敲響警鐘，為底商作主題包裝只是第一步，后期對主題概念的實施和掌握更加重要。局部概念型底商根本狀況工程名

商業(yè)面積售價稱米)〔元/平米〕方〕現(xiàn)代城大望橋2023020230-2300025-28稱米)〔元/平米〕方〕現(xiàn)代城大望橋2023020230-2300025-28已完售歐陸經(jīng)典亞運村以東2023013000-21000待定出中售老番街朝陽門外40002500054〔使用面積〕出中售

租 金〔//狀態(tài)潛力型底商“時間”問題考驗投資商。市場潛力是投資者選擇物業(yè)的重要因素。如位于亞運村的風(fēng)林綠洲，由人氣分散力強大，近幾年內(nèi)的市場潛力不容無視，是難得的投資寶地。局部潛力型底商根本狀況商業(yè)面積售價局部潛力型底商根本狀況商業(yè)面積售價租金〔/位置/狀態(tài)稱月/平方建面〕米)面)百朗園五棵松100001000016-22已售完九 2023亞運村400019800600/年出售中心東三環(huán)30000待定待定建設(shè)中成熟商圈住宅底商有利可圖。此類底商由于周邊的商業(yè)已形成肯定氣候，擁有大量的、穩(wěn)定的消費群體，投資風(fēng)險小。因此，擁有高回報率也在情理之中。成熟商圈內(nèi)的住宅底商雖然在位置和人氣上占有確定優(yōu)勢，然而，投資商鋪的其他條件〔如：樓層、格局、層高、廣告位、硬件設(shè)施等〕也格外重要。以北京科技會展中心為例，其首層店鋪的出租效果很好，但二層、三層，雖然局部成熟商圈底商根本狀況工程名商業(yè)面積售價局部成熟商圈底商根本狀況工程名商業(yè)面積售價租金〔美元/稱位置米)〔元/平米〕/面〕狀態(tài)國展家附100002300022已售完園近北京科商300014000-2400030-43已售完技會展中心場旁邊東方銀座東直門4000030000待定未開盤起點蘇州橋1280012023待定已售完3、商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險2023鋪熱還涉及小城鎮(zhèn)。商鋪投資進展迅猛的緣由。1消費者投資意識的多元化。過去，2不3少人投資股票、住宅，4但利潤回報空間漸漸縮小。商鋪投資相對于股市和住宅，5 率較高。一般來講，6商鋪投資回收周期是6-8年，7 此后年出租收益率為16%左右。商鋪投資剛剛興起，8投資者都想在此掘“第一桶金。9大城市的商鋪進展空間大。隨著郊居化速度的加快，10城市居民外遷已是大勢所趨。人們的衣、食、日用消費，11大都需要接近便捷的商業(yè)網(wǎng)點實現(xiàn)，12這個商業(yè)空當(dāng)恰恰是商鋪的進展空間。13商鋪可出租、亦可經(jīng)營的敏捷方式也是吸引投資者的重要因素。隨著我國參加WTO，1415人們就業(yè)選擇日趨16不1718這種30-805019元左2021正好可圓這局部人“當(dāng)老板”的夢。商鋪投資中的風(fēng)險。100%開發(fā)商、投資者皆曰“形勢大好去，甚至?xí)拐麄€商鋪區(qū)沒落。商鋪的風(fēng)險還在于：22商鋪投資風(fēng)險性比住宅投資大。住宅假設(shè)高租金租不23 可以低租金出租，25 租住宅的人要比租商鋪的人多得多實在租還可以自己住。商鋪假設(shè)定位沒把握好，28往往低租金也租不29出去，30只能“砸”在自己手里，31 很難另有用途。3233確定因素多?？茖W(xué)的商鋪營銷鏈應(yīng)當(dāng)是：開發(fā)商——投資者——經(jīng)營商家——消費市場，34這樣一環(huán)扣一環(huán)的完整體系只有消費市場贏，35 商家、投資者才能贏。往往環(huán)境的一個變化， 36如交通改道、學(xué)校搬遷，37 社區(qū)規(guī)劃轉(zhuǎn)變，而38使“旺鋪”變成“冷鋪。這些變化也是投資者難以推測的。小區(qū)商鋪必需總量掌握、統(tǒng)籌規(guī)劃。商鋪投資前景看好，但決不能保證每一個投資者都保賺不賠。影響住宅投資回報的不過是戶型、樓層、朝向、位置等幾個屈指可數(shù)的因素。商鋪則要簡單得多，區(qū)域、人流、地點、門面、鋪型、整體環(huán)境配置、經(jīng)營類別、裝修檔次、周邊消費層次、習(xí)慣等，每一種因素都對商鋪價值的凹凸產(chǎn)生很大影響。商鋪的開發(fā)要遵循市場規(guī)律，從經(jīng)濟進展的規(guī)律看，商鋪總面積與人口密度的合理比例為1平方米/人。而近年來，在經(jīng)濟興旺城市，商業(yè)用房面積增長速度過快，有的已突破這一比例。因此，商鋪的開發(fā)，肯定要留意與周邊的社會商業(yè)網(wǎng)點相配套和諧，切莫盲目?！捕硨懽謽蔷植靠傮w概述：寫字樓供過于求，整體租售價下降幾成定勢2023年第三季度北京甲級寫字樓平均租金普遍下5.4%，其次為CBD2.62.5%外公司，由于受到全球經(jīng)濟不景氣的影響，一些國際大公司紛紛裁員，50吸納過程也造成整體租金價格的下降。不過，由于以往第三使館區(qū)寫字樓租金始終徘徊在高價位，此次租金下降照舊屬于正常范圍內(nèi)的調(diào)整。10.916.8名人廣場，海淀區(qū)的創(chuàng)大廈、海淀藝術(shù)中心以及西城區(qū)的國際金融中心等，這些寫字樓已經(jīng)給市場帶來了可觀的供給量。加上現(xiàn)有的寫字樓將不斷攀升，而租金和售價也將隨之保持下降趨勢。不過，中關(guān)村寫字樓市場倒顯得樂觀一些。報告認為，中關(guān)村地區(qū)在將來數(shù)年將連續(xù)重點202350其中較矚目的為中關(guān)村國際商城進展面積逾100外資需求增長緩慢。由于，高技術(shù)產(chǎn)業(yè)鏈、現(xiàn)代制造業(yè)和現(xiàn)代效勞業(yè)是需求的主力，外資需求增長緩慢。2、北京市寫字樓區(qū)域分布和消費者定位CBD以國貿(mào)為代表CBD經(jīng)相當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)和成熟。因此，為滿足這局部客戶的需要，就需要建設(shè)高品質(zhì)的寫字樓，寫字樓建設(shè)和國際接軌，整個的根底設(shè)施、配套，商務(wù)效勞都需要齊全。另一種生活在CBD種企業(yè)的業(yè)務(wù)渠道、收入來源和利潤水平都是穩(wěn)定的，甚至企業(yè)的組織構(gòu)造也是穩(wěn)定的。從而具有經(jīng)濟實力成為真正意義上的寫字樓的業(yè)主。CBD，尤其在核心區(qū)的位置，土地出讓金會明顯比其他地區(qū)要高，所以工程在定位上就是那些效益好、規(guī)模大的企業(yè)。這樣的企業(yè)，由于它承受了昂貴的租金，對樓的品質(zhì)的要求會比較高，因此在寫字樓的建設(shè)中就要不斷把好的東西加進來。中關(guān)村屬于創(chuàng)業(yè)型企業(yè)。的進展過程中的時候，它不行能有高檔物業(yè)的需求。創(chuàng)業(yè)型企業(yè)在資金究。一些中檔寫字樓工程或者商住兩用的準(zhǔn)寫字樓就成為他們所需要的。而那些外企或者中國的高級企業(yè)又需要一些高檔寫字樓來辦公。中軌的高端產(chǎn)品，呈現(xiàn)出多元進展的趨向。金融街國有大企業(yè)的集散地。相對于CBD還有三大國有商業(yè)銀行及交通銀行、招商銀行、民生銀行以及國內(nèi)主要中國聯(lián)通等大型電信企業(yè)也集中于此。由于金融街國營大公司多一點，式與外國人不同。不行能完全跟國外走的路線一樣。奧運村。奧運村前景看好，啟動尚需時日。目前該地塊已凍結(jié)工程審批，需等到奧運村規(guī)劃方案整體通過前方會解凍，因此，算上開發(fā)需要的時間，正202350方米的大型寫字樓工程進入審批階段，其拆遷和市政建設(shè)已經(jīng)根本完成。傳媒大道。6媒將來城、國際傳媒城等大型綜合工程在今后幾年會相繼落成，如此濃重的“傳媒風(fēng)”將帶動此地的寫字樓市場。32023盡管“入世”效應(yīng)不斷深化，并且市場上也沒有很多增供給，但20232023表現(xiàn)在租金持續(xù)下跌，入住率也沒有消滅明顯的改善。供給。202349000500002832023字樓市場壓力照舊很大，這主要是由以下幾點緣由造成的。第一，2023年入伙但尚未消化的寫字樓存量仍有很多；其次，很多小業(yè)主的房子因漸漸空出來而紛紛壓價以爭取客戶；第三，很多公司由于業(yè)務(wù)方面的調(diào)整而使一些面積空了出來，這些面積也參加到了寫字樓存量中；第四，一些國外公司由于被兼并，其在北京的寫字樓物業(yè)也相應(yīng)地空了出來。需求。租賃市場2023高科技行業(yè)開頭復(fù)蘇的其次季度。第一季度，傳統(tǒng)行業(yè)的表現(xiàn)超過高科技行業(yè)；其次季度，雖然傳統(tǒng)行業(yè)在寫字樓市場的表現(xiàn)連續(xù)超過高科技行業(yè)，但過去幾個季度表現(xiàn)不佳的高科技行業(yè)也開頭在二季度復(fù)蘇。太300030002600方米。2023公司名稱物業(yè)名稱位置建筑面M2積中青旅艾維克大廈朝陽區(qū)東環(huán)南路4700美國友邦保險京匯大廈朝陽區(qū)東環(huán)南路2500泰利特科技進展東方廣場東城區(qū)東長安街1918美卓紙業(yè)京匯大廈朝陽區(qū)東環(huán)南路1891聞集團東方廣場東城區(qū)東長安街1700殼牌國貿(mào)中心二朝陽區(qū)建外大街1550(使期用)韓國軟件振興院京匯大廈朝陽區(qū)東環(huán)南路1500中洲會計師事務(wù)所遠洋大廈西城區(qū)復(fù)興門860萊博智科技公司東安廣場東城區(qū)王府井710普天系統(tǒng)集成中國人壽大廈朝陽區(qū)朝外大街600(使用)LoneStar嘉里中心朝陽區(qū)光華路510群眾汽車嘉里中心朝陽區(qū)光華路3000陽光四通漢威大廈朝陽區(qū)光華路3000太陽公司學(xué)知大廈海淀區(qū)五道口3000諾基亞盈科中心朝陽區(qū)工體北路3000(擴租)深圳華為泰康大廈西城區(qū)復(fù)興門2600施樂豐聯(lián)廣場朝陽區(qū)朝陽門外2023(擴租)聯(lián)想時代華納融科資訊中海淀區(qū)中科院南路1890心利盟華潤大廈東城區(qū)建國門北大街1800首創(chuàng)投資騰達大廈海淀區(qū)白石橋1500香港運盛投資集團艾維克大廈朝陽區(qū)東環(huán)南路1400CH2M環(huán)境保護信息盛世大廈朝陽區(qū)霄云路1000科技投資市場2023國內(nèi)公司仍是主要的買家，但與以往不同的是，目前國內(nèi)公司更傾向于購置北京東部的高檔寫字樓，這與“入世”效應(yīng)帶來的CBD關(guān)系。但是，由于目前靠近東三環(huán)的中心商務(wù)區(qū)內(nèi)可售寫字樓格外少，2023公司/機構(gòu)名稱物業(yè)名稱位置米)兩國內(nèi)公司華麟大廈朝陽區(qū)霄云路59600中國進出口銀行牡丹公寓東城區(qū)東皇城根30000三峽國際招標(biāo)公司鵬潤大廈朝陽區(qū)霄云路1800中國“一汽”南銀大廈朝陽區(qū)東北三環(huán)4500北京建工集團浙江大廈朝陽區(qū)安貞橋3800租賃市場。20232023624.382.24下跌。租金下降可歸咎于以下緣由。第一，由于經(jīng)濟不景氣租戶普遍緊縮租房開支；其次，由于跨國公司的并購而使寫字樓的需求縮減；第三，盡管上半年增供給不是很多，但消化現(xiàn)有存量這一任務(wù)仍給進展商，尤其是其物業(yè)空置很長時期的進展商帶來很大壓力。銷售市場。20232023621801.77寫字樓供給卻有限，買家不得不轉(zhuǎn)向分業(yè)權(quán)出售的舊寫字樓，該地區(qū)二級市場因此開頭活潑起來。而在北京西部，買賣成交主要集中在一級市場上?！踩成套」⒕植?、政策與法規(guī)限制2023互聯(lián)網(wǎng)上網(wǎng)效勞場所和洗浴等4〔含居民住宅樓和商住兩用樓的底商樓層〔或個體工商戶〕住宅〔經(jīng)營場所。申請以居民住宅樓房屋作為企業(yè)〔或個體工商戶〕住宅〔經(jīng)營場所〕從事上述4動的，須提交申請住宅所在地居〔家〕委會、業(yè)主委員會或能夠代表該地區(qū)居民行使權(quán)利的其他居民自治組織出具的同意函，否則不予受理。2、北京市商住公寓市場綜述什么是商住公寓？商住公寓是一種既能辦商務(wù)又可以居住的一種產(chǎn)品。場所，它一般除了供給一些生活配套設(shè)施外，還設(shè)置了寬帶局域網(wǎng)、商務(wù)中心、會議室、票務(wù)中心及充分的車位等商務(wù)設(shè)施。目前，商住公寓已由以前的做商住兩用的一般住宅進展到有較強商務(wù)功能的SOHO到戶型可以多種分割的STUDIO。2023世緣、西北三環(huán)的起點嘉園、知春路的世紀(jì)豪景等，這些以商住公寓2023亞運村除了重包裝后推向市場的加利大廈外，還有歐陸經(jīng)典STUDIO和財寶時代。諸多進展商爭著宣傳其“商住”概念，可見大家都看好商住公寓的需求市場。商住公寓暢銷的緣由有效需求急增。在信息產(chǎn)業(yè)進展的背景下，小型公司的數(shù)目急劇增多，尤其是科技含量較高、學(xué)問密集型、工作獨立性較強的小公司不斷涌現(xiàn)，象廣告、設(shè)計、籌劃、資訊等行業(yè)，十人以下的工作室、公司屢見不鮮。這些小型公司對公司形象要求不高，且工作時間不好把握，所以比較期望選擇可商可住的公寓，既可免去路上的辛苦，又節(jié)約了來回時間。價格低，風(fēng)險小。由于商住公寓的土地出讓金低于寫字樓，且建樓，在同等利潤條件下，商住公寓的價格低于寫字樓的價格，從而降低了風(fēng)險，商住公寓在價格上比寫字樓有較強的競爭力。商住公寓投資回報有幾何？以亞運村的商住公寓為例，據(jù)綜合計算，位于中關(guān)村的華亭嘉園、天創(chuàng)世緣、陽光廣場三個工程的租金回報率分別9.1%、8.6%，9.5%，而該地區(qū)寫字樓的租10%，可見該地區(qū)商住公寓的租金回報率稍低于該地區(qū)寫字樓的租金回報率，但因前期投入遠低于寫字樓，所以商住公寓的投資回報率還是很抱負的。4、商住類物業(yè)投資前景如何？近來，受經(jīng)濟影響，一些獨立性較強的小公司不斷涌現(xiàn)，于是從開發(fā)商到小業(yè)主，這種開發(fā)、投資商住的熱潮愈演愈烈。大規(guī)模的投資趨向租區(qū)主要集中在中關(guān)村往東延至亞運村區(qū)域，CBD相比而言，公司以寫字樓租賃居多，公寓出租大多是居住。售價在每平5000-70002-4米的房子出租快，投資回報率高。業(yè)內(nèi)人士認為，寫字樓市場產(chǎn)品構(gòu)造的不盡合理，非甲級寫字樓的供給缺乏，導(dǎo)致了商住類住宅出租活潑，但面對寫字樓供給量的大幅增加，這種需求并不能長期保持。事實上，司的成交數(shù)據(jù)顯示，與往年相比，商住類住宅的出租價普遍下跌。租價15-20美金，匯園公寓為10199630寓工程金都公寓原有的格局、設(shè)計、配套相對落后，失去了競爭力，住類房屋在出租獲益上存在很多缺憾。比方，商住樓的客戶主要是成1-2松散，尤其在商、住混居的狀況下，辦公生活相互干擾，影響了樓盤的品質(zhì)。商住型樓盤面積使用率不高、線供電量缺乏等條件限制了辦公需求，同時一旦整棟樓宇中多數(shù)單位出租，轉(zhuǎn)型就相當(dāng)困難，如早2-3客戶。種種跡象說明，商住樓僅僅是一種過渡形式，其投資前景并不看好。不過有些明確提出商住概念的工程還是值得投資者關(guān)注，這些樓盤除了在外立面處理、戶型分隔分區(qū)、智能化系統(tǒng)、商務(wù)配套等方面進展012023專家認為此類物業(yè)商、住的質(zhì)量都可以保證，其在投資市場上的生命力會更長些。5、第三代“商住”樓近階段將嶄露頭角以前的“商住”兩用樓頗受爭議，然而，成百上千的中小企業(yè)和奇缺的高檔寫字樓成為鮮亮比照，高檔寫字樓的供給量雖然在不斷增加，但其昂貴的價格早已把成長型的中小企業(yè)拒之門外；中檔寫字樓又明顯斷檔。市場的呼喚，于是有了第三代型商住樓，這種商住樓的消滅，正好彌補了目前市場的空缺。第一代“商住”樓的消滅，開發(fā)商主要是利用公寓立項，比寫字樓立項要少交納前期開發(fā)所需要的一些費用，因而降低本錢。這個時期的第一批商住兩用有商有住，一個格外具有代表性的現(xiàn)象，拎菜的與拎公文包的一起等電梯。到了其次批辦公樓，它的戶型是依據(jù)住宅設(shè)計，底商也是住宅標(biāo)準(zhǔn)，不過引入了“只商不住”的概念。進化到第三代型商住樓，房型還是住宅，但是它的設(shè)施、底商都是依據(jù)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)配置，消滅了商住混雜，成為商住完全分別的型商務(wù)社區(qū)。這種型商住公寓的消滅使得市場物業(yè)構(gòu)造更加合理，留住了中小企業(yè)，有利于中小企業(yè)的持續(xù)進展。業(yè)內(nèi)人士依據(jù)目前正在運作的幾個的商住樓工程推斷，下一步，以中小企業(yè)辦公需求定位的商住樓工程將會連續(xù)增多出。而這些在功能設(shè)計、布局設(shè)計和人文環(huán)境設(shè)類物業(yè)的進展?？梢灶A(yù)見，性價比高、功能設(shè)計出型商住樓將在近階段嶄露頭角，為成長中的小企業(yè)供給獨特的“孵化”場所。“華遠”任志強認為，商住樓的產(chǎn)生與金融政策有很大關(guān)系：國家目前鼓舞個人消費貸款，而不鼓舞生產(chǎn)投資貸款。認為中國目前的居住問題更大，所以以低息按揭的方式鼓舞老百姓先解決住房問題。不鼓舞投資，不鼓舞做辦公樓，做辦公樓就只給三成四成五成按揭，住宅就可以八成。假設(shè)小企業(yè)買房按流淌資金貸款，就不能享受按揭的優(yōu)待。這樣開發(fā)商就只能說其工程不是辦公樓，批的是住宅，消費者花多一點的錢7050樓賣得好；其次，但凡商住允許“住”的，銀行就給你按揭；按辦公樓算的，就不給你七成按揭。這種政策逼著你不得不想一些方法，讓購置企業(yè)不情愿租而情愿買房屋，但企業(yè)不會長期或者永久在一個地方生存，或者財務(wù)制度允許租但是不能買，在很多國家是有限制的，比方說50%，而國內(nèi)沒有這樣的問題，所20%的按揭買房，節(jié)約更多租金來正常經(jīng)營。全部付的按揭都等于是租金，但內(nèi)部運營過程中沒有租金，而最終得到了固定資產(chǎn)。SOHO1992105519936產(chǎn)剛從娘肚子里邊出來，就與沿海城市一起享受了同樣的宏觀調(diào)控待遇。首先限制的就是商場、寫字樓的建設(shè)。沒有寫字樓怎幺辦？就跑到住宅里面去。任何一個房地產(chǎn)市場都需要和資本市場金融市場結(jié)合，但結(jié)合的方式是不一樣的。中國最大的結(jié)合方式是按揭貸款?？墒菍懽謽堑陌唇屹J款，在目前為止根本上是不行能的，所以就消滅了商住這樣不合理的局面。像北京這樣的經(jīng)濟熱點區(qū)域，只做住宅，不做寫字樓，區(qū)域經(jīng)濟是格外危急的。由于住宅可能會帶來消費，但大量的稅收是沒有的。假設(shè)樂觀鼓舞進展寫字樓，像CBD收，可能一間房子里面簽一份合同，整個的營業(yè)稅、所得稅量就會格外大。區(qū)域能不能很好地進展，有沒有足夠的稅源是一個格外大的關(guān)鍵問題。所以建議，我們落后的規(guī)定、金融政策、法律應(yīng)當(dāng)跟著調(diào)整。6北京商務(wù)公寓何以在CBD層出不窮，像SOHO、酒店式公寓等，最近，CBD出了一些以商務(wù)為目的的公寓，稱為商務(wù)公寓，例如旺座、國際港等，這些工程推出后的銷售狀況格外火爆。權(quán)威人士普遍認為，商務(wù)公寓能在CBD商和住很好地結(jié)合；價位相對較低，目前CBD9500/平方米，CBD15000/2023/平方米以上，且銷售面積都格外大，在經(jīng)濟形式下的一些生代公司在查找辦公場所時，對這些寫字樓的價位和面積根本不能承受；以公寓立項，在購房貸款等方面都比寫字樓有優(yōu)勢。因此商務(wù)公寓一推出就受到了很多商務(wù)客戶的歡送。其次，CBD50015692地點設(shè)在了北京商務(wù)中心區(qū)及其周邊輻射區(qū)內(nèi)，參加WTO多的外資、合資、內(nèi)資企業(yè)不斷進駐。這保證了商務(wù)公寓的強大市場需求。很多商務(wù)公寓工程正是瞅準(zhǔn)這個時機。以國際港為例，為了適應(yīng)生代公司的需要，這里特別設(shè)立了商務(wù)會所，有公共秘書、網(wǎng)絡(luò)中心、商務(wù)咖啡廳和西餐廳等商務(wù)配套設(shè)施。通過公共秘書，用戶可以免去很多日常需要處理的繁雜瑣事；在商務(wù)會所里，用戶可以與自己的客戶在輕松的氣氛中交談，進展充分的溝通。另外，在進展內(nèi)裝修以前，開發(fā)公司戴德梁行進展治理，讓業(yè)主感受到頂級的物業(yè)治理水平。由于商務(wù)1、地段必需鄰近商務(wù)中心區(qū)域；2、必需是交通便利；34、專業(yè)的有充分的車位以及商務(wù)活動所必需的銀行、郵政、商務(wù)中心、多功能會議廳、展現(xiàn)廳等配套設(shè)施。中關(guān)村企業(yè)兩大訴求引導(dǎo)樓市村創(chuàng)的活力之源，要關(guān)心了解中小企業(yè)的切實需求，筑得好巢善待他這種需求視而不見，以致遭到市場懲罰。據(jù)悉，目前中關(guān)村多數(shù)企業(yè)對辦公物業(yè)有兩大訴求：第一，想買不想租?；趧?chuàng)業(yè)型公司事業(yè)正值起步階段，用大量的資金來交房租對他們來說很不劃算。以中關(guān)村中檔寫字樓為例，每天每平方米租金515051503012＝27給銀行和開發(fā)商打工，往往奮斗多年，連個固定的辦公場所都沒有。其次加班時常常受到鄰居投訴，對于胸懷遠大、留意形象的公司來講難以忍受。然而，在核心地帶辦公，既可降低辦公的時間本錢，又有利于快速采集信息，中關(guān)村又是一個難以放棄的寸金之地。租樓不值，想買寫字8000-10000元的房子。由于資金緣由，中小企業(yè)更期望有敏捷的付款形式。一般寫字樓按揭格外難辦，手續(xù)簡單，很難取得銀行按揭，即使有最多只能到五成左右，年限也比住宅短得多。這對普遍患有資金饑渴癥的創(chuàng)業(yè)公司20后期租售變現(xiàn)力量也很強，對成長型公司很有吸引力。針對中小企業(yè)性202320233以高檔寫字樓為主的西區(qū)建設(shè)已初具規(guī)模。在核心區(qū)內(nèi)，除中房集團旗還將有兩個商務(wù)公寓工程，算上此前登場的韋伯豪、起點，中關(guān)村一202330批價位在八九千元的商務(wù)公寓完畢了中關(guān)村房價高不成低不就的尷尬。7、商住公寓存在的問題住宅用地，商務(wù)功能。北京市場上的多數(shù)商住公寓都是住宅用地，土地70用來辦公，因此商住公寓比寫字樓有較強的競爭力。這種開發(fā)模式，對于特地從事中低檔寫字樓開發(fā)的進展商而言，存在著不公正競爭。商客、住客難兩全。由于商住公寓模糊了辦公和居住的功能，辦公的人地面對川流不息的生疏面孔，對于需要安全、安靜、清靜生活的住戶來說，商住樓的社區(qū)氣氛會讓住戶不能承受。另外，由于居住客戶對一些商務(wù)配套用不上，物業(yè)治理費的分?jǐn)?，就需要一個行之有效的標(biāo)準(zhǔn)。8、商住公寓的前景。不過這種過渡性產(chǎn)品不會持續(xù)“火”下去。供給量的增幅減緩。從近幾年商住公寓的供給量和銷售狀況來看，供給量有增無減，市場表現(xiàn)也比較好，但由于商業(yè)區(qū)土地儲藏量有限，規(guī)劃明確，且該類產(chǎn)品本身有諸多不利商、不利住的弊端，所以估量以后的供給量增幅會減緩。商務(wù)功能增加。目前有些商住公寓的戶型就是一般住宅的戶型，商務(wù)效勞。值得一提的是，目前市場上有些住宅用地的工程不再打商住概念，而是打起了純商務(wù)概念，宣稱為了提升檔次，拒絕純居住客戶，這說明局部進展商已經(jīng)意識到了“商務(wù)客戶”和“居住客戶”混住的問題，為了多數(shù)客戶的利益舍棄了局部客戶?！菜摹匙≌惨孕粜蜑橹鳌尘植?、以SOLOSOLO了擺脫目前漂泊不定的生活，他們有猛烈的購房欲望。他們需要什幺樣的房子呢？據(jù)一項調(diào)查顯示：一、88.750久，又沒有多少積蓄，不行能買得起大房子的，因此，小戶型就成了他50子有準(zhǔn)確概念的人不多。人使用，14.63三、對小戶型的偏愛女性〔54.3%〕高于男性〔45.7%。相比較而言，比較寬容，同時她們也比男性更需要一種安全感、穩(wěn)定感。四、96.7%的被訪者需要便捷的公共交通。公交汽車和地鐵為大多數(shù)被訪者的主要交通工具，所以便捷的公共交通對他們格外必要。五、65.6%的被訪者需要預(yù)留洗衣機位。購置房屋面積較小的被訪者對4062.55031.3%的會租用自助洗衣房。六、78%的人表示在價格適宜的狀況下，期望購置精裝修住宅。本次調(diào)100%85%60%的被訪者認為自己沒有78%的被訪者表示在價格可以承受的狀況下，期望購置共性化精裝修的住房。七、71.2%的被訪者需要酒店式效勞。2070居住的舒適性。而這帶來的是：假設(shè)有固定的一筆錢用來買房，他們或許29.8%的被訪者表示不需要物業(yè)供給任何酒41.124是進房清掃衛(wèi)生(39.7%)、保姆效勞(28.5%)、代購物品效勞(22.5%)、定時喚醒效勞(13.9%)等。八、大局部被訪者重視生活配套。本次調(diào)查的這個年齡段的人雖然剛剛開頭工作，但所受教育普遍較高，使其具有較高的起點，也懷有很大的抱負。對于這些人，實在的物質(zhì)生活是重要的，同樣重要的還有生活的氣氛，是既可以讓你放松又可以給你力氣的氣氛。按被訪者認為社區(qū)必需配備的生活設(shè)施的重要程度依次排序為：24(92.1%)、健身房(80.1%)、小型圖書館(68.2%)和羽毛球室(57%)。按被訪者認為社區(qū)不需要配備或無所謂配備與否的生活設(shè)施的比例依次排序為：琴房小時視聽室(74.2%)。2、小戶型能成為市場的主流嗎？小戶型住宅由于總價低，可以滿足那些剛參與工作的，或者積蓄不太多的，又沒有成家或者剛結(jié)婚的年輕人的需求，加上一些投資炒家的推波助瀾，一經(jīng)推出市場反映特別火爆，從外表上看，似乎小戶型已成為市場熱點和市場主流產(chǎn)品。但業(yè)內(nèi)人士同時也提示，市場確定不能盲目樂觀，更忌盲目跟風(fēng)。1〕償?shù)?，生活本錢也高，各性能比自然是其最明顯的弱項〔2〕工程建設(shè)質(zhì)量、采光、通風(fēng)、景觀差。目前市場上供給的超小戶型幾乎全部是在動了手術(shù)改成的，這些經(jīng)過修修補補打造出來的超小戶型，其工程建設(shè)形成一個狹長空間，房間的日照、通風(fēng)、景觀都不是很好〔3〕使用率低：小戶型由于墻體和公攤多，因而室內(nèi)有用面積太小，像十幾平方米的房子，除了衛(wèi)生間外，根本就是睡覺的地方，沒有正規(guī)的廚房〔4〕物業(yè)治理難。對于同等規(guī)模的社區(qū)而言，小戶型的戶型會比一般戶型激增很多，其物業(yè)治理難度可想而知。一般而言，一梯二三十戶，治理和安全問題凸現(xiàn)。二、小戶型的市場前景。小戶型的熱銷從概念及短期收效上無疑是相當(dāng)分熱捧超小戶型概念，會給購房者和開發(fā)商造成誤區(qū)，無視了這一產(chǎn)品的局限性、過渡性及總體購置力的有限性。同時，中國的商家始終寵愛跟進，小戶型縱然一時熱銷，但市場總是有一個飽和度，假設(shè)大家都做小戶型，最終難免又形成的積壓。雖然北京市場上對小戶型的需求很喧鬧，但是小戶型的開發(fā)有肯定的局限性。建委對居室面積都有肯定之規(guī)，小戶型不行能有太大進展力。小戶型要求交通位置好的地段，在市比較大。小戶型肯定要做精、做細，強調(diào)符合消費者的需求，而不要一味強調(diào)小，不能簡潔的將小戶型簡潔地定義為“蝸居和25.6%的人選擇二居室和三居室；面積主要集中在70-90平米和90-110戶型更能夠滿足購房者的根本生活需要。此外，以一棟塔樓為例，論面1530%的面積，論造價小戶型比大戶型要1520%，這一進一出的利潤使得一個樓盤在大小戶型的配置上更應(yīng)當(dāng)有一個合理的界定，否則將會造本錢錢的不必要鋪張，使消費者25%以內(nèi)應(yīng)當(dāng)是比較合理的。320232218．69被搶光。由于北京的房價始終居高不下，低總價的小戶型實際上近兩年在北京始終成為人們追趕的熱點。像今典花園的小戶型二代、九龍花園5070305020方米以下的低總價房，這一市場現(xiàn)象引起了業(yè)界的廣泛關(guān)注。在如今住宅產(chǎn)品供過于求的市場狀況下，一些開發(fā)商已經(jīng)意識到，如今的房地產(chǎn)30-50場的需求，巨大的市場需求也在期盼著低總價房的涌現(xiàn)。然而小戶型的市場有多大，業(yè)內(nèi)人士可謂見仁見智。中原房地產(chǎn)參謀公司認為，北京市場對低總價住宅的需求格外大，但這類袖珍小戶型由于在設(shè)14居室廚衛(wèi)同在一條直線上，形成一個狹長空間，沒有任何設(shè)計技巧，而且房間的采光根本上都是東西向的，日照、景觀都不是很好。據(jù)開發(fā)商介紹，該工程二期工程的三棟住宅樓中，這座小戶型樓夾在兩座塔樓之間，位置最差。有專業(yè)人士提出，這種十余平方米的袖珍小戶熱實為北宅人性化設(shè)計的，是現(xiàn)代版的“筒子樓重要類比物業(yè)調(diào)研〔一〕建外SOHO1、概況SOHO414SOHO24SOHO4SOHO辦公樓，工程總建筑面積約703798〔在售的一二期、第一大道商鋪部門共2.4。整個建外SOHO區(qū)。2、產(chǎn)品多樣單層商鋪：一層商鋪和二層商鋪有直接對外的出入口，主入口在一層復(fù)式商鋪：一、二層，有單獨內(nèi)部樓梯連接上下層三層商鋪：自動滾梯、電梯和樓梯直接到達，出口和入口整層公用3、產(chǎn)品特點3.54、周邊環(huán)境16SOHO16街，很又特色；整個小區(qū)規(guī)劃人口在3下沉式花園；小區(qū)設(shè)有設(shè)備齊全的俱樂部；僅局部商鋪設(shè)有衛(wèi)生間，店鋪內(nèi)的衛(wèi)生間僅預(yù)留上下水，不做任何裝修，公用衛(wèi)生間精裝；地下車位格外充分，且從地下可到達不同的樓座大堂；區(qū)內(nèi)在各個建筑層面上5、裝修說明3.5各店鋪單位室內(nèi)：地面為水泥地面，墻面為膩子刮平整體設(shè)備：設(shè)有樓宇監(jiān)控系統(tǒng)和中心集中空調(diào)，寬帶、衛(wèi)星及有線電視線纜停留在豎井內(nèi)6、價格、付款方式28303/平方米〔一次性付價〕30149/平方米〔按揭價〕三層單價： 18147元/平方米〔按揭〕20%，簽10%。35/平方米/月〕1〔商住公寓〕23、概況1200M，200M44000121414璃幕墻。24、定位1人，其廣告口號為“成長型公司企業(yè)之原始資本牧場WTO時代商務(wù)牛仔﹠25、配套高級會議中心，視頻會議系統(tǒng)；咖啡廳，員工食堂；康樂設(shè)施；分體式45部合資電梯等。26、價格及付款方式1〕商住公寓均價9380元/平方米、起價9050元/〔2〕25000/平方米〔據(jù)說已經(jīng)被整買出去。3.2/天/平方米物管費：3.68/天/平方米〔5〕13〔6〕15〔7〕元/個〔外加150元/月治理費〕500——600/月/個8〕首付209〕其余80%25年按揭〔三〕其他物業(yè)狀況單價〔均價〕工程名稱 位置備注型(元/平方米〕寫字樓8500一層：25000長遠天地底商 二層：15000北位置積平方米三層：10000A座7樓：溫泉入戶，7980元噸，物管住宅B18米。底商部天兆家園8400大街一層：25000 平方米且底商二層：20230整層出售。三層：18000遠洋風(fēng)景住宅

用公寓

輕軌。威凱星期8小戶型 7900

積水潭地戶型從50130300SOLO 小戶型 8800

鐵南

米榮豐2023起價：7300精裝修小戶型305女均價：7600號八區(qū)時代之光住宅均價：8500大街塔樓盛華園住宅均價：7300華潤置地西側(cè)德勝世嘉住宅7500-7800200方米寫字樓銀都中心 12023-19000公寓大街起價：6688觀河錦苑住宅均價：800030-32起價：13900官園公寓公寓均價：14500115萬平方住宅均價：8300米10萬平方寫字樓均價：18000金暉嘉園 米畔東北角商業(yè)四期開發(fā)的范圍〔四〕綜述本工程四周的類似工程的價格變動范圍如下：商業(yè)：三層10000——18000/平方米二層15000——20230/平方米一層25000/平方米左右寫字樓：均價8500——19000/平方米住宅：均價7300——8500/平方米公寓：均價7500——14500/平方米小戶型：均價7900/平方米左右，其中SOLO2023女不屬于本區(qū)域范圍。本錢工程寫字樓本錢工程寫字樓住宅土地本錢4000/平方米4000/平方米建安 土建本錢 裝飾安裝元平方米元平方米配套設(shè)備根底 市政配套200/平方米160/平方米米〕方米)前期外部監(jiān)理費工程米〕米〕小計90/平方米35/平方米稅金〔5%〕1000/平方米600/平方米財務(wù)本錢〔3%〕600/平方米360/平方米治理本錢〔4%〕800/平方米480/平方米營銷本錢〔5%〕1000/平方米600/平方米不行預(yù)見本錢〔1%〕200/平方米120/平方米合計10890/平方米7863/平方米設(shè)施綠化費設(shè)施綠化費8/平方米8/平方米小計208/平方米168/平方米設(shè)計費2%〔60/平方造價的1.5%(20元/平2728、費為5500/平方米。29、預(yù)設(shè)本工程為商業(yè)地產(chǎn)和商住樓混合的復(fù)30、合地產(chǎn)工程。311232533、中高檔外墻材料〔鋁塑板34、室內(nèi)公共空間中檔裝修；室內(nèi)電梯、浮梯、中心空調(diào)等根本商住配套齊全，35、室外配36、小型廣場、內(nèi)廊和少量集中綠化點。37、商業(yè)房估量售價：20230/平米；商住樓估量售價：12023/平米38、本工程其他不39、能公攤的配套設(shè)施〔如車庫〕暫不40、納入本次本錢分析，41、屆時可以依據(jù)本錢銷售應(yīng)當(dāng)不42成問題。八、競爭的風(fēng)險1、西環(huán)廣場不管從規(guī)?！舱嫉孛娣e5.9926.58平方米，商業(yè)局部達10萬平方米，還是交通〔西直門交通樞紐范圍以及開發(fā)商〔北京金融街建設(shè)開發(fā)有限責(zé)任公司〕上都很有優(yōu)勢，而且離本工程位置很近。2、金暉嘉園的四期的5也是本工程的直接分流對手，它也是離本工程很近，就和本工程地塊隔一條二環(huán)路。3、還有其他的專業(yè)規(guī)劃的市區(qū)內(nèi)的綜合商業(yè)工程如大鐘寺—雙榆樹等以及象建外SOHO關(guān)于本工程的幾點建議43、調(diào)整現(xiàn)有方案，44、 去掉酒店等固定資產(chǎn)形態(tài)，45、降低商業(yè)房產(chǎn)的總量，46、修建肯定的住宅形態(tài)。47、掌握地價，48、建議商業(yè)局部和商業(yè)住宅局部分開計價。49、本工程的物業(yè)形態(tài)應(yīng)包括商業(yè)、消遣、公寓〔或?qū)懽謽?、小戶型住宅?0、 其配比應(yīng)通過全面的市場調(diào)研來確定。51、商業(yè)局部建議只作到三層，52、可以借鑒建外SOHO的方式：一層和二層作復(fù)53、式構(gòu)造，54、 三層單獨成一個整體，55、獨立設(shè)計入口和出口。5657、時還要圍繞一兩個58、整個工程運作最好引入當(dāng)?shù)乇容^有閱歷和實力的專業(yè)公司進展前期調(diào)研、工程定位、產(chǎn)品籌劃、概念設(shè)計、以及營銷治理。59、市場定位、產(chǎn)品定位、消費者定位、價格定位都需要進一步的市場調(diào)研和論證。目 錄1.................1.1.....................1.2....................1.3..............1.4..............