商業(yè)地產(chǎn)分類與各類成型運(yùn)營(yíng)模式

1SHAPE商業(yè)地產(chǎn)分類及各類成型運(yùn)營(yíng)模式模式商鋪概念

商鋪，由"市"演變而來，?說文?將"市"解釋為"集中交易之場(chǎng)所"，也就是今日之商鋪。北宋時(shí)期商鋪和市場(chǎng)是分開的，首都東京〔開封〕是當(dāng)時(shí)最大的商業(yè)中心城市。據(jù)歷史記載：〔東京〕東大街至新宋門，魚市、肉市、漆器、金銀鋪?zhàn)顬榧?，西大街至新鄭門有鮮果市場(chǎng)、珠寶玉器行，皇城東華門外，無所不有。?清明上河圖?曾翔實(shí)地記錄了古代商鋪、商業(yè)街市的景況。

到現(xiàn)在，商鋪是經(jīng)營(yíng)者為顧客提供商品交易、效勞/或感受體驗(yàn)的場(chǎng)所。和過去商鋪的定義相比有相同的地方，即商鋪首先是商品交易的場(chǎng)所；區(qū)別之處是現(xiàn)代商鋪的概念不僅包含了交易功能，而且包含了效勞功能和感受體驗(yàn)的功能。

商鋪?zhàn)鳛榻灰椎膱?chǎng)所，很容易理解，從百貨、超市、專賣店到汽車銷售店都有規(guī)模不等的商品交易場(chǎng)所。

商鋪?zhàn)鳛樘峁┬诘膱?chǎng)所，簡(jiǎn)單舉例很容易理解，比方餐飲設(shè)施、美容美發(fā)設(shè)施等。消費(fèi)者在這種商鋪里，通過得到經(jīng)營(yíng)者提供的效勞，享受效勞的品質(zhì)。

商鋪?zhàn)鳛樘峁└惺荏w驗(yàn)的場(chǎng)所，比方電影城、KTV量販、健身設(shè)施等，消費(fèi)者在這類商鋪里充分感受經(jīng)營(yíng)者創(chuàng)造的特別的情景、設(shè)施、氣氛等，從中得到美感、娛樂、健康等，而經(jīng)營(yíng)者在此過程中實(shí)現(xiàn)收益。

商業(yè)分類：

商鋪分類：從商鋪的概念可以看出，其范圍極為廣泛，不對(duì)它進(jìn)行有效分類是無法深入進(jìn)行相關(guān)研究，更不要說對(duì)商鋪投資進(jìn)行專業(yè)的剖析。本節(jié)將對(duì)商鋪進(jìn)行分類，便于讀者理解。

按照開發(fā)形式進(jìn)行分類

〔1〕、商業(yè)街商鋪

商業(yè)街指以平面形式、按照街的形式布置的單層或多層商業(yè)房地產(chǎn)形式，其沿街兩側(cè)的鋪面及商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商業(yè)街商鋪。

商業(yè)街過去十年在國(guó)內(nèi)取得了良好的開展，其中包括建材、汽車配件、服裝精品街、酒吧街、美容美發(fā)用品街等。

〔2〕、市場(chǎng)類商鋪

在這里，我們所說的"市場(chǎng)"是指各種用于某類或綜合商品批發(fā)、零售、經(jīng)營(yíng)的商業(yè)樓宇，有些是單層建筑，大多是多層建筑。這類市場(chǎng)里面的鋪位即我們所談的市場(chǎng)類商鋪。

市場(chǎng)類商鋪在零售業(yè)中所占比重比擬高，在全國(guó)各地都有大量從事某種商品經(jīng)營(yíng)的專業(yè)批發(fā)和零售市場(chǎng)，比方，圖書交易市場(chǎng)、電子市場(chǎng)、家用電器市場(chǎng)、家具城、建材城等。

〔3〕、社區(qū)商鋪

社區(qū)商鋪指位于住宅社區(qū)內(nèi)的商用鋪位，其經(jīng)營(yíng)對(duì)象主要是住宅社區(qū)的居民。

社區(qū)商鋪的表現(xiàn)形式主要是1-3層商業(yè)樓或建筑底層商鋪，有些鋪面可以直接對(duì)外開門營(yíng)業(yè)，但多數(shù)屬于鋪位形式。

〔4〕、百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心商鋪

百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心商鋪指百貨商場(chǎng)、各種類型購(gòu)物中心里面的鋪位。百貨商場(chǎng)及各種類型購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)好壞對(duì)里面商鋪的經(jīng)營(yíng)狀況影響直接而深遠(yuǎn)。

〔5〕、商務(wù)樓、寫字樓商鋪

商務(wù)樓、寫字樓商鋪指諸如酒店、商住公寓、俱樂部、會(huì)所、展覽中心、寫字樓等里面用于商業(yè)用途的商業(yè)空間。這類商鋪的規(guī)模相對(duì)較小，但商業(yè)價(jià)值很值得關(guān)注。商務(wù)樓、寫字樓底商商鋪工程經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)主要包括服裝專賣店、超市、便利店、咖啡店、特色餐飲、銀行、美容美發(fā)店、旅行社、機(jī)票代理、干洗店、彩擴(kuò)店、國(guó)際診所、娛樂工程等，其定位通常為中高檔消費(fèi)者，而且國(guó)際品牌在當(dāng)中占很大的比重。

〔6〕、交通設(shè)施商鋪

交通設(shè)施商鋪指位于諸如地鐵站、火車站、飛機(jī)場(chǎng)等交通設(shè)施里面及周圍的商鋪，以及道路兩側(cè)各類中小型商鋪。

商業(yè)業(yè)態(tài)的分類的根本特征：

商業(yè)業(yè)態(tài)包括百貨店、超級(jí)市場(chǎng)、大型綜合超市、便利店、專業(yè)市場(chǎng)〔主題商城〕、專賣店、購(gòu)物中心和倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)等。各主要業(yè)態(tài)選址和經(jīng)營(yíng)特征如下：

1、百貨店

百貨店是指在一個(gè)大建筑物內(nèi)，根據(jù)不同商品部門設(shè)銷售區(qū)，開展進(jìn)貨管理、運(yùn)營(yíng)，滿足顧客對(duì)時(shí)尚商品多樣化選擇需求的零售業(yè)態(tài)。

〔1〕選址在城市繁華區(qū)、交通要道。

〔2〕商店規(guī)模大，營(yíng)業(yè)面積在5000平方米以上。

〔3〕商品結(jié)構(gòu)以經(jīng)營(yíng)男裝、女裝、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主，種類齊全、少批量、高毛利。

〔4〕商店設(shè)施豪華、店堂典雅、明快。

〔5〕采取柜臺(tái)銷售與自選〔開架〕銷售相結(jié)合方式。

〔6〕采取定價(jià)銷售，可以退貨。

〔7〕效勞功能齊全。

2、超級(jí)市場(chǎng)

超級(jí)市場(chǎng)指采取自選銷售方式，以銷售食品、生鮮食品、副食品和生活用品為主，滿足顧客每日生活需求的零售業(yè)態(tài)。

〔1〕選址在居民區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū)。

〔2〕以居民為主要銷售對(duì)象，10分鐘左右可到達(dá)。

〔3〕商店?duì)I業(yè)面積在1000平方米以下。

〔4〕商品構(gòu)成以購(gòu)置頻率高的商品為主。

〔5〕采取自選銷售方式，出入口分設(shè)，結(jié)算由設(shè)在出口處的收銀機(jī)統(tǒng)一進(jìn)行。

〔6〕營(yíng)業(yè)時(shí)間每天不低于11小時(shí)。

〔7〕有一定面積的停車場(chǎng)地。

3、大型綜合超市

大型綜合超市是指采取自選銷售方式，以銷售群眾化實(shí)用品為主，滿足顧客一次性購(gòu)足需求的零售業(yè)態(tài)。

〔1〕選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、住宅區(qū)、交通要道。

〔2〕商店?duì)I業(yè)面積2500平方米以上。

〔3〕商品構(gòu)成為衣、食、用品齊全，重視本企業(yè)的品牌開發(fā)。

〔4〕采取自選銷售方式。

〔5〕設(shè)與商店?duì)I業(yè)面積相適應(yīng)的停車場(chǎng)。

4、便利店〔方便店〕

便利店是滿足顧客便利性需求為主要的目的的零售業(yè)態(tài)。

〔1〕選址在居民住宅區(qū)，主干線公路邊，以及車站、醫(yī)院、娛樂場(chǎng)所、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)事業(yè)所在地。

〔2〕商店?duì)I業(yè)面積在100平方米左右，營(yíng)業(yè)面積利用率高。

〔3〕居民徒步購(gòu)物5——7分鐘可到達(dá)，80%的顧客為有目的的購(gòu)置。

〔4〕商品結(jié)構(gòu)以速成食品、飲料，小百貨為主，有即時(shí)消費(fèi)性、小容量、應(yīng)急性等特點(diǎn)。

〔5〕營(yíng)業(yè)時(shí)間長(zhǎng)，一般在10小時(shí)以上，甚至24小時(shí)，終年無休日。

5、購(gòu)物中心

購(gòu)物中心指企業(yè)有方案地開發(fā)、擁有、管理運(yùn)營(yíng)的各類零售業(yè)態(tài)、效勞設(shè)施的集合體。

〔1〕由發(fā)起者有方案地開設(shè)、布局統(tǒng)一規(guī)劃，店鋪獨(dú)立經(jīng)營(yíng)。

〔2〕選址為中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道。

〔3〕內(nèi)部結(jié)構(gòu)由百貨店或超級(jí)市場(chǎng)作為核心店，與各類專業(yè)店、專賣店、快餐店等組合構(gòu)成。

〔4〕設(shè)施豪華、店堂典雅、寬敝明亮，實(shí)行賣場(chǎng)租賃制。

〔5〕核心店的面積一般不超過購(gòu)物中心面積的80%。

〔6〕效勞功能齊全，集零售、餐飲、娛樂為一體。

〔7〕根據(jù)銷售面積，設(shè)相應(yīng)規(guī)模的停車場(chǎng)。

6、倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)

倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)指以經(jīng)營(yíng)生活資料為主的，儲(chǔ)銷一體、低價(jià)銷售、提供有限效勞的零售業(yè)態(tài)〔其中有的采取會(huì)員制形式，只為會(huì)員效勞〕。

〔1〕在城鄉(xiāng)結(jié)合部、交通要道。

〔2〕商店?duì)I業(yè)面積大，一般為10000平方米左右。

〔3〕目標(biāo)顧客以中小零售商、餐飲店、集團(tuán)購(gòu)置和有交通工具的消費(fèi)者為主。

商業(yè)街商鋪：

商業(yè)街商鋪類型

商業(yè)街商鋪分為專業(yè)商業(yè)街商鋪和復(fù)合商業(yè)街商鋪。專業(yè)商業(yè)街商鋪往往集中經(jīng)營(yíng)某一類〔種〕商品，如建材商業(yè)街、汽車配件商業(yè)街、酒吧街、休閑娛樂街等；復(fù)合商業(yè)街商鋪對(duì)經(jīng)營(yíng)的商品不加確定，經(jīng)營(yíng)者可以按照自己的設(shè)想去隨意經(jīng)營(yíng)，如北京西單商業(yè)街，北京宣武區(qū)的大都市街等。

商業(yè)街

〔1〕專業(yè)商業(yè)街特點(diǎn)

規(guī)模大小不一，和經(jīng)營(yíng)商品的類型有關(guān)，比方，經(jīng)營(yíng)服裝的商業(yè)街和經(jīng)營(yíng)建材的商業(yè)街其規(guī)模可能會(huì)有較大的差異。北京的"女人街"屬于典型的女性服裝商業(yè)街，單個(gè)獨(dú)立的"女人街"規(guī)模在一萬多平米；而北京十里河建材街，建筑規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過一萬平米，到達(dá)近十萬平方米。

商業(yè)街的規(guī)模必須表達(dá)市場(chǎng)需求和所經(jīng)營(yíng)的商品適合的經(jīng)營(yíng)規(guī)模。如果一個(gè)商業(yè)街盲目追求規(guī)模效應(yīng)，那么商業(yè)街將會(huì)面臨市場(chǎng)承接力不夠引發(fā)的經(jīng)營(yíng)困境。

〔2〕沿街兩側(cè)布置商鋪，單層建筑居多；商業(yè)街可以是一條街，也可以是一條主街，多條副街；商業(yè)街的長(zhǎng)度不能太長(zhǎng)，超過600米，消費(fèi)者就可能產(chǎn)生疲勞、厭倦的感覺。

〔3〕商業(yè)街名稱特點(diǎn)

專業(yè)商業(yè)街的名稱往往表達(dá)商業(yè)街所在的位置和所經(jīng)營(yíng)的商品類型兩大要素。比方，"北京三里屯酒吧街"名稱就準(zhǔn)確包含了位置元素"三里屯"，和經(jīng)營(yíng)商品類型元素"酒吧"，位于北京西三環(huán)至西四環(huán)、由北京世紀(jì)金源投資集團(tuán)集團(tuán)開發(fā)的金源大酒店"不夜城"，消費(fèi)者從其名稱就可以很容易搞清楚該商業(yè)街工程的位置及可以提供的效勞等。

復(fù)合商業(yè)街的特點(diǎn)

〔1〕商業(yè)街規(guī)模特點(diǎn)

復(fù)合商業(yè)街大多數(shù)規(guī)模龐大。無論北京的王府井商業(yè)街，還是上海南京路，都是商業(yè)"巨無霸"，沿街商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)面積達(dá)幾十萬平方米。

〔2〕商業(yè)街規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)

沿街兩側(cè)布置，大多數(shù)為多層建筑，長(zhǎng)度往往比擬長(zhǎng)〔有的復(fù)合商業(yè)街長(zhǎng)度到達(dá)2~3公里〕。

復(fù)合商業(yè)街規(guī)模龐大，對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的水平有較高要求?？茖W(xué)考慮交通組織、停車場(chǎng)規(guī)劃、消防、環(huán)境、商業(yè)引導(dǎo)概念等問題。

〔3〕商業(yè)街名稱特點(diǎn)

復(fù)合商業(yè)街的名稱主要表達(dá)其所在的位置。

復(fù)合商業(yè)街的名稱主要表達(dá)其所在位置的地名，那么這個(gè)地名的品牌價(jià)值需要很高，至少比擬高。一個(gè)很陌生的、新開發(fā)的復(fù)合商業(yè)街，其市場(chǎng)前景值得商鋪投資者謹(jǐn)慎考慮。開發(fā)量的問題，專業(yè)的問題，無序開發(fā)問題等等。最初商業(yè)地產(chǎn)形成是我們城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)立法之后。第二，在執(zhí)行過程中，政府管理這塊又缺失，立法滯后，管理缺失，這就造成了整個(gè)行業(yè)的無序開展。實(shí)際上商業(yè)地產(chǎn)這么多年一直是個(gè)無序開展的狀態(tài)。

但是這么多年來政府沒有做工作，反而做了一些不應(yīng)該做的位置上，導(dǎo)致現(xiàn)在也無法做工作。首先，各個(gè)城市有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，但是一直沒有出臺(tái)，就是無法可依，各地政府可以不執(zhí)行。實(shí)際上現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)怎么開發(fā)，都是規(guī)劃局說得算。這方面，政府沒有一個(gè)嚴(yán)格的管理?xiàng)l例。建委又不懂商業(yè)，規(guī)劃也不懂商業(yè)，所以商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)這么多年來一直是無序的狀態(tài)，就是沒人管，不該管。

所以商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，歸根到底是政府的問題。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，這里面有幾個(gè)大問題，就是政府缺失在這個(gè)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)劃，它更主要的出發(fā)點(diǎn)是城市形象和政績(jī)工程，所以造成了商業(yè)地產(chǎn)的無序開展。所以政府應(yīng)該是目前商業(yè)地產(chǎn)開展的一個(gè)最大的責(zé)任。

總之，兩方面的原因，一個(gè)是政府支持不到位，恐怕商業(yè)地產(chǎn)五年十年之后還會(huì)這樣無序的開展。我們今天探討的問題可能五年十年之后還是這種情況。我們希望大家從自身?xiàng)l件多約束，來推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的開展。

商業(yè)地產(chǎn)我們無法駕御，因?yàn)檎摺⒎傻膯栴}我們解決不了。商業(yè)地產(chǎn)各類運(yùn)營(yíng)模式簡(jiǎn)述溫州模式：

溫州模式→該行業(yè)溫州人控制較多，以資源性招商為主，喜歡運(yùn)用炒作、假牌的技巧。

由于市場(chǎng)這個(gè)領(lǐng)域內(nèi)，大局部市場(chǎng)都是溫州人開的，溫州人控制著全國(guó)各地大大小小的大局部市場(chǎng)資源，又因各行業(yè)商戶也以浙江人為多，所以常見的是溫州人運(yùn)作模式。

溫州一般是民營(yíng)企業(yè)，股東較多，辦事效率高，注重政府等人際關(guān)系建設(shè)，社會(huì)游資力量豐富，資金融資能力強(qiáng)。

對(duì)于市場(chǎng)一般是幾個(gè)人合股運(yùn)作，招商方式中多采用溫州傳統(tǒng)的老鄉(xiāng)資源，進(jìn)行炒作或出假牌，對(duì)于廣告投入不甚加強(qiáng)，節(jié)點(diǎn)控制觀念不強(qiáng)，但其對(duì)開業(yè)、開盤之類活動(dòng)重視，對(duì)于政府的組織公關(guān)能力非常擅長(zhǎng)，而且在關(guān)鍵時(shí)刻敢于投資。蹈遠(yuǎn)洋絡(luò)城模藥式悠：饅

千遠(yuǎn)洋尚城模同式憂→畜城市饅中心編建饅Sh量op崇pi洲ng液ma雄l師l沸，銷同售采僵用虛絞擬鋪除位方瓜式搜。衣

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舍遠(yuǎn)洋念城，失在城沉市中顧心地位帶或瑞次中塑心地榆帶，截這與惹傳統(tǒng)尖的郊驗(yàn)區(qū)商材業(yè)不趟同，釋而且螺城市器人均夢(mèng)收入斃水平孕和汽憲車擁議有量妙低于膽標(biāo)準(zhǔn)任水平狗，如兩唐山觸、保漿定等按為三臭級(jí)城固市，稼建設(shè)禽規(guī)模守宏大俗的過sh賊op享pi廉ng釀ma槳l富l跳。愚

也通過血概念院營(yíng)造族，招板商也葛是通齊過主遼力店翼〔麥纖當(dāng)勞捐、肯速德基話、超婦市、涌娛樂漁等〕箏組成保一個(gè)寇大的海集合已體檢。劑

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票舊遠(yuǎn)洋裳城商犬業(yè)廣暈場(chǎng)的序商業(yè)碎形態(tài)片定位餐于鋸—刻—蹦以大草型百拉貨、萬超市世商業(yè)演業(yè)態(tài)室為主搖，以演各類葛精品誤專賣幫店為宴輔，捐以特撞色化炕、大彩眾化療餐飲爽娛樂凡及其屋他脾業(yè)態(tài)霜為補(bǔ)債充的譜復(fù)合授型商尤業(yè)中溜心。料此項(xiàng)振目得遞到河拐北省耍、市糠各級(jí)法領(lǐng)葡導(dǎo)學(xué),諷各相阿關(guān)單術(shù)位的以大量陳關(guān)注是和心支持武，遠(yuǎn)馬洋城賊商業(yè)認(rèn)廣場(chǎng)追建成僚后將珍成為菌河啟北省斬內(nèi)的周商業(yè)廢地標(biāo)勞，引粗領(lǐng)消階費(fèi)、例娛樂勺的新蚊時(shí)尚延，是波購(gòu)物滑、休獻(xiàn)閑、枯娛樂希的最胳佳選巷擇蘋。仰

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