商聯(lián)智勝-鄭州東畝住宅項目策劃報告DOC

1目錄一、工程地塊概況1、工程地塊區(qū)位環(huán)境2、周邊環(huán)境分析二、工程市場環(huán)境分析1、鄭州概況2、鄭州市人口狀況3、鄭州宏觀經(jīng)濟(jì)4、城市區(qū)域規(guī)劃概況對工程的影響5、2006年上半年主要房地產(chǎn)宏觀政策對本工程的影響三、房地產(chǎn)市場情況調(diào)查1、鄭州總體房地產(chǎn)情況2、05年鄭州房地產(chǎn)市場總結(jié)3、06年上半年鄭州情況分析4、鄭東新區(qū)分析津5、牲市場納調(diào)查邪個案沃分析隨四、派消費(fèi)趟者調(diào)連查分木析

緞1、謎此次銅調(diào)查才樣本朋的基田本情些況

撿2、喜調(diào)查熱數(shù)據(jù)繞分析傾五、廊本項臂目分賊析及機(jī)定位冤1、挺本項撕目s及wo疾t分帳析州2、令本項揭目整補(bǔ)體定標(biāo)位豆3、逮工程帆物業(yè)判開展術(shù)建議窄4、桿配套沫及關(guān)報鍵內(nèi)向部經(jīng)張濟(jì)數(shù)頑據(jù)卸5、流規(guī)劃俊分期鏟建議測6、伍銷售渠分期湖建議酸工程彈地塊揀概況胳工程婚地塊漫區(qū)位忍環(huán)境集工程裕位于敗鄭東玩新區(qū)碎商住繪物流敵區(qū)內(nèi)費(fèi)〔金躬水路衣以南廈〕赴，東君臨鏡農(nóng)業(yè)夫東批路〔胖太行然路〕阿，西駱靠帝七路董河遇，北影面與題未來請市政宴規(guī)劃翠的文躍化中敲心廣怕場相縫依。搬工程怠從整悅體上打看被側(cè)中央蘋大道己劃分抬為兩栽個相鑰對獨(dú)禾立的醬區(qū)域員。北贈邊地痕塊〔亭地塊壩一〕平從整璃體上艙看呈父三角黎形分瞞布，夏由中唐央大喇道、包七里茂河、乒太行純路圍李合而寺成。忙南邊咸地塊箱〔地燦塊五懸〕從困整體秒上看勞呈平斃行四抖邊形為分布萄，由爽中央墾大道氏、太于行路沒、漓梯江四良路、驚嶗山變路圍熄合而趴成。擦根本亮經(jīng)濟(jì)刪技術(shù)惜指標(biāo)己：地塊1地塊5-1地塊5-2總建筑面積〔畝〕103容積率2.52.52用地性質(zhì)綜合綜合居住建筑高度〔米〕505035建筑密度30％30％25％綠地率35％35％40％濫周邊踩環(huán)境惱分析霞2.費(fèi)1興目前切地塊襯所處押的區(qū)劈域正沖在大瓜規(guī)模族開發(fā)必建設(shè)疊階段別。同2.穗2臥工程壯周圍直政府普已經(jīng)西規(guī)劃站完畢崖，在園政府煮的控旱制下故已經(jīng)賠有步零驟地口開發(fā)省建設(shè)瓦，目踢前景夕觀方父面的肉布局昨目前懼已經(jīng)辯初現(xiàn)鞠美好躁輪廓滅，交惹通及邀綠化蘇等基勇礎(chǔ)公座益設(shè)跳施也匹已經(jīng)寧建設(shè)底齊備敲，科逝教文隸衛(wèi)、堤行政青、商童業(yè)生粘活配淘套也比不斷評新增壞。公2.糊3疾交通騾方面箏，項軋目地泛塊交屑通便弊利發(fā)慣達(dá)，蔬中央移大道雅和農(nóng)嶺業(yè)東側(cè)路貫侍穿東中西南辯北，散且項宅目離早金水栗東路蝶約1村公里伸，距杠離鄭印汴路抬約槽50與0米鐘，瀉距離黑規(guī)劃酒中的舟鄭州凳四站匠一體余新客霜站僅棚2.夜5錄公里劫，距豆離新魚10威7國宮道約牽4彈公里肝，到難CB皂D僅瓣需3鳳分鐘綱車程走，到嘉中心攪城區(qū)撫約1喘0蒙分鐘掉車程令。鵝工程正從整申體上享被中悶央大啞道和輝嶗山怨路分品為兩攀局部撒。其文中地羅塊一買所臨軍道路譜為中鈔央大宣道、糠太行殊路和責(zé)七里寶河；豐地塊化二所床臨道央路圍庸合為柿平行仗四邊蒙形。帽農(nóng)業(yè)振東綠路材〔太上行路川〕為巡雙向畝八車座道，況中央休大道戲為雙縱向八和車道姓，坦路面展?fàn)顩r惹良好格，環(huán)郵境優(yōu)涌美。破2.悠4恩周邊圓商貿(mào)霉配套稻：辭五洲蛛陶瓷傭精品袍城、挽鄭東所建材智家居息城、嶄河南零精品喉陶瓷集城、身金三暫角陶印瓷建溝材大耕賣場簡、鄭韻州國到際窗腫簾布什藝城根、管化城中耳醫(yī)院休、澳喇柯瑪園物流廢中心暗、麥圈德龍逼2.落5柿惡目前定，項春目周揉邊土偽地已裙經(jīng)被山大規(guī)串模的堡開發(fā)啊，有忙的甚汗至已嚴(yán)經(jīng)接拿近尾格聲。閱從周綁邊項丸目的聯(lián)銷售價狀況未來看棵，比黃較喜識人。社2.串6在周邊搬的配贏套極命其落圓后。觀雖然卵政府蒙已經(jīng)堡規(guī)劃姻出在頸工程監(jiān)周邊眼修建劣公園冷、綠秤地、東學(xué)校型、醫(yī)鞋院、最事業(yè)血單位末等公爽共機(jī)斥構(gòu)，唐但目寄前開螞發(fā)進(jìn)饑度滯遺后，檢已經(jīng)屬跟不閑上房懷地產(chǎn)夜開發(fā)降的速偉度。服工程拜市場乳環(huán)境廁分析段1、槍鄭州俊概況唉鄭州綁市是緞河南凝省省答會，絹位于株河南趕省中消部偏配北，讓東經(jīng)仗11個2桿°遠(yuǎn)4鏈2'散-扭-核11為4峰°促1蔑4'敲，裙北緯汁34何°吊1狀6'饞-滴3蜂4快°聞5菌8'黃，間北臨跳黃河名，西睜依嵩井山，狼東南倦為廣龜闊的唯黃淮耐平原惕。制俯鄭州減地區(qū)霸屬暖莊溫帶劣大陸小性氣助候，蒼四季蠢清楚檢，年彈平均固氣溫送14惠.4賢°俊C饑。慨7月解最熱驅(qū)，平當(dāng)均舊27侍.3罪°樓C絨；借1月竊最冷爛,平李均擇0.背2巖°鞏C蓬；漁年平務(wù)均降攪雨量器64黎0.棵9毫新米昌，無田霜期樓22沒0天惡，全絞年日晚照時負(fù)間約軟24煮00好小時急。境要內(nèi)大咽小河界流3鳥5條槽，分幼屬于毅黃河不和淮老河兩味大水葡系，倦其中兼流經(jīng)禮鄭州輪段的辦黃河桑15薦0.造4公瓜里艇。孝鄭州框市是舌河南趨省政綱治、照經(jīng)濟(jì)嘉、文裁化中般心，嬌北臨陣黃河案，西苦依嵩亭山，購東南伙為廣由闊的旦黃淮瓶平原驢。轄列12襪個縣傅〔市坐〕、巨區(qū)，揮其中派縣1滿個、境縣級談市5陣個、慈區(qū)6律個。拌據(jù)2跡00寧5年桃的統(tǒng)劃計資億料，功全市墻總面即積7界44問6.泡2平屑方公測里，腔其中餅市區(qū)兼面積漂10去10叢.3楊平方歡公里竟，建據(jù)成區(qū)蓋面積嫁26擔(dān)2平熊方公艇里；丙20汁05族年末賊全市杯總?cè)嘶笨诖?1罩6萬稍人，王其中因城鎮(zhèn)著人口祝42或4.炒1萬待人，巾鄉(xiāng)村漫人口越29界7.您1萬擦人。摟非農(nóng)竭業(yè)人盾口2寒57宅.6幕萬人鞠。鄭廟州地任處中乒原腹鍋地，棟“疲雄峙錯中樞控，控定御險犧要尾〞張，為更全國逢重要嶄的交才通、慮通訊龍樞紐備，是柴新亞陵歐大奪陸橋扔上的畏重要懼城市床，是嶄國家繳開放弦城市天和歷趣史文伙化名旁城，孕是中挺國八湊大古豈都之松首。近鄭州澡是一真座古懲老的聚城市柱。早膨在3汗50青0年現(xiàn)前，質(zhì)這里筋就是訊商王雜朝的向重要揪都邑緊。鄭她州歷立史悠艦久，嗚是中廚華民恰族的疲發(fā)祥申地之務(wù)一，腳孕育憑了中番華民葵族及廟其光傾輝燦沖爛的蕩文化慶。輸悠久休的歷煙史給渠鄭州豐留下拖了豐施富的而文化粒積淀燒，全就市有宇各類弦文物暴古跡示14翻00惹多處瑞，其世中國機(jī)家級擋文物攝保護(hù)粘單位覽26悟處。螞嵩山靈風(fēng)景躍名勝甚區(qū)是心全國廳44部個重譯點風(fēng)致景名扛勝區(qū)滑之一礎(chǔ)和全衡國文醉明風(fēng)械景旅彼游區(qū)克示范狐點，彼“陡天下蛋第一巡名剎陶〞爛少林蘇寺就茫坐落羞在嵩奧山腳慘下，握威震燥海內(nèi)鐮外的盯少林假功夫醒從這尸里走滾向世凱界。厭這里歷還有往我國撐最早臟的天脆文建殊筑周扭公測勞景臺段和元躲代觀罩星臺折、中褲國宋毫代四嶄大書徑院之茫一嵩奉陽書特院、策我國守現(xiàn)存訂最大開的道園教建花筑群惜中岳始廟等筋。在形鄭州某周圍桂，還作有星挖羅棋李布的奴古城住、古夾文化悅、古蹈墓葬畢、古反建筑站、古盛關(guān)隘竄和古壤戰(zhàn)場虧遺址蓋，中肅華人認(rèn)文始膀祖黃隸帝，慮著名華歷史稀人物圖列子貞、子涼產(chǎn)、叼杜甫憂、白筍居易廊、高谷拱等睛就出孫生在豬鄭州跪。背鄭州宗交通桐、通糾訊發(fā)爪達(dá)，閘處于蜘我國唐交通庭大十跪字架如的中助心位位置。冷隴海禁、京適廣鐵答路在脖這里邊交匯偏，1修07熟、3睬10究國道拘，京灑珠、吉連霍蒜高速讀公路盤穿境欠而過德，被梳命名猾為全瓶國文飄明機(jī)罰場的灘新鄭艱國際并機(jī)場圓與國淘內(nèi)外局30覆多個澆城市苗通航何。擁言有亞盡洲最堤大的委列車舉編組冶站和蔽全國遵最大召的零牧擔(dān)貨甘物轉(zhuǎn)鄉(xiāng)運(yùn)站冒，一橋類航炸空、腫鐵路街口岸零和公館路二逝類口施岸各盈1個心，貨伶物可汗在鄭坐州聯(lián)府檢封席關(guān)直牽通國目外。堅郵政詠電信廁業(yè)務(wù)上量位眼居全脹國前烏列。穿已經(jīng)酷成為檢一個龜鐵路轟、公羽路、個航空液、郵丘電通副信兼荷具的盯綜合壞性重舍要交村通通解訊樞能紐。宰鄭州洪商貿(mào)喝興旺來，是春國務(wù)炎院確旦定的挺3個拔商貿(mào)院中心款試點晉城市汁之一攔。擁唇有一尤大批臥高檔茂次、長多功飾能的并大型彈商貿(mào)靠設(shè)施束和輻濟(jì)射全掃國的差商品肥集散全市場兩，年晶成交俊額超果億元修的就柄有3略0多壽家；鋼每年您在鄭瘦舉辦扎的各級類全旬國性斑、區(qū)茫域性絡(luò)、專販業(yè)性仙交易鐮會、失博覽常會、古洽談辭會上男百次枝；國動內(nèi)外連萬余千家商臉貿(mào)機(jī)喬構(gòu)在構(gòu)鄭州匯設(shè)有兼辦事矩處或拔經(jīng)營搶場所劣。靜圍繞游拉大經(jīng)城市糧框架澆，高濟(jì)起點榮、高溪品位嘉地規(guī)件劃建序設(shè)鄭姨東新街區(qū)。移鄭東島新區(qū)現(xiàn)規(guī)劃惜范圍荷西起例10替7國猴道，紙東至紐擬建勒的京嘉珠高攔速公太路，己北起所連霍塞高速駱公路己，南剩至機(jī)買場快競速路特，總蒸面積局約1子50科平方宅公里搶，預(yù)灑計人侍口1厭50世萬，角融蘋“束共生壓城市陶〞者、貨“椅新陳獵代謝眉城市擠〞社、陣“誦環(huán)形車城市旁〞刑等眾擋多先澆進(jìn)理性念于徒一體斥。同兇時，勉還將按本著居老城濱區(qū)改情造和說新城嬌區(qū)開想發(fā)并婚重、霜協(xié)調(diào)必開展暖、共引生共悔榮、俗以人妻為本叢、規(guī)始劃先紹行的社原那么基，改扛善老紗城區(qū)斜面貌酷，提助高人族居環(huán)摟境質(zhì)京量，協(xié)逐步幼把鄭莊州建同設(shè)成脅為具廉有中貍原文豐化特宗色的鑄社會折主義五現(xiàn)代步化商素貿(mào)城罷市和弊全國殃區(qū)域刪性中舍心城解市。溉

底20怪05睬年，疫初步酒統(tǒng)計針，全償市實黨現(xiàn)生府產(chǎn)總良值1紅65砌0億肢元，軋增長偉15該.8贊%，購人均展生產(chǎn)救總值業(yè)到達(dá)濁28薪50忌美元尾；地意方財幕政收獨(dú)入1哀51序億元辯，增捏長3秘0.訊7%逢；全乎社會焦固定惡資產(chǎn)池投資尖82朱0億稅元，悟增長龜28欺.6明%；航社會符消費(fèi)尖品零燃售總俘額7愈06廁.7樂億元憐，增尤長1勝4.蘿5%市；非愉公有府制經(jīng)睬濟(jì)完沸成增斗加值艷87辨5億循元，么增長紫22靈%，卷占全胃市生我產(chǎn)總弓值的掌比重選到達(dá)絡(luò)53螞%。翻城鎮(zhèn)卷居民廊人均禿可支乳配收僚入達(dá)杯到1扁06孩40春元，考增長承13飾.6墳%；巴農(nóng)民趙人均伍純收播入達(dá)阿到4投77驚4元博，增婚長1呼4.顛1%類。拋2、靜鄭州煮市嘩人口妙狀況萍05癥年底渠，鄭撲州市述常住怖人口擋為7嫂16販萬人捎，與連20箭00贏年1獸1月斤1日言零時鈔第五嗚次全割國人誘口普枝查的抖常住炎人口茂66框6萬割人相貴比，映增加蔽了5糞0萬植人，位增長樓7.龜5％攀；年貓平均河增加潤10搶萬人養(yǎng)，年暴平均屠增長柄2.源5％貢。全援市人奪口中勇，居參住在辜城鎮(zhèn)縣的人賊口4紫24歌萬人稠，占控常住牧人口豈的5銜9.盈23漆％；郊居住峰在鄉(xiāng)艇村的削人口標(biāo)29康2萬揚(yáng)人，層占常顯住人心口的猛40塘.7貍7％耐。暴鄭州礙市人怖口狀脾況有煉如下方特點秧：油2.錄1楊人口竿老齡籌化程字度加識深葉栗從年配齡構(gòu)慮成可您以看令出，覺鄭州偵市呈摔現(xiàn)出盛老齡眼化社猜會特君征，陪65量歲以已上人蜻口占蛙總?cè)俗部诘姆e比例須由2那么00苗0年政的6槽.9秩6％煌上升委到2脫00岡5年陜的8再.5卡3％具。我裁市1菊5~窄64丘歲的泳人口龍為5妹27紛萬人秋，占偏常住炸人口搭的7樣3.彎57皇％；示65互歲及巧以上耍的人撫口為元61溜萬人棄，占吼常住接人口臣的8合.5糊3％教。臣2.析2嚼家效庭戶枝規(guī)模頁逐漸冤縮小機(jī)無據(jù)調(diào)清查資攝料：尚全市醬家庭賠戶的普平均旺人數(shù)扣由1欲99孤0年妻的4戶.0處6人慈，降粉到2后00特0年共的3篩.5鏈人，棗又降昏到去生年的答3.融28借人?？v2.值3蔽隨著拉鄭州心經(jīng)濟(jì)讀的發(fā)捧展，舞外人延口大積量涌蝦進(jìn)鄭滋州。致20幸05惱年年訴末六邀區(qū)總孫人口導(dǎo)為3拌02侮．2市萬味，根錘據(jù)２贏０２柿０年贊鄭州講市要寬到達(dá)胡５０兔０萬黨人的崗市區(qū)案人口斧目標(biāo)茫計算圍，每里年市販區(qū)人票口平勿均增圍幅為匙１３黃．５志萬人蹦，據(jù)勻鄭州靜市公嗽安系椅統(tǒng)的渡數(shù)據(jù)汁顯示惠，２屋００學(xué)４年鋒鄭州織市人猛口增仆加２材３．熟５２堅５５薦萬人饒；２柜００懂５年坦增加益１７束．０威７６目５萬筑人。尿目前澡，跨鄭州蔽市市碧區(qū)常硬住人積口巨20菜2翠萬，細(xì)流動司人口遵約領(lǐng)10撈0萬捎。鵝3、瓶鄭州液宏觀幸經(jīng)濟(jì)執(zhí)3.金1鏟2湯0詞01慘-陜20凝05峽年鄭喊州G碰DP谷增長軍柱狀纖圖霸3.枯2畜混GD摸P增穩(wěn)幅和扒房地訂產(chǎn)業(yè)摔開展聰狀況返的關(guān)合系侵船淡蚊林事寸礎(chǔ)豪餡小于4%4%-5%5%-8%大于8%萎縮停滯穩(wěn)定開展高速開展翠可以灑看到魔鄭州春自0經(jīng)1年按以來哭GD書P增宴幅就穴在1揉0%談以上授，隨秋之相梢伴的蠢就是算房地囑產(chǎn)業(yè)騾的高稀速發(fā)霸展，扭尤其館近兩袍年G竟DP糊增幅林在1侍5%授以上季，而巧房地洋產(chǎn)業(yè)洪也出爽現(xiàn)了堪井噴皆式的查開展進(jìn)。預(yù)縱計0沫6年抵鄭州丈GD京P繼鋒續(xù)會各議兩致位數(shù)咳的速乞度增歷長，婆房地通產(chǎn)業(yè)貨開展劑勢頭許依然原強(qiáng)勁蛇。陶人均漲GD幻P與附房地駁產(chǎn)業(yè)蒙開展家的關(guān)解系開展階段啟動階段快速開展階段平穩(wěn)開展階段減緩開展階段人均GDP〔美元〕0～800800～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主開展特征超速開展單純數(shù)量型快速開展。數(shù)量與質(zhì)量兼有以數(shù)量為主。平穩(wěn)開展。數(shù)量與質(zhì)量兼有以質(zhì)量為主。緩慢開展綜合開展型續(xù)05獻(xiàn)年鄭之州人狂均G裁DP柳約為棄28虎5要0美狡元，萬正處傘在快北速發(fā)盆展的幕階段將。精3.倦4烘2史0剛01討-這20婦05誰年鄭遲州人測均可舅支配堤收入臭增長蛇柱狀稻圖蜂3.懇5婚2恨0丟01田-蹈20儀05認(rèn)年鄭矩州城尤鄉(xiāng)居坐民儲剩蓄存合款余懲額柱手狀圖呼3.源6愈2跪0愉01壘-懶20逼05傻年鄭城州社致會消到費(fèi)品鳥零售跑總額帶3.濾7絹2珠0扮01裹-秋20勻05粥年全繭社會廊固定施資產(chǎn)家投資匙增長迫圖止3.歲8竿2藝0君01戴-虜20芬05氧年財城政收樸入柱同狀圖晌3.網(wǎng)9始宏觀吼經(jīng)濟(jì)州小結(jié)飾市場千正處展于初冷期快春速啟患動階潑段，澆宏觀舅經(jīng)濟(jì)撫大勢暗向好欣及政衫策引圓導(dǎo)的梁大規(guī)互模投均資為扎房地也產(chǎn)市種場提往供了特環(huán)境餡支持乓。浩相對丙城市憂的宏趣觀背油景和借經(jīng)濟(jì)敬地位未而言遺，房家地產(chǎn)衫相對橋滯后不于經(jīng)衰濟(jì)發(fā)沫展。蜓但城垮市發(fā)燥展缺勤乏規(guī)嘴模性折工業(yè)船支持貼，經(jīng)拍濟(jì)基符礎(chǔ)相悠對薄寒弱，海總量團(tuán)缺乏演。短候期內(nèi)益的集罩中放往量存唉在著盡一定兔的消定化困民難。義各區(qū)炊因經(jīng)趴濟(jì)發(fā)微展和叉主導(dǎo)曬產(chǎn)業(yè)隆的不樹同，柴使各皂區(qū)房輕地產(chǎn)緒市場疼的覺察展極撤不平供衡。壟4、鎮(zhèn)城市口區(qū)域免規(guī)劃羞概況沾對項繁目的養(yǎng)影響犯4.右1護(hù)鄭東顆新區(qū)社規(guī)劃書簡介伏鄭東否新區(qū)浴遠(yuǎn)景績概念市規(guī)劃寺范圍暖15宿0平部方公踏里〔警其中成起步恥區(qū)3源3平下方公杏里〕鬧，西堅起1遞07痛國道猛，東蟲至京練珠高芝速公膏路，俱北起莊連霍耐高速銷公路瑞，南管至機(jī)賀場快掙速路無。共休分六絨個功纏能區(qū)跌：〔攤1〕夸CB蕩D，排是鄭它州市四的中傘央商井務(wù)區(qū)逗,也耀是鄭隨東新收區(qū)的蜓核心并區(qū)，滴規(guī)劃筒面積吼約3規(guī).4景5平統(tǒng)方公綁里，囑是由利兩環(huán)招60春棟高情層建爪筑組自成的優(yōu)環(huán)形舟城市數(shù)，內(nèi)騎環(huán)建練筑高戲80承米配，外競環(huán)建懶筑高磚12芳0米蘿，兩牲環(huán)之恥間是駐繁華紫、舒呈適的眠商業(yè)薯步行售街和罷24字小時火不夜拍城。喪環(huán)形三建筑棄群中鴿間布樂置有扇國際撈會展現(xiàn)中心獻(xiàn)、河怨南省舟藝術(shù)艱中心屋和高垮達(dá)閘28遷0米害的會誕展賓赴館等季標(biāo)志式性建粱筑。綁〔2堅〕商糖住物屆流區(qū)市,是抹CB呼D的五功能劇支撐莖區(qū)，拌規(guī)劃紋面積督約2哨3平莫方公串里，雙是以弦機(jī)關(guān)湖單位頃、公殊益設(shè)丹施、儲現(xiàn)代憐效勞抄業(yè)及礦批發(fā)榜、物苗流、淡居住凍等功差能為彼主體留的綜運(yùn)合區(qū)哨?！搏I(xiàn)3〕餐龍湖伍區(qū)，仗規(guī)劃鄭面積請約4藥0平統(tǒng)方公霜里，謠其中款龍湖椅規(guī)劃攏面積鈔6.泄08梯平方膛公里悼，是慣鄭東奴新區(qū)價規(guī)劃閃的點題晴之晉筆，軍與流袋經(jīng)市專區(qū)的罵幾條束河流押、鄭爺州國占家森海林公磁園等撲構(gòu)成流城市隱生態(tài)魚區(qū)。桂伸入鳥龍湖啦的半擾島為裳CB乖D副晶中心派，規(guī)漿劃面味積約芬0.貿(mào)48謝平方屋公里患；C榆BD施副中貌心是脆由高榜度為雖10繳0米綿的寫價字樓欺、賓嫁館和找特色絡(luò)住宅攏等組飄成的裕另一餓個環(huán)遠(yuǎn)形城毯市，尿其間歪有湖鏡中湖推，是牙商務(wù)檔、居修住、懇旅游虛、娛逼樂和競休閑夕的勝花地。受CB疾D中燕心和睛CB靜D副沈中心糊通過如3.鍵7公給里排長的數(shù)運(yùn)河飄相連飄，形證成一紀(jì)個松“塵如意督〞差型，術(shù)運(yùn)河遮兩岸輪是滑40變米慌高的歌建筑稠。〔捧4〕碎龍子抱湖高謠校園劇區(qū)，幕規(guī)劃向面積搖約2閥2平懷方公擦里，待主要麻由高罩等院杏校組剩成。稍高校舊園區(qū)雷內(nèi)規(guī)信劃有斧龍子肯湖，捕取民“鈔望子推成龍嘆〞誦之意重。湖秋面伸傷入各廉大學(xué)敞校區(qū)雪，湖葉中有對近兩供千畝種的湖嘴心島循，島蕩上規(guī)難劃有賀圖書殿館、針體育明場等麥公共休設(shè)施罵。龍裙子湖擇通過嬌運(yùn)河館與龍唯湖及格其他頸河渠懶相連梳，是槍鄭東粉新區(qū)描生態(tài)傾水系澆的重旦要組盡成部否分，蒸也為賽高校手園區(qū)犁的莘涂莘學(xué)劃子們皺創(chuàng)造鴨了優(yōu)技美獨(dú)糊特的尼學(xué)習(xí)孩和生鍋活環(huán)腔境。取〔5趨〕科行技園廳區(qū),捐規(guī)劃昌面積在約1浴8平?jīng)龇焦桌?，尊主要五用于留安排鉆科研肅院所諸和研旅發(fā)機(jī)祥構(gòu)。查〔6允〕國充家鄭濃州經(jīng)舞濟(jì)技烤術(shù)開輸發(fā)區(qū)濱，規(guī)截劃面概積約販50花平方遣公里策，已假開發(fā)劈12針.5閃平方閑公里壯左右深，是浩鄭東即新區(qū)仍的工虹業(yè)支僵撐區(qū)帖。六差個功化能區(qū)襖相輔面相成熱，相那得益辮彰，購使鄭炸東新暑區(qū)成桐為既雹有優(yōu)革美的歡生態(tài)拐景觀勺、人細(xì)居環(huán)救境和動良好叮的城設(shè)市形既象，娛又兼年具強(qiáng)簡勁產(chǎn)盯業(yè)支惰撐和浸雄厚禽開展翅實力鏡的新吉興城最區(qū)。辣鄭東揭新區(qū)超建設(shè)猛“舅三年瞞出形滅象寫〞誠目標(biāo)畫根本易實現(xiàn)失。累赤計完債成投進(jìn)資2喉32鞋億元盤，引愧進(jìn)項吐目1宗70摸個，襯開工電工程虜12唱0個滋?；A(chǔ)設(shè)有施建優(yōu)設(shè)明擔(dān)顯加久快，侵續(xù)建蛇和新副建道按路1廢37悠條〔叨段〕勉，其科中9毯6條瓦〔段肅〕基礦本具嗚備通姜車條談件，敵通車體里程滑到達(dá)莊10謠2公溫里趟。新逢區(qū)熱抓源站行開始甚供暖融，中砌心湖振噴泉模景觀巷及水騎幕電輔影投枕入使剪用。沙中央懲商務(wù)允區(qū)形棵象基滔本顯掉現(xiàn)，磨入駐帖工程峽59衰個，困其中喂52掉個開尾工建槽設(shè)，勿內(nèi)、氧外環(huán)甲正在嶄建設(shè)窩的4帶7棟繳高層坐中3柱1棟侵已結(jié)瞧頂；農(nóng)河南哄藝術(shù)危中心跡的美心術(shù)館礎(chǔ)、藝文術(shù)館形主體慰已封絕頂，雞會展挑賓館估工程怒已與通上海郊綠地債集團(tuán)峽簽約般。龍橡湖南靠區(qū)、浸商住仍物流禾區(qū)、潮龍子儲湖區(qū)窮、科忽技園蕉區(qū)建秀設(shè)取爸得新乖進(jìn)展芳。

滿4.筋2渣鄭東克新區(qū)揚(yáng)起步通區(qū)范藍(lán)圍與溫重點苗開展辰產(chǎn)業(yè)預(yù)起步條區(qū)為概隴海丈鐵路筑以北劉、東遭風(fēng)渠烘以南玩、1倦07禽國道錦以東努、東支四環(huán)剪以西雕的區(qū)涉域，怪由中適央商申務(wù)區(qū)殲〔C斃BD堤〕、羅龍湖懇南區(qū)到、商飼住物衣流區(qū)寸組成傭。譯起步伶區(qū)重釀點發(fā)復(fù)展I保T等袍高科洋技產(chǎn)抄業(yè)、低研發(fā)味、教播育產(chǎn)狀業(yè)、蹦物流槽業(yè)、蠅會展冬業(yè)、瘦現(xiàn)代罪商貿(mào)充業(yè)、榜房地漁產(chǎn)業(yè)搏、金剃融保雜險業(yè)稼、醫(yī)差療衛(wèi)閑生產(chǎn)欲業(yè)、銀咨詢辰和中板介服句務(wù)業(yè)守、娛鄭樂旅椅游業(yè)膨等。岔我們帳的項殘目地木塊位債于商守住物保流區(qū)贈內(nèi)，糕處于嗎起步截區(qū)重泡點發(fā)焰展區(qū)憶域，壺周邊或密布擦省直禽辦公數(shù)機(jī)關(guān)終，交未通樞母紐地貞位初害現(xiàn)，靈隨著曬配套晉的完紐善居律住價站值也怒逐漸卻凸現(xiàn)們。陽5、勵銷20值06菠年上些半年棗主要惠房地駕產(chǎn)宏勵觀政航策對菌本項浴目的嬌影響發(fā)文發(fā)布機(jī)構(gòu)內(nèi)容及要求發(fā)文時間關(guān)于標(biāo)準(zhǔn)與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價管理有關(guān)問題的通知建設(shè)部、人民銀行、銀監(jiān)局從業(yè)務(wù)委托、房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)選聘、金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)抵押貸款額的內(nèi)部審核以及加強(qiáng)監(jiān)管等多方面，標(biāo)準(zhǔn)抵押貸款估價，強(qiáng)調(diào)和細(xì)化對房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和金融機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性要求。2006-01-30?招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)標(biāo)準(zhǔn)?征求意見稿國土資源部被稱作“勾地〞的國有土地使用權(quán)出讓新方式正在被國土資源部考慮。來自國土資源部的消息稱，預(yù)計正式執(zhí)行日期為今年7月2006-02?城市黃線管理方法?建設(shè)部加強(qiáng)城市根底設(shè)施用地管理，保障城市根底設(shè)施的正常、高效運(yùn)轉(zhuǎn)。2006-02-13關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知國家稅務(wù)總局省會城市和方案單列市的城區(qū)和郊區(qū)將由目前的15%提高到不得低于20%2006-03-06十一個五年規(guī)劃綱要全國人大四次會議調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)，重點開展普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房，嚴(yán)格控制大戶型高檔商品房。按照保障供給、穩(wěn)定房價的原那么，加強(qiáng)對房地產(chǎn)一、二級市場和租賃市場的調(diào)控，促進(jìn)住房梯次消費(fèi)。完善房地產(chǎn)開發(fā)融資方式，加強(qiáng)資本金管理，標(biāo)準(zhǔn)開展住房消費(fèi)信貸和保險。標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理行為，提高市場化程度2006-03-14國務(wù)院2006年工作要點國務(wù)院調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格控制高檔房地產(chǎn)開發(fā)，重點開展普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房，建立健全廉租房制度和住房租賃制度2006-03-19關(guān)于調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見九部委(一)重點開展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房。

(二)嚴(yán)格執(zhí)行住房開發(fā)、銷售有關(guān)政策，完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策。

(三)合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動性住房需求過快增長。

(四)加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管，制止擅自變更工程、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房價行為。

(五)加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，標(biāo)準(zhǔn)開展經(jīng)濟(jì)適用住房，積極開展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。

(六)完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度，堅持正確的輿論導(dǎo)向。2006-05-24贊其中錦以九騎部委違文件褲對市冬場影驚響最榨大，刊提出叉了許顏多具藏體的香控制既指標(biāo)呆，其趁中粉“貫套型寸面積據(jù)90昏平米榨以下屈的要該占開刮發(fā)總蔬量的燕70濫%恐〞孝這一迫條已顛經(jīng)明付確，刊90摧平方紛米獄是指擱建筑退面積笛，7葛0%淋的控礦制是啟指年笨度城品市開鏟發(fā)總悲量，撇這樣淡對于陽我們約工程董來說勉又有絮了很像大的設(shè)政策刪余地懶；其狗余如答提高炸首付宵、限沾制貸玩款、捷收緊牽土地馳等措刺施對遷我們饒工程裙影響效較小棋。企三、膨房地就產(chǎn)市銷場情該況調(diào)棵查督1、補(bǔ)鄭州民總體綿房地循產(chǎn)情久況誰城市鉗房地收產(chǎn)格坐局圓——寨“宮東北悄富、伐西南讓貧睡〞嶼。中寬區(qū)和遷東區(qū)昂集中上了大匯量政起治和岸商務(wù)正資源漸，而芒北區(qū)邊那么以銅居住仙為主尚導(dǎo)方孤向。東區(qū)東區(qū)北區(qū)南區(qū)西區(qū)中區(qū)鄭州區(qū)域圖聰東區(qū)蒙：將脈成為禽未來臨鄭州蛙的新表中心批。透規(guī)箏劃聚也集了田全市夠最高肢端的家住宅耕和商病務(wù)辦嗎公物展業(yè)，盟目前獵處于夠啟動楊階段監(jiān)。皺北區(qū)港：以團(tuán)大規(guī)柱模、食好環(huán)餃境、禽高品梁質(zhì)的峽中高擇檔住準(zhǔn)宅為櫻主。潤屬中區(qū)成：老廢城區(qū)槽，目備前全攔市的領(lǐng)政治涼經(jīng)濟(jì)占中心征。以賤小規(guī)鉤模中樂高檔亭物業(yè)遠(yuǎn)為主茅，商蘆住參竄半。哨西區(qū)瓣：作歇為老狀城區(qū)厘，區(qū)供域經(jīng)怖濟(jì)發(fā)妖展相作對滯牽后，四購置使力較澡低。避房地齡產(chǎn)開徒發(fā)不坊成規(guī)睛模，慌以多傲層、年經(jīng)濟(jì)御適用岡房等蜻中低龍檔次落的項版目為丘主。喜南區(qū)蕩：經(jīng)傳濟(jì)發(fā)秩展相浙對緩冷慢，嶺房地服產(chǎn)開即發(fā)相努對落塔后，填主要柱以經(jīng)尺濟(jì)適秩用房刮、多矛層物睛業(yè)開昆發(fā)為優(yōu)主。長20倉00遇-2規(guī)00干5年能鄭州惱批準(zhǔn)跟預(yù)售豪和實樓際銷馬售面廁積對添比表200020012002200320042005批準(zhǔn)預(yù)售面積(萬m2)176.42267.37356.12379.13549.36663實際銷售面積〔萬㎡〕200.46245.77281.04399.72523.71599.42幕可以把看到建自0寺3年緞開始停銷售有面積蜜開始睛迅速行攀升朝；供圓給量樸在0養(yǎng)3筑年首勺度需摸求超謊過供膛給后樹急速警增加扮。和1.創(chuàng)2但20估0額0洋-2查00命5年平銷售選金額關(guān)和銷千售均柜價對筋比表200020012002200320042005銷售金額〔億元〕41.7457.9364.4792.68136.4177.8商品房銷售均價〔元/㎡〕208223572291231826042966上1.堪3只20憐00抄-2搶00踏5年挺鄭州陳房地藍(lán)產(chǎn)價掏格走街勢表典2、答05爹年難鄭州皆房地冷產(chǎn)市突場慮總結(jié)隔2.接1繡房地似產(chǎn)業(yè)司投資獅總量馳上升鍋，增貪幅回幼落

勒20潛05挎年，明鄭州赤市房什地產(chǎn)餡業(yè)完丹成投御資1妖68釀億元線，與省20烏04帶年相暑比投痰資規(guī)旱模增逝長1過8.貞3％壇，其串中，佛市區(qū)棚完成類投資啦14綠8.娃4億職元，財增幅命18吃.7涼％，犯增幅煮較2海00常4年勉下降殲了5傘6.凳1個枯百分寶點。吩20狼05拒年房念地產(chǎn)膊業(yè)完請成投防資占柱全市宇城鎮(zhèn)灑固定嬸資產(chǎn)廈投資粗總量乎〔6允10領(lǐng)億元療〕的滾27蹲%，言比2停00企4年幻上升推2.春2個徑百分柳點。斥運(yùn)行襲情況綠說明宴，溜鄭州魔市的糟房地典產(chǎn)市強(qiáng)場投帳資是霜總量扇上升說、占膝固定嘴資產(chǎn)費(fèi)投資扶比重拉加大洗、增肉幅回遼落。晶房地運(yùn)產(chǎn)業(yè)才依然焰是全屬市城胡鎮(zhèn)投沫資增鉛長中界的活耍躍因委素，轎拉動壞經(jīng)濟(jì)自增長終的作蓋用明獸顯。

兄2.拍2解房地馳產(chǎn)業(yè)塘增加精值穩(wěn)忘定增癢長

割20餡05耳年，葛鄭州覺市房嗎地產(chǎn)鎖業(yè)完器成增誼加值私55有億元盾，同炕比增霜長1抽6.鍵5%艷，增雀速與宇全市妥國內(nèi)放生產(chǎn)股總值梯增速包〔初抬步核驚算在啞16或％以亞上〕植根本六同步賣，占逃全市束GD道P中揉的比泛重繼旨續(xù)保衣持在浴3％疲以上

攀2.眠3蒙商品測房新去開工香面積綁與往宴年相豐比基繁本持璃平，庫竣工殖面積懂大幅剝增長

敘20性05櫻年全售市商賭品房墊新開潮工面肝積6幼33袍.埋8萬煎平方語米糕，同灘比下險降0秤.1皆％，尺與2物00丑4年羽根本饒持平冷。市嘗區(qū)新畝開工棕面積句55文8.創(chuàng)7萬億平方且米壓，同佩比下謎降0講.5領(lǐng)％，紫鄭東老新區(qū)桶商品巖房新悟開工玉面積分13輪0.艘9萬滋平方挖米矛，同片比增申長1沒2.碌8％市。

兇20傭05唉年全絹市商怨品房穩(wěn)竣工塵面積蘋42魄2.決3萬銀平方弊米蒸，同金比增姓長3鄉(xiāng)7％殊。市萍區(qū)竣敢工面穩(wěn)積3覽81漢.砌9萬幼平方蝶米擦，同紅比增魄長3姐9.糖8％虎，其銜中，露鄭東翻新區(qū)彈竣工并面積撫46抽.罰7萬蜂平方射米焰〔往綿年沒迷有竣向工房努〕。

鞋2.什4僑商品扁房供開應(yīng)和終銷售及增速碗同步令趨緩賭，總墊量保筋持平嚷衡

魔20鑄05款年，伙鄭州蘿市區(qū)距新批蜂商品芹房預(yù)剩售面肅積6賭63泰萬平筆方米場，其趁中，賞住宅耗新批縫商品靜房預(yù)遮售面影積5壁44乞.菠4萬破平方劇米隊，同暈比增芹長6賭.6劉%，螺非住欺宅面旗積1乘18拳.定8萬府平方懇米春，同處比下你降1豪2.月4%甘，鄭達(dá)東新菠區(qū)新適批商租品房甩預(yù)售煌面積激11駐5.夏5萬腐平方氧米巷，同充比增繞長1巖6.劣8％籃。市拜區(qū)商添品房豎銷售睬合同輛備案純面積傾59徑9.躲42研萬平腰方米雨，同養(yǎng)比增微長7套.9柱%，歇增速那么較2少00歡4年耽下降第了3祝1.燒1個蓄百分界點，里其中蘆，商支品住附宅銷藍(lán)售合絡(luò)同備董案面射積5剛32姜.3膽9萬凳平方?jīng)]米，脖同比梢增長許7.筐3%挑，非腦住宅良銷售去合同慶備案愉面積胃67貼.視03賺萬平顆方米曉，同涼比增谷長1衡3%傲；鄭糠東新內(nèi)區(qū)銷奉售合捎同備輔案面嫌積為帝77高.8套3萬撲平方細(xì)米，旗同比鳴增長趕96蝶.4掃4％劉。上述數(shù)據(jù)說明，在國家宏觀調(diào)控政策的雙向調(diào)節(jié)下，鄭州市2005年商品房供給和銷售增速同步趨緩。企業(yè)開發(fā)行為更趨理性，消費(fèi)者心理更趨成熟，商品房供給和銷售總量的增長速度與2004年相比均明顯下降，但市區(qū)商品房市場供求總量依然保持平衡，市場供求比為1.1：1，商品住宅供求比為1.02：1，而非住宅市場供求比為1.77：1，供過于求。

2.5商品房供求結(jié)構(gòu)根本合理

從不同物業(yè)類型的供求結(jié)構(gòu)上看，多層和高層住宅仍是商品房供給和銷售的主體，二者相加分別占2005年市場供給和需求總量的81%和86%，多層和高層住宅的供需比分別為1：1和1.1：1，說明商品房物業(yè)類型結(jié)構(gòu)較為合理。

從不同區(qū)域供求結(jié)構(gòu)上看，二七區(qū)、金水區(qū)、中原區(qū)和管城區(qū)仍然是中心城區(qū)商品房供給和銷售的主要區(qū)域，4區(qū)合計占市區(qū)供給總量的77%，占銷售總量的81％，說明鄭州市商品房整體上區(qū)域供給和銷售結(jié)構(gòu)比擬合理。此外，從區(qū)域供求特點看，鄭東新區(qū)開展迅速，2005年商品房市場投放量占市區(qū)的17％，銷量占13％，均比2004年有較大幅度上升，已成為僅次于金水區(qū)的第二大開展區(qū)域。從市場供求比來看，除管城區(qū)供給稍顯過大外〔供需比為1.25：1〕，其它各個區(qū)域市場供需比根本在1：1和1.2：1之間，供求均較為平衡。

從商品房需求套型面積結(jié)構(gòu)上看，單套住宅面積在140平方米以下的普通商品住宅銷售套數(shù)占商品住宅總銷售套數(shù)的80％，其銷售面積占商品住宅銷售總面積的55%，較2004年上升了5.6個百分點；單套面積在140平方米以上的商品住宅銷售面積占商品住宅總銷售面積的比重為45%，較2004年〔50.7%〕有明顯下降，說明在宏觀政策引導(dǎo)下，鄭州市住房需求面積結(jié)構(gòu)更趨合理。

2.6、市區(qū)商品房價格增長幅度低于人均可支配收入增長幅度，漲幅回落

2005年，鄭州深市市日區(qū)商暫品房丈市場基銷售籍均價厭29申66通元/條平方旦米，搬同比剪上漲棒12驕.4榆%，難漲幅雕較2隊00榨4年滅〔1絞3.晌8%哪〕略掘有下戰(zhàn)降，籮扣除留物價筋上漲平等因章素后描，2洗00郊5年原商品業(yè)房價安格實隱際上星漲6金.7睛％。恒市區(qū)調(diào)商品喘住宅艱均價吊為2愧61鎮(zhèn)4元命/平仰方米額，同說比上材漲1唯2.叢3%喪，非出住宅糕均價綢為5偽76爬6元下/平俱方米廁，上東漲幅脈度為才9%莫。單斷就鄭嫩東新廳區(qū)而拳言，類20宏05頌?zāi)赅嵳讝|新濱區(qū)商銅品房耍均價繭34留81妖元/準(zhǔn)平方經(jīng)米，視同比筐上漲字13渾.7衡％，莖住宅馬均價赤31沫73虧元/陵平方俗米，啄同比起上漲蝕3.意3％黨，非削住宅徹42刃49慮元/服平方呼米，錄同比男上漲丙37陵％。

協(xié)20階05殺年，似鄭州勾市城待鎮(zhèn)居幸民人慕均可翅支配沫收入蚊10烏64巾0黎元，徒同比中上漲毀13甜.6照％，堅該漲撿幅高謝于同案期市俱區(qū)商踐品房昂價格至漲幅續(xù)〔1茄2.卷4％較〕。

軌促使尤鄭州事市商糖品房富市場項價格傻持續(xù)腫穩(wěn)步佩增長撤的主曲要原昂因有綁：一搶是土鄰地價徒格自優(yōu)然上典漲和假土地繩出讓也全面肢實行饑招拍之掛致遼使土毛地成鉆本增火加；持二是置隨著島房改允進(jìn)程撞的加躺快，御住宅拖商品腦化觀扛念已激深入屠人心煩，住餡房二低級市刺場活翅躍，瞎居民虛求購芹新房肆或以遇舊換鄉(xiāng)新需貝求旺京盛；非三是綁鄭州墨城市到框架薄拉大饑、形禽象改異觀、渾品位母提高脊吸引懷了周鹿邊地奉區(qū)大伯量外墊來人扣員投建資、交就業(yè)京、居臺住，奶帶動換了巨態(tài)大的巷住房霞需求拒；四獻(xiàn)是鄭賭東新唇區(qū)開盈發(fā)建亭設(shè)的耗拉動喇，2傭00塊4年返東區(qū)赴商品勾房銷層售均依價為鄙30續(xù)61忍元/鉗平方悲米,換20殺05統(tǒng)年已巨達(dá)3擋48旺1元濃/平眠方米講，高乘出中椅心城報區(qū)5悲91扎元/育平方奸米，甘且價譯格上承漲幅園度高叮出中紋心城嘩區(qū)3脾.2趴個百耗分點斯；五符是近警年來忍，商斜品房忠開發(fā)鹽建設(shè)時中重及規(guī)劃積、重允設(shè)計睬、重躲配套燃、重騎綠化瓶等理必念已淋經(jīng)普倉及，清使商小品房就自身子綜合季品質(zhì)衣大大峽提升袖，商亦品房日的宜索居性辜更為徐突出慎。

苗整體杯上看靈，2曠00即5年具商品道房市遵場價景格的攝上漲定，大載局部串是品椅質(zhì)提儀升和居需求圣拉動源的自住然上揮漲，徑且與糧人均尼可支己配收殲入增賊長相帥適應(yīng)安。這恰一穩(wěn)仁健發(fā)槐展的友態(tài)勢膠，有考利于屑房地厲產(chǎn)市米場的緒繁榮山和快上速發(fā)便展，執(zhí)有利濱于改漂善居比民居缺住條惠件，統(tǒng)改善塘城市敏人居平環(huán)境帶，有鵝利于我鄭州木市城下市框泊架的咬拉大上和對努外形鳴象的披確立們。

盛2.雄7挪、市齊場消岡費(fèi)更壟趨理撞性成畢熟

字〔一非〕外右地人常群購淺房仍濾是主瘡要力侮量，園首次境出現(xiàn)持境外度購房胳。2粘00海5年界外地鵝〔鄭乒州市刃區(qū)以豐外，垃含郊橫縣市明〕個歸人在奸鄭州逆市區(qū)喘購置棟商品潔房面鼓積達(dá)爽32工3萬憑平方轟米，答占年頭度個溝人購未房總閉量〔天不含始單位鋒購房踏面積朗〕的持55迷.3倘%，鬼本地郵居民磨〔市止區(qū)〕廊購房輪占4擁4.鐘7％丈。受故宏觀鳴政策趨影響哥，外蜻地個撞人購勁房比戲例較恐20蛾04介年略串有下時降〔溪20棟02裙年以騰來依知次為礦41筐.7瞎％、稀44項.9毅%、圣56鴿.9沫%、惰55戶.3言％〕罩，但誕仍然致是商心品房與消費(fèi)漸的主縫力。龍與此昏同時援，2俯00誓5年畏鄭州蜂市首秋次出康現(xiàn)了芽境外酒人士堡購房仗，雖及然僅嚴(yán)有1獸0套只，面雙積只柿占商穴品房能銷售賓總量紡的0偷.0鼻2％皮，但方已充屠分表恰明，繳經(jīng)過點近年院城市卵面貌遮的改粱善，致鄭州叫市的數(shù)外部也影響腸力在語逐步旁增強(qiáng)葬。

見就鄭掃東新堪區(qū)而爺言，取20脊05蝴年鄭荷東新類區(qū)外柔地人習(xí)購房窩比例贊為5霜9.蒜5％哀，比膀例稍深高于屆中心死城區(qū)狠〔5伴4.散7％桂〕。

伸〔二事〕中礙、青雪年是朗購房逗主力女。2擴(kuò)00亮5年疾商品君房消壺費(fèi)人拾群主斤要分蛛布在次23難-5便0歲毫之間取，占攤總購諷買量里的8磚5％惠，比驕去年賊同期沈上升調(diào)5個任百分宗點，枝其中虛31扶-4扯0歲臣是購牌買力漿最旺北盛的何年齡傻段，跨占總?cè)召徶脡灹康哪?9旅％。

業(yè)〔三濟(jì)〕按貝揭貸仔款仍譯是付魄款方黨式首蟻選。賞在居啞民購嘗房付堆款方杯式中粒，按絮揭貸殿款購露房比眉例占墓59深%，坑較2帝00蓮4年游下降狂了8嘴.6弦個百蘋分點短，表遞明按被揭貸笨款依曲然是考購房局的首榮選付那款方調(diào)式。圈需要迎說明號的是蠅，市湊區(qū)購賞房中摩一次付性付鉛款比信例持唇續(xù)上桶升，類20輔05精年已轎占3款6%往，比贏20克04績年上久升7歡.8描個百卷分點叛。以坐上付型款方援式比縮例的盯變化掛，既哭反映類出人崗民群最眾經(jīng)棗濟(jì)收瞧入水滔平不栽斷提正高，互也反擦映出爹市場丸消費(fèi)撫更趨壯成熟辣。

年2.酷8巧、房穿屋租騰賃市喊場發(fā)迅展平艘穩(wěn)

古2屈00璃5年留，全巖市房切屋出考租面殊積達(dá)朽58哨0.疊6萬雀平方衰米丘，平怨均出曾租率顆為9錫5.太8％瞎，較器20角04寧年提紡高近伍3個胸百分省點。痰其中恒，居稈住用什房平獅均月芳租金傻每平矮方米攜6元傍，同番比下革降7叢.7穗％；鎮(zhèn)營業(yè)濫用房矛平均聞月租茅金每耗平方息米5筐0元唉，同誓比下豪降1雞.4刷％；摸辦公震寫字庫樓平象均月藥租金稅每平共方米記30院元，區(qū)與上偶年度練持平見。各奸類房銅屋出拉租量春及出渴租率筑與2杯00往4年就相比劫變化乳不大什，整秩體上赴房屋慮租賃寸市場白開展廢平穩(wěn)頸。

察2.近9四、鄭致東新產(chǎn)區(qū)房告地產(chǎn)浸投資位增長駕較快制，消廚費(fèi)信共心不信斷增統(tǒng)強(qiáng)

撞20上05抗年，箏鄭東檢新區(qū)縱房地萄產(chǎn)業(yè)員開發(fā)職完成慢投資既28欄.6懶億元遼，同滅比增架長4趴9.臥7％舌，商投品房攀新開擦工1紀(jì)30腐.8此7萬壓平方吐米，敘同比橋增長功12趁.8欺％，謝竣工元46欲.亭7萬朱平方螞米駛，商除品房辨新批旗預(yù)售聽11窮5.炮49者萬平肢方米喂，同堤比增義長1紹6.姻8％濱，銷奔售合根同備陶案7聞7.側(cè)83補(bǔ)萬平朽方米想，同屑比增米長9漫6.村4％旦，商葵品房刮市場摘銷售謠均價載34墻81意元/認(rèn)平方艷米，獲同比悟上漲脫13驅(qū).7珍％。伸以上千情況亦說明博，隨上著東三區(qū)建攜設(shè)步艦伐加備快，疾該區(qū)詠域房船地產(chǎn)魚投資坡快速缺增長語，商哀品房嫁市場王需求慌旺盛蛋，投粉資和智消費(fèi)撐信心椅增強(qiáng)挎。

姻2.隨10懂非住磨宅商紡品房矮供過外于求掏明顯藥。

盼20赤04輔到2粥00財5年榨，惱鄭州弓市非銜住宅雅商品賢房供叔應(yīng)量薦持續(xù)筒高于洗需求繞量，慰兩年敵累計泄供給考量2笨53雖.店8萬省平方肆米財，需援求量自12淚6.詠8萬肉平方占米粗，供葬應(yīng)量刷高于帥需求占量達(dá)遣12逢7萬縣平方罪米，呢已對懷房地棗產(chǎn)市釘場形牢成一鋒定影炮響。

百2.腫11陵鄭州內(nèi)市建多委房陜地產(chǎn)杏開發(fā)數(shù)管理補(bǔ)處，董20斜05簡年，任全市話房地的產(chǎn)開丸發(fā)企有業(yè)共鉗有5競48估家〔廁其中祥一級撐企業(yè)旁4家兼，二獲級企說業(yè)4撤2家依，三萌級企串業(yè)1撿66劃家，遮四級桐企業(yè)棵19版家，弟暫定授企業(yè)受31貝7家趨〕，漁其中專有項親目的冷企業(yè)魯14姑5家綱，在袖建項互目1追85碗個。播當(dāng)年厘新開第工項創(chuàng)目7兇9個拍，在墓建項智目2妥22朗個，片當(dāng)年喘竣工園工程行52藏個。3、06年上半年鄭州情況分析根據(jù)鄭房40指數(shù)，2006年1月份共計銷售商品房4321套，較去年同期下降了6％。銷售面積為50.06萬平方米，較去年同期下降了11％，銷售均價為2822元/平方米，較去年同期上漲8％。投放工程17個，較去年同期減少了5個，投放面積43.28萬平方米，同比下降33％。

2月份受農(nóng)歷春節(jié)的影響，房地產(chǎn)市場仍顯冷清,商品房投放、銷售量都有不同程度下降，但銷售價格呈上升態(tài)勢。2月份共計銷售各類商品房2984套，比上月下降了30.9%,銷售商品房面積為32.36萬平方米，較上月下降了35.4%,較去年同期上漲了44%。2月銷售價格為3013元/平方米，較上月上漲了6.8%，較去年同期上漲了11%。全市批預(yù)售工程共計4個，投放面積11.09萬平方米,較上月投放面積減少了32.19萬平方米，較上月下降了74.4%。2006上半年房產(chǎn)市場投放情況分析(附圖1)月份價格指數(shù)整體銷售指數(shù)

〔套〕住宅

〔套〕商品用房

〔面積〕辦公用房

〔面積〕1月133412371051122610172月14248548429805453月144316511588124817944月141019031850204415005月153618111860146313126月156218211828157818053月份共計銷售各類商品房5770套(新增經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、鄭州礦區(qū)交易數(shù)據(jù))，較上月上漲了93.4%，銷售商品房面積為63.77萬平方米，較上月上漲了97.1%，較去年同期上漲了17.7%。本月商品房銷售價格為3053元/平方米，較上月上漲了1.3%，較去年同期上漲了17.4%。全市批預(yù)售工程共計14個，投放面積49.13萬平方米，較上月投放面積增加了38.04萬平方米，上漲了343%。2006上半年房產(chǎn)價格走勢分析(附圖2)月份均價

〔元/平方米〕環(huán)比

〔較上月〕同比

〔較去年同月〕1月2822－0.84%8％2月30136.8%11%3月30531.3%17.4%4月2984－2.3%13.1%5月32518.95%23.2%6月33051.66%5.1%4月份共計銷售各類商品房6649套，比上月銷售增加了879套，上漲了15.2%；銷售各類商品房面積為77.81萬平方米，較上月上漲了22.02%，較去年同期分別上漲了69%；本月銷售價格為2984元/平方米，較上月銷售價格有所下降，降幅為2.3%。本月房地產(chǎn)市場銷售均價略降，而銷售量持續(xù)走高。全市批預(yù)售工程共計26個，投放面積92.63萬平方米，較上月增加了43.5萬平方米,增幅為88.5%。2006上半年房產(chǎn)市場投放情況分析(附圖3)月份投放工程數(shù)量〔個〕投放面積〔萬平方米〕1月1743.282月411.093月1449.134月2692.635月2151.486月2988.685月房地產(chǎn)市場受到“五一黃金周“長假影響,商品房銷售總體上略有下降，商品房銷售均價仍呈現(xiàn)上升態(tài)勢。5月份共計銷售商品房6326套〔含鄭東新區(qū)〕，較上月下降了4.9%，銷售商品房面積為69.78萬平方米，較上月下降了10.32%。本月商品房銷售價格為3251元/平方米，較上月上漲了8.95%，全市批預(yù)售工程共計21個，投放面積51.48萬平方米，較上月投放面積減少了41.15萬平方米，下降了44.42%。

6月份共計銷售商品房6366套〔含鄭東新區(qū)〕，較上月上漲了0.63%；銷售商品房面積為66萬平方米，較上月下降了5.42%；本月商品房銷售價格為3305元/平方米，較上月上漲了1.66%。全市批預(yù)售工程共計29個，投放面積88.68萬平方米，較上月投放面積增加了37.2萬平方米，上漲了72.26%。06年上半年小結(jié)：鄭州市2006上半年房價依然呈上漲趨勢，6月份比1月份房價上漲了近500元，半年漲幅高達(dá)17.11%。據(jù)分析，除了土地、建材等本錢的提高，還有三個因素推動了鄭州市房價迅猛上漲。第一是鄭州市二手房租賃市場不興旺，大家傾向于買新房。第二是鄭州的外來人口，尤其是年輕人太多，而且很多人買房子都想一次到位，寧可長期還賬。另外資本出路太少，百姓手里的閑錢沒有好的投資渠道，買房就是投資性質(zhì)的。4、鄭東新區(qū)分析4.1、區(qū)域概況鄭東新區(qū)西起老107國道，東至京珠高速公路，南至機(jī)場高速公路，北至連霍高速公路，遠(yuǎn)期規(guī)劃總面積約150平方公里，規(guī)模相當(dāng)于鄭州市原有已建成市區(qū)，在未來20～30年內(nèi)建成。

鄭東新區(qū)由中央商務(wù)區(qū)、龍湖地區(qū)、商住物流區(qū)、龍子湖科技園區(qū)和經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)等六大功能組團(tuán)組成。每個組團(tuán)把商業(yè)、效勞、行政中心沿著環(huán)形公路布置，并通過環(huán)形公路的相互連接來聯(lián)系組團(tuán)。CBD中央商務(wù)區(qū)以金融、辦公、商務(wù)和居住功能為主；西北部面積約6平方公里的人工湖〔龍湖〕，其周圍為低層居住區(qū)；在伸入龍湖的半島上布置CBD副中心，以旅游，居住為主；連接CBD和CBD副中心的為商業(yè)、文化城市中心軸線；在中心軸線運(yùn)河兩側(cè)為多層居住區(qū)；物流中心、工業(yè)主要集中在“V〞字型產(chǎn)業(yè)帶內(nèi)；此外，沿河流、湖泊、高速公路、環(huán)路、主干路規(guī)劃有大面積的生態(tài)回廊綠地。

目前在建的起步區(qū)面積33平方公里，整個中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃面積350公頃，以金融、寫字間、商務(wù)等功能為主，方案建造60幢80米、120米以上的高層建筑。除此之外，還規(guī)劃了寫字樓、居民住宅區(qū)等相關(guān)房地產(chǎn)建設(shè)占地共3760公頃。鄭州國際會展中心、河南省藝術(shù)中心、連同湖中央400米高的錐形塔狀建筑，將成為新區(qū)的3大標(biāo)志性建筑。

鄭東新區(qū)的規(guī)劃最終方案把“共生城市〞、“新陳代謝城市〞、“環(huán)形城市〞等先進(jìn)城市規(guī)劃理念進(jìn)行了整合。大規(guī)模、高規(guī)格的城市規(guī)劃給房地產(chǎn)業(yè)提供了絕佳的開展機(jī)遇和展示平臺，也決定了高起點、高檔次是鄭東新區(qū)物業(yè)的根本特征。

4.2、區(qū)域市政配套

交通配套

鄭東新區(qū)規(guī)劃道路230多條，截至今年9月底，起步區(qū)共建設(shè)道路91條〔段〕，總長度約176公里。其中，已通車道路44條〔段〕，全長約97公里。已開工的33座橋梁中，19座已根本竣工。區(qū)內(nèi)已開通43路、47路等5條公交線路。今年年底前，起步區(qū)CBD內(nèi)環(huán)、外環(huán)、金水東路、農(nóng)業(yè)東路、東風(fēng)東路、黃河?xùn)|路、中央大道、第三城市軸線、第四城市軸線等“兩環(huán)八線〞10條道路，要實現(xiàn)全面亮化。

龍湖地區(qū)規(guī)劃道路總長175公里，其中快速路15公里，次干路35公里，支路71公里。此外還規(guī)劃了4處公交樞紐站，兩處中長途汽車站。

生活配套

電力方面，新區(qū)電力排管及變電站建設(shè)累計完成投資2．7億元，管網(wǎng)敷設(shè)近80．2公里，能滿足安置小區(qū)、工程單位及龍子湖高校的辦公生活需要；水利方面，日供水20萬噸的東周水廠已建成投入使用，而經(jīng)過3年建設(shè)和調(diào)試的鄭州市王新莊污水處理廠一期工程已正常運(yùn)行。其他燃?xì)狻崃Φ纫碴懤m(xù)投入使用，可以滿足居民生活和單位需要。

教育醫(yī)療

龍湖南區(qū)規(guī)劃小學(xué)6所、中學(xué)4所，其中北師大附中外國語小學(xué)已投入使用，實驗小學(xué)正在建設(shè)。商住物流區(qū)規(guī)劃小學(xué)16所、中學(xué)8所，其中金水區(qū)和管城區(qū)安置小區(qū)內(nèi)的3所中學(xué)、4所小學(xué)均在建設(shè)中，第47中學(xué)已經(jīng)投入使用。

新區(qū)已確定的醫(yī)療新建工程共有8個，目前，河南省直第三人民醫(yī)院、鄭州市緊急救援中心已開工建設(shè)，河南省疾病預(yù)防中心即將投入使用。

4.3、區(qū)域產(chǎn)業(yè)開展規(guī)劃

鄭東新區(qū)產(chǎn)業(yè)布局的理念和定位是:以第二產(chǎn)業(yè)見長的鄭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，已被確定為鄭東新區(qū)產(chǎn)業(yè)開展基地，被納入鄭東新區(qū)的總體規(guī)劃之中。而在其東南面，美國加州工業(yè)城工程正在進(jìn)行工程的前期工作。新區(qū)最終要開展以金融效勞業(yè)為龍頭的現(xiàn)代效勞業(yè)。當(dāng)前推動鄭東新區(qū)開展的是會展業(yè)和物流業(yè)。

物流業(yè)

澳柯瑪(鄭州)國際物流園區(qū)是鄭東新區(qū)第一個形成規(guī)模的現(xiàn)代化物流企業(yè)。此外，德國麥德龍、南方香江、紅星美凱龍、仁豪實業(yè)等物流園區(qū)依次排開。據(jù)他們測算，其物流輻射力可覆蓋河南省及周邊省份約5億消費(fèi)者。

到2021年，新區(qū)根本建設(shè)成市內(nèi)半小時，城際1小時，省內(nèi)3小時，國內(nèi)8小時物流圈，初步確立鄭州作為全國重要物流中心城市的地位。

會展業(yè)

鄭州國際會展中心是鄭東新區(qū)CBD內(nèi)標(biāo)志性建筑之一，一期工程建筑面積21.4萬平方米，內(nèi)有3.5萬平方米的全國最大的無柱大空間展廳和5000人會議廳等設(shè)施，是大型綜合性現(xiàn)代會議展覽設(shè)施，能夠滿足大型室內(nèi)展覽活動和各種規(guī)模會議活動的需求。利用這一優(yōu)勢，會展產(chǎn)業(yè)開展可以有所作為。

大量的會展活動不僅能給鄭州帶來場租費(fèi)、廣告費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)等直接收入，5—9倍的產(chǎn)業(yè)連帶效應(yīng)，還將對交通運(yùn)輸、商業(yè)銷售、旅游、飯店、餐飲娛樂、等相關(guān)產(chǎn)業(yè)具有明顯的拉動作用。

金融業(yè)

鄭東新區(qū)CBD區(qū)的產(chǎn)業(yè)開展終極目標(biāo)是現(xiàn)代金融效勞業(yè)。

在“十一五〞期間，鄭州必然要加快構(gòu)建區(qū)域性金融中心的步伐。CBD中央商務(wù)區(qū)得天獨(dú)厚的條件，有利于吸引國內(nèi)外金融機(jī)構(gòu)入住鄭州設(shè)立分支機(jī)構(gòu)。目前已經(jīng)有10家金融機(jī)構(gòu)、15家大企業(yè)總部將入住。除了大型金融機(jī)構(gòu)之外，東區(qū)還將開展證券公司、基金管理公司、信托投資公司、保險公司等非銀行金融機(jī)構(gòu)，形成多層次的金融機(jī)構(gòu)體系。到2021年，鄭州金融業(yè)增加值占生產(chǎn)總值的比重有望到達(dá)8％，初步建立鄭州區(qū)域性金融中心框架。鄭東新區(qū)在實現(xiàn)這一目標(biāo)中的作用明顯。

4.4區(qū)域住宅市場市場開展現(xiàn)狀

新區(qū)自開發(fā)建設(shè)以來，省內(nèi)外及合資性質(zhì)的房地產(chǎn)公司，相繼進(jìn)入鄭東新區(qū)進(jìn)行房地產(chǎn)工程的開發(fā)建設(shè)

分析2005年鄭東新區(qū)的房地產(chǎn)市場可以用“驚人〞形容。在宏觀調(diào)控的背景下，2005年1月到11月，鄭東新區(qū)的商品房總成交套數(shù)4325套，占全市的9.67%；商品房總成交面積63.9萬平方米，占全市的12.04%；銷售額23.04億，占全市的13.49%；商品房均價3435元/㎡，明顯高于全市2934的平均水平。

·市場熱度明顯高于其它區(qū)域

鄭東新區(qū)住宅市場的熱度可以從市場開發(fā)、交易量、價格表現(xiàn)出來。

2004年，鄭東新區(qū)房價曾經(jīng)創(chuàng)造了半年內(nèi)每平方米上漲600元的鄭州房地產(chǎn)市場記錄。而截止2005年3月，鄭東新區(qū)房產(chǎn)開發(fā)面積超過600萬平方米，純住宅建設(shè)面積超過120萬平方米。2005年1至11月，鄭東新區(qū)住宅銷售面積39.06萬平方米，占全市的9.1%，住宅均價高于全市近1000元。

較高的市場熱度主要源于區(qū)域住宅市場的高端形象。

·高標(biāo)準(zhǔn)、完善的區(qū)域配套

鄭東新區(qū)的建設(shè)配套完全是按照高標(biāo)準(zhǔn)“造城〞的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃的。高標(biāo)準(zhǔn)的完善配套無疑為住宅銷售增加了砝碼。

在市政、生活設(shè)施配套方面，高標(biāo)準(zhǔn)的道路交通、水電暖等已經(jīng)根本到位；教育配套方面，有47中學(xué)、省實驗小學(xué)、北大附中外國語小學(xué)等新建中小學(xué)；醫(yī)療配套，有新鄭州醫(yī)院、同仁醫(yī)療中心等；商業(yè)配套方面，社區(qū)商業(yè)、大型獨(dú)體商業(yè)和商業(yè)步行街將陸續(xù)進(jìn)入招商階段；商務(wù)娛樂方面，鄭州國際會議展覽中心、河南省藝術(shù)中心、五星級的新鄭州飯店、廣電大廈等已相繼建設(shè)。

·高知名度的產(chǎn)品品牌

在政府的積極推動下，進(jìn)入鄭東新區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅有本地開發(fā)商，還包括外地進(jìn)入品牌。2004年，進(jìn)軍鄭州市房地產(chǎn)市場的外地知名品牌如綠城、綠地、順馳等，無一不進(jìn)入鄭東新區(qū)。這些具有較高知名度的房地產(chǎn)品牌一定程度上提升了鄭東新區(qū)住宅市場的高端形象。

·高舒適度、高質(zhì)量的產(chǎn)品

按照新區(qū)規(guī)劃，區(qū)內(nèi)住宅主要為多層。這就保證了產(chǎn)品的高舒適度、低建筑密度的根本特征。同時，全國知名的地產(chǎn)品牌口碑對產(chǎn)品自身質(zhì)量也是一種保障。4.5、鄭東新區(qū)房地產(chǎn)市場歷年成交數(shù)據(jù)分析

通過分析04年以來鄭東新區(qū)房地產(chǎn)市場每季度的銷售數(shù)據(jù)，可以看出該區(qū)域的局部市場特征和趨向。

a、總體市場特征

2004-2005年商品房總銷售量：迅速增長2004-2005年11月，鄭東新區(qū)累計銷售商品房5421套，銷售面積80.25萬平方米。鄭東新區(qū)商品房在2004第三季度后開始穩(wěn)步放量。05年與04年相比，銷售面積增加近3倍?？梢?，市場表現(xiàn)出對鄭東新區(qū)房地產(chǎn)市場的高認(rèn)可度。

商品房價格：穩(wěn)步上升2004年到2005年11月，鄭東新區(qū)商品房均價平均每季度的漲幅為10.9%，明顯高于全市7.9%的水平。在2004年鄭東房地產(chǎn)市場起步時，由于商業(yè)物業(yè)較少，價格低于全市；2005年，價格快速增長至3435元/㎡，超出全市2934元/㎡的平均水平。

不同物業(yè)價格趨勢：商業(yè)物業(yè)價格上升最快

由于銷售備案時間的影響，鄭東新區(qū)各類物業(yè)價格走勢起伏大、不穩(wěn)定。同時，各類物業(yè)價格的價差不夠明顯。

從價格走勢來看，隨鄭東新區(qū)人氣聚集，商業(yè)物業(yè)的價格上升速度較快。其次是寫字樓辦公物業(yè)。相比之下，住宅經(jīng)歷了2004年猛漲之后，價格已處于高位，上漲速度進(jìn)入平穩(wěn)期。

b、住宅市場特征

不同戶型銷售套數(shù)：三房最多，二房、四房次之

不同戶型套均面積：明顯大于全市水平，且有增大趨勢

比照2004-2005鄭東新區(qū)與全市住宅不同戶型的套均面積，可以明顯看出，鄭東新區(qū)住宅各戶型的套均面積都大于全市平均水平。其中，一房套均面積到達(dá)85㎡，二房到達(dá)101㎡，三房到達(dá)146㎡。

同時，比照鄭東新區(qū)2004年與2005年不同戶型面積，也可以看出，2005年戶均面積也不同程度增大。這正說明鄭東新區(qū)住宅的大戶型、舒適特征。

住宅建筑類型：多層與高層占絕對主體

由于規(guī)劃原因，鄭東新區(qū)住宅以多層為主，在多層住宅產(chǎn)品相對稀缺的市場中，這提高了區(qū)域住宅市場競爭力。高層住宅的形式主要是商住型。同時，

別墅在鄭東銷售比例中僅0.1%左右。

成交單價分布：3000-3400元/㎡最多

鄭東新區(qū)住宅主要分布在2800-3600元/㎡，其中價格在3000-3400元/㎡為最多。2200元/㎡以下的主要是經(jīng)濟(jì)適用房。

成交總價：集中在30-50萬，以40-45萬為最多

c、購房客戶特征購房者戶籍：市內(nèi)、省內(nèi)市外客戶占主體

購房者年齡：集中在30-45歲，有年輕化趨勢購房者付款方式：一次性付款比例較高

鄭東新區(qū)購房者付款方式也以按揭和一次性付款為主。其中，一次性付款比例略高于全市。4.6、未來開展預(yù)測

總的來說，鄭東新區(qū)房地產(chǎn)市場開展的資源約束很少。

新區(qū)近期、遠(yuǎn)期規(guī)劃面積為區(qū)域房地產(chǎn)開展提供了巨大空間，根本不存在土地資源約束。

鄭東政策資源政府政策支持是鄭東新區(qū)開展的首要推動力。自2002年鄭東新區(qū)進(jìn)入實際規(guī)劃建設(shè)以來，“三年出形象，五年成規(guī)模〞，為實現(xiàn)這一目標(biāo)，政府在投資支持、財稅優(yōu)惠、土地供給等方面對區(qū)域開展起到了決定性的推動作用。可以預(yù)見，在鄭東新區(qū)近兩年進(jìn)一步開展的過程中，政府仍將扮演重要的“推動者〞角色。

在政府政策支持下，鄭東新區(qū)房地產(chǎn)市場仍然將保持較好的開展?fàn)顟B(tài)。在開發(fā)區(qū)域上，隨鄭州物流業(yè)開展，鄭東商住物流區(qū)會得到持續(xù)開展；將隨市政配套的進(jìn)一步完善和鄭東新區(qū)人流增加，住宅開發(fā)在目前的根底上仍將集中在CBD外圍環(huán)路區(qū)域，繼續(xù)向新107方向開發(fā)的可能性有限。

盡管資源優(yōu)勢眾多，但是，今年，鄭州新的鐵路客運(yùn)站已經(jīng)選址在新107國道一側(cè)，將規(guī)劃的龍子湖高校區(qū)與中央商務(wù)區(qū)分割開來。鐵路對區(qū)域開展的負(fù)面影響還是較大的，因此，在新的房地產(chǎn)開發(fā)中應(yīng)該考慮在內(nèi)。5、市場調(diào)查個案分析中義·阿卡迪亞工程位置：鄭東新區(qū)金水東路與泰山路交叉口〔南至金水東路，東至黃河?xùn)|路，北至熊耳河〕開發(fā)商：鄭州中義置業(yè)建筑設(shè)計：浙江工業(yè)大學(xué)建筑設(shè)計研究院物業(yè)管理：浙江綠城物業(yè)管理總占地：260畝總建筑面積：21萬㎡容積率：1.8綠化率：35%總套數(shù)：424套〔三期區(qū)〕價格及銷售情況：期數(shù)出售時間出售均價銷售量一期04年12月3500元/㎡100%〔5.1日已入伙〕二期05年6月3800元/㎡90%三期06年3月4400元/㎡60%內(nèi)部配套：1：0.6的停車位，雙氣，主題會所、游泳池、網(wǎng)球場、雙語幼兒園等戶型配比：戶型面積(㎡)套數(shù)我2-299743-2130、1402104-21803319254復(fù)式53合計：424旺銷戶型：130-140㎡三房建筑設(shè)計特點：歐式風(fēng)格，外立面一層石材、中層涂料、頂層面磚，建筑層數(shù)為多層5層、小高層11層，層高2.9米。物管費(fèi)：1.1元/㎡/月公交路線：43、115、305、26產(chǎn)品定位：物質(zhì)審美階層的精神家園產(chǎn)品賣點：歐式建筑、品質(zhì)、環(huán)境大地·東方名都工程位置：鄭東新區(qū)金水東路與黃河?xùn)|路交叉口向南200米(西至干寧街，東至黃河路，北臨興榮街)開發(fā)商：河南大地房地產(chǎn)開發(fā)投資商：河南糧油進(jìn)出口集團(tuán)、許昌恒達(dá)集團(tuán)物業(yè)管理：大地物業(yè)總占地：58畝總建筑面積：9.4萬㎡容積率：2.3總套數(shù)：448套價格及銷售情況：期數(shù)出售時間出售均價銷售量一期05年7月高層3550元/㎡小高層3450元/㎡Vip內(nèi)部認(rèn)購二期內(nèi)部配套：1：0.7的停車位〔288個〕，雙氣等戶型配比：戶型面積(㎡)套數(shù)3-2130-1624204-2復(fù)式22028合計：448旺銷戶型：130-140㎡三房建筑設(shè)計特點：4棟高層，2棟小高層，新領(lǐng)域主義，純板式樓，高層19層，小高層12層，外立面采用涂料加石材，主色調(diào)為淺黃，層高3米。綠化率：40%物管費(fèi)：0.87元/㎡/月公交路線：115、114、26、43、52、805、25客戶構(gòu)成：行政單位、周邊物流園個體老板及公司內(nèi)部員工產(chǎn)品定位：近CBD行政區(qū)新生活寬景建筑產(chǎn)品賣點：位置、樓間距、空中庭院鑫苑·中央花園工程位置：鄭東新區(qū)金水路與中央大道交匯處東南角〔北至金水路、西至中軸大道、南至渭水二路〕開發(fā)商：鑫苑置業(yè)/萬眾置業(yè)投資商：鑫苑置業(yè)物業(yè)管理：鑫苑物業(yè)總占地：200畝總建筑面積：37萬㎡容積率：3.5總套數(shù)：1000余套價格及銷售情況：期數(shù)出售時間出售均價銷售量一期05年12月多層3300元/㎡100%二期06年3月18日3600元/㎡80%內(nèi)部配套：1：0.8的停車位，雙氣，幼兒園，超市，會所，商業(yè)設(shè)施等西區(qū)小高層、高層戶型配比：戶型面積〔㎡〕套數(shù)2-290-1001643-2133.58343-2141-1443193-2151.74444-2152-1542585-218634復(fù)式207-28530合計：883旺銷戶型：140㎡三房建筑設(shè)計特點：建筑層數(shù)小高層11層、高層19層和24層，社區(qū)由多層、高層、小高層、酒店式公寓組成，層高2.9米。物管費(fèi)：1.1元/㎡/月公交路線：26、37、23、58、77、215客戶構(gòu)成：主要為鄭州市區(qū)客戶〔金水區(qū)、管城區(qū)〕，省內(nèi)新鄭、新密、鞏義、商丘、周口等地產(chǎn)品定位：CLD國際生活場產(chǎn)品賣點：品牌、地段、交通、配套、物業(yè)順馳·第一大街開發(fā)商：河南順馳地產(chǎn)物業(yè)管理：順馳物業(yè)建筑設(shè)計：墨臣園林設(shè)計：美國策略整合：深圳華邦參謀廣告推廣：大智總占地：355畝總建筑面積：26.73萬㎡容積率：1.04總套數(shù)：1859套價格及銷售情況：期數(shù)出售時間出售均價銷售量一期04年10月3300元/㎡100%二期05年5月3600元/㎡100%三期05年7月3800元/㎡100%四期06年3月4100元/㎡80%內(nèi)部配套：1：0.8的停車位，雙氣，幼兒園，超市，會所，商業(yè)設(shè)施，兒童游樂設(shè)施，老年人活動場所等四期低密度住宅配比：戶型面積〔㎡〕2-21043-2140≧4-2170-280復(fù)式230合計：旺銷戶型：140㎡三房建筑設(shè)計特點：歐洲新古典主義，外立面一層石材、二-四層面磚、頂層乳膠漆，建筑層數(shù)5層6層，層高3米物管費(fèi)：0.65元/㎡/月 公交路線：48產(chǎn)品定位：絕版英倫成熟水生活產(chǎn)品賣點：品牌、水景、英倫生活方式順馳·中央特區(qū)工程位置：鄭東新區(qū)商鼎路與農(nóng)業(yè)東路交叉口開發(fā)商：河南順馳地產(chǎn)物業(yè)管理：順馳物業(yè)建筑設(shè)計：深圳華匯總占地：畝總建筑面積：萬㎡容積率：總套數(shù)：套價格及銷售情況：期數(shù)出售時間出售均價銷售量一期05年10月3400元/㎡90%二期內(nèi)部認(rèn)購3600元/㎡內(nèi)部配套：1：0.8的停車位，雙氣，幼兒園，超市，會所，商業(yè)設(shè)施等配比：戶型面積〔㎡〕3-2134-177≧4-2186合計：旺銷戶型：148㎡三房建筑設(shè)計特點：美式風(fēng)情，外立面面磚，建筑層數(shù)10層11層，層高3米物管費(fèi)：1.2元/㎡/月 公交路線：暫無產(chǎn)品定位：零距離私享北美大都會街區(qū)生活產(chǎn)品賣點：品牌、水景、配套等運(yùn)河上郡工程位置：鄭東新區(qū)農(nóng)業(yè)東路與如意東路交匯處西北角〔北至東風(fēng)東路、東至如意東路、南至農(nóng)業(yè)東路〕開發(fā)商：鄭州中油置業(yè)物業(yè)管理：中海物業(yè)建筑設(shè)計：加拿大泛太園林設(shè)計：總占地：200畝總建筑面積：28.7萬㎡容積率：2.8總套數(shù)：約1000套價格及銷售情況：期數(shù)出售時間出售均價銷售量一期06年6月10日4100元/㎡50%內(nèi)部配套：1：0.8的停車位，雙氣，1500㎡會所等戶型配比：戶型面積〔㎡〕2-21003-2140-150≧4-2180-190合計：旺銷戶型：100㎡兩房140㎡三房建筑設(shè)計特點：20棟小高層，典雅建筑風(fēng)格，香檳色外立面，采用面磚，建筑層數(shù)12層，層高2.9米綠化率：40%物管費(fèi)：1.1元/㎡/月 公交路線：206、26、48、32等產(chǎn)品定位：心靈此岸、上游生活、現(xiàn)代化國際水岸社區(qū)產(chǎn)品賣點：運(yùn)河水景、物業(yè)、區(qū)位、開發(fā)商實力立體世界工程位置：鄭東新區(qū)商鼎路與黃河?xùn)|路交叉口〔北至商鼎路、西至黃河?xùn)|路、南至七里河〕開發(fā)商：鄭州新芒果房地產(chǎn)物業(yè)管理：新芒果物業(yè)建筑設(shè)計：深圳三境設(shè)計事務(wù)所園林設(shè)計：深圳三境設(shè)計事務(wù)所總占地：78畝總建筑面積：13萬㎡容積率：3總套數(shù)：911套〔可售572套〕價格及銷售情況：期數(shù)出售時間出售均價銷售量共一期06年6月10日3800元/㎡60%最高價：最低價：內(nèi)部配套：1：0.8的停車位，雙氣，雙水景，雙園林，會所等戶型配比：戶型面積〔㎡〕套數(shù)1室501302-287-913803-211062合計：572旺銷戶型：90㎡兩房110㎡三房綠化率：35%建筑設(shè)計特點：7棟高層組成，框架結(jié)構(gòu)，建筑層數(shù)分別為15層和19層，層高3.9米物管費(fèi)：1.2元/㎡/月 公交路線：14、51、221、25、52等產(chǎn)品定位：神奇3米9，創(chuàng)意新生活產(chǎn)品賣點：5米魔變空間、買2房送1房、親水、園林、雙氣社區(qū)綠城百合公寓工程位置：鄭東新區(qū)農(nóng)業(yè)東路與第三城市中軸線交匯〔北至東風(fēng)東路、南至農(nóng)業(yè)東路〕開發(fā)商：河南中州綠城置業(yè)投資物業(yè)管理：綠城物業(yè)建筑設(shè)計：浙江綠城建筑設(shè)計園林設(shè)計：貝爾高林國際〔香港〕總占地：497畝總建筑面積：40萬㎡容積率：1.5總套數(shù)：二期400多套價格及銷售情況：期數(shù)出售時間出售均價銷售量一期05年11月28日3900元/㎡90%二期06年8月中旬未定內(nèi)部配套：1：1的停車位，雙氣，超市，會所，商業(yè)設(shè)施，兒童游樂設(shè)施等戶型配比：戶型面積〔㎡〕套數(shù)3-2142合計：旺銷戶型：142㎡三房建筑設(shè)計特點：多層4-5層和7層，外立面面磚和涂料結(jié)合，層高3米物管費(fèi)：0.8-1.2元/㎡/月 公交路線：48、206等產(chǎn)品定位：百年建筑，一生好合產(chǎn)品賣點：建筑、品質(zhì)、江南園林、品牌綠地老街工程位置：鄭東新區(qū)東風(fēng)東路與九如路交匯處〔北至東風(fēng)東路、西至九如路、南至農(nóng)業(yè)東路〕開發(fā)商：河南老街坊置業(yè)物業(yè)管理：綠地物業(yè)建筑設(shè)計：英國UA/上?，F(xiàn)代園林設(shè)計：澳大利亞迪思茲景觀總占地：一期208畝，二期200畝總建筑面積：45萬㎡容積率：2總套數(shù)：1期800套，2期840套價格及銷售情況：期數(shù)出售時間出售均價銷售量一期04年底3300元/㎡100%二期05年底3800元/㎡50%三期約4000元/㎡內(nèi)部配套：1：0.8的停車位，雙氣，幼兒園，會所，商業(yè)設(shè)施，兒童游樂設(shè)施等戶型配比：戶型面積〔㎡〕套數(shù)2-280-1103-2130-170合計：旺銷戶型：90㎡兩房130㎡三房客戶區(qū)域：金水區(qū)、省內(nèi)焦作、平頂山、商丘等地建筑設(shè)計特點：25棟多層，海派里弄風(fēng)格，框架結(jié)構(gòu)，建筑層數(shù)以5層為主，外立面褚色面磚綠化率：40%物管費(fèi)：0.65元/㎡/月 公交路線：48、65、312、315等產(chǎn)品定位：產(chǎn)品賣點：品質(zhì)大社區(qū)，海派風(fēng)格建筑，品牌中南·海知音工程位置：鄭東新區(qū)中州景觀大道與商都路交匯處東200米路北開發(fā)商：中南置業(yè)物業(yè)管理：中州物業(yè)建筑設(shè)計：英國UK·LA園林設(shè)計：深圳紫月總占地：約200畝總建筑面積：20萬㎡容積率：3.53總套數(shù)：652套價格及銷售情況：期數(shù)出售時間出售均價銷售量尚未出售內(nèi)部配套：1：1.5的停車位，超市，商業(yè)設(shè)施，會所等戶型配比：戶型面積〔㎡〕套數(shù)2-2103-1052073-2126-142445合計：652目標(biāo)客戶：鄭州市區(qū)周邊市場老板及周口、南陽、新鄭等地客戶建筑設(shè)計特點：5棟小高層，4棟高層，1棟多層組成，板式，建筑層數(shù)為11層和19層，層高3米綠化率：42%物管費(fèi)：1.2元/㎡/月公交路線：85、35、52、77、208等產(chǎn)品定位：海文化主題園林社區(qū)產(chǎn)品賣點：建筑，棕櫚、淺灘景觀，藍(lán)韻生活天下城工程位置：省體育館西側(cè)〔北至優(yōu)勝北路、西至勞衛(wèi)路、南至優(yōu)勝南路，東至健康路〕開發(fā)商：河南開祥天城置業(yè)物業(yè)管理：中海物業(yè)建筑設(shè)計：澳大利亞PTA園林設(shè)計：澳大利亞PTA總占地：108畝總建筑面積：30萬㎡容積率：3.6總套數(shù)：約1500套價格及銷售情況：期數(shù)出售時間出售均價銷售量一期01年9月29日3680元/㎡100%二期04年3月100%三期05年10月29日〔小豪宅〕05年12月10日〔御品大宅〕5680元/㎡90%左右內(nèi)部配套：1：0.8的停車位，雙氣，雙水景，雙園林，會所等三期戶型配比：戶型面積〔㎡〕套數(shù)≧4-2200-267合計：綠化率：38.1%建筑設(shè)計特點：11棟高層，框架結(jié)構(gòu)，高層錯落有致，單套層高分別有2.9米、2.95米、3米、3.15米不等物管費(fèi)：1.1元/㎡/月 公交路線：28、903、93、22、6、211、205等產(chǎn)品定位：豪宅產(chǎn)品賣點：地段、品質(zhì)、配套長城康橋華城工程位置：鄭州市大學(xué)路與中原路交匯處南〔北至桃源路、西至勤勞路、東至大學(xué)路〕開發(fā)商：鄭州新長城置業(yè)投資商：中國長城鋁業(yè)/河南長城飯店物業(yè)管理：河南長城飯店物業(yè)管理建筑設(shè)計：澳大利亞貝爾曼設(shè)計事務(wù)所園林設(shè)計：總占地：80畝總建筑面積：31萬㎡容積率：4價格及銷售情況：期數(shù)出售時間出售均價銷售量一期06年5月3970元/㎡93%內(nèi)部配套：1：0.8的停車位，雙氣，商業(yè)設(shè)施，會所等戶型配比：戶型面積〔㎡〕套數(shù)1-132-602-297≧3-2120-160合計：綠化率：40%建筑設(shè)計特點：9棟高層〔7棟住宅，1棟酒店式公寓，1棟寫字樓〕，住宅26層，寫字樓32層，層高3米物管費(fèi)：未定 公交路線：4、T4、K906等產(chǎn)品定位：大學(xué)路·中原首席國際人文街區(qū)產(chǎn)品賣點：品質(zhì)、品牌、街區(qū)概念各工程旺銷戶型比照表

工程形態(tài)旺銷戶型新一期價格阿卡迪亞多層+小高層99㎡兩房130-140㎡三房4400第一大街多層+疊加104㎡兩房140㎡三房4100立體世界高層90㎡2+1110㎡3+13800綠地老街多層80-110㎡兩房130㎡三房3800中央特區(qū)小高層+高層134-177㎡三房3600百合公寓多層+疊加142㎡三房3900中央花園小高層+高層140㎡三房3600東方明都小高層+高層138-162㎡三房3550中南·海知音小高層+高層103-105㎡兩房126-142㎡三房運(yùn)河上郡小高層100㎡兩房140-150㎡三房4100康橋華城高層97㎡兩房120-140三房3970天下城高層200-267㎡5680由此表可以看出鄭東新區(qū)的旺銷戶型主要是100㎡左右兩房，130-140㎡左右三房。主要工程銷售速度比照表

體量銷售周期銷售率價格阿卡迪亞三期〔424套〕開盤三個月60％4400第一大街四期〔1600套〕開盤三個月80％4100立體世界572套開盤一個月60％3800綠地老街二期〔840套〕開盤六個月50％3800中央特區(qū)一期〔1051套〕開盤八個月90%3600百合公寓一期〔400余套〕開盤七個月90%3900中央花園二期〔1000多戶〕開盤三個月80%3600可以看出銷售速度主要與樓盤品質(zhì)密切相關(guān)，而與價格上下關(guān)系已經(jīng)不再重要，可以看出消費(fèi)者現(xiàn)在對于樓盤品質(zhì)的關(guān)注超過了價格。四、消費(fèi)者調(diào)查分析為了對消費(fèi)者的情況有一個直接的了解，我們用了兩天時間組織了一次小規(guī)模的消費(fèi)者問卷調(diào)查。〔一〕此次調(diào)查樣本的根本情況

本次調(diào)查共投放樣本150份，確定有效樣本為130份。經(jīng)公司工作人員審核、復(fù)核并對問卷中的邏輯性進(jìn)行復(fù)核，問卷的有效率為90%，符合調(diào)查的有效性。

受訪者的甄別要求

受訪者的年齡在21—56歲之間

近兩年內(nèi)方案購房人群

家庭年收入在3萬元以下－30萬元以上不等

個人月收入在2000元以下－5000元以上不等

工程調(diào)查的方法

本次調(diào)查的抽樣方法為：隨機(jī)抽樣訪問法

本次調(diào)研主要區(qū)域為金水區(qū)、二七區(qū)內(nèi)的較有經(jīng)濟(jì)實力的人群。

主要訪問場所為高檔消費(fèi)場所：丹尼斯、金博大、正道花園商廈以及局部咖啡廳和寫字樓

2調(diào)研采用的訪問方式有：直接面訪。

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本次調(diào)研數(shù)據(jù)分析技術(shù)情況

2本次所有分析數(shù)據(jù)均對回收的有效問卷進(jìn)行單項、多項、相關(guān)等技術(shù)的交叉統(tǒng)計分析。

2將所有的分析數(shù)據(jù)進(jìn)行有效的分析、論證，寫出本次的調(diào)查分析研究報告。市場調(diào)研是準(zhǔn)確獲取市場信息，了解消費(fèi)者需求和態(tài)度的重要方法之一。2006年7月份河南高鑫園房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行了一次鄭州市房地產(chǎn)消費(fèi)市場需求的調(diào)查。此次調(diào)查，我們重點調(diào)查了消費(fèi)者對2006年鄭州市樓市需求程度和考慮的因素及潛在消費(fèi)者對于2006年樓市價格和市場需求的預(yù)測。重點分析了現(xiàn)實消費(fèi)者和潛在消費(fèi)者