房地產(chǎn)項目開發(fā)過程的成本管理

Word第第頁房地產(chǎn)項目開發(fā)過程的成本管理引言

當前，我國房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的水平普遍不高，企業(yè)的經(jīng)濟效益低于當前國際的一般水平，不少房地產(chǎn)開發(fā)項目存在著質(zhì)量低劣、交房脫期、貨不對板、空置率高等問題。要解決這些問題，開發(fā)企業(yè)就要在管理模式上下功夫，加強對項目管理的討論和應(yīng)用，把項目管理作為一種新生的、先進的、高效的管理摸式來關(guān)注。下面僅依據(jù)對本錢管理的理解和熟悉，從項目開發(fā)的各個階段粗略談?wù)勅绾卧诠こ瘫惧X管理過程中加強掌握及應(yīng)留意的問題。

1、房地產(chǎn)開發(fā)本錢管理的重要性

任何一個房地產(chǎn)開發(fā)項目動身點均是為了追求利潤最大化，那么在這個過程中，本錢掌握是非常重要的，而且本錢的掌握是貫穿于項目的始終，從項目的定位，初步設(shè)計，施工設(shè)計，工程建設(shè)，交付使用等每個階段都要做出相應(yīng)的投資估算價格、概算價格、標底價格、決算價格等，依據(jù)統(tǒng)計資料說明，在設(shè)計階段節(jié)省投資的可能性為88％，所以在此階段，房地產(chǎn)公司要對自己開發(fā)的產(chǎn)品進行具體的討論，成立自己的設(shè)計團隊，依據(jù)項目的檔次從項目的總體規(guī)劃、樓位布置、建筑外立、內(nèi)苗^構(gòu)造、設(shè)備安裝及整個項目的配套方面動身，運用價值工程理論進行優(yōu)化設(shè)計。而施工開頭后節(jié)省投資的可能性僅為12％，這個階段只要自身不再更改原規(guī)劃設(shè)計，做好現(xiàn)場工程管理.不隨便下發(fā)變更指令，利用監(jiān)理單位管理好施工單位，那么這個階段的造價便可進行有效的掌握。

在建筑法律不斷健全的今日，要從招標階段進行嚴格的篩選協(xié)作單位，不能超越招投標等相關(guān)法律的規(guī)定，設(shè)計階段包括〔方案〕設(shè)計，施工圖紙設(shè)計。建設(shè)過程中包括監(jiān)理單位，施工單位(總分包單位〕，材料供應(yīng)單位確實定，甚至后期物業(yè)管理單位確實定，都通過公開招標或者邀請招標，擇優(yōu)選取，以取得項目各參加共贏。

2、本錢管理措施

2.1投資決策階段

①仔細做好市場調(diào)査討論工作。應(yīng)調(diào)査國內(nèi)外市場近期需求狀況，對將來市場趨勢進行預報；對產(chǎn)品銷售進行預報、價格分析，推斷產(chǎn)品的市場競爭力量及進入市場的前景;對產(chǎn)品的方案和進展的方向進行技術(shù)經(jīng)濟論證比較，在充分考慮市場、技術(shù)、環(huán)境等因索的基礎(chǔ)上合理確定擬建項目的建設(shè)規(guī)模，努力實現(xiàn)規(guī)模效益。

②合理確定建設(shè)標準。建設(shè)標準水平應(yīng)從目前的經(jīng)濟進展水平動身，區(qū)分不同地區(qū)、不同規(guī)摸、不同等級、不同功能、不同消費群體，充分討論建筑標準、質(zhì)量要求、建筑材料的性能價格等狀況，合理確定。如針對別墅項目，我們應(yīng)充分分析以上各種因素，確定我們的'品質(zhì)定位是豪宅型、中間型、經(jīng)濟適用型。據(jù)此再來確定需要到達何種建筑標準。

③仔細編制投資估算。精確的工程建設(shè)投資估算可為項目投資資金等措、工程設(shè)計招標、工程限額設(shè)計供應(yīng)牢靠的根據(jù)。編制投資估算時，應(yīng)仔細負責，實亊求是，既不行有意高估冒算，以免積壓和鋪張資金，也不應(yīng)有意壓價少估，而后進行投資追加，打亂投資打算。應(yīng)留意不同地區(qū)、不同時間差價的調(diào)整，留意項目投資總額的綜合平衡。

2.2設(shè)計階段

①規(guī)劃設(shè)計的本錢掌握。規(guī)劃設(shè)計階段的本錢主要包含一些項目整體方案的設(shè)計費、建筑施工設(shè)計費、地質(zhì)勘察費、報建及其他費用等。在這個階段需要選擇具有市場經(jīng)濟性的設(shè)計方案。選擇經(jīng)濟合理的方案特別重要.由于規(guī)劃方案一

經(jīng)選定，整個項目的后續(xù)本錢組成也基本上確定，因此這個階段也比較重要，同樣要進行本錢管理，并且肯定是要在規(guī)劃方案設(shè)計過程中加強成木管理，以優(yōu)化規(guī)劃設(shè)計本錢。

②規(guī)劃設(shè)計階段的本錢管控要做好以下工作：推行設(shè)計招標，多方案本錢對比，選擇盈利性經(jīng)濟性更好的方案；加強出圖前的審核工作。在出圖前，由專業(yè)人士結(jié)合實地狀況審核，將工程設(shè)計變更的發(fā)生盡量掌握在施工之前，減小變更所花費的代價；結(jié)合預算掌握，合同限額設(shè)計。合同設(shè)計本錢應(yīng)與事先編制的預算相對比，對于在此限額內(nèi)滿意投資要求和技術(shù)要求的設(shè)計實行嘉獎，對于超出此限額的設(shè)計，則可以通過多方論證、談判，實行調(diào)整設(shè)計預算:或協(xié)商報價來實現(xiàn)。

2.3施工階段

①結(jié)合施工組織及施工工藝，掌握工程本錢開發(fā)單位的本錢管理人員應(yīng)做到“三多”，即“多看、多問、多思索”。“多看”，就是要多看工程的施工組織方案、施工工藝流程、現(xiàn)場的實際狀況?！岸鄦枴?，就是對于預算中不常遇到的較邊緣的工程問題.或是對自己閱歷不充分的問題不匆忙作定論，要向?qū)I(yè)人員和工程師進行詢問核實。定額仍是目前建設(shè)市場確定造價的主要根據(jù)，但也應(yīng)客觀地熟悉到定額不行能囊括市場。由于新工藝、新材料的不斷涌現(xiàn)，工程現(xiàn)場的特別狀況都使得子目組價、項目組價仍為目前造價中不行避開的工作。

②嚴格掌握材料用量，合理確定材料價格。工程材料費一般要占工程總本錢的60％左右，明顯材料費的凹凸直接影響工程總本錢。應(yīng)建立起企業(yè)自身的價格信息網(wǎng)絡(luò),保持信息渠道的暢通，準時精確地把握不同地區(qū)及不同規(guī)格的材料、半成品的價格信息，保證相關(guān)人員可隨時隨地的調(diào)用及監(jiān)督，做到資源共享。需強調(diào)一點，政府公布的價格是市場的平均價，具體的價格管理遠不能簡潔停留在這一深度，要進一步利用長期與商家建立起的經(jīng)濟往來關(guān)系和社會公開渠道，盡量查找物美價廉的產(chǎn)品。

③做好反索賠工作。很多開發(fā)商把重點放在了如何應(yīng)對施工單位的索賠，而經(jīng)常忽視了反索賠條款的應(yīng)用。施工單位由于措施不當，延誤了承諾的工期；交叉作業(yè)中，一方因現(xiàn)場淸理不準時防礙了另一方正常的工作程序，或因潑水等狀況損壞了工程成品;使用了非業(yè)主指定的產(chǎn)品等等，對此開發(fā)商均可進行反索賠。做好反索賠工作，需要有充分有力的證據(jù)，并利用監(jiān)理的作用，保存好現(xiàn)場工程圖片、照片等原始資料。

3、結(jié)束語

新時期的房地產(chǎn)業(yè)迅猛進展，對于我國的經(jīng)濟進展有著重要的影響，隨著國家政策不斷改變，對房地產(chǎn)業(yè)多輪的宏觀調(diào)控、限購、限貸等措施，對于房地產(chǎn)業(yè)來說面臨著巨大的挑戰(zhàn)，競爭也不斷加劇，為