科技創(chuàng)新大廈營(yíng)銷(xiāo)推廣方案及咖啡店創(chuàng)業(yè)計(jì)劃書(shū)

科技創(chuàng)新大廈營(yíng)銷(xiāo)推廣方案寫(xiě)字樓發(fā)展階段劃分某某市寫(xiě)字樓發(fā)展時(shí)間較晚，從九十年代初期開(kāi)始才有真正意義上的寫(xiě)字樓，且發(fā)展的起點(diǎn)低。進(jìn)入90年代后期，某某市寫(xiě)字樓發(fā)展由初期品質(zhì)較低的辦公寫(xiě)字樓逐漸發(fā)展成為具備初級(jí)智能化的現(xiàn)代寫(xiě)字樓。寫(xiě)字樓隨著某某市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展大致經(jīng)歷了以下幾個(gè)階段：第一階段：

分析：此階段寫(xiě)字樓絕大部分都是政府相關(guān)部門(mén)投資興建,以單位自用為主,多余部分對(duì)外出租。作為某某市第一批寫(xiě)字樓，該批寫(xiě)字樓規(guī)劃的起點(diǎn)低，品質(zhì)較差、功能欠缺。目前，這批寫(xiě)字樓物業(yè)陳舊、內(nèi)部配套設(shè)施老化，存在安全隱患等一系列問(wèn)題，已經(jīng)很不適應(yīng)現(xiàn)代辦公的需要，入住單位逐年減少，空置率增加。隨著新型寫(xiě)字樓的蓬勃發(fā)展，這批寫(xiě)字樓在未來(lái)將難以避免被淘汰的命運(yùn)。

此階段寫(xiě)字樓呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：※投資方：主要是國(guó)家相關(guān)機(jī)關(guān)單位。

※市場(chǎng)行為：計(jì)劃經(jīng)濟(jì)氛圍比較濃，主要用以是出租。

※地理位置：主要集中于市中心位置及主干道沿線(xiàn)。第二階段：時(shí)間（年）：90年代中期～2021年寫(xiě)字樓項(xiàng)目：盛安大廈、潤(rùn)安大廈、金城大廈、郵電大廈、信達(dá)大廈、新華大廈、振興大廈、富康大廈、婦女兒童活動(dòng)中心某某經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況：發(fā)展較快分析：該階段的寫(xiě)字樓興建呈現(xiàn)多元化的特點(diǎn)：政府相關(guān)部門(mén)、國(guó)有企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)。這也表示著寫(xiě)字樓開(kāi)始由計(jì)劃向市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變，改變了以往都是以單位為寫(xiě)字樓興建方的現(xiàn)象，例如潤(rùn)安大廈等都是以民營(yíng)企業(yè)作為投資方，此階段的寫(xiě)字樓市場(chǎng)呈以下特點(diǎn)：※投資方：國(guó)家相關(guān)單位為主，民營(yíng)企業(yè)為輔。

※市場(chǎng)行為：出租為主，出售為輔。

※地理位置：主要集中于市中心位置，地理位置比較好，周邊商務(wù)配套比較完善。第三階段：

時(shí)間（年）：2021年～至今

寫(xiě)字樓項(xiàng)目：天徽大廈、招商大廈、科技大廈、萬(wàn)通大廈、財(cái)富廣場(chǎng)、仁和大廈、昌河大廈、中州大廈、天怡商務(wù)中心、美地陽(yáng)光大廈

某某經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況：發(fā)展較快分析：以天徽大廈為代表拉開(kāi)了某某寫(xiě)字樓正式對(duì)外銷(xiāo)售的局面，并且創(chuàng)造了某某寫(xiě)字樓銷(xiāo)售的良好佳績(jī)，改變了以往只租不售的局面，進(jìn)入了真正意義上的市場(chǎng)化。這一階段的寫(xiě)字樓整體設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)上要高于前兩個(gè)階段，但是也存在設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)低下的產(chǎn)品，如：美地陽(yáng)光大廈。此階段寫(xiě)字樓存在以下特點(diǎn)：※投資方：開(kāi)發(fā)商為主，政府相關(guān)單位為輔。

※市場(chǎng)行為：出售為主，出租為輔。

※地理位置：分布上出現(xiàn)了以市中心為主，其他區(qū)域共同存在的格局。二、某某寫(xiě)字樓呈現(xiàn)特點(diǎn)◎某某市城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和速度影響著商務(wù)活動(dòng)程度，進(jìn)而影響市場(chǎng)對(duì)寫(xiě)字樓物業(yè)需求。

◎某某市城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡，影響著某某市寫(xiě)字樓市場(chǎng)的發(fā)展。

◎某某市不同沿海城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)緩慢，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理，是制約某某市寫(xiě)字樓發(fā)展的重要因素之一；

◎某某市寫(xiě)字樓普遍存在物業(yè)管理水平不高，內(nèi)部商業(yè)配套缺乏，停車(chē)位不足等問(wèn)題，是制約寫(xiě)字樓品質(zhì)提升的重要因素。

◎某某市寫(xiě)字樓總體品質(zhì)不高，物業(yè)環(huán)境較差，尚未有達(dá)到真正意義上的5A標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字樓，市場(chǎng)缺少軟件和硬件都能達(dá)到高品質(zhì)的寫(xiě)字樓。

寫(xiě)字樓總體市場(chǎng)特征

目前，某某市的寫(xiě)字樓總建筑面積已近200萬(wàn)平方米。而某某高品質(zhì)的寫(xiě)字樓寥寥無(wú)幾，無(wú)法滿(mǎn)足當(dāng)前的市場(chǎng)需求。這就造成了供需不平衡的矛盾：

一方面一大批在售寫(xiě)字樓空置較高。

一方面企業(yè)單位買(mǎi)不到高品質(zhì)、專(zhuān)業(yè)化的寫(xiě)字樓。三、某某寫(xiě)字樓整體情況概述

在九十年代中后期開(kāi)發(fā)興建的老的寫(xiě)字樓已經(jīng)不能滿(mǎn)足現(xiàn)代企業(yè)的辦公需要，隨著一批新的寫(xiě)字樓投入市場(chǎng)，某某目前如盛安大廈、新華大廈、金通寫(xiě)字樓等將逐漸被市場(chǎng)淘汰。從2021年開(kāi)始新推出的寫(xiě)字樓項(xiàng)目中也可以看出市場(chǎng)供應(yīng)上存在的結(jié)構(gòu)調(diào)整變化，以“財(cái)富廣場(chǎng)”、“中環(huán)國(guó)際大廈”“CBD中央廣場(chǎng)”等為代表的高檔純商務(wù)寫(xiě)字樓正在成為市場(chǎng)的主角。

從建筑面積來(lái)計(jì)算，這一部分高檔純寫(xiě)字樓占到了在售面積的一半以上。這一部分寫(xiě)字樓的供應(yīng)拉動(dòng)了某某寫(xiě)字樓市場(chǎng)的整體檔次的上升，這也是近年來(lái)某某經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的表現(xiàn)，優(yōu)化了某某的辦公環(huán)境和投資環(huán)境。特別是中環(huán)國(guó)際大廈和CBD廣場(chǎng)的建設(shè)，使某某的寫(xiě)字樓向智能化方向發(fā)展，改變了傳統(tǒng)寫(xiě)字樓的格局。中環(huán)國(guó)際大廈雙甲級(jí)寫(xiě)字樓的提出引導(dǎo)了某某寫(xiě)字樓市場(chǎng)對(duì)辦公環(huán)境和配套的重視。因此，隨著這批高品質(zhì)寫(xiě)字樓投放市場(chǎng)，某某寫(xiě)字樓市場(chǎng)將走進(jìn)了一個(gè)新的發(fā)展階段。某某寫(xiě)字樓分布及發(fā)展情況

某某市的寫(xiě)字樓現(xiàn)主要集中在一環(huán)線(xiàn)以?xún)?nèi)的廬陽(yáng)區(qū)。主要是因?yàn)?，該區(qū)域是某某市的市中心，交能便利、配套完善、商業(yè)氛圍較濃。其中有一部分分布在長(zhǎng)江路沿街，如“CBD中央廣場(chǎng)”、“仁和大廈”、“招商大廈”等。另外有一部位于市府廣場(chǎng)附近，如“天徽大廈”、“科技大廈”等。還有一部分較為分散，如位于北一環(huán)的“財(cái)富廣場(chǎng)”；沿蒙城路的“潤(rùn)安大廈”、“徽商國(guó)際大廈”；在桐城路上的“富通時(shí)代”項(xiàng)目等等。

從地理位置上發(fā)現(xiàn)某某寫(xiě)字樓形成了“一個(gè)中心，多極并存”的格局。

“中心”內(nèi)主要集中老的寫(xiě)字樓，而“多極”主要分布著新的寫(xiě)字樓。一環(huán)以外的寫(xiě)字樓，零星分布于某某市蜀山區(qū)、包河區(qū)、瑤海區(qū)，對(duì)商業(yè)板塊的依附較為明顯。如安徽國(guó)際商務(wù)中心與黃金廣場(chǎng)都位于某某市IT行業(yè)集中的區(qū)域。由于寫(xiě)字樓本身的特性，在某某市二環(huán)以外，只有高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)有少量的寫(xiě)字樓，其它區(qū)域幾乎沒(méi)有有專(zhuān)業(yè)化寫(xiě)字樓的分布。某某寫(xiě)字樓分布的板塊特征

某某寫(xiě)字樓市場(chǎng)按區(qū)域板塊及形成類(lèi)型劃分，可以分為兩大類(lèi)型9大板塊：一類(lèi)型：四牌樓板塊、三孝口板塊、百花井板塊和大鐘樓板塊；

二類(lèi)型：科大板塊、北一環(huán)板塊、南一環(huán)板塊、高新區(qū)板塊和新站區(qū)板塊。

從分布區(qū)域上看：一類(lèi)型的寫(xiě)字樓主要分布于市中心的老城區(qū)，二類(lèi)型寫(xiě)字樓主要分布于近年來(lái)某某經(jīng)濟(jì)比較活躍的區(qū)域。

從形成時(shí)間上看：一類(lèi)型寫(xiě)字樓主要是老寫(xiě)字樓，

二類(lèi)型寫(xiě)字樓主要是近年來(lái)新建寫(xiě)字樓。

從區(qū)域劃分來(lái)看：發(fā)現(xiàn)一類(lèi)型四大板塊主要集中于廬陽(yáng)區(qū)，二類(lèi)型五大板塊主要分散于包河、蜀山和瑤海三個(gè)區(qū)，這主要于某某的規(guī)劃有關(guān)。廬陽(yáng)區(qū)：規(guī)劃以商業(yè)和住宅為主。

◆廬陽(yáng)區(qū)過(guò)去作為某某市政府所在地，是某某經(jīng)濟(jì)、商業(yè)中心區(qū)域，所以分布了早期大量寫(xiě)字樓。因此，在未來(lái)某某城市發(fā)展過(guò)程中，該區(qū)域?qū)⑷匀皇悄衬硨?xiě)字樓的聚集中心。

◆但是由于城市中心交通和土地資源的稀缺性等因素，將對(duì)該區(qū)域未來(lái)寫(xiě)字樓的發(fā)展產(chǎn)生一定的制約。

包河區(qū)：規(guī)劃以生態(tài)旅游為主。

◆某某要打造“環(huán)巢湖”的城市格局，使包河區(qū)充分發(fā)揮了它的地理優(yōu)勢(shì)，所以以生態(tài)旅游為主的定位，決定了該區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)不可能活躍。

瑤海區(qū)：規(guī)劃以物流為主。

◆新站區(qū)的迅速崛起帶動(dòng)了瑤海區(qū)的快速發(fā)展，由于火車(chē)站、汽車(chē)站陸續(xù)的搬入，使該區(qū)域成為某某的物流中轉(zhuǎn)中心。該區(qū)域作為物流中心的定位，目前寫(xiě)字樓的體量已完全滿(mǎn)足該區(qū)域商務(wù)辦公的需要，預(yù)計(jì)今后不會(huì)再有大型寫(xiě)字樓興建。包河區(qū)：規(guī)劃以生態(tài)旅游為主。蜀山區(qū)：規(guī)劃以科技、人文、生態(tài)為主。◆蜀山區(qū)的快速發(fā)展，特別是政務(wù)新區(qū)的建立使高新區(qū)、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)連為一體，使某某的新城區(qū)格局得以形成。隨著某某市委、市政府的陸續(xù)遷入，某某的行政中心轉(zhuǎn)移，使該區(qū)域內(nèi)的政務(wù)功能和商務(wù)功能得以加強(qiáng)，有可能成為繼三孝口和四牌樓之后的另外一個(gè)商務(wù)中心。

◆相對(duì)于老商業(yè)中心而言，區(qū)域內(nèi)部交通條件比較好：道路寬敞、路況良好、交通通達(dá)度高，并且區(qū)域內(nèi)景觀好、環(huán)境優(yōu)美，有利于現(xiàn)代化辦公。另外，辦公環(huán)境的形成對(duì)政府機(jī)關(guān)有一定的依附性。所以，該區(qū)域?qū)?huì)成為某某寫(xiě)字樓市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)。某某寫(xiě)字樓市場(chǎng)表現(xiàn)

十一五規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、住房建設(shè)規(guī)劃等多個(gè)規(guī)劃出臺(tái)，某某房地產(chǎn)遠(yuǎn)景藍(lán)圖初繪，濱湖夢(mèng)想啟動(dòng)。

1、政策面對(duì)寫(xiě)字樓發(fā)展的影響

2021年成為名符其實(shí)的“政策年”，因少數(shù)城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理矛盾突出，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序比較混亂，成為2021年宏觀調(diào)控加強(qiáng)的主要原因。中央銀行新的房貸政策的出臺(tái)，提高房地產(chǎn)貸款門(mén)坎，“新八條”、七部委出臺(tái)的新政等。雖然新政對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成很大的震動(dòng)，但是新政主要是針對(duì)住宅市場(chǎng)，寫(xiě)字樓投資基本不受期房禁止轉(zhuǎn)讓、征收營(yíng)業(yè)稅等限制。這對(duì)寫(xiě)字樓投資是個(gè)利好，所以原本準(zhǔn)備投資住宅的一部分資金，轉(zhuǎn)而流向?qū)?xiě)字樓的投資。這是新政后寫(xiě)字樓在開(kāi)發(fā)量、銷(xiāo)售量增長(zhǎng)的重要因素之一。

2、某某寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)、需求分析

自2021年上半年，某某市商業(yè)地產(chǎn)新開(kāi)工面積穩(wěn)步增長(zhǎng)，截止到10月份新開(kāi)商業(yè)地產(chǎn)面積在99.86萬(wàn)平方米左右，其中寫(xiě)字樓需求在大幅度提升。走職能化、集中式、節(jié)能型、優(yōu)質(zhì)服務(wù)等特點(diǎn)，是商務(wù)寫(xiě)字樓發(fā)展的必然趨向。商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售前景

與商品住宅市場(chǎng)相比，商務(wù)樓市場(chǎng)雖然比不上其熱銷(xiāo)火旺，但也隨著某某市整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)旺，商業(yè)地產(chǎn)的日漸成熟，甚至國(guó)內(nèi)部分大中城市已出現(xiàn)商務(wù)樓盤(pán)旺銷(xiāo)的市場(chǎng)景象，不但積壓樓盤(pán)有所消化，新樓盤(pán)的上市量劇增且銷(xiāo)售前景看好。另外，經(jīng)濟(jì)的快速、平穩(wěn)的良性發(fā)展，都將有利于中外經(jīng)濟(jì)合作及中資企業(yè)的發(fā)展壯大，這勢(shì)必增大市場(chǎng)商務(wù)樓的需求，進(jìn)而刺激并促進(jìn)商務(wù)樓盤(pán)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)過(guò)近幾年的市場(chǎng)化運(yùn)作，逐漸找到了市場(chǎng)定位的感覺(jué)，即“以人為本”，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，做適合消費(fèi)者口味的“精品”樓盤(pán)。一批以開(kāi)發(fā)高密度、厚利潤(rùn)、低水平物管為榮的開(kāi)發(fā)商，正向適中密度、科學(xué)規(guī)劃、設(shè)計(jì)，良好物管尋求發(fā)展空間，并以智能化、集中式、節(jié)能型、優(yōu)質(zhì)服務(wù)等為新賣(mài)點(diǎn)。這些新盤(pán)無(wú)論是品質(zhì)上還是功能設(shè)計(jì)上都優(yōu)于舊盤(pán)，無(wú)形中給商務(wù)樓市場(chǎng)帶來(lái)一股清新的風(fēng)。但同時(shí)也顯現(xiàn)出，隨著市場(chǎng)供應(yīng)量的進(jìn)一步放大，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)力將越來(lái)越大。

06年期間以財(cái)富廣場(chǎng)、天徽大廈、CBD中央廣場(chǎng)、中環(huán)國(guó)際大廈為代表寫(xiě)字樓引領(lǐng)某某商業(yè)樓市新趨向，其開(kāi)發(fā)、建設(shè)、流通和消費(fèi)將逐步走向規(guī)范與成熟，因此，隨著這批高品質(zhì)寫(xiě)字樓投放市場(chǎng)，某某寫(xiě)字樓市場(chǎng)將走進(jìn)了一個(gè)新的發(fā)展階段。目前某某寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求分析板塊板塊特征主要客戶(hù)三孝口板塊交通便利、配套完善銷(xiāo)售代理、廣告策劃及代理公司、外地公司分支機(jī)構(gòu)四牌樓板塊商業(yè)氛圍濃厚、交通便利外地企業(yè)的駐某某分公司、分支機(jī)構(gòu)、本地企業(yè)百花井板塊一般寫(xiě)字樓和商住樓中小型私營(yíng)企業(yè)大鐘樓板塊濃厚商業(yè)氛圍，交通擁擠金融、科技類(lèi)企業(yè)科大板塊專(zhuān)業(yè)化市場(chǎng)從事計(jì)算機(jī)軟、硬件開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售北一環(huán)板塊交通便利，商務(wù)氛圍、配套欠缺外地企業(yè)的分支機(jī)構(gòu)、中介服務(wù)類(lèi)企業(yè)、代理公司南一環(huán)板塊交通便利、配套完善、中介服務(wù)類(lèi)、貿(mào)易類(lèi)、實(shí)業(yè)類(lèi)等本地企業(yè)高新區(qū)板塊交通通暢、商務(wù)氛圍、配套欠缺高新技術(shù)企業(yè)、外地辦事處、分公司、科研單位新站板塊交通便利、商務(wù)氛圍不濃厚日化用品代理公司、建材、房地產(chǎn)企業(yè)5、理想中的寫(xiě)字樓應(yīng)具備哪些條件

“甲”級(jí)寫(xiě)字樓應(yīng)具備的條件：

物業(yè)管理完善、地理位置好、交通狀況好、大廈內(nèi)部配套設(shè)施齊全及環(huán)境舒適/安靜/綠化是理想中的寫(xiě)字樓,普遍認(rèn)為“甲”級(jí)寫(xiě)字樓應(yīng)該具備的最重要的條件。

是否看重目標(biāo)物業(yè)屬于“甲”級(jí)寫(xiě)字樓：總的來(lái)說(shuō)，在選擇物業(yè)時(shí)，68%非常看重或比較看重所選的寫(xiě)字樓是否屬于“甲”級(jí)寫(xiě)字樓。

第二部分項(xiàng)目所處市場(chǎng)環(huán)境分析——透視寫(xiě)字樓市場(chǎng)一．起步較早，發(fā)展較晚

寫(xiě)字樓在城市建設(shè)中更像是一張城市名片，反映了—個(gè)城市經(jīng)濟(jì)總量的大小和發(fā)展速度快慢。同時(shí)寫(xiě)字樓的發(fā)達(dá)程度，也是—個(gè)城市商貿(mào)活力的最直接反映。它的繁榮對(duì)提升城市魅力形象、點(diǎn)綴都市亮點(diǎn)都起到了很大的作用。

過(guò)去，某某寫(xiě)字樓無(wú)論從層高、外立面、配套、建筑品質(zhì)上，都比較落后。目前，某某的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度很快，從而也催生了某某寫(xiě)字樓的發(fā)展。2021年數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，寫(xiě)字樓數(shù)量上升，銷(xiāo)售總量達(dá)21萬(wàn)平方米，占非住宅總量的4.5％，非住宅占總銷(xiāo)售量的23.8％，比過(guò)去有較快增長(zhǎng)。從這些數(shù)據(jù)也表明某某寫(xiě)字樓市場(chǎng)的需求量是在增長(zhǎng)的。隨著某某“141”城市戰(zhàn)略的加速發(fā)展，某某正沐浴著“中部崛起”的環(huán)境中，“長(zhǎng)三角”的大量勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)和資金將向中部地區(qū)轉(zhuǎn)移，同時(shí)某某正加快推進(jìn)工業(yè)城市，為某某大力發(fā)展、大力建設(shè)提供基礎(chǔ)保障。某某商貿(mào)、金融、中介服務(wù)行業(yè)將會(huì)大幅度興起，這就需要催生更多作為商貿(mào)辦公場(chǎng)所的專(zhuān)業(yè)化寫(xiě)字樓的出現(xiàn)。

目前某某寫(xiě)字樓無(wú)論在硬件還是軟件上比起周邊幾個(gè)三類(lèi)或同類(lèi)城市是落后的。但根據(jù)某某市新城市規(guī)劃，到2021年，某某的人口規(guī)模將達(dá)300萬(wàn)、用地規(guī)模達(dá)280平方公里、經(jīng)濟(jì)規(guī)模將突破1000億元，城市的整體發(fā)展空間擴(kuò)大了，必然帶動(dòng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的健康繁榮發(fā)展。1000億元的經(jīng)濟(jì)總量，必然帶動(dòng)一批品質(zhì)高、配套設(shè)施優(yōu)、軟硬件都十分上檔次的高端寫(xiě)字樓的誕生。而目前某某高品質(zhì)的寫(xiě)字樓寥寥無(wú)幾，無(wú)法滿(mǎn)足當(dāng)前的市場(chǎng)需求。這就造成了供需不平衡的矛盾：首先大批在售中低端寫(xiě)字樓空置率較高，其次面企業(yè)單位買(mǎi)不到高品質(zhì)、專(zhuān)業(yè)化的寫(xiě)字樓。二．政策推進(jìn)，發(fā)展迅速

目前某某城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快，未來(lái)三五年，是某某崛起的關(guān)鍵年，同時(shí)安徽正面臨著中部崛起的大好機(jī)遇，某某作為省會(huì)城市在發(fā)展空間有著很大的張力。隨著國(guó)內(nèi)一些大型企業(yè)總部或跨國(guó)公司分支機(jī)構(gòu)的人住增加，像一些世界500強(qiáng)企業(yè)的地區(qū)總部如果設(shè)在某某，某某肯定就必須要有高品質(zhì)的寫(xiě)字樓供其使用，某某對(duì)高品質(zhì)的寫(xiě)字樓的需求必將隨之增加。這樣高端的寫(xiě)字樓會(huì)影響市場(chǎng)對(duì)與之配套的高端寫(xiě)字樓物業(yè)提出更高的要求，從而帶動(dòng)高端寫(xiě)字樓物業(yè)的發(fā)展。某某市寫(xiě)字樓目前普遍存在物業(yè)管理水平不高，內(nèi)部商業(yè)配套缺乏，停車(chē)位不足等問(wèn)題，這是制約寫(xiě)字樓品質(zhì)提升的重要因素?，F(xiàn)在某某真正意義上達(dá)到5A標(biāo)準(zhǔn)的寫(xiě)字樓寥寥無(wú)幾，整個(gè)市場(chǎng)都缺少軟件和硬件都能達(dá)到高品質(zhì)的寫(xiě)字樓。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看根本不能滿(mǎn)足未來(lái)某某城市快速發(fā)展的需求。

這幾年某某新推出的寫(xiě)字樓項(xiàng)目在市場(chǎng)上熱銷(xiāo)中可以看出，以財(cái)富廣場(chǎng)、中環(huán)國(guó)際大廈、CBD中央廣場(chǎng)等為代表的高檔純商務(wù)寫(xiě)字樓正在成為市場(chǎng)的主角。而這種推陳出新的過(guò)程必將拉動(dòng)某某寫(xiě)字樓整體檔次的上升，這也是近年來(lái)某某經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的外在表現(xiàn)，同時(shí)某某的整體城市形象得到了美化，促進(jìn)了城市商貿(mào)的快速發(fā)展。還有些寫(xiě)字樓已經(jīng)開(kāi)始向智能化方向發(fā)展，改變了傳統(tǒng)寫(xiě)字樓的功能單一、陳舊的格局。因此，隨著發(fā)展的加快，某某寫(xiě)字樓市場(chǎng)必將走向—個(gè)欣欣向榮的時(shí)代。

三．競(jìng)爭(zhēng)激烈，參差不齊

某某市的寫(xiě)字樓現(xiàn)在主要集中分布在二環(huán)線(xiàn)以?xún)?nèi)的廬陽(yáng)區(qū)。該區(qū)域是某某市的市中心，交通便利、配套完善、商業(yè)氛圍較濃。在經(jīng)過(guò)老城區(qū)更新改造的規(guī)劃論證后，某某市政府計(jì)劃到2021年，解決老城區(qū)的交通問(wèn)題和商務(wù)布局，把老城區(qū)打造成一個(gè)以商貿(mào)、金融、信息、行政為主要功能的CBD商務(wù)中心。其中有—部分分布在長(zhǎng)江路沿街，如CBD中央廣場(chǎng)、仁和大廈、招商大廈等。另外有一部分位于市府廣場(chǎng)附近，如天徽大廈、科技大廈等。還有—部分較為分散，如位于北一環(huán)的財(cái)富廣場(chǎng)、沿蒙城路的潤(rùn)安大廈、徽商國(guó)際大廈，在桐城路上的富通時(shí)代項(xiàng)目等等。從地理位置上可以看到某某寫(xiě)字樓形成了“一個(gè)中心，多極存在”的格局。從中仔細(xì)研究可發(fā)現(xiàn)這樣—個(gè)特點(diǎn)：“中心”內(nèi)主要集中老的寫(xiě)字樓，而“多極”主要分布著新的寫(xiě)字樓。一環(huán)以外的寫(xiě)字樓，零星分布于蜀山區(qū)、包河區(qū)、瑤海區(qū)，對(duì)商業(yè)板塊的依附較為明顯。如安徽國(guó)際商務(wù)中心與黃金廣場(chǎng)部位于某某市商業(yè)集中的區(qū)域。由于寫(xiě)字樓本身的特性，在某某市二環(huán)以外，只有高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)有少量的寫(xiě)字樓，其它區(qū)域幾乎沒(méi)有專(zhuān)業(yè)化寫(xiě)字樓的分布。第三部分競(jìng)爭(zhēng)性個(gè)案樓盤(pán)分析

一、重點(diǎn)個(gè)案分析（1）個(gè)案基本情況

項(xiàng)目CBD中央廣場(chǎng)香港廣場(chǎng)財(cái)富廣場(chǎng)中環(huán)國(guó)際大廈恒豐國(guó)際大廈新城國(guó)際所屬區(qū)域廬陽(yáng)區(qū)廬陽(yáng)區(qū)廬陽(yáng)區(qū)瑤海區(qū)新站區(qū)蜀山區(qū)物業(yè)位置長(zhǎng)江中路369號(hào)淮河路288號(hào)濉溪路287號(hào)勝利路與臨泉路交口鳳陽(yáng)路與站西路交口東流路與潛山路交叉口東南處占地面積141541m25433m2202100m2約40000m21333447019m2建筑面積136551.71m244000m250000m278000m260000m2188203m2交付時(shí)間2021年12月2021年5月2021年2021年8月2021年10月2021年3月層數(shù)30層（地上28、地下2）28層（地上26、地下2）28層1號(hào)6層，2號(hào)26層31（地上29、地下2）28層物業(yè)類(lèi)型寫(xiě)字樓寫(xiě)字樓、公寓寫(xiě)字樓寫(xiě)字樓、商務(wù)公寓辦公、居住純寫(xiě)字樓分隔面積104—1400㎡60—180㎡58—355㎡80—355㎡，2/3整層127㎡—166㎡小面積80—130㎡，大面積半層整層車(chē)位地下208個(gè)180個(gè)左右地下67個(gè)、地面23個(gè)和戶(hù)數(shù)1：1166個(gè)400個(gè)出售不售不售不售不售6～8萬(wàn)/個(gè)不售出租180—350元/月未定地下380元/月待定未定未定交付標(biāo)準(zhǔn)公共區(qū)精裝飾公共區(qū)精裝飾公共區(qū)精裝飾公共區(qū)精裝飾公共區(qū)精裝飾公共區(qū)精裝飾內(nèi)部配套酒店公寓商務(wù)公所、高級(jí)景觀住宅會(huì)所、專(zhuān)屬多功能會(huì)議廳。16個(gè)空中花園、樓體泛光照明。高規(guī)格會(huì)議室配套及VIP行政酒廊。待定待定通過(guò)對(duì)以上某某市場(chǎng)在售寫(xiě)字樓的個(gè)案調(diào)研分析，結(jié)合

硬件設(shè)施方面

新建在售寫(xiě)字樓比已投入使用的寫(xiě)字樓在硬件方面有很大改善。由原來(lái)的每層的1、2部電梯發(fā)展到3—6部電梯?；九鋫淞酥醒肟照{(diào)。停車(chē)位比以前也顯著增加。個(gè)別項(xiàng)目開(kāi)始采用環(huán)保、節(jié)能的高科技型材料，以提升項(xiàng)目品質(zhì)，如財(cái)富廣場(chǎng)二期LOW-E玻璃。

電梯：新寫(xiě)字樓配置數(shù)量有所增加增加，以合資品牌為主，奧的斯、三菱較多；調(diào)查發(fā)現(xiàn)電梯普遍存在數(shù)量不足，上下班擁擠現(xiàn)象。

車(chē)位：某某目前寫(xiě)字樓物業(yè)普遍存在車(chē)位不足的問(wèn)題，并呈以下特點(diǎn)：1）車(chē)位主要以出租為主，用于出售的比較少。2）地下車(chē)位數(shù)量多于地上車(chē)位，并且租金相對(duì)較高。新寫(xiě)字樓中，財(cái)富廣場(chǎng)增加了車(chē)位規(guī)劃，整個(gè)地下全部規(guī)劃為停車(chē)位，建成后車(chē)位配比達(dá)到1：1。

環(huán)境設(shè)計(jì)方面

部分項(xiàng)目在設(shè)計(jì)時(shí)開(kāi)始引進(jìn)專(zhuān)業(yè)環(huán)境規(guī)劃公司，在樓盤(pán)中導(dǎo)入小區(qū)景觀和建筑景觀，如空中花園、裙樓頂層花園等，增加項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)。

內(nèi)部配套方面

為了提升寫(xiě)字樓的品質(zhì)，在售的寫(xiě)字樓都比較注重對(duì)內(nèi)部配套的完善。如在寫(xiě)字樓中配備會(huì)議廳、會(huì)所、商務(wù)中心、銀行、郵局、咖啡吧、品牌快餐店等，以滿(mǎn)足將來(lái)業(yè)主的商務(wù)需要。二、綜合平析

對(duì)以上調(diào)查分析，我們認(rèn)為，

某某市在售寫(xiě)字樓均價(jià)約在4000—7500元/㎡左右。由于寫(xiě)字樓所處地段、品質(zhì)、硬件配套、物業(yè)管理服務(wù)的差別，從而導(dǎo)致其售價(jià)相差很大。

去化方式上，開(kāi)發(fā)商均以出售為主，面積分割上60～幾百平方米不等。定位高端寫(xiě)字樓以大客戶(hù)為主，堅(jiān)持采取整層或者半層出售模式結(jié)合小面積散戶(hù)出售，如財(cái)富廣場(chǎng)二期。

去化情況來(lái)看，去化較好的分兩種：一是開(kāi)發(fā)上利用關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)、爭(zhēng)取大客戶(hù)。由于某某整體經(jīng)濟(jì)格局的制約，集團(tuán)性落戶(hù)大企業(yè)、地方成熟性企業(yè)數(shù)量并不多，大客戶(hù)數(shù)量有限，開(kāi)發(fā)潛力不大。二是分隔中小戶(hù)型，爭(zhēng)取投資性客群。這類(lèi)自由分隔的散戶(hù)型吸引了大量有閑散資金的投資者，去化情況較好，如財(cái)富廣場(chǎng)2期已售完、香港廣場(chǎng)開(kāi)盤(pán)一年多現(xiàn)剩下20套。

從入住企業(yè)情況來(lái)看，某某寫(xiě)字樓市場(chǎng)剛起步，并未形成入住企業(yè)類(lèi)別群聚現(xiàn)象，從在售寫(xiě)字樓項(xiàng)目推廣概念也可看出，均以自身形象或者地段吸引目標(biāo)客戶(hù)，并未出現(xiàn)市場(chǎng)成熟發(fā)展階段的金融行業(yè)、科技企業(yè)集聚的辦公物業(yè)。就目前某某熱銷(xiāo)商務(wù)樓盤(pán)的共同點(diǎn)，絕大多數(shù)以服務(wù)及設(shè)施為主打，走規(guī)?；_(kāi)發(fā)、品牌化經(jīng)營(yíng)之路，注重項(xiàng)目的前期市場(chǎng)調(diào)研與可行性分析，偏重科學(xué)實(shí)效的營(yíng)銷(xiāo)策劃，依市場(chǎng)需求，審慎的市場(chǎng)定位，時(shí)尚實(shí)用的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，并力求樓盤(pán)的均好性，因此以上樓盤(pán)都取得利潤(rùn)、口碑及品牌等多方面的豐收。

因此，我司認(rèn)為：本案可以充分利用商圈、位置、智能、品質(zhì)、品位等特點(diǎn)，提高物業(yè)品質(zhì)，建立高層次的物業(yè)形式，在某某房地產(chǎn)市場(chǎng)建立標(biāo)志性的、領(lǐng)先的物業(yè)品牌形象。瑞能建議在科技創(chuàng)新大廈的大樓中設(shè)置一些人文、藝術(shù)方面的裝飾擺設(shè)，增加商業(yè)交流、商業(yè)服務(wù)氣息較濃厚的共享空間，籍此提高整個(gè)的物業(yè)檔次，給整個(gè)某某房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)新概念。

相比之下，基于本案地標(biāo)性的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，優(yōu)良的品牌形象——科技創(chuàng)新大廈，以及準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位(某某首座國(guó)際化，全功能商務(wù)寫(xiě)字樓)等多項(xiàng)均好性因素，使本案具備了一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)與強(qiáng)勢(shì)賣(mài)點(diǎn)，且功能齊全、設(shè)施配套完備，優(yōu)質(zhì)化物業(yè)管理，因此，本案在某些競(jìng)爭(zhēng)層面上具備了在2021年寫(xiě)字樓市場(chǎng)上搶占先機(jī)的理由。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，某某商業(yè)寫(xiě)字樓時(shí)代快要到來(lái)，是由于某某社會(huì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展、人們置業(yè)、投資觀念改變、房地產(chǎn)科技進(jìn)步、土地資源日益稀缺等因素綜合作用的結(jié)果?！锿恋叵∪北破葮潜P(pán)“長(zhǎng)”高。隨著城市化進(jìn)程的加快，人口劇增與不可再生的土地資源的短缺成為最尖銳的矛盾，尤其是城市中心地段地塊越來(lái)越少。目前，某某市區(qū)地價(jià)每畝已達(dá)數(shù)百萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)商大多通過(guò)建高層，使土地成本盡量分?jǐn)?，降低開(kāi)發(fā)成本，控制總房?jī)r(jià)，讓消費(fèi)者接受。

★技術(shù)、設(shè)計(jì)、創(chuàng)新成為現(xiàn)代辦公新觀念。某某辦公寫(xiě)字樓的升溫很大程度上來(lái)源于政府對(duì)某某城市發(fā)展的定位與升級(jí)?！锢^2021年新政調(diào)控之后，2021年將是宏觀調(diào)控政策深入和擴(kuò)展的一年。住宅市場(chǎng)雖然價(jià)格有上漲趨勢(shì)，但各樓盤(pán)普遍感覺(jué)銷(xiāo)售速度難以提升，老百姓對(duì)整個(gè)地產(chǎn)投資更加謹(jǐn)慎，炒房資金開(kāi)始逐步流向股市和其他投資領(lǐng)域。從投資層面看一般認(rèn)為住宅銷(xiāo)售較低廉的，寫(xiě)字樓市場(chǎng)反而熱銷(xiāo)。

★寫(xiě)字樓因其租金和收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于普通住宅和小戶(hù)型公寓而吸引大量社會(huì)閑置資金。預(yù)計(jì)2021年上半年就會(huì)形成大的影響，開(kāi)發(fā)量將大幅度提高。

★06年3月份出臺(tái)的物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定禁止在住宅小區(qū)內(nèi)辦公，是寫(xiě)字樓市場(chǎng)的利好消息。據(jù)某某市有關(guān)部門(mén)保守估計(jì)至少有一千多家左右的公司目前是在某某市大大小小的住宅小區(qū)里工作著。這么多公司選擇在小區(qū)辦公的核心問(wèn)題還是為了節(jié)約成本開(kāi)支。小區(qū)公司的泛濫源于制度的不健全，住宅禁商令的規(guī)范將成為中低端商用寫(xiě)字樓市場(chǎng)的絕對(duì)利好。在住宅禁商后，大批的中小公司將回歸寫(xiě)字樓市場(chǎng)，有相當(dāng)一部分企業(yè)將選擇中檔寫(xiě)字樓作為自己的辦公地點(diǎn)，因此寫(xiě)字樓將會(huì)成為近期的投資亮點(diǎn)。

總結(jié)：隨著某某在中部崛起中發(fā)揮著越來(lái)越重的作用，一種大發(fā)展、大建設(shè)的某某速度正在加速著這座城市的崛起?！?41”城市戰(zhàn)略、工業(yè)立市、全民創(chuàng)業(yè)，一個(gè)個(gè)催人奮進(jìn)的字眼，洋溢著未來(lái)繁榮的某某市必然是一派欣欣向榮局面。而作為城市發(fā)展見(jiàn)證表象的寫(xiě)字樓，也正面臨前所未有的機(jī)遇。項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)(S)

地理位置得天獨(dú)厚

本項(xiàng)目處于某某中心城區(qū)西部商圈的一級(jí)核心地段，緊鄰兩條交通要道——屯溪路和肥西路，毗鄰安徽國(guó)購(gòu)廣場(chǎng)商圈，與西園新村和五里墩立交橋相守望，區(qū)域物流系統(tǒng)暢通成熟。是某某市政府規(guī)劃的某某西區(qū)該區(qū)域政治、文化、教育和商業(yè)線(xiàn)中心（某某中心城區(qū)西區(qū)商業(yè)中心一級(jí)輻射范圍），具備開(kāi)辦商業(yè)的地理?xiàng)l件和區(qū)域優(yōu)勢(shì)，周遍高校和居民社區(qū)林立，消費(fèi)資源豐富。

項(xiàng)目地處某某市中心，公共建設(shè)、配套設(shè)施成熟齊全，交通便利，住宅小區(qū)密集，高收入人群集中，商業(yè)繁華，地理位置十分優(yōu)越。

綜合資源優(yōu)勢(shì)明顯

◆學(xué)區(qū)：本項(xiàng)目所屬學(xué)區(qū)有安徽省醫(yī)科大學(xué)、安徽省中醫(yī)學(xué)院、十六中等省重點(diǎn)院校積聚于此。

◆交通：本項(xiàng)目所處屯溪路與肥西路交匯處，又與長(zhǎng)江西路、合作化路、梅山路一衣相連，形成交通平面合圍和地理立體放射的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。

◆配套：從本項(xiàng)目出發(fā)步行5分鐘可達(dá)安徽國(guó)購(gòu)購(gòu)物廣場(chǎng)，市中心商業(yè)區(qū)域（四牌樓、市府廣場(chǎng)、淮河路步行街）僅距此5分鐘車(chē)程。

◆規(guī)模：本項(xiàng)目占地4789平方米，由1棟28層高尚智能化寫(xiě)字樓、一層地下停車(chē)場(chǎng)（約256個(gè)車(chē)位）和地面廣場(chǎng)（約69個(gè)車(chē)位）組成。臨肥西路有600平方米的商業(yè)廣場(chǎng)、后面有400平方米的花園。延屯溪路街面長(zhǎng)60米，進(jìn)深約30米。

◆物業(yè)：完善的物業(yè)管理，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，內(nèi)容主要包括：采用科技創(chuàng)新大廈統(tǒng)一VI形象系統(tǒng)進(jìn)行配置，創(chuàng)建統(tǒng)一的大廈標(biāo)識(shí)系統(tǒng)；24小時(shí)治安巡視；對(duì)外來(lái)人員（訪客、裝修人員等）進(jìn)行有效控制和管理，消除治安隱患；多種保安崗位相結(jié)合（門(mén)崗、巡邏崗、交通崗）；車(chē)輛停放管理；不間斷巡視；綠化養(yǎng)護(hù)；保潔服務(wù);代客洗衣業(yè)務(wù)；免費(fèi)代訂機(jī)票服務(wù)；禮賓車(chē)出租服務(wù)；私人區(qū)域清潔服務(wù)；工程有償維修服務(wù)（適用于租房客戶(hù)）；代繳話(huà)費(fèi)服務(wù)；日常應(yīng)急藥品提供服務(wù)；接飛機(jī)、火（汽）車(chē)服務(wù).

項(xiàng)目的劣勢(shì)(w)

認(rèn)識(shí)度問(wèn)題

◆某某寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展不平衡，對(duì)高層寫(xiě)字樓特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)的認(rèn)識(shí)不夠。這也跟某某前幾年的居民收入水平有著很大的關(guān)系，因?yàn)楦邔訉?xiě)字樓一般都屬于高檔辦公區(qū)，房?jī)r(jià)較高，物管費(fèi)也較高。但近兩年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，收入的不斷提高，人們也越來(lái)越能認(rèn)識(shí)與接受了！

◆周期可能較長(zhǎng)。本項(xiàng)目規(guī)模較大、定位較高、周期稍偏長(zhǎng)。

◆購(gòu)買(mǎi)人群有限。由于本項(xiàng)目定位較高，所以購(gòu)買(mǎi)人群就主要集中在黨政機(jī)關(guān)和大中型企業(yè)、中小私營(yíng)企業(yè)和個(gè)體經(jīng)營(yíng)辦事處等。項(xiàng)目機(jī)會(huì)(O)

熱點(diǎn)板塊的積極影響

隨著省城寫(xiě)字樓市場(chǎng)逐漸整體放量上行，項(xiàng)目所處商圈為某某又一新興商圈——某某次中心城區(qū)商圈，作為一個(gè)高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、超時(shí)代的規(guī)劃建設(shè)區(qū)域，其商業(yè)前景必將成為繼三孝口——四牌樓商圈之后又一嶄新亮點(diǎn)區(qū)位,區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)以明顯的品質(zhì)優(yōu)勢(shì)占領(lǐng)某某市場(chǎng)。

投資機(jī)會(huì)分析

某某城市總體布局將在現(xiàn)在城市的基礎(chǔ)上向西南方向拓展，特別是南部已成為城市擴(kuò)張的主要方向之一。城市發(fā)展南進(jìn)優(yōu)勢(shì)明顯，擴(kuò)寬了本項(xiàng)目的升值空間。并且本項(xiàng)目地段是某某的絕佳地段，所以本項(xiàng)目的實(shí)施是符合某某市場(chǎng)需要的。發(fā)展空間和升值空間都有很大潛力。

品牌的打造

在面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，樹(shù)立自己的品牌形象是極為重要的，本項(xiàng)目是一個(gè)很好的切入點(diǎn)，只要成功地開(kāi)發(fā)本項(xiàng)目，引領(lǐng)了某某辦公環(huán)境，創(chuàng)造了良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，這無(wú)疑是打造品牌的一個(gè)極佳機(jī)會(huì)。

競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)

本項(xiàng)目周邊同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)相對(duì)不多，所以本項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)時(shí)間和位置上占有很大的機(jī)會(huì)。項(xiàng)目威脅(T)

直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手對(duì)項(xiàng)目造成的威脅

在項(xiàng)目的周邊地區(qū)正在興建和籌劃的樓盤(pán)，對(duì)本項(xiàng)目的客戶(hù)群起了一定的分流作用。

開(kāi)發(fā)高潮帶來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)壓力

大量樓盤(pán)不正常地集中上市，有可能今、明兩年出現(xiàn)擠爆市場(chǎng)局面；即使大盤(pán)穩(wěn)健，但屆時(shí)個(gè)案競(jìng)爭(zhēng)必然極為激烈。再加上市政配套在全市范圍內(nèi)的不斷完善，區(qū)域的區(qū)隔逐漸被打開(kāi)，競(jìng)爭(zhēng)的能級(jí)范圍和區(qū)域范圍擴(kuò)大，客戶(hù)的分流情況更為嚴(yán)重。

小結(jié)：

根據(jù)上述項(xiàng)目的SWOT分析，該地塊在地理、環(huán)境、規(guī)模及蜀山區(qū)和某某市發(fā)展規(guī)劃方面都極具開(kāi)發(fā)的潛力。

其中對(duì)本案不利的因素，需要開(kāi)發(fā)商與各方面群策群力，深入細(xì)致的做好工作，采取相應(yīng)對(duì)策的基礎(chǔ)上將不利化為有利，對(duì)本項(xiàng)目做最大價(jià)值的挖掘。在未來(lái)幾年中，本案一定會(huì)成為某某城市建設(shè)高檔寫(xiě)字樓發(fā)展的模本。

咖啡店創(chuàng)業(yè)計(jì)劃書(shū)第一部分：背景在中國(guó)，人們?cè)絹?lái)越愛(ài)喝咖啡。隨之而來(lái)的咖啡文化充滿(mǎn)生活的每個(gè)時(shí)刻。無(wú)論在家里、還是在辦公室或各種社交場(chǎng)合，人們都在品著咖啡?？Х戎饾u與時(shí)尚、現(xiàn)代生活聯(lián)系在一齊。遍布各地的咖啡屋成為人們交談、聽(tīng)音樂(lè)、休息的好地方，咖啡豐富著我們的生活，也縮短了你我之間的距離，咖啡逐漸發(fā)展為一種文化。隨著咖啡這一有著悠久歷史飲品的廣為人知，咖啡正在被越來(lái)越多的中國(guó)人所理解。第二部分：項(xiàng)目介紹第三部分：創(chuàng)業(yè)優(yōu)勢(shì)目前大學(xué)校園的這片市場(chǎng)還是空白，競(jìng)爭(zhēng)壓力小。而且前期投資也不是很高，此刻國(guó)家鼓勵(lì)大學(xué)生畢業(yè)后自主創(chuàng)業(yè)，有一系列的優(yōu)惠政策以及貸款支持。再者大學(xué)生往往對(duì)未來(lái)充滿(mǎn)期望，他們有著年輕的血液、蓬勃的朝氣，以及初生牛犢不怕虎的精神，而這些都是一個(gè)創(chuàng)業(yè)者就應(yīng)具備的素質(zhì)。大學(xué)生在學(xué)校里學(xué)到了很多理論性的東西，有著較高層次的技術(shù)優(yōu)勢(shì)，現(xiàn)代大學(xué)生有創(chuàng)新精神，有對(duì)傳統(tǒng)觀念和傳統(tǒng)行業(yè)挑戰(zhàn)的信心和欲望，而這種創(chuàng)新精神也往往造就了大學(xué)生創(chuàng)業(yè)的動(dòng)力源泉，成為成功創(chuàng)業(yè)的精神基礎(chǔ)。大學(xué)生創(chuàng)業(yè)的最大好處在于能提高自己的潛力、增長(zhǎng)經(jīng)驗(yàn)，以及學(xué)以致用;最大的誘人之處是透過(guò)成功創(chuàng)業(yè)，能夠?qū)崿F(xiàn)自己的理想，證明自己的價(jià)值。第四部分：預(yù)算1、咖啡店店面費(fèi)用咖啡店店面是租賃建筑物。與建筑物業(yè)主經(jīng)過(guò)協(xié)商，以合同形式達(dá)成房屋租賃協(xié)議。協(xié)議資料包括房屋地址、面積、結(jié)構(gòu)、使用年限、租賃費(fèi)用、支付費(fèi)用方法等。租賃的優(yōu)點(diǎn)是投資少、回收期限短。預(yù)算10-15平米店面，啟動(dòng)費(fèi)用大約在9-12萬(wàn)元。2、裝修設(shè)計(jì)費(fèi)用咖啡店的滿(mǎn)座率、桌面的周轉(zhuǎn)率以及氣候、節(jié)日等因素對(duì)收益影響較大。咖啡館的消費(fèi)卻相對(duì)較高，主要針對(duì)的也是學(xué)生人群，咖啡店布局、格調(diào)及采用何種材料和咖啡店效果圖、平面圖、施工圖的設(shè)計(jì)費(fèi)用，大約6000元左右3、裝修、裝飾費(fèi)用具體費(fèi)用包括以下幾種。(1)外墻裝飾費(fèi)用。包括招牌、墻面、裝飾費(fèi)用。(2)店內(nèi)裝修費(fèi)用。包括天花板、油漆、裝飾費(fèi)用，木工、等費(fèi)用。(3)其他裝修材料的費(fèi)用。玻璃、地板、燈具、人工費(fèi)用也應(yīng)計(jì)算在內(nèi)。整體預(yù)算按標(biāo)準(zhǔn)裝修費(fèi)用為360元/平米，裝修費(fèi)用共360*15=5400元。4、設(shè)備設(shè)施購(gòu)買(mǎi)費(fèi)用具體設(shè)備主要有以下種類(lèi)。(1)沙發(fā)、桌、椅、貨架。共計(jì)2250元(2)音響系統(tǒng)。共計(jì)450(3)吧臺(tái)所用的烹飪?cè)O(shè)備、儲(chǔ)存設(shè)備、洗滌設(shè)備、加工保溫設(shè)備。共計(jì)600(4)產(chǎn)品制造使用所需的吧臺(tái)、咖啡杯、沖茶器、各種小碟等。共計(jì)300凈水機(jī)，采用美的品牌，這種凈水器每一天能生產(chǎn)12l純凈水，每一天銷(xiāo)售咖啡及其他飲料100至200杯，價(jià)格大約在人民幣1200元上下?？Х葯C(jī)，咖啡機(jī)選取的是電控半自動(dòng)咖啡機(jī)，咖啡機(jī)的報(bào)價(jià)此刻就應(yīng)在人民幣350元左右，加上另外的附件也不會(huì)超過(guò)1200元。磨豆機(jī)，價(jià)格在330―480元之間。冰砂機(jī)，價(jià)格大約是400元一臺(tái)，有點(diǎn)要說(shuō)明的是，最好是買(mǎi)兩臺(tái)，不然夏天也許會(huì)不夠用。制冰機(jī)，從制冰量上來(lái)說(shuō)，一般是要留有富余?？钪票鶛C(jī)每一天的制冰量是12kg。價(jià)格稍高550元，質(zhì)量較好，所以能夠用很多年，這么算來(lái)也是比較合算的。5、首次備貨費(fèi)用包括購(gòu)買(mǎi)常用物品及低值易耗品，吧臺(tái)用各種咖啡豆、奶、茶、水果、冰淇淋等的費(fèi)用。大約1000元6、開(kāi)業(yè)費(fèi)用開(kāi)業(yè)費(fèi)用主要包括以下幾種。(1)營(yíng)業(yè)執(zhí)照辦理費(fèi)、登記費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi);預(yù)計(jì)3000元(2)營(yíng)銷(xiāo)廣告費(fèi)用;預(yù)計(jì)450元7、周轉(zhuǎn)金開(kāi)業(yè)初期，咖啡店要準(zhǔn)備必須量的流動(dòng)資金，主要用于咖啡店開(kāi)業(yè)初期的正常運(yùn)營(yíng)。預(yù)計(jì)2021元共計(jì)： 120210+6000+5400+2250+450+600+300+1200+1200+480+400+550+1000+3000+450+2021=145280元第五部分：發(fā)展計(jì)劃1、營(yíng)業(yè)額計(jì)劃那里的營(yíng)業(yè)額是指咖啡店日常營(yíng)業(yè)收入的多少。在擬定營(yíng)業(yè)額目標(biāo)時(shí)，必須要依據(jù)目前市場(chǎng)的狀況，再思考到咖啡店的經(jīng)營(yíng)方向以及當(dāng)前的物價(jià)情形，予以綜合衡量。按照目前流動(dòng)人口以及人們對(duì)咖啡的喜好預(yù)計(jì)每一天的營(yíng)業(yè)額為400-800，根據(jù)淡旺季的不同可能上下浮動(dòng)2、采購(gòu)計(jì)劃依據(jù)擬訂的商品計(jì)劃，實(shí)際展開(kāi)采購(gòu)作業(yè)時(shí)，為使采購(gòu)資金得到有效運(yùn)用以及商品構(gòu)成達(dá)成平衡，務(wù)必針對(duì)設(shè)定的商品資料排定采購(gòu)計(jì)劃。透過(guò)營(yíng)業(yè)額計(jì)劃、商品計(jì)劃與采購(gòu)計(jì)劃的確立，我們不難了解，一家咖啡店為了營(yíng)業(yè)目標(biāo)的達(dá)成，同時(shí)有效地完成商品構(gòu)成與靈活地運(yùn)用采購(gòu)資金，各項(xiàng)基本的計(jì)劃是不可或缺的。當(dāng)一家咖啡店設(shè)定了營(yíng)業(yè)計(jì)劃、商品計(jì)劃及采購(gòu)計(jì)劃之后，即可依照設(shè)定的采購(gòu)金額進(jìn)行商品的采購(gòu)。經(jīng)過(guò)進(jìn)貨手續(xù)檢驗(yàn)、標(biāo)價(jià)之后，即可寫(xiě)在菜單上。之后務(wù)必思考的事情，就是如何有效地將這些商品銷(xiāo)售出去。3、人員計(jì)劃為了到達(dá)設(shè)定的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，經(jīng)營(yíng)者務(wù)必對(duì)人員的任用與工作的分派有一個(gè)明確的計(jì)劃。有效利用人力資源，開(kāi)展人員培訓(xùn)，都是我們務(wù)必思考的。4、經(jīng)費(fèi)計(jì)劃經(jīng)營(yíng)經(jīng)費(fèi)的分派是管理的重點(diǎn)工作。通常能夠?qū)⒖Х鹊杲?jīng)營(yíng)經(jīng)費(fèi)分為人事類(lèi)費(fèi)用(薪資、伙食費(fèi)、獎(jiǎng)金等)、設(shè)備類(lèi)費(fèi)用(修繕費(fèi)、折舊、租金等)、維持類(lèi)費(fèi)用(水電費(fèi)、消耗品費(fèi)、事務(wù)費(fèi)、雜費(fèi)等)和營(yíng)業(yè)類(lèi)費(fèi)用(廣告宣傳費(fèi)、包裝費(fèi)、營(yíng)業(yè)稅等)。還能夠依其性質(zhì)劃分成固定費(fèi)用與變動(dòng)費(fèi)用。我們要針對(duì)過(guò)去的實(shí)際業(yè)績(jī)?cè)O(shè)定可能增加的經(jīng)費(fèi)幅度。5、財(cái)務(wù)計(jì)劃財(cái)務(wù)計(jì)劃中的損益計(jì)劃最能反映全店的經(jīng)營(yíng)成果?？Х鹊杲?jīng)營(yíng)者在營(yíng)運(yùn)資金的收支上要進(jìn)行控制，以便做到經(jīng)營(yíng)資金合理的調(diào)派與運(yùn)用?？傊?，以上所列的六項(xiàng)基本計(jì)劃(營(yíng)業(yè)額、商品采購(gòu)、銷(xiāo)售促進(jìn)、人員、經(jīng)費(fèi)、財(cái)務(wù))是咖啡店管理不可或缺的。當(dāng)然，有一些咖啡店為求管理上更深入，也能夠配合工作實(shí)際需要制訂一些其他輔助性計(jì)劃。第六部分：市場(chǎng)分析2021-2021年中國(guó)咖啡市場(chǎng)經(jīng)歷了高速增長(zhǎng)的階段，在此期間咖啡市場(chǎng)總體銷(xiāo)售的復(fù)合增長(zhǎng)率到達(dá)了17%;高速增長(zhǎng)的市場(chǎng)為咖啡生產(chǎn)企業(yè)帶給了廣闊的市場(chǎng)空間，國(guó)外咖啡生產(chǎn)企業(yè)如雀巢、卡夫、ucc等企業(yè)紛紛加大了在中國(guó)的投資力度，為爭(zhēng)取未來(lái)中國(guó)咖啡市場(chǎng)的領(lǐng)先地位打下了良好的基礎(chǔ)?？Х蕊嬃现饕侵杆偃芸Х群凸嘌b即飲咖啡兩大類(lèi)咖啡飲品;在速溶咖啡方面，2021-2021年間中國(guó)速溶咖啡市場(chǎng)規(guī)模年均增長(zhǎng)率到達(dá)16%，顯示出還處于成長(zhǎng)階段的中國(guó)速溶咖啡市場(chǎng)的高增長(zhǎng)性和投資空間;在灌裝即飲咖啡方面，2021-2021年間中國(guó)灌裝即飲咖啡市場(chǎng)年均增長(zhǎng)率也同樣到達(dá)15%;未來(lái)幾年，中國(guó)咖啡飲料的前景仍將被看好?，F(xiàn)今咖啡店主要是以連鎖式經(jīng)營(yíng)，市場(chǎng)主要被幾個(gè)集團(tuán)壟斷。但由于幾個(gè)集團(tuán)的咖啡店并沒(méi)有個(gè)性主題，很難配合講求特式的年青人。我們亦有思考到其他飲品店的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況，但發(fā)現(xiàn)這些類(lèi)似行業(yè)多不是以自助形式經(jīng)營(yíng)，亦很難配合講求效率的年青人。故我們認(rèn)為開(kāi)設(shè)自助式主題咖啡店能到達(dá)年青人的需要，尚有很多發(fā)展空間。有數(shù)據(jù)證明，中國(guó)的咖啡消費(fèi)量正逐年上升，而有望成為世界重要的咖啡消費(fèi)國(guó)。第七部分：營(yíng)銷(xiāo)策略1、同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析知己知彼，百戰(zhàn)百勝?？Х鹊杲?jīng)營(yíng)者應(yīng)隨時(shí)關(guān)注競(jìng)爭(zhēng)者的經(jīng)營(yíng)動(dòng)態(tài)及其產(chǎn)品構(gòu)成狀況，并進(jìn)行深入的比較與分析，借以占據(jù)經(jīng)營(yíng)上的有利地位，保證采取比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手更有效的銷(xiāo)售策略?？Х鹊杲?jīng)營(yíng)者絕不能忽視市場(chǎng)情報(bào)，必須要隨時(shí)掌握最新的相關(guān)資料與信息。針對(duì)咖啡店地址的特點(diǎn)與顧客特征，不斷地提高產(chǎn)品與服務(wù)的質(zhì)量，提高顧客來(lái)店的頻率，進(jìn)而提高咖啡店的業(yè)績(jī)。2、銷(xiāo)售促進(jìn)計(jì)劃咖啡店基本的特點(diǎn)是定點(diǎn)營(yíng)業(yè)。但是目前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，為使業(yè)績(jī)得到有力發(fā)展，咖啡店已經(jīng)不能被動(dòng)地等顧客上門(mén)光顧，而是務(wù)必主動(dòng)地吸引顧客來(lái)店。因此銷(xiāo)售促進(jìn)活動(dòng)的實(shí)施與宣傳效果的訴求，同樣不可或缺。一般，小型咖啡店無(wú)法比照大型咖啡店投入巨額的廣告促銷(xiāo)費(fèi)用，所以要做到花小錢(qián)做大廣告。海報(bào)、傳單、郵寄信函等促銷(xiāo)手段都能夠使用。3、日常運(yùn)營(yíng)計(jì)劃如何擬訂經(jīng)營(yíng)計(jì)劃對(duì)咖啡店來(lái)說(shuō)，在整個(gè)營(yíng)運(yùn)過(guò)程中最關(guān)切的問(wèn)題，可能就是每一天的營(yíng)業(yè)額了。每家咖啡店往往都定有營(yíng)業(yè)目標(biāo)，更詳細(xì)者甚至還定了區(qū)位、商品的目標(biāo)，以作為衡量每一天營(yíng)業(yè)狀況的基準(zhǔn)。在擬訂日常運(yùn)營(yíng)計(jì)劃時(shí)，必須要依據(jù)設(shè)定的經(jīng)營(yíng)方針和營(yíng)業(yè)額的預(yù)測(cè)、目標(biāo)庫(kù)存量的推算、損耗額的預(yù)估、采購(gòu)預(yù)定額的估算，以及預(yù)定毛利的推算等，完成整體的運(yùn)營(yíng)計(jì)劃。由于整個(gè)計(jì)劃過(guò)程務(wù)必以數(shù)據(jù)為依據(jù)，所以數(shù)據(jù)庫(kù)資料的建立，是進(jìn)行銷(xiāo)售計(jì)劃擬訂時(shí)必備的條件。即使是小型的咖啡屋也應(yīng)以數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，這樣才有客觀的衡量標(biāo)準(zhǔn)，而不是單憑印象、感覺(jué)和觀察等。第八部分：成長(zhǎng)與發(fā)展咖啡店目標(biāo)消費(fèi)群體多是大學(xué)生為主，選址在商業(yè)區(qū)、大學(xué)校區(qū)與路口交匯處，房租價(jià)格適中，裝修要求較高，以致整體投資成本加大。大學(xué)生創(chuàng)業(yè)最重要的是心態(tài)，準(zhǔn)確定位的基礎(chǔ)上要對(duì)發(fā)展前景有信心，不能著急，盲目調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略。經(jīng)營(yíng)咖啡店是個(gè)完美的愿望，但要有充足的心理準(zhǔn)備，才能一步步走向成功，因此要想有一個(gè)簡(jiǎn)單的心態(tài)。

河南理工大學(xué)計(jì)算機(jī)科學(xué)與技術(shù)學(xué)院實(shí)習(xí)報(bào)告20—20學(xué)年第學(xué)期實(shí)習(xí)名稱(chēng)生產(chǎn)實(shí)習(xí)實(shí)習(xí)地點(diǎn)實(shí)習(xí)日期學(xué)生姓名學(xué)號(hào)專(zhuān)業(yè)班級(jí)指導(dǎo)教師20**年**月**日一、實(shí)習(xí)基本情況20**年**月通過(guò)網(wǎng)絡(luò)招聘，我應(yīng)聘到河南中方紡業(yè)有限公司進(jìn)行實(shí)習(xí)，該公司位于周口市，主要承擔(dān)棉紡制造與銷(xiāo)售工作，進(jìn)入公司后我被分配到信息管理部門(mén)，主要從事的工作是對(duì)公司的網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行管理與維護(hù)，同時(shí)對(duì)公司網(wǎng)站的管理與維護(hù)進(jìn)行學(xué)習(xí)，三個(gè)月的實(shí)習(xí)讓學(xué)會(huì)了從不同的角度去看待問(wèn)題和解決問(wèn)題，對(duì)網(wǎng)絡(luò)工程師的工作有了全面的認(rèn)識(shí)，為以后的就業(yè)積累了經(jīng)驗(yàn)。二、實(shí)習(xí)內(nèi)容1.單位情況河南中方實(shí)業(yè)（集團(tuán)）有限公司是以棉花種植、收購(gòu)、加工、經(jīng)營(yíng)、倉(cāng)儲(chǔ)、紡織及棉花與紡織品進(jìn)出口為產(chǎn)業(yè)鏈條，集研發(fā)、生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、投資、管理于一體的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)化集團(tuán)企業(yè)。旗下?lián)碛卸嗉覐氖旅藁ā⒓徔椀壬a(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的全資、控股子公司。經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，公司已形成了以“棉花經(jīng)營(yíng)、棉花物流、棉紡織、紡織品出口”為主干業(yè)務(wù)，以“國(guó)內(nèi)、國(guó)際”為兩大市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)格局。棉花經(jīng)營(yíng)涵蓋進(jìn)口棉、新疆棉、地產(chǎn)棉三大系列多個(gè)品種；棉花物流業(yè)務(wù)以地產(chǎn)棉交易為主，填補(bǔ)了河南無(wú)地產(chǎn)棉交易市場(chǎng)的空白，并融入了全國(guó)棉花物流體系；棉紗產(chǎn)品從精梳40s到精梳120s、氣流紡紗16s到21s等兩大系列；外貿(mào)出口涵蓋棉紗、面料、服裝等三大系列、400多個(gè)品種。公司營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)覆蓋國(guó)內(nèi)眾多棉花生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、紡織企業(yè)，大型專(zhuān)業(yè)公司及國(guó)際棉花、紡織工貿(mào)公司，并與之建立了長(zhǎng)期穩(wěn)固的互助合作關(guān)系，業(yè)務(wù)范圍遍及河南、河北、湖北、新疆、甘肅、浙江、江蘇、山東、廣東、福建、香港、新加坡、印度、澳大利亞、美國(guó)等區(qū)域。2.技術(shù)培訓(xùn)初到公司后，公司進(jìn)行了一系列的公司工作相關(guān)培訓(xùn)，如企業(yè)文化、企業(yè)制度等，我所在的信息管理部門(mén)也進(jìn)行了一些技術(shù)培訓(xùn)，主要內(nèi)容有辦公軟件的使用、公司網(wǎng)絡(luò)的日常維護(hù)工作等，這些培訓(xùn)讓我對(duì)網(wǎng)絡(luò)專(zhuān)業(yè)有了更進(jìn)一步的了解，對(duì)網(wǎng)絡(luò)工程師應(yīng)該干什么有了一個(gè)整體的了解。3.工作內(nèi)容在實(shí)習(xí)期間我先后主動(dòng)了解了公司職能范圍、機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員編制等基本情況，并對(duì)人事教育、網(wǎng)絡(luò)管理重點(diǎn)以及現(xiàn)場(chǎng)維護(hù)等工作深入學(xué)習(xí)，先后研讀了TCP/IP協(xié)議詳解一、二卷等書(shū)籍，同時(shí)我還理論聯(lián)系實(shí)際，實(shí)習(xí)期間主動(dòng)要求跟老工程師到現(xiàn)場(chǎng)去實(shí)踐鍛煉、了解學(xué)習(xí)，努力從多方面開(kāi)拓自己的眼界。我的主要工作是，在日常工作中通過(guò)對(duì)老員工的學(xué)習(xí)，不斷的增加自己的實(shí)踐知識(shí)儲(chǔ)備，積極參加部門(mén)的技能培訓(xùn)，及時(shí)總結(jié)學(xué)習(xí)內(nèi)容，同時(shí)對(duì)公司需要的文件進(jìn)行修改、打印以及分發(fā)到各個(gè)部門(mén)。在實(shí)習(xí)期間，我遇到了很多問(wèn)題如對(duì)設(shè)備不熟悉、所學(xué)知識(shí)不能學(xué)以致用等問(wèn)題，通過(guò)自己的溝