濟源市梨林鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)重點地段控制性詳細(xì)規(guī)劃-評審匯報

評審匯報

匯報內(nèi)容

規(guī)劃分析用地規(guī)劃各系統(tǒng)規(guī)劃專項工程規(guī)劃控制指標(biāo)體系城市設(shè)計引導(dǎo)近期建設(shè)規(guī)劃規(guī)劃實施第一部分：規(guī)劃分析

一、緒論

1．隨著《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的出臺實施,要求各地在進行項目審批時,必須以控制性詳規(guī)為依據(jù),否則不得審批項目。2．濟源市城鎮(zhèn)建設(shè)要求各鄉(xiāng)鎮(zhèn)必須編制控制性詳細(xì)規(guī)劃，用于指導(dǎo)城鎮(zhèn)用地的合理建設(shè)。3．梨林鎮(zhèn)經(jīng)濟飛速發(fā)展，城市開發(fā)力度不斷加大，在城鎮(zhèn)快速發(fā)展的基礎(chǔ)上，城鎮(zhèn)用地規(guī)模逐步擴大。4．隨著經(jīng)濟的發(fā)展，城鎮(zhèn)人口快速增長，勢必推動城市建設(shè)規(guī)模的擴大。5．梨林鎮(zhèn)總體規(guī)劃編制已完成，鎮(zhèn)區(qū)道路框架已經(jīng)形成，鎮(zhèn)區(qū)整體用地結(jié)構(gòu)已經(jīng)確定，需編制控制性詳細(xì)規(guī)劃落實每個地塊的具體性質(zhì)，優(yōu)化城鎮(zhèn)土地資源配置和空間結(jié)構(gòu)。并為下一步進行修建性詳細(xì)規(guī)劃提供依據(jù)，為土地開發(fā)提供技術(shù)指導(dǎo)，保證建設(shè)項目審批發(fā)證有規(guī)可依。⑴規(guī)定所規(guī)劃范圍內(nèi)各類不同使用性質(zhì)、用地的界線，規(guī)定各類用地內(nèi)適建、不適建或者有條件地允許建設(shè)的建筑類型；

⑵規(guī)定各地塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標(biāo)；規(guī)定交通出入口方位、停車泊位、建筑后退紅線距離、建筑間距等要求；

⑶提出各地塊的建筑位置、體型、色彩等要求；

⑷確定各級支路的紅線位置、控制點座標(biāo)和標(biāo)高；

⑸根據(jù)規(guī)劃容量，確定工程管線的走向、管徑和工程設(shè)施的用地界線；

⑹制定相應(yīng)的土地使用與建筑管理規(guī)定。

二、控規(guī)內(nèi)容三、規(guī)劃區(qū)位置和面積

本次規(guī)劃區(qū)范圍：北起新濟公路，南至長濟高速，東起倉庫一線，西至西湖村東界，外加廣場西側(cè)地塊，總用地面積0.8平方公里。

西湖村新濟公路糧庫長濟高速四、現(xiàn)狀分析

政府糧庫市場凈水劑廠至西湖村1.道路交通，2.主要單位，3.現(xiàn)狀用地權(quán)屬，4.建筑狀況：建筑層數(shù)、建筑形式、建筑色彩、建筑質(zhì)量工商所計生辦小學(xué)敬老院社區(qū)服務(wù)中心五、規(guī)劃分析

1、區(qū)位關(guān)系梨林鎮(zhèn)位于濟源市區(qū)東部12公里處，東、南分別與沁陽市和孟州市毗鄰，為三市交界之地，二廣高速、長濟高速、207國道、獲軹公路、濟新公路從鎮(zhèn)域穿過，交通優(yōu)勢突出，是濟源市的“東大門”。梨林鎮(zhèn)2、總規(guī)分析1)用地分析2)功能結(jié)構(gòu)分析3)公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃分析3、特色分析1）交通便利2）商業(yè)氣息濃厚3）河渠景觀規(guī)劃鎮(zhèn)區(qū)布局結(jié)構(gòu)為：兩心、一軸、一帶、五區(qū)

“兩心”為鎮(zhèn)區(qū)中心部位的行政、文教、商貿(mào)綜合中心和位于西部的商業(yè)金融中心；“一軸”為沿濟新公路的公共中心和人文景觀復(fù)合軸；“一帶”即東西向的人工運河濱河綠化帶；“五區(qū)”分別是梨林特色產(chǎn)業(yè)園南區(qū)、梨林特色產(chǎn)業(yè)園北區(qū)以及關(guān)陽、西湖、梨林三個生活區(qū)。六、基地定位

區(qū)位：位于城鎮(zhèn)中南部公共服務(wù)設(shè)施：商貿(mào)中心、社區(qū)中心用地性質(zhì)：居住、商業(yè)、綠地、其他公共服務(wù)設(shè)施用地；交通：主要道路經(jīng)過（東西濟新公路、南北主干道）發(fā)展：城鎮(zhèn)中心地帶，城鎮(zhèn)發(fā)展軸線通過，景觀：商業(yè)景觀、水景觀的重要地段定位：梨林鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)南部的商業(yè)、居住文化綜合區(qū)（一）總體規(guī)劃分析

1.用地分析

2.功能結(jié)構(gòu)分析

3.公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃分析（二）特色分析

1.交通便利

2.商業(yè)氣息濃厚

3.河渠景觀總規(guī)分析基地分析七、規(guī)劃目標(biāo)和原則

目標(biāo)：宜居新區(qū)、水景新城1.營造良好的生態(tài)景觀2.創(chuàng)造豐富的文化內(nèi)涵3.塑造突出的城鎮(zhèn)形象4.促進城市經(jīng)濟的快速發(fā)展原則：1.發(fā)展性原則2.整體性原則3.可行性原則4.生態(tài)性原則八、人口容量

1.根據(jù)總體規(guī)劃居住用地布局和人口分布的預(yù)測，梨林社區(qū)居住用地為54.95公頃，可容納13770人（按人均39.9平方米計）；規(guī)劃區(qū)位于梨林社區(qū)南部，是梨林社區(qū)重要的居住組團。規(guī)劃區(qū)居住用地面積為45.77公頃，按此居住標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)劃區(qū)的人口容量約1.15萬人。2.規(guī)劃區(qū)三類居住套型取120-180平方米/戶，人均居住用地指標(biāo)為45-50平方米/人。二類居住套型基本取100平方米/戶，其中小高層居住區(qū)取90-110平方米/戶，人均居住用地指標(biāo)為25-30平方米/人。按此居住標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)劃區(qū)的人口容量約1.4萬人。

綜合上述兩種人口預(yù)測方法，本次規(guī)劃確定規(guī)劃區(qū)的人口容量為1.25萬人。第二部分：用地規(guī)劃一、功能結(jié)構(gòu)兩軸、一帶、四區(qū)、多點兩軸：南北商業(yè)軸線、東西發(fā)展軸線一帶：河渠形成的景觀綠帶四區(qū)：工業(yè)集貿(mào)區(qū)、舊城改造區(qū)、高檔住宅區(qū)、普通住宅區(qū)多點：公共服務(wù)節(jié)點工業(yè)集貿(mào)區(qū)舊城改造區(qū)普通住宅區(qū)高檔住宅區(qū)二、用地規(guī)劃1.商業(yè)用地2.三類居住用地3.二類居住用地4.行政用地5.文化用地6.教育用地7.綠地8.工業(yè)用地9.市政設(shè)施用地10.倉儲用地二、用地規(guī)劃沿街商業(yè)用地三類居住用地公園綠地二類居住用地市場用地工業(yè)用地商住用地規(guī)劃用地平衡表序號用地性質(zhì)用地代號面積(公頃)比例(%)1居住用地R45.7755.72其中二類居住用地R224.3130.39三類居住用地R314.2417.80商住用地C/R6.007.50公共服務(wù)用地R221.221.522公共設(shè)施用地C4.425.53其中行政辦公用地C10.350.44商業(yè)金融業(yè)用地C23.704.63文化娛樂用地C30.370.463道路廣場用地S16.6220.784對外交通用地T0.290.364綠地G15.827.28其中公共綠地G113.994.99防護綠地G121.832.295工業(yè)用地M5.306.636市政公共設(shè)施用地U0.200.257水域及其他1.581.98總計80.00100.00三、公共設(shè)施規(guī)劃第三部分：各系統(tǒng)規(guī)劃1.道路交通系統(tǒng)規(guī)劃道路網(wǎng)采用方格網(wǎng)狀，分主干道紅線寬度為30m～40m，次干道紅線寬度為24～30m，城市支路道路紅線寬度為12～18m.2.綠化系統(tǒng)規(guī)劃綠地系統(tǒng)主要由公園、廣場、小區(qū)綠地、組團綠地、道路景觀綠地等公共綠地，結(jié)合現(xiàn)狀溝渠，布置生態(tài)綠帶、濱水綠帶、防護綠地等綠地構(gòu)成，“點、線、面”相結(jié)合的護綠系統(tǒng)。公園綠地道路景觀綠地小區(qū)綠地小區(qū)綠地公園綠地組團綠地濱水綠帶防護綠地3.景觀系統(tǒng)規(guī)劃規(guī)劃區(qū)景觀系統(tǒng)由景觀節(jié)點、門戶節(jié)點、景觀軸線、建筑景觀、景觀風(fēng)貌區(qū)和特色生態(tài)景觀區(qū)共同構(gòu)筑而成。門戶景觀一級景觀節(jié)點二級景觀節(jié)點商業(yè)景觀軸線生活景觀軸線特色生態(tài)景觀區(qū)第四部分：專項工程規(guī)劃1、給水工程規(guī)劃⑴水源⑵水源保護區(qū)控制范圍⑶用水量預(yù)測⑷給水管網(wǎng)走向及埋設(shè)2、排水工程規(guī)劃⑴雨水⑵污水⑶中水⑷三種管線的走向及埋設(shè)3、電力工程規(guī)劃⑴電源⑵用電負(fù)荷⑶電網(wǎng)的走向及埋設(shè)4、通信工程規(guī)劃⑴電話容量預(yù)測⑵電信所規(guī)劃⑶通信管線走向及埋深5、燃?xì)夤こ桃?guī)劃⑴氣源⑵用氣量預(yù)測⑶燃?xì)夤芫€走向及埋深6、環(huán)衛(wèi)設(shè)施規(guī)劃⑴公共廁所⑵垃圾收集點⑶垃圾中轉(zhuǎn)站1.給排水工程規(guī)劃（1）給水水源選擇：規(guī)劃區(qū)水源位于鎮(zhèn)區(qū)北部水廠。給水系統(tǒng)規(guī)劃：在管網(wǎng)布置上采用環(huán)狀管網(wǎng)，形成較完整的供水管網(wǎng)系統(tǒng)。管徑：主干管采用DN200－300mm，次干管DN100mm。（2）排水采用分流制排水體制，雨水根據(jù)地形，分區(qū)向東向南排放、最終排入高速、輕軌防護綠地的溝渠內(nèi)，污水經(jīng)排污管道系統(tǒng)收集至城市污水處理廠，經(jīng)處理達標(biāo)后方可排放。接北部水廠2.電力信息工程規(guī)劃（1）電力電源選擇：規(guī)劃區(qū)供電來源為城北110KV變電站。電網(wǎng)結(jié)構(gòu)：考慮地塊開發(fā)完整性，規(guī)劃以10KV線路為主架網(wǎng)供電，在規(guī)劃區(qū)共規(guī)劃6個低壓配電變壓器，實行分片區(qū)供電。（2）信息郵政：布置郵政管理處，報刊欄等郵政設(shè)施，

規(guī)劃電信網(wǎng)絡(luò)、廣播電視網(wǎng)絡(luò)、寬帶網(wǎng)絡(luò)施行“三網(wǎng)合一”制。接北部變電站3.燃?xì)夤こ桃?guī)劃規(guī)劃鎮(zhèn)區(qū)近期燃?xì)饨Y(jié)構(gòu)為液化石油氣與天然氣相結(jié)合，遠期以天然氣為主。氣源從市區(qū)引入。濟源市天然氣接收門站市區(qū)東部玉泉辦事處中馬頭村接中馬頭村天然氣門站4.環(huán)衛(wèi)設(shè)施規(guī)劃

1、公共廁所規(guī)劃地塊設(shè)置3處公廁，每處公廁建筑面積宜為80－150m22、道路清掃居住小區(qū)內(nèi)部由居委會負(fù)責(zé)清掃；其它主次干道由環(huán)衛(wèi)部統(tǒng)一清掃。3、果皮箱主干道兩側(cè)100米一個，次干道兩側(cè)200米一個，人流集中地區(qū)適當(dāng)增加。4、環(huán)衛(wèi)工人數(shù)按25人／萬人，需要環(huán)衛(wèi)職工30人。由于在新濟公路北有垃圾中轉(zhuǎn)站，規(guī)劃區(qū)不再單獨設(shè)置。公共則所第五部分：規(guī)劃控制指標(biāo)體系土地使用強度容量設(shè)施配置設(shè)計引導(dǎo)對建設(shè)用地上的建設(shè)內(nèi)容、位置、面積和邊界范圍等方面作出的規(guī)定，其控制內(nèi)容包括土地使用性質(zhì)、用地邊界、用地面積等生產(chǎn)生活正常進行的保證，即對建設(shè)用地內(nèi)公共設(shè)施和市政設(shè)施的建設(shè)提出定量配置的要求。為了保護規(guī)劃區(qū)良好的環(huán)境質(zhì)量以及充分發(fā)揮土地的經(jīng)濟效益，對建設(shè)用地所能容納的建設(shè)量和人口聚集量作出的規(guī)定，其控制內(nèi)容為容積率、建筑密度、綠地率等依據(jù)城鎮(zhèn)設(shè)計及空間環(huán)境要求，從建筑單體環(huán)境和建筑群體環(huán)境不同層次對建筑設(shè)計和建筑建造提出綜合設(shè)計要求和建議，包括建筑形式、建筑體量、建筑色彩、街道空間高寬比等。

控制指標(biāo)體系紅線：黃線："黃線"是指對城市發(fā)展全局有影響的、城市規(guī)劃中確定的、必須控制的城市基礎(chǔ)設(shè)施用地的控制界線。"黃線"在本規(guī)劃內(nèi)具體控制為：汽車站、加油站等設(shè)施邊界線“橙線”是指對城市發(fā)展全局和公共利益有影響的、城市規(guī)劃中確定的、必須控制的城市公益性公共設(shè)施用地和保障性住房用地的控制界線。綠線：指規(guī)劃區(qū)公園綠地、街頭綠地、防護綠地、廣場等綠地的控制線。藍線：指規(guī)劃區(qū)河流的水體控制線。強制性控制根據(jù)《鎮(zhèn)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)》將規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的用地按土地使用的主要性質(zhì)分為：居住用地、公共設(shè)施用地、生產(chǎn)設(shè)施用地、倉儲用地、對外交通用地、道路廣場用地、工程設(shè)施用地、綠地、水域和其他用地9大類，30小類。具體見說明書土地使用性質(zhì)代碼土地使用兼容性在符合《土地相兼性表》的情況下，經(jīng)主管部門批準(zhǔn)，在保持原有用地性質(zhì)的基礎(chǔ)上，容納多種設(shè)施，但兼容項目的建筑面積原則上不得超過原規(guī)劃建設(shè)項目的20%，占地面積不得超過總用地面積的10%。居住用地商住混合地塊劃分根據(jù)用地特征邊界，將用地劃分為三級編碼方式：一級為用地總體方位劃分二級為用地街區(qū)劃分三級為用地性質(zhì)劃分土地使用性質(zhì)及地塊劃分一、規(guī)定性控制指標(biāo)改造農(nóng)村住宅0.5~0.8，普通多層住宅1.2~1.5，多層高層混合住宅1.5~2.0，商住用地2.0~2.5，中小學(xué)、幼兒園0.6~0.8，市政設(shè)施0.3~1.8，一般商業(yè)用地0.8~1.2，市場用地1.0~1.5，行政辦公、文化娛樂、醫(yī)療衛(wèi)生0.8~1.0。開發(fā)強度規(guī)定容積率改造農(nóng)村住宅20~30%，普通多層住宅25~30%，多層高層混合住宅20~25%，商住用地35~40%，中小學(xué)、幼兒園15~25%，市政設(shè)施15~35%，市場30~45%，一般商業(yè)用地30~40%，行政辦公、文化娛樂、醫(yī)療衛(wèi)生30~35%。開發(fā)強度規(guī)定建筑密度多層住宅一般不超過21米，小高層住宅一般不超過35米，改造農(nóng)村住宅不超過15米，小學(xué)不超過16~24米。一般地區(qū)商業(yè)金融15米以下，行政辦公、文化娛樂不超過20米。小學(xué)幼兒園不超過15米。建筑高度改造農(nóng)村住宅≥30%，多層高層混合住宅≥40~45%，普通多層住宅≥35%，沿街一般商業(yè)用地≥15%，商住用地≥20%，市場用地≥25%，中小學(xué)、幼兒園≥40%,市政設(shè)施25~35%,文化娛樂、體育設(shè)施≥30%，行政辦公≥35%，醫(yī)療衛(wèi)生≥40%，教育科研≥45%，公園、小游園≥80%，防護綠地≥90%綠化率建筑退界要求A、后退道路紅線a、基本后退：規(guī)定30~40米主要交通性干道道路后退10米，30~40米生活性道路后退5—8米，以上道路沿線若設(shè)置綠化帶可只后退5米；25~30米道路后退5米，20米及20米以下道路后退3米。b、高層建筑后退：按S=H/2-W確定（S為后退紅線距離，H為建筑高度，W為道路紅線寬度），且后退距離必須滿足不小于W/4，同時滿足后退距離不小于8米。B、后退地塊邊界a、基本后退：建筑長寬比小于2∶1時，后退地塊邊界0.33H，且最小不少于3米。建筑長寬比大于2∶1時，建筑正面后退地塊邊界0.5H，且最小不少于5米，建筑側(cè)面最少后退3米。b、高層建筑后退：建筑寬度小于32米時，南向后退≥12米；北向后退0.33H，且最小不少于12米；東西向后退0.2H，且最小不少于8米。建筑寬度大于32米時，南向后退≥12米；北向后退0.5H，且最小不少于12米；東西向后退0.2H，且最小不少于8米。建筑間距的控制建筑間距指為保證相鄰建筑間因日照、通風(fēng)、采光和消防、通行要求而必須保持的正立面與側(cè)立面間距。住宅建筑間距非住宅建筑與住宅建筑的間距非住宅建筑的間距非居住建筑的間距本次規(guī)劃中主要從四個方面來分析機動車開口方位控制主要是指機動車出入口距城鎮(zhèn)道路交叉口之間的距離。規(guī)定出入口方位至道路交叉口距離必須保證：主干道交叉口≥60~80米（建議35米道路距離60米，40米道路距離70米，50米上道路距離80米），次干道交叉口≥30~50米（建議25米道路距離40米）；支路交叉口≥30米（建議20米道路距離30米，20米以下道路交叉口≥20米。）二、指導(dǎo)性控制指標(biāo)1、停車位配置要求停車位的配置應(yīng)符合《停車位配置表》建筑類別計算單位小型汽車標(biāo)準(zhǔn)車位數(shù)自行車標(biāo)準(zhǔn)車位數(shù)辦公樓每千平米建筑面積

6.020文化建筑每100座位

3.045（每千平方米）餐飲每千平米建筑面積

6.040商場每千平米建筑面積

5.040多層、小高層住宅車位/戶

0.52低層住宅車位/戶

1.012、配套設(shè)施的配置要求居住區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施可參看《居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》合理設(shè)置。其他公用設(shè)施可參看說明書中的公用工程規(guī)劃結(jié)合布置，環(huán)衛(wèi)設(shè)施可依據(jù)環(huán)衛(wèi)工程規(guī)劃具體設(shè)置。

具體內(nèi)容可參看分圖圖則色彩控制區(qū)：主要色彩控制節(jié)點次要色彩控制節(jié)點門戶控制節(jié)點色彩主控制界面色彩次控制界面3、色彩體系控制主要色彩控制節(jié)點次要色彩控制節(jié)點門戶控制節(jié)點色彩主控制界面色彩次控制界面針對每個地塊進行詳細(xì)指標(biāo)控制

1、土地使用控制內(nèi)容包括土地使用性質(zhì)、用地邊界、用地面積等。

2、強度容量控制內(nèi)容為容積率、建筑密度、建筑高度、綠地率等。

3、設(shè)施配置對建設(shè)用地內(nèi)公共設(shè)施和市政設(shè)施的建設(shè)提出定量配置的要求。

4、人口、戶數(shù)、停車位、建筑色彩、形體、風(fēng)格引導(dǎo)三、規(guī)劃控制圖則根據(jù)規(guī)劃區(qū)的功能分區(qū)，按城市各級道路及街坊內(nèi)地塊線將用地劃分為4個區(qū)塊，分別以英文字母A-D命名。地塊控制編號圖則第六部分：城市設(shè)計引導(dǎo)一、規(guī)劃區(qū)整體設(shè)計規(guī)劃結(jié)構(gòu)依據(jù)“兩軸、一帶、四區(qū)、多點”的規(guī)劃結(jié)構(gòu)，進行城市設(shè)計。兩軸：南北向的梨湖路和東西向的南環(huán)路形成的商業(yè)發(fā)展軸線。一帶：河渠形成的景觀綠帶。四區(qū)：工業(yè)集貿(mào)區(qū)、舊城改造區(qū)、高檔住宅區(qū)、普通住宅區(qū)。多點：公共服務(wù)節(jié)點和綠化景觀節(jié)點。工業(yè)集貿(mào)區(qū)舊城改造區(qū)普通住宅區(qū)高檔住宅區(qū)城市設(shè)計平面目標(biāo)：宜居新區(qū)、水景新城1.營造良好的生態(tài)景觀2.創(chuàng)造豐富的文化內(nèi)涵3.塑造突出的城鎮(zhèn)形象城市設(shè)計效果圖控制引導(dǎo)措施：1.根據(jù)現(xiàn)狀建筑質(zhì)量、外觀條件，分為三個級別：保留、整治、更新2.更新地塊建筑以三層為主，地塊容積率控制1.5，建筑密度控制25%.退道路紅線10米。3.公共空間環(huán)境控制：市政設(shè)施、商業(yè)店面、廣告牌匾及燈箱、城市小品

1.沿街商業(yè)用地

（整治改建為主）控制引導(dǎo)措施：1.布局整齊，道路通暢。2.以保留整治為主，增加綠地面積，美化庭院，完善基礎(chǔ)設(shè)施。3.居民建筑以兩、三層為主。新建住宅要統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計，要整體風(fēng)貌相協(xié)調(diào)。

2.三類居住用地（梨林村居住用地）3.二類居住用地分為西部高檔住區(qū)、東部普通住區(qū)和北部小區(qū)二、重點地段城市設(shè)計重點地段城市設(shè)計導(dǎo)則東部普通多層住區(qū)重點地段城市設(shè)計導(dǎo)則西部多高層住區(qū)重點地段城市設(shè)計導(dǎo)則市場片區(qū)重點地段城市設(shè)計導(dǎo)則西湖公園第七部分：近期建設(shè)引導(dǎo)（一）分期建設(shè)時序規(guī)劃區(qū)的總建設(shè)周期預(yù)計在3年-5年左右。首期建設(shè)期為2009-2015年，這是規(guī)劃區(qū)快速發(fā)展的時期，用地規(guī)模包含共計38.35公頃。二期建設(shè)期為2015-2020年，這是規(guī)劃區(qū)地塊穩(wěn)定鞏固完善建成區(qū)域并進一步發(fā)展的時期，用地規(guī)模約41.65公頃。（二）近期（2015年）主要建設(shè)內(nèi)容根據(jù)以上的建設(shè)時序，規(guī)劃區(qū)在2015年前主要完成的重點項目建議如下（按