DCYX策源企劃長沙恒力侯家塘項(xiàng)目推廣

恒力侯家塘項(xiàng)目提案報(bào)告首先，感謝貴司給我方在這樣一個(gè)主流地塊項(xiàng)目的機(jī)會經(jīng)過兩周的基礎(chǔ)調(diào)研、長沙100多個(gè)盤的詳細(xì)摸排我方大膽設(shè)想、小心求證，通過長沙團(tuán)隊(duì)與武漢團(tuán)隊(duì)共同研究我們完全有信心達(dá)成貴司在本項(xiàng)目上設(shè)定的目標(biāo)本次匯報(bào)主要解決三個(gè)問題：1、項(xiàng)目一期定位問題2、項(xiàng)目一期營銷策略把控3、項(xiàng)目二期物業(yè)初步建議市場研判項(xiàng)目二期物業(yè)發(fā)展初步建議報(bào)告思路本體分析項(xiàng)目定位構(gòu)建營銷戰(zhàn)略體系生存OR毀滅這是個(gè)問題？—莎士比亞讓我們先看看下面一組對比數(shù)據(jù)64萬？190萬VS18月？45月VS首先讓我們先看看三種物業(yè)的區(qū)別：類別用地性質(zhì)產(chǎn)權(quán)類型產(chǎn)權(quán)年限產(chǎn)品特點(diǎn)目標(biāo)客戶及功能需求住宅公寓住宅用地公寓70年戶型面積小，30~60平米；精裝修交房標(biāo)準(zhǔn)，拎包即可入住，配套設(shè)施完善，物業(yè)管理提供高于普通住宅的額外優(yōu)質(zhì)服務(wù)，銷售價(jià)格一般高于區(qū)域整體水平。

高級白領(lǐng)及投資客，低首付、低月供，精裝修交房，配套完善，交通方便，具有較大投資價(jià)值，升值潛力大。

商務(wù)公寓一般為綜合性用地或商業(yè)用地商務(wù)公寓50或40年一般處于城市核心地段及商務(wù)中心區(qū)，既可居住，又可辦公，具備寫字樓功能，可注冊公司，價(jià)格相對寫字樓較低，首付最低5成，按揭15年，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為商務(wù)公寓，介于住宅與商業(yè)之間，非純寫字樓。自用型客戶，尤其受成長中的中小企業(yè)及創(chuàng)業(yè)者的偏好，投資者可作為商住型出租，投資回報(bào)率高，可注冊公司，價(jià)格相對寫字樓低、首付和貸款均有較大吸引寫字樓商業(yè)用地或綜合性用地辦公40年一般處于城市核心地段及商務(wù)中心區(qū)，純辦公性質(zhì)，首付5城，按揭15年，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為辦公。投資型客戶或自用型客戶，一般為大中型企業(yè)辦公所用，對物業(yè)的外立面、水電智能化、停車、電梯等均具有較高的要求。我們將產(chǎn)品分為三種物業(yè)類型：住宅公寓、商務(wù)公寓、純寫字樓這三種物業(yè)定位之間，我們?nèi)绾稳∩幔靠蓮恼?、市場、案例、客戶四個(gè)方面來看面對非理性的房地產(chǎn)市場，政府重拳出擊，“新國八條”、12次上調(diào)存儲準(zhǔn)備金、三次加息，遏制了房產(chǎn)投機(jī)行為、緩解了房價(jià)上行壓力，覆蓋面之廣、手段之嚴(yán)厲實(shí)屬罕見；11年調(diào)控政策嚴(yán)厲而不精準(zhǔn)，雖達(dá)到調(diào)控目的但損害了剛需的購房利益，忽略了剛需、首置的購房方需求，加重了其購房負(fù)擔(dān)，更有甚者打消購房計(jì)劃。回顧2011：2011政策細(xì)則詳見附件1長沙樓市

“調(diào)“”縮““變””降“長沙版溫柔限購令：限小不限大、限新不限舊、限內(nèi)不限外；商業(yè)并未受影響，可以預(yù)計(jì)受住宅限購影響，資本會向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)移。出臺時(shí)間2011年3月4日細(xì)則內(nèi)容重點(diǎn)自本通知發(fā)布之日起，暫執(zhí)行以下購房管理措施：對在本市市區(qū)（市轄五區(qū)，下同）已擁有1套住房的家庭（環(huán)長株潭戶籍家庭），限購一套90平米（含）以下新建商品住房；對在本市市區(qū)無住房并能夠提供本市居住證的外地家庭，在主城區(qū)限購一套90平米（含）以下新建商品住房；對在本市市區(qū)，已擁有2套（含）以上住房的家庭、擁有1套（含）以上住房的外地家庭、不能提供本市居住證的外地家庭，暫停在本市主城區(qū)購買90平米（含）以下新建商品住房。2011政策回顧——限購讓商業(yè)地產(chǎn)春天來臨20棉12新政急：“眾堅(jiān)持吵”、柿“精箭細(xì)”攪可用絕兩次箭來粗致略說罩明20市12新政尼，“痕兩會帽”溫牲總理多指出肅：“些房價(jià)犧遠(yuǎn)遠(yuǎn)澇沒有狐達(dá)到窩合理談水平辛、堅(jiān)蕉持房服地產(chǎn)挑調(diào)控?fù)?jù)政策吊不動陶搖。竄”，隸同時(shí)哀全國蔬大范證圍推陪行“州保剛村需”禁政策腫，銀似行貸飲款利鐮率回顫歸基緒準(zhǔn)、個(gè)上調(diào)秀公積凍金貸鉆款額山度，次購置痛首套黃房的召契稅摟優(yōu)惠征，銀臘行貸棋款、畝放款圈門檻騾的放患寬，穿剛需貌客戶父乘勢伏入市殊。20斜12中國劍房地劇產(chǎn)宏余觀政葬策主瘋基調(diào)股：堅(jiān)持謀房地大產(chǎn)調(diào)域控不逐動搖飯。最高返可貸草八成筆公越積金老貸款運(yùn)松綁戶釋放休樓市賠剛需近日倉，武聾漢、繪南昌女、鄭筑州等惹二、稻三線繞城市磨紛紛此上調(diào)醫(yī)住房驕公積膚金貸投款額根度。俯兩成租首付膽購房場政策塵悄然照回歸栗市場產(chǎn)二線萌城市恐的典芹型代窗表武泰漢近贏日公賓積金賭政策幼的調(diào)焰整最斜為引億人注柏意。新政箏策規(guī)膽定對枝用公賤積金信貸款礎(chǔ)購買掏首套母住房晝的貸精款人佩最高序可以滿申請只到八跳成的枝貸款郊。也飲就是現(xiàn)說，診只需尖支付答兩成僚首付冷，貸弟款人弟就可建以輕冷松買準(zhǔn)房了株。首套繁房貸外利率85折來蠢襲首套易房貸高再度未傳來夢松動戒的消堅(jiān)息?？永^今肺年1月各令銀行緒紛紛擺取消粥房貸繡利率蔽加價(jià)裹，回集歸基組準(zhǔn)利倒率之洽后，要近期煉又重毛啟利蕩率9折甚燃至85折優(yōu)元惠。從貸絮款申閃請條橫件來艙看，85折優(yōu)朗惠利尤率尚君未普早遍，掀但基給準(zhǔn)利會率開味始淡頑出，披多數(shù)零購房準(zhǔn)者能發(fā)夠申孕請到9折利衫率優(yōu)忽惠的欄房貸初。若攔是資祥質(zhì)條金件較卸好的強(qiáng)優(yōu)質(zhì)償客戶巴，可膨以申碧請到85折優(yōu)陳惠利例率。與此趕同時(shí)都，首瓦套房擺貸審?fù)ㄅc跨發(fā)放賄的周習(xí)期縮慚短。襲較之眉去年蘆下半樸年需冠要排悲隊(duì)1至2個(gè)月械時(shí)間疲，工吐行、猾中行竟等已懼將房威貸審斷批時(shí)攔間縮幣短至1周左考右。您換言眉之，籌首套透房貸多的申深請變勒得容淋易了息，貸王款成重本也負(fù)降低寺了。在政克府、猴地方銀“保截剛需元”的滾政策祝激勵災(zāi)下，假剛需午客戶楚漸成扎樓市單主流盞客戶舌，購燙房需大求在20艘12年上格半年算集中直釋放帖。公積浩金貸謝款額讀度提禍升、豆首套吉房利碑率回核歸基恩準(zhǔn)，宜部分沈優(yōu)質(zhì)幣客戶露利率85折優(yōu)協(xié)惠，磁首套齒房貸鋤審批牽和發(fā)斯放周焦期變梯短，命極大很利好站刺激至剛需刃購房趴需求秋。聚焦20鋸12血——價(jià)格建合理愉的剛警需產(chǎn)毀品抬涼頭，翼但小忙戶型擊仍是慘冬天20晚12長沙任樓市豆近況20喚11年至濫今月助度商相品房山供應(yīng)右量走答勢圖枕（單品位：惕萬㎡脖）20遇11年樓葛市遇破冷，20枝12年前導(dǎo)三月睛持續(xù)論低迷摔，20孝12年2月份疏供應(yīng)份量甚盞至創(chuàng)侮下20塑11年以靠來供悠應(yīng)量繁新低津；但宣隨著她“?？顒傂桀i”政邀策的肥推行前，各鼓大樓精盤“感以價(jià)政換量堅(jiān)”的朋措施麥吸引耗，剛射需客限戶趁惹勢買懸房，訪樓市酬小幅態(tài)回暖熱，4月各冷大開桶發(fā)商襲加速隊(duì)推盤跑，萬驢博匯去、喜明盈門員范城尼新批駛預(yù)售轉(zhuǎn)更是監(jiān)超過10萬方卵。20副12年4月供這應(yīng)量噴猛增睬，高娃達(dá)16副0.勢78萬方童，創(chuàng)繁歷史化供應(yīng)俊新高類。20架10年以具來，裂截止筍到20輛12年4月底譽(yù)，已胳取得浮新批答預(yù)售偵但為兩銷售里的新幻玉建商護(hù)品房朵面積肉為10瘦65充.6到6萬方取。其啦中住辜宅80頭4.深27萬方之，占鄉(xiāng)豐比75蜓.4恨7%。分桑區(qū)域認(rèn)來看旋，雨抽花、與開福仆、岳胡麓三帥區(qū)居晌于前盤三位市，為堂別為21蠟.3誰4%，19原.0畢2%，17私.9辜6%，天心蹈區(qū)庫補(bǔ)存11過5.槍49萬方露，排吸行第她五。20悄11年至妖今長嘉沙內(nèi)鉤六區(qū)抬成交鎮(zhèn)量走化勢圖宰（單醬位：憲萬㎡葛）20海10年至限今長材沙內(nèi)筆六區(qū)里商住腥存量盛（單蹲位：偵萬㎡喜）剛需催釋放說，致縫使20橫12“小杰陽春澇”出既現(xiàn)，炸今年蚊年初睬長沙州樓市熊小幅獲回暖栽；但窯按照業(yè)近1年的妖月均史去化籠量，詠完全撕去化80事4.譜27萬方障庫存晚亦要14個(gè)月嗓的時(shí)猾間，徹銷售疲壓力汗倍增悟。20步12長沙倒樓市驅(qū)成交陽小幅悠回暖倍，市收場庫圣存巨昂大。20吉12長沙蛛樓市搜近況——庫存專產(chǎn)品商需要14個(gè)月滾去化映周期政策五的打顛壓，柴讓房翁地產(chǎn)盡度過亡了艱漲難的20仰11年，20癢12年部困分剛基需與晌商業(yè)淺項(xiàng)目轟贏來譽(yù)春天瞧，限賞購的恰影響萄一方際面讓90平米戲以下厘的產(chǎn)襖品想慣方設(shè)繪法增帆加面腔積或怖更改哲性質(zhì)哪，另占外也的讓市種中心市小戶華成為攀滯銷借產(chǎn)品御。開篇栽提到季的兩葡個(gè)數(shù)喊據(jù)：持未來宅一年齡內(nèi)，眼長沙傭公寓吉競爭滲總體鹽量19言0萬平混米（栗含53炎.4偷7萬平次米的者商務(wù)烈型公致寓）乘，長斤沙寫端字樓扎競爭擴(kuò)總體鞠量為64萬平教米。市場麥競爭弊極其錘慘烈……注：化未來擇一年衫整體局競爭磨體量=在售懇庫存+未來豈一年艙待上也市量明細(xì)攔請見朋附表41.利海塌米蘭慕春天2.望興F1站3.納愛迎斯·陽光帝麗城4.望興·嘉年誼華5.勤誠罰達(dá)·雅閣繼國際6.金榮·央谷嘆金座7.南楓訪時(shí)光8.紅公肥館9.長房梁時(shí)代當(dāng)城10蹤蝶.沙發(fā)愉公寓11防.翡翠迫華庭12.勤誠爽達(dá)·新界13紋.恒萬·西溪粒里14剪..建安秘像素?cái)R15.奧克瓦斯廣洞場16去.綠地虛中央緞廣場17禿.世貿(mào)父鉑翠脊灣18.中信香新城處國際詳公寓19型.鑫遠(yuǎn)·逸園20魯.時(shí)代伍公館MI購NI派21.融源狂及第22久.保利胡國際撓廣場23孕.湘江稀錦繡24.劍橋果名門25印.乾城26遙.藍(lán)灣欄國際礙廣場27趟.花漾媽年華28歐.綠地缸公館29.華天晚苑30甘.星城占榮域31鬼.萬芙守錦城32幅.湘水抱熙園33.通用鳴時(shí)代霞國際憲社區(qū)34明.百納初廣場35酒.恒大月金都36興.i尚國啞際37紡.凱通叛國際武城II38.湘域奧城邦39.錦泰·東環(huán)館國際40.東岸級城邦41.壹號海公館42劉.北辰飛三角銷洲43施.觀園44前.莊園克心伽也泊45逢.珠江雙花城46漂.凱樂而國際旁城47省.瑞都吊豪庭48掙.夢澤越園·美美德公館49膽.世方姨水岸50律.第一臟灣51哪.星尚52木052.鉑宮53采.東宸19公館54滑.少帥監(jiān)府55猾.京投鐮銀泰·環(huán)球菠村56霜.喜盈乞門·范城57燒.瀟湘雀名城58.尊邸玩華庭59.君悅撐紫園60掙.嘉華箱城61闖.曙光刻領(lǐng)峰62蓄.萬博便匯63五.東塘線瑞府64焦.恒生董碧水洞龍庭65誤.湘水·和天領(lǐng)下66么.美聯(lián)病天驕烤城67券.金領(lǐng)總家族68院.康乃駱馨國膀際老華年生好活示豬范城69淋.C床ro只ss尚公耐館123456789101112131415161718192021222324252627282930313334353637383940414243444546474849505152535455565758596061626364326566676869長沙磚在售難公寓撫標(biāo)注躍圖住宅碑型公滋寓商務(wù)騰型公炊寓長沙辟待上排市公嫌寓標(biāo)慘注圖1達(dá)人彼公館2艾特榮商住壤樓3精瑞附·克完拉星疊座4金鷹段匯5熹福悅公館6福緣偷國際鬧公寓7營盤李閣8大地匆國際驢公寓9江與遵城10涵湘內(nèi)樓11湘域偉東方盤廣場12C空勢間13芙蓉東明珠14遠(yuǎn)大欠公寓15群盛盡裕南掉大廈16福祥賠苑17泰和侄頤園禮商住達(dá)樓18友誼輩公寓19沸點(diǎn)漂10嫁020定王奪金都21銘誠住摩根22美加洞書苑脂綜合賣樓23BO抱BO謎公寓24恒泰昏中央飯廣場25大融越金都26中環(huán)冷大廈27希望形大廈28愛城特陽光開公寓29天翼竟公寓30恒泰端商務(wù)掩樓31千江臥公寓32泰格勾公寓33新佳紛源大買廈34外國寫（南揭湖一觀號）住宅沈型公泳寓商務(wù)占型公澆寓42963817105111214151917182020

192321252728

29

28

27

26252416

33221332313034長沙灰目前驢在售泡公寓屢項(xiàng)目69個(gè)，常其中丸住宅嶄型公泳寓43個(gè)，狀商務(wù)街型公冤寓26個(gè)，總體躁庫存相量12顛1.辣27萬㎡適，其中贊住宅牢型公幻玉寓庫勿存10甘2.臭67萬㎡撕，商在務(wù)型揮公寓串庫存18雞.6萬㎡廊。長沙狐未來蹄一年邊內(nèi)待歐上市膀公寓34個(gè)，型其中衛(wèi)住宅缸型公過寓13個(gè)，做商務(wù)腥型公凍寓21個(gè)，總體回庫存灰量68升.7潤5萬㎡，其突中住局宅型偏公寓樹待上穩(wěn)市量33傘.8寇8萬㎡象，商惜務(wù)型干公寓介待上鋸市量34毒.8傘7萬㎡頸，待上撓市項(xiàng)島目集帝中分貓布在劉中心養(yǎng)板塊。在售爽及待灶上市統(tǒng)公寓焰項(xiàng)目咸體量朝巨大注：資未來濃一年惑整體揪競爭步體量=在售碌庫存+未來稿一年求待上孔市量明細(xì)付請見父附表3未來圣一年騙內(nèi)，著長沙搭市公爭寓市曾場總例體競堵爭量惱已高闖達(dá)19放0萬㎡，其中息，住協(xié)宅型震公寓祥總體痕競爭誕量13斯6.弦55萬㎡破，商場務(wù)型側(cè)公寓就總體罪競爭它量53驢.4栗7萬㎡撞，月裂均去舒化4.聚2萬㎡駛，公映寓市加場競駝爭異禿常激肝烈！搭?。」⒀闶袌鰰灤媪吭\需45個(gè)月位去化健周期2.望興F1站3.納愛文斯·陽光么麗城10凱.沙發(fā)址公寓13志.恒萬·西溪君里15.奧克斥斯廣恰場16匆.綠地姜中央燦廣場17錘.世貿(mào)羽鉑翠盟灣22籃.保利喜國際吉廣場23比.湘江涌錦繡24.劍橋遠(yuǎn)名門25行.乾城26校.藍(lán)灣帶國際緩廣場33.通用念時(shí)代配國際多社區(qū)34匪.百納肝廣場35紫.恒大餓金都36憐.i尚國黨際37免.凱通說國際把城II38.湘域沿城邦39.錦泰·東環(huán)亮國際40.東岸侵城邦41.壹號箏公館42村.北辰枯三角專洲43躍.觀園44典.莊園駱心伽瘋泊45砍.珠江化花城46盈.凱樂點(diǎn)國際擁城47膀.瑞都膀豪庭48似.夢澤辱園·美美膜公館49獎.世方逝水岸50御.第一秒灣51嚷.星尚52司052.鉑宮53診.東宸19公館54由.少帥聰府58.尊邸弓華庭59.君悅執(zhí)紫園61悅.曙光斤領(lǐng)峰62檢.萬博器匯63環(huán).東塘蔽瑞府64干.恒生摔碧水檔龍庭65丟.湘水·和天免下66克.美聯(lián)沫天驕大城67卸.金領(lǐng)慢家族123456789101112131415161718192021222324252627282930313334353637383940414243444546474849505152535455565758596061626364326566676869其中散：長欺沙城感市中正心在顧售公載寓標(biāo)障注圖住宅罵型公池寓26個(gè)商務(wù)掌型公蛙寓17個(gè)其中誤：長被沙城泳市中乏心待嗽上市疫公寓軟標(biāo)注唐圖5熹福壺公館6福緣愧國際禾公寓7營盤銷閣8大地禁國際哨公寓9江與陣城10涵湘忠樓15群盛認(rèn)裕南臣大廈16福祥乘苑17泰和腥頤園志商住壯樓18友誼保公寓19沸點(diǎn)室10寶022美加餅書苑錯(cuò)綜合祝樓26中環(huán)陡大廈27希望俘大廈28愛城添陽光洽公寓29天翼席公寓30恒泰鄙商務(wù)泥樓31千江倒公寓32泰格羊公寓33新佳追源大舉廈34外國渴（南凳湖一鬼號）住宅燃型公壁寓6個(gè)商務(wù)暖型公錘寓15個(gè)42963817105111214151917182020

192321252728

29

28

27

26252416

33221332313034長沙千城市妨中心令目前涉在售瘋公寓狂項(xiàng)目43個(gè)，屆其中傳住宅膨型公暴寓26個(gè)，須商務(wù)應(yīng)型公歪寓17個(gè)，總體崖庫存捷量10味8萬㎡。長沙憑未來策一年渠內(nèi)待然上市敞公寓21個(gè)，取其中傾住宅郊型公象寓6個(gè)，傾商務(wù)柔型公航寓15個(gè)，總體茫庫存火量45萬㎡，待閱上市猛項(xiàng)目塔多為剛商務(wù)紀(jì)型公飛寓，肉可見棋限購拐令之冷影響肺。公寓身供應(yīng)楊主要蛇集中使在城拐市中教心（滾二環(huán)筍內(nèi)）占據(jù)壁公寓鮮總體施量的76慘%注：響未來丘一年置整體雖競爭充體量=在售渾庫存+未來慨一年釘待上巷市量明細(xì)臉請見護(hù)附表3泊富轎國際清廣場開福囑萬達(dá)塑廣場九龍稀倉項(xiàng)壇目華晨奧世紀(jì)幅廣場運(yùn)達(dá)宅中央龜廣場保利湯南湖隊(duì)國際漏廣場華遠(yuǎn)郵華中屋心德思劫勤城艘市廣李場綠地利中央唱廣場北辰惠三角善洲中信稻新城洲項(xiàng)目岳麓琴區(qū)雨花生區(qū)華爾含街中行心凱樂慨國際委城奧克糟斯廣拿場天心孫區(qū)芙蓉寨區(qū)開福森區(qū)御邦適廣場湘域錫城邦匯金拳國際順天滾財(cái)富沈金融迅中心長大伶彩虹溉都泰貞元國際殃金融姓中心京投繞銀泰鍵環(huán)球局村華雅邁華天長沙攏寫字奮樓整繡體分伙布圖未來滾一年曬寫字善樓整稼體競芹爭體把量64萬㎡，以目福前月白均3.腫5萬㎡的去洞化速促度來黎看，膝需要18個(gè)月登完全純?nèi)セ赝戤吚?！注：痛未來歉一年?cái)整體練競爭詢體量=在售違庫存+未來腸一年戰(zhàn)待上東市量明細(xì)罷請見活附表4寫字要樓市違場存算量需18個(gè)月因去化閱周期單從匠市場躍角度扇來看組，公旋寓體夫量過耀大，銜且受走限購逗影響地，相瓣對來喂說寫道字樓咽存量霧與銷尚售情呈況較轉(zhuǎn)好。如果飽單從丑去化芝周期殘上看45個(gè)月茶與18個(gè)月閃，我從們肯齡定建耍議選裕擇18個(gè)月評的寫廊字樓辣；但是軍，我鬼們又史并非察純粹銅的寫蹈字樓澆設(shè)計(jì)因此指，可塵以從適案例秤與客施戶角帳度出恐發(fā)，知讓決蛛策更槳有依客據(jù)注：兄未來號一年挎整體疾競爭蛛體量=在售逝庫存+未來訴一年止待上要市量明細(xì)敬請見時(shí)附表4首先巾摒棄粗明顯繭為紅滴海的完普通女住宅自公寓嘉盛小國際信高價(jià)駕之道——肺【屬性紗變身】實(shí)現(xiàn)掙高價(jià)撓的核蒙心策剛略：姓由白形金公姜寓到撫商務(wù)牧領(lǐng)地悄的華部麗變稈身，患通過喘改變菜公寓柳的居戰(zhàn)住屬抽性為糾商務(wù)貓屬性靜，實(shí)蛙現(xiàn)高窄溢價(jià)蛛。項(xiàng)目勸由于臘是居醋住用耽地，蠢而在己前期朽刻意附的回查避辦目公，陳但通致過來窮訪、乖來電丈分析席，發(fā)尸現(xiàn)客軋戶無汽論用箭家以咳及買傲家均遷從辦嗽公考離慮（寒其中構(gòu)投資種占到64戀%，辦枕公占敗到16勸%），刺因此席在進(jìn)亮入3月后咐，項(xiàng)斜目銷先售同舍事全員面?zhèn)髻嵾_(dá)項(xiàng)鄙目商朽務(wù)價(jià)細(xì)值，控如電霉梯、氧大堂國、停萌車位患、70年產(chǎn)騎權(quán)（狐回報(bào)繭率比涼寫字尊樓更岸高）白金影公寓商務(wù)朵領(lǐng)地屬性變身商務(wù)券屬性區(qū)域置成功醋個(gè)案——嘉盛百國際勾廣場住宅阻的產(chǎn)手權(quán)，削商業(yè)不的推意廣嘉盛乒國際歌高價(jià)祖之道——第【營銷超變身】硬件傘打造綿迎合隨商務(wù)柄需求竿，形妖象上男包裝次為“圍城市移會所?！保暷：木幼」δ芄?，大縮慧力拓的展投毯資客紗及商效務(wù)客瓦，實(shí)后現(xiàn)項(xiàng)仗目高裕溢價(jià)是。商務(wù)屬性硬件融打造形象材包裝客戶臣拓展以“根城市虛會所奪”的券概念偷模糊雞項(xiàng)目臣作為丈公寓抄的居渾住功巾能9部高行速電被梯、33陷4精裝爆車位留及千委余公萍共車叨位、8.臥5米挑才高氣弟派大框堂……大力闖鎖定畢外地愧客戶宜，拓丹展投奶資客脊、商珍務(wù)客鉤，支篇撐項(xiàng)壩目商謝務(wù)屬慣性。區(qū)域想成功掙個(gè)案——嘉盛有國際漫廣場戶型面積（平米）套數(shù)（套）占比（%）一房39.85423.6%40.67867.38%40.9443.78%46.18443.78%46.4735230.2%50.4125221.6%53.41867.38%55.14423.6%二房88.76423.6%89.64443.78%93.2423.6%93.77443.78%三房117.83443.78%合計(jì)——1166100%項(xiàng)目環(huán)以一冒房為卷主，胳占80竭%，其和中，46戶.4顫7平米鼠和50顫.4才1平米增的1房的并該項(xiàng)喘目的拋主力耽戶型紅，分幕別占30行.2軍%和21肥.6品%。20訊10年4月28日滴亮末相房張交會脅做形栗象推浪廣,4月30日-5月3日長正株潭討房交夏會中夫明城騾國際件中心伴位于B-環(huán)01怠3展位坑。20酬10年5月18日VI嗎P正式塌認(rèn)籌,認(rèn)購群政策強(qiáng)：在5月22日至貓開盤董前到衛(wèi)開發(fā)笨商指周定銀爺行以嫌客戶設(shè)自己極名義址存入2萬元鼻存款罰，憑姑銀行捉存款炒存單悼和客蛛戶本烤人身側(cè)份證鐮，到檢營銷辦中心眾按先大后順焰序辦廚理VI倍P卡。姻第1-龜20裕0名VI厲P客戶命可享篇受原雁單價(jià)58命8元/平米腳的優(yōu)告惠；倡第20榨1-剖40冤0的VI立P客戶閃可享份受原蟻單價(jià)48付8元/平米申的優(yōu)雪惠；溉第40步1-聰60脅0名VI附P客戶循享受湊受原覺單價(jià)38猴8元/平米膝的優(yōu)暮惠。20命10年7月31日連項(xiàng)濟(jì)目正烘式開駕盤,蓄客套近60吵0張,開盤衛(wèi)推出38掠3套房皂源,成交32價(jià)0套,開盤麥解籌擺率83夢.5宇%,折后毒成交蔬均價(jià)95研00元/平米.20顫10年7月31日到導(dǎo)目前盾為止,項(xiàng)目抖累積平推貨11裙66套,累積窮成交93也2套,銷售拜率近80輛%,目前絲式銷售猶均價(jià)12間60診0元/平米.項(xiàng)目微以小險(xiǎn)戶型商務(wù)攝公寓亮相顆，戶染型小跨，總久價(jià)低脈，一蟻經(jīng)推米出即順受追蘆捧，耀開盤培解籌袋率83豈.5揉%。住宅頸商用庫，以蜜商務(wù)嗚公寓即高調(diào)捆入市崇，結(jié)匠合地天段、鳳軟硬抓件配庫套，戶開盤哲大賣熄。區(qū)域只成功足個(gè)案—明城苗國際祥中心超高癥層住聰宅營駛銷變懂身區(qū)域院內(nèi)的夾兩個(gè)提成功村案例駁，均項(xiàng)是通深過用關(guān)商務(wù)太屬性按的小虛戶辦陜公產(chǎn)冤品來恥推廣費(fèi)，低爆首付蜜的住虹宅產(chǎn)問權(quán)性泊質(zhì)來磚銷售章；當(dāng)然誼，限縣購之筋后這融種形谷式已糖經(jīng)無重法再敬用，徒但是蓬客戶拜的需陪求仍拐然存謠在，量我們毛可以同通過猜近旁脅的嘉歲盛典誼型客船戶分娘析來廣看看值得帽研究室的方銷向：告寫字叛樓的除形象扭，住與宅的輪低首讓付嘉盛匠國際蝕寫字狼樓典僵型客末戶訪磁談客戶迅檔案1張先薪生，35歲工作堵單位噸：政觸法頻船道居住覽區(qū)域:天心春區(qū)購置張產(chǎn)品譯：98平米忙辦公目的閘：投覺資問：蜘張生排購買鵝嘉盛圖國際表寫字塑樓產(chǎn)獄品是樸用來水自己葵辦公即還是功作投哭資？張：詞肯定炕是投攝資啦焦，我暈本人重喜歡邪做長販線投蛋資理療財(cái)，寶嘉盛者國際墊具有集很好塌的投會資價(jià)妥值。問：曠張先病生通丸過什終么渠會道知廊道嘉深盛國構(gòu)際項(xiàng)腿目？張：蓄小區(qū)釀電梯眉廣告問：斑張生指選擇伐嘉盛孫國際控，最堆看中琴的是貿(mào)項(xiàng)目值的哪釀些因確素啦遠(yuǎn)？張：嘉盛驅(qū)國際地段、周接邊租宇金水共平高鑰，年承投資屈回報(bào)散率在8%以上殖。問：肅張生懇選擇采寫字抹樓產(chǎn)駝品，忘在產(chǎn)耕品配婦置上巖有些頸什么奸考慮隆？張：勢恩，遙我覺擁得上踢檔次機(jī)的寫析字樓賞應(yīng)該訂配備中央湯空調(diào)，層扣高凈陷高應(yīng)熊在3米以況上，寫像嘉血盛國境際3.是2米層結(jié)高做婆完吊德頂后尸就顯幼得有恨點(diǎn)矮膜；當(dāng)賣然，考還要桑有個(gè)豪華隙大氣稠的大略堂，才塵能顯回示檔晶次問：怕對純霜寫字歲樓產(chǎn)勻品有狂什么磁看法今？張：純寫朱字樓網(wǎng)產(chǎn)品委所面鵝臨的軍客戶算群比繁商住充兩用糖型產(chǎn)虧品就糟窄很鈴多，而趁且商們住兩瘋用型肺產(chǎn)品疼投資畢方面幼的風(fēng)弟險(xiǎn)會波降低岔，因葛為面沈?qū)Φ母艨蛻舾勖鎻V服而全尤。問：訴對產(chǎn)煮品還墨有那方些建臉議？張：淹大堂迎朝向怖馬路故，這枝樣的惜話更上加醒供目，俯而且界過道怠要寬址敞?？蛻糁鴻n案2李先轎生，38歲工作閣單位讓：水嗎電八蠶局居住沃區(qū)域:天心勞區(qū)購置它產(chǎn)品輸：79平米目的?。和堵葙Y問：果李生尊購買繁嘉盛求國際塊寫字忠樓產(chǎn)隙品是匪做什著么用落途？李：賀主要汽是做蕉投資商用。問：根李生周選擇圾嘉盛裹國際薪，最暗看中動的是杯項(xiàng)目丈的哪匆些因曠素啦揭？李：雁嘉盛掌國際地段、周灑邊商有業(yè)配仰套齊曠全，項(xiàng)辦公圈氛圍躺濃厚隆，有村廣闊伴投資遞市場問：隙李生通通過策什么律渠道虜了解記本項(xiàng)畝目？李：侯家像塘廣愛告位啦，述經(jīng)常灶路過題侯家進(jìn)塘這仿邊啦異，還宜是有焦一定賤了解裂；嘉萄盛國虜際寫褲字樓哀外立扒面形象摘好，昭籍示性霸強(qiáng)。問：揀對純偏寫字右樓產(chǎn)彎品有帽什么竹看法需？李：虎長沙要的純環(huán)寫字膜樓產(chǎn)幕品并主不多蔬，實(shí)弓際上臉我投獄資關(guān)鍵咳看地意段產(chǎn)認(rèn)品能營帶來諷的回夸報(bào)，譽(yù)什么社產(chǎn)品件無所售謂，我遼認(rèn)為比值就本會出淡手。問：日對寫原字樓讀配置柜方面宇有那甘些建源議？李：冶我覺井得應(yīng)托該有掀一個(gè)豪華侍精裝斬修的蜻大堂，還填有，截應(yīng)該暖有中央現(xiàn)空調(diào)，樓翼層應(yīng)視該高懸些監(jiān)，這況樣辦煙公環(huán)諸境舒伍適性貞就會被高。嘉盛莫國際霧寫字傾樓典酒型客染戶訪存談客戶娃的需特求肯息定是菌首位呆的，圓限購標(biāo)之后犬商業(yè)掀類型紅投資宰產(chǎn)品貍受到局市場給廣泛晶關(guān)注接，因用此造銳就了支一大聾批純測寫字哲樓的火面世葬，包沈括萬極達(dá)將告三期注地塊嘉全改粉為寫蟻?zhàn)謽穷i，市零場競近爭同太樣激伶烈；且由域于純浙寫字糞樓多啞為大萌開間絨的大沾面積紀(jì)產(chǎn)品月，對堂中小回企業(yè)盈與投棄資者沖設(shè)定蕉了較跑高的洽門檻躍；到此壺，結(jié)否論已拘經(jīng)較寇為清集晰……藍(lán)海架區(qū)域亭：寫懂字樓陪形象規(guī)的商痰務(wù)公西寓三種百物業(yè)積細(xì)項(xiàng)缸對比類別產(chǎn)權(quán)年限價(jià)格首套首付二套首付面積用途限購市場競爭配套要求精裝修租金住宅公寓70年較低3成6成較小居住受限慘烈較低多數(shù)精裝修較低商務(wù)公寓50或40年中等5成5成較小商住不限一般中等毛坯較高寫字樓40年較高5成5成較大辦公不限激烈較高毛坯較高項(xiàng)目吳以鮮西明的當(dāng)寫字用樓形父象對致外推額廣以小勸面積夸、低坦總價(jià)禽的商武務(wù)公遲寓滿耗足投鵝資類頂與中么小企雁業(yè)需普求同時(shí)撕，可由變的墨產(chǎn)品領(lǐng)空間搜讓銷漲售方代式更靜加靈然活現(xiàn)在頑的問劫題只巡壽剩項(xiàng)菊目本虎身是秘否具宜有如友此素序質(zhì)市場研判項(xiàng)目二期物業(yè)發(fā)展初步建議報(bào)告恩思路本體如分析項(xiàng)目概定位構(gòu)建狀營銷戰(zhàn)略繳體系項(xiàng)目新位于潮定位魄為“啦長沙厭客廳村”的價(jià)侯家烏塘核釘心區(qū)齒域，逢未來焰片區(qū)辦將成脅為休芝閑商車務(wù)中辛心區(qū)云。解構(gòu)CB滴D，打腹造休愧閑商捕務(wù)“梳客廳驅(qū)”。根據(jù)CB膛D內(nèi)部刪產(chǎn)業(yè)采功能么區(qū)位捏的分瓜化趨紛勢，便五一胖廣場液和芙禍蓉中專路，碰前者聽是“芒購物率中心額”品鐮類的撈領(lǐng)導(dǎo)慈者，過后者且是“足辦公痕室”醉品類者的領(lǐng)專導(dǎo)者鐘，侯家術(shù)塘則禽定位湊為“際客廳泉”品繩類的科先行貪者，篇與前易兩者樣形成曉長沙CB杯D的金陷三角焦，按打造充休閑堤商務(wù)注“客武廳”。在CB卷D建設(shè)駐長沙肆第一意個(gè)現(xiàn)僑代休其閑商投務(wù)中猜心區(qū)集，打事造以商驕務(wù)服童務(wù)業(yè)香、創(chuàng)葵造性西文化蜻產(chǎn)業(yè)搬和休暗閑娛足樂業(yè)拼，以哭及高腥端零罵售業(yè)尾組成掛的服逆務(wù)業(yè)絨企業(yè)律集群攪基地——俗“長沙裙的客少廳”仇。項(xiàng)目靈所在嚇區(qū)域涉分析周邊鄙生活飾配套給齊全陰，圍敗繞賀腎龍?bào)w佛育場腎聚集炎了以遠(yuǎn)“田隊(duì)漢”紹為代晚表的礙長沙憲最頂隨尖的美娛樂制演藝項(xiàng)休閑渴產(chǎn)業(yè)煎和以督“海攻食上驗(yàn)”為版代表得中高臣檔餐仿飲休唇閑產(chǎn)僵業(yè)。勞獲動殊路白沙臘路芙蓉中路體育南路休閑百商業(yè)床分布投特征①①琴島雪演藝②田漢碌大劇茫院②③③紅太期陽演餓藝吧④④歡樂堤迪演桂藝KT齡V⑤好樂宰迪演剖藝KT罩V⑤⑥哈樂KT勢V演藝⑥⑴小天辟鵝酒抄樓⑵⑵湘悅焰酒樓⑴⑶秦皇雁食府⑶⑷金太經(jīng)陽酒哀樓⑷⑸米籮夕咖啡⑸⑹綠茵季閣⑹⑺金牛斤角王⑺⑻妙趣礙餐飲⑼⑻啡客正咖啡⑼⑽豪客素來中射西餐⑽⑾咖啡劉之翼⑾⑿⑿海食類尚餐包飲⒀徐記年海鮮⒀新鴻浪基酒萌樓⒁⒁CE劃D娛樂誦中心項(xiàng)目葉周邊匯是目返前長功沙傳盛統(tǒng)的貝商務(wù)甚辦公玻區(qū)域希，集改中了緩眾多喝商住航辦公擁樓宇絮和大拳量的滅中小企業(yè)瞧辦公桶，商頃務(wù)氣貌息十誓分濃炎厚。⑴⑶⑷⑸⑹⑻⑼⑽⑾⒀⒁政力稠世紀(jì)醋大廈御景烏大廈智邦變家園⑵江山頑資源守大廈佳逸謀豪園凱華戲大廈有色巡壽大廈湘凱豬石化擦大廈⑺芙蓉瞞大廈汽貿(mào)促大廈梓園瓜大廈中揚(yáng)暑大廈都市螺陽光⑿佳天擦國際芙蓉土公館⒂新世恰紀(jì)花摔苑華僑六國際⒃⒄勞動路白沙路芙蓉路體育路本案⑵⑺⑿⑴⑶⑷⑸⑹⑻⑼⑽⑾⒀⒁⒂⒃⒄周邊商務(wù)樓分布示意圖CL鵲D居住軋中心項(xiàng)目攤東臨統(tǒng)體育冒路，慎南臨潔勞動抱西路斯，整嘩體昭桑示性歡較好伐。CB情D商務(wù)環(huán)中心勞動西路體育中心大道本案項(xiàng)目困交通塵便利姨，規(guī)駁劃地預(yù)鐵站枕，打賺造未帽來立羞體交沙通。項(xiàng)目摧處于吉候家嶄塘商蒼圈，榴地塊帝二面禽臨路您，東城臨體松育中壩心大軍道，隔南臨拆勞動談西路烈，處籮在長第沙中會心板永塊的生醇熟膽區(qū)域寄，繁純?nèi)A領(lǐng)拘袖地合段，傳商務(wù)然價(jià)值鈴極高什。侯家塘站CB很DCE貓DCL罷D城央3D核心陶區(qū)位項(xiàng)目住基本匙經(jīng)濟(jì)辯技術(shù)武指標(biāo)序號項(xiàng)目單位指標(biāo)備注1總用地面積㎡5242.77

2凈用地面積㎡4916.45

3總建筑面積㎡44336.51含地下室面積4地上建筑面積㎡34339.55

其中公寓建筑面積㎡27988.92

商業(yè)建筑面積㎡6350.63

5地下建筑面積㎡9996.96未計(jì)入容積率6容積率

6.98

7建筑占地面積㎡1993.39

8建筑密度%40.54

9綠地率%40.37

10公寓總戶數(shù)戶372

11總車位個(gè)193

12地面停車位個(gè)14

13地下停車位個(gè)179

項(xiàng)目惕基本近信息本項(xiàng)佳目一鑰期為漲小體伸量單酸體建型筑，惑配置蓄較高冊。項(xiàng)目風(fēng)戶型癥配比戶型面積（㎡）總套數(shù)總面積（㎡）4F1103.322206.64248.73297.46361.672123.34458.122116.24585.712171.42666.12132.2756.272112.545-30F1—1108.37262817.621104.54262718.04249.31522564.12362.41523245.32458.81523058.12586.73262254.985—191.49262378.74666.88523477.76756.94522960.88合計(jì)37826435.42共有37航8套房忌源，齡主要掠面積肝段在48好-9帶2㎡之袖間。項(xiàng)目步戶型橡分析4F①10華3.軟32㎡②48罵.7板3㎡③61脹.6扒7㎡④58悲.1什2㎡⑤85姿.7糞1㎡⑥66甜.1㎡①③②⑥④⑤項(xiàng)目葡戶型躍分析4F⑦56忘.2餅7㎡5-屠30菠F①10瓶4.橫54㎡①-①10繳8.盆37㎡②49都.3販1㎡③62唉.4芳1㎡④58兆.8欄1㎡⑦①-①①④②③項(xiàng)目設(shè)戶型逮分析5-通30論F⑤86攻.7文3㎡⑤-①91夸.4各9㎡⑥66沸.8械8㎡⑦56循.9椒4㎡亮點(diǎn)框剪尾結(jié)構(gòu)蹲、一苦房一揀廳設(shè)臥計(jì)，蹲戶型普周正對可隨刑意打變通組弦合；全落萍地窗印設(shè)計(jì)劇，滿過足采玻光、健通風(fēng)放需求股；⑤⑤-①⑥⑦地塊怎價(jià)值——項(xiàng)目疾坐落倘“長棉沙客遇廳”餃美稱誕的侯爆家塘城，地哀處CB蓋D核心革區(qū)，陪周邊鏟配套養(yǎng)完善得且項(xiàng)紙目雙米面臨意路，擴(kuò)昭示石性極肯佳，譯具有慈稀缺沾的商紡業(yè)價(jià)格值；寨但受上到交漁通噪竊音、咸灰塵價(jià)的干擾擾，溜居住級價(jià)值盒受到艱影響今。規(guī)劃主價(jià)值——項(xiàng)目瓶規(guī)劃債價(jià)值艱極高金；項(xiàng)目逆硬件找配置扒高端僑，兼福具現(xiàn)松代都繳市寫妹字樓幕“神牧韻”洞。產(chǎn)品間價(jià)值——項(xiàng)目短產(chǎn)品團(tuán)集中翻在48軍-9含2平米駝，為霉一房富產(chǎn)品容，可霉對應(yīng)貸居住吳、商羽務(wù)、稍投資嚴(yán)等多摩種可亭能項(xiàng)目媽戶型光周正鼓，為附框剪苗結(jié)構(gòu)幼，可侮隨意譯拆分明組合等，靈洗動空廟間；項(xiàng)目先戶戶嚇落地愿窗設(shè)陵計(jì)，逐滿足享單間處采光纏、通按風(fēng)需打求。項(xiàng)目枕本體悟價(jià)值員小結(jié)交通互價(jià)值——臨近1、3號地應(yīng)鐵口后位置噴，大敏量人許流、視物流撕積聚造，蘊(yùn)賓涵無融限商恨機(jī)，球能夠亂提升刺本項(xiàng)銜目商啞業(yè)價(jià)拒值。未來3D中心跑（商很務(wù)、旺娛樂蹄、居錫住）縮慧，具隊(duì)備顯問著的拔商業(yè)啟價(jià)值菌與居界住價(jià)紅值恒力辣項(xiàng)目嘩具備脖作為寫字塌樓形騾象的硬境性條偏件么？甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)本案硬性條件調(diào)整建議建筑類型框架結(jié)構(gòu)、抗震8級框剪結(jié)構(gòu)/使用率高于70%高于70%/辦公空間可靈活自由組合可靈活自由組合/層高室內(nèi)凈高2.7米以上室內(nèi)凈高2.85米/承重承重2.5KN/㎡以上＞2.5KN/㎡/空調(diào)系統(tǒng)國際知名品牌中央空調(diào)系統(tǒng)，用戶可根據(jù)自我要求調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度、濕度，空調(diào)系統(tǒng)具有區(qū)域控制能力，新風(fēng)量在30立方米/人/小時(shí)以上是否用中央空調(diào)未定建議使用分戶中央空調(diào)且用戶可根據(jù)自我要求調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度、濕度，空調(diào)系統(tǒng)具有區(qū)域控制能力電梯每部電梯服務(wù)面積不小于3900㎡/臺，32秒以內(nèi)進(jìn)入電梯按甲級標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目應(yīng)配置7臺電梯，但項(xiàng)目僅有6臺電梯數(shù)目無法改變，但6臺電梯仍勉強(qiáng)達(dá)到寫字樓電梯數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)停車位每90-120㎡出租面積提供一個(gè)機(jī)動車位按甲級標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目應(yīng)有車位290個(gè)，實(shí)際一期僅190個(gè)建議項(xiàng)目一期與二期地下室打通以滿足甲級寫字樓停車位的標(biāo)準(zhǔn)供水系統(tǒng)24小時(shí)熱水/智能化系統(tǒng)5A標(biāo)準(zhǔn)（OA/CA/BA/FA/SA）基本滿足/外立面鋁板、環(huán)保節(jié)能換氣式玻璃幕墻、局部高檔石材大面積玻璃、局部石材/大堂地面為大理石、花崗巖，墻面為大理石、花崗巖、高檔墻紙，有吊頂?shù)孛鏋榇罄硎⒒◢弾r，墻面為大理石、花崗巖、高檔墻紙，有吊頂/電梯廳高檔裝飾材料、地面采用石材、有不銹鋼大理石或木門套門高檔裝飾材料、地面采用石材、有不銹鋼大理石或木門套門/衛(wèi)生間進(jìn)口名牌潔具，高品質(zhì)、低噪聲，通長石材洗面臺，設(shè)通長面鏡、洗手液盒、電動干手機(jī)、手紙，高檔防水防潮吊頂、洗面臺、面鏡部位提高照度，高級瓷磚或石材墻、地面前室空間能有余度滿足使用者理容要求主業(yè)自理建議衛(wèi)生間上下水預(yù)留管道，客戶自行處理、煤氣管道取消辦公間面耐擦洗壁紙或高級乳膠漆，高檔吸音材料吊頂，刷高級乳膠漆，塊狀膠墊地毯地面。毛坯/比較作可看昏出：做出抄相應(yīng)挎調(diào)整添以后禾，本啟項(xiàng)目負(fù)已初防步達(dá)瓶到寫驗(yàn)字樓梯基本韻條件可以蹦以商土務(wù)公辰寓的袍屬性根，按陡照寫冶字樓姓形象士面世謊進(jìn)行踢推廣市場研判項(xiàng)目二期物業(yè)發(fā)展初步建議報(bào)告彈思路本體效分析項(xiàng)目液定位構(gòu)建慣營銷戰(zhàn)略忌體系客戶繳分類吃：針對喬小型那寫字盡樓物遣業(yè)的液客戶燥特色寨，我莊們將淋目標(biāo)革客戶妖群分呆成兩棟類進(jìn)才行分今析：使用者投資者客戶嗽定位類別自用客戶投資客戶關(guān)注點(diǎn)后期運(yùn)營成本(空調(diào)、物管費(fèi))交通、周邊配套、商務(wù)氛圍、與客戶圈的距離升值、保值投資回報(bào)空置率成交周期大自用客戶成交周期在2個(gè)月至半年內(nèi)，周期較長決策快，交易時(shí)間短需求大客戶會根據(jù)企業(yè)特點(diǎn)對產(chǎn)品本身及物業(yè)管理提出諸多要求，并列入談判條件要求的折扣較大無具體細(xì)節(jié)需求，僅對配套的品牌與級別要求成交階段入伙前1-2個(gè)月成交期房階段成交(8-9個(gè)月前成交)客戶面窄廣營銷策略深入客戶渠道挖掘，直效的推廣宣傳。線上強(qiáng)勢推廣，重在造勢，形成熱銷局面承受價(jià)格在預(yù)算限制下，不可引導(dǎo)，與公司實(shí)力密切相關(guān)無價(jià)格底限，較強(qiáng)的價(jià)格引導(dǎo)性投資/自用搶客戶和的區(qū)棗別：斤投資/自用心客戶津的偏蔑重帶屬來不五同的辭銷售汪方式事?？蛻翡P定位項(xiàng)目置業(yè)目的客戶特征客戶來源客戶構(gòu)成看重項(xiàng)目要素中天廣場自住、投資、自購辦公高收入社會新銳；注重自我價(jià)值體現(xiàn)；商務(wù)品質(zhì)生活享受中心城區(qū)為主，主要集中在二環(huán)以內(nèi)中央城區(qū)企業(yè)高管；其它高收入社會精英地段價(jià)值、產(chǎn)品品質(zhì)、項(xiàng)目形象嘉盛國際投資客為主注重項(xiàng)目地段、升值潛力項(xiàng)目周邊、雨花、芙蓉區(qū)為主高橋生意人，外省湘籍人士為主地段價(jià)值、產(chǎn)品品質(zhì)、項(xiàng)目形象華都寫字樓投資型客戶為主、自用型為輔看重項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值；置業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富項(xiàng)目周邊、長沙本地為主項(xiàng)目周邊企事業(yè)單位如，如水電八局，投資客戶包括周邊實(shí)力階層，地州市客戶地段價(jià)值第六都自購辦公、投資成熟理性、追求便捷、高尚生活方式周邊區(qū)域、雨花區(qū)、靠近項(xiàng)目的芙蓉區(qū)客戶，占總量八成；地級市客戶約占二成自購辦公主要客戶群為經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚的大型企業(yè)或政府企業(yè)，已入駐8家政府企業(yè)（例如五糧液集團(tuán)），投資客戶主要是長沙本地和地州市客戶，如邵陽。地段價(jià)值、產(chǎn)品價(jià)值、投資價(jià)值客戶駕定位辦公諷寫字盟樓用繳戶多瓣為投糊資型惠客戶電，比壺較看軋重項(xiàng)叼目地省段與鑼產(chǎn)品抓品質(zhì)捕。受良好閱投資值價(jià)值蹤蝶影響拜，可權(quán)比項(xiàng)舅目客牲戶中備，投資吸客戶反占絕僅對主穩(wěn)力，勞自購指辦公場為補(bǔ)耗充；客戶主要搶來自項(xiàng)目絞周邊滿及整拾個(gè)長知沙市蠻區(qū)，以假地州蓋市及全省外泉湘籍呈客戶鑒為重派要補(bǔ)爸充；企事辛業(yè)單段位私企益老板洽、私限營業(yè)耀主、茅專業(yè)介投資友人士跡、高胡級公經(jīng)務(wù)員等是靠該群欣體的檢主要琴組成若部分肺；售價(jià)達(dá)到準(zhǔn)一定導(dǎo)高值容的項(xiàng)途目，趕均有良好問的項(xiàng)外目形煎象和艙產(chǎn)品已價(jià)值為基態(tài)礎(chǔ)，域注重巴宣傳只項(xiàng)目滲檔次威與品來質(zhì)感遲，弱爆化高歐價(jià)抗故性；相比野較而言尾，投堡資客嫩戶承喇受高滔價(jià)能序力更絞強(qiáng)，稱其購峽買與貝否取果決于客戶淡對產(chǎn)外品投典資回些報(bào)預(yù)猶期的減高低。客戶若定位小掀結(jié)目標(biāo)?？蛻舯诙ㄎ荒挲g魂：35聰-5遭0歲之叢間，嫌二次菊及以拌上置角業(yè)；職業(yè)直：中高獄層公燦務(wù)員市、個(gè)麻體經(jīng)紙營者翠、中縫小企壁業(yè)老滿板、駱企業(yè)儉高層睬、專陳業(yè)投森資客倚、極少壤量的黃自住者客戶訓(xùn)（不秩作詳港細(xì)界鮮定）目的泥：投資劃客戶童獲取啄物業(yè)破出租伏回報(bào)融及升括值空陡間；辦公侮自用記客戶蕩為改填善工沫作環(huán)屬境、枯提升慚企業(yè)茫形象務(wù)為主騎。產(chǎn)品禽需求喇：投資化客戶旺普遍謎需求渠面積貓?jiān)?0服0平米慢以內(nèi)連，辦檢公自柳用客籮戶則腿視其僵企業(yè)棚規(guī)模耽，以30議0-40治0平米殿為主正，部賞分在10咸00平米鏟及以僑上。置業(yè)睬偏好兼：投資夢客注罪重合參理的社投資艦回報(bào)愉與物咸業(yè)檔蛋次，瘋辦公醬客戶皇則注啄重物剖業(yè)綜時(shí)合素練質(zhì)及地是否能自價(jià)由組味合。在核享心客守戶與世重要爽客戶銅研究賺中，魄我們悅發(fā)現(xiàn)尸無論置是投閉資還咬是辦規(guī)公：物業(yè)談檔次成為吃他們映考慮捉的關(guān)絨鍵因歡素之澤一這表蔑明本蛇案如關(guān)建立卸在地?fù)舳魏徒之a(chǎn)品銀價(jià)值蟻基礎(chǔ)惡上通過精準(zhǔn)練的定散位以桿及良斑好的魚項(xiàng)目丙形象彰顯改項(xiàng)目患檔次僵與品座質(zhì)，還必然能夠稠有效誓提升外價(jià)格孔空間，從擊而實(shí)況現(xiàn)利沸潤更區(qū)大化甩！項(xiàng)目醋整體禁定位國際透商弊務(wù)娛中心國際盲化高耍端品在質(zhì)項(xiàng)目炒功能菠屬性長沙掠中心蝕地段悄、核罵心CB堪D我們滋的項(xiàng)哭目將別是立坊足實(shí)?，F(xiàn)多賢元化財(cái)功能集辦獨(dú)公、幫投資耽、商脆業(yè)于黑一體校的城市3D央?yún)^(qū)·精睿堤城市絨價(jià)值闊商務(wù)攀中心項(xiàng)目激形象斑定位誰最柳為充分時(shí)的把各握市投場、勝整合粉資源誰就茅是王教者！國際算商務(wù)豈中心窮：三濕大領(lǐng)棚域跨斯界，世資源萬優(yōu)勢在聚合亡！產(chǎn)品雙：住鳳宅與勸商業(yè)鹽跨界扁，變謀身商孕業(yè)屬瘦性市場非：居刷住、夠商務(wù)凡、商沸業(yè)、喇投資蘿跨界起，統(tǒng)拌合兼可顧形象摟：城染央精彈睿城夜市價(jià)訓(xùn)值商孫務(wù)中莖心市場研判項(xiàng)目二期物業(yè)發(fā)展初步建議報(bào)告遣思路本體陡分析項(xiàng)目處定位構(gòu)建極營銷戰(zhàn)略痛體系整體幫營銷狗戰(zhàn)略雙核拌驅(qū)動至超桐線程壩跨界飾發(fā)力敘！形象墊上：將實(shí)磚用者座的高返姿態(tài)舒適君者的愁高格唐調(diào)價(jià)格罪上：徐中鞏開高挨走，芝逐步今提升逐級帽推售雖，充銳分引綿導(dǎo)推廣諒上：螺小慕眾傳效播點(diǎn)對舊點(diǎn)營銷井戰(zhàn)略讓原竟本毫鉛不相鉆干的躍元素芽，相擊互滲廁透相隱互融春合，繁從而構(gòu)給品稿牌一凡種立街體感蘆和縱病深感奏。雙核琴驅(qū)動1核：粉以市惕場為副核心(洞察思市場挑動態(tài)是，把波握市燙場時(shí)仔機(jī)，改差異馳化突犁破）2核：拾以項(xiàng)菌目價(jià)鐮值為迫核心(依托肆地段挎優(yōu)勢天，構(gòu)扔建鮮善明項(xiàng)脈目特薄質(zhì)）超線候程差跨界產(chǎn)品添跨界營銷亞跨界客區(qū)客跨界資源添跨界超線蓬程營呀銷聚惠合！低優(yōu)蛋良的厘軟硬駕件配嗚套，絞傾力丙打造黑城央碼精睿港城市梯價(jià)值轉(zhuǎn)商務(wù)潮中心“雙核尋驅(qū)動劫，超越線程疤跨界侄發(fā)力亡”市場貪為核變心片區(qū)惱市場炒特征盟：1.投放煙：6-厘8月市鉤場集紹中放碧量，鉛開盤俱集中2.產(chǎn)品羅特征紡：9月后挨各種拉戶產(chǎn)彼品呈塞均線廣放量閥，市晝場無淘明顯磁空白孔段市場炸對應(yīng)揀策略買：1.本案9月入腸市將僑避開暮放量襲峰值址，為孕開售勁提供帶寬松飽的市粒場背哪景2.在無詳明顯店產(chǎn)品警空白醫(yī)段的暖情況租下，須以我膏為主瞇，立全足本魔體塑云造差傻異化怖區(qū)隔項(xiàng)目狗價(jià)值跟為核衣心片區(qū)界市場瞧特征轎：1.地段激、交橫通、鐵升值已潛力裳是本道案價(jià)經(jīng)值核區(qū)心，徒而較廁之對耗手品濱牌價(jià)仍值是蜜本案紗突出息的2.產(chǎn)品擔(dān)面：柏本案謹(jǐn)有著雁絕對俗優(yōu)勢局，相嘩比純踩寫字需樓的舌低總術(shù)價(jià)，秀相對蜓純公燒寓的搭不限脫購市場巾對應(yīng)刑策略掘：1.拔高擴(kuò)項(xiàng)目祖形象捧力，扣打造背特質(zhì)斜，高慮端形惜象，劣跨界差業(yè)態(tài)虎組合萍將是延構(gòu)建僚項(xiàng)目拐特質(zhì)急的突祝破方鳳向2.另辟事蹊徑孩，逆刷向出轎擊，秩建立寸獨(dú)有腿的細(xì)線分市察場優(yōu)最勢形象昨拔高門，突姿出項(xiàng)秘目商溝業(yè)屬色性，紅高舉價(jià)跨界虛整合遷特性集商遠(yuǎn)務(wù)、孫投資士、商縣業(yè)于正一體戰(zhàn)的綜植合價(jià)塞值【國際旋商務(wù)粗中心】城市您央?yún)^(qū)逗精啄睿城躍市價(jià)滋值商膊務(wù)中晌心項(xiàng)目待價(jià)值菠為核窯心國際灘商務(wù)顛中心僅產(chǎn)品興實(shí)際泛為商莫務(wù)公核寓跨界超源自雷于形鳥象上胖延展加出營士銷戰(zhàn)把略思固考跨界出營銷斑：讓原冒本毫漆不相師干的比元素贊，相拼互滲耗透相因互融裂合，刪從而泳給品賤牌一閉種立沃體感低和縱萍深感超線價(jià)程者跨界產(chǎn)品霧跨界營銷悄跨界客區(qū)域跨界資源槐跨界讓原糾本毫躍不相患干的給元素盟，相駁互滲推透相氧互融始合，劑從而算給品童牌一雄種立囑體感積和縱獅深感寫。產(chǎn)品堡屬性精細(xì)分早，相羊互促竹進(jìn)，嫩形成握多能笛整合斷優(yōu)勢商住血、投堵資互今促又塑相對同獨(dú)立庸，達(dá)蛙到1+脹1＞2的產(chǎn)梯品增贈值產(chǎn)品跨界營銷跨界客區(qū)跨界資源跨界聚合認(rèn)不同冠需求申客群格，廣縮慧域滲有透、萍精確草攻擊著！客群適側(cè)重作：本藏埠客抱戶（辦印公型腐客戶駛）客群干側(cè)重宴：外觀埠投論資客窯戶（私油營業(yè)竿主、餅租賃爆投資刪客戶咬）產(chǎn)品跨界營銷跨界客區(qū)跨界資源跨界客戶價(jià)值潔認(rèn)同禿統(tǒng)一靠，40年！枕商業(yè)腫是正緊宗的喝！小港面積跳！投扣資是罷超值嬸的！商務(wù)客投資客【自持渡與投多資統(tǒng)名一】項(xiàng)目謎形象更力、煩多功互能組依合實(shí)董用性浮與強(qiáng)掀大片繼區(qū)發(fā)絨展動壩力低總勸價(jià)的搬產(chǎn)品東占據(jù)膜投資哭價(jià)值送高位劣?？蛻舻谫徺I柏動機(jī)辰催化——產(chǎn)品跨界營銷跨界客區(qū)跨界資源跨界客戶鳥來源柳地統(tǒng)拌占——中心葛板塊狐客戶優(yōu)輻射孝面廣受，全穗市及萬湘潭詞、株假洲等寄周邊今地區(qū)融均有循涉獵音；產(chǎn)業(yè)必園區(qū)長等投掛資客欄戶、揭商務(wù)板客戶刪需求恐旺盛主要新購買閘人群臺描述騙：1、追激求產(chǎn)禾品檔油次、祝品牌患形象土和交似通便源利性中青澤年置禽業(yè)群懂體：均年齡35捐-4矮5歲，鄙購買衫理性相，需芬求明丟確對產(chǎn)乏品檔悶次、瘋品牌臣形象冶有明排確的紋要求渴，購倚買動目機(jī)為撈商務(wù)藍(lán)型為脾主（扛主要零是民鞋營企險(xiǎn)業(yè)主續(xù)、自特由職繁業(yè)者濕等）燃；2、多怕次置預(yù)業(yè)，蘋看準(zhǔn)手片區(qū)再價(jià)格窯洼地輛升值身空間投資蝦置業(yè)抖群體相：購啞買力耍強(qiáng)，聾市場校跟進(jìn)炕心理核強(qiáng)，歇看重促地段壩優(yōu)勢黑和投旋資價(jià)簡值打破拆區(qū)域錦區(qū)隔遠(yuǎn)，打久破需周求區(qū)代隔，緣瑞打破賣年齡蘆區(qū)隔南，全瞞面跨等越長沙產(chǎn)品跨界營銷跨界客區(qū)跨界資源跨界以我礎(chǔ)為主陶，為你我所敵動，徒為你燥所用足！我們元是城市塵央?yún)^(qū)市精筒睿城堪市價(jià)鑼值商需務(wù)中杯心！又不衛(wèi)僅僅僻是！我們淘更是恨城市CB宏D中心緒！產(chǎn)品跨界營銷跨界客區(qū)跨界資源跨界多管貞齊下叛，立綱體配寫合，執(zhí)縱深鋸影響要實(shí)戚現(xiàn)較嶄快的鏈銷售丘速度整合駱營銷把是關(guān)廣鍵必須憂采取蠻多種趙營銷筐方式盾相結(jié)刃合的躲方式拓寬漫客戶非渠道采取上客戶鬼集約珍手段殺來提劇高客困戶流攔量產(chǎn)品跨界營銷跨界客區(qū)跨界資源跨界銷售召策略重點(diǎn)縣處理乞好三夜個(gè)關(guān)拘系去化兆與銷婆控控制兔節(jié)奏墳，平鳥衡去傭化大客話戶與結(jié)小客魔戶以大支搏小殃，以諸名帶洲實(shí)速度床與利靈潤合理晃定價(jià)患，速飄度與納利潤就平衡項(xiàng)目奇銷控寫原則平衡棵樓層慶銷控為；防傅止出獎現(xiàn)好薦樓層朵和低用價(jià)單鑼元過曲快售由空的匹傾向滿足龍客戶獻(xiàn)需求墻：防曬止出變現(xiàn)大授量客貞戶等時(shí)待但獲沒有研相應(yīng)黎供應(yīng)明的局喚面制造接持續(xù)石熱銷仍氣氛風(fēng)：防被止在云短時(shí)陰間內(nèi)掀出現(xiàn)抱大量課未售鋪單元爭取代價(jià)格渣提升莊：避汪免價(jià)煌格承怎受能帝力高熟的客孫戶選側(cè)擇低禿價(jià)單難元盡量已保留符連續(xù)資樓層射：防澆止大丈客戶散購買資時(shí)無勵相應(yīng)鄭供應(yīng)保證接銷控酒信息托統(tǒng)一搞：防讀止出概現(xiàn)重刮復(fù)預(yù)躬定或照浪費(fèi)環(huán)成交兔時(shí)間銷售筑策略控制廣節(jié)奏抵，平仰衡去個(gè)化7、9、11、13、15