物業(yè)管理公司運作技巧

物業(yè)管理公司運作技巧第一節(jié)物業(yè)服務公司的設立與運作機制一、物業(yè)服務公司的設立條件二、物業(yè)服務公司的設立程序三、物業(yè)服務公司的法律責任四、物業(yè)服務公司的機構設置第二節(jié)業(yè)主大會與業(yè)主委員會一、業(yè)主大會二、業(yè)主委員會三、業(yè)主契約第三節(jié)物業(yè)服務公司管理運作機制范例精解范例一××小區(qū)業(yè)主大會章程范例二業(yè)主規(guī)約（示范文本）第一節(jié)物業(yè)管理公司的設立與管理運作機制一、物業(yè)管理公司的設立條件（一）物業(yè)管理公司設立的法律規(guī)定1物業(yè)管理公司必須依法設立公司必須依法設立、是《公司法》所確定的基本制度?！豆痉ā纷鳛橐?guī)范公司組織和行為的基本法律、對設立有限責任公司和股份有限公司的條件和程序作了規(guī)定。概括起來講、公司必須依法設立包括了以下的內容：（1）公司種類必須合法《公司法》第二條規(guī)定：“本法所稱公司是指依照本法在中國境內設立的有限責任公司和股份有限公司。”因此、依照《公司法》所設立的公司、只能是有限責任公司或者股份有限公司。（2）股東人數必須符合法定條件《公司法》對公司股東的人數、規(guī)定了比較嚴格的要求。因此、無論是設立有限責任公司、還是設立股份有限公司、都必須符合法定條件、《公司法》規(guī)定：“有限責任公司由二人以上五十人以下股東共同出資設立。股份有限公司的股東人數、必須在五人以上、其中過半數的發(fā)起人必須在中國境內有住所。國家授權的機構或者國家授權部門可以單獨設立國有獨資公司。”（3）公司注冊資本必須達到法定限額《公司法》規(guī)定有限責任公司的注冊資本在公司登記機關登記的全體股東實繳的出資額。有限責任公司的注冊資本為在公司登記機關登記的全體股東實繳的出資額。有限責任公司的注冊資本不得少于下列最低限額：①以生產經營為主的公司人民幣三十萬元；②以商品批發(fā)為主的公司人民幣五十萬元；③以商業(yè)零售為主的公司人民幣三十萬元；④科技、咨詢、服務性公司人民幣十萬元。特定行業(yè)的有限責任公司注冊資本最低限額需高于前面所定限額的、由法律、行政法規(guī)另行規(guī)定。股份有限公司的注冊資本必須是一千萬元以上；如果法律、行政法規(guī)特別規(guī)定公司的注冊資本高于上述要求的、從法律、行政法規(guī)的規(guī)定。（4）股東出資必須合法股東出資必須合法、包括兩個方面、一是必須以《公司法》所允許的出資方式出資、即可以用貨幣、實物、工業(yè)產權、非專利技術、土地使用權五種方式出資?！豆痉ā芬?guī)定以工業(yè)產權、非專利技術作價出資的金額不得超過有限責任公司注冊資本的20％。股東應當足額繳納公司章程中規(guī)定的各自所認繳的出資額。股東全部繳納出資后、必須經法定的驗資機構驗資并出具證明。驗資報告應當載明以下內容：①公司名稱；②股東的名稱或者姓名；③股東的出資額和出資方式；④開戶銀行和專用賬戶的賬號；⑤股東繳納出資情況；⑥以實物、工業(yè)產權、非專利技術、土地使用權出資的評估結果以及工業(yè)產權、非專利技術所占注冊資本的比例。（5）公司的設立方式必須合法《公司法》對設立有限責任公司沒有規(guī)定特別的方式、但對國有企業(yè)改組為公司以及股份有限公司的設立方式、規(guī)定了方式、所以設立公司必須符合《公司法》規(guī)定的方式。（6）設立公司的程序必須合法設立公司的程序必須合法、包括了以下要求、一是《公司法》規(guī)定必須報經有關機關批準的、必須報經批準；二是必須準備的文件如公司章程等必須準備好；三是必須經過公司登記機關的登記。等等。2物業(yè)管理公司必須制定公司的章程《公司法》第十一條第一款中規(guī)定：“設立公司必須依照本法制定公司章程。公司章程是記載有關公司組織和行動基本規(guī)則的文件、它對公司、股東、董事、監(jiān)事都具有約束力。（1）有限責任公司章程應載明下列事項1)公司名稱和住所；2)公司經營范圍；3)公司注冊資本；4)股東的姓名或者名稱；5)股東的權利和義務；6)股東的出資方式和出資額；7)股東轉讓出資的條件；8)公司的機構及其產生辦法、職權、議事規(guī)則；9)公司的法定代表人；10)公司的解散事由與清算辦法；11)股東認為需要規(guī)定的其他事項。股東應在公司章程上簽名、蓋章。（2）股份有限公司的公司章程股份有限公司的公司章程是規(guī)定股份有限公司的性質、宗旨、組織機構、經營范圍、內部權利義務分配等內容的基本文件、是股份有限公司組織及運作的基本規(guī)范。股份有限公司的公司章程應載明下列事項：1)公司名稱和住所；公司名稱應符合《企業(yè)名稱登記管理規(guī)定》、并須標明股份有限公司字樣。公司住所即公司主要辦事機構所在地。2)公司經營范圍；3)公司設立方式；4)公司股份總數、每股金額和注冊資本；股份有限公司的注冊資本為在公司登記機關登記的實收股本總額。其最低限額為人民幣一千萬元。5)發(fā)起人的姓名或者名稱、認購的股份數；發(fā)起人為自然人、應當載明其姓名、發(fā)起人為法人、應載明其名稱。6)股東的權利和義務；7)董事會的組成、職權、任期和議事規(guī)則；8)公司法定代表人；公司董事長為公司法定代表人。董事長由董事會以全體董事的過半數選舉產生。9)監(jiān)事會的組成、職權、任期和議事規(guī)則；10)公司利潤分配辦法；11)公司的解散事由與清算辦法；12)公司的通知和公告辦法；13)股東大會認為需要規(guī)定的其他事項。3公司必須有自己的名稱《公司法》的基本制度之一是公司必須有自己的名稱、否則不能設立公司。一個公司如何為自己取名是一件很講究的事情、一個好的名稱能夠給公司帶來很大的好處。從法律角度看、根據公司法的規(guī)定、有限責任公司必須在公司名稱中標明“有限責任”字樣。股份有限責任公司的名稱中同樣要有“股份有限公司”的字樣、否則審批機關不會審批、登記機關也不會登記。法律對公司名稱還有如下規(guī)定。（1）公司取名時、不得使用外國國家或者地區(qū)的名稱、國際組織的名稱等。（2）除全國性公司外不得在公司名稱中加“中國”、“中華”等字樣、否則應到國家工商行政管理局核準、申請。（3）公司名稱中應當加入公司所在地的名稱、如在北京設立的公司就應在公司前面加“北京”的字樣、如有特殊情況應到工商行政管理機關主管部門核準。（4）一個公司只能取一個名稱、確有必要的須報請工商部門核準、若公司由中外合資興辦的可以取一個中文名稱同時也可以取一個外文名稱。4物業(yè)管理公司必須有確切的住所《公司法》規(guī)定公司以其主要辦事機構所在地為住所。主要辦事機構是指執(zhí)行公司的業(yè)務活動、決定處理公司事物的機構的所在地。在公司的辦事機構有多個并分別位于不同的地方時則可以以主要辦事機構為公司住所。還規(guī)定、公司的章程中須載明公司的住所。因此、確定公司的住所十分重要、具有以下法律意義。（1）可以確定公司的訴訟管轄地《民事訴訟法》第二十二條第二款規(guī)定：“對法人或者其他組織提起的民事訴訟、由被告住所地人民法院管轄。”公司做為民事活動的重要主體、在經營活動中可能與其他經濟組織發(fā)生各種糾紛。因此、確定公司的住所地、對于解決糾紛、維護社會經濟秩序、保障當事人的合法權益、具有重要的現實意義。（2）可以確定公司的受送達地點公司在經營活動中、必然會與外界發(fā)生各種聯系、確定了公司的住所地、有利于其他組織能夠及時、迅速地與公司取得聯系、也有利于公司能夠以自己的住所地為據點向外進行聯系。同時、在各種經濟糾紛案件中、無論公司是原告還是被告、有了明確的住所地、人民法院就能夠及時、迅速地送達各種法律文書、為公司或者其他當事人依法維護自己的合法權益提供了保障。（3）有利于確定債務的履行地《民法通則》第八十八條關于“履行地點不明確、給付貨幣的、在接受給付一方的所在地履行、其他標的在履行義務一方的所在地履行”的規(guī)定、在合同雙方就履行地點約定不明確或者沒有達成協議的情況下、以所在地為準來確定履行地點。對公司來說、此時的履行地就是其住所地。因此、確定了公司的住所、對于對方當事人來講、等于也就為自己確定了債務的履行地。（4）有利于確定公司的登記機關公司成立必須經過登記、按照1989年6月國務院制定的《企業(yè)法人登記管理條例》的規(guī)定、除了全國性的公司等以外、其他一般企業(yè)的登記、都在企業(yè)的所在地工商行政管理部門進行登記。因此、確定了公司的住所地、等于也就確定了該公司的登記管理機關、為檢舉、控告公司違法活動提供了便利、有利于維護社會經濟秩序的穩(wěn)定。5物業(yè)管理公司的經營范圍必須合法《公司法》第十一條規(guī)定、公司的經營范圍由公司章程規(guī)定、并依法登記。公司的經營范圍中屬于法律、行政法規(guī)限制的項目、應當依法經過批準。公司應當在登記的經營范圍內從事經營活動。對于公司的經營范圍應從以下幾方面理解（1）公司的經營范圍必須依法進行登記。確定公司的經營范圍涉及到多方面的規(guī)定。根據《企業(yè)法人登記條例》第十三條規(guī)定企業(yè)法人的經營范圍應當與其資金、場地、設備從業(yè)人員以及技術力量相適應。公司的經營范圍應依法進行登記。（2）公司必須在經營范圍內從事經營活動《企業(yè)法人登記條例》規(guī)定“擅自改變主要登記事項或者超出核準登記的經營范圍從事經營活動登記機關可以根據情況分別給予警告、罰款、沒收非法所得、停業(yè)整頓、吊銷營業(yè)執(zhí)照的處罰、構成犯罪的依照《中華人民共和國刑法》的規(guī)定處罰。（3）公司可以變更經營范圍但必須要經過法定程序、具體操作有以下幾個步驟：①提出變更經營范圍的申請；②要經過原批準設立公司的機關的批準；③在批準機關批準后30日內向稅務、工商等登記機關申請變更登記。6物業(yè)管理公司必須有權責分明的管理體制《公司法》第六條規(guī)定：“公司法實行權責分明、管理科學、激勵和約束相結合的內部管理體制?！惫緦嵭袡嗔Α⒔洜I、監(jiān)督三個機構相結合的管理體制。內部機構由股東會、董事會、監(jiān)事會三個機構組成。這三個機構相互獨立、權責分明相互制約、體現了一種激勵和約束相結合的體制、為實現公司的科學高效管理提供了可靠保障。（1）公司的權力機構是股東會。公司是由投資者即股東投資設立的、股東以自己的出資對公司承擔責任、所以投資者即股東有權決定公司的重大問題。但同時、一個公司的投資者即股東往往有多個、特別是在股份有限公司、購買公司的股票后、即可成為公司的股東、人數更是眾多。因此、公司往往要為投資者即股東設立專門的行使股東權利的機構、按照《公司法》的規(guī)定、在有限責任公司、要設立股東會；在股份有限公司、要設立股東大會。由于股東會（股東大會）行使涉及公司前途命運問題的職權、如決定公司的經營方針和投資計劃、選舉和更換董事等、所以它是公司的權力機構。（2）公司的經營機構是董事會。投資者即股東投資公司后、即不再直接占有、控制自己的財產、該財產即構成公司的財產、由公司依法自主經營。負責公司經營管理工作的、有一個專門的機構、即董事會（或者執(zhí)行董事）。董事會由董事組成、董事由股東會選舉產生、這樣、股東可以選擇自己信得過的人員經營管理自己投資的財產。（3）公司的監(jiān)督機構是監(jiān)事會、按照《公司法》的規(guī)定、在股份有限公司為監(jiān)事會、在有限責任公司為監(jiān)事。監(jiān)事會做為公司的內部監(jiān)督機構、具有檢查公司的財務、對公司的董事和經理執(zhí)公司職務的行為監(jiān)督等職權。7公司職工的權利必須保障《公司法》規(guī)定公司職工依法組織工會開展工會活動、維護職工的合法權益。根據《公司法》的規(guī)定“在中國境內的企業(yè)事業(yè)單位、機關中以工資收入為主要生活來源的體力勞動者與腦力勞動者不分民族、種族、性別、職業(yè)、宗教信仰都依法參加一組工會的權利。公司研究生產經營的重大問題、制定重要的規(guī)章制度、應當聽取公司工會和職工的意見和建議。（二）物業(yè)管理公司成立的物質條件、人力資源條件1設立物業(yè)管理公司必須同時具備的資質條件（1）擁有或受托管理建筑面積1萬平方米（2）有20萬元以上的貨幣注冊資金（3）有合法的管理章程（4）有固定的辦公及經營場所（5）有物業(yè)管理所需的管理機構及各類機構人員、各類專業(yè)人員按建筑面積10萬平方米計算、多層房屋配6人、高層大樓配8人、不是10萬平方米的不得少于5人、其中有中級以上專業(yè)技術職稱的人員不少于3人2物業(yè)管理公司資質等級分類(1)一級物業(yè)管理需具備條件①管理物業(yè)一般在50萬平方米以上或者管理涉外物業(yè)在20萬平方米以上；②管理物業(yè)的類型三種以上或管理涉外物業(yè)兩種以上、物業(yè)類型是指多層、高層住宅、別墅、商住樓、辦公樓、商場、廠房等以及其它特殊房屋；③管理的物業(yè)必須有兩個以上為優(yōu)秀小區(qū)或者大廈、且所管的物業(yè)達標面在50％以上；④企業(yè)經理或常務副經理必須從事專業(yè)物業(yè)管理工作3年以上；⑤具有經濟類、工程類、中級職稱管理人員10人以上；⑥企業(yè)經營年限必須在3年以上；⑦企業(yè)注冊資本100萬元以上（含100萬元）。(2)二級物業(yè)管理需具備的條件①管理規(guī)模一般在20—50萬平方米或者涉外物業(yè)在5—20萬平方米；②管理物業(yè)的類型兩種以上或管理涉外物業(yè)；③管理的物業(yè)必須有一個以上為優(yōu)秀小區(qū)或者大廈、所管的物業(yè)達標面在30％以上；④具有經濟類、工程類中級職稱管理人員6人以上；⑤企業(yè)經營年限必須在2年以上；⑥企業(yè)注冊資本50萬元以上（含50萬元）。(3)三級物業(yè)管理企業(yè)需具備的條件：①管理物業(yè)規(guī)模一般在3～20萬平方米、或者管理涉外物業(yè)在1～5萬平方米；②有中級專業(yè)技術職稱管理人員3人以上；③企業(yè)注冊資本10萬元以上（含10萬元）。管理物業(yè)規(guī)模3萬平方米以下或涉外物業(yè)1二、物業(yè)管理公司的設立程序（一）設立前的準備工作1設立公司的章程按照公司法的規(guī)定、設立公司首先必須訂立公司的章程。（1）設立有限責任公司對于有關問題出資人進行協商、協商后以書面的形式表現出來即公司的章程。若沒有這個章程公司將不予登記。（2）設立股份有限公司首先經過國務院的授權部門或者省級人民政府批準。服務有限公司章程以書面形式表現出來關于于公司的組織及行動規(guī)則。章程由公司發(fā)起人制定。2繳納出資有限責任公司除了具有人合的因素外、還具有一定的資合因素。公司沒有出資、就不能設立。也就是說公司的出資人在認購自己的出資額以后必須予以繳納。不繳納者不能成為有限責任公司的股東、如果因此造成公司的不能設立、給他人造成損失的還要承擔相應的法律責任。1根據公司法的規(guī)定繳納出資有以下幾種形式（1）貨幣。公司的設立必須需要一定數量的貨幣、用以支付創(chuàng)建公司時的開支費用。所以股東可以用貨幣進行出資。股東以貨幣出資的應當將貨幣一次足額存入準備設立有限責任公司開設的臨時賬戶。出資的各方都不得用以合營企業(yè)的財產和權益或者分營他方的財產和權益為出資擔保。（2）實物。《公司法》對實物出資規(guī)定中外合資經營企業(yè)、作為外國合營者的實物出資、必須符合下列各項條件：為合營企業(yè)生產所必不可少；中國不能生產、或者雖能生產但價格過高或者在技術性能和供應時間上不能保證需要；作價不得高于同類機器設備或者其他物料當時國際價格；應當經過中國合營者的批準。（3）工業(yè)產權和非專利技術。工業(yè)產權和非專利技術作為一種無形財產一樣也可以作為出資?！吨型夂腺Y經營企業(yè)法》及其實施條例規(guī)定、外國合營者可以技術作為出資、但其出資必須符合法定條件：即能生產中國急需的新產品或者出口適銷產品；能顯著改進現有產品的性能、質量、提高生產效率；能顯著節(jié)約原材料、燃料、動力。外國合營者作為出資的工業(yè)產權或者專有技術、應當經過中國合營者的企業(yè)主管部門審查同意、報審批機構批準。需要說明的是、《公司法》所講工業(yè)產權是指商標權和專利權。非專利技術是指未公開的沒有取得專利權的技術。但是出資金額不得超過注冊資本的20％。（4）土地使用權。公司取得土地使用權的方式有兩種：一種是股東以土地使用權作價后向公司出資而使公司取得土地使用權；二是公司向所在地的市（縣）級土地管理部門提出申請、經過審查批準后、通過訂立合同而取得土地使用權、公司依照規(guī)定繳納場地使用費。前者為股東的出資方式、按照《公司法》第二十五條的規(guī)定、股東以土地使用權出資時必須履行法律手續(xù)。比如以房產出資必須到房管部門辦理轉移所有權手續(xù)。2股東出資必須實際繳納（1）根據《公司法》第二十三條的規(guī)定、公司的注冊資本是實繳注冊資本。公司章程規(guī)定多少注冊資本、股東必須繳納多少注冊資本。《公司法》規(guī)定、有限責任公司成立后、發(fā)現作為出資的實物、工業(yè)產權、非專利技術、土地使用權的實際價額顯著低于公司章程所定的價額的、應當由交付出資的股東承擔補交其差額的責任。交付出資的股東不能補交其差額的、其他股東負連帶責任。《公司法》這樣規(guī)定主要是基于以下三個方面的考慮：一是為了保護公司債權人的利益。有的單位和個人之所以同該公司進行正常的業(yè)務往來、有可能會以公司的注冊資本為依據而進行的、即公司的注冊資本多、就有可能有信譽、給其他單位和個人以有“信譽”的直觀感覺、認為同其進行業(yè)務往來、自己的債權就有可能有所保障。如果股東不交付其出資、公司一方面就會“欺騙”了同其進行業(yè)務往來的單位和個人；另一方面也有可能使債權人的利益得不到保證。二是有限責任公司不僅注重資合因素、而且也注重人合因素。有責任公司有股東不繳付出資、其他股東就應當負有這一義務。三是這是國際通行的原則。對于這一責任國際上稱之為“出資的填補責任”。關于如何填補、國際的做法不完全一致、日本、韓國、法國均規(guī)定對于有限責任公司的公司章程所規(guī)定的資本總額、應當由股東全部繳足后方能登記成立、如果公司的股東出資額低于資本總額、公司的各個股東負連帶填補其差額責任。這就是說公司的股東主要是填補其虛虧。（2）股東出資必須進行驗證。按照《公司法》第二十六條的規(guī)定、股東應當足額繳納公司章程中規(guī)定的各自所認的出資額。股東全部繳納出資后、必須經過法定驗資機構進行驗資并出具證明、出資證明須載明下列事項。①公司的名稱。這樣有利于股東行使股權主張股東權益、有利于公司對股東的管理。②公司登記日期。即公司須取營業(yè)熱照的日期。③公司的注冊資本。以使主管部門掌握出資比例。④股東的姓名、或者名稱、繳納出資的數額和出資日期。⑤出資證明書的編號和核發(fā)日期。出資證明書的核發(fā)日期是一個極為重要的法律事實、從出資證明書的核發(fā)之日起股東便可對公司行使股東權。⑥公司的出資證明書必須加蓋公司的印章。（二）公司注冊登記1.登記管轄（1）國家工商行政管理局負責下列公司的登記：①國務院授權部門批準設立的股份有限公司；②國務院授權投資的公司；③國務院授權投資的機構或者部門單獨投資或者共同投資設立的有限責任公司；④外商投資的有限責任公司；⑤依照法律的規(guī)定或者按照國務院的規(guī)定、應當由國家工商行政管理局登記的其他公司。（2）省、自治區(qū)、直轄市工商行政管理局負責本轄區(qū)內下列公司的登記：①省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準設立的股份有限公司；②省、自治區(qū)、直轄市人民政府授權投資的公司；③國務院授權投資的機構或者部門與其他出資人共同投資設立的有限責任公司；④省、自治區(qū)、直轄市人民政府授權投資的機構或者部門單獨或者共同投資設立的有限責任公司；⑤國家工商行政管理局委托登記的公司。（3）市、縣工商行政管理局負責本轄區(qū)內上述所列公司以外的其他公司的登記、具體登記管轄由省、自治區(qū)、直轄市工商行政管理局規(guī)定。2.受理、核準公司登記機關收到申請人提交的符合規(guī)定的文件后、發(fā)給《登記受理通知書》登記機關在30日內作出核準登記或者不予登記的決定。受理的文件有如下幾種：1.企業(yè)法人申請開業(yè)登記注冊書組建單位：（蓋章）組建負責人簽字：申請日期：年月日中華人民共和國國家工商行政管理局制（一）申請開業(yè)登記事項表1—1企業(yè)法人名稱住所經營場所地址法定代表人電話號碼經濟性質從業(yè)人數（人）合計其中：管理人是數技術人員數生產（業(yè)務）人員數其他人員數注冊資金（萬元）合計其中：固定資金流動資金經營方式經營范圍主營兼營經營期限自年月日至年月日止主管部門批準文件文號及日期審批機關審批文件文號及日期經營場所面積（m2）合計其中：生產加工占用營業(yè)占用倉庫占用其他續(xù)表企業(yè)主要設備和主要服務設施名稱單位數量名稱單位數量分支機構簡況（可附紙續(xù)填）企業(yè)名稱地址法定代表人（負責人）執(zhí)照號（二）提交文件、證件及有關部門意見表1-2申請開業(yè)登記提交文件、證件有關部門簽署意見年月日（公章）注：企業(yè)法人申請開業(yè)登記時、填寫、提供（一）、（二）兩欄的內容。2.企業(yè)法人法定代表人登記表表1-3企業(yè)法人：法定代表人姓名家庭地址委派單位法人代表產生形式企業(yè)法人住所法定代表人任職時間個人簡歷委托單位審查意見（蓋章）年月日法定代表人簽字年月日3.主要管理人員技術人員名單表1-4姓名性別年齡現任職務文化程度或職稱由何處調入備注4.經營場所使用證明表1-5企業(yè)名稱：（企業(yè)法人或營業(yè)單位）、地址在市縣（區(qū)）路號、經營場所使用面積共平方米、使用期限年月日起至年月日止、其產權歸所有（附協議或產權證）、特此證明。組建單位（或主辦單位）（蓋章）產權單位（蓋章）對于有經營權的企業(yè)但又不具備企業(yè)法人資格的登記參照其他法律規(guī)定。3.發(fā)照公司登記機關核準登記的、應當自核準登記之日起15日內通知申請人發(fā)給《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》《營業(yè)執(zhí)照》《中華人民共和國企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》《中華人民共和國營業(yè)執(zhí)照》。營業(yè)執(zhí)照分為正本和副本、為了維護營業(yè)執(zhí)照的法律效力、保護企業(yè)的合法權益、維護社會經濟制度、必須加強對營業(yè)執(zhí)照的管理：(1)營業(yè)執(zhí)照由國家工商行政管理局統一制定、由各級工商行政管理局統一頒發(fā)、其他任何單位和個人均無權制作、頒發(fā)營業(yè)執(zhí)照。(2)《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》正本或者《營業(yè)執(zhí)照》正本應當置于公司住所或者分公司營業(yè)場所的醒目的位置。未將營業(yè)執(zhí)照置于住所或者營業(yè)場所醒目位置的、由公司登記機關責令改正；拒不改正的、處以1000元以上5000元以下的罰款。(3)任何單位和個人不得偽造、涂改、出租、出借、轉讓營業(yè)執(zhí)照。偽造、涂改、出租、出借、轉讓營業(yè)執(zhí)照的、由公司登記機關處以1萬元以上10萬元以下的罰款；情節(jié)嚴重的、吊銷營業(yè)執(zhí)照。構成犯罪的、依法追究刑事責任。(4)營業(yè)執(zhí)照遺失或者毀壞的、公司應當在公司登記機關指定的報刊上聲明作廢、申請補領。(5)按照國家有關規(guī)定、公司向有關單位提交的營業(yè)執(zhí)照復印件需要公司登記機關加蓋印章的、公司登記機關可以在復印件上加蓋印章。(6)公司登記機關對需要認定的營業(yè)執(zhí)照、可以暫時扣留、扣留期限不得超過10天。(7)營業(yè)執(zhí)照正本、副本樣式、由國家工商行政管理局統一制定。每年1月1日至4月公司應當按照公司登記機關的要求、在規(guī)定的時間內接受年度檢驗、并提交年度檢驗報告書、年度資產負債表和損益表、《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》副本。設立分公司的公司在其提交的年度檢驗材料中、應當明確反映分公司的有關情況、并提交分公司《營業(yè)執(zhí)照》的復印件。公司登記機關應當根據公司提交的年度檢驗材料、對與公司登記事項有關的情況進行審查、以確認其繼續(xù)經營的資格。公司應當向公司登記機關繳納年度檢驗費。年度檢驗費為50元。公司不按照規(guī)定接受年度檢驗的、由公司登記機關處以1萬元以上10萬元以下的罰款、并限期接受年度檢驗；逾期仍不接受年度檢驗的、吊銷營業(yè)執(zhí)照。年度檢驗中隱瞞真實情況、弄虛作假的、由公司登記機關處以1萬元以上5萬元以下的罰款、并限期改正；情節(jié)嚴重的、吊銷營業(yè)執(zhí)照。4繳納登記費與發(fā)布公告公司辦理設立登記、變更登記、應當按照規(guī)定向公司登記機關繳納登記費。領取《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》的、設立登記費按注冊資本總額的千分之一繳納；注冊資本超過1000萬元的、超過部分按千分之零點五繳納；注冊資本超過1億元的、超過部分不再繳納。領取《營業(yè)執(zhí)照》的、設立登記費為300元。變更登記事項的、變更登記費為100元。公司登記機關應當將核準登記的公司登記事項記載于公司登記簿上、供社會公眾查閱、復制。公告是登記注冊機關核準登記程序的最后一個步驟。股份有限公司應當在其設立、變更、注銷登記被核準后的30日內發(fā)布設立、變更、注銷登記公告、并應當自公告發(fā)布之日起30日內將發(fā)布的公告報送公司登記機關備案。公司發(fā)布的設立、變更、注銷登記公告的內容應當與公司登記機關核準登記的內容一致；不一致的、公司登記機關有權要求公司更正。吊銷《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》和《營業(yè)執(zhí)照》的公告由公司登記機關發(fā)布。5物業(yè)管理公司稅務登記物業(yè)管理公司和其他企業(yè)一樣須依法納稅、而稅務登記又是納稅人在開業(yè)、歇業(yè)前、以及經營期間發(fā)生較大變動時、向所屬當地稅務機關辦理的一項必不可少的法定手續(xù)。1辦理稅務登記的要求（1）納稅義務人必須親自辦理稅務登記、以便直接明確和承擔登記責任。（2）納稅義務人須持有批準開業(yè)部門的證件和工商行政管理部門核準的工商企業(yè)或個體經營的副本。屬特種行業(yè)的、還須持有關部門的特業(yè)許可證。（3）納稅義務人必須按規(guī)定的辦理稅務登記的時限、申報辦理稅務登記手續(xù)。（4）納稅義務人須如實填寫登記的內容、填寫的字跡要工整、清晰、填寫時應用鋼筆或毛筆書寫。（5）審核、受理登記的稅務機關對納稅義務人的登記內容、要全面認真地審核、經審核無誤后、予以登記、發(fā)給《稅務登記證》。2稅務登記表的內容<BR>稅務登記表的內容主要包括：（1）納稅人名稱、經營地址或居住地址、主管部門、經濟性質、職工人數、預算級次、核算形式、所屬行業(yè)、批準開業(yè)部門、開戶銀行等；（2）納稅人的注冊資金（包括固定資金和流動資金）等；（3）納稅人的營業(yè)執(zhí)照（包括執(zhí)照名稱、執(zhí)照號碼、有效期限、發(fā)照日期）、法定代表人、財務負責人等；（4）納稅人的經營方式、生產經營范圍、經營場所占地面積等；（5）納稅人所屬非獨立核算的分支機構或聯營機構；（6）其他有關事項。3有關登記注意事項在申辦、填寫稅務登記表時、應注意以下事項：（1）申辦稅務登記前、須做好各項開業(yè)準備、履行開業(yè)的各種法定手續(xù)、將稅務登記表所要求的各項證件、材料準備齊全、不得有任何疏忽和缺漏。（2）納稅義務人在填寫稅務登記表時、應據實填寫、如有不明白之處、應向稅務機關咨詢。（3）稅務機關根據申請人報送的各種申請文件、對稅務登記表的內容進行認真審核、確認無誤后、在表格上加蓋稅務機關印章、并向申請人簽發(fā)《稅務登記證》。（4）納稅人在填報稅務登記表、辦理稅務登記后、凡發(fā)生改變經營方式或經營范圍或稅務登記時所登記的應納稅項目等、轉業(yè)或改組、分設或合并或聯營或遷移或歇業(yè)或停業(yè)或破產等變化之一者、均應自有關部門批準之日起30日內、向稅務機關申報辦理變更登記或重新登記或注銷登記手續(xù)。凡經工商行政管理部門注銷或吊銷營業(yè)執(zhí)照的納稅人、應一律向主管稅務機關申報辦理注銷稅務登記。三、物業(yè)管理公司的法律責任（一）法律責任概述法律責任可以分為三類：一類是刑事責任、另一類是民事責任、還有一類是行政責任。（1）根據《公司法》第十章“法律責任”中的規(guī)定、需要追究刑事責任的行為有下列幾種：①違反《公司法》規(guī)定、在辦理公司登記時虛報注冊資本、提交虛假證明文件或者采取其他欺詐手段隱瞞重要事實取得公司登記、情節(jié)嚴重的；②公司的發(fā)起人、股東未交付貨幣、實物或者未轉移財產權、虛假出資、欺騙債權人和社會公眾、情節(jié)嚴重的；③公司向股東和社會公眾提供虛假的或者隱瞞重要事實的財務會計報告、情節(jié)嚴重的；④董事、監(jiān)事、經理利用職權收受賄賂、其他非法收入或者侵占公司財產、挪用公司資金或者將公司資金借貸給個人、情節(jié)嚴重的；⑤其它危害社會情節(jié)嚴重行為。（2）承擔民事責任的方式有多種、根據我國《民法通則》第一百三十四條的規(guī)定、承擔民事責任的方式主要有：1)停止侵害；2)排除妨礙；3)消除危險；4)返還財產；5)恢復原狀；6)修理、重作、更換；7)賠償損失；8)支付違約金；9)消除影響、恢復名譽；10)賠禮道歉。此外、人民法院在審理民事案件過程中、還可以予以訓誡、責令具結悔過、收繳進行非法活動的財物和非法所得、并可依法處以罰款、拘留。處罰有：①對登記過程中的違法行為的處罰違反《公司法》規(guī)定、在辦理公司登記時虛報注冊資本、提交虛假證明文件或者采取其他欺詐手段隱瞞重要事實取得公司登記的、責令改正、對虛報注冊資本的公司、處以虛報注冊資本金額5％以上、10％以下的罰款；對提交虛假證明文件或者采取其他欺詐手段隱瞞重要事實的公司處一萬元以上、十萬元以下的罰款；情節(jié)嚴重的、撤銷公司登記。②對制作虛假招股說明書等募集資金虛假出資的處罰③對抽逃出資擅自發(fā)行股票或者公司債券④承擔資產評估、驗資或者驗證的機構提供虛假證明文件的、沒收違法所得、處以違法所得一倍以上、五倍以下的罰款。因過失提供有重大遺漏的報告的、責令改正、情節(jié)較重的、處以所得收入一倍以上、五倍以下的罰款、并可由有關主管部門依法責令該機構停業(yè)、吊銷直接責任人員的資格證書。（二）法律責任的分述1.有限責任公司股東應當承擔的民事責任《公司法》針對有限責任公司的股東在不同情況下的違法行為、規(guī)定了二種民事責任。這二種民事責任是：（1）出資違約責任《公司法》在第二十五條中規(guī)定、有限責任公司在開辦過程中、股東應當足額繳納公司章程中規(guī)定的各自所認繳的出資額；股東不按公司章程繳納所認繳的出資的、應當向已足額繳納出資的股東承擔違約責任。（2）填補出資差額的責任《公司法》第二十八條規(guī)定、有限責任公司成立后、發(fā)現作為出資的實物、工業(yè)產權、非專利技術、土地使用權的實際價額顯著低于公司章程所定價額的、應當由交付該出資的股東承擔補交其差額的責任、該股東不能補交的、由其他股東承擔連帶責任。2.股份有限公司的發(fā)起人應當承擔的民事責任《公司法》針對股份有限公司的發(fā)起人在不同的情況下的違法行為、規(guī)定了不同的民事責任。（1）《公司法》第九十七條中規(guī)定、股份有限公司不能成立的、發(fā)起人須對設立行為所產生的債務和費用負連帶責任。（2）《公司法》在第八十六條、第九十一條、第九十七條中都規(guī)定、在公司不能成立時、發(fā)起人承擔返還股款并加付利息的責任。按照《公司法》的規(guī)定、發(fā)起人承擔返還股款的責任。（3）《公司法》第九十七條中規(guī)定、在公司設立過程中、由于發(fā)起人的過失致使公司的利益受到損害的、應當對公司承擔賠償責任。發(fā)起人在進行設立活動時、一定要從保護公司的利益出發(fā)、處處維護公司的利益不受非法侵害。如果發(fā)起人自己的過失、造成公司受到損害的、那么就必須對公司承擔賠償責任。四、物業(yè)管理公司的機構設置（一）機構設置的原則1.統一領導與分級管理相結合原則這一原則是管理層次與權限劃分的一條行之有效的重要原則、以便統一指揮、逐級負責、有效管理幅度適中、集權與分權相結合。2.合理分工與密切協作相統一原則物業(yè)管理公司各部門要有明確的分工和協作、要把公司的任務和目標、進行層層分解落實到每個部門和每個員工。要注意分工的合理性、分工與工作任務多少、工作量大小相匹配、能在一個崗位由一個人完成的責任、不分設兩個崗位、由兩個人去完成。分工過細或過粗都會影響工作效率。分工的同時要加強協作、協作分為縱向協作和橫向協作、縱向協作即搞好上下級之間的協作關系、橫向協作即搞好各部門、各崗位之間的協作關系。3.要立足管理、開拓經營、走多元化道路物業(yè)管理要發(fā)展、必須走出一條多元化經營的道路、來保證公司經營業(yè)務的拓展。（二）機構設置及崗位職權物業(yè)公司的機構設置通常包括公司內部管理機構和對外作業(yè)機構的設置、即管理層與作業(yè)層兩部分組成。香港往往把部門歸并為三塊：管理、服務和內務。（如圖1-2所示）我們認為這兩者都有各自的優(yōu)點和缺點。根據公司自己的特點靈活選用適合自己的機構設置模式、不能犯文本主義的錯誤、我們給出這兩種模式僅供借鑒。下面我們逐一介紹各個部門的崗位職責。1.股東會的職權。按照《公司法》的第三十八條的規(guī)定、有限責任公司的股東會具有以下職權：（1）決定方針計劃權（2）選舉更換董事權（3）選舉更換監(jiān)事權（4）審批董事會報告權（5）審批監(jiān)事會或者監(jiān)事報告權（6）審批預、決算方案權（7）資本增減決議權（8）決議轉讓出資權（9）合并、分立等事項決議權（10）修改章程權（11）決議發(fā)行債券權2.董事會的職權（1）負責召集股東會、并向股東會報告工作、提出建議方案。（2）執(zhí)行股東會決議。股東會是公司的最高決策機關、股東會所作出的有關公司業(yè)務方面的決議、只有公司的董事會才能執(zhí)行。（3）決定公司的經營計劃和投資方案。公司的經營計劃是指公司內部的短期的管理公司內外業(yè)務的方向和目標。（4）制訂公司年度財務預算方案、決算方案。（5）制訂公司的利潤分配方案或者彌補虧損方案。（6）制訂公司的增加或者減少注冊資本的方案。（7）擬訂公司的合并、分立變更公司的形式解散的方案。（8）董事會有權根據公司的情況、來確定具體的經營的職能部門。（9）董事會有權聘任或者解聘公司的經理或者根據經理的提名、聘任或者解聘公司的副經理、財務負責人、決定對其下屬的高級管理人員的報酬和支付方法。（10）制定公司的基本管理制度。董事長是董事會成員中最高的業(yè)務執(zhí)行人和法定代表人。董事任期由公司章程規(guī)定、但每屆任期不得超過三年。董事任期屆滿、連選可以連任。3.監(jiān)事會的職權有限責任公司、經營規(guī)模較大的、設立監(jiān)事會、其成員不得少于三人。有限責任公司、股東人數較少和規(guī)模較小的、可以設一至二名監(jiān)事。董事、經理及財務負責人不得兼任監(jiān)事。監(jiān)事的任期每屆為三年、連選可以連任。監(jiān)事會或者監(jiān)事行使下列職權：（1）檢查公司財務；（2）對董事、經理執(zhí)行公司職務時違反法律、法規(guī)或者公司章程的行為進行監(jiān)督。（3）當董事和經理的行為損害公司的利益時、要求董事和經理予以糾正；（4）提議召開臨時股東會；勞動人事管理勞動人事管理文件檔案管理行政管理與會議組織對外聯絡與扶持工作處理業(yè)主投訴會計與出納各種費用收繳與使用各類財務報表統計工作房屋維修與養(yǎng)護設施設備的維修養(yǎng)護室內裝修與監(jiān)督管理房產與租賃管理經營業(yè)務的開拓與發(fā)展股東會董事會監(jiān)事會經理、副經理財務部辦公室房修部產業(yè)部后勤部培訓部保安部綠化部保潔部環(huán)境衛(wèi)生園庭綠化管理安全與消防管理道路與車輛管理培訓員工員工生活福利后勤生活圖1-1經經理室辦公室財務部管理部財務部勞動人事部后勤部工程部清潔部保安部經營部娛樂中心商場圖1-2（5）公司章程規(guī)定的其他職權。監(jiān)事列席董事會會議。4經理的職權根據《公司法》第一百一十九條的規(guī)定、行使下列職權：主持公司的生產經營管理工作、組織實施董事會決議；組織實施公司年度經營計劃和投資方案；擬訂公司內部管理機構設置方案；擬訂公司的基本管理制度；制定公司的具體規(guī)定；提請聘任或者解聘公司副經理、財務負責人；任免除應由董事會聘任或者解聘以外的負責管理人員；公司章程、董事會授予的其他職權。此外、經理有權列席董事會會議。經理一經董事會任命、就應當履行下列義務：遵守公司章程、忠實履行職務、維護公司利益、不得利用在公司的地位和職權為自己謀取私利；不得利用職權收受賄賂或者其他非法收入、不得侵占公司的財產；不得挪用公司資金或者將公司資金借貸給個人；不得將公司資產以其個人名義或者以其他個人名義開立賬戶存儲；不得以公司資產為本公司的股東或者其他個人債務提供擔保；不得自營或者為他人經營與其所任職公司同類的營業(yè)、或者從事損害本公司利益的活動、有從事這種營業(yè)或者活動的、所得收入應當歸公司所有；除公司章程規(guī)定或者股東會同意外、不得同本公司訂立合同或者進行交易；除依照法律規(guī)定或者經股東會同意外、不得泄露公司秘密。經理如果不履行上述義務、執(zhí)行職務時違反了法律、行政法規(guī)或者公司章程的規(guī)定、給公司造成損害的、應當承擔賠償責任。5辦公室的職責辦公室在總經理的指導下處理公司的勞動人事關系、文件檔案的管理、行政管理與會議組織召開。對外聯洽和接待工作、處理業(yè)主投訴、為了建立物業(yè)管理的正常秩序、促使物業(yè)管理向有利于城市建設和國民經濟發(fā)展、有利于改善人民群眾居住和工作條件。我們著重介紹一下行政工作的要點。（1）政策指導物業(yè)管理的行政機關要把物業(yè)管理的政策交給廣大的人民群眾、包括物業(yè)業(yè)主、使用人、業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)、也包括地區(qū)街道、居委和相關部門。要把宣傳政策作為執(zhí)行政策的基礎條件、加強宣傳力度、通過各種形式普及物業(yè)管理的法律知識和相關的法律知識。要培訓業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的有關人員、使得大家學習物業(yè)管理法、懂得物業(yè)管理法、用好物業(yè)管理法。（2）行政立法根據國家法律規(guī)定的基本原則、根據國家關于房地產和物業(yè)管理方面的方針政策、針對物業(yè)管理中出現的新情況和遇到的新問題、擬訂和制定各種物業(yè)管理法規(guī)、政府規(guī)章和規(guī)范性文件、制度等。（3）協調服務對物業(yè)管理中出現的業(yè)主之間、業(yè)主與業(yè)主委員會之間、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間、業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)與各行政管理部門之間的關系進行協調、對物業(yè)管理業(yè)與房地產、建筑裝修、市政環(huán)保、金融等行業(yè)組織協調。同時、要提供各種服務、包括政策咨詢、人才交流、培養(yǎng)、信息溝通和有關房地產稅費、登記備案手續(xù)等方面。（4）執(zhí)法監(jiān)督行政管理要根據行政法規(guī)賦予的行政執(zhí)法職權進行行政執(zhí)法、接受業(yè)主和有關各方的投訴、對物業(yè)管理中出現的糾紛依法進行行政監(jiān)督管理和處理。（5）市場調控通過地價、房價、稅收、信貸、服務費用等經濟手段、來調節(jié)物業(yè)管理中經濟活動、扶助和培育物業(yè)管理市場、推動其健康規(guī)范發(fā)展。6財務部職責（1）財務部職責范圍1)認真執(zhí)行國家財經紀律和集團公司財會規(guī)章制度、維護國家、單位、投資人、債權人等各方面的合法權益。2)制定本公司財務會計方面的規(guī)章制度。3)編制本公司年度財務計劃、并對計劃執(zhí)行情況按季度進行分析和檢查。4)按月編制會計報表、及時準確地為總經理、投資者提供信息。5)按會計制度規(guī)定處理公司日常會計業(yè)務。6)發(fā)展同各金融機構的關系、積極籌措公司經營和發(fā)展所需資金。7)加強與稅務部門的聯系、合理、合法地計算、代扣并繳納本公司有關稅金。8)負責公司資金的管理、保障本公司資金安全高效地運作。9)參與本公司投資管理、重點管理資金投入和利潤回收。10)負責本公司的各項審計工作。11)完成總經理交辦的其他工作。（2）財務部經理崗位職責1)安排財務部人員的崗位分工、及時布置工作、檢查其完成情況、并適時予以指導。2)負責制訂公司財務管理與會計核算制度、報請上級主管部門批準后貫徹執(zhí)行。3)負責編制公司年度財務計劃、并組織實施和檢查。4)負責組織公司的會計核算、及時向集團財務部編報會計報表。5)在總經理領導下負責籌集并合理使用本公司的資金。6)參與重大經營和投資項目可行性研究論證、參加其商務談判和合同擬定。7)參加有關的經營管理會議、參與經營決策。8)負責處理好同企業(yè)內外各方面的財務關系、特別是同銀行、稅務、審計等部門的關系。9)組織會計人員學習業(yè)務技術、參與對會計人員的考核、參與研究會計人員的任用和調配。10)完成公司的各項審計工作。11)完成總經理交辦的其他事宜。（3）出納員崗位職責①按照現金管理制度和國家其他有關規(guī)定、負責現金收付和登記現金日記賬、負責現金的管理、做到日清月結、錢賬相符。②按照銀行核算的要求和結算紀律規(guī)定、負責銀行日記賬的登記和管理、負責銀行票據的簽發(fā)與保管、負責及時與銀行對賬、月終編制銀行存款余額調節(jié)表。③負責公司員工工資、獎金、各項津貼及勞保費用的發(fā)放。7.其它部門的職責房修部負責房屋維修養(yǎng)護、設備設施的維修養(yǎng)護、室內裝修的設備管理。產業(yè)部負責經營業(yè)務的開拓與發(fā)展、房產與租貨管理。保潔部負責環(huán)境衛(wèi)生監(jiān)督與管理。保安部負責安全保衛(wèi)與消防安全管理、道路與車輛的停放管理。培訓部負責培訓員工的工作、使員工全面掌握工作。后勤部負責員工的后勤工作與員工的福利。第二節(jié)業(yè)主代表大會與管理委員會業(yè)主委員會是指在物業(yè)管理區(qū)域內代表全體業(yè)主對物業(yè)實施自治管理組織是物業(yè)管理中的重要法律關系的主體。因此我們單獨用一節(jié)學習業(yè)主代表大會、業(yè)主委員會、管理委員會。一、業(yè)主代表大會一個物業(yè)管理區(qū)域內當業(yè)主人數較多時應當召開業(yè)主代表大會、代表成員由業(yè)主小組組成。（一）業(yè)主大會的召開住宅區(qū)已交付使用且入住率達到50％以上時、區(qū)住宅管理部門應會同開發(fā)建設單位及時召集第一次業(yè)主大會、選舉產生業(yè)主委員會、但已經入住業(yè)主中、有過半數以上股票權的業(yè)主決>定、可以推遲召開業(yè)主大會。業(yè)主大會由本住宅區(qū)的業(yè)主組成。業(yè)主大會必須有持有半數以上投票權的業(yè)主出席才能舉行。業(yè)主可以委托代理人出席業(yè)主大會、未滿18周歲的業(yè)主由其法定代理人出席。業(yè)主大會由管委會負責召集、并每年至少召開一次管委會負責在會議召開大會前將業(yè)主大會召開日期和內容送達每名業(yè)主。經10％以上的業(yè)主提議、管委會應于接到該項提議后十四天內就其所指明的目的召開業(yè)主大會。業(yè)主大會的決定、由出席會議的業(yè)主所投票數的過半數通過。投票方式為一房一票、一百平方米以上的非住宅房屋、每一百平方米的建筑面積為一票、一百平米以下的有房地產權證書的非住宅房屋每證一票。（二）業(yè)主大會行使下列職權1.選舉、罷免管委會的組成人員；2.監(jiān)督管委會的工作；3.聽取和審查管委會的工作報告；4.決定住宅區(qū)內關于業(yè)主利益的重大事項；5.修改業(yè)主公約；6.改變和撤銷管委會不適當的決定；7.批準管委會章程。二、管委會新建住宅小區(qū)綜合驗收合格后、由市建設委員會牽頭、有關主管部門參加、辦理交接手續(xù)、由所在區(qū)人民政府接受管理、市公共環(huán)境委員會監(jiān)督。住宅小區(qū)應當建立健全管委會。管委會是在街道辦事處領導和區(qū)房管局指導下、由住宅小區(qū)所在街道辦事處成員、區(qū)房地產部門、房屋所有人、住戶、居委會等代表組成、代表和維護住宅小區(qū)房屋所有人和住戶的合法權益。有條件的住宅小區(qū)可逐步建立業(yè)主委員會。（一）管委會的組成與任期1.管委會委員由業(yè)主大會在業(yè)主中選舉產生。管委會主任、副主任由管委會在其委員中選舉產生。管委會可聘請派出所、居民委員會等有關單位的人員擔任管委會委員。管委會委員的數額一般為十一至十七人、經業(yè)主大會決定可以適當增減、但最低不得少于五人。管委會委員應當由熱心公益事業(yè)、責任心強、有一定的組織能力和必要工作時間的人士擔任。管委會聘請執(zhí)行秘書一至二名、負責處理管委會日常事務。2.管委會每屆任期三年、管委會委員可以連選連任。管委會委員為兼職、管委會主任可以為專職。管委會會議由管委會主任根據工作需要召集、并應在會議召開七天前將會議通知書及有關材料送達每位委員。管委會召開會議時、可以邀請政府有關部門、居民委員會、物業(yè)管理公司等單位的人員和非業(yè)主使用人代表參加會議。（二）管理委員會的權利1.召集和主持業(yè)主大會；2.審議決定住宅維修基金和公用設施專用基金的使用；3.采取公開招標或其他方式、聘請物業(yè)管理公司對住宅區(qū)進行物業(yè)管理、并與其簽訂委托管理合同；4.審議物業(yè)管理公司制訂的對本住宅區(qū)的年度管理計劃、住宅區(qū)配套工程和重大的維修工程項目；5.審議住宅區(qū)物業(yè)管理服務費的收費標準；6.監(jiān)督物業(yè)管理公司對本住宅區(qū)的物業(yè)管理工作。前款第4.（三）管委會的義務1.根據房屋所有人和住戶的意見和要求、對物業(yè)管理企業(yè)的管理工作進行檢查和監(jiān)督；2.協助物業(yè)管理企業(yè)落實各項管理工作；3.接受住宅小區(qū)內房屋所有人和住戶的監(jiān)督；4.接受有關行政主管部門的監(jiān)督指導。5.管委會向業(yè)主大會負責并報告工作。（四）管委會章程管理委員會章程是管理委員會的行為準則。是保障管理委員會達到其管理目標的原則性文件。成立了管理委員會、必然要有一個章程。制定管理委員會章程、一般可以從以下幾個方面考慮：1.管理委員會成立的目的；2.管理委員會的宗旨；3.管理委員會的權利和義務；4.管理委員會成立的方法；5.管理委員會會議；6.管理委員會的任務；7.其它補充說明。根據這些原則、再考慮成立的管理委員會性質、物業(yè)管理公司所管轄的物業(yè)類型、第一業(yè)主、業(yè)主（或使用人）、物業(yè)管理公司三方之間的關系等具體情況、便可制定出相應的管理委員會章程。下面是××小區(qū)管理委員會章程。三、業(yè)主公約業(yè)主作為物業(yè)的所有權人、并不意味著可以隨心所欲地使用該物業(yè)。因為在一個物業(yè)管理的區(qū)域內、眾多業(yè)主不論是出于工作還是生活的目的使用物業(yè)、都需要有安全便利的環(huán)境條件。為了實行有效的管理、也必須建立人人知曉、共同遵守的物業(yè)使用行為規(guī)范、以妥善協調好各業(yè)主間相鄰關系。使物業(yè)得到科學、合理、安全、有效的使用。業(yè)主公約就是這種認識的產物。業(yè)主公約由市住宅主管部門統一制訂示范文本。業(yè)主大會可以根據本住宅區(qū)的實際情況進行修改補充、并報市住宅主管部門和區(qū)住宅管理部門備案。（一）業(yè)主公約的法律依據業(yè)主公約是指由業(yè)主承諾的、對全體業(yè)主具有約束力的有關物業(yè)使用、維護及其管理等方面的行為。其法律依據主要是：1.我國《民法通則》第83條規(guī)定：“不動產的相鄰各方、應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神、正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系。”2.建設部1989年第5號令《城市異產毗連房屋暫行規(guī)定》第5條規(guī)定：“所有人和使用人對房屋的使用和修繕、必須符合城市規(guī)劃、房地產管理、消防和環(huán)境保護等部門的要求、并應按照有利使用、共同協商、公平合理的原則、正確處理毗連關系。”第6條規(guī)定：“所有人和使用人對共有、共用的門廳、陽臺、屋面、樓道、廚房、廁所以及院落、上下水設施等、應共同合理使用并承擔相應的義務?！睒I(yè)主公約正是依據這些法律規(guī)定由全體業(yè)主共同約定、相互制約、共同遵守的有關物業(yè)使用、維修和其他管理服務活動的行為準則、是實行自治管理的重要表現形式。（二）業(yè)主公約的特點1.公約主體是全體業(yè)主。在我國、盡管各地區(qū)在業(yè)主公約制定方式和產生效力等方面有所不同、但訂約人必須是業(yè)主或代表全體業(yè)主的權益主體——業(yè)主（代表）大會。2.公約客體是物業(yè)使用、維修和其他管理等方面的行為、是基于物權而派生的客觀行為、即可以做什么、不可以做什么、應該怎樣做等。3.公約內容是有關物業(yè)使用、維護與管理等方面的權利、義務的規(guī)定、其中既有法律規(guī)范的內容、也有社會公共道德的內容。4.公約是經業(yè)主簽約或業(yè)主大會審議通過而生效、對物業(yè)管理區(qū)域范圍內的全體業(yè)主和非業(yè)主使用人都具有約束力。5.公約的立足點是訂約主體的自我意識與行為的把握。根據上述特點、可以看出、業(yè)主公約的實質是在合法前提下、以民事約定形式對業(yè)主與非業(yè)主使用人行為的一種自律性的約束機制。通過這種約束機制、使業(yè)主和非業(yè)主使用人在社會公德與法律規(guī)范等方面對自己的行為實現自我控制和約束。當業(yè)主或非業(yè)主使用人違反合約時、應承擔違約的相應的民事責任。必要時、業(yè)主委員會或者相關業(yè)主、非業(yè)主使用人可依據公約、對違約人提起民事訴訟。（三）業(yè)主公約訂立的原則1.合法性原則。業(yè)主公約的內容應當符合法律、法規(guī)、政策有關規(guī)定和土地使用權出讓合同的規(guī)定、不得相抵觸。2.整體性原則。業(yè)主公約的訂立應當在全體業(yè)主自愿和充分協商的基礎上進行、當個別意見難以統一的情況下、應當以全體業(yè)主的整體利益為目標、個人服從全體、少數服從多數。3.民主性原則。業(yè)主公約的訂立應當采取民主管理的形式、即通過業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的形式、反映全體業(yè)主或大多數業(yè)主的利益和要求。（四）業(yè)主公約的內容業(yè)主公約一般由政府行政主管部門統一制訂示范文本。業(yè)主大會可以根據本物業(yè)區(qū)域的實際情況進行修改補充、經業(yè)主簽約或業(yè)主(代表)大會通過后上報行政主管部門備案。以深圳市為例、按其《深圳經濟特區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》中規(guī)定、業(yè)主公約應當包括下列內容：1.住宅區(qū)名稱、地點、面積及戶數；2.公共場所及公用設施狀況；3.業(yè)主大會的召集程序及決定住宅區(qū)重大事項的方式；4.業(yè)主使用其住宅和住宅區(qū)內公共場所及公用設施的權益；5.業(yè)主參與住宅區(qū)物業(yè)管理的權利；6.業(yè)主對管委會及物業(yè)管理公司的監(jiān)督權；7.住宅區(qū)物業(yè)各項維修、養(yǎng)護和管理費用的繳交；8.業(yè)主在本住宅區(qū)內應遵守的行為準則；9.違反業(yè)主公約的責任；10.其他有關事項。第三節(jié)物業(yè)管理公司管理運作機制范例精解范例一××小區(qū)業(yè)主管理委員會章程第一章總則第一條××小區(qū)業(yè)主管理委員會（以下簡稱管委會）是住宅區(qū)內房屋業(yè)主（含房屋使用人）為了加強住宅區(qū)管理、自愿成立的組織、依據本章程開展活動并行使權利和義務。第二條管委會的宗旨是：支持、配合、監(jiān)督管理部門搞好住宅區(qū)管理；代表業(yè)主的利益、維護業(yè)主的合法權益、開展各種有益于居民身心健康的活動、建設文明住宅區(qū)。第三條××住宅小區(qū)住宅區(qū)的房屋業(yè)主均屬管委會會員、有履行會章的權利和義務、并從政治、經濟等方面給予管委會支持和幫助。第四條管委會是由會員推選的常設組織、是業(yè)主表達愿望和意志的代表、負有對外聯系和組織業(yè)主的責任。第二章組織機構第五條首屆管委會由物業(yè)管理公司出面組織、管委會委員由會員代表大會選舉產生。多層樓宇以每一樓梯口為單位推選出代表一名、高層樓宇每10～15戶推選代表一名。管委會委員候選人從代表中推選。第六條管委會由7～11人組成、設會長一名、副會長1—2名、執(zhí)行秘書一名。執(zhí)行秘書協助會長工作、并負責決議的執(zhí)行。執(zhí)行秘書由物業(yè)管理公司人員擔任。第七條當選的委員須有代表半數以上的贊同。管委會每屆任期兩年、委員可連選連任。管委會委員任職期間、委員缺額應及時補選。第八條會員代表大會每年開會一次、特殊情況可隨時召開。代表大會的主要任務是：一、聽取會員的意見或建議；二、研究決定涉及業(yè)主利益的重大