國(guó)內(nèi)標(biāo)桿地產(chǎn)集團(tuán)-地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)-啟動(dòng)會(huì)成果物課件

東原物業(yè)項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)模板（東原炒油場(chǎng)項(xiàng)目）2013年9月30日啟動(dòng)會(huì)物業(yè)資料提交內(nèi)容1、周邊項(xiàng)目調(diào)研2、項(xiàng)目物業(yè)管理初步方案3、項(xiàng)目物業(yè)用房配置標(biāo)準(zhǔn)（和地產(chǎn)達(dá)成一致意見）4、項(xiàng)目物業(yè)前期建議（和地產(chǎn)溝通達(dá)成一致意見）5、項(xiàng)目物管費(fèi)測(cè)算（營(yíng)銷溝通達(dá)成一致意見）周邊樓盤市調(diào)表項(xiàng)目名稱區(qū)域物業(yè)形態(tài)體量物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)高層住宅洋房商業(yè)別墅車庫南山郡南岸區(qū)高層+別墅45.16萬方2.8

4

協(xié)信星瀾匯二期巴南區(qū)小高層+洋房+疊拼+商業(yè)

22.853100融創(chuàng)-茶園麓山南岸區(qū)別墅+花園洋房39.44萬方2.7

3.5

山與城南岸區(qū)別墅29.59萬方

3.5

萬科·悅灣南岸區(qū)別墅+洋房42.99萬方

3

4.2

招商·長(zhǎng)嘉匯南岸區(qū)高層+別墅186.45萬方4.4

5.7

遠(yuǎn)洋高爾夫巴南區(qū)

1.82.8

3.2

炒油場(chǎng)

融僑五期

33.510；集中商業(yè)206

1、項(xiàng)目管理方案1、按照前期設(shè)計(jì)輸出，該項(xiàng)目住宅部分采用一個(gè)區(qū)域全封閉式管理，商業(yè)開放式管理方式；2、按照前期招投標(biāo)服務(wù)承諾開展工作；3、其中商業(yè)停車位和住宅停車位混合使用，后期必須人為分隔，達(dá)到管理效果。2、物業(yè)用房設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)和要求1、該項(xiàng)目計(jì)容總建筑面積1648905平方米，總體的物業(yè)用房按千分之三最低配置494.4㎡。2、正式物業(yè)用房按照法規(guī)必須達(dá)到采光通風(fēng)等條件，永久的員工宿舍滿足污水自然流向排放、員工食堂和宿舍設(shè)置天然氣接口，食堂油煙必須滿足高空排放。3、客戶中心位置相對(duì)便利，確保自然通風(fēng)采光，盡量安排在小區(qū)外等要求，客服中心必須保證隨著第一次交房前15日裝修完成后移交物業(yè)。一期物業(yè)用房選址意向圖例說明物業(yè)用房在經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)面積494.4㎡，符合物業(yè)用房配比，但在對(duì)物業(yè)用房選址面積僅399.08㎡，需要明確增補(bǔ)在什么位置。3、前期物業(yè)建議——產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)3、物業(yè)前期建議A、小區(qū)出入口與臨街層高差29米，采用無障礙景觀電梯做主要出入通道。難點(diǎn)：上班早高峰相當(dāng)擁擠，增加物業(yè)運(yùn)行成本4600元/月，分?jǐn)傊磷≌?jì)容面積0.04元/㎡。電梯故障時(shí),停電時(shí)給業(yè)主帶來嚴(yán)重不便。實(shí)現(xiàn)思路：1、

配置電梯選用運(yùn)送能力較大的，早高峰時(shí)期，四臺(tái)電梯同時(shí)為小區(qū)業(yè)主服務(wù)，不經(jīng)停商業(yè)樓層。2、在核算物管費(fèi)成本納入，運(yùn)行費(fèi)、維保費(fèi)、年檢費(fèi)進(jìn)行合理分?jǐn)偨o商家及業(yè)主。3、在景觀電梯就近的商業(yè)消防樓梯通向小區(qū)，安裝門禁和攝像頭及報(bào)警器，只有通過刷卡開啟或者斷電時(shí)自然打開。管理重點(diǎn)、難點(diǎn)2、湖濱公園管理：使用

小區(qū)專屬

優(yōu)點(diǎn)：封閉端頭后小區(qū)私密性進(jìn)一步提升，使業(yè)主有尊崇感。

難點(diǎn)：①封閉端頭將紅線外面積圈入，存在合法性的問題。一旦土

地管理方收回，向公眾開放后業(yè)主感知差。②封閉端頭后綠化養(yǎng)護(hù)、清潔養(yǎng)護(hù)等工作由物業(yè)承擔(dān)，紅

線外綠化養(yǎng)護(hù)等相關(guān)費(fèi)用無法進(jìn)入物管費(fèi)成本。

向公眾開放

利弊點(diǎn)相反。3、物業(yè)前期建議B、商業(yè)電梯的運(yùn)行：商業(yè)可收物業(yè)費(fèi)面積約25000㎡，共有商業(yè)電梯10臺(tái)，每月分?jǐn)偰隀z費(fèi)，每月維保費(fèi)、每月運(yùn)行電費(fèi)。以現(xiàn)有同類型業(yè)態(tài)的經(jīng)驗(yàn)值約0.85元/㎡。優(yōu)點(diǎn)：方便直接乘梯到達(dá)各商業(yè)樓層缺點(diǎn)：商家所承擔(dān)費(fèi)用高于一般底商建議：在物業(yè)經(jīng)營(yíng)收費(fèi)測(cè)算充分考慮，銷售時(shí)適當(dāng)宣傳。3、物業(yè)前期建議C、對(duì)業(yè)主采光井改造，挑高加層的施工管理：

銷售策略都是為了大贈(zèng)送，造成超過90%的戶型都需要改造加層。都屬于業(yè)主與其他公司簽訂補(bǔ)充協(xié)議完成，往往對(duì)加層的施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)較含糊，會(huì)造成業(yè)主接房期望值很高，與接房實(shí)際不符時(shí)業(yè)主共性投訴。

建議：在與業(yè)主簽訂補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容，對(duì)工程施工質(zhì)量的交付于地產(chǎn)公司委托改造加層的施工質(zhì)量同步，同時(shí)嚴(yán)格進(jìn)行驗(yàn)收監(jiān)管。

D、首層、二層的贈(zèng)送地下室，由于排水標(biāo)高不能自然排放至生化池處理。給業(yè)主改造為衛(wèi)生間受限制。

管理難點(diǎn)：贈(zèng)送地下室大空間，不能滿足設(shè)置衛(wèi)生間業(yè)主個(gè)性化需求。業(yè)主強(qiáng)行設(shè)置衛(wèi)生間，污水直接排放至車庫水篦子排水溝，直接影響車庫環(huán)境。

解決思路：地下室排水按提排將相應(yīng)管道安裝到位，業(yè)主自行安裝排水設(shè)備。

其次物業(yè)工作人員在業(yè)主裝修及入住加強(qiáng)管理、引導(dǎo)。3、物業(yè)前期建議3、物業(yè)前期建議

E、通向小區(qū)的景觀電梯鋼構(gòu)玻璃易臟，難清洗該鋼構(gòu)玻璃高度20多米，建議做隱蔽式掛鉤，確保清洗作業(yè)時(shí)的安全繩可靠牢固。玻璃棚面3、物業(yè)前期建議

F、建筑垃圾和生活垃圾堆放點(diǎn)規(guī)劃生活垃圾堆放點(diǎn)臨時(shí)裝修垃圾堆放點(diǎn)由于東原·桐麓項(xiàng)目為清水交房，后期裝修期間的裝修垃圾堆放點(diǎn)需要提前考慮，避免最后放置在車庫內(nèi)，影響業(yè)主車庫使用及造成對(duì)車庫配套設(shè)施的損壞。物業(yè)公司建議在靠近生活垃圾堆放點(diǎn)的位置平場(chǎng)100平米左右的位置設(shè)置臨時(shí)裝修垃圾堆放點(diǎn)。物業(yè)建議：4、項(xiàng)目物業(yè)管理費(fèi)用初測(cè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理費(fèi)用測(cè)算明細(xì)：

項(xiàng)目建筑面積管理費(fèi)入住率月管理費(fèi)（元）（平方米）（元/平方米）1洋房72872.722.8100%2040442公寓30119.82.2662643商業(yè)2606082084804車位服務(wù)費(fèi)1135100113500收入合計(jì)592287成本合計(jì)590003利