26圖看懂土地出讓新特征

內(nèi)容目錄特征1：自2021年至今，受地產(chǎn)行業(yè)整體下行影響，全國土地成交總額同比跌幅持續(xù)擴大，市場化拿地占比下降 特征2：土地集中出讓節(jié)奏導(dǎo)致不同省份土地成交總額同比變動波動較大，部分城市加碼供應(yīng)優(yōu)質(zhì)地塊以期刺激土地出讓 特征3：國內(nèi)以住宅用地高價出讓補貼工業(yè)用地廉價出讓的模式可能在日益強化 12特征4：TOP10城市土地出讓集中度近年整體呈上升趨勢，城市分化呈加劇趨勢 13特征5：國企拿地占比自2021年至今明顯提升，但2023年1-5月多數(shù)省份國企拿地占比均有所回落 14風(fēng)險提示 16圖表目錄圖14圖2：自2021年至今，全國土地成交總額同比下降幅度持續(xù)擴大 5圖3：2023年1-5月，全國土地成交面積同比增速由正轉(zhuǎn)負 5圖4：自2022年至今，市場化程度較高的“招拍掛”出讓在土地成交總額中的占比有所下降.............................................................................................................................................6圖5：各省“招拍掛”土地成交總額時間序列 7圖6：各省“招拍掛”土地成交總額時間序列（續(xù)1） 7圖7：各省“招拍掛”土地成交總額時間序列（續(xù)2） 7圖8：2023年1-5月，上海、天津、云南等地土地成交總額同比增長較為明顯 8圖9：各省“招拍掛”土地成交面積時間序列 9圖10：各省“招拍掛”土地成交面積時間序列（續(xù)1） 9圖11：各省“招拍掛”土地成交面積時間序列（續(xù)2） 10圖12：2023年1-5月，云南、新疆等地土地成交面積增長較多 10圖13：各省“招拍掛”土地成交均價時間序列 10圖14：各省“招拍掛”土地成交均價時間序列（續(xù)1） 圖15：各省“招拍掛”土地成交均價時間序列（續(xù)2） 圖16：2023年1-5月，各省土地成交均價大多有所上漲 圖17：目前，國內(nèi)仍高度依賴住宅用地高價出讓補貼工礦倉儲用地廉價出讓，進而發(fā)展園區(qū)工業(yè)化的路徑 圖18：2023年1-5月，頭部城市土地出讓集中度已接近2016年峰值 13圖19：2022年，國企拿地占比已達到近年峰值 14圖20：2023年1-5月，多數(shù)省份國企拿地占比較2022年全年水平有所下降 15圖21：各省與發(fā)債城投存在股權(quán)關(guān)系的主體拿地占比情況 15圖22：各省與發(fā)債城投存在股權(quán)關(guān)系的主體拿地占比情況（續(xù)1） 16圖23：各省與發(fā)債城投存在股權(quán)關(guān)系的主體拿地占比情況（續(xù)2） 16表1：2023年1-5月“招拍掛”出讓土地成交總額同比跌幅進一步擴大 6表2：與日本相比，我國通過住宅用地高價出讓彌補工業(yè)用地廉價出讓的路徑較為明顯 12表3：近年“招拍掛”土地出讓TOP10城市相對較為穩(wěn)定 1320%100萬402018年3%圖1：與財政部口徑土地出讓收入相比，中國土地市場網(wǎng)披露的土地出讓數(shù)據(jù)偏離度較低（億0

（）偏離度右）

10%5%0%-5%-10%2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年資料來源：財政部，中國土地市場網(wǎng)，所特征1：自2021年至今，受地產(chǎn)行業(yè)整體下行影響，全國土地成交總額同比跌幅持續(xù)擴大，市場化拿地占比下降202120202022201620219202120231-51%20%+7%+12%圖2：自2021年至今，全國土地成交總額同比下降幅度持續(xù)擴大（億201502015

土地成總額億元） 同比增（右

50%40%30%20%10%0%-10%-20%20231-5202220231-5202220172016年 年 年20172016

年 年

年 年 月年資料來源：中國土地市場網(wǎng)，所圖3：2023年1-5月，全國土地成交面積同比增速由正轉(zhuǎn)負（萬

土地成面積萬㎡） 同比增（右

20%15%10%5%0%20231-5202220231-5202220192018201720162015年 年 年 年 20192018201720162015

年 年 年 月年資料來源：中國土地市場網(wǎng)，所2022年1-52002察部關(guān)于嚴格實行經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的通知》（[]5號202287%90%以上。1https://www.go/gongbao/content/2003/content_62647.htm圖4：自2022年至今，市場化程度較高的“招拍掛”出讓在土地成交總額中的占比有所下降（億0

掛牌出讓 拍賣出讓招標(biāo)出讓 其他“招拍掛”成交總額占比（右）

20231-5202220231-52022201720162015年 年 年201720162015

年 年

年 年 月年資料來源：中國土地市場網(wǎng)，所3年-5228.073%27.122706/22%2106/20227.6025%5.7120231-5464400.9%39723萬22.6%，22023年1-527%。表1：2023年1-5月“招拍掛”出讓土地成交總額同比跌幅進一步擴大年份“招拍掛”成交面積（萬㎡）同比增速“招拍掛”成交總額（億元）同比增速“招拍掛”成交均價（元/㎡）同比增速2015年189400-26813-1416-2016年183072-3%3350025%183029%2017年20312711%4942548%243333%2018年23821817%5688115%2388-2%2019年2596209%6562315%25286%2020年2829509%7736118%27348%2021年280712-1%75970-2%2706-1%2022年271208-3%57124-25%2106-22%2023年1-5月75215-18%11714-27%1557-11%資料來源：中國土地市場網(wǎng)，所特征2：土地集中出讓節(jié)奏導(dǎo)致不同省份土地成交總額同比變動波動較大，部分城市加碼供應(yīng)優(yōu)質(zhì)地塊以期刺激土地出讓年1-520231-57330%6省“招45%70%。2/sj/zxfb/202306/t20230615_1940629.html14000（億元）“招拍掛”成交總額“招拍掛”成交總額同比增速（右）14000（億元）“招拍掛”成交總額“招拍掛”成交總額同比增速（右）120000100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%-100%江蘇浙江山東廣東四川上海安徽湖南湖北福建資料來源：中國土地市場網(wǎng)，所14000（億元）“招拍掛”成交總額“招拍掛”成交總額同比增速（右）1200014000（億元）“招拍掛”成交總額“招拍掛”成交總額同比增速（右）120000100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%-100%河南江西陜西北京河北貴州重慶廣西山西遼寧資料來源：中國土地市場網(wǎng)，所14000（億元）“招拍掛”成交總額“招拍掛”成交總額同比增速（右）1200014000（億元）“招拍掛”成交總額“招拍掛”成交總額同比增速（右）120000100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%-100%云南天津新疆內(nèi)蒙古海南吉林甘肅黑龍江寧夏青海兵團資料來源：中國土地市場網(wǎng)，所圖8：2023年1-5月，上海、天津、云南等地土地成交總額同比增長較為明顯（億0

2023年1-5月成交總額 同比增（右）

200%150%100%50%0%-50%-100%江 古資料來源：中國土地市場網(wǎng)，所結(jié)合各省土地成交面積、土地成交均價看，下列代表省份土地成交總額增長較為明顯的主要原因可能是：6202341-5品住宅銷售價格指數(shù)同比增長4.4%，31-58%、190%。2022年401596202220232531241-531%103%41%。1-517649%26220231-59%34%額同比增速。而下列代表省份土地成交總額下降較為明顯的主要原因可能是：1-539%、25%15-20另一方面土地出讓不暢進一步削弱了廣西國企的現(xiàn)金流健康，當(dāng)?shù)貒笳急冉谟兴陆悼赡芘c國企愈加重視債務(wù)風(fēng)險管控、托底土地出讓市3/sj/zxfb/202306/t20230615_1940622.html4/20230228/c645177911.shtml場的能力有所下降亦有所關(guān)聯(lián)。2年52023551-547935300億元。30000（萬㎡）90%“招拍掛”成交面積30000（萬㎡）90%“招拍掛”成交面積“招拍掛”成交面積同比增速（右）2500020000150001000070%50%30%10%-10%5000 -50%0 -70%江蘇山東安徽湖北四川河南浙江河北江西新疆資料來源：中國土地市場網(wǎng)，所30000（萬㎡）90%“招拍掛”成交面積“招拍掛”成交面積同比增速（右）2500030000（萬㎡）90%“招拍掛”成交面積“招拍掛”成交面積同比增速（右）2500020000150001000070%50%30%10%-10%5000 -50%0 -70%貴州內(nèi)蒙古湖南廣西廣東陜西福建山西云南甘肅資料來源：中國土地市場網(wǎng)，所7000（萬㎡）90%“招拍掛”成交面積“招拍掛”成交面積同比增速（右）60007000（萬㎡）90%“招拍掛”成交面積“招拍掛”成交面積同比增速（右）600050004000300070%50%30%10%-10%20000-30%-50%-70%重慶遼寧兵團吉林寧夏黑龍江上海天津青海海南北京資料來源：中國土地市場網(wǎng)，所圖12：2023年1-5月，云南、新疆等地土地成交面積增長較多（萬0

2023年1-5月成交面積 同比增（右）江古

60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%資料來源：中國土地市場網(wǎng)，所4000035000“招拍掛”成交均價（元/4000035000“招拍掛”成交均價（元/㎡）“招拍掛”成交均價同比增速（右）80%60%30000 40%25000 20000 15000 10000 5000 0 北京上海浙江廣東江蘇天津福建海南陜西湖南資料來源：中國土地市場網(wǎng)，所400035003000“招拍掛”成交均價（元/㎡）400035003000“招拍掛”成交均價（元/㎡）“招拍掛”成交均價同比增速（右）80%60%40%2500 20%2000 0%1500 -20%1000 -40%500 -60%0 -80%四川重慶山東江西湖北河南安徽河北遼寧貴州資料來源：中國土地市場網(wǎng)，所400080%“招拍掛成交400080%“招拍掛成交價（元/㎡） “招拍”成均價比增（）3500 60%3000 2500 2000 1500 1000 500 0 山西云南青海廣西吉林黑龍江甘肅寧夏新疆內(nèi)蒙古兵團資料來源：中國土地市場網(wǎng)，所圖16：2023年1-5月，各省土地成交均價大多有所上漲（元/0

2023年1-5月成交均價 同比增（右）上天吉寧陜河海黑福遼貴安云山江河廣內(nèi)湖四山兵廣北江甘新重浙湖青海津林夏西北南龍建寧州徽南東蘇南東蒙南川西團西京西肅疆慶江北海

200%150%100%50%0%-50%-100%江 古資料來源：中國土地市場網(wǎng)，所特征3：國內(nèi)以住宅用地高價出讓補貼工業(yè)用地廉價出讓的模式可能在日益強化201-57598元/2720元/340元/36%表2：與日本相比，我國通過住宅用地高價出讓彌補工業(yè)用地廉價出讓的路徑較為明顯城市 上海 東京城市 上海 東京18961 33416 17196 18743 19832 18458住宅用地價格（人民幣元18961 33416 17196 18743 19832 18458住宅用地價格（人民幣元/平方米）商業(yè)用地價格（人民幣元/平方米）

28674 29200 36198 89800 101263 982651186 13765 14874 139811186 13765 14874 1398113471353工業(yè)用地價格（人民幣元/平方米）住宅用地價格住宅用地價格工業(yè)用地價格商業(yè)用地價格工業(yè)用地價格14.021.224.821.714.57.0數(shù)據(jù)來源：《從“網(wǎng)紅城市”看城投基本面研究》，所（元/㎡）（元/㎡）0“招拍掛”成交均價對應(yīng)成交均價/住宅用地“招拍掛”成交均價（右）80%70%60%50%40%30%20%10%0%住宅用地商服用地工礦倉儲用地資料來源：中國土地市場網(wǎng)，所特征4：TOP10城市土地出讓集中度近年整體呈上升趨勢，城市分化呈加劇趨勢TOP102016-2018201634%201825.6%，TOP3058%下48%2019TOP30城市20231-5月，TOP10、TOP30城市土6t。圖18：2023年1-5月，頭部城市土地出讓集中度已接近2016年峰值

成交總額TOP10城市集中度 成交總額TOP30城集中度201720162015年 年 年201720162015

年 年 年

年 月年資料來源：中國土地市場網(wǎng)，所表3：近年“招拍掛”土地出讓TOP10城市相對較為穩(wěn)定成交總額 成交總額 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年年度排名 1-5月北京市 蘇州市 北京市 杭州市 杭州市 上海市 上海市 上海市 杭州市上海市 上海市 杭州市 北京市 上海市 杭州市 北京市 杭州市 上海市廣州市 南京市 蘇州市 上海市 蘇州市 廣州市 南京市 北京市 廣州市南京市 合肥市 南京市 武漢市 武漢市 南京市 廣州市 成都市 西安市蘇州市 杭州市 上海市 鄭州市 北京市 寧波市 蘇州市 廣州市 南京市武漢市 鄭州市 成都市 廣州市 南京市 蘇州市 杭州市 蘇州市 北京市成都市 深圳市 廣州市 蘇州市 廣州市 北京市 武漢市 南京市 成都市鄭州市 北京市 鄭州市 濟南市 寧波市 成都市 成都市 武漢市 合肥市杭州市 寧波市 武漢市 南京市 鄭州市 武漢市 南通市 西安市 蘇州市南通市 武漢市 濟南市 成都市 成都市 福州市 金華市 寧波市 長沙市資料來源：中國土地市場網(wǎng)，所特征5：國企拿地占比自2021年至今明顯提升，但2023年1-5月多數(shù)省份國企拿地占比有所回落52021108818.5億元同比降21.6在此背下地方府過安排身實控制方國企202235%54%19pct20231-554%38%2021財預(yù)[2022]126號圖19：2022年，國企拿地占比已達到近年峰值住宅用地成交總額住宅用地國企拿地占比（右）住宅用地成交總額住宅用地國企拿地占比（右）201820172016201502018201720162015

20231-520222021202020231-5202220212020年 年 年

年 年 年

年 月年資料來源：中國土地市場網(wǎng)，所注：此處國企不包括央企，僅指代地方國企，下同2022470%660%20231-56特別是吉林、寧夏2省上升尤為明顯。5本文通過導(dǎo)出拿地主體的實際控制人及實際控制路徑，逐一判斷了近40萬個拿地主體是否屬于國企，以及是否與發(fā)債城投存在上下級股權(quán)關(guān)系。6HYPERLINK"/zhengceguizhang/