房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析及預(yù)警初探

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析及預(yù)警初探【摘要】本文以房地產(chǎn)企業(yè)為例,對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)警分析,早期預(yù)測(cè)投資者無(wú)力償還債務(wù)的可能性和企業(yè)破產(chǎn)的臨界值。

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)尚屬一個(gè)新興行業(yè),起步于上世紀(jì)80年代中期,僅有20年的歷史,具有很大的發(fā)展?jié)摿?是一個(gè)成長(zhǎng)性很高的行業(yè)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的2003年和2004年的房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù)均在2002年之上。2004年,全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)完成投資萬(wàn)億元,比2003年增長(zhǎng)%。盡管房?jī)r(jià)上漲增加了普通購(gòu)房者的負(fù)擔(dān),但旺盛的購(gòu)房需求和經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展依然是房地產(chǎn)行業(yè)景氣的主要支撐。國(guó)內(nèi)有學(xué)者指出,未來(lái)五年,全國(guó)整體房?jī)r(jià)仍會(huì)維持在較高位運(yùn)行。這主要是因?yàn)橹袊?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)將會(huì)在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)存在,住房供給偏緊,旺盛的需求仍使供求不平衡。未來(lái)某些房?jī)r(jià)上漲較快的大城市將會(huì)帶動(dòng)地區(qū)及全國(guó)房?jī)r(jià)的上漲。

在全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的同時(shí),房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)也逐漸顯現(xiàn),引起了專(zhuān)家學(xué)者的關(guān)注。中國(guó)指數(shù)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜在中國(guó)經(jīng)濟(jì)前瞻論壇上指出,“十五”期間我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)出四方面的問(wèn)題:資金來(lái)源相對(duì)單一,銀行風(fēng)險(xiǎn)大;房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快,價(jià)格和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)偏高;城市開(kāi)發(fā)過(guò)快,土地成本升高;粗式開(kāi)放經(jīng)營(yíng),耗能過(guò)大。

深萬(wàn)科、金融街、深振業(yè)等30家房地產(chǎn)行業(yè)上市公司近5年來(lái)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展?fàn)顩r表明,房地產(chǎn)行業(yè)近年來(lái)資產(chǎn)規(guī)模和主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)較快,發(fā)展迅速,期間費(fèi)用占主營(yíng)業(yè)務(wù)收入百分比逐年下降,經(jīng)營(yíng)管理逐步由粗放型向集約型轉(zhuǎn)變。但同時(shí),主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率呈現(xiàn)出下降趨勢(shì),存貨周轉(zhuǎn)率也放緩,反映出房地產(chǎn)行業(yè)在快速發(fā)展的同時(shí),一些經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也正逐步顯現(xiàn)。5年來(lái),30家房地產(chǎn)上市公司總資產(chǎn)由540億發(fā)展到841億,增長(zhǎng)了%。其中,存貨凈額由264億增長(zhǎng)到了442億,增長(zhǎng)了%。主營(yíng)業(yè)務(wù)收入由141億增長(zhǎng)到274億,增長(zhǎng)了%。資產(chǎn)負(fù)債率2001年最低,為%,2002最高為%,并呈上升趨勢(shì)。反映營(yíng)運(yùn)能力的存貨周轉(zhuǎn)率,從1998年的最低次上升到2001年的最高次,2002年有所下降為次。

房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn),概括起來(lái)主要包括政治風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等,這一風(fēng)險(xiǎn)分類(lèi),雖便于描述,但給定量分析帶來(lái)了一定困難。有的學(xué)者把房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)劃分為商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),則便于在風(fēng)險(xiǎn)分析中做到定性定量相結(jié)合,靜態(tài)動(dòng)態(tài)相補(bǔ)充。

在企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)研究分析中,早期的風(fēng)險(xiǎn)測(cè)度方法主要考慮投資者無(wú)力償還債務(wù)的可能性,因此風(fēng)險(xiǎn)測(cè)量師從財(cái)務(wù)可行性模型出發(fā)。隨著資金時(shí)間價(jià)值日益受到重視,總投資內(nèi)部收益率和股本內(nèi)部收益率成了風(fēng)險(xiǎn)分析重點(diǎn),從而開(kāi)始對(duì)內(nèi)部收益率的各因子加以細(xì)分,出現(xiàn)了敏感性分析。但這些模型和分析方法,都只是分離地給出各個(gè)指標(biāo),沒(méi)能為決策者提供一個(gè)判斷標(biāo)準(zhǔn)和預(yù)警信息。為進(jìn)一步深入研究分析房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)并做出及時(shí)預(yù)警,本文擬從定量分析的角度,探索運(yùn)用Z模型風(fēng)險(xiǎn)分析法,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析及預(yù)警進(jìn)行初步嘗試。

Z模型最早是由美國(guó)學(xué)者Altman于20世紀(jì)60年代中期提出,用以計(jì)量企業(yè)破產(chǎn)的可能性,在實(shí)際運(yùn)用中,模型得到了逐步補(bǔ)充完善。其分析模型如下:

Z=++++

式中,Z=判別函數(shù)值,X1=營(yíng)運(yùn)資金/資產(chǎn)總額,X2=留存收益/資產(chǎn)總額,X3=息稅前利潤(rùn)/資產(chǎn)總額,X4=股東權(quán)益賬面價(jià)值總額/負(fù)債賬面價(jià)值總額,X5=銷(xiāo)售收入/資產(chǎn)總額

企業(yè)破產(chǎn)臨界值:

(1)Z時(shí),企業(yè)處于破產(chǎn)的“危險(xiǎn)地帶”;

(2)Z時(shí),企業(yè)處于破產(chǎn)的“灰色地帶”;

(3)Z時(shí),企業(yè)財(cái)務(wù)狀況良好。

考慮到企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)源于權(quán)責(zé)發(fā)生制原則,可能不能真實(shí)反映企業(yè)現(xiàn)實(shí)的財(cái)務(wù)質(zhì)量,模型在實(shí)際運(yùn)用中增加了兩個(gè)有關(guān)現(xiàn)金流量分析的指標(biāo):

(1)現(xiàn)金盈利質(zhì)量率。

現(xiàn)金盈利質(zhì)量率=現(xiàn)金盈利值/凈利潤(rùn)。其中,現(xiàn)金盈利值是根據(jù)現(xiàn)金流量表提供的財(cái)務(wù)信息計(jì)算出來(lái)的企業(yè)現(xiàn)金凈收益。計(jì)算公式為:現(xiàn)金盈利值=經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量+分得股利和利潤(rùn)收現(xiàn)+債券利息收現(xiàn)+處置長(zhǎng)期資產(chǎn)收現(xiàn)一利息及籌資費(fèi)用付現(xiàn)。

(2)現(xiàn)金增值質(zhì)量率。

現(xiàn)金增值質(zhì)量率=現(xiàn)金增加值/留存收益。其中,現(xiàn)金增加值是企業(yè)支付了各項(xiàng)現(xiàn)金分配后的留存現(xiàn)金收益。計(jì)算公式為:現(xiàn)金增加值=現(xiàn)金盈利值一分配股利付現(xiàn)。

由于上述分析模型沒(méi)有把行業(yè)因素考慮進(jìn)來(lái),本文增加了對(duì)企業(yè)償債能力的分析,使其更適合房地產(chǎn)企業(yè)特色。

本文第二部分根據(jù)萬(wàn)科公司與行業(yè)財(cái)務(wù)效益狀況指標(biāo),資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)狀況指標(biāo)等進(jìn)行比較,分析萬(wàn)科公司經(jīng)營(yíng)狀況;第三部分測(cè)算萬(wàn)科公司Z指數(shù)值,與指標(biāo)的臨界值比較得出警情結(jié)論,并與行業(yè)Z值比較,進(jìn)行行業(yè)分析;第四部分對(duì)警度進(jìn)行分析評(píng)價(jià),并采取措施排警。

二、基本財(cái)務(wù)指標(biāo)分析

2002年萬(wàn)科股份的各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)與市場(chǎng)比較為:

與同業(yè)相比,萬(wàn)科公司償債能力較強(qiáng),負(fù)債比例較小,且短期負(fù)債比率大于長(zhǎng)期負(fù)債比率;資產(chǎn)增長(zhǎng)高于同業(yè)平均,尤其是凈利潤(rùn)的增長(zhǎng),說(shuō)明公司在不斷發(fā)展、壯大;企業(yè)總杠桿低于同業(yè)平均,股價(jià)受銷(xiāo)售變動(dòng)影響也小;其應(yīng)收、應(yīng)付、存貨、資產(chǎn)及現(xiàn)金等價(jià)物周轉(zhuǎn)率高于同業(yè)平均。但是,其盈利能力要低于同業(yè)。

三、Z模型分析

根據(jù)Z模型的公式,算得萬(wàn)科公司2002年的Z指數(shù)指標(biāo)為:

但是,行業(yè)平均值,即處于破產(chǎn)的危險(xiǎn)地帶。由此對(duì)比可見(jiàn),房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)警情已經(jīng)很?chē)?yán)重,風(fēng)險(xiǎn)很大,就連位居第一的萬(wàn)科公司也亮起了黃燈。

四、警度分析及排警措施

萬(wàn)科公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)雖然比起行業(yè)平均