功能定位報告課件

項目定位哈市商業(yè)概述形象定位戰(zhàn)略定位項目概念定位業(yè)態(tài)組合及各街區(qū)主題定位項目經(jīng)營定位預(yù)期回報分析存在問題及解決方式一、哈市商業(yè)概述目前哈市商業(yè)問題未來5年內(nèi)哈市商業(yè)發(fā)展簡述項目區(qū)位概述及SWOT的分析（包括客源、形象誤區(qū)及問題）；

1、哈市商業(yè)問題“跟風(fēng)”現(xiàn)象嚴重，追求大而全，缺乏個性和特色；2、未來5年內(nèi)哈市商業(yè)發(fā)展簡述哈爾濱現(xiàn)有商業(yè)格局基本建立在原有的交通格局基礎(chǔ)上，很多商家都集中在秋林等人流量大的商圈中。在哈市，人們已理所當然地將秋林—果戈里大街地區(qū)商圈和中央大街—哈一百地區(qū)商圈看作主導(dǎo)市民消費的核心商圈。目前，無論是地理位置、消費習(xí)慣，還是市場份額，這兩個商圈均在哈埠穩(wěn)坐頭兩把交椅。經(jīng)過多年拼殺，兩大商圈中的商業(yè)格局大致分定，不論是商業(yè)運營思想在此處擴展業(yè)務(wù)，還是房地產(chǎn)開發(fā)商想獲得此處的土地，都面臨難以逾越的“瓶頸”。而地鐵在哈市的建成，將突破這一“瓶頸”，締造出另外的有擴展空間的新商圈，為商家開辟了更多的“生財”之地。未來哈市的商業(yè)布局將由單中心圈層向多中心組團式轉(zhuǎn)變。地下的環(huán)境肯定比地面令人壓抑，人們需要用商業(yè)氣息和藝術(shù)氛圍來改變這種壓抑的感覺。提供最大的交通便利，將會給哈市帶來全新的消費形態(tài)，速度的改變將對人們的購物模式產(chǎn)生影響，更多的人會選擇到高效率的地鐵沿線的商業(yè)購物中心去購物。

3、項目區(qū)位概述及SWOT分析⑴、優(yōu)勢方面

社區(qū)人口較多愛建商圈具有愛建社區(qū)、安國街社區(qū)、建國街社區(qū)、經(jīng)緯街社區(qū)、新陽路社區(qū)、松北大學(xué)城等多個社區(qū)。人口數(shù)量大、人口密度高，多為中、低收入人群，中低檔消費層次較強?？裳a充性較強愛建商圈內(nèi)缺少中檔品牌消費的大型的shopping—mall,周邊的門店只能給消費群體提供便利消費，卓展百貨只能給周邊消費群體提供高檔商品和服務(wù)，使周邊消費群體缺少對中檔品牌消費的選擇?？山鑴莠F(xiàn)有品項愛建商圈對餐飲業(yè)種沉淀較好，積累了大量的消費資源，對于餐飲品牌較為認同。

⑵、劣勢方面交通不便捷愛建商圈可以有效帶動客流進入商圈的公交線路較少，多為相隔本項目5條街的公交站點（步行10分鐘以上），在引導(dǎo)消費客流進入商圈方面存在困難。商業(yè)氛圍不濃，客流較少商圈目前僅限于餐飲類消費客源和品牌沉淀較好，雖有卓展、百聯(lián)存在，但在服裝、百貨等業(yè)種消費群體沉淀積累欠缺，沒有形成良好的商業(yè)氛圍和客流。特色商業(yè)少、對外形象單一現(xiàn)有商業(yè)僅以卓展、百聯(lián)及兩個家居市場支撐，但因受上述市場自身發(fā)展及檔次、品項定位情況限制，反倒使消費者對商圈存在抵觸情況；另外，商圈內(nèi)吸引客流的方式和功能性單一，從而使商圈中可實現(xiàn)吸引客流的特色商業(yè)缺乏，對外形象單一。二、戰(zhàn)略定位特定人群壟斷引爆新的消費熱點

突出個性“名品+名店”立足——打造哈爾濱新一代商業(yè)地產(chǎn)品牌1、特定人群壟斷—打造獨一無二的項目2、引爆新消費熱點——外來的和尚會念經(jīng)，與國際接軌概念團購，網(wǎng)購，置換業(yè)務(wù)。。。。。越來越多的新消費模式進入人們的生活，逐漸取代了原來去商場逛街，討價還價的傳統(tǒng)模式。如何將新的消費模式，消費理念引入哈市，將成為街區(qū)吸引人流消費的重要賣點之一。

3、突出個性⑴、經(jīng)營特色結(jié)合最新的與國際接軌的營銷模式，經(jīng)營街區(qū)；⑵、管理特色吸納各方面特色人才，充分發(fā)揮團隊凝聚力。做到創(chuàng)造性勞動，跳躍性思維；⑶、業(yè)態(tài)特色街區(qū)的業(yè)態(tài)分布將打破傳統(tǒng)的綜合類商場風(fēng)格，將各街區(qū)按照主題特色劃分，做到獨具匠心的街區(qū)特色；⑷、商品特色我們的商品要盡量做到獨樹一幟，在種類上要盡可能做到“只此一家，別無他家”⑸、服務(wù)特色發(fā)展符合自身條件的特色服務(wù)業(yè)，形成自己的核心競爭力，突出區(qū)域特色，實現(xiàn)全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展；⑹、營銷特色適當建立一些特色營銷—如體驗式營銷，知識性營銷來樹立自己獨特的營銷特色4、“名品+名店”

強化百姓品牌，納入全可層。將老百姓關(guān)注的品牌及部分國際一、二線品牌引入街區(qū)經(jīng)營，使街區(qū)可以滿足任意層次的消費需要；5、立足打造哈爾濱新一代商業(yè)地產(chǎn)品牌，延伸品牌價值，輻射全市乃至旅游人群，使街區(qū)成為新一代商業(yè)地產(chǎn)品牌的旗幟，引領(lǐng)時尚及消費新觀念，輻射全市及周邊。

三、項目概念定位LivingMall闡述交通、面積、區(qū)域性商業(yè)業(yè)態(tài)客層需求1、LivingMall闡述LivingMall是指流動的，有水準的購物中心。Mall可以說是目前世界上大型商業(yè)地產(chǎn)的頂級形態(tài)，伴隨著家庭汽車化和住宅郊區(qū)化而誕生，是現(xiàn)代工業(yè)文明和商業(yè)的產(chǎn)物。同時，也是是中產(chǎn)階級的一種生活方式，除了購物，它提供娛樂休閑一站式服務(wù)。Mall銷售的商品和服務(wù)未必是最貴或最新潮的，而往往象征著進入主流社會，但主流卻不失其多樣性。青少年覺得mall很酷，流連忘返；成年人有事沒事也愛逛mall，使之成為一種習(xí)慣和嗜好。2、交通、面積、區(qū)域性商業(yè)業(yè)態(tài)客層需求四、形象定位

百年老街

特色環(huán)境1、百年老街形成以百年老街的人脈、商脈、文脈，以購物、休閑、娛樂、餐飲為基礎(chǔ)，囊括國內(nèi)外的著名商業(yè)街特點、風(fēng)格的“一站式”地下商業(yè)步行街。2、特色重點打造成一國一區(qū)、一城一街、一鋪一景的特色。3、環(huán)境將街區(qū)內(nèi)形成水系、南城北景、不夜城、國外著名商業(yè)街區(qū)特色、小景元素、地鐵相交融的獨特氛圍。五、業(yè)態(tài)組合及各街區(qū)主題定位

上海北街上海南街中心圓A區(qū)中心圓B區(qū)愛建東愛建西街區(qū)主題定位業(yè)態(tài)規(guī)劃建議1、上海北街2、上海南街3、中心園A區(qū)4、中心園B區(qū)5、愛建東6、愛建西7、各街區(qū)主題定位將各街區(qū)進行明確的主題定位，打造特色的商業(yè)街區(qū)。如將三條次街道分別命名為中國風(fēng)、日韓潮、歐美風(fēng)，將主街道命名為世界之眼（此條街道包含了除中國，日韓，歐美以外的所有的國家的特色商業(yè)街）。中心圓區(qū)為綜合類商場。8、業(yè)態(tài)規(guī)劃建議休閑服務(wù)行業(yè)對建筑層高和內(nèi)部通道設(shè)計有較高的要求，同時要求通風(fēng)條件良好零售行業(yè)總體來說規(guī)模效應(yīng)是吸引商家和消費者的重點，同時對市場要求較高。書畫行業(yè)對商鋪的要求主要便于作品陳列、規(guī)模性和整體性三方面。文化教育行業(yè)主要要求面積、租金便宜、相對安靜。六、項目經(jīng)營定位特色化個性化時尚化品牌化休閑化商務(wù)化旅游1、特色化？2、個性化根據(jù)年齡層次的不同，劃分不同的區(qū)域經(jīng)營。3、時尚化將最新的時尚理念導(dǎo)入街區(qū)內(nèi)，使街區(qū)始終引領(lǐng)哈市的潮流。4、品牌化？休閑化街區(qū)內(nèi)點綴有噴水池和休息椅，業(yè)態(tài)設(shè)置上主要有百貨店、專賣店、餐廳和面向成人的書店。這一新型業(yè)態(tài)為消費者營造出一種輕松隨意的休閑購物氛圍。商務(wù)化旅游七、預(yù)期回報分析主力店預(yù)期及回報零售租賃預(yù)期及回報銷售預(yù)期及回報

1、主力店預(yù)期及回報2、零售租賃預(yù)期及回報3、銷售預(yù)期及回報

八、存在問題及解決方式街區(qū)內(nèi)部格局街區(qū)通道規(guī)劃解決方式1、街區(qū)內(nèi)部格局地下部分阻礙墻過多，