朱美娣訴上海中星集團(tuán)申城物業(yè)有限公司物業(yè)管理糾紛案

第第頁朱美娣訴上海中星集團(tuán)申城物業(yè)有限公司物業(yè)管理糾紛案被上訴人〔原審原告〕：上海中星集團(tuán)申城物業(yè)有限公司〔原名上海申城物業(yè)公司〕，住宅地上海市邯鄲路600弄1號3樓。

法定代表人：黃永林，董事長。

托付代理人：顧明俠，上海市震旦律師事務(wù)所律師。

托付代理人：王曉萍，上海中星集團(tuán)申城物業(yè)有限公司工作人員。

上訴人朱美娣因物業(yè)管理一案，不服上海市長寧區(qū)人民法院〔1999〕長民初字第1818號民事判決，向本院提起上訴。本院于2000年5月30日立案，依法組成合議庭，于2000年7月5日公開開庭審理了本案。上訴人朱美娣及其托付代理人吳益民，被上訴人上海中星集團(tuán)申城物業(yè)有限公司〔以下簡稱申城物業(yè)公司〕的托付代理人顧明俠、王曉萍到庭參與訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原審法院認(rèn)定：1993年5月29日，朱美娣購置了本市茅臺路500弄2號樓608室〔建筑面積為79.53平方米〕房屋。同年6月11日，朱美娣將該房托付申城物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)管理，并與之簽訂了《房屋托付管理合同》。合同商定：申城物業(yè)公司在接受托付管理后對房屋的產(chǎn)業(yè)、租賃、修理等項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一管理，朱美娣應(yīng)主動協(xié)作；由于大樓產(chǎn)權(quán)性質(zhì)較冗雜，給管理和修理帶來很大難度，申城物業(yè)公司的管理和修理費(fèi)用嚴(yán)峻缺乏，經(jīng)雙方商定，朱美娣情愿以每平方米130元支付給申城物業(yè)公司作“修理、管理補(bǔ)貼費(fèi)”，由申城物業(yè)公司包干使用十年，合計人民幣9，460.10元：“修理、管理補(bǔ)貼費(fèi)”只能使用在公用部位的修理和管理上，公用部位的`劃分界線是以各分戶門為界，分戶門以外的均為公用部位，公用部位的一切設(shè)備和設(shè)施、結(jié)構(gòu)均由申城物業(yè)公司統(tǒng)一管理和修理〔包括鄰居總體中的一切事宜〕。申城物業(yè)公司必需保證公用設(shè)備和設(shè)施的正常運(yùn)行，結(jié)構(gòu)必需保持完好，使大樓各部位都能發(fā)揮正常的使用功能；申城物業(yè)公司以“管理費(fèi)”形式每月收取朱美娣人民幣23.90元，一并作修理、管理包干使用；朱美娣有依約向申城物業(yè)公司按期交付管理費(fèi)的義務(wù)，逾期交付超過一個月的，應(yīng)償付管理費(fèi)月金額的20％違約金，并補(bǔ)交應(yīng)付管理費(fèi)等。簽約后，朱美娣按約一次性給付申城物業(yè)公司房屋修理、管理補(bǔ)貼費(fèi)人民幣9，460.10元，并在1994年6月前按月支付申城物業(yè)公司管理費(fèi)23.90元。自1994年7月起，朱美娣以物業(yè)管理不善等為由拒付管理費(fèi)。1995年5月18日，朱美娣所在小區(qū)茅臺花苑業(yè)主管理委員會成立。茅臺花苑業(yè)主管理委員會代表業(yè)主與申城物業(yè)公司簽訂了物業(yè)管理合同。但對上述合同的終止未作明確。

茅臺路500弄茅臺花苑保安保潔工作原由茅臺花苑居民委員會負(fù)責(zé)并收取費(fèi)用。1997年7月1日，茅臺花苑居民委員會根據(jù)有關(guān)政策將保安保潔工作移交給申城物業(yè)公司，并由申城物業(yè)公司收取費(fèi)用，保安保潔費(fèi)每月為人民幣5元。1998年1月1日，因朱美娣所在茅臺路500弄2號樓的業(yè)主要求，為加強(qiáng)該大樓的保安保潔工作，保安保潔費(fèi)用每月調(diào)整至人民幣12元。另查，為朱美娣等茅臺路500弄2號樓業(yè)主未支付管理費(fèi)等，上海市長寧區(qū)房屋土地管理局曾多次主