房地產(chǎn)項目營銷策劃報告

武漢山水文園項目凱亞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1.項目概況2.銷售力分析3.賣點整合與定價策略4.營銷辦法5.廣告推廣目錄武漢山水文園項目武漢山水文園項目武漢山水文園項目武漢山水文園項目光谷商業(yè)區(qū)腹地，離武漢光谷CBD近五分鐘車程，在短時間內(nèi)就能到達(dá)光谷中心，滿足各項購物需求；1.項目概況小區(qū)面朝中國最大的城市內(nèi)陸湖——東湖，自然環(huán)境優(yōu)美，在小區(qū)內(nèi)生活，東湖美景盡收眼底，為您的居住帶來身臨魚米之鄉(xiāng)之感1.項目概況小區(qū)背臨著名學(xué)府——中國地質(zhì)大學(xué)，人文氣息濃厚，使您置身家中就能聆聽高等學(xué)府的教育1.項目概況

山水文園

——仁者樂山，智者樂水1.項目概況其一，“山”，“仁者樂山”其二，“水”，“智者樂水”其三，“文”，毗鄰著名學(xué)府其四，“園”，一語雙關(guān)2.

1.市場勢態(tài)分析

小區(qū)區(qū)域內(nèi)住房供應(yīng)量將在今年內(nèi)繼續(xù)上升，新老項目供應(yīng)量加大，供求比平衡，市場競爭激烈。區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)一步加快，諸多高新企業(yè)及高新項目不斷推進(jìn)，入住人口不斷增加，區(qū)域面貌得到進(jìn)一步改善。區(qū)域配套完善，地鐵2號線已開通，光谷步行街容量進(jìn)一步擴(kuò)大，沃爾瑪落戶、新世界進(jìn)駐、金融港推進(jìn)……區(qū)域配套檔次提升。2.1.市場距勢態(tài)分析項目建筑面積（㎡）已經(jīng)推出量（㎡）主要在售產(chǎn)品位置未來可推出量（㎡）葛洲壩世紀(jì)花園46000066266130-142平米三房東湖高新區(qū)珞瑜東路森林公園對面60000恒大華府720000160000130-330平米三房、四房東湖開發(fā)區(qū)馬鞍山森林公園對面70000世界城二期60000080-100兩房、110-130三房東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)光谷廣場東100000保利華都56000018000069-91兩房、99-130三房東湖開發(fā)區(qū)虎泉街下馬莊50000金地中心城3200009800089-93兩房、103-116三房雄楚大街908號（武漢工程大學(xué)斜對面）40000紫松逸景華庭150000090-120兩房、140關(guān)山大道90號（魯廣關(guān)山超市）旁）50000麗島漫城1430007050060-100兩房、80-150三房光谷大道西側(cè)（國際企業(yè)中心旁）72500清江山水7400007400085-103兩房、90-132三房南湖大道和民族大道的交匯處70000中建康城2700006500087-96兩房、86-120三房武漢東湖開發(fā)區(qū)關(guān)山一路一號50000錦繡龍城82000038800083-93兩房、100-130三房光谷兩湖大道與中環(huán)線交匯處80000當(dāng)代國際花園60000024700077-103兩房、129-135三房光谷大道78號60000當(dāng)代卡梅爾小鎮(zhèn)300000081-92兩房，98-130三房光谷大道與光谷一路交匯處70000現(xiàn)代森林小鎮(zhèn)3000003600090-100兩房、130-140三房光谷大道與城市中環(huán)線交匯處640002.1.市場濟(jì)勢態(tài)分析項目名稱發(fā)展商地理位置新凱山泉居武漢市洪榮物業(yè)發(fā)展有限公司洪山區(qū)珞瑜路727號保利華都湖北保利投資有限公司東湖高新區(qū)虎泉街下馬莊金地中心城東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)雄楚大街908號湖北天地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司新都匯武漢市洪榮物業(yè)發(fā)展有限公司洪山區(qū)珞瑜路727號當(dāng)代香頌公館武漢當(dāng)代物業(yè)發(fā)展公司洪山東湖開發(fā)區(qū)光谷廣場東世界城米蘭印象武漢市利嘉置業(yè)有限公司東湖開發(fā)區(qū)光谷廣場東側(cè)2.2.主要協(xié)競爭對手喘分析區(qū)域糕內(nèi)各左相似偏項目項目名稱總建筑面積已售面積可售面積新開山泉居4萬3.88萬0.12萬保利華都56萬55.13萬0.87萬金地中心城31.7966萬31萬0.7966萬新都匯9.9149萬8.9萬1.0149萬當(dāng)代香頌公館3.3987萬3萬0.3987萬世界城米蘭印象15萬7.55萬7.45萬區(qū)域浴內(nèi)個挑項目石供應(yīng)覽分析2.2.主要掠競爭對手侮分析項目名稱占地面積總建筑面積容積率新凱山泉居2.5萬4萬1.49保利華都20.1萬56萬2.79金地中心城7.7283萬31.7966萬3.89新都匯1.7045萬9..9149萬3.7當(dāng)代香頌公館1萬3.3987萬3.3世界城米蘭印象2.7347萬15萬3.55區(qū)域認(rèn)內(nèi)個碗項目瓦基本淹技術(shù)何指標(biāo)可以粉看出伴，該膏區(qū)域撥的項另目樓妙盤容奸積率漠大多復(fù)數(shù)在2—3.砍9之間允，產(chǎn)至品形駱態(tài)與罰品質(zhì)佳有較輪大差殃異2.2.主要勒競爭對手瘋分析項目名稱報價（元/平方米）均價（元/平方米）銷售周期（月）銷售速度總簽約率總銷售套數(shù)套/月新凱山泉居6500元/平方米7000元/平方米243071261保利華都6500元/平方米8000元/平方米10212021072金地中心城7200元/平方米7800元/平方都匯7500元/平方米7500元/平方米225162255當(dāng)代香頌公館6000元/平方米6700元/平方米213391432世界城米蘭印象8200元/平方米8500元/平方米12115015054區(qū)域蓋內(nèi)個柱項目腳銷售柴情況賞分析2.2.主要慌競爭對手病分析項目名稱主力戶型戶型面積一居二居三居四居新凱山泉居二居、三居50~6490.12~110130~154.1—保利華都二居、三居60~72.385.1~113.12150~162210金地中心城二居、三居——90.1~120.23125~140—新都匯二居、三居——92.77~128.8130~170.9—當(dāng)代香頌公館二居、三居57~70.8887.65~130.6135~188—世界城米蘭印象二居、三居61.11~7080.44~118.8168—戶型概分析區(qū)域刺內(nèi)項篩目均佛以二惰居、憤三居巾戶型診為主回，以90—13睛0平方外米的護(hù)面積完為主件，適櫻合于源三口征之家卵。2.2.主要郵競爭對手哲分析項目名稱物業(yè)管理費物業(yè)管理公司新凱樂泉居1.3元/月/平方米武漢致高物業(yè)管理有限公司保利華都1.8元/月/平方米保利物業(yè)管理公司金地中心城1.4元/月/平方米龍錦物業(yè)新都匯0.8元/月平方米新都匯當(dāng)代香頌公館1.2元/月/平方米武漢致高物業(yè)管理有限公司世界城米蘭印象1.6元/月/平方米戴德梁行物業(yè)顧問有限公司區(qū)域狠內(nèi)各具項目敞物業(yè)刻管理繩分析本區(qū)暑域內(nèi)義的住罰宅物弟業(yè)管橋理費臭用除屠保利邊華都捐和米邊蘭印刊象較滋高外珍，其巨他項羨目的生物業(yè)者管理粱費用疏每平仍方米1元左駝右。他保利換的物辰業(yè)水燥平在死市場蜜上具殲有較隊高的侍知名飼度，藍(lán)其物御業(yè)管佩理費永用相供對較陜高。2.2.主要敘競爭對手只分析2.3.目標(biāo)桃消費群分程析A、年堡齡在35素--走60歲之徹間經(jīng)謊濟(jì)富柿?；蚴┯泄贪ㄙY失產(chǎn)投游資看揀中江渾邊位四置的沉中老鞋年人造；賠家庭務(wù)構(gòu)成趣：1-詢3口、仇中老鉆年夫題妻或瀉帶一康小孩膛、單舍身中啄老年編。B、年梅齡在28增--挎45歲之隊間事染業(yè)蒸比蒸日塌上月爸收入誼在50銀00元以存上時故尚、應(yīng)享受后在漢累工作炮的管紙理者懶或成宮功人個士；殺家蹲庭構(gòu)互成：1-告3口、蛋中青涼年夫執(zhí)妻或地帶一儉小孩皆、單螺身中燈青年C、年攻齡在28渠--揀40歲之棟間岡，月撞收入50滅00元以妻上預(yù)，時講尚、寧享受獸在高餐科技梳工業(yè)秒園工揀作的礎(chǔ)管理足階層斯。2.4.項目脫規(guī)劃設(shè)計遭要點休閑繩廣場寓意弟噴泉2.4.項目捎規(guī)劃設(shè)計認(rèn)要點2.5.項目SWOT分析S1助.項目誓背臨柿風(fēng)景密秀麗獅南望肉山，幕自然做壞境只優(yōu)美森，區(qū)緣瑞域功漠能定泡位于僑城市活居住岡區(qū)，曲適宜韻居住愛；S2特.項目歡周邊木已有非多個助小區(qū)略入住衣，人預(yù)流增謎加不早斷提減升項間目潛聲在價射值S3備.項目低所在拘區(qū)域朱交通務(wù)網(wǎng)絡(luò)引完善澆，可罩達(dá)性知高，牌極大旗提高礙本項口目的腸交通叔便捷叔力2.5.項目SWOT分析W1般.周邊肅小環(huán)趁境不卵容樂緩觀W2鐵.項目所規(guī)模確比較啟小，霞難于藏形成2.5.項目SWOT分析O1鞠.本項看目所所在區(qū)墓域地泉產(chǎn)發(fā)是展磅違礴，西近年綠來招背商力臉度不陽斷加簡大，臟項目賺目標(biāo)圣客戶這群體咸不斷還涌入顧，外翻來客誓戶區(qū)授域認(rèn)蝕同感苦逐步佩加強(qiáng)O2多.武漢磨的旅島游發(fā)背展相赤當(dāng)迅慘速，朵由此舉所帶歷來的胸觀光爹投資釣逐漸鑄增加O3現(xiàn).區(qū)域怨內(nèi)居超民收安入穩(wěn)要定，城經(jīng)濟(jì)予發(fā)展螞迅速呀，市足場需繳求可燙挖掘舍空間淡巨大2.5.項目SWOT分析T1運.新凱年樂泉冷居,保利單華都,金地此中心役城等罷幾個猶等競蛋爭對色手已糟經(jīng)分鞭流了濱部分證客戶賞，并灰與本陶項目胸形成滋正面舍競爭T2黨.國家源宏觀創(chuàng)調(diào)控引政策筒為武送漢樓申市發(fā)改展帶票來不柳確定嚇因素3.1.市場英定位根據(jù)島本項肥目的慰自身靈特點饒和目隆標(biāo)購袖房群叨特殊馳的身腦份、學(xué)社會蜓地位號和所尿處的啟人生霸階段層，我警們把蟻本項損目定蘿位為碧：凸火顯人蔑生至笨高境變界，思完美狀人生傭超凡拌享受失的非知常住噸宅。朋總體抹形象市及市丑場定步位著柄重解設(shè)決住讀宅在汪人們姐心目胡中的董核心骨印象“是什熄么”或“將是始什么”的問倡題。浩它必?fù)蹴氂夂鲜信銏雠c朗社會揪發(fā)展闖的趨布勢，屯立足付于項妙目自數(shù)身的宇資源釘優(yōu)勢子，具辣有深贊度、憶廣度僚和高炎度和辟獨特溝性。3.2.賣點通過趨書法元、繪嫩畫、茄雕刻傳、文理字等饒方式飾，展才示現(xiàn)駱代城諸市休抽閑文描化。鉆因為纖現(xiàn)代闊城市怖休閑狂文化屬是與米現(xiàn)代寧人生倆活內(nèi)榜容、沾生命瓣價值紡息息陷相關(guān)宋的文綢化，界是現(xiàn)宏代社閉會文獄明的污重要塌標(biāo)志進(jìn)之一污，其浩內(nèi)容孟多彩捐多姿氧并不菌斷的鑼與時茶俱進(jìn)膜、創(chuàng)閘新發(fā)巖展，仔觀賞趨價值吉高，虹潛力嗓大，燭又與噸長廊仍主題刪天然穴吻合津。3.3.定價忘策略項目名稱報價（元/平方米）均價（元/平方米）新凱山泉居6500元/平方米7000元/平方米保利華都6500元/平方米8000元/平方米金地中心城7200元/平方米7800元/平方米新都匯7500元/平方米7500元/平方米當(dāng)代香頌公館6000元/平方米6700元/平方米世界城米蘭印象8200元/平方米8500元/平方米3.3.根據(jù)棄周邊券相似些樓盤比的價章格調(diào)短查（慶下表橫）顯篩示，噸結(jié)合咳本樓晶地理撕位置愧、周串邊環(huán)線境及注所面碎對人晉群收驕入狀盾況、肝綜合始本樓毅盤開染發(fā)成醉本，埋依據(jù)葉國家鑒有關(guān)著房地山產(chǎn)法秤律政哪策，皮本樓楊盤價閣格將孕定位盈為中惰高檔照收入遵水平癢人群返，戶桃型采渡用采票用中穴等戶陵型，遭既能薦滿足厲大部泊分人污群對奴居住辨的要么求，融同時貪價格貸也控植制在殲所能冬接受甲的范共圍，連約為60恥00—65鄭00元/平方犯米3.3.定價個策略3.4.付款挑方式A、分熟期付氣款，橡根據(jù)匯工程遵進(jìn)度銀設(shè)定婦分期兄付款B、銀旗行貸大款：服首付30眨%；70觀%銀貸C、一冬次性惑付款擾，折鵲扣優(yōu)肯惠。D、與災(zāi)銀行之簽定簡低首逆付協(xié)私議，好促進(jìn)頸購房啞業(yè)主醉優(yōu)先斑選購寧本案3.差5.促銷闖優(yōu)惠A、開遺盤前起期可隸拿出膜部分肯位置繩及層很次較鵲差的既房子浮作為溪促銷鳳優(yōu)惠,以達(dá)到賣聚集陸人氣常之目釣的。B、促始銷可枯活動贏時用緩部分任房子賄作為咽促銷問優(yōu)惠材，擴(kuò)加大影攪響力揪。C、拿凳出數(shù)出套“邊角友料”朝向撫，樓牢層較寨差房倘型進(jìn)隔行促攤銷優(yōu)啊惠。D、在寒一定賠時間慎段內(nèi)香進(jìn)行哪購房傭抽獎賄活動避（送路相當(dāng)善優(yōu)惠鼠價值轎的房引屋面咳積、秋電器寇，或設(shè)出國敘旅游怠等）嗎。3.6.價格時執(zhí)行時間睬段A、第晴一階絞段，奏試銷偉階段定價發(fā)原則姿：價攜格暫胡不公柜開，腐試探遲市場朝反映浸。B、第禍二階朗段企公開默期定價尖原則您：行杠情開斑盤緩秧慢上擱升，移保證善基本義運轉(zhuǎn)筆資金鍵的回弓籠。C、第涌三階躍段強(qiáng)銷臺期定價既原則脖：高戰(zhàn)價塑限形象嗎，付確款創(chuàng)額佳績推。D、第毅四階詞段華持續(xù)屆期定價原輝則：煩微利傘運作肯，盤通活余床房。4.營銷尊辦法第一夠階段漲：蓄目水期A、確紋立整崗盤營遙銷方竄案及即策劃敢方案啊的細(xì)尖部內(nèi)歸容。B、完踐成銷夕售人仇員的樓案前威培訓(xùn)演。C、完罪成案桌名的英設(shè)定尤及VI視覺哨系統(tǒng)元設(shè)計邁（名鐵片、雹胸卡姓、樓累書、拆引導(dǎo)佳旗、客效果幫圖等班平面殲設(shè)計嚼）D、完領(lǐng)成并灘確定抽房屋隆的交它付標(biāo)最準(zhǔn)。E、完攏成銷放售部鵲表格劈燕化、碗數(shù)據(jù)賢化、艷管理漢化的概設(shè)計苦系統(tǒng)悶。F、掌醬握公岡司既速有客磁戶資源料作匠先期算預(yù)定外。G、制勝定完墊畢廣卻告媒放體計盛劃及椅公開歡發(fā)售些的傳篇播方堆式。H、做弦好該昆階段察上門逢客戶拿的登咳記及睛預(yù)定罵統(tǒng)計窮。I、完震成現(xiàn)管場接純待中筍心設(shè)縣計、宴建造傭及布探置。4.營銷乖辦法第二致階段況：開墓盤期A、完固成銷拳售總參量的20堤%-策40蕩%。B、完例成達(dá)治到第杏一階鞋段的絮銷售悟均價屈。C、集佩成掌嚴(yán)握來枝人來派電的桃分析耍及控憐制。D、實缺施樓咐層分栽層推仙出的球控制炊。E、根慌據(jù)試山銷、缺公開系兩階狐段的銳銷售茫情況劇，作泛出相沫應(yīng)修醬正方陽案。F、在親適量駱的平罵面媒淺體并廣配合騰促銷躲活動以之下塔，人危員銷領(lǐng)售全權(quán)面展僻開（徑現(xiàn)場消促銷筍、人悄員拜浸訪、勵電話畝追蹤膛、團(tuán)展購拜缺訪等挎）。4.營銷棟辦法第三讀階段尼：強(qiáng)味銷期A、完坊成銷已售總爽量的60堵%以上起。B、擴(kuò)傲大宣竭傳面遵，采吸取立抬體組燭合廣波告攻防勢。C、充盛分掌畝握本魂案在果市場凝上的迫影響綿力。D、建魚立本恩案在皆市場駕上的搭品牌津轟動地效應(yīng)壇。E、充玩分掌固握市痕場發(fā)圍展變借化動違態(tài)。F、預(yù)揀測可爸能發(fā)殘生的兩受阻迎態(tài)勢都，制滅定好渴應(yīng)對獲措施寶。G、對釀已成耗交客廊戶進(jìn)哨行聯(lián)化絡(luò)、尚溝通董，希采望通遮過客希戶口騾碑作臣最具量有說竿服力歐推銷恒。H、實鎖現(xiàn)該尤階段采的銷血售均躺價。4.營銷軟辦法第四瀉階段品：持乎續(xù)期銳和清田盤期A、著隙重推翠出（紹客戶架滿意鼻）戰(zhàn)愈略。B、強(qiáng)夏化宣目傳本曲案的廣物業(yè)徑管理創(chuàng)。C、針籍對剩銅余樓病層推殿出適進(jìn)當(dāng)優(yōu)僚惠方竄案。D、加鏟強(qiáng)與久成交耐客戶紹的聯(lián)狂誼活蔑動，購擴(kuò)大蔬口碑島宣傳晌。E、加雀強(qiáng)對賤來訪紹、來葛電客迅戶的階追蹤耐、過注濾。F、對臥已購銹房客似戶進(jìn)繡行親歸情慰稈