廉租房制度實(shí)施過(guò)程中存在的問(wèn)題與對(duì)策

廉租房制度實(shí)施過(guò)程中存在的問(wèn)題與對(duì)策

摘要：“房?jī)r(jià)高、住房難”已成為困擾中國(guó)居民的三大難題之一，住房困難說(shuō)明我國(guó)當(dāng)前的住房制度存在缺陷。改善住房保障的核心是大規(guī)模的廉租房建設(shè)。闡述?？谑辛夥康膶?shí)施情況，分析了該制度在實(shí)施過(guò)程中存在的主要問(wèn)題，諸如：房源、資金、收入統(tǒng)計(jì)與監(jiān)管機(jī)制、地方政府參與不積極。有針對(duì)性地提出了相關(guān)建議。

關(guān)鍵詞：?？?；廉租房；弱勢(shì)群體

“房?jī)r(jià)高、住房難”已成為社會(huì)關(guān)注度最高的民生熱點(diǎn)之一。許多城市低收入者向記者坦言，現(xiàn)在房?jī)r(jià)上漲太快，靠自己的力量改變居住窘境幾乎是不可能的。他們期待，政府能切實(shí)提供住房保障，為低收入者打開(kāi)安居之門(mén)。目前，我國(guó)已初步勾勒出由“住房公積金、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房”共同組成的住房保障體系。其中，對(duì)低收入家庭進(jìn)行住房保障的主要制度設(shè)計(jì)就是廉租房制度。

廉租房是指政府在住房領(lǐng)域?qū)嵤┥鐣?huì)保障職能，向符合條件的當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)最低收入家庭提供的租金相對(duì)低廉的普通住房。

一、?？谑辛夥繉?shí)施情況

早在2006年?？谑芯统雠_(tái)了城鎮(zhèn)低收入家庭廉租住房保障辦法及配套的租賃住房補(bǔ)貼實(shí)施細(xì)則等文件,全面具體地落實(shí)了廉租房制度,?？谑幸蚜夥拷ǔ梢粋€(gè)能幫助低收入家庭的服務(wù)平臺(tái)，不但讓他們有新家，就業(yè)、醫(yī)療也都有了基本的保障，不過(guò)，廉租房制度目前畢竟還處于起步階段，資金短缺、房源緊張也是一大矛盾。

根據(jù)規(guī)定，凡具有海口市非農(nóng)業(yè)常住戶口且實(shí)際居住，家庭成員之間有法定的贍養(yǎng)或扶養(yǎng)關(guān)系，且至少有一人取得本市非農(nóng)業(yè)常住戶口3年以上；家庭月人均收入低于當(dāng)年本市城鎮(zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)，或已接受民政部門(mén)連續(xù)救助3個(gè)月以上的家庭。同時(shí)，家庭住房條件還需符合以下三種情況之一：家庭人均住房套內(nèi)建筑面積低于5平方米；現(xiàn)居住房屋經(jīng)鑒定屬危房；沒(méi)有住房的，均可向戶口所在地的人民政府主管部門(mén)申請(qǐng)廉租住房保障。

根據(jù)《?？谑谐擎?zhèn)最低收入家庭廉租房配租及租金核減實(shí)施細(xì)則》中的規(guī)定，凡是經(jīng)民政部門(mén)認(rèn)定沒(méi)有生活來(lái)源、享受民政部門(mén)連續(xù)救助達(dá)兩年以上的困難家庭，可以申請(qǐng)免交廉租房租金。

?？谑械牧庾》康姆吭?，將主要通過(guò)五種方式籌集。一是利用廉租住房專(zhuān)項(xiàng)基金收購(gòu)符合本市廉租住房標(biāo)準(zhǔn)的舊普通住房；二是通過(guò)收購(gòu)半拉子工程改造建設(shè)成的廉租住房；三是回收符合本市廉租住房標(biāo)準(zhǔn)的騰空共有住房；四是利用廉租住房專(zhuān)項(xiàng)基金興建的廉價(jià)租住房；五是接受社會(huì)捐贈(zèng)和通過(guò)其他方式籌集的符合?？谑辛庾》繕?biāo)準(zhǔn)的普通住房。

?？谑械牧夥勘Ｕ现贫戎饕侨齻€(gè)方面來(lái)保障，實(shí)物配租、租金核減和租金補(bǔ)貼。其中以租金補(bǔ)貼為主，而且在補(bǔ)貼資金上也能夠充分保障。?？谑姓?006年安排了200萬(wàn)租賃住房專(zhuān)項(xiàng)補(bǔ)貼資金，2007年又安排了200萬(wàn)。

目前，?？谑袑?shí)施的廉租房制度,對(duì)于符合廉租房申請(qǐng)條件而沒(méi)有住進(jìn)廉租房的住戶，主要以發(fā)放住房租金補(bǔ)貼為主，發(fā)放住房租金補(bǔ)貼除了可以緩解對(duì)廉租房需求過(guò)大而造成的房源壓力外，還可以滿足不同住戶的需求，目前廉租房的建設(shè)地點(diǎn)一般都不在市區(qū)，可能會(huì)在一定程度上給廉租住戶帶來(lái)不便，諸如就業(yè)、上學(xué)、生活等，實(shí)行住房租金補(bǔ)貼制度可以增加廉租住戶的自主選擇性。

針對(duì)目前的低收入家庭對(duì)廉租房的需要,海口市政府也已經(jīng)做出實(shí)質(zhì)性行動(dòng)。2007年，啟動(dòng)了青年路的廉租房建設(shè)，涉及1000多戶，安置的困難居民近3000人。

2008年，海南省將所有符合條件的城鎮(zhèn)低保家庭全部納入廉租住房保障范圍，基本做到應(yīng)保盡保。2008—2012年，全省計(jì)劃新建廉租住房萬(wàn)平方米，共12213套。到2011年末，各市、縣要將廉租住房保障范圍由最低收入住房困難家庭擴(kuò)大到低收入住房困難家庭。?？谑姓步M織制定了2009年住房建設(shè)計(jì)劃。計(jì)劃提出，2009年經(jīng)濟(jì)適用房住房建設(shè)5763套，廉租住房建設(shè)613套。預(yù)測(cè)2008—2012年，建設(shè)廉租住房建筑面積萬(wàn)平方米，建設(shè)套數(shù)為萬(wàn)套，以保障中低收入家庭和最低收入家庭的住房要求。

二、當(dāng)前廉租房制度實(shí)施過(guò)程中存在的問(wèn)題

1.廉租住房房源緊張

由于城鎮(zhèn)廉租住房制度剛剛起步，?？谑心壳傲庾》糠吭词志o張，一些房源由于位置比較偏僻，市民不愿意入住，還有一些房源本身就是危房，不適合居住。?？谑性谠械母＠》糠峙潴w制下，住房需求一直處于壓抑狀態(tài)，依靠政府投資建設(shè)的住房數(shù)量有限。住房資源始終處于供不應(yīng)求狀態(tài)。住房分配貨幣化改革以來(lái)，新建商品房?jī)r(jià)格很高，存量公房提租步伐緩慢，加之公房成本價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售的舉措，目前除已被出售或繼續(xù)為原使用者占有的公房之外，政府可以騰為廉租住房的公房數(shù)量幾乎為零。在廉租住房的新建和征購(gòu)上，受資金、市場(chǎng)、體制等因素的限制，政府廉租住房增加有限。

2.資金缺口大、政府財(cái)政資金未能有效落實(shí)

現(xiàn)階段我國(guó)廉租房建設(shè)的主要資金來(lái)源是：市、縣財(cái)政預(yù)算安排的資金；住房公積金增值收益中按規(guī)定提取的城市廉租住房補(bǔ)充資金；社會(huì)捐贈(zèng)的資金；其他渠道籌集的資金。目前，后兩種資金來(lái)源的數(shù)量很少且不穩(wěn)定，廉租房穩(wěn)定的資金來(lái)源僅僅依靠土地收益和住房公積金增值收益的這一部分，資金缺口很大。政府資金籌措的這一特點(diǎn)尚未在目前?？谑辛庾》恐贫冉ㄔO(shè)中得以充分體現(xiàn)。

3.供應(yīng)對(duì)象收入難以統(tǒng)計(jì)與監(jiān)管機(jī)制有待完善

目前，我國(guó)還沒(méi)有建立個(gè)人信用制度和個(gè)人收入申報(bào)機(jī)制，個(gè)人收入來(lái)源很多，居民的隱形“收入”很難統(tǒng)計(jì)，僅僅通過(guò)居民個(gè)人的透明收入來(lái)衡量居民的收入明顯缺乏公允性，居民收入審核存在相當(dāng)難度，個(gè)人收入的不透明性為正確確定廉租對(duì)象帶來(lái)了很大的難度?！逗？谑谐擎?zhèn)低收入家庭廉租住房保障辦法》規(guī)定了現(xiàn)階段廉租住房申請(qǐng)對(duì)象為符合最低收入標(biāo)準(zhǔn)和住房困難標(biāo)準(zhǔn)的城鎮(zhèn)居民，由于缺乏健全的收入統(tǒng)計(jì)與監(jiān)管機(jī)制，很難切實(shí)發(fā)揮廉租住房制度保障作用。

4.地方政府參與不夠積極

廉租房制度作為我國(guó)住房保障制度的一個(gè)重要組成部分,無(wú)疑政府應(yīng)是構(gòu)建廉租房制度的主體，即政府對(duì)住房市場(chǎng)的干預(yù)。但由于地方政府往往更關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)，而廉租房在利益和政績(jī)方面都無(wú)利于地方政府和財(cái)政,在缺乏嚴(yán)格的監(jiān)督下,往往很難調(diào)動(dòng)地方政府的積極性。根據(jù)《?？谑谐擎?zhèn)最低收入家庭廉租住房保障實(shí)施辦法》中的有關(guān)規(guī)定，申請(qǐng)人首先要向其戶籍所在地的區(qū)房產(chǎn)管理部門(mén)提出書(shū)面申請(qǐng)，但海口市除了瓊山區(qū)外，其他各區(qū)原本沒(méi)有房管部門(mén)。

三、完善廉租房制度的建議

1.盡力增加廉租住房的數(shù)量

一方面，可充分利用現(xiàn)有房地產(chǎn)市場(chǎng)上的存量房源。包括：騰退的并符合當(dāng)?shù)厝嗣裾?guī)定的廉租房標(biāo)準(zhǔn)的原公有住房；最低收入家庭承租的符合當(dāng)?shù)厝嗣裾?guī)定的建筑面積和裝修標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)租賃公有住房。

另一方面，保證廉租房的增量房源逐步擴(kuò)大。一是政府、單位、民政部門(mén)出資興建或購(gòu)買(mǎi)的用于廉租的住房以及其他渠道形成的符合廉租房標(biāo)準(zhǔn)的住房。二是采用集資“廉建”方式。對(duì)職工住房困難且生活用地富余的工業(yè)企業(yè)，經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)允許其職工采取集資合作的方式建設(shè)住房，國(guó)家減免建設(shè)過(guò)程中的有關(guān)費(fèi)稅，建成的住房只能由住房困難且參與集資的職工享用，而不能在市場(chǎng)上銷(xiāo)售。

2.確保廉租房制度的建設(shè)有穩(wěn)定的資金來(lái)源

目前，廉租房制度實(shí)施過(guò)程中最大的一個(gè)瓶頸就是資金不足，廉租房資金的主要來(lái)源是政府的財(cái)政支持，如果沒(méi)有政府的支持，廉租房制度是難以為繼的。所以，政府必須調(diào)整財(cái)政支出結(jié)構(gòu)，在每年的財(cái)政預(yù)算中，保證一定的住房保障資金。除此之外，政府可以走一條符合中國(guó)特色的廉租房建設(shè)之路——政府與社會(huì)資本相結(jié)合，利用中國(guó)在工業(yè)化和城市化過(guò)程中出現(xiàn)的特有的大量的社會(huì)閑置資本和剩余勞動(dòng)力，加大廉租房的建設(shè)步伐。

3.完善供應(yīng)對(duì)象的家庭收入統(tǒng)計(jì)與監(jiān)管機(jī)制

現(xiàn)階段，在城鎮(zhèn)廉租房資源非常有限的情況下，應(yīng)在準(zhǔn)入上確定一個(gè)資格標(biāo)準(zhǔn),在輪候上建立科學(xué)的排序方式，并在廉租家庭不符合資格標(biāo)準(zhǔn)時(shí)建立合理的退出機(jī)制，這既可在最大程度上提高住房資源的效用，又可減少社會(huì)成員之間的分配不公。廉租房制度管理部門(mén)應(yīng)定期對(duì)享受廉租房家庭的收入、住房狀況等基本情況進(jìn)行復(fù)核，以避免廉租房消費(fèi)的“搭車(chē)現(xiàn)象”，確保有限的廉租房資源發(fā)揮最大的效用。

4.充分發(fā)揮政府的職能作用

廉租房是一種福利房，政府的參與是必不可少的，政府在這項(xiàng)工程中擔(dān)當(dāng)?shù)慕巧嵌嘀氐?。廉租房產(chǎn)權(quán)的擁有者。政府是廉租房建設(shè)工程的建設(shè)方，是廉租房產(chǎn)權(quán)的擁有者。建設(shè)資金的信用擔(dān)保者。對(duì)投資資金而言，只有在安全性非常高的前提下，才可能以低利率的方式大規(guī)模地投入到廉租房的建設(shè)當(dāng)中。廉價(jià)土地的提供者。當(dāng)前房?jī)r(jià)太高的一個(gè)成本性原因是政府提供的建設(shè)用地拍賣(mài)價(jià)太高。政府在提供廉租房建設(shè)用地時(shí)必須以保障社會(huì)福利為主要目的，讓利于民，這是有效控制單位建筑面積造價(jià)的基礎(chǔ)性環(huán)節(jié)。協(xié)調(diào)人。在廉租房建設(shè)過(guò)程中，首先，政府要與投資主體之間協(xié)調(diào)好貸款的規(guī)模、期限、利率。其次，政府要與租房者協(xié)調(diào)